Quản lý nhà nước về đất đô thị

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ
I, Khái quát chung về Đất đô thị
1. Khái niệm

Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được qui hoạch để xây dựng nhà ở, trụ
sở cơ quan, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, ANQP và
các mục đích khác.
2. Đặc điểm

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công
trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện
đại.
Đất đô thị có các đặc trưng chủ yếu sau:
- Đất đô thị có nguồn gốc tự nhiên hoặc đất nông lâm nghiệp, được trang bị kết cấu
hạ tầng kỹ thuật khi chuyển mục đích sử dụng.
- Đất đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất. Là tư liệu sinh hoạt, đất
đô thị dùng cho nhà ở, giải trí công cộng, là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích
kình doanh cuối cùng để xác định không gian đất đai cần dùng.
- Đất đô thị có vị trí cố định, không thuần nhất, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không
giống với bất kỳ một vị trí nào, cố định về số lượng cung cấp nhưng chức năng sử dung lại
biến đổi.
- Trên một mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cùng cạnh tranh nhau, như sự
cạnh tranh giứa khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trung tâm đô thị. Sự tác
động qua lại lẫn nhau giữa nhiều chức năng sử dụng trong tương lai làm phức tạp thêm quá
trình xác định giá trị đất đô thị.
- Các mảnh đất đô thị riêng lẻ thường chia ra làm nhiều quyền lợi khác nhau. Các cá
nhân khác nhau có thể có những quyền lợi khác nhau cùng chung sống trên một mảnh đất
đô thị, làm ảnh hưởng đến giá trị của nó.
- Đất đô thị phải được sử dụng theo qui hoạch được duyệt và theo qui định của pháp
luật.
- Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí mang lại, giá trị sử đụng

đất đô thị do mức độ trang bị kết cấu hạ tầng kỹ thuật xác định mục đích hoặc chức năng sử
dụng theo qui hoạch xây dựng đô thị được duyệt.

3. Phân loại
1


*Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô thị có 6 loại:
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng.
- Đất sử dụng cho quốc phòng an ninh.
- Đất ở.
- Đất chuyên dùng
- Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.
- Đất chưa sử dụng.
*Theo cơ cấu qui hoạch đô thi, đất đô thị gồm 2 loại:
- Đất dân dụng: đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao thông và đất các
công trình hạ tầng kỹ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi, đất các trung tâm chuyên
ngành, đất cơ quan ngoài đô thị, đất quốc phòng an ninh, đất chuyên dùng khác, đất chưa sử
dụng.
4. Vai trò
Đất là yếu tố cần thiết để cho loài người tiến hành các hoạt động sản xuất và mọi
hoạt động khác. Trên địa bàn đô thị, đất là điều kiện vật chất cơ bản không ngừng giây phút
nào thiếu được đối với sự phát triển kinh tế xã hội đô thị. Đất đô thị được sử dụng vào
những mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng nó có tác động trực tiếp đến
hiệu quả cao hoặc thấp của sự phát triển kinh tế đô thị. Vai trò của việc sử dụng đất đô thị
đối với sự phát triển kinh tế đô thị được biểu hiện ở các mặt sau.
a) Việc sử dụng đất đô thị có tác dụng rất lớn đối với sự thúc đẩy hoặc kìm chế sự phát triển

kinh tế đô thị

Đất đô thị với tính cách là tải thể của sự vận hành kinh tế đô thị, về bản chất thuộc
vào “tư liệu lao động nói chung”. Tất cả mọi hoạt động kinh tế đô thị đều được tiến hành
trong một không gian nhất định do đất đô thị tạo ra, tách rời đất đô thị bất kỳ yếu tố nào của
kinh tế đô thị cũng không thể phát huy được tác dụng. Từ ý nghĩa này mà nói, đất đô thị là
một yếu tố cấu thành quan trọng của kinh tế đô thị.
Tại các đô thị, dân số tập trung đông đúc, công trình kiến trúc dày đặc, yếu tố sản
xuất tích tụ cao. Đất đô thị phụ tải một số lớn hoạt động kinh tế và tích luỹ một số lớn lao
động xã hội. Các đặc điểm này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế đô thị, vì
rằng trong việc phát triển sản xuất chuyên môn hoá phải đi đôi với hiệp tác hoá xã hội rộng
rãi. Các đơn vị kinh tế của đô thị có thể sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật
công cộng; điều đó chứng tỏ việc sử dụng đất đô thị có tác dụng thúc đẩy rất lớn đối với sự
phát triển kinh tế đô thị.
2


