Quản lý tài chính thị trường nhà ở tại Hà Nội

HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

VƯƠNG NGỌC ANH

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
TẠI HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

HÀ NỘI - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

VƯƠNG NGỌC ANH

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
TẠI HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐỖ ANH ĐỨC

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản luận văn này là công trình khoa hoc nghiên
cứu cá nhân tôi. Các số liệu được thu thập, tổng hợp trong luận văn là các số
liệu thực tế của thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2015-2017. Các dữ liệu,
tài liệu tham khảo được trích dẫn có nguồn gốc rõ ràng theo đúng quy định.
Hà Nội, ngày 8 tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn

Vương Ngọc Anh


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, tôi xin chân thành gửi
lời cảm ơn tới các Lãnh đạo trường Đại học Kinh Tế - Đại học Quốc gia Hà
Nội, các thầy cô giáo trong khoa đã truyền đạt những kiến thức quý báu cũng
như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập
nghiên cứu và cho đến khi thực hiện đề tài luận văn.
Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến các đồng nghiệp đang làm việc
cùng tôi tại Sở Xây dựng đã không ngừng hỗ trợ, tạo mọi điều kiện tốt nhất
cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đặc biệt đến TS. Đỗ Anh Đức – người
đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ về kiến thức, tài liệu và phương pháp để tôi
hoàn thành đề tài nghiên cứu luận văn này.
Mặc dù đã cố gắng trong quá trình thực hiện đề tài nhưng chắc chắn luận
văn không thể tránh khỏi những thiếu sót. Do đó, tôi rất mong các thầy cô giáo
và các bạn đồng nghiệp đóng góp và chỉ dẫn cho tôi để sau này có điều kiện tôi
sẽ nghiên cứu sâu hơn khi làm tiến sỹ.
Hà Nội, ngày 8 tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn

Vương Ngọc Anh


MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT...........................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG..............................................................................ii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ...................................................................................ii
MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ
LÝ LUẬN VÀ THỰC TẾ VỀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
CẤP TỈNH........................................................................................................4
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu.............................................................4
1.1.1. Những công trình nghiên cứu đã công bố có liên quan đến nội
dung quản lý thị trường nhà ở.......................................................................4
1.1.2. Đánh giá chung về các công trình đã nghiên cứu................................7
1.2. Cơ sở lý luận về quản lý thị trường nhà ở..............................................8
1.2.1. Các khái niệm cơ bản liên quan đến quản lý thị trường nhà ở............8
1.2.3. Mục tiêu và nguyên tắc quản lý thị trường nhà ở cấp tỉnh................12
1.2.4. Nội dung quản lý thị trường nhà ở cấp tỉnh.......................................18
1.2.5. Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý thị trường nhà ở...................25
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về
thị trường nhà ở......................................................................................30
1.3.1. Nhân tố chủ quan..............................................................30
1.3.2. Nhân tố khách quan...........................................................32
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........................................35
2.1. Cơ sở phương pháp luận........................................................................35
2.2. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể....................................................35
2.2.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp..................................................35
2.2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu.......................................................37

2.2.3. Phương pháp xử lý dữ liệu.............................................................37


2.2.4. Phương pháp so sánh......................................................................38
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ
TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI..................................................................39
3.1. Khái quát về thị trường nhà ở Hà Nội..................................................39
3.1.1. Đặc điểm cơ bản của thành phố Hà Nội........................................39
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội thành phố Hà Nội...................................40
3.1.3. Thị trường nhà ở tại Hà Nội...........................................................45
3.2. Thực trạng công tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội giai
đoạn 2015 – 2017............................................................................................49
3.2.1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương trình,
quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở.................................................49
3.2.2. Ban hành các chính sách, quy định quản lý thị trường nhà ở tại
Hà Nội.........................................................................................................52
3.2.3. Tổ chức quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội................................55
3.2.4. Kiểm tra, giám sát công tác quản lý thị trường nhà ở trên địa
bàn Hà Nội.................................................................................................64
3.3. Đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội
.........................................................................................................................68
3.3.1. Đánh giá theo các tiêu chí...............................................................68
3.3.2. Kết quả đạt được.............................................................................72
3.3.3. Những hạn chế, tồn tại....................................................................75
3.3.4. Nguyên nhân của tồn tại, hạn chế..................................................79
CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CHỦ YẾU HOÀN
THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI
.........................................................................................................................83
4.1. Bối cảnh mới và định hướng phát triển................................................83
4.1.1. Xu thế phát triển chung của quản lý thị trường nhà ở................83

