Bài giảng Ước lượng chi phí giai đoạn thiết kế

Bài giảng môn học
QUẢN LÝ TÀI CHÁNH TRONG XÂY DỰNG

ƯỚC LƯNG CHI PHÍ GIAI ĐOẠN
THIẾT KẾ

Giảng viên: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

1


KHÁI NIỆM

CÁC PHƯƠNG
PHÁP ƯỚC
LƯNG CHI PHÍ
XÂY DỰNG

ƯỚC LƯNG CHI PHÍ GIAI
ĐOẠN THIẾT KẾ:
Được thực hiện tại các thời kỳ
khác nhau trong thiết kế để hổ
trợ nhà thiết kế

ƯỚC LƯNG HP ĐỒNG
hoặc ƯỚC LƯNG CHI PHÍ
XÂY LẮP:
Được thực hiện bởi nhà thầu để
có được một hồ sơ dự thầu
hợp lý tham gia đấu thầu

Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

2


MỤC ĐÍCH
Hổ trợ khách hàng để:
Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án
Lập một dự toán chi chí dự án
Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng
Quyết đònh tiếp tục hoặc bỏ dỡ (aborting) dự án
Quyết đònh sự cung cấp tài chánh cho dự án

Đơn vò thiết kế sử dụng các ước lượng để:
Lập một kế hoạch chi phí
Đánh giá sự cân đối của chi tiêu giữa các thành phần khác nhau
của dự án
Đánh giá sự thích dụng của một phương án thiết kế đã đề nghò

Được sử dụng để lựa chọn nhà thầu
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

3


PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG
• Có nhiều phương pháp khác nhau để thực
hiện ước lượng chi phí xây dựng. Các phương
pháp được sử dụng phụ thuộc vào:
Mục đích của ước lượng

Số lượng thông tin có sẳn
Thời gian có sẳn dành cho ước lượng
Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

4


PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD)
• Phương pháp đơn vò phân bổ chi phí đến mỗi đơn vò
sử dụng của công trình:
Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe
Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh
Nhà ở: Chi phí/ người
Trường học: Chi phí / học sinh
Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi.
TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn
gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN)
* CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

5


PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)
Thí dụ:
• Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi
phí 62,5 tỷ đồng. Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm. Người ta
đang muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vò trí tương tự
nhưng là 600 chổ. Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu?

Giải:
Chi phí của nhà hát 500 chổ tại thời điểm hiện tại là:
62,5 tỷ * 1,1 = 68,75 tỷ
Chi phí xây dựng nhà hát/chổ :
68,75 tỷ/500 = 13.750.000 đồng/chổ
Ước lượng chi phí cho nhà hát 600 chổ :
600 * 13.750.000 = 82,5 tỷ
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

6


PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)
Khuyết điểm của phương phápï:
Sự thiếu chính xác của nó
Khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ
kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu
xây dựng, v.v…
Nên sử dụng phương pháp này cho:
Các dự án công cộng
Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ
bộ mà thôi.
Tuy nhiên với các chính trò gia và lãnh đạo chính quyền (những
người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì
phương pháp này là rất có ý nghóa để giúp họ ra quyết đònh trong
việc phê duyệt ngân sách cho một dự án công cộng.
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

7

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
Cách xác đònh thể tích của một công trình được quy đònh bởi các
tổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs
–RIB) hoặc quốc gia
RIB quy đònh:
Thể tích một công trình (m3) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m)
Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3)* giá thành của
1m3 (đồng/m3)
Cách xác đònh chiều cao của công trình phụ thuộc vào phương
pháp thi công và tính chất của mặt bằng.
Phạm vi áp dụng: Thường được sử dụng cho các công trình mà
chiều cao các tầng là khác nhau. Tại sao không dùng chi phí/m2
sàn sử dụng cho những công trình như thế?
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

8


PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)
Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là
đơn giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau của
công trình thông qua tỷ lệ thể tích là hơi khó khăn.
Khuyết điểm của phương pháp thể tích:
Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số
tầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí.
Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tích
sàn sử dụng
Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những

ảnh hưởng của các thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên tỷ lệ
thể tích (cubic rates)
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

