Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh ninh bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN TỈNH NINH BÌNH
NGUYỄN THỊ GIANG THU
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Nguyễn Thị Giang Thu là học viên chuyên ngành Luật kinh tế,
Trường Đại học Mở Hà Nội, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài
“Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh
Ninh Bình”
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là
kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học
của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Giang Thu


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Mở Hà Nội, bằng sự
biết ơn và kính trọng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám hiệu và các
thầy cô đã nhiệt tình hướng dẫn, giảng dạy và tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ
em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện đề tài nghiên cứu khoa
học này.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Phạm Hữu Nghị,
người thầy đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè cùng đồng nghiệp đã tạo điều kiện
sát, nghiên cứu để hoàn thành đề tài này.
Tuy nhiên điều kiện về năng lực bản thân còn hạn chế, chuyên đề nghiên cứu
khoa học chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, bạn bè và đồng nghiệp để bài nghiên cứu của
em được hoàn thiện hơn.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội,ngày

tháng

năm 2019

Tác giả

Nguyễn Thị Giang Thu


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG
CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................... 6
1.1. Những vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất ...................................................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng ................................................. 6
1.1.1.1. Khái niệm công chứng ......................................................................... 6
1.1.1.2. Đặc điểm công chứng........................................................................... 9
1.1.2. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất................................. 10
1.2. Lý luận pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 13
1.2.1. Pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .............. 13
1.2.2. Nội dung pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.... 15
1.3. Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất .................................................................................................................... 18
Kết luận chương 1 ........................................................................................... 22
Chương 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH NINH BÌNH ..... 23
2.1.Khái quát về tỉnh Ninh Bình và tổ chức công chứng ở Ninh Bình ........... 23
2.2.Quy định về trình tự, thủ tục, về trách nhiệm của các bên khi công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............................................................. 25
2.3. Tình hình thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình .............................................................. 28
2.4. Những vướng mắc, bất cập và những vấn đề phát sinh trong thực tiễn hoạt
động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................................... 34

Kết luận chương 2 ........................................................................................... 47
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG NĂNG LỰC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .. 49
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 49
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất ...................................................................................................... 51
3.3. Giải pháp tăng cường năng lực thực hiện pháp luật về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất .................................................................... 56
Kết luận chương 3 ........................................................................................... 60
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 61


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

UBND

: Ủy ban nhân dân

QPPL

: Quy phạm pháp luật

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Hiện nay, việc vay vốn của các tổ chức tín dụng để phục vụ nhu cầu của các
cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp ngày càng lớn và có xu hướng gia tăng mạnh.
Quy trình, thủ tục vay vốn cũng có nhiều thay đổi so với trước đây, nhất là khi Bộ
luật Dân sự năm 2015 và Luật Công chứng năm 2014 được ban hành. Theo đó, các
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là loại hợp đồng bắt buộc phải có công chứng,
chứng thực mới có giá trị pháp lý. Qua thống kê của các tổ chức hành nghề công
chứng thì số lượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng
chiếm tỷ lệ bao giờ cũng cao nhất so với các loại giao dịch khác.
Vấn đề là ở chỗ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một
trong những loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhất, có nguy cơ rủi ro cao cho
các công chứng viên khi đặt bút ký vào các hợp đồng. Đã có rất nhiều vụ tranh chấp
liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhiều vụ lừa đảo lợi dụng loại
hợp đồng này để chiếm đoạt tài sản của các tổ chức tín dụng. Thậm chí, chính các
công chứng viên cũng có những cách hiểu, cách làm việc khác nhau về các vấn đề
liên quan đến loại hợp đồng này. Bởi vì các quy định của pháp luật chưa thống nhất,
chưa đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật
Hôn nhân và gia đình, Luật Công chứng..,). Ngoài ra việc công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất còn là căn cứ trực tiếp để các tổ chức tín dụng giải ngân, là
căn cứ để đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nhưng chính ba cơ quan là cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm gồm các văn phòng
đăng ký đất đai, các tổ chức hành nghề công chứng và các tổ chức tín dụng lại chưa
có sự nhất quán, liên kết với nhau nên dẫn đến tình trạng người dân phải mất nhiều
công sức, tốn kém cả về vật chất, có nhiều trường hợp không thể thực hiện được
nhu cầu vay vốn của mình. Các tổ chức tín dụng cho vay vốn rồi nhưng đến hạn
khách hàng không trả được nợ thì việc phát mại tài sản là quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Rất nhiều vấn đề, nhiều câu hỏi đặt ra liên quan đến việc công chứng hợp