4.1.2. Định hướng quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội thành phố
Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030.................................84
4.1.3. Định hướng phát triển và chỉ tiêu quản lý thị trường nhà ở
trong giai đoạn tới.....................................................................................85
4.2. Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện công tác quản lý thị trường
nhà ở tại Hà Nội.............................................................................................88
4.2.1. Hoàn thiện các quy định về quản lý thị trường nhà ở, điều
chỉnh quy hoạch kịp thời đảm bảo phù hợp với kế hoạch xây dựng
nhà ở...........................................................................................................88
4.2.2. Thực hiện phát triển nhà ở.............................................................90
4.2.3. Xây dựng mô hình quản lý, vận hành, khai thác các dự án
phát triển nhà ở, khu đô thị......................................................................92
4.3. Kiến nghị Nhà nước, các bộ, ban, ngành có liên quan........................92
KẾT LUẬN....................................................................................................95
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
UBND
HĐND
KCN
KCX
BĐS
CBCNVC
ODA
FDI
GCNĐT

GRDP
GCNQSHN
KHCN
KĐTM
CNXH
WB
ADB
JICA
VBPQ

Ủy ban nhân dân
Hội đồng nhân dân
Khu công nghiệp
Khu chế xuất
Bất động sản
Cán bộ công nhân viên chức
Hỗ trợ phát triển chính thức
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Giấy chứng nhận đầu tư
Tổng sản phẩm trên địa bàn
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Khoa học công nghệ
Khu đô thị mới
Chủ nghĩa xã hội
Ngân hàng thế giới
Ngân hàng phát triển Châu Á
Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản
Văn bản pháp quy

i

DANH MỤC CÁC BẢNG
TT

Bảng

1

Bảng 4.1

Nội dung
Chỉ tiêu nhà ở xã hội, nhà tái định cư giai đoạn
2016 – 2020

Trang
93

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
TT

Biểu đồ

1

Biểu đồ 1.1

2

Biểu đồ 1.2.

3

Biểu đồ 3.1a

4
5
6

Nội dung
Độ co giãn của cầu về nhà ở phụ thuộc vào quy
mô gia đình
Lượng cầu của thị trường nhà ở phụ thuộc
vào thu nhập của người dân
Tình hình tăng trưởng GDP và GDP/người qua

các năm
Biểu đồ 3.1b Chỉ số CPI từ năm 2015-2017
Biểu đồ 3.1.c Lượng giao dịch chung cư tại Hà Nội năm 2017
Tình hình bán căn hộ tại các phân khúc thị
Biểu đồ 3.1.d
trường nhà ở tại Hà Nội năm 2017
Biểu đồ 4.1

Các chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại 2016 –
2020

ii

Trang

37
38
46
47
52
53
93


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường nhà ở là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan
trọng của nền kinh tế quốc dân và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Phát triển một thị trường nhà ở lành mạnh, phù hợp với kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội của từng địa phương là nhiệm vụ vô cùng quan trọng
trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập
quốc tế. Do đó, việc phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường nhà ở, bình
ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người
dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
nhà ở. Muốn vậy cần đánh giá đúng thực trạng từ đó đưa ra các định hướng và
giải pháp quản lý phát triển loại thị trường đặc biệt này.
Trong các hoạt động quản lý kinh tế của Nhà nước, quản lý thị trường
nhà ở tại các tỉnh luôn luôn giữ một vị trí trọng yếu, nó quyết định sự phát
triển kinh tế xã hội của các tỉnh. Thông qua việc sử dụng hệ thống công cụ
quản lý của Nhà nước để điều tiết, kiểm soát các chủ thể tham gia hoạt động
trong thị trường nhà ở để thị trường nhà ở được vận động theo đúng mục tiêu
định hướng của Nhà nước nói chung và phù hợp với đặc điểm phát triển của
các tỉnh.
Sở Xây dựng Hà Nội là cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND thành
phố Hà Nội, có chức năng tham mưu và giúp UBND Thành phố quản lý nhà

nước trong nhiều lĩnh vực xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt là lĩnh vực
nhà ở. Trong những năm gần đây, công tác quản lý thị trường nhà ở còn gặp
khó khăn chưa có hiệu quả và còn nhiều bất cập.
Xuất phát từ những nhận định trên và nhằm đánh giá tầm quan trọng
của công tác quản lý thị trường nhà ở, thực trạng quản lý thị trường nhà ở tại
Hà Nội, từ đó có những đề xuất, giải pháp nhằm giúp cho Lãnh đạo nắm rõ