Kinh tế đô thị không ngừng phát triển về phía trước mà sức phụ tải kinh tế của đất đô
thị thì thường có mức độ nhất định. Nếu như đất đô thị không được sử dụng hợp lý, sức phụ
tải kinh tế của nó sẽ bị giảm bớt. Khi quĩ đất hiện có của đô thị không dung nạp được qui
mô đạt tới của sự phát triển kinh tế đô thị, thì phải mở rộng đất đô thị, dẫn đến làm nảy sinh
những vấn đề xã hội mới. Như vậy sự hạn chế của việc mở rộng đất đô thị có tác dụng kiềm
chế đối với sự phát triển kinh tế đô thị.
b) Kết cấu sử dụng đất đô thị ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ công năng và cơ cấu
kinh tế đô thị, do đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đô thị
Các loại đất sử dụng của đô thị là một chỉnh thể hứu cơ có quan hệ tỷ lệ nhất định;
nếu tỷ lệ sử dụng đất đô thị không cân đối, tất sẽ gây ra sự không ăn khớp giữa các loại công
năng của đô thị, từ đó hạ thấp công năng kinh tế và cản trở sự phát triển của kinh tế đô thị.
Khi kết cấu sử dụng đất đô thị được bố trí hợp lý, sẽ có thể nâng cao mạnh mẽ công năng
kinh tế của toàn bộ đô thị. Theo tài liệu nưđc ngoài, nếu đất sử dụng cho công nghiệp được
bố trí hợp lý thì có thể tiết kiệm 10 – 20% đất sử dụng của đô thị; đất sử dụng cho các tuyến
đường giao thông nếu được bố trí hợp lý sẽ rút ngắn được 20 – 40%.

Nói chung, kết cấu và tỷ lệ các loại đất sử dụng của đô thị có mối tương quan với sự
bố cục và tỷ lệ giửa các ngành kinh tế đô thị. Sự phát triển của kinh tế đô thị thường đi liền
vđi sự biến động của cơ cấu kinh tế đô thị, trong trường hợp kết cấu sử dụng đất đô thị
không thay đổi hoặc không thay đổi hợp lý, sẽ cản trở sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đô thị,
do đó tác động tiêu cực đến sự phát triển của kinh tế đô thị.
c) Sử dụng đất đô thị, đặc biệt là sự khác biệt về vị trí của đất đô thị, ảnh hưởng trực
tiếp đến hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài của doanh nghiệp đô thị
Hiệu quả kinh tế tụ hội là thuật ngứ dùng để chỉ hiệu ứng sản sinh do sự tập trung của
các quần thể và các cá nhân trên cùng một không gian khu vực gồm 2 loại: hiệu quả kinh tế
qui mô nội bộ doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài doanh nghiệp. Nói chung,
hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp có quan hệ mật thiết với tình hình sử dụng đất
đô thị nơi doanh nghiệp đóng; nó sẽ được nâng cao trong điều kiện doanh nghiệp tận dụng
được đất đai và bố trí hợp lý các yếu tố sản xuất.
Hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài doanh nghiệp được sản sinh bởi vị trí của doanh
nghiệp trên đất đô thị, phân ra thành hiệu quả kinh tế khu vực hoá và hiệu quả kinh tế đô thị
hoá. Đó chủ yếu là nói, khi vị trí đất đô thị tốt, sẽ bảo đảm cho doanh nghiệp có thể tập
trung được các loại nguyên vật liệu cần thiết bằng chi phí tương đối thấp. Trong một không
gian xác định của đô thị, thường tập trung một số lượng lớn các doanh nghiệp công nghiệp,
phải dựa vào các loại nguyên vật liệu do bên ngoài cung cấp, làm cho cự ly đất đô thị đến
nơi sản xuất nguyên vật liệu là vô cùng quan trọng đối vđi giá thành vận tải nguyên vật liệu,
cự ly ngắn giá thành vận tải sẽ thấp và ngược lại.
Mặt khác, trên lĩnh vực không gian hứu hạn của đô thị, tập trung một số lượng lớn
dân số và hoạt động kinh tế, tồn tại một hệ thống đồng bộ các ngành nghề, do vậy mà giảm
giá thành vận tải. Hơn nữa, đô thị là một thị trường lớn, doanh nghiệp có thể thông qua việc
khai thác đầy đủ thị trường bản địa để hạ giá thành tiêu thụ sản phẩm. Đây là một vấn đê có
ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao hiệu qủa kinh tế vi mô của doanh nghiệp.
3