1


đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất: Hộ gia đình bao gồm những
ai? Căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình có chắc chắn không?
Việc xác định những ai là chủ sử dụng đất là vô cùng quan trọng vì nó liên quan đến
những người cần phải ký kết vào hợp đồng. Do đó, khi thực hiện việc công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay các hợp đồng giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất nói chung chưa có sự thống nhất, mỗi công chứng viên yêu cầu
khác nhau về việc xác định người ký kết hợp đồng.
Một số vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp được pháp luật cho phép
nhưng thực tế rất khó thực hiện: Việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nhiều
nghĩa vụ. Thế chấp một phần quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất để
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác.
Nhiều vướng mắc trong việc thỏa thuận một số điều khoản của hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất như hiệu lực hợp đồng, xử lý tài sản bảo đảm.
Những loại đất nào được phép thế chấp theo quy định của pháp luật? Luật
Đất đai năm 2003 cũng như Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép thế chấp, trường hợp nào không. Việc quy định một số
loại đất không được thế chấp có hợp lý không?
Việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nên quy định bắt
buộc không? Các hợp đồng được công chứng có lợi ích gì cho các bên?
Những điều trình bày trên đây là lý do học viên đã chọn chủ đề “Pháp luật
về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình”
làm luận văn thạc sĩ luật, chuyên ngành Luật Kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Pháp luật về công chứng và công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là vấn

đề không mới, đã được nhiều người nghiên cứu, nhất là từ khi nước ta mở cửa và
hội nhập quốc tế đã tạo điều kiện cho nền kinh tế - xã hội phát triển thì QSDĐ được
coi là tài sản của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và không ngừng triển khai thực hiện
chủ trương của Đảng theo tinh thần Nghị quyết số 49-NQ/TW …Có thể dẫn ra một

2


số công trình sau đây: Luận án tiến sĩ chuyên ngành Lý luận và lịch sử nhà nước và
pháp luật “Thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam” của tác giả Lê Thị
Thúy Bình, 2016; Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế “Pháp luật về thế chấp QSDĐ để
vay vố ngân hàng thương mai và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam” của tác giả Định Thị Liên, 2008; Luận văn thạc sĩ chuyên ngành
Luật dân sự “Thế chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Trần
Viết Thắng, 2014; Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật “Pháp luật về công chứng
hợp đồng, văn bản giao dịch QSDĐ từ thực tiễn tỉnh Cà Mau” của tác giả Lê Thanh
Phong, 2016; bài viết “Khái niệm, định hướng xã hội hóa tổ chức và hoạt động bổ
trợ tư pháp” của tác giả Nguyễn Văn Tuân, đăng trên tạp chí Dân chủ và pháp luật,
số 08/2004…
Do phạm vi nội dung các luận văn, bài viết được các tác giả nghiên cứu,
trình bày trước đây chưa đặt vấn đề cần phải nâng cao chất lượng công chứng hợp
đồng thế chấp QSDĐ cho phù hợp với thực tiễn cuộc sống như kiến thức pháp luật
của người dân chưa cao, điều kiện cơ sở vật chất còn khó khăn; quản lý nhà nước
về công chứng còn nhiều hạn chế; trình độ chuyên môn của những người thực hiện
công chứng còn nhiều yếu kém… đặc biệt từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình. Chính vì
vậy, để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của những tổ chức, cá nhân tham gia hợp
đồng thế chấp QSDĐ thì cần phải đánh giá thực trạng những quy định của pháp luật
có phù hợp với tình hình thực tế hay không? Có cần tách bạch hoạt động công
chứng của các tổ chức hành nghề công chứng với nhiệm vụ chứng thực của UBND
cấp xã không? Việc vận dụng nó vào quản lý điều hành các hoạt động như thế nào?