1


hơn thực trạng quản lý nhà nước về thị trường nhà ở của Hà Nội, những điểm
mạnh, điểm yếu và giải pháp để hoàn thiện hơn công tác quản lý thị trường
nhà ở tại Hà Nội. Mặt khác, cho đến nay hầu như chưa có một công trình
nghiên cứu nào nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đưa ra giải pháp cụ thể,
đồng bộ đối với công tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội. Do đó, tôi chọn
đề tài: “Quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội” làm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ
Quản lý Kinh tế của mình.
Đây là vấn đề lớn, trong khuôn khổ bài luận văn, tác giả chỉ tập trung
nghiên cứu, phân tích thực trạng quản lý thị trường nhà ở Hà Nội, bao gồm:
nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội được xây dựng trên địa
bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2015-2017. Từ đó, chỉ ra những tồn tại,
hạn chế của giai đoạn 2015-2017 và định hướng các giải pháp chủ yếu để
hoàn thiện công tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội trong thời gian tới.
2. Câu hỏi nghiên cứu
Làm thế nào để hoàn thiện công tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội?
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về công tác quản lý thị
trường nhà ở cấp tỉnh, tác giả tiến hành đánh giá và phân tích thực trạng công
tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội để đưa ra những giải pháp nhằm hoàn

thiện công tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý thị trường nhà ở cấp tỉnh.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà
Nội, làm rõ những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong công tác
quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội.
- Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thị trường
nhà ở Hà Nội.

2


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: là công tác quản lý thị trường nhà ở (nhà ở
thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư) tại Hà Nội theo cách tiếp cận
khoa học quản lý kinh tế.
- Phạm vi nghiên cứu:
• Về không gian: Công tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội.
• Về thời gian: Thực trạng công tác quản lý thị trường nhà ở tại thành
phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Luận văn đã xây dựng được cơ sở lý luận về quản lý thị trường nhà ở
cấp tỉnh. Đánh giá, phân tích thực trạng, tìm ra những tồn tại, hạn chế và
nguyên nhân của những hạn chế trong công tác quản lý thị trường nhà ở tại
Hà Nội trong giai đoạn 2015-2017. Từ đó, đưa ra các giải pháp cơ bản nhằm
hoàn thiện công tác quản lý thị trường nhà ở của Hà Nội.
6. Kết cấu của luận văn
Luận văn gồm 04 chương sau:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về
quản lý thị trường nhà ở cấp tỉnh.

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội.
Chương 4: Định hướng và các giải pháp chủ yếu hoàn thiện công tác
quản lý thị trường nhà ở tại Hà Nội.
Ngoài 04 chương trên, luận văn còn phần Mở đầu, Kết luận và Danh
mục Tài liệu tham khảo.

3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ
THỰC TẾ VỀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CẤP TỈNH
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1. Những công trình nghiên cứu đã công bố có liên quan đến nội dung
quản lý thị trường nhà ở
Nghiên cứu về công tác quản lý thị trường nhà ở nói chung và tại các tỉnh
nói riêng trong giai đoạn phát triển kinh tế thị trường như hiện nay hiện chưa có
nhiều đề tài nào đề cập đến quản lý thị trường nhà ở. Qua quá trình tìm hiểu,
tham khảo các tài liệu và nghiên cứu một số đề tài có liên quan đến quản lý nhà
nước về thị trường BĐS, tôi xin được tóm tắt một số tài liệu như sau:
Cuốn sách Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2011 của tác giả Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga
chủ biên đã trình bày một số cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường bất động
sản và quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản như: khái niệm và
đặc điểm, phân loại thị trường bất động sản, các yếu tố cấu thành thị trường
bất động sản, kinh nghiệm quản lý bất động sản ở một số nước và bài học cho
Việt Nam. Cuốn sách đã phân tích và làm rõ vấn đề đổi mới quản lý cũng như
vấn đề quản lý của Nhà nước với sự hình thành và phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam.

Tác giả Đinh Văn Ân, NXb Chính trị quốc gia. Hà Nội, 2011 đã viết cuốn
sách Chính sách phát triển thị trường Bất Động Sản ở Việt Nam. Theo đó, tác
giả đã nghiên cứu một cách có hệ thống và đầy đủ ở tầm quốc gia để cung cấp
tài liệu tham khảo, nghiên cứu cho các cơ quan quản lý, các cơ quan hoạch định
chính sách, các tổ chức và cá nhân quan tâm đến sự phát triển của thị trường
bất động sản Việt Nam.