d) Sử dụng đất đỗ thị là cơ sở của kinh tế sinh thái đô thị, là điều kiện không thể

thiếu được của kinh tế tiếu dùng của dân cư đô thị
Trên đất đô thị, tất cả các loại hoạt động kinh tế cùng được tiến hành. Trong trường
hợp các loại hoạt động kinh tế diễn ra trên địa bàn đô thị thiếu sự liên kết, tác động và chế
ước qua lại với dây chuyền kinh tế sinh thái đô thị, sử dụng không hợp lý đất đô thị thì kinh
tế sinh thái đô thị sẽ bị phá hoại, tất sẽ mang lại nhứng tổn thất không lường được cho sự
phát triển kinh tế đô thị.
Các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, việc làm, đi lại của dân cư đô thị đều cần phải
có một địa điểm nhất định để đáp ứng. Thông qua các hoạt động kinh tế tiêu dùng của dân
cư trên điạ bàn đô thị, sản xuất và tái sản xuất sức lao động của đô thị sẽ được tiến hành,
bảo đảm cung cấp nguồn nhân lực chủ yếu cho sự phát triển kinh tế đô thị theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
II, Quản lý nhà nước về đất đai đô thị
1. Khái niệm
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt
động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi
từ đất đai.
2, Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đô thị.
a. Chính sách pháp luật của nhà nước.

Để phục vụ tốt công tác quản lý nhà nước về đất đô thị. Nhà nước đã ban hành luật đất
đai 2013 trong đó đã quy định đấy đủ trách nhiệm quyền hạn của các chủ thể trong quan hệ
đất đai gồm nhà nước, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân có các quyền gì và sử
dụng như thế nào. Các chính sách pháp luât của nhà nước là một công cụ để nhà nước có thể
nắm chắc tình hình quản lý và sử dụng đất đai đô thị trong phạm vi quốc gia. Nó thể hiện
quan niêm đường lối của Đảng và nhà nước là quản lý tập trung thống nhất và sử dụng có
hiệu quả các nguồn tài nguyên trong đó có đất đai. Đối với đất đai đô thị, ngoài những điều
đã ghi trong luật đất đai nói chung Nhà nước còn ban hành rất nhiều các nghị định, quyết
định, thông tư, chỉ thị về hướng dẫn thi hành luật đất đai. Trong điều kiện hiện nay để phục

vụ tốt công tác quản lý đất đai đô thị Nhà nước giao cho các bộ ngành, các cơ quan quản lý
trực tiếp kiến nghị đưa ra các nghị quyết, chỉ thị để quản lý đất đai có hiệu quả hơn đặc biệt
để hoàn thiện hơn nữa bộ luật đất đai. Các cơ quan chuyên môn có trách nhiệm tìm hiểu
thực tế để có các biện pháp hạn chế những bất hợp lý của bộ luật đất đai, kịp thời giải quyết
các vi phạm pháp luật và bảo đảm thực thi pháp luật.
b. Quá trình đô thị hoá và tăng trưởng kinh tế