Cần có những giải pháp cụ thể nào để mang lại hiệu quả cao nhất? Để tạo điều kiện
thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong công chứng các hợp đồng thế chấp
QSDĐ đảm bảo được quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như an toàn pháp lý cho
các giao dịch.
Đây là những vấn đề mà tác giả sẽ tập trung nghiên cứu, làm sáng tỏ và
được thể hiện trong luận văn của mình. Trên cơ sở đó đưa ra một số kiến nghị mang
tính giải pháp để ngày càng hoàn thiện hơn những quy định về nội dung này trong

3


các văn bản QPPL.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và
thực tiễn (thông qua việc tìm hiểu tại tỉnh Ninh Bình) của pháp luật về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Từ đó, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về
công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn cần giải quyết các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ rõ những vấn đề lý luận về pháp về công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất như khái niệm, đặc điểm, vai trò và cơ cấu về nội dung của
pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
- Nêu định hướng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến
hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn hoạt động
công chứng loại hợp đồng này tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Phạm vi nghiên cứu về không gian: Học viên nghiên cứu về thực tiễn thực

hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong phạm vi tỉnh
Ninh Bình.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở những quan điểm, chủ trương, chính
sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa
của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân.
Bên cạnh đó, để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể, luận văn còn sử
dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khoa học như phương pháp thống kê, phân
tích, tổng hợp, so sánh, lịch sử.

4


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Luận văn có thể làm tài liệu nghiên cứu, áp dụng vào công tác chuyên môn,
nghiệp vụ và phục vụ cho công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho cán bộ,
công chức, viên chức và nhân dân về công chứng thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh
Ninh Bình.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có 3 chương
sau đây:
Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp luật về công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực tiễn thực hiện pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất tại tỉnh ninh bình
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp tăng
cường năng lực thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất.

5


Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP
LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Những vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng
1.1.1.1. Khái niệm công chứng
Trên thế giới từ trước tới nay, 03 mô hình công chứng: Mô hình công chứng
Anglo- Saxon tương ứng với hệ thống pháp luật Anglo-Saxon (Common Law), đại
diện cho mô hình này như Vương quốc Anh, Hoa Kỳ, Đan Mạch…; Mô hình công
chứng La tinh - còn gọi là mô hình pháp luật dân sự (Civil Law, đại diện cho mô
hình này như Pháp, Tây Ban Nha, Italia…; Mô hình công chứng tập thể
(Collectiviste) tương ứng với hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa (Sovietique), đại
diện cho mô hình này như Ba Lan, Cu Ba, Trung Quốc, Việt Nam..
Ở đây tác giả chỉ sơ lược pháp luật về công chứng một số nước mang tính
điển hình của mô hình công chứng khác so với Việt Nam, qua đó nêu lên quy định
pháp luật của nước ta để đưa ra nhận định, như sau:
Ở Vương quốc Anh (một trong các điển hình của mô hình công chứng
Anglo - Saxon), quy chế công chứng năm 1801, 1833, 1834 quy định:
Công chứng viên là viên chức được bổ nhiệm để thực hiện các hành vi
công chứng trong đó có việc xác lập giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng
bất động sản và tài sản cá nhân, giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản và tài sản
cá nhân ở Anh hoặc ở nước ngoài…
Ở Cộng hòa Pháp (một điển hình của mô hình công chứng Latinh): Theo
Pháp lệnh về Điều lệ công chứng ngày 02/11/2045, Công chứng viên là nhân viên
công quyền do Bộ Tư pháp bổ nhiệm để lập các hợp đồng, văn bản nhằm đem lại
tính xác thực như văn bản của cơ quan công quyền khác và nhằm bảo đảm thời hạn

hiệu lực chắc chắn của văn bản, lưu giữ bản gốc, cấp bản sao của văn bản đó, ngoài
ra còn có nhiệm vụ tư vấn cho các bên theo quy định của pháp luật, làm công bằng

6


quyền lợi giữa các bên.
Công chứng viên của pháp không phải là công chức nhà nước nhưng được
coi như công chức, mang “lưỡng tính” và hành nghề tự do, hoạt động bằng nguồn
kinh phí tự chủ, thu nhập là tiền thù lao từ khách hàng.
Công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi công
chứng của mình, nếu gây thiệt hại cho khách hàng thì phải bồi thường. Trường hợp
vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự…
Ở Việt Nam: Lúc đầu theo mô hình công chứng nhà nước, hoạt động bằng sự
bao cấp của Nhà nước, được ngân sách nhà nước cấp để đầu tư cơ sở vật chất, trả
lương và chi phí cho hoạt động công chứng. Tổ chức công chứng là một loại hình cơ
quan bổ trợ tư pháp trong bộ máy hành pháp của Chính phủ.
Công chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm và có những tiêu
chuẩn về chuyên môn nghiệp vụ nhất định. Công chứng viên là công chức, viên
chức nhà nước, hưởng lương từ ngân sách nhà nước và hưởng các chế độ chính
sánh như công chức. Công chứng viên được tổ chức hành nghề dưới hình thức
Phòng Công chứng nhà nước với chức năng chứng nhận tính xác thực các hợp
đồng, giao dịch lưu giữ lâu dài các hợp đồng, giao dịch đó. Họ vừa là người thảo
hợp đồng, giao dịch, vừa là người tư vấn, hợp pháp hóa các giấy tờ, đồng thời vừa
là người xác nhận.
Phòng Công chứng chịu sự quản lý song trùng cả của cơ quan chuyên môn
cấp trên là Bộ Tư pháp và chính quyền địa phương là Sở Tư pháp về biên chế, chế
độ, chính sách…
Trong giai đoạn hiện nay bên cạnh Phòng Công chứng đã có các Văn
phòng công chứng của những người hành nghề công chứng. Thời gian qua nhằm

