Phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Thông tư số 03/2018/TT-BXD một số khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn quản lý

VẤN ĐỀ HÔM NAY

PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG
THEO NGHỊ ĐỊNH

139/2017/NĐ-CP
VÀ THÔNG TƯ 03/TT-BXD

- MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC TỪ THỰC TIỄN QUẢN LÝ
Ths. Trần Thị Kim Oanh*
Nghị định 139/2017/NĐ-CP đã chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1/2018. Tiếp theo đó, Bộ Xây dựng đã ban hành
Thông tư số 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018 quy định chi tiết một số điều của Nghị định 139/2017/NĐ-CP nhằm hạn
chế tình trạng tình trạng vi phạm trật tự xây dựng. Tuy nhiên, việc thiết lập lại kỷ cương và tăng cường công tác quản lý
trật tự xây dựng đã và đang là nhiệm vụ trọng tâm không chỉ riêng ngành Xây dựng mà còn cả các cấp, các ngành có liên
quan, nhằm hạn chế tối đa tình trạng vi phạm trật tự xây dựng diễn ra…

lĩnh vực xây dựng. Đặc biệt, điểm nhấn

diện tích không phải để ở trong nhà

của Nghị định 139 là mức phạt “khủng”

chung cư có mục đích hỗn hợp; tính

với nhiều hành vi vi phạm, ví dụ các vi

diện tích căn hộ hoặc phần diện tích

Nghị định 139/2017/NĐ-CP Quy

phạm trong quản lý chung cư. Cụ thể,

khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu

định xử phạt vi phạm hành chính

phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng nếu

riêng sai quy định; không bố trí diện

trong hoạt động đầu tư xây dựng, sản

chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng,

tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng

xuất, kinh doanh khoáng sản làm vật

mục đích sử dụng phần sở hữu chung,

theo quy định.

liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh

sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi

Phạt tiền từ 100 - 150 triệu đồng

vật liệu xây dựng; quản lý công trình

công năng, mục đích sử dụng phần

đối với chủ đầu tư khi không tổ chức

TỪ CHẾ TÀI MẠNH VÀ MỨC PHẠT
“KHỦNG”…

hạ tầng kỹ thuật, kinh

hội nghị nhà chung cư

doanh bất động sản,

lần đầu theo quy định.

phát triển nhà ở, quản

Phạt tiền từ 50 - 60 triệu

lý sử dụng nhà và công

đồng đối với ban quản

sở có hiệu lực thi hành

trị nhà chung cư có

kể từ ngày 15/1/2018.

một trong các hành vi:

Có thể nói Nghị định

Quản lý, sử dụng kinh

139/2017/NĐ-CP (gọi

phí bảo trì phần sở hữu

tắt là Nghị định 139)

chung không đúng

với nội dung bao trùm

quy định; Tự quyết

lên hết các lĩnh vực

định mức giá dịch vụ

quản lý Nhà nước về

quản lý ận hành nhà

xây dựng. Trên thực

chung cư mà không

tế, Nghị định 139 quy

thông qua hội nghị

định chi tiết, cụ thể các

nhà chung cư; Tự quyết

chế tài tương ứng với
hành vi vi phạm trong

Nghị định 139/2017/NĐ-CP là mức phạt “khủng” với nhiều hành
vi vi phạm, ví dụ các vi phạm trong quản lý chung cư

*Giảng viên Khoa QL Nhà & TTBĐS
Học viện AMC

32
32 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

định lựa chọn đơn vị
để ký kết hợp đồng


VẤN ĐỀ HÔM NAY
cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư mà không thông qua hội nghị
nhà chung cư; Tự quyết định lựa chọn
đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư mà không thông qua hội nghị nhà
chung cư; Không báo cáo hội nghị nhà

chung cư về việc thu, chi theo quy định;

Nghị định 139/2017/NĐ-CP theo hướng vừa đảm bảo quyền, lợi ích của người dân vừa hạn chế được
tối đa các hành vi vi phạm, vừa thống nhất các bước xử lý vi phạm trật tự xây dựng

Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc

Mặc dù Bộ Xây dựng đã ban

của Nghị định 139 và yêu cầu tổ chức,

quy chế thu chi tài chính đã được hội

hành Thông tư số 03/2018/TT-BXD

cá nhân chấm dứt ngay hành vi vi

nghị nhà chung cư thông qua. Phạt tiền

để hướng dẫn một số điều của Nghị

phạm, dừng ngay mọi hoạt động thi

từ 80 - 90 triệu đồng đối với chủ đầu

định 139 song những vướng mắc, bất

công xây dựng công trình.