Nước ta là một nước nông nghiệp thuần tuý với 80% dân số lâm nông nghiệp, 20% phi
nông nghiệp. Trước đây dân số sống ở đô thị là 25% còn 75 % là ở nông thôn nhưng hiện
nay do nhu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước dân số đô thị phi nông nghiệp ngày
4


một tăng với sự phát triển của các khu công nghiệp, khu chế xuất đội ngũ công nhân có tay
nghề tăng cao dẫn đến thu nhập tăng đời sống được cải thiện và họ hoàn toàn có thể mua
nhà, đất ở các đô thị vì vậy qua trình đô thị hoá ngày một phát triển.Số lượng dân cư tăng
cao nhu cầu về đất ở, nhà càng tăng cao ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước như việc
thường xuyên phải tập hợp các thông tin về biến động đất đô thị quỹ đất. Cập nhật vào bản
đồ địa chính các thông tin về thay đổi diện tích đất đô thị, sang tên đổi chủ, ảnh hưởng đến
việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thanh tra, kiêm tra, giám sát giải quyết các khiếu nại
tố cáo. Tóm lại quá trình đô thị hoá ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đô thị.
Đảng và Nhà nước cần có những biện pháp thích hợp để có thể nắm bắt để điều chỉnh quá
trình đô thị hoá. Trong hơn mười năm đổi mới kinh tế nước ta tăng trưởng trung bình hơn
8% điều này làm cho quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng hầu hết các đô thị đều được
mở rộng. Hiện nay nước ta có hơn 500 thành phố và thị xã lớn nhỏ diện tích đất đô thị là rất
lớn. Nhà nước cần xây dựng một đô thị quản lý toàn diện cả về quy mô lẫn khả năng kiểm
soát để phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý đất đô thị
c. Quá trình di dân nông thôn đô thị và tăng dân số.

Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng lớn đến việc quản lý nhà nước về đất đô thị. Vì quá

trình di dân nông thôn, đô thị và dân số tăng nhanh. Nhu cầu về nhà ở tăng nhanh để đáp
ứng nhu cầu này Nhà nước cần mở rộng diện tích đất đô thị ra các quận huyện ngoại thành
và sát nhập các khu xung quanh đô thị lại để phát triển nhà ở. Các khu đô thị mới bằng biện
pháp hiện nay là xây dựng các khu chung cư để bán cho các cá nhân có nhu cầu vừa tiết
kiệm được diện tích đất ở vừa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Nhà nước quản lý đất đô thị
trong quá trình này bằng các quy hoạch xây dựng đô thị để tạo điều kiện nơi ăn ở cho các
đối tượng khác nhau với mức thu nhập khác nhau.
Ví dụ khu đô thị mới Định Công Linh Đàm... Hiện nay dân số đô thị đang ra tăng nhanh
chóng chủ yếu là ở các đô thị lớn. Chủ yếu là các nguồn di dân từ nông thôn ra thành thị để
kiểm việc làm và các lao động theo mùa vụ.
d. Phát triển của thị trường bất động sản.

Từ khi đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt thì thị trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi
động. Nó thường tạo ra các cuộc khủng hoảng ảnh hưởng đến nền kinh tế của đất nước như
cuộc khủng hoảng về nhà ở năm 1999-2001 Nhà nước đã phải can thiệp rất lớn vào thị
trường này. Việc quản lý nhà nước về đất đai đô thị cũng bị ảnh hưởng lớn như thị trường
chuyển nhượng ngầm đất đai, các cuộc mua bán trao tay thường thì các cơ quan nhà nước
không quản lý và cập nhật được làm cho hiệu quả của công tác quản lý đất đô thị giảm.
3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Theo điều 10, chương 2 nghị định số 88/CP của Chính phủ : Nghị định về quản lý và sử
dụng đất đô thị , nôi dung qlnn về đất đai đô thị bao gồm các hoạt động sau:
1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất của đô thị.
2- Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị.
3- Giao đất, cho thuê đất đô thị.
5


4- Thu hồi để xây dựng đô thị.
5- Ban hành chính sách và có kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị.
6- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.

7- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị.
8- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm
về đất đô thị.
1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất của đô thị.
a, Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính
- Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện
trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt việc này giúp cho ta nắm đươc số lượng,
phân công, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong
điều 13, 14,15 của Luật Đất đai
- Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu
gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới,
hình dạng của lô đất trên thực địa, cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo
đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ
thuật lô đất. Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều
tra, đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính
b. Định giá các loại đất của đô thị
Việc xác định giá đất của đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau:
- Căn cứ vào phân loại đô thị
+ Đô thị được phân thành 6 loại như sau: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và
loại V được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định công nhận.
1. Đô thị loại đặc biệt là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội thành, huyện
ngoại thành và các đô thị trực thuộc.
2. Đô thị loại I, loại II là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội thành, huyện
ngoại thành và có thể có các đô thị trực thuộc; đô thị loại I, loại II là thành phố thuộc tỉnh có
các phường nội thành và các xã ngoại thành.
3. Đô thị loại III là thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thành, nội thị và
các xã ngoại thành, ngoại thị.
4. Đô thị loại IV là thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thị và các xã ngoại thị.

6

5. Đô thị loại IV, đô thị loại V là thị trấn thuộc huyện có các khu phố xây dựng tập trung
và có thể có các điểm dân cư nông thôn.
Tùy vào từng đô thị mà giá đất có sự khác nhau
- Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị
+ Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lời, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá
đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương
2, Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là hệ thống
các biện pháp kinh tế- kỹ thuật, là các phương án khai thác sử dụng triệt để nguồn tài
nguyên đất đai đô thị để thỏa mãn nhu cầu của con người, xã hội, phục vụ tốt nhất cho chiến
lược phát triển KT-XH của Quốc gia, địa phương.
Mục đích của quy hoạch, sử dụng dất đô thị là công cụ hóa chiến lược sử dụng đất và
phát triền không gian theo quy hoạch chung.Phân tích việc sử dụng đất hợp lý khi quyết
định xây dựng các công trình trên đất, mang lại hiệu quả thiết thực trong sử dụng và cải
thiện điều kiện môi trường sống ở đô thị, tiến hành quy hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý để
làm tăng tính hấp dẫn và thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong và ngoài nước
-Quy hoạch xây dựng đô thị bao gồm quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết được lập và
xét duyệt theo quy định về quản lý quy hoạch đô thị.
-Nội dung kế hoạch sử dụng đất đô thị gồm:
a- Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng loại đất
trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng.
b- Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng và
quá trình phát triển của đô thị.
3- Giao đất, cho thuê đất đô thị.
a,Tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị phải lập hồ sơ xin giao đất.
Thời gian xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất và ra quyết định giao đất là 25 ngày kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ. Quá thời hạn trên, nếu chưa giải quyết thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải
thông báo lý do cho đương sự biết.

+Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển
khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong
phạm vi địa phương mình quản lý.
+Cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất tại hiện trường
theo quyết định giao đất, lập hồ sở quản lý và theo dõi sự biến động của quỹ đất đô thị.
7


-Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao
đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm xong các thủ tục
đền bù thiệt hại theo quy định pháp luật.
+Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân
thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó.
+Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị xây
dựng và xin phép xây dựng.
-Trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng đất, thì người được giao đất phải
trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết.
+ Việc sử dụng đất sau khi được giao phải bảo đảm đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư
xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành
sử dụng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất
không còn giá trị.
b, Tổ chức, cá nhân có nhu cầu xin Nhà nước cho thuê đất trong đô thị phải nộp hồ sơ xin
thuê đất:
Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quyết định.
Thời gian xem xét, giải quyết hồ sơ xin thuê đất để sử dụng mặt bằng là 20 ngày kể từ khi
nhận đủ hỗ sơ.
Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan Nhà nước được uỷ quyền tiến hành ký hợp
đồng với bên xin thuê đất.

