Bao cao CBRE v VP

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS QUÝ II 2016

GDP Việt
Nam

GDP
TP.HCM

5,5% so với
năm trước

7,5% so với
năm trước

GDP Hà Nội

VN-Index

7,3% so với
năm trước

4,7% so với
năm trước

*
B
i
ể
u
t
ư

ợ
n
g
m
ũ
i
t
ê
n
t
h
ể
h
i
ệ
n
c
h
i
ề
u


h
ư
ờ
n
g
t
h

a
y
đ
ổ
i
s
o
v
ớ
i
c
ù
n
g
k
ỳ
n
ă
m
t
r
ư
ớ
c

• Văn phòng: Không có nguồn cung mới trong quý, cùng với giá thuê ổn định, giúp thị


trường TP.HCM cải thiện về diện tích thực thuê và tỷ lệ trống ở cả Hạng A và Hạng B.
Không có khách thuê mới nổi trội trong quý khảo sát; dựa theo các gao dịch của CBRE,

phần lớn các giao dịch thành công có mục đích là chuyển văn phòng và mở rộng văn
phòng.
• Bán lẻ: Giá thuê trong khu Trung Tâm không thay đổi trong khi đó giá thuê khu vực
ngoài trung tâm giảm nhẹ với một nguồn cung mới. Cũng trong quý này, TTTM tổng hợp
tiếp tục mất dần sức hút cùng với một TTTM tổng hợp đóng cửa sau năm năm hoạt động.
Những nhà bán lẻ quốc tế đang chiếm dần thị phần của Việt Nam, chủ yếu bằng mua bán
sáp nhập và liên doanh, gần đây nhất là Central Group mua lại Big C Tháng 4 vừa rồi.
• Căn hộ bán: Nguồn cung mới tiếp tục tăng mạnh trong Quý 2/2016 với 10.107 căn hộ
được chào bán, 41% trong số đó thuộc về phân khúc trung cấp.Tuy nhiên, vẫn còn nhiều
quan ngại xuang quanh vấn về sức tiêu thụ giảm, thị trường thứ cấp kém hấp dẫn, số
lượng lớn những căn hộ sẽ được bàn giao trong 18 tháng tới và những tranh chấp pháp lý
giữa chủ đầu tư và người mua. Thị trường Quý 3 được mong đợi sẽ ấm trở lại với những
dự án mới tại phân khúc trung va cao cấp.
BÁO ĐIỆN TỬ CAFEF NGÀY 04/07/2016
Cả CBRE và Savills đều dự báo, thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới sẽ
thiếu hụt nguồn cung khiến giá cho thuê sẽ bị đẩy tăng.
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2016 của Công ty CBRE vừa công
bố cho thấy, nhiều dự án cho thuê văn phòngmới ra mắt sản phẩm thường có khuyến mại về
giá nên có giá thuê thấp hơn giá trung bình của thị trường, do đó kéo giá thuê trung bình của
xả phân khúc này giảm nhẹ.
Dự án mới có giá thuê thấp hơn
Giải thích cụ thể thực tế này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn
của CBRE, cho biết: Trong quý đầu tiên của năm, thị trường văn phòng cho thấy nhu cầu
thuê khả quan, chủ yếu từ các khách thuê trong nước, với diện tích hấp thụ tăng 26% so với
quý trước và 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng Atăng nhẹ so với
quý trước, trong khi đó tỷ lệ trống của văn phòng hạng B lại giảm nhẹ.
Đặc biệt, “do các dự án mới thường có giá thuê khuyến mại, thấp hơn giá trung bình của toàn
thị trường, nên giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm 4,2% so với quý trước,
đạt 28,1 USD/m2/tháng. Mặt khác, giá chào thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ 0,3% so với quý
trước. Giá thuê thường tăng ở các tòa nhà phía Tây thành phố - khu vực có cơ sở hạ tầng phát

triển”- bà An lưu ý.
Cũng theo CBRE, trong quý 1, TNR Tower - tòa nhà văn phòng hạng A, gia nhập thị trường
làm tăng thị phần của các tòa văn phòng hạng A lên 15%. Đến cuối quý 1, tổng diện tích sàn
văn phòng tương đương 1,158 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A và B lần lượt chiếm 36%
và 64%.