nâng cao chất lượng mô hình công chứng giao dịch bất động sản ở nước ta, bảo
đảm hợp lý, khả thi, phù hợp với điều kiện thực tiễn của đất nước. Các nhà khoa
học đã nghiên cứu, tham khảo về mô hình công chứng giao dịch bất động sản của
một số nước trên thế giới để vận dụng vào Việt Nam cho phù hợp khi hội nhập
quốc tế.

7


Theo Từ điển Luật học thì công chứng là:“Chứng nhận tính xác thực của
hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân
sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác. Văn bản công chứng có giá trị chứng
cứ, trừ trường hợp được thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo thủ
tục pháp luật quy định hoặc bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Hợp đồng đã được công
chứng có giá trị thi hành đối với các bên giao kết; trong trường hợp bên có nghĩa vụ
không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật”[2006, trang 174]
Theo Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp xác định
công chứng nhà nước “là một hoạt động của nhà nước với mục đích giúp các công
dân, cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp
pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, là cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực
hiện”. Đây là lần đầu tiên kể từ khi thành lập nước (02/9/1945), khái niệm công
chứng nhà nước được đưa ra ở Việt Nam, đánh dấu sự đổi mới về tư duy pháp lý,
bước đầu đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế ở giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới.
Theo quy định của Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 của Hội đồng
Bộ trưởng về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước: “Công chứng Nhà nước
là việc chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp
luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan Nhà nước, tổ
chức kinh tế, tổ chức xã hội, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường
pháp chế xã hội chủ nghĩa” .

Theo quy định của Nghị định số 31/CP của Chính phủ“Công chứng là việc
chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật,
nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan Nhà nước, tổ chức
kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là tổ chức), góp phần phòng ngừa vi
phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa”.
Theo quy định của Luật công chứng năm 2006: “Công chứng là việc công
chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác
bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ

8


chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Theo quy định của Luật công chứng năm 2014: “Công chứng là việc công
chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp
pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng,
giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy
tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng
Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng
hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Qua các khái niệm trên mặc dù ở những thời điểm khác nhau, có những cách
khái niệm khác nhau về cách diễn đạt nhưng tựu chung ta có thể hiểu rằng: Công
chứng là hành vi của công chứng viên thực hiện, chứng nhận tính xác thực của các hợp
đồng, giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể là cá nhân, tổ chức Việt
Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia các hợp đồng, giao dịch đó nhằm
phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật.
1.1.1.2. Đặc điểm công chứng
Thứ nhất, nội dung cơ bản của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, văn
bản theo yêu cầu của một hoặc các bên trong giao dịch và chứng nhận các hợp
đồng, văn bản theo quy định của pháp luật. Nội dung công chứng là công chứng

viên chứng nhận về thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên
tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch
hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng,
giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu
điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người
tham gia hợp đồng, giao dịch.
Đây là đặc điểm cơ bản nhất để phân biệt giữa hoạt động công chứng với
những hoạt động mang tính chất hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước.
Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là công chứng viên. Đây là
chức danh nghề nghiệp được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm đối với những người
có đủ tiêu chuẩn theo quy định (Luật công chứng 2014) để chịu trách nhiệm về tính