Người thuê đất có nghĩa vụ:
- Sử dụng đất đúng mục đích.
- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất.
- Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn
mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có
liên quan và bàn giao lại bên cho thuê.
4- Thu hồi để xây dựng đô thị.
Việc thu hồi đất để xây dựng đô thị được quy định cụ thể như sau:

8


- Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công
trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án
đầu tư lớn khác được duyệt thì phải có quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền.
- Trước khi thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người đang
sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đến bù thiệt hại về đất
và tài sản gắn với đất.
Việc đền bù các thiệt hại cho người sử dụng đất bị thu hồi theo quy định riêng của Chính
phủ.
- Người sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất
của Nhà nước.
Trường hợp người có đất bị thu hồi cố tình không chấp hành quyết định thu hồi của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó.
Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc khu vực đô thị mới, Uỷ ban nhân dân các
thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng
mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.
Đối với những trường hợp các tổ chức và cá nhân tự nguyện chuyển nhượng, kế thừa,

biếu tặng và trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp khác
thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận. Nhà nước thực
hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định pháp luật.
5- Ban hành chính sách và có kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị.
- Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng.
- Nhà nước đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng chung cho toàn đô thị đối với công
trình không có khả năng trực tiếp thu hồi vốn hoặc giao cho các doanh nghiệp được xây
dựng cơ sở hạ tầng đối với các công trình có khả năng trực tiếp thu hồi vốn theo hình thực
chọn thầu hoặc đấu thầu.
- Tổ chức, cá nhân phải xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất được Nhà nước giao theo đúng
quy hoạch và dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Việc sử dụng quỹ đất tạo vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng và việc giao đất cho các doanh
nghiệp đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng theo dự án tại các đô thị do Thủ tướng Chính phủ quy
định
6- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.
Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất
Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất
với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp
9


pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử
dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ
giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản
lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích.
Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị

7- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị.
- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc
tỉnh, thị xã, quận, huyện.

- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương.
- Người chuyển quyền sử dụng đất đô thị phải nộp thuế và các khoản nộp khác theo quy
định pháp luật.
Việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị thuộc quyền sử dụng của nhiều chủ phải được sự
đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sử dụng đất đó.
8- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm
về đất đô thị.
Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị
Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra trong quản lý đất đô thị là:
•

Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng đất.

•

Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất.

•

Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất.

•

Tranh chấp về lối đi.

•

•

Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnh thoát
nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền kề…)
Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai
Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất
thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp.
4. Công cụ quản lý
10


4.1. Công cụ pháp luật
Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu được của nhà nước. Từ xưa đến nay
nhà nước luôn luôn thực hiện quyền cai trị của mình, trước hết bằng luật pháp. Đối với công
tác quản lý đất đai và nhà ở đô thị, luật pháp có những vai trò như sau:
- Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực đất đai và nhà ở.
- Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các
nghĩa vụ khác.
- Thông qua công cụ pháp luật, Nhà nước đảm bảo bình đẳng, công bằng giữa các tổ
chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở cũng như đảm bảo kết hợp hài hòa các lợi ích.
- Luật pháp là công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chính sách,
chế độ của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn.
Hệ thống luật pháp của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có liên quan trực
tiếp hoặc gián tiếp tới lĩnh vực quản lý đất đai đô thị gồm có Hiến pháp, luật về đất đai, các
pháp lệnh về đất đai và nhà ở, các thông tư, chỉ thị…
4.2. Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đô thị là một nội dung quan trọng trong quản lý
nhà nước về đất đai đô thị. Nó đảm bảo cho sự lãnh đạo, chỉ đạo một cách thống nhất trong
quản lý nhà nước về đất đô thị. Thông qua quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, việc sử
dụng đất đô thị được sắp xếp một cách hợp lý. Nhà nước kiểm soát được mọi diễn biến về
tình hình đất đai tại các đô thị. Từ đó ngăn chặn được tình trạng sử dụng đát lãng phí, sai

mục đích.
Đồng thời, quy hoạch, kế hoạch ấy buộc các đối tượng sử dụng đất chỉ được phép sử
dụng trong phạm vi ranh giới của mình.
4.3. Công cụ tài chính
Các công cụ tài chính:
- Thuế và lệ phí
- Giá cả
- Ngân hàng
=> Vai trò của các công cụ tài chính trong quản lý đất đai:
- Nhà nước thông qua đó để tác động đến các đối tượng sử dụng đất đô thị, làm cho
họ thấy được nghĩa vụ, trách nhiệm trong sử dụng đất đô thị.

