Bài giảng Quản lý tài chính trong xây dựng: Ước lượng tổng mức đầu tư theo dữ liệu của RM Means Cost Data theo quy định vốn đầu tư

Bài giảng môn học
QUẢN LÝ TÀI CHÁNH TRONG XÂY DỰNG

ƯỚC LƯNG
NG TỔNG
NG MỨC ĐẦU TƯ THEO
DỮ LIỆU CỦA RS MEANS COST DATA &
THEO QUY ðỊNH VỐN NGÂN SÁCH

Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ cho lớp ”Cao học cơng nghệ & Quản lý
xây dựng”
Giảng viên: TS. Lưu Trường Văn
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

1


A. CC KHI NIM C BN
V C LNG

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

2


Ti sao phi c lng?
NH NGHA: Mt c lng l mt ủỏnh giỏ,
mt ý kin, mt xp x v chi phớ ca mt d ỏn,
cú cn nhc cỏc yu t thc t.
Cú nhiu loi c lng ủc thc hin ti cỏc
thi ủim khỏc nhau trong vũng ủi d ỏn.

c lng cng cung cp mt hng dn cho cỏc
nh thit k ủ la chn vt liu v quy mụ d ỏn
di ủiu kin ngõn sỏch ca ch ủu t

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

3


Cỏc kiu c lng (1)

Giai ủon
chun b:
c lng
khỏi nim hoc
Rough order
magnitude
(ROM)

G.on t.k
s b:
c lng
gin ủ
(Schematic
Estimate)

G.on
p.trin t.k:
c lng
p.trin thit

k

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

Giai ủon
cung ng

4


Cỏc kiu c lng (2): Giai ủon chun b
(Conceptual phase)
Mt ch ủu t cn cỏc thụn g tin chi phớ t lỳc ban ủu ca 1 d
ỏn ủ ra cỏc quyt ủnh v v trớ v quy mụ d ỏn trc khi
chi tin ra ủ mua ủt, mua ti sn.
Cỏc c lng trong giai ủon ny da trờn rt ớt thụng tin, ch
yu l cỏc d liu quỏ kh v cỏc d ỏn tng t.
Kiu ny ca c lng gi l c lng khỏi nim
(conceptual estimate) hoc rough order of magnitude
(ROM).
Thi gian dnh cho loi c lng ny l ngn v nú ch cung
cp mt ngõn sỏch s b.

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

5


Cỏc kiu c lng (3): Giai ủon thit k s b
(Schematic phase)

Mt c lng gin ủ cho mt cụng trỡnh dõn
dng s gm cỏc thụng tin sau:
Cỏc mt bng sn (t l 1/16), cỏc mt bờn v cỏc mt ct
Khỏi quỏt cỏc ủc ủim k thut chớnh cụng trỡnh
Bn v s b v M&E (One-line drawings for mechanical and electrical
systems)

Cú th dựng giỏ ủn v, c lng assembly, c
lng giỏ ủn v din tớch hoc phi hp chỳng vi
nhau.
Mt d phũng phớ (contingency) s ủc thờm vo ủ
phũng cho nhng thiu sút ca nh thit k, ca chi
tit k thut v ca quy mụ.
Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

6


Cỏc kiu c lng (3): Giai ủon thit k s b
(Schematic phase)
Bỏo cỏo ca c lng ny bao gm:

Búc cỏc
khi lng
khỏc (s
b)

Tớnh toỏn cỏc phn t chớnh ca d ỏn

Tớnh tng

din tớch sn
xõy dng

Tớnh din tớch
tng bao

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

Tớnh tng
khi tớch ca
ủt ủo

7


Cỏc kiu c lng (3): Giai ủon thit k s b
(Schematic phase)
Ti cui giai ủon thit k s b, c lng chi
phớ cho giai ủon ny s ủc ủ trỡnh lờn ch
ủu t cựng vi bn thit k s b (schematic
design).
Ch ủu t s quyt ủnh cỏc thụng s chớnh v
thit k v ngõn sỏch d ỏn.
Ngi c lng thỡ nhn dng cỏc gi ủnh
ch yu ca c lng trong g.ủon ny
Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