4


Cuốn sách Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển
của thị trường Bất động sản Việt Nam Đinh Thị Mai Phương, NXB Chính trị
Quốc gia, Hà Nội, 2013. Tác giả đã phân tích thực trạng thể chế bất động sản
ở Việt Nam hiện nay, từ thể chế về chủ thể tham gia thị trường, thể chế về
hàng hóa thị trường bất động sản và thể chế liên quan đến hàng hóa thị trường
bất động sản, cho đến thể chế về cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản. Từ những phân tích thực tiễn đó, kết hợp với cơ sở lý luận về
thể chế thị trường bất động sản, kinh nghiệm về thể chế thị trường bất động
sản ở một số nước trên thế giới, các tác giả đã đưa ra một số giải pháp chủ yếu
để hoàn thiện thể chế nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản giai
đoạn 2010-2020.
Theo tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Kinh tế và Kinh doanh
(Tập 31, Số 3, 2015), tác giả Đinh Văn Thông đã viết về Quản lý thị trường bất
động sản ở nước ta hiện nay. Theo đó, tác giả đã cung cấp những kiến thức cơ
bản về thị trường BĐS. Trên cơ sở đánh giá vai trò của thị trường bất động sản
chung trong nền kinh tế thị trường và vai trò của công tác quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS. Tác giả đã đánh giá được các thành công và hạn chế của
công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta từ năm 2001
đến năm 2008. Không những thế, tác giả đã đưa ra các khuyến nghị để tăng
cường công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Luận án tiến sĩ Quản lý Bất động sản đô thị dưới tác động của quy
hoạch xây dựng của tác giả Lý Văn Vinh, Đại học Kiến trúc Hà Nội, 2016.
Luận án đã xây dựng khung lý thuyết nghiên cứu BĐS trên thế giới và Việt
Nam dưới tác động của quy hoạch xây dựng. Từ đó, nghiên cứu thực trạng
quản lý BĐS đô thị (quản lý đất đai đô thị, quản lý nhà ở đô thị, quản lý thị
trường BĐS) Hạ Long dưới tác động của quy hoạch xây dựng. Từ việc phân
tích, đánh giá cơ chế quản lý BĐS đô thị, luận án tiến sĩ đã rút ra các kết luận

5


điểm mạnh, điểm yếu và nguyên nhân tồn tại điểm yếu để từ đó đề xuất một
số giải pháp quản lý BĐS gắn liền với quy hoạch xây dựng thành phố Hạ
Long và cơ chế chính sách để công tác quy hoạch xây dựng có tác động hiệu
quả tới quản lý BĐS đô thị.
Luận án tiến sỹ Đầu tư cá nhân trên thị trường BĐS khu vực Hà Nội của
tác giả Nguyễn Thị Hải Yến, Đại học Kinh tế Quốc dân, 2015. Tác giả đã
phân tích thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn đầu phát triển, các yếu tố
chi phối đến cá nhân khi đầu tư trên thị trường BĐS. Từ đó có những đề xuất
về hạ tầng, chính sách tài chính, tiền tệ và sản phẩm đối với các cơ quan quản
lý nhà nước cũng như các chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm
BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau.
Luận văn thạc sĩ Quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An của tác giả Phạm Thanh Hải, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc
gia Hà Nội, 2015 đã khái quát được thực trạng quản lý đất đai, nhà ở trên địa bàn
thành phố Vinh. Phân tích một số kết quả đạt được, tồn tại, hạn chế và nguyên
nhân của tồn tại hạn chế trong quản lý Nhà nước. Từ đó, tác giả đã đưa ra định
hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Vinh.
Trong thời gian qua ở Việt Nam đã các cuộc hội thảo khoa học cũng như

các công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này như: Hội thảo “Thị trường
bất động sản ở Việt Nam hiện nay” do trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã
phối hợp với Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam tổ chức (2014); Hội thảo “Tìm
kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” do Báo Lao Động
phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức (2016); Hội thảo “Triển
vọng thị trường bất động sản 2017 - tác động chính sách” (2016) do Hiệp hội
Bất động sản Việt Nam phối hợp với Báo Đầu tư, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức.
Thông qua các cuộc hội thảo tập trung nghiên cứu những nguyên nhân, hạn