tư có một trong các hành vi: Bán, cho

cập khi thực hiện một số quy định này

- Trong thời hạn 60 ngày kể từ

thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư

trong công tác xử phạt vi phạm hành

ngày lập biên bản vi phạm hành chính,

không đúng quy định. Phạt tiền từ 10 -

chính đối với hoạt động đầu tư xây

tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm

20 triệu đồng nếu không thành lập Ban

dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh

phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có

quản trị nhà chung cư theo quy định.

khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản

thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp Giấy

Phạt các phần thuộc sở hữu chung

xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;

phép xây dựng;

hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu

quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;

- Hết thời hạn 60 ngày, tổ chức,

riêng của chủ sở hữu khác.

kinh doanh bất động sản, phát triển

cá nhân vi phạm không xuất trình với

Tuy nhiên, trên thực tế dù mức

nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công

người có thẩm quyền xử phạt Giấy

phạt cao, rõ ràng như vậy nhưng có rất

sở tại nhiều địa phương vẫn gặp rất

phép xây dựng hoặc Giấy phép xây

ít chủ đầu tư, Ban quản trị bị xử phạt với

nhiều khó khăn, nhất là về quy trình xử

dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng

các mức phạt trên và được thông tin

lý, gây không ít lúng túng cho người có

biện pháp buộc tháo dỡ công trình,

công khai để phát huy tác dụng phòng

thẩm quyền xử lý trong quá trình thực

phần công trình xây dựng vi phạm.

ngừa, răn đe của chế tài pháp luật. Gần

hiện nhiệm vụ.

Theo đó, tại Điều 5 của Thông tư

đây, nhiều vi phạm trong quản lý, sử

Theo quy định tại Khoản 12 Điều

03/2018/TT-BXD quy định chi tiết một

dụng chung cư diễn ra tràn lan và phức

15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP: Đối với

số điều của Nghị định số 139/2017/

tạp, dư luận và các cư dân tại những dự

hành vi xây dựng công trình sai nội

NĐ-CP có nói như sau: Trong thời hạn

án có vi phạm vô cùng bức xúc. Muốn

dung Giấy phép xây dựng được cấp

tối đa 60 ngày kể từ ngày lập biên bản

các chế tài của Nghị định 139 thực sự

trong trường hợp sửa chữa, cải tạo;

vi phạm hành chính, cá nhân, tổ chức

đi vào cuộc sống, nhất thiết phải xây

trường hợp cấp phép xây dựng mới;

vi phạm có trách nhiệm thực hiện thủ

dựng một cơ chế quản lý chặt chẽ từ

hành vi tổ chức thi công xây dựng

tục đề nghị cấp Giấy phép xây dựng

các tổ chức, cá nhân có trách nhiệm,

công trình không có Giấy phép xây

hoặc điều chỉnh Giấy phép xây dựng

có thẩm quyền, phải xử phạt nghiêm

dựng (theo quy định phải có) nhưng

và xuất trình người có thẩm quyền xử

minh và từng bước đưa chế tài pháp

đang thi công xây dựng thì xử lý như

phạt Giấy phép xây dựng được cấp

luật vào thực tiễn cuộc sống.

sau: Trong thời hạn tối đa 60 ngày -

hoặc được điều chỉnh.

... ĐẾN NHỮNG KHÓ KHĂN, BẤT

CẬP TRONG CÔNG TÁC XỬ LÝ VI
PHẠM TRẬT TỰ XÂY DỰNG

Lập biên bản vi phạm hành chính theo

Như

vậy,

theo

Nghị

định

mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo

139/2017/NĐ-CP

Thông tư số 03/2018/TT-BXD. Đồng

03/2018/TT-BXD, đối với công trình vi

Khó khăn trong việc xử lý các vi

thời, Thông tư 03 cũng nêu rõ mẫu này

phạm về trật tự xây dựng được phát

phạm trật tự xây dựng đối với các công

chỉ sử dụng để lập biên bản vi phạm

hiện mà đang thi công xây dựng thì

trình xây dựng khi phát hiện đã hoàn

hành chính về trật tự xây dựng quy

không phân biệt trường hợp đủ điều

thành

định tại Khoản 12, Khoản 13, Điều 15

kiện cấp phép hay không đủ điều kiện

Số 64.2019

và

Thông

tư

XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 33


VẤN ĐỀ HÔM NAY
cấp phép đều có thời hạn 60 ngày tổ

Cưỡng chế tháo dỡ công trình

phần đem lại an ninh trật tự tại địa

chức, cá nhân vi phạm phải làm thủ tục

vi phạm trật tự xây dựng nên rõ ràng

phương, giảm thiệt hại cho cá nhân, tổ

xin cấp Giấy phép xây dựng, nếu quá 60

về thẩm quyền, cơ chế phối hợp,

chức nói riêng và cho xã hội nói chung.