Sắp tới, dự kiến sẽ có gần 290.000 m2 sàn văn phòng được ra mắt thị trường trong năm 2016.
Trong đó, đáng chú ý là nguồn cung từ khu vực phía Tây sẽ chiếm đến 72% tổng thị trường
cho thuê văn phòng, dẫn đến mức độ cạnh tranh trong khu vực này ngày càng cao.
CBRE dự đoán rằng, năm 2016 sẽ là năm của các tòa nhà Hạng A bởi sẽ không có nguồn
cung Hạng A mới trong năm nay. Thêm vào đó, giá thuê của các tòa nhà Hạng A, đặc biệt ở
khu vực phía Tây và Đống Đa, Ba Đình đang ngày càng hợp lý hơn, tạo điều kiện cho các
công ty có thể thuê được sàn văn phòng chất lượng cao với cùng mức giá của các tòa nhà
Hạng B tại khu vực trung tâm.
Các khách hàng làm trong lĩnh vực như công nghệ, điện tử, công nghệ thông tin, ngân hàng,
tài chính và bảo hiểm vẫn đi đầu thị trường trong việc mở rộng văn phòng. Đáng chú ý trong
năm 2016, sự phát triển của ngành outsourcing sẽ thúc đẩy việc mở rộng diện tích thuê và
kéo dài thời hạn thuê, một phần do ngày càng có nhiều nhà máy sản xuất được đặt tại Việt
Nam.
Nguồn cung hạn chế sẽ đẩy giá tăng nhanh
Cũng đánh giá khả quan về thị trường văn phòng cho thuê, khảo sát của Công ty Savills cho
thấy, thị trường văn phòng TPHCM hoạt động tốt nhất trong bốn năm trở lại đây.
Chủ tòa nhà cần cẩn trọng tìm kiếm khách thuê
"Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi được chính thức áp dụng từ ngày 1/7/2015 cho phép
các công ty có vốn đầu tư nước ngoài cho thuê lại tài sản họ đang thuê, đồng thời cho phép
mua lại và sở hữu các tòa nhà đã xây dựng để sử dụng. Đây có thể xem là cách để tiếp cận
nguồn vốn thứ cấp, cho phép các chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận hơn với các nguồn vốn đầu tư
khác. Điều này có thể tạo điều kiện cho nhiều mặt bằng văn phòng được chào thuê lâu dài
hoặc chào bán hơn. Tuy nhiên, chủ tòa nhà cần cẩn trọng trong việc tìm kiếm khách thuê

chiến lược để tránh tình trạng cạnh tranh trong chính tòa nhà của họ"Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE.
Cụ thể, tổng nguồn cung văn phòng khoảng 1,6 triệu m2, ổn định so với quý trước và tăng
8% theo năm. Công suất trung bình ở mức cao nhất và đạt 96%, tăng 1 điểm phần trăm theo
quý và 4 điểm phần trăm theo năm. Công suất thuê của Hạng B và C đều có sự cải thiện so
với quý trước. Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 4% theo năm.
Về nhu cầu văn phòng, Savills dự báo sẽ còn tăng mạnh nhờ triển vọng phát triển kinh tế,
công nghiệp và tăng trưởng nguồn vốn FDI. Việc nguồn cung tương lai Hạng A và B trong
trung tâm thành phố hạn chế có thể gây áp lực lên giá thuê trong thời gian tới.
Còn CBRE cho rằng, yêu cầu về chất lượng sàn văn phòng sẽ ngày càng tăng. Các dự án có
chất lượng thấp sẽ rất khó khăn để tìm khách thuê mặc dù nguồn cầu vẫn hiện hữu. Tình hình
hoạt động của những tòa nhà mới hoàn thiện trong những quý gần đây đã mở ra một xu
hướng phát triển mới nơi mà khách thuê tỏ ra ưa chuộng thiết kế bền đẹp và hiệu quả. Các tòa
nhà có chất lượng, thiết kế hiệu quả và vị trí đủ tốt sẽ nhanh chóng được lấp đầy. Theo đó,