9


xác thực, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của hợp đồng, giao dịch dân sự khác
theo quy định của pháp luật, theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân tham gia.
Thứ ba, văn bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ. Văn
bản công chứng được tạo lập, trước hết đảm bảo giá trị thực hiện đối với các bên
giao kết (ràng buộc chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự, là cơ sở pháp
lý không thể phản bác buộc bên kia phải thực hiện đúng các thỏa thuận). Đồng thời,
có giá trị đối với bên thứ ba.
Giá trị chứng cứ của các hợp đồng, văn bản giao dịch đã được công chứng
chính là giá trị làm chứng cứ của nó. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, những
hợp đồng, văn bản giao dịch đã được công chứng chính là bằng chứng không thể
chối cãi giữa các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Từ đó, quyền và lợi ích hợp
pháp, chính đáng của các bên được bảo vệ và bảo đảm thực hiện.
Thứ tư, công chứng là hoạt động hỗ trợ đắc lực cho các cá nhân và tổ chức
khi tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại; hỗ trợ tích cực cho hoạt
động quản lý nhà nước và hoạt động tư pháp.

1.1.2. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
-Thế chấp: Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp)
biên soạn thì Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo
đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản được thế chấp là các bất động sản như
nhà ở, vườn cây lâu năm, công trình xây dựng khác… Có thể thế chấp một phần
hoặc toàn bộ bất động sản để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của
bất động sản cũng như tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Thông thường, tài sản
thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho
bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành
văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của tổ chức
hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng) hoặc
chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp
luật có quy định. Chế định thế chấp tài sản được Bộ luật dân sự năm 1995 và tiếp tục

10


được quy định tại các Điều từ Điều 342 đến Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005
[2006,trang 704]. Hiện nay được quy định tại các Điều từ Điều 317 đến Điều 327 Bộ
luật dân sự năm 2015.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử
dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993,
sau đó Bộ luật dân sự năm 1995 cũng đã quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để
quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây cũng là những cơ sở pháp
lý cao nhất, quan trọng nhất khẳng định việc người sử dụng đất thực được hiện
quyền của mình trong quá trình sử dụng đất, nhất là trong quan hệ vay vốn với ngân
hàng, Luật đất đai năm 2003 và năm 2015 và Bộ luật dân sự năm 2015 cũng đã
khẳng định rất rõ quyền này của người sử dụng đất.
Nhìn chung, dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì khi

nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây:
- Một là, cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có
một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một
cách có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể;
- Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản
nhưng cũng có thể bao gồm cả các tài sản không phải là bất động sản. Tuy nhiên,
tài sản được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất
đai (QSDĐ) là đối tượng thường được nhắc đến đầu tiên;
- Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế
chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể
chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận
thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện.
- Khái niệm công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ:
Công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là việc công chứng viên của một tổ
chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp, tính chính xác,
không trái đạo đức xã hội của của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
-Đặc điểm của công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ:

11


Thứ nhất, nội dung cơ bản của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp
QSDĐ là lập hợp đồng thế chấp QSDĐ của các nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức với
bên nhận thế chấp và chứng nhận thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đây
là đặc điểm cơ bản nhất để phân biệt giữa công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ với
những hoạt động mang tính chất hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước.
Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là công chứng viên. Đây
là chức danh nghề nghiệp được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm đối với những
người có đủ tiêu chuẩn theo quy định (Luật công chứng 2014) để chịu trách nhiệm
về tính xác thực, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của công chứng hợp đồng thế

chấp QSDĐ so với các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của pháp luật, theo
yêu cầu của các tổ chức, cá nhân tham gia.
Thứ ba, văn bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ. Văn
bản công chứng được tạo lập, trước hết đảm bảo giá trị thực hiện đối với các bên
giao kết (ràng buộc chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự, là cơ sở pháp
lý không thể phản bác để các bên buộc bên kia phải thực hiện đúng các thỏa thuận).
Giá trị chứng cứ của các hợp đồng thế chấp QSDĐ đã được công chứng
chính là giá trị làm chứng cứ của nó. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, những
hợp đồng thế chấp QSDĐ đã được công chứng chính là bằng chứng trước các cơ
quan có thẩm quyền giữa các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Từ đó, quyền và lợi
ích hợp pháp, chính đáng của các bên được bảo vệ và bảo đảm thực hiện.
- Nội dung của công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ:
Theo quy định tại khoản 1, Điều 46 Luật công chứng năm 2014 thì “Lời
chứng của công chứng viên đối với hợp đồng, giao dịch phải ghi rõ thời điểm, địa
điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng;
chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực
hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp
luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao
dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch;
trách nhiệm của công chứng viên đối với lời chứng; có chữ ký của công chứng viên