11


- Công cụ quản lý quan trọng cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng
sử dụng đất và kết hợp hài hòa các lợi ích.
- Tài chính là công cụ cơ bản để Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách.

5. Tổ chức thực hiện
Theo luật đất đai năm 2013, hệ thống cơ quan quản lý nhà nhà nước về đất đai bao gồm:
-

Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền chung : chính phủ, UBND
cấp tỉnh/huyện/xã

-

Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quền riêng : Bộ tài nguyên và môi
trường, Sở tài nguyên và môi trường, phòng tài nguyên và môi trường, cán bộ địa chính xã,

phường, thị trấn.

-

Ngoài ra còn có sự tham gia của hệ thống cơ quan quyền lực hoạt động quản lý nhà nước về
đất đai với vai trò đại diện nhân dân thực hiện chức năng giám sát.
a, Cơ quan quản lý nhà nước về đất đô thị có thẩm quyền chung:

-

Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đô thị trong cả nước.

-

Chính phủ quy đinh việc giao đất đô thị

-

Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý Nhà nước về đất đô thị trong địa phương mình
theo thẩm quyền được quy định tại Luật Đất đai.

-

Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã và thị trấn
lập kế hoạch sử dụng đất đô thị cho giai đoạn 5-10 năm và hàng năm.
Nội dung kế hoạch sử dụng đất đô thị gồm:

1- Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng loại đất trong

từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng.

2-

Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng và quá
trình phát triển của đô thị.

-

Uỷ ban nhân dân các cấp theo quyền hạn và trách nhiệm được giao, chỉ đạo các cơ quan
chuyên trách tổ chức thực hiện đo đạc, định giá đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng, phát triển cơ sở hạ tầng để phực vụ cho việc cải tạo và xây dựng đô thị
theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị được duyệt.

12


-

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW và Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các
đô thị có trách nhiệm về việc quản lý quỹ đất chưa sử dụng trong đô thị.( Điều 9 Nghị định
88)

-

Uỷ ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quyết định việc giao đất theo quy
định của Chính phủ
b, Cơ quan chuyên ngành quản lý nhà nước về đất đô thị

-

ở cấp trung ương có Bộ tài nguyên và môi trường:

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất
quản lý nhà nước về đất đai.
+ Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có
trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai.

-

cấp tỉnh : Sở tài nguyên và môi trường
+ Kiến trúc sư trưởng hoặc Sở Xây dựng (đối với đô thị không có Kiến trúc sử trưởng) có
nhiệm vụ giới thiệu địa điểm xây dựng và cấp chứng chỉ quy hoạch để lập dự án đầu tư theo
quy định về quản lý xây dựng đô thị.

-

Cấp huyện: phòng tài nguyên và môi trường

-

Công chức địa chính ở thị trấn có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc quản
lý đất đai tại địa phương.
Bên cạnh đó theo điều 11 Nghị định 88 quy định:

-

Cơ quan địa chính ở Trung ương và địa phương chịu trách nhiệm trước Chính phủ và Uỷ
ban nhân dân các cấp về quản lý đất đô thị.