“những chủ đầu tư đang có kế hoạch đầu tư vào dự án văn phòng cho thuê cần quan tâm
nhiều hơn vào tính hiệu quả của thiết kế”- bà An lưu ý.
Nhìn trong trung hạn, thị trường trong 3 năm tới, CBRE dự báo sẽ vẫn vận hành theo xu
hướng này. Nhìn chung, diện tích thực thuê mới tại TPHCM trong năm 2016 sẽ rất thấp do
không có nguồn cung mới nào đi vào hoạt động, đồng thời diện tích sàn còn trống trên thị
trường cũng rất giới hạn. Diện tích thực thuê mới trong 2 năm 2017 - 2018 sẽ tăng trở lại khi
một lượng đáng kể sàn văn phòng hoàn thành và đưa vào hoạt động.
Giá thuê văn phòng dự báo tăng nhanh trong năm 2016 do nguồn cung ngày càng hạn chế và
ít nguồn cung mới đi vào hoạt động. Có thể nói, nguồn cung văn phòng sẽ bị thiếu hụt trong
ngắn hạn. Chủ nhà sẽ có lợi thế hơn trong việc đàm phán, nhờ đó sẽ tự tin hơn để tăng giá.
Giá thuê sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc dộ chậm hơn giai đoạn 2017 - 2018./.
THEO CAFEF NGÀY 05/04/2016
Theo CBRE, trong quý 1/2016 các dự án văn phòng mới có giá thuê thấp hơn giá trung
bình của thị trường đã kéo giá thuê trung bình của xả phân khúc giảm nhẹ
Trong quý đầu tiên của năm nay, tòa nhà văn phòng hạng A, TNR Tower gia nhập thị trường

đã cung cấp một lượng cung với 52.800 m2 diện tích sàn cho thuê, giúp tăng thị phần của tòa
văn phòng hạng A lên 15%. Dự kiến đến cuối quý 1/2016, tổng diện tích sàn văn phòng tương
đương khoảng 1.158.000 m2, trong đó văn phòng hạng A và B lần lượt chiếm đến 36% và
64%.
Đáng chú ý là một dự án hạng B tại quận Từ Liêm đã bắt đầu cho thuê trong quý này, được
kỳ vọng sẽ gia nhập thị trường trong quý tới cũng sẽ bổ sung thêm ra cho thị trường diện tích
cho thuê khoảng 30.000 m2.
Về tỷ lệ lấp đầy, theo khảo sát của CBRE, thị trường văn phòng cho thấy sự tăng trưởng
mạnh, phần lớn từ nhu cầu nội địa với mức tiêu thụ 37.320m2, tăng 26% so với quý trước và
8% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B giảm 1,8 điểm
% xuống còn 9 điểm%.
Về mặt bằng giá phân khúc văn phòng cho thuê, do các dự án mới có giá thuê thấp hơn giá
trung bình của thị trường, giá chào thuê của văn phòng hạng A giảm 4,2% so với quý trước và
đạt 28,1 USD/m2/tháng. Mặt khác, giá chào thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ 0,3% so với quý
trước. Giá thuê thường tăng ở các tòa nhà phía Tây thành phố - khu vực có cơ sở hạ tầng phát
triển.
Triển vọng thị trường năm 2016, CBRE dự đoán sẽ có gần 290.000 m2 được ra mắt thị
trường trong năm 2016. Trong đó, đáng chú ý là nguồn cung từ khu vực phía Tây sẽ chiếm
đến 72% tổng thị trường cho thuê văn phòng, dẫn đến mức độ cạnh tranh trong khu vự này
ngày càng cao.


Dù vậy, tổng quan năm 2016 dự đoán vẫn là năm của các tòa nhà hạng A bởi sẽ không có
nguồn cung Hạng A mới trong năm nay. Thêm vào đó, giá thuê của các tòa nhà Hạng A, đặc
biệt ở khu vực phía Tây, Đống Đa, Bà Đình đang ngày càng hợp lý hơn, tạo điều kiện cho các
công ty có thể thuê được sàn văn phòng chất lượng cao với cùng mức giá của các tòa nhà
Hạng B tại khu vực trung tâm.
Điểm nhấn cho thị trường trong năm 2016, ngoài sự nở rộ của các lĩnh vực như công nghệ,
điện tử, công nghệ thông tin, ngân hàng, tài chính và bảo hiểm vẫn đi đầu trong việc mở rộng
văn phòng, thì sự phát triển mạnh của ngành outsourcing sẽ tạo ra những nhu cầu về diện tích

thuê và làm mới điều khoản cho thuê, đồng thời tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường
cho thuê văn phòng.