8

Cỏc kiu c lng(6): giai ủon phỏt trin thit k (Design
development phase)
c lng trong giai ủon trong giai ủon ny gn ging vi giai
ủon trc nhng chi tit hn.
Mt c lng phỏt trin thit k (design development estimate)
cha ủng cỏc thụng tin sau:





Cỏc bn v t l 1/8
Cỏc mt bờn, mt ct v cỏc chi tit vi t l phúng to hn
Tt c cỏc ủc dim k thut ca ton b cụng trỡnh
H thng M&E chi tit

Giỏ ủn v thng ủc dựng trong giai ủon ny. Lỳc ny hu ht
cỏc hng mc ủu cú th ủc c lng.
Lỳc ny cỏc chi phớ vt liu ủó bit ri v nờn ủc so sỏnh vi
cỏc d ỏn tng t ủó hon thnh
Cỏc gi ủnh chớnh nờn ủc ghi chỳ v so sỏnh vi nhng gỡ ủó
gi ủnh giai ủon trc ủú
Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

9


Cỏc kiu c lng (7): giai ủon ủu thu
(Procurement phase)
Vi phng phỏp truyn thng v hp ủng khoỏn

gn:
Mt c lng s ủc chun bi nh thu v bi ban QLDA
Nh thu chun b c lng ủ d thu.
Ban QLDA ca ch ủu t s chun b 1 c lng ủ ủm phỏn
giỏ hp ủng vi nh thu v thm tra giỏ ca nh thu d thu.

Nh thu cú th yờu cu cỏc nh thu ph bỏo giỏ
Thụng thng mt khong 3 tun ủ nh thu chun
b giỏ d thu

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

10


Cỏc kiu c lng (7): giai ủon ủu thu
(Procurement phase)
c lng chi phớ trong g.ủon ny m ủc chun b
bi Ban QLDA ca ch ủu t ủc gi l a fair cost
estimate (c lng cụng bng), m s do Giỏm ủc xõy
dng (construction manager) hoc mt ngi c lng
chi phớ chuyờn nghip (professional cost estimator).
c lng ny ớt da trờn nh thu ph m da nhiu vo chuyờn gia
Cung cp ủ chớnh xỏc thp hn c lng d thu nhng ủ ủ ủỏnh giỏ
cỏc c ng d thu.
Mt tin ủ cng cú th ủc chun b trong giai ủon ny

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

11

B. CONCEPTUAL ESTIMATE = rough

order of magnitude (ROM)

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

12


c lng khỏi nim (CONCEPTUAL ESTIMATE)
(1): Phng phỏp

Cũn ủc gi l rough order of magnitude
(ROM)
Thng da vo phng phỏp ủn v (m Vit
nam gi l sut vn ủu t)
Thc hin nhanh v cung cp ủ chớnh xỏc khong
20 %.

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

13


c lng khỏi nim (CONCEPTUAL ESTIMATE)
(2): D liu

chớnh xỏc ca c lng khỏi quỏt ph

thuc vo cht lng ca d liu m ngi c
lng cú sn.
Tt nht l da vo d liu v nhng d ỏn tng t
ủó hon thnh ri hiu chnh lm phỏt v ủiu kin.
Tuy nhiờn nhng cụng ty m thc hin nhiu kiu d
ỏn khỏc nhau hoc khụng cú thụng tin v nhng d
ỏn tng t ủó hon thnh thỡ cú th da vo thụng
tin in sn nh l R.S Means Assemblies Cost Data
(see Hỡnh 5.1).
Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

14


Hỡnh 5.1

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

15


Hỡnh 5.1

Unit cost corresponding to 3/4
Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

