Đánh Giá Việc Thực Hiện Bồi Thường Giải Phóng Mặt Bằng Và Tái Định Cư Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.03 MB, 100 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------
LÊ HỮU LONG
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------
LÊ HỮU LONG
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Hải
Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Lê Hữu Long
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn nhiệt tình, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn TS. Hoàng
Hải đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em xin gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn
sâu sắc nhất.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý tài nguyên và phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa
chính - Tổng cục Quản lý đất đai; Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội,
UBND huyện Đông Anh; Phòng Tài nguyên và Môi trường và Hội đồng bồi thường
GPMB huyện Đông Anh và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo
mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân
Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện về tài
chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong suốt quá
trình học tập và hoàn thành luận văn.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Lê Hữu Long
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài ....................................................................................2
2.1. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................2
2.2. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .......................................3
1.1. Những vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất ..........................................................................................................................3
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .............3
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng .................................5
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất ..............................................................................................6
1.1.4. Vai trò của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ........10
1.2. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài
trợ và một số nước trên thế giới ................................................................................12
1.2.1. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước
trên thế giới ...............................................................................................................12
1.2.2. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức
tài trợ .........................................................................................................................16
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam .................................19
1.3.1. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 2003 .....................19
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
1.3.2. Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay ..............21
1.4. Nhận xét và đánh giá chung phần tổng quan tài liệu .........................................26
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................27
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................27
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................27
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................27
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................28
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................28
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................28
2.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, tổng hợp, phân tích..............................29
2.4.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................29
2.4.5. Phương pháp kế thừa.......................................................................................29
2.4.6. Phương pháp chuyên gia .................................................................................29
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................30
3.1. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh, thành
phố Hà Nội ................................................................................................................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ............30
3.1.2. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................41
3.1.3. Thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Đông Anh. ............44
3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất ..................................................................................................................53
3.2.1. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ......................53
3.2.2. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ................................................................59
3.5. Đánh giá và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện, nâng cao tính khả thi
của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất phù
hợp với thực tiễn địa bàn nghiên cứu ........................................................................80
3.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................80
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
3.5.2. Khó khăn, tồn tại .............................................................................................81
3.5.3. Đề xuất một số giải pháp .................................................................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................83
1. Kết luận .................................................................................................................83
2. Kiến nghị ...............................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................85
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu
Các chữ viết tắt
1
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
2
BTGPMB
Bồi thường giải phóng mặt bằng
3
BTHT
Bồi thường, hỗ trợ
4
CP
Chính phủ
5
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6
GPMB
Giải phóng mặt bằng
7
HĐBT
Hội đồng bồi thường
8
HĐND
Hội đồng nhân dân
9
NĐ
Nghị định
10
NQ
Nghị quyết
11
QH
Quốc hội
12
SDĐ
Sử dụng đất
13
TĐC
Tái định cư
14
WB
Ngân hàng thế giới
15
QĐ
Quyết định
16
UBND
Ủy ban nhân dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội .................44
Bảng 3.2: Tổng quan về 02 dự án nghiên cứu ..........................................................61
Bảng 3.3: Xác định các đối tượng bồi thường và không được bồi thường ...............62
Bảng 3.4: Tổng hợp ý kiến cá nhân, tổ chức về đối tượng được bồi thường và
không được bồi thường ..........................................................................64
Bảng 3.5: Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại dự án .........................................66
Bảng 3.6: So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 02 dự án và giá
đất thị trường tại thời điểm thu hồi đất ..................................................67
Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường .....68
Bảng 3.8: Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản, công trình hoa màu gắn liền
trên đất ...................................................................................................70
Bảng 3.9: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu ................................71
Bảng 3.10: Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ của
dự án bị thu hồi đất ................................................................................73
Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện
các chính sách hỗ trợ ..............................................................................74
Bảng 3.12: So sánh giá đất bồi thường và tái định cư đối với đất ở tại dự án ..........75
Bảng 3.13: Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân bị thu hồi đất ........76
Bảng 3.14: Những ảnh hưởng của việc bị thu hồi đất và tình hình hỗ trợ việc làm
đến đời sống của người dân bị thu hồi đất tại Dự án I và Dự án II .............77
Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến của người dân bị thu hồi đất tại dự án nghiên cứu ......79
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Đông Anh ........................................................30
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn cư trú, xây dựng và
phát triển kinh tế sản xuất cũng như an ninh quốc phòng của con người.
Theo Điều 54 Hiến pháp 2013: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”.
Sau khi Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm
2014, Luật đã quy định toàn diện, cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và phục vụ yêu cầu
củng cố an ninh quốc phòng bảo vệ tổ quốc. Tuy nhiên, vấn đề bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư (TĐC) kéo dài vẫn đang là vấn đề nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh
hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, đến người có đất bị thu hồi và tác động xấu đến
môi trường đầu tư của nước ta. Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngoài vấn đề về
giá đất tính bồi thường chưa hợp lý, còn nguyên nhân quan trọng là do chính sách,
thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC còn nhiều vướng mắc, bất cập.