6


chế của thị trường từ năm 2014 đến năm 2017, nguyên nhân và các giải pháp
để khắc phục hạn chế và phát triển lành mạnh thị trường BĐS.
Bên cạnh những nghiên cứu chung về thị trường BĐS và quản lý thị
trường BĐS như đã đề cập tới ở trên, hiện nay cũng đã có không ít các công
trình nghiên cứu sâu về các mặt tài chính của thị trường, trong đó có các chính
sách tài chính: Nghiên cứu sinh Đỗ Thanh Tùng với luận án Chính sách tài
chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội (Đại học kinh tế quốc dân 2010); Luận
án tiến sỹ của Nguyễn Hồ Phi Hà với đề tài Huy động nguồn lực tài chính nhằm
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam (Học viện tài chính 2012); Luận
án tiến sĩ của Lê Hải Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động
sản Việt Nam (Học viện hậu cần 2016); Luận án của tiến sỹ Lê Văn Bình Giải
pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam...
1.1.2. Đánh giá chung về các công trình đã nghiên cứu
Từ các công trình nghiên cứu khoa học liên quan đến đề tài có thể thấy
tầm quan trọng của quản lý thị trường nhà ở đối với các tỉnh đặc biệt là các
trên địa bàn Hà Nội giai đoạn hiện nay. Các công trình nghiên cứu nêu trên đã
tìm hiểu, nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của thị trường BĐS, từ
đó đưa ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này.

Ngoài ra, các công trình nghiên cứu đã đưa ra được những cái nhìn tổng
quan về các công tác: quy hoạch, kế hoạch phát triển; chính sách, quy định;
quản lý giao dịch, mua bán thịt trường BĐS; kiểm tra, giám sát thực hiện trong
công tác quản lý thị trường BĐS. Từ đó chỉ ra những điểm yếu trong cơ chế
quản lý và trong thực trạng quản lý thị trường BĐS.
Những công trình nghiên cứu trên đem lại cho ta một cái nhìn tương
đối toàn diện về quản lý thị trường BĐS, đặc biệt là công tác quản lý nhà
nước trên các tỉnh. Từ đó đưa ra những giải pháp để quản lý thị trường BĐS
được hoàn thiện hơn.

7


Việc tìm hiểu, đánh giá một cách đầy đủ và toàn diện về lý luận và thực
tiễn pháp luật về quản lý thị trường nhà ở cấp tỉnh và đặc biệt là quản lý thị
trường nhà ở tại thành phố Hà Nội thì dường như vẫn còn thiếu một công
trình nghiên cứu như vậy. Trên cơ sở kế thừa các kết quả nghiên cứu của
những công trình khoa học đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về
quản lý thị trường nhà ở và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội trên cơ
sở quản lý kinh tế. Do đó, luận văn này sẽ tiếp tục nghiên cứu những vấn đề
về quản lý thị trường nhà ở đặt trong bối cảnh cụ thể tại Hà Nội, chỉ ra những
vấn đề còn hạn chế trong quá trình quản lý thị trường nhà ở và đề xuất giải
pháp để khắc phục các hạn chế đồng thời hoàn thiện công tác quản lý thị
trường nhà ở.
1.2. Cơ sở lý luận về quản lý thị trường nhà ở
1.2.1. Các khái niệm cơ bản liên quan đến quản lý thị trường nhà ở
1.2.1.1. Bất động sản
Có thể nêu ra ba khái niệm cơ bản về BĐS như sau:
 Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên
đất.

 Khái niệm 2: BĐS là đất, Nhà và các công trình khác xây trên đất.
 Khái niệm 3: Theo khoản 1, điều 107 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13
ngày 24/11/2015, BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản
khác theo quy định của pháp luật.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã được xây dựng
trên đất.
1.2.1.2 Nhà ở
Dước góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và
không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài

8


dùng để ở.
Dước góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với
đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện
tượng tự nhiên.
Theo Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành từ 01/7/2015: “Nhà ở là công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân”. Nhà ở có thể được phân thành các loại sau:
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Bao gồm: Nhà ở cho người thu nhập
thấp, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho học sinh, sinh viên.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật.
1.2.1.3. Thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở là một bộ phận quan trọng không thể tách rời của thị
trường bất động sản. Từ khi bước sang nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa, Việt Nam đã từng bước xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu
tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ
các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển
khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số
sản phẩm phục vụ. Thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối
với việc phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là thị trường nhà ở lại mới chỉ trong
giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Như vậy, thị trường nhà ở là thị trường mà ở đó có các hoạt động mua
bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng nhà ở theo quy

9


luật thị trường có sự quản lý của nhà nước.
1.2.1.4. Cung, cầu trên thị trường nhà ở
• Cung về nhà ở:
Theo các nhà kinh tế học thì cung nhà ở gồm ba khu vực: Nhà nước, tư
nhân và không chính thức, cụ thể:
Khu vực Nhà nước: Khu vực này được xem như tiêu điểm chính của
chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp.
Cung về nhà ở tại khu vực Nhà nước gồm các đề án nhà ở được xây dựng
bằng nguồn vốn ngân sách, nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển
thành sở hữu của Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bằng nguồn vốn của các cá
nhân hoặc các doanh nghiệp và hoạt động theo hệ thống các quy định hiện
hành của pháp luật. Thực tế xây dựng nhà ở khu vực tư nhân có hiệu quả hơn
khu vực Nhà nước nhưng giá của thị trường nhà ở tư nhân thường cao không
đáp ứng được nhu cầu của đa phần người dân.

Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng nhà ở của tư
nhân không theo quy tắc, chủ yếu nhà ở được xây dựng trên các giá trị của
cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau đáp ứng được nhu cầu về nhà ở đối với
những tầng lớp dân cư có thu nhập thấp.
• Cầu về nhà ở:
Các đối tượng có nhu cầu nhà ở bao gồm: dân số tăng tự nhiên và tăng
cơ học; những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, hoặc phải sống tạm
bợ tại các khu ổ chuột; công chức và lực lượng vũ trang; các đối tượng tái
định cư để chỉnh trang và xây dựng các công trình hạ tầng đô thị; viên chức
và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung; học sinh, sinh viên;
người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh; phục vụ các nhu cầu khác…
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng và ngày càng tăng tại các đô thị

10


lớn như Hà Nội do nhiều nguyên nhân, quan trọng nhất là tốc độ đô thị hóa
nhanh và tốc độ gia tăng cơ học dân số.
1.2.1.5 Quản lý và quản lý nhà nước
Trong quá trình quản lý, nhà quản lý sử dụng các quyết định quản lý của
mình để tác động lên một hay một nhóm đối tượng nhất định buộc đối tượng
đó thực hiện những hành động theo ý chí của nhà quản lý.
Như vậy, quản lý là sự tác động có định hướng và có tổ chức của chủ thể
quản lý lên đối tượng quản lý bằng các phương thức nhất định. Mục tiêu này
có thể do các thành viên trong tổ chức tự thống nhất với nhau, cũng có thể do
người đứng đầu tổ chức xây dựng và giao cho tổ chức thực hiện. Nhưng cũng
có những tổ chức được hình thành để thực hiện những mục tiêu được xác định
trước. Khi đó, bản thân tổ chức không thể tự mình làm thay đổi mục tiêu.
Có rất nhiều chủ thể tham gia trong hoạt động quản lý xã hội như: nhà
nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các nghề nghiệp,… trong đó nhà nước giữ

vai trò quan trọng. Nhà nước là trung tâm của hệ thống chính trị và là công cụ
quan trọng nhất để quản lý xã hội.
Quản lý nhà nước được coi là một dạng quản lý xã hội đặc biệt, xuất
hiện và tồn tại cùng với sự ra đời của nhà nước. Hoạt động quản lý gắn liền
với hệ thống các cơ quan thực thi quyền lực nhà nước, là bộ phận quan trọng
của quyền lực chính trị trong xã hội và có tính chất cưỡng chế đơn phương
đối với xã hội. Quản lý nhà nước được hiểu trước hết là hoạt động của các cơ
quan nhà nước thực thi quyền lực nhà nước.
Như vậy, quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước do
các cơ quan quản lý nhà nước tiến hành đối với tất cả mọi cá nhân và tổ chức
trong xã hội, trên tất cả các mặt của đời sống xã hội. Bằng cách sử dụng
quyền lực nhà nước có tính cưỡng chế đơn phương để hướng tới mục tiêu
phục vụ lợi ích chung của cả cộng đồng, duy trì ổn định, an ninh trật tự và

11


thúc đẩy xã hội phát triển theo một định hướng thống nhất của nhà nước.
1.2.1.6 Quản lý thị trường nhà ở
Hiện nay chưa có một định nghĩa về quản lý thị trường nhà ở, theo một
số tài liệu nghiên cứu về quản lý thị trường BĐS cho thấy.
Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hóa và nền kinh tế thị trường
đòi hỏi phải có sự quản lý nhà nước đối với nền kinh tế. Cơ chế thị trường tồn
tại những khuyết tật mang tính cơ chế như thị trường như: phát triển tự phát,
đặt lợi ích cá nhân lên trên lợi ích xã hội, cạnh tranh không lành mạnh, phân
hóa giầu nghèo… Những khuyết tật trên, chính thị trường không thể sửa chữa
mà cần tới một chủ thể khách quan đứng cao hơn thị trường để điều tiết, đó
chỉ có thể là Nhà nước.
Quản lý Nhà nước về kinh tế để khắc phục những nhược điểm, hạn
chế khuyết tật của cơ chế thị trường đồng thời tạo điều kiện cho cơ chế thị