ngày mà không có Giấy phép xây dựng

quy trình cưỡng chế

Không áp dụng biện pháp buộc

hoặc không điều chỉnh Giấy phép xây

Từ thực tiễn áp dụng pháp Luật

nộp lại số lợi bất hợp pháp tính theo

dựng thì bị áp dụng biện pháp buộc

thiết nghĩ tổ chức, cá nhân có thẩm

tỷ lệ giá trị phần xây dựng sai phép,

tháo dỡ công trình, phần công trình

quyền cũng cần sớm nghiên cứu

không phép đối với trường hợp

vi phạm. Tuy nhiên, đối với những vi

điều chỉnh áp dụng biện pháp buộc

xây dựng nhà ở riêng lẻ

phạm trật tự xây dựng mà khi phát

khắc phục hậu quả tháo dỡ công

Một nội dung khác đáng lưu ý

hiện hành vi đã kết thúc, công trình xây

trình, phần công trình xây dựng vi

theo Nghị định 139 đó là đối với những

dựng đã hoàn thành, được đưa vào sử

phạm quy định tại Điều 15 Nghị định

trường hợp vi phạm sai nội dung Giấy

dụng thì Thông tư 03/2018/TT-BXD lại

139/2017/NĐ-CP theo hướng vừa

phép xây dựng, không có Giấy phép

chưa có quy định hướng dẫn cụ thể dẫn

đảm bảo quyền, lợi ích của người dân

xây dựng, sai thiết kế được phê duyệt,

tới một số địa phương áp dụng không

vừa hạn chế được tối đa các hành vi vi

sai quy hoạch xây dựng đối với trường

đúng mẫu biên bản, quyết định xử phạt

phạm, vừa thống nhất các bước xử lý

hợp miễn Giấy phép xây dựng theo

vi phạm hành chính.