12


và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Như vậy, theo quy định trên công chứng viên khi công chứng phải đảm bảo
không trái với các nội dung quy định theo lời chứng mà pháp luật quy định…
Ngoài ra, theo quy định của Luật đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Việc luật quy định

như trên QSDĐ trở thành một loại tài sản đặc biệt mang tính chất đặc thù của pháp
luật Việt Nam và khác với pháp luật của các nước tư bản chủ nghĩa. Do vậy, việc
thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp cũng có thể coi đây là công chứng một
loại hợp đồng đặc thù. Chính vì vậy, việc quy định yêu cầu công chứng hợp đồng,
giao dịch về thế chấp QSDĐ là rất cần thiết và hợp lý trong điều kiện nước ta hiện
nay, nó không chỉ có ý nghĩa lớn trong việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, xã hội,
tăng cường công tác quản lý đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
1.2. Lý luận pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1. Pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Khái niệm về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Theo
khái niệm Công chứng được quy định tại Luật công chứng năm 2014 và kết quả
nghiên cứu tại Luận án tiến sĩ của tác giả Lê Thị Thúy Bình về “Thực hiện pháp
luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam” thì công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là
“quyền của một chủ thể đang có QSDĐ hợp pháp và đem quyền đó để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ dân sự, trước chủ thể nhận thế chấp trong giao dịch dân sự,
kinh tế mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.[2016, trang 32]
- Đặc điểm của pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất: Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng là việc
bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng thỏa thuận dùng chính quyền sử dụng đất
của bên thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ trong quan hệ vay vốn ngân hàng.
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng có một số đặc điểm nội dung
như sau:

13


+ Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp bảo đảm được xác lập dựa
trên cơ sở nghĩa vụ theo hợp đồng chính.
+ Mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm nâng cao trách nhiệm của

các bên trong quan hệ vay vốn, nhất là trách nhiệm của bên vay.
+ Thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ thỏa thuận của các bên (bên vay,
bên cho vay, bên thứ ba - nếu có quan hệ bảo lãnh).
Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các ngân hàng chính
là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay,
theo đó ngân hàng (bên cho vay, bên nhận thế chấp) thỏa thuận với bên vay hoặc
bên thứ ba (bên thế chấp) về việc dùng quyền sử dụng đất của chính bên vay (hoặc
của bên thứ ba) làm tài sản đảm bảo cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình
theo hợp đồng vay.
- Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, có cơ cấu
như sau:
Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015, "Hợp đồng là sự
thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự”; Theo quy định tại Điều 715 Bộ luật Dân sự năm 2005, "Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây
gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là Bên nhận thế chấp). Bên thế chấp tiếp
tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp "Theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là
bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ
dân sự với bên kia (sau đây gọi là Bên nhận thế chấp). Bên thế chấp tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn thế chấp".
* Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng hoặc để bảo đảm cho nghĩa
vụ dân sự khác là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa
vụ dân sự khi đến hạn nên đối tượng của hợp đồng thế chấp ở đây chính là quyền sử

14

dụng đất trên một diện tích đất cụ thể mà người có quyền sử dụng hợp pháp.
* Chủ thể ký hợp đồng thế chấp:
- Bên thế chấp: Chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính
là người sử dụng đất hợp pháp.
- Bên nhận thế chấp: Đối với tổ chức nhận thế chấp, hợp đồng thế chấp
phải do người đại diện theo pháp luật của tổ chức hoặc người được người đại diện
theo pháp luật ủy quyền hợp pháp. Đối với cá nhân, phải là người có đầy đủ năng
lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
* Hình thức Hợp đồng. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành,
hình thức của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện
như sau:
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất có thể được lập thành văn bản riêng hoặc
ghi trong hợp đồng tín dụng.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực
và đăng ký giao dịch bảo đảm.
* Nội dung của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nghị định
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm ra đời thay thế Nghị định 178/1999NĐ-CP
về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng không quy định cụ thể nội dung của
Hợp đồng thế chấp mà nội dung của hợp đồng thế chấp là do các bên tự thỏa thuận
dựa trên các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật dân sự, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của
các bên trong quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, nội dung của Hợp đồng thế chấp phải
bảo đảm không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
1.2.2. Nội dung pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thứ nhất, pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
đảm bảo tính công khai, minh bạch và an toàn pháp lý cho hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất
Khi tham gia vào các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, các bên có thể gặp
nhiều rủi ro như: rủi ro từ việc hợp đồng, giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu do bị
lừa đảo bằng các loại giấy tờ giả, chủ thể giao dịch không có năng lực hành vi dân