Mặt khác, một số địa phương đã đơn giản trong việc thu hồi đất, chưa gắn công tác
thu hồi đất với TĐC, đặc biệt là hỗ trợ việc làm, dạy nghề cho lao động. Hơn nữa,
công tác TĐC cũng chưa được chuẩn bị chu đáo, thiếu các điều kiện đảm bảo cho
người dân có điều kiện sinh hoạt bình thường tại nơi ở mới. Vì vậy, tình trạng thất
nghiệp và thiếu việc làm, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc
sống sinh hoạt tại nơi TĐC... hiện đang là vấn đề bức xúc diễn ra khá phổ biến ở
nhiều địa phương, gây ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB).
Huyện Đông Anh là huyện kinh tế trọng điểm của thành phố Hà Nội. Để
thực hiện nhiệm vụ xây dựng huyện Đông Anh theo hướng hiện đại, văn minh, giàu
đẹp, trong thời gian qua trên địa bàn huyện đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư
phát triển kết cấu hạ tầng, dự án đường giao thông, các khu đô thị, khu công nghiệp,
thương mại, dịch vụ... Cũng như các địa phương khác trong cả nước, công tác bồi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
thường, GPMB để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện cũng gặp một số
khó khăn vướng mắc về mặt chính sách, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
TĐC và cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ. Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự đồng
ý của Phòng đào tạo sau đại học, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự
hướng dẫn trực tiếp của TS. Hoàng Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài
2.1. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa
bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội
- Đánh giá được kết quả của công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện, nâng cao tính khả thi của chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phù hợp với thực tiễn.
2.2. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp cho ta hiểu được các chính sách
pháp luật của nhà nước từ đó nghiên cứu vận dụng vào thực tiễn trong quá trình
thực hiện nhiệm vụ tại địa phương.
* Ý nghĩa thực tiễn
Công tác bồi thường GPMB và tái định cư giai đoạn hiện nay có một ý nghĩa
hết sức quan trọng trong việc triển khai thực hiện các dự án. Công tác bồi thường
GPMB và tái định cư còn nhiều khó khăn vướng mắc, chính sách bồi thường còn nhiều
bất cập chưa tạo được sự đồng thuận của người dân. Qua nghiên cứu để góp phần hoàn
thiện chính sách bồi thường, từ đó đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Những vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1.1. Khái niệm thu hồi đất
Theo khoản 11 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất
là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước
trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về
đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.1.2. Khái niệm bồi thường
Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường: Là đền bù những tổn hại
đã gây ra”. Ngoài ra "bồi thường" có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
(Hoàng Phê, 1998)
Theo khoản 12 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Bồi thường về đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho
người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.1.3. Khái niệm hỗ trợ
Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: Hỗ trợ: Giúp đỡ nhau, giúp thêm vào.
Theo khoản 14 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống,
sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.1.4. Khái niệm tái định cư
Theo Từ điển Tiếng Việt: Tái định cư được hiểu là đến một nơi nhất định để
sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa).
Theo khoản 1 điều 86 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân
dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định
cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa
điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước
khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư (Quốc
hội nước CHXHCNVN, 2013).
Từ quy định trên của Luật Đất đai hiện hành, ta có thể đưa ra quan niệm về
tái định cư như sau: Tái định cư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn
bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà
nước thu hồi đất ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống.
* Một số khái niệm khác:
Theo điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định:
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất;
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất;
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định;
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định;
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
1.1.1.5. Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ tái
định cư đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng,
đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất
bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi một phần đất, tài sản trên đất của người dân (phần còn lại vẫn
có thể tiếp tục sử dụng), cùng với đó là một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo
lợi ích cho người bị thu hồi đất.
Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước thu
hồi toàn bộ phần đất và nhà cửa, tài sản trên đất ( hoặc nếu cón lại thì không thể tiếp
tục sử dụng được). Cùng với chính sách tái định cư là các chính sách hỗ trợ để phát
triển nghề nghiệp, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.
Nói cách khác tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản
trên đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho người bị thu hồi đất.
Ngoài ra tái định cư còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ cho người bị tác động
do việc thực hiện các dự án đầu tư gây ra nhằm khôi phục và cải thiện mức sống.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính
đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan
trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực
ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động
sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ;
Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản
xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cư sau này.