9


PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN
Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của
tất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) mà
không có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ.
Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn
Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lại
nhiều ý nghóa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vò sử dụng
hoặc chi phí thể tích.
Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác đònh giá thành
1m2 sàn thích hợp. Thông thường người ta dựa vào việc phân
tích các dự án tương tự đã thi công xong. Và cũng như các
phương pháp trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng,
các chiều cao tầng và số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật
mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

10


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho
phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn

thiện vào giá thành đơn vò thông qua bản miêu tả
về:
Hình dạng của công trình
Tổng diện tích sàn
Vò trí theo phương đứng của các diện tích sàn
trong công trình
Các chiều cao tầng của công trình
Chi phí phát sinh của các tầng ngầm
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

11


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

Các thừa số trọng số khi dùng SEM:
2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu
nó nằm dưới tầng trệt
Trọng số gia tăng 0,15 cho mỗi tầng phía trên
mặt đất (2+0,15X); trong đó X là số thứ tự của tầng
Thừa số gia tăng là 1 cho tường và các diện tích
sàn tiếp giáp mặt đất (2)
1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các
bức tường
1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài.
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

12

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần
phải được ước lượng một cách riêng biệt:
Công tác mặt bằng như là làm đường nội bộ, thoát nước,
công việc khác bên ngoài công trường.
Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc
biệt mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường.
ng nước vệ sinh, dòch vụ cấp nước, dòch vụ cung cấp gas,
cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng
Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái
che cong, ống khói thoát nhiệt, và
Các công việc trên những bề mặt cong

Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

13


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

Mục đích là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo
đó một giá đơn vò của bề mặt là được đính kèm
Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng các
thừa số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ
thuộc vào vi trí của sàn và các trọng số khác nhau
để có được các đơn vò đính kèm. Vì thế chi phí ước
lượng là gần với các đặc trưng của công trình hơn là
các phương pháp trước đó.
Giới hạn: Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối
lượng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ

liệu mà đã được xuất bản về các ứng dụng của nó.
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

14


Thí dụ áp dụng phương pháp SEM
4m

MẶT CẮT B-B

B

3m

4th floor

3m

3rd floor

3m

2nd floor

3m

1st floor

B

30m

3m

Ground floor

3m

Basement

16m

12m
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

15


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức tường còn
lại dày 250mm
Tầng hầm (có trừ tường):
Diện tích sàn = (30 – 0,38*2) * (12 – 0,38*2)
= 39,24 * 11,24 = 328,66 m2
* trọng số = 3
328,66*3 = 985,98 đơn vò
985,98

Tầng trệt (có trừ tường):

Diện tích sàn = 328,66 m2
* trọng số = 2
328,66*2 = 657,32 đơn vò
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

657,32
16


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
Lầu 1 đến lầu 4 (có trừ tường):
Diện tích sàn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2)
= 29,5 * 15,5 = 457,25 m2
Nhân tử cho lầu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15
Nhân tử cho lầu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30
Nhân tử cho lầu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45
Nhân tử cho lầu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6
Trọng số = 2,15+2,3+2,45+2,6 = 9,5
457,25 * 9,5 = 4343,88 đơn vò

4343,88

Mái (không trừ tường):
Diện tích = 30 * 16 = 480 m2
Không có nhân tử hoặc xem = 1

Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

480,00

17


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
Chiều cao tầng hầm

Các loại tường :

Diện tích tường tầng hầm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2
* Trọng số = 1 + 1 = 2
252 * 2 = 504 đơn vò
504
Tường tầng trệt:
Tường phơi bày ra ngoài = (12m+12m+30m)*3m = 162m2
Tường giữ đất = (30m*3m) * 2 (trọng số =2 vì tường liên kết với
đất) = 180m2
162 + 180 = 342 đơn vò
342
Tường lầu 1 đến mái:
Diện tích tường = [(30*2)+(15,5*2)]*(4tầng*3m)=1092m2
16m – (0,25m*2)
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

18


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
Tổng số đơn vò SE =
8405,18
Chi phí ước lượng:

8405,18 đơn vò * 120$/đơn vò
$1.008.621
Ước lượng chi phí của thang máy
$105.000
Ước lượng các công việc bên ngoài
$85.000
---------------Tổng chi phí ước lượng =
$1.198.621
Làm tròn số
$1.198.000

Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

19


PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
BẢNG 1: ƯỚC LƯNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ
Kiểu công việc

Chi phí ($)

Công việc chung

90,000

Đào đất

70,000

Khung kèo

220,000

Mua thiết bò

1,000,000

Lắp thiết bò

180,000

ng dẫn xử lý

700,000

Chi phí đo đạc

200,000

Công tác hoàn thiện

150,000

Công tác điện

100,000

Công tác thoát nước

180,000

Công tác cấp nước

440,000

Tổng chi phí dự án

3,330,000
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

20


PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
BẢNG 1: ƯỚC LƯNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ
Kiểu công việc

Chi phí ($)

Thừa số

Công việc chung

90,000

0.09

Đào đất

70,000

0.07

220,000

0.22

Mua thiết bò

1,000,000

1.00

Lắp thiết bò

180,000

0.18

ng dẫn xử lý

700,000

0.70

Chi phí đo đạc

200,000

0.20

Công tác hoàn thiện

150,000

0.15

Công tác điện

100,000

0.10

Công tác thoát nước

180,000

0.18

Công tác cấp nước

440,000

0.44

Tổng chi phí dự án

3,330,000

Khung kèo

Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

21


PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
BẢNG 2: ƯỚC LƯNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN
Kiểu công việc

Thừa số

Chi phí ($)

Công việc chung

0.09

Đào đất

0.07

Khung kèo

0.22

Mua thiết bò

1.00

Lắp thiết bò

0.18

ng dẫn xử lý

0.70

Chi phí đo đạc

0.20

Công tác hoàn thiện

0.15

Công tác điện

0.10

Công tác thoát nước

0.18

Công tác cấp nước

0.44

600,000

Tổng chi phí dự án
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

22


PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
BẢNG 2: ƯỚC LƯNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN
Kiểu công việc

Thừa số

Chi phí ($)

Công việc chung

0.09 0.09*600000 = 54000

Đào đất

0.07 0.07 * 600000 = 42000

Khung kèo

0.22 0.22* 600000 = 132000

Mua thiết bò

1.00

Lắp thiết bò

0.18 0.18 * 600000 = 108000

ng dẫn xử lý

0.70 0.7 * 600000 = 420000

Chi phí đo đạc

0.20 0.2 * 600000 = 120000

Công tác hoàn thiện

0.15 0.15 * 600000 = 90000

Công tác điện

0.10 0.1 * 600000 = 60000

Công tác thoát nước

0.18 0.18 * 600000 = 108000

Công tác cấp nước

0.44 0.44 * 600000 = 264000

Tổng chi phí dự án

600,000

1,998,000
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

23


PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor
Estimating)
Phương pháp này áp dụng tốt nhất cho các dự án với những
thành phần chi phí nổi trội như là nhà máy lọc dầu, nhà máy
tinh chế kim loại, … Các thừa số được tính cho mỗi thành
phần như là hàm số của chi phí vượt trội (predominant cost).
Thông thường chi phí vượt trội là chi phí mua sắm thiết bò
cho dự án. Người ta xem dự án mới sẽ có tỷ lệ giữa từng chi
phí thành phần và chi phí vượt trội giống như dự án hiện hữu.
Sử dụng dữ liệu của các dự án hiện hữu tương tự sẽ ước
lượng sơ bộ được chi phí của một dự án công nghiệp
Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng của dự án
hiện hữu * Chi phí mua sắm thiết bò của dự án mới
Khuyết điểm của phương pháp?

Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

24


P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages

Estimating)

Thí dụ:
Một dự án hiện hữu có chi phí từng công việc
được cho trong bảng 3a. Xem dự án mới với đặc
điểm và quy mô tương tự nhưng tổng diện tích
sàn XD là 86,200m2. Hãy ước tính chi phí của
dự án mới theo phương pháp ước lượng phần
trăm
Giải:
Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng
công việc so với tổng chi phí (Bảng 3b)
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn (PKNU)

25