15


sự, giao dịch trái đạo đức xã hội,…; các quyền của người sử dụng đất bị xâm hại,
hình thức văn bản, nội dung hợp đồng, thuật ngữ pháp lý sử dụng trong hợp đồng
không phù hợp với quy định của pháp luật,… Để phòng ngừa và khắc phục những
rủi ro nói trên, các quy định pháp luật về công chứng đã từng bước thiết lập và hoàn
thiện các điều kiện để đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch về QSDĐ.
Những cam kết, thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch được
công chứng viên (công chứng) chứng nhận là bằng chứng pháp lý để các bên thực
hiện quyền và nghĩa vụ của mình, giúp công khai, minh bạch các giao dịch, giảm
thiểu rủi ro, tranh chấp cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; hạn chế được
tình trạng giao dịch ngầm, mua bán nhiều lần…
Công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các hợp đồng,
giao dịch. Thực tiễn cho thấy, không ít người dân chưa có sự hiểu biết rõ ràng các
quy định của pháp luật về QSDĐ. Việc công chứng sẽ giúp cho các bên hiểu rõ hơn
về quyền và nghĩa vụ của mình trong các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ qua việc tư
vấn, giải thích và thực hiện việc công chứng của các công chứng viên.
Thứ hai, pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thể
hiện sự bảo hộ của Nhà nước đối với các hợp đồng thế chấp QSDĐ
Công chứng là biện pháp hỗ trợ của nhà nước cho công dân và tổ chức
tham gia các quan hệ giao dịch, đặc biệt là trong thực hiện các quyền về đất đai.
Tạo ra sự đáng tin cậy và không thể phản bác của văn bản công chứng, buộc tổ
chức, công dân phải tự nguyện thi hành những nghĩa vụ và giúp họ đương nhiên
được hưởng những quyền lợi mà văn bản công chứng đã xác nhận mà không phải
nhờ đến phán quyết của Tòa án. Đồng thời, những người thực hiện công chứng có
trách nhiệm giải thích về quyền và nghĩa vụ của các bên, cân bằng lợi ích của các
bên tham gia hợp đồng, giao dịch, hướng dẫn, giúp đỡ người dân tránh được những
sai lầm khi tham gia các quan hệ dân sự.
Hiện nay, do trình độ hiểu biết pháp luật của người dân từng bước được

nâng lên nhưng cũng còn hạn chế, chưa có ý thức cao trong việc sử dụng các dịch
vụ pháp lý chuyên nghiệp để tự bảo vệ mình, thì sự can thiệp của nhà nước thông

16


qua hình thức buộc công chứng đối với một số loại hợp đồng, giao dịch về QSDĐ
chính là sự bảo hộ đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch, nhất là trong lĩnh vực
đất đai.
Thứ ba, pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
giúp ngăn chặn và hạn chế tình trạng vi phạm pháp luật
Tình trạng hợp đồng, giao dịch giả tạo, giao dịch gây nhầm lẫn, lừa đảo, đe
dọa thường xảy ra trong cuộc sống hiện nay, nhất là lừa đảo về giấy tờ về QSDĐ.
Thực tế cho thấy, đối với các vụ vi phạm này là những giao dịch “ngầm” không có
công chứng.
Bởi vì, nếu hợp đồng, văn bản giao dịch đó qua công chứng, những người
thực hiện công chứng thông qua nghề nghiệp, kinh nghiệm và kỹ năng của họ, với
một trình tự, thủ tục được pháp luật quy định rất chặt chẽ, nghiêm ngặt thì tình
trạng lừa dối, đe dọa, ép buộc hay giao dịch giả tạo sẽ được ngăn chặn kịp thời,
không để xảy ra.
Thứ tư, pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
cung cấp chứng cứ tin cậy để giải quyết khi tranh chấp xảy ra
Chính từ giá trị của các văn bản công chứng, cho nên công chứng là biện
pháp phòng ngừa có hiệu quả khi xảy ra tranh chấp trong các hợp đồng, giao dịch
về QSDĐ.
Đây là cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá
nhân và tổ chức khi tham gia các hợp đồng, giao dịch.
Công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (hợp đồng, giao
dịch) khi có tranh chấp. Khi xảy ra tranh chấp, các bên tham gia phải đưa ra chứng cứ
để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tòa án sẽ dễ xem xét và chấp nhận hơn

nếu các hợp đồng, giao dịch đó đã được công chứng.
Thứ năm, pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
giảm gánh nặng cho quản lý nhà nước về đất đai
Công chứng viên có nhiệm vụ kiểm tra, chứng nhận tính xác thực, tính hợp
pháp của hợp đồng, giao địch thông qua hàng loạt các thao tác nghiệp vụ theo quy