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
Mỗi chính sách của Nhà nước đều hàm chứa những nội dung và mức độ tác
động đến quá trình thực thi chính sách, các nội dung này tác động trực tiếp đến cách
giải quyết vấn đề bằng chính sách như thế nào và quá trình thực thi chính sách phụ
thuộc rất nhiều vào nội dụng chính sách muốn hướng tới để giải quyết. Đối với
chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư cũng như thế, nếu nội dung chính sách bồi
thường, hỗ trợ tại định cư đơn giản, liên quan đến ít đối tượng thì công tác tổ chức
thực hiện chính sách sẽ thuận lợi hơn nhiều so với các vấn đề phức tạp có quan hệ
lợi ích với nhiều đối tượng trong xã hội. Bên cạnh đó, tính chất cấp bách của hoạt
động bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng tác động rất lớn đến quá trình thực thi
chính sách. Nếu các nội dung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những
vấn đề bức xúc đối với địa bàn, địa phương đó thì sẽ được Nhà nước và xã hội ưu
tiên các nguồn lực cho thực hiện chính sách.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật
tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy
hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình
phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng
đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do
lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộng
đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là
phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công
bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, cũng là công việc mà hoạt động quản lý
nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.3.3. Công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử
dụng đất. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất
tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc
biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất
nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.4. Yếu tố về giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham
gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự
ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể
đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải
căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ
yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện,
đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật
Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong
17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là
khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại
về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường
quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được
giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được làm
tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm
tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.5. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch
trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa
mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
Khi thị trường bất động sản phát triển, sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ
thực hiện công tác giải phóng mặt bằng nhờ việc nhanh chóng xác định được
hệ số K thông qua giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường, việc xác định được tính hợp pháp hay không hợp pháp, thời gian mua
bán, chuyển nhượng, giá nhà và đất. Trong thị trường bất động sản các quan
hệ mua bán nhà đất được công khai và các thông tin này luôn được kiểm soát
và cập nhật ở cơ quan quản lý thuế.
Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ được xác định trên cơ sở giá đất do UBND
thành phố ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K.
Hệ số điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá
đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND thành phố ban hành hoặc trên
cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất
do UBND thành phố ban hành. Việc xác định hệ số K có chính xác hay không tùy
thuộc vào sự phát triển của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay
chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp còn chưa phát triển.Việc xác định khả năng sinh lợi trong
sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận cũng gặp nhiều
khó khăn phức tạp. Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven
đô. Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến nhưng
nó diễn ra với một quá trình “ngầm” nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Do đó,
việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản, đưa các quan hệ giao dịch về
nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều
tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để
tính bồi thường, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai và chắc chắn việc này sẽ
đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân.
1.1.4. Vai trò của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi ích công
cộng. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa lợi ích
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với
đất, chi phí di chuyển, hỗ trợ việc ổn định và khôi phục đời sống cho những người
dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các
hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra,
nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế
và văn hoá - xã hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn
hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát
triển chung của toàn xã hội. Vì vậy, các dự án tái định cư cũng được coi là dự án
phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các
nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ không phải là trở
ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp
chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng
của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho
các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn
về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm
nghèo và phát triển bền vững. Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều
vấn đề cần được xem xét.
Thông thường việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất
gặp rất nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những
người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực
hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền
nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người năng động
hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một số người khác thì
khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất
định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã
có những người mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người
dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống
gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.2. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức
tài trợ và một số nước trên thế giới
1.2.1. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước
trên thế giới
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản
của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho
các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu
người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng. Đặc biệt,
ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì đó là
vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường,
GPMB của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng.
1.2.1.1. Thái Lan
Giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá ở
Thái Lan diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường
điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến
hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường.
Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù
với mức cao hơn giá thị trường.
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản.
Quá trình bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu TĐC được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức,
luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư, cho nên họ chủ động được công tác này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được thực hiện
rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường,
GPMB rất được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ
ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề,
cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, GPMB.
1.2.1.2. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để SDĐ một cách hiệu
quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật.
Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm hai thể chế:
- Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng
đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
- Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công đất” đã
được xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng
thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo
quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật
trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt hại cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai
thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được
thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu
như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian
có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thường thiệt hại
của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:
- Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự
khách quan trong việc bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
- Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình
chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương
lượng chấp nhận thu hồi.
- Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà
nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người,
cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng
cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện
di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi thường,
nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây
dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó. Còn nếu
như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư
hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống
nhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách
mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các
cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh
1.2.1.3. Trung Quốc
Việc lựa chọn Trung Quốc để so sánh bởi lẽ chính sách pháp luật đất đai của
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên
xét về tổng thể thì việc ý thức chấp hành pháp luật của người Trung Quốc luôn cao
hơn ở Việt Nam. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước
Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị trường
đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Với Trung Quốc, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn hạn chế đến
mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh
hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
Về phương thức bồi thường, người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi
thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Người dân thường lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường lấy tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà. Đối với nhà ở của người
dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường
bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với
người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo
đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường sử
dụng đất đai; tiền bồi thường hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Về TĐC, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, các khu TĐC được
quy hoạch tổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở, trường học …, bố trí hệ
thống giao thông động và tĩnh. Nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời đáp ứng
nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải
di chuyển đều được chính quyền quan tâm tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối
tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách ưu tiên đặc biệt.
Khi thực hiện việc bồi thường GPMB phải xây dựng các biện pháp xử lý
theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu tố.
Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC của Trung
Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái
định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà TĐC.
1.2.1.4. Đánh giá chung về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất của một số nước
Thu hồi đất để phát triển công nghiệp và đáp ứng nhu cầu đô thị hóa diễn ra
ở hầu hết các nước trên thế giới. Mỗi quốc gia có quan điểm, cách làm riêng của
mình để bảo đảm lợi ích các bên, nhưng đều chú trọng bảo đảm lợi ích của người
dân bị thu hồi đất.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước,
Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách
bồi thường GPMB ở một số điểm sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