trường hoạt động một cách có hiệu quả. Trong hoạt động quản lý thị trường
nhà ở chủ thể quản lý thị trường nhà ở là Nhà nước hoặc các cơ quan nhà
nước giao nhiệm vụ thực hiện. Chủ thể trực tiếp quản lý thị trường nhà ở tại
Hà Nội là UBND thành phố Hà Nội. UBND thành phố Hà Nội điều tiết,
khống chế và định hướng các hoạt động quản lý thị trường nhà ở thông qua
việc hoạch định các chương trình, chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở
thống nhất với định hướng, kế hoạch chiến lược phát triển chung của quốc
gia.
Thị trường nhà ở là một trong những thị trường quan trọng phát triển
trong nền kinh tế thị trường và rất cần vai trò quản lý của Nhà nước để khắc
phục những khiểm khuyết mà bản thân thị trường không thể tự điều tiết. Qua
đó, Nhà nước sử dụng công cụ quản lý của mình để tác động lên thị trường
nhà ở một cách có hệ thống, từ đó điều tiết thị trường nhà ở phát triển
theo những định hướng đã định trước.

12


1.2.3. Mục tiêu và nguyên tắc quản lý thị trường nhà ở cấp tỉnh
Thị trường nhà ở là thị trường mà ở đó có các hoạt động mua bán trao
đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng nhà ở theo quy luật thị
trường có sự quản lý của nhà nước. Do đó, quản lý thị trường nhà ở khác so
với quản lý thị trường hàng hóa thông thường ở mục tiêu và nguyên tắc, cụ
thể:
a) Mục tiêu của quản lý thị trường nhà ở cấp tỉnh
Quản lý thị trường nhà ở luôn giữ vị trí trọng yếu và quan trọng trong
các hoạt động quản lý của các tỉnh, quản lý thị trường nhà ở liên quan trực
tiếp tới việc tạo lập cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ phát triển kinh tế và đời
sống của người dân; liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, gắn liền với
việc khai thác và sử dụng các nguồn tài nguyên, đặc biệt là đất đai… Đối với

mỗi hộ gia đình, nhà ở cũng là tài sản lớn, gắn liền với các hoạt động kinh tế
và đời sống. Như vậy, quản lý thị trường nhà ở cấp tỉnh góp phần đảm bảo an
sinh, xã hội và quyết định sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Đặc biệt
trong xu thế hội nhập khu vực và quốc tế, trong điều kiện cạnh tranh đang
diễn ra khốc liệt, quản lý thị trường nhà ở càng trở lên quan trọng hơn bao giờ
hết, là hoạt động có mối liên hệ chặt chẽ với mọi hoạt động khác của các tỉnh.
Quản lý thị trường nhà ở có những mục tiêu chủ yếu sau:
Một là, góp phần phát triển thị trường nhà ở ổn định, bền vững tránh
việc phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch, lệch pha giữa cung và cầu của thị
trường nhà ở tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng
cuộc sống của người dân.
Để đạt được mục tiêu này, cần nâng cao chất lượng công tác dự báo nhu
cầu về các loại hình bất động sản, nhất là dự báo về các bất động sản thiết yếu
như nhà ở đô thị, khu dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê, nhà xưởng
cho sản xuất kinh doanh. Quy định cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các loại

13


hình sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án để bảo đảm cân đối
cung - cầu của thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển từng loại bất động sản,
của từng tỉnh cũng như khả năng thanh toán của khách hàng. Ngoài ra, cần
tiếp tục việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước nhằm khai
thác, sử dụng đất đai có hiệu quả; tái cấu trúc lĩnh vực nhà ở và phát triển thị
trường nhà ở; đẩy mạnh và đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch phát triển đô thị,
nông thôn. Đây chính là những yếu tố bảo đảm cho thị trường bất động sản
phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị
tự phát và hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở an toàn, chất
lượng.

Hai là, nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý nhà nước của các tỉnh
trong lĩnh vực nhà ở.
Tập trung đổi mới, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về thị
trường nhà ở trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường. Đẩy nhanh việc thể
chế hóa, cụ thể hóa các quan điểm, đường lối của Đảng về quản lý thị trường nhà
ở. Từ đó, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý thị trường
nhà ở phù hợp với thực tiễn.
Trên tầm vĩ mô và những hoạt động cụ thể việc ý thức, nhận thức được
những tác động đó của kinh tế thị trường liên quan đến đánh giá hiệu quả và
giá trị của hoạt động quản lý nhà nước về thị trường nhà ở. Cải cách bộ máy,
thể chế và phương thức hoạt động của Nhà nước: Phải phân định rõ chức
năng, nhiệm vụ của từng tổ chức lập pháp, hành pháp, tư pháp, các mối quan
hệ và cơ chế phối hợp giữa các tổ chức đó với nhau, tinh gọn tổ chức, bộ máy
và biên chế; khắc phục sự trùng lặp, chồng chéo về chức năng làm ảnh hưởng
đến hiệu quả hoạt động của Nhà nước; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ,
công chức, hiện đại hóa nền hành chính quốc gia, tăng cường kỷ luật, kỷ