17


định như: kiểm tra, xem xét giấy tờ tùy thân, giấy tờ về tài sản và các giấy tờ liên
quan khác; đánh giá, xem xét nội dung hợp đồng, giao dịch và năng lực hành vi dân
sự các bên. Nếu không có công chứng thì cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phải
tiến hành thực hiện. Như vậy, cho thấy hoạt động công chứng sẽ giúp cho hoạt
động quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ, chính xác. Giảm những gánh nặng
cho nhà nước trong quản lý về đất đai vốn là một lĩnh vực khó khăn và phức tạp
1.3. Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật công chứng 2014, việc công chứng hợp đồng thế
chấp QSDĐ phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Trường hợp QSDĐ đã được thế
chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng
mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi
pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ
chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp
tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động,
chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành
nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng, công chứng hợp đồng thế chấp
tiếp theo đó.
Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và chính
thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 và luật công chứng năm
2014 ra đời có một ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, góp phần phát triển

kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý của nhà nước góp phần bảo vệ các quyền
của người dân và các tổ chức.
Sau một thời gian triển khai thực hiện luật đất đai và luật công chứng, nhìn
chung, các quy định của pháp luật đã đi vào cuộc sống, nhiều quy định của Luật đã
được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở
Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ. Luật Đất đai và các văn bản hướng
dẫn luật đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện các quyền
của mình đối với đất đai, trong đó có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất để

18


bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ cho các tổ
chức tín dụng nói riêng. Tuy nhiên, các quy định của Luật Đất đai 2014, đặc biệt
các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng đã bộc lộ một số bất cập,
vướng mắc trong quá trình công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
nói riêng và các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung như sau:
- Thứ nhất: Theo quy định của luật đất đai việc thế chấp quyền sử dụng
đất, thế chấp QSDĐ đồng thời là tài sản gắn liền với đất thì các cá nhân tổ chức
được lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng tại UBND các xã,
phường thị trấn. Qua khảo sát tại các tổ chức hành nghề công chứng hiện nay trên
đại bàn tỉnh Ninh Bình hầu hết việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, số
ít thực hiện tại UBND xã, phường, thị trấn vì hệ thống các ngân hàng không cho
công chứng tại UBND xã phường. Bởi Công chứng tại tổ chức hành nghề công
chứng thì giá trị văn bản pháp lý cao hơn (theo luật công chứng). Công chứng viên
của các tổ chức hành nghề công chứng phải chịu trách nhiệm cả về hình thức và nội
dung của hợp đồng thế chấp; Công chứng viên còn phải mua bảo hiểm nghề công
chứng để chịu trách nhiệm rủ ro khi hành nghề và bồi thường thiệt hại cho các bên
khi mà lỗi do công chứng viên. Ngược lại đối với UBND các xã phường người ký

công chứng, chứng thực là chủ tịch, phó chủ tịch UBND cấp xã ký chứng thực thì
họ chỉ chịu trách nhiệm về thời gian, địa điểm, chữ ký… . Chủ tịch, phó chủ tịch
UBND cấp xã ký chứng thực không phải chịu trách nhiệm về nội dung của hợp
đồng thế chấp đồng thời họ không có nghĩa vụ phải bồi thường nên pháp luật không
quy định họ phải mua bảo hiểm nghề. Mặc dù cũng chứng nhận hợp đồng thế chấp
nhưng giá trị văn bản của mỗi cơ quan chứng nhận lại không thống nhất, dẫn đến sự
hiểu nhầm, đây cũng là một vấn đề còn bất cập trong các quy định của pháp luật.
- Thứ hai: Việc thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp cho hộ gia
đình. Theo quy định của Luật Đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể
được Nhà nước cấp cho cá nhân, vợ chồng hoặc hộ gia đình. Trên thực tế, việc nhận
thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình của các tổ chức tín dụng gặp nhiều

19