vi phạm trật tự xây dựng. Đối với các

Luật Xây dựng 2014 nếu đủ các điều

Có nên quy định thời hạn 60

trường hợp vi phạm mà xem xét thấy

kiện về thời gian quy định tại Điểm

ngày để xin điều chỉnh, cấp mới

đủ điều kiện cấp Giấy phép xây dựng

a Khoản 1 Điều 6 Thông tư 03/2018/

Giấy phép xây dựng

thì tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức

TT-BXD, không vi phạm chỉ giới xây

Trên thực tế, nhiều trường hợp vi

đó có 60 ngày để làm thủ tục cấp, điều

dựng, không gây ảnh hưởng các công

phạm trật tự xây dựng khi lập biên bản

chỉnh Giấy phép xây dựng. Còn đối

trình lân cận, không có tranh chấp, xây

vi phạm hành chính, người có thẩm

với những trường hợp xem xét không

dựng trên đất thuộc quyền sử dụng

quyền xử phạt có thể đã biết trường

đủ điều kiện cấp hoặc điều chỉnh

hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi

hợp này không thể hoặc không được

Giấy phép xây dựng thì quy định theo

phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại

cấp Giấy phép xây dựng. Do đó, việc

hướng áp dụng biện pháp khắc phục

số lợi bất hợp pháp có được. Sau khi

quy định thời hạn 60 ngày theo nội

hậu quả buộc tháo dỡ công trình ngay

chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt

dung của Nghị định 139 để xin, điều

mà không nên quy định 60 ngày xin,

thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy

chỉnh Giấy phép xây dựng sẽ gây khó

điều chỉnh Giấy phép xây dựng. Quy

phép xây dựng hoặc điều chỉnh Giấy

khăn, chậm trễ cho việc xử lý vi phạm

định theo hướng này bảo đảm xử

phép xây dựng. Quy định này không

trật tự xây dựng. Trong khi đó, một

lý kịp thời, chấm dứt ngay hành vi

áp dụng với công trình xây dựng là nhà

trong những nguyên tắc xử lý vi phạm

vi phạm các công trình xây dựng sai

ở riêng lẻ. Có thể nói rằng, đây là một

hành chính được quy định trong Luật

phép, không phép đã và đang diễn

trong những quy định mang tính nhân

Xử lý vi phạm hành chính là mọi hành

trên hầu hết các địa bàn quản lý, góp

văn cao khi cho phép người dân vẫn

vi vi phạm phải được phát hiện, ngăn
chặn kịp thời và phải bị xử lý nghiêm
minh, mọi hậu quả do vi phạm hành
chính gây ra phải được khắc phục theo
đúng quy định của pháp luật. Bởi vậy,
theo hướng phù hợp với thực tiễn và
nhằm siết chặt công tác quản lý trật
tự xây dựng trên phạm vi cả nước, quy
định này của Nghị định nên sửa đổi,
bổ sung để đảm bảo tính thống nhất
trong công tác xử lý vi phạm về trật tự
xây dựng.

Nghị định 139/2017/NĐ-CP theo hướng vừa đảm bảo quyền, lợi ích của người dân vừa hạn chế được
tối đa các hành vi vi phạm, vừa thống nhất các bước xử lý vi phạm trật tự xây dựng

34
34 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ


THẾ
GIỚI
NAY
XÂY DỰNG
VẤN
ĐỀ HÔM

Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Thông tư 03/2018/TT-BXD có hiệu lực và đi vào cuộc sống, công tác đảm bảo trật tự xây dựng đã có nhiều chuyển biến tích cực

được sở hữu tài sản của mình khi “lỡ

b) Xây dựng trên nhóm đất chưa

cường công tác kiểm tra, giám sát

xây dựng sai phép” một cách trọn vẹn

sử dụng theo quy định tại Khoản 3,

chặt chẽ hoạt động xây dựng, ngăn

mà không phải đóng một số tiền phạt

Điều 10, Luật Đất đai.

chặn từ đầu các hành vi vi phạm trật

c) Xây dựng lấn chiếm hành

tự xây dựng, bước đầu đã thu được

Lúng túng xử phạt hành vi xây

lang bảo vệ công trình quốc phòng,

kết quả tốt. Song, do nhiều nguyên

dựng công trình trên đất không được

an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều,

nhân trong đó có việc một số quy

phép xây dựng

năng lượng, khu di tích lịch sử – văn

định, chế tài chưa thực sự phù hợp,

Vướng mắc phát sinh khi thực hiện các

hóa và khu vực bảo vệ công trình khác

chưa dự liệu hết các tình huống xảy

quy định về xử phạt vi phạm trật tự

theo quy định của pháp luật; xây dựng

ra trong thực tiễn, nhiều quy định

xây dựng hiện nay đó là tình trạng xây

công trình ở khu vực đã được cảnh

còn chồng chéo nhau mà vi phạm về

dựng trên đất nông nghiệp nhiều địa

báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống

trật tự xây dựng vẫn còn diễn biến

phương gặp lúng túng trong khâu xử

trừ công trình xây dựng để khắc phục

khá phức tạp. Một số vi phạm về

lý. Nghị định 139 và Thông tư 03 đều

những hiện tượng này).

trật tự xây dựng tồn đọng từ trước

khá lớn như trước đây.

không nêu rõ quy định nào xử phạt

Tuy nhiên, khi văn bản pháp lý

đây vẫn chưa được giải quyết, xử

hành vi xây dựng công trình trên đất

chính thức được ban hành đã không

lý dứt điểm. Số vi phạm mới vẫn ở

không được phép xây dựng (theo dự

có quy định này dẫn tới khó khăn cho

mức cao, trường hợp xây dựng trên

thảo khi trình thẩm định có nêu: Xây

việc xử phạt.

đất nông nghiệp, đất công vẫn còn

Kể từ khi các quy định của Nghị

phổ biến. Điều này đòi hỏi cần tăng

định 139/2017/NĐ-CP và Thông tư

cường quản lý một cách sâu rộng,

a) Xây dựng trên nhóm đất nông

03/2018/TT-BXD có hiệu lực và đi

thống nhất của chính quyền các cấp

nghiệp theo quy định tại Điểm a, Điểm

vào cuộc sống, công tác đảm bảo

mục đích là đưa các chế tài, quy định

b, Điểm c, Điểm d, Điểm đ, Điểm e và

trật tự xây dựng đã có nhiều chuyển

pháp luật được thực hiện một cách

Điểm g, Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai;

biến tích cực. Nhiều địa phương tăng

nghiêm minh, triệt để.

dựng công trình trên đất không được
phép xây dựng bao gồm:

Số 64.2019

XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 35