(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.83 MB, 103 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐẶNG ĐỨC HUY
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2014 - 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐẶNG ĐỨC HUY
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8. 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành
Thái Nguyên, năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
TÁC GIẢ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều cá nhân
và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn sâu sắc đến TS.Dư Ngọc Thành - người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ phòng đào tạo và các
phòng, khoa chuyên môn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn
này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo các phường và xã trực thuộc thành phố
Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu và
những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình tôi, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên tôi,
động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu
luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Đặng Đức Huy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ....................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ..................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất ............................. 4
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai ............................................................... 4
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai ............................................ 6
1.1.3. Chuyển quyền sử dụng đất ................................................................. 9
1.1.4. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ........................... 9
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất .......................... 12
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất .......... 12
1.2.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất. .......................... 15
1.2.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất............................................. 17
1.3. Tình hình quản lý đất đai, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số
nước trên thế giới ........................................................................................... 24
1.3.1. Ở Mỹ ................................................................................................ 24
1.2.3. Ở Trung Quốc................................................................................... 26
1.4. Tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước. 28
1.5. Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân của thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh ..................... 29
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .................................................................................................................................. 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 32
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .......................................................... 33
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ....................................................................... 33
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................ 33
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................... 33
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Uông
Bí, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................... 33
2.3.2. Sơ lược về quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Uông Bí,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018 ..................................................... 33
3.2.3. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố
Uông Bí giai đoạn 2014 – 2018 ................................................................. 33
2.3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành
phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh .................................................................. 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 33
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................... 33
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp..................... 34
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................... 35
2.4.4. Phương pháp so sánh ........................................................................ 35
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 35
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh .................................................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................. 37
3.2. Sơ lược về tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố
Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018 ......................................... 38
3.2.1. Sơ lược về tình hình quản lý đất đai................................................. 38
3.2.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2014-2018 ....... 39
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
3.3. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 ..................... 41
3.3.1. Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 ............................... 41
3.3.2. Đánh giá thực trạng công tác quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 20142018 ............................................................................................................ 43
3.3.3. Đánh giá thực trạng công tác tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 ......... 47
3.3.4. Đánh giá thực trạng thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 ...................... 50
3.3.5. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ của cán
bộ địa chính và người dân địa phương ....................................................... 53
3.3.6. Đánh giá chung về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh ................................ 64
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh
........................................................................................................................ 70
3.4.1. Giải pháp về luật và chính sách ........................................................ 70
3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................. 70
3.4.3. Giải pháp về nguồn lực .................................................................... 71
3.4.4. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng
đất ............................................................................................................... 72
3.4.5. Giải pháp khác .................................................................................. 72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................. 73
1. Kết luận ...................................................................................................... 73
2. Đề nghị ....................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất TP. Uông Bí năm 2014, năm 2018 ........... 39
Bảng 3.2. Tổng hợp các trường hợp thực hiện chuyển quyền sử dụng đất giai
đoạn 2014-2018 tại thành phố Uông Bí ......................................... 41
Bảng 3.3. Tổng hợp các diện tích đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất giai
đoạn 2014-2018 tại thành phố Uông Bí ......................................... 42
Bảng 3.4. Số hồ sơ đủ kiều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên
địa bàn TP Uông Bí năm 2014-2018 .............................................. 44
Bảng 3.5. Số hồ sơ đủ kiều kiện thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
trên địa bàn TP Uông Bí năm 2014-2018 ....................................... 48
Bảng 3.6. Số hồ sơ đủ kiện kiện thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của TP Uông
Bí giai đoạn 2014-2018 .................................................................. 51
Bảng 3.7. Kết quả đánh giá của cán bộ địa chính về công tác chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế QSDĐ tại các phường, xã .................................. 54
Bảng 3.8. Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về công tác chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế QSDĐ ................................................................. 55
Bảng 3.9. Sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ tại
thành phố Uông Bí theo đối tượng nghề nghiệp ............................ 58
Bảng 3. 10. Sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành
phố Uông Bí theo địa bàn cư trú..................................................... 59
Bảng 3. 11. Sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành
phố Uông Bí theo đối tượng nghề nghiệp ...................................... 60
Bảng 3. 12. Sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ
tại thành phố Uông Bí theo địa bàn nơi cư trú ............................... 61
Bảng 3. 13. Sự hiểu biết về phí, lệ phí chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành
phố Uông Bí theo đối tượng nghề nghiệp ...................................... 62
Bảng 3.14. Kết quả điều tra về sự hiểu biết về phí, lệ phí chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ tại thành phố Uông Bí theo địa bàn cư trú ................... 63
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Kết quả thống kê năm 2014 ......................................................................40
Hình 3.2: Kết quả thống kê năm 2018 ......................................................................41
Hình 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn TP Uông Bí năm 2014-2018 .......................................................45
Hình 3.4. kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
TP Uông Bí năm 2014-2018 ....................................................................49
Hình 3.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của TP Uông
Bí giai đoạn 2014-201..............................................................................52
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan trọng để
phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc
phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị để
phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt
của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Những quan hệ hướng tới đối tượng
là đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống các quan hệ xã hội. Bất
kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và thiết lập những hình thức sở
hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực
hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô
tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm
của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào
nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời
sống của mình. Sự chuyển dịch của đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử
dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Các giao dịch dân sự về chuyển quyền
sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số,
sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Trong đó, các
quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó
xác lập quyền sử dụng đất cho người được Nhà nước giao đất để sử dụng, đồng thời
góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những
diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp
trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng
đất cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước là việc
chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
Uông Bí là thành phố đang phát triển, trong những năm qua, công tác quản lý
đất đai nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả tốt, song bên cạnh đó vẫn còn
không ít khó khăn hạn chế trong công tác này. Tình trạng chuyển quyền sử dụng đất
chưa tuân thủ theo đúng pháp luật vẫn diễn ra gây khó khăn trong công tác quản lý
về đất đai của thành phố. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế
quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng cần được sự quan tâm của tất cả những người
dân và các cơ quan ban ngành.
Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền
sử dụng đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển quyền
sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh vực này,
tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và
trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng
đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung
của các loại vi phạm, tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển
quyền sử dụng đất của người dân được thuận lợi và tốt nhất. Xuất phát từ những vấn
đề trên, em lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
và chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác này trên địa bàn thành phố
Uông tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018.
- Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý trong công tác chuyển
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Công tác điều tra, đánh giá tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất làm
cơ sở khoa học phục vụ công tác nghiên cứu, đề ra các giải pháp phù hợp nâng cao
hiệu quả việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy
định của pháp luật.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận
lợi và bất cập trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó giúp địa phương
có những giải pháp quản lý công tác này được chặt chẽ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
* Khái niệm đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả
lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không
chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả các thứ sinh sôi
trên mặt đất và dưới lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm
cả nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung
nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây
rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện
khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với
đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo
tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2015).
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng
thời cũng được coi như một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất
của xã hội. Đất đai là tài sản vì nó có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm
hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân
sự)...Nhưng chúng ta phải thấy rằng đất đai là loại hàng hóa không đồng nhất, đa
dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị đất
mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn liền với đất đai (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007).
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do
lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa
trở thành sử dụng đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian
và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lời vì trong quá
trình sử dụng nếu biết sử dụng một cách hợp lý giá trị của đất (đã được khai thác sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
dụng) không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Khác với các tài sản
thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị
của đất không những không bị mất đi mà còn có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà,
2015).
* Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn
đến khả năng trao đổi. Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với
các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh
tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp
là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà, 2015).
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai. Thị trường
đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa
lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất
đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa như ở nước ta (Hoàng Văn Cường, 2017). Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”, đo đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ
thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai,
đất đai lưu thông trên thị trường chủ yếu là đất đai đã được khai thác sử dụng. Ở nước
ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy các yếu tố cấu thành
nên thị trường đất đai có điểm quan trọng đó là: chủ thể thị trường. Lưu thông trên
thị trường đất đai ở Việt Nam mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất, như vậy
trong giao dịch của thị trường đất đai chủ thể thị trường bao gồm các tổ chứ kinh tế,
cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có quyền sử dụng đất thông
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng
phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta (Hoàng Văn
Cường, 2017).
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai
1.1.2.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể
nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các
thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ
thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trọng trường hợp được chủ sở hữu trao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong
việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình
cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế;
Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu
tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu
của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp
(Quốc hội, 2005).
1.1.2.2. Quyền sử dụng đất đai
Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp
luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn
bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà
nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất đai.
Hiến pháp năm 1992 nước ta quy định: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả;
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; Tổ chức, cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật”
(Quốc hội, 1992).
Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Hiến pháp 1992 và Luật
Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và
cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền,
cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử
dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho
người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước
cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưỡng các quyền và thực hiện các
nghĩa vụ đối với Nhà nước. Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của
Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích
phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách
gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá
nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế
sử dụng đất, tiền sử dụng đất” (Nguyễn Ngọc Hòa, 1999).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện
trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là
người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác
nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác
quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi của đất, những
thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có
được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào Người sử dụng đất
– người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên,
không phải bất cứ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương
nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước
với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang
tính phục thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở
hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác
trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể). Tuy không đồng
nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai
được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành
một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất.
Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng
ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng
trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ
thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực
nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng
phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc pḥng, an ninh và ổn định
xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế - xã
hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng
và nhà nước.
- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được
phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành
văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn.
- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
1.1.3. Chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 167, Luật đất đai năm 2013 quy định quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất. Trong đó các quyền cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn không làm thay đổi
chủ sử dụng đất pháp lý. Người sử dụng đất chỉ mang quyền sử dụng đất của mình
tạm thời cho người khác sử dụng hoặc dùng quyền sử dụng đất của mình làm bảo
đảm cho việc vay vốn, việc thực hiện các quyền này không làm mất hết quyền và
nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đối với thửa đất.
Đối với các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thì người sử
dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình chuyển sang cho người khác thực hiện.
Kể từ thời điểm đăng ký và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Người
sử dụng đất không còn bất kỳ quyền và nghĩa vụ gì đối với thửa đất, được gọi tắt là
chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất có quyền sử
dụng đất chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Việc chuyển quyền sử
dụng đất phải thực hiện thông qua hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho
hoặc phân chia tài sản thừa kế và phải tuân theo quy định của pháp luật.
1.1.4. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất
- Năm 1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta với mục tiêu
thể chế hoá việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu
dài và xác lập hệ thống quản lý đất đai nước ta (Luật này có hiệu lực thi hành từ năm
1988 nên vẫn gọi là Luật Đất đai năm 1988). Luật Đất đai năm 1988 chưa thể hiện các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất vì khi xây dựng Luật này cơ chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta chưa được xác định.
- Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoá VII, cơ chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa được xác định, Hiến pháp năm 1992 được Quốc
hội xác lập, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và đi vào cuộc sống.
Luật này đã tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm kiến tạo nền sản
xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở: một là Nhà nước trao cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp; hai là xác định đất có giá do Nhà nước quy định. Mặc dù
Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 nhưng không có văn bản
hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc
sống. Thị trường quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng
cuộc sống chưa được tiếp nhận. Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập tới cơ
chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Do thực tế cuộc
sống yêu cầu, ngày 14/10/1994 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh
về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt
Nam, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý,
sử dụng đất phi nông nghiệp và cụ thể hoá về quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử
dụng đất. Qua các văn bản này có thể thấy, thị trường quyền sử dụng đất đối với các
tổ chức kinh tế mới chỉ được xác lập như một yếu tố gắn với thị trường các tài sản đã
đầu tư trên đất thuê của Nhà nước.
- Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ
chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực
hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng
đất đã được mở rộng hơn: một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn, hai là cho
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền
sử dụng đất. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá IX đã đưa ra chủ
trương về thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất với nội dung chủ
yếu là "H́ình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người
Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.
Bước vào năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách
đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian 10 năm qua và đã quyết định
triển khai Đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai để đưa ra
những quyết sách tiếp tục đổi mới. Ngày 12/3/2003, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp
hành Trung ương Đảng khoá IX đã thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục
đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước. Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua (ngày
26/11/2003), đã thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW. Luật Đất
đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một
số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường; quyền
sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước
được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp
dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường,
tức là đã xoá bỏ cơ chế "xin - cho" về đất; đã hình thành hệ thống quản lý công khai,
minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành
chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất
để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng;
xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục
đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu
tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Luật Đất đai năm 2013 sau khi đã đánh giá việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã lược bớt các quyền về bảo
lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể nội dung của quyền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;”
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm
bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Các văn bản luật
- Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Bộ Luật dân sự năm 2005.
- Bộ Luật dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.
- Luật thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009.
- Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai,
có hiệu lực từ ngày 01/9/2009.
1.2.1.2. Các văn bản dưới luật
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành luật đất đai 2003;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về
thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường “Hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính";
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính
về lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi
trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi
trường Quy định về hồ sơ địa chính.
* Các văn bản ban hành của UBND tỉnh Quảng Ninh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
- Quyết định số 1179/2011/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2011 của UBND
tỉnh Quảng Ninh Về việc ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh “Ban hành quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước
thực hiện thủ tục về việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dâncư ở nước ngoài
được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh”.
- Quyết định 3838/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2011;
- Quyết định 4166/2011/QĐ-UBND ngày 26/12/2011 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012;
- Quyết định 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;
- Quyết định 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;
- Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày
01/01/2015 đến ngày 31/12/2019
Quyết định số 1179/2015/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2015 của UBND
tỉnh Quảng Ninh Về việc ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
Quyết định số 2779/2018/QĐ-UBND ngày 24/11/2018 của UBND tỉnh Quảng
Ninh “Ban hành quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước
thực hiện thủ tục về việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư ở nước ngoài
được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh”.
1.2.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất.
Điều 689 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ
trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ
Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."
Theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và
tiến hành công chứng, chứng thức.
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và
nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ
như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì
có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của
Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được
theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực
hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