16


c lng khỏi nim (4): Hỡnh 5.1

D liu trờn hỡnh 5.1 l da trờn trung bỡnh ca hn 11,500
d ỏn m ủc thu thp bi R.S Means Co., Inc., t cỏc nh thu,
cụng ty thit k v cỏc ch ủu t.
Cỏc chi phớ ny ủc hiu chnh v nm hin hnh v tớnh
trung bỡnh.
Chi phớ ủn v ủc chia thnh 3 ct: ẳ, median, & ắ.
Cỏi ny giỳp nh c lng hiu chnh nhanh v cht lng.
Ct median ch ra chi phớ m cú ủc t kho sỏt 50% d ỏn ủt tin v
50% d ỏn ớt ủt tin.
Ct ắ ch ra mt cht lng cao hn, vi 75% ca cỏc d ỏn so sỏnh l
ủt tin

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

17


c lng khỏi nim (5): D liu
Sau khi ủó xỏc ủnh loi d ỏn v kiu cht lng, chỳng ta
nhõn giỏ ủn v trong bng vi nng lc thit k ca d ỏn.
Mt motel 50 phũng; vi cht lng cao (3/4), dựng giỏ nm
2003:
Nng lc thit k * Giỏ ủn v = Tng chi phớ
50 ủn v * $51,500 /ủn v = $2,575,000
Cỏi ny phn
ỏnh chi phớ ca mt motel ủin hỡnh, cht lng cao, vi trớ
bỡnh thng.
Nú bao gm: li nhun v overhead ca nh thu, da trờn
gi ủnh d ỏn l kớch thc trung bỡnh, ủiu kin kinh t v
th trng bỡnh thng.

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

18


c lng khỏi nim (6): Hiu chnh kớch thc
Bng 5.1 trỡnh by chi phớ vi kớch thc trung bỡnh.
Vi d ỏn ln hn thỡ chi phớ ủn v cú th khỏc.
Bng 5.2 ch ra din tớch trung bỡnh 1 phũng vi cht lng
cao l 620 ft2. Vỡ th :
Kớch thc ca motel l = 620 ft2 * 50 units = 31,000
ft2

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

19


c lng khỏi nim (7): Bng 5.2

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

20


c lng khỏi nim (8): Hiu chnh kớch thc
Trong bng Project Size Modifier (Hỡnh
5.3), motel ủin hỡnh cú kớch thc
40,000 ft2. Vỡ th hiu chnh nh sau:

Proposed building area
= Size factor
Typical building area
31,000
= 0.775
40,000

Dựng h s kớch thc = 0.775 (lm trũn
ủn 0.8), Bng 5.3 ch ra h s hiu chnh
l 1.03.
Vỡ th:
$2,575,000 x 1.03 = $2,652,250

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

21


c lng khỏi nim (9): Hỡnh 5.3

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

22


c lng khỏi nim (10): Hiu chnh v trớ
Gớa motel $2,652,250 phn ỏnh chi phớ ca motel m bt
ủu xõy dng nm 2003.
Hỡnh 5.4, ch ra cỏc bng ca mt nhiu thnh ph thuc US

& Canada m Means ủó biờn dch vo trong chi phớ.
Thnh ph trung bỡnh quc gia cú tng ch s = 100.
Trong nm 2003, t.ph ủt ủ nht l New York City vi ch s l
132.6 v t.ph ớt ủt ủú nht l Panama City, Florida, vi ch s l
70.6.
Mt TP gn vi mc trung bỡnh l Pittburgh, vi ch s l 100.2

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

23


c lng khỏi nim (11): Hỡnh 5.4

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

24


c lng khỏi nim (12): Hiu chnh v trớ
Tuy nhiờn cú nhiu t.ph khụng cú sn d liu ch
s chi phớ.
Lỳc ny nh c ng cn da vo kinh nghim ủ tỡm 1
t.ph m cú sn d liu chi phớ nhng hiu chnh giỏ vt liu

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

25