14


cương hành chính.
Phát huy dân chủ, giữ vững kỷ cương, kỷ luật, tăng cường pháp chế.
Thực hiện tốt quy chế dân chủ, mở rộng dân chủ trực tiếp ở cơ sở, tạo điều
kiện để nhân dân thực hiện quyền làm chủ tham gia quản lý xã hội nói chung
và kinh tế nói riêng, thảo luận và quyết định những vấn đề quan trọng; khắc
phục mọi biểu hiện dân chủ hình thức, dân chủ cực đoan; Đổi mới và thực
hiện cơ chế “một cửa” không gây khó khăn, phiền hà, sách nhiễu với dân; xác
định rõ trách nhiệm của các cấp, các cơ quan và cán bộ, công chức để tạo ra
bước chuyển rõ nét trong việc giải quyết kịp thời các khiếu nại, tố cáo của
công dân, đặc biệt là những khiếu nại về đất đai; bằng các chính sách, biện

pháp thích hợp chăm lo cho con người, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp
của mọi người dân.
Ba là, đảm bảo công bằng xã hội
Có những loại nhà ở do các tổ chức, cá nhân có thể cung cấp, nhưng việc
cung cấp đó sẽ dẫn đến chỗ những người có thu nhập thấp (nhất là người
nghèo) sẽ có ít hoặc không có cơ hội để tiếp cận, chẳng hạn như nhà ở thu
nhập thấp, nhà ở cho công nhân… Khi đó, nhà nước cần điều tiết, kiểm soát
thị trường để bảo đảm cho việc cung cấp cầu nhà ở đó được bình thường,
phục vụ nhu cầu cơ bản của con người.
Bốn là, thanh tra, giám sát kiểm tra thường xuyên công tác quản lý thị
trường nhà ở để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm trong lĩnh
vực quản lý thị trường nhà ở là hoạt động quản lý nhà nước thường xuyên, có
vai trò quan trọng tác động và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và phục vụ
cho phát triển kinh tế-xã hội của các tỉnh theo hướng phát triển bền vững.
Để công tác thanh tra có chất lượng thì cần phát huy vai trò giám sát,
phản biện xã hội của các tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư và công dân để

15


làm trong sạch, hạn chế những sai phạm trong quản lý thị trường nhà ở tại các
địa phương.
b) Các nguyên tắc quản lý thị trường nhà ở
Các nguyên tắc quản lý thị trường nhà ở là các quy tắc chỉ đạo, các tiêu
chuẩn hành vi mà các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân thủ trong quá trình
quản lý thị trường nhà ở.
Các nguyên tắc quản lý nhà nước về thị trường nhà ở do con người đặt
ra và dựa trên các yêu cầu khách quan của quy luật chi phối quá trình quản lý
thị trường nhà ở. Các nguyên tắc này phải đảm bảo các yêu cầu như: phù hợp

với mục tiêu của quản lý; đúng tính chất các quan hệ kinh tế; hệ thống, nhất
quán và được đảm bảo bằng pháp luật.
Quản lý thị trường nhà ở đối với nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa ở nước ta cần vận dụng các nguyên tắc cơ bản sau:
Một là, quản lý thị trường nhà ở phải tập trung dân chủ
Nguyên tắc tập trung dân chủ là sự kết hợp chặt chẽ, hài hòa giữa hai
mặt “tập trung” và “dân chủ” trong mối quan hệ hữu cơ biện chứng chứ
không phải chỉ là tập trung, hoặc chỉ dân chủ. Mọi hoạt động của thị trường
nhà ở đều hướng tới công dân nên phải có tính dân chủ, đồng thời trong một
chừng mực nhất định, hoạt động trên có ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước,
lợi ích của quốc gia, lợi ích cộng đồng, do đó nhà nước cũng phải có quyền đó
là tập trung.
Hai là, quản lý thị trường nhà ở phải kết hợp quản lý theo ngành và
quản lý theo lãnh thổ
Xây dựng và triển khai thực hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch
và các dự án phát triển nhà ở toàn ngành nhằm phát triển nguồn nhân lực,
nguồn vốn và nguồn cung cấp nhà ở cho toàn ngành xây dựng. Tham gia xây
dựng các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở để cùng các cơ quan chuyên
môn khác hình thành hệ thống văn bản pháp luật quản lý ngành. Thống nhất

16