-

Cơ quan quản lý xây dựng đô thị ở Trung ương và địa phương chịu trách nhiệm trước Chính

phủ và Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc lập quy hoạch xây dựng, sử dụng đất đô thị.
III, Liên hệ thực tiễn
Vụ việc: Với mục tiêu chống úng ngập do nước mưa cho đô thị lõi của Thủ đô trong lưu
vực sông Tô Lịch (có ranh giới từ sông Tô Lịch đến Sông Hồng, diện tích lên đến
77,5km2); DA Thoát nước giai đoạn 2 bắt đầu được tổ chức thực hiện từ tháng 11-2008, với
các hạng mục chính: Nâng cấp trạm bơm đầu mối Yên Sở từ 45m3/s lên 90m3/s; cải tạo hồ
điều hòa Linh Đàm, Định Công và 11 hồ nội thành; cải tạo 30 tuyến kênh mương thoát nước
trong nội thành (khoảng 25km) thuộc lưu vực các sông: Tô Lịch, Lừ, Sét, Kim Ngưu; xây
dựng và cải tạo các đường dọc sông (đường công vụ); cải tạo và xây dựng 52 tuyến cống
nội thành dài khoảng 26km; xây dựng trạm xử lý nước thải hồ Bảy Mẫu công suất
13.300m3/ngày đêm; mua sắm trang thiết bị nạo vét và chống úng ngập cục bộ và dự kiến
hoàn thành trong năm 2015, song việc thực hiện đã không như kế hoạch.
13


Làm việc với Ban Quản lý (BQL) DA Thoát nước (Sở Xây dựng) - đại diện chủ đầu tư về
nguyên nhân thi công ì ạch, DA không kịp hoàn thành đúng tiến độ như dự kiến, phóng viên
được ông Đào Duy Cường - Phó Giám đốc BQL DA, cho biết: "Nguyên nhân lớn nhất
chính là vấn đề giải phóng mặt bằng (GPMB)". Trong quá trình thực hiện Dự án thoát nước
nhằm cải thiện môi trường Hà Nội (giai đoạn II), Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng
(GPMB) quận Hoàng Mai đã không thông báo cụ thể về chủ trương thu hồi đất cũng như
chính sách hỗ trợ, đền bù tái định cư đối với các hộ dân có đất bị thu hồi để phục vụ dự án.

Bên cạnh đó, việc kê khai, xác minh nguồn gốc đất cũng như tài sản trên đất cũng không
được thực hiện theo trình tự, quy định nên đến nay gần 100 hộ dân sống trên địa bàn
phường Thịnh Liệt vẫn chưa đồng thuận với các phương án đền bù GPMB do quận đề ra…
Theo bà Đặng Thị Lan Anh, người đại diện cho hàng chục hộ gia đình có đất bị thu hồi
tại tổ 31 phường Thịnh Liệt thì từ năm 2010, người dân địa phương đã được chính quyền
mời đến UBND phường để nghe thông báo về việc thực hiện dự án thoát nước trên các sông
đi qua địa bàn quận Hoàng Mai. Cũng tại hội nghị, các hộ gia đình trong diện có đất bị thu

hồi được biết vào năm 2011, Hội đồng đền bù GPMB quận Hoàng Mai sẽ tiến hành kiểm
đếm, đo vẽ mốc giới GPMB lấy đất phục vụ dự án. Tuy nhiên, trong thời gian này, nhà đất
của bà Lan Anh cũng như các hộ gia đình khác không hề được cơ quan chức năng đến đo
vẽ, xác định chỉ giới. Đến năm 2015, vì quá lo lắng, không biết đến bao giờ dự án mới được
triển khai, trong khi đó chỗ ở lại xuống cấp, hư hỏng qua ngày, bà Lan Anh đã phải đích
thân đến UBND quận Hoàng Mai để tìm hiểu. Tại đây bà nhận được phương án dự thảo hỗ
trợ, đền bù GPMB đối với diện tích đất bị thu hồi để phục vụ dự án. Trong khi bà và các gia
đình khác chưa đồng tình thì tiếp tục nhận được phương án bồi thường GPMB chính thức.
Điều đáng nói, cùng với phương án chính thức này bà còn được gửi kèm một số văn bản,
như: Quyết định phê duyệt bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cùng với Thông báo về việc chi
trả tiền bồi thường, hỗ trợ đền bù GPMB, tất cả trong cùng một ngày. Sự việc này, khiến gia
đình bà và các gia đình khác không kịp xoay xở.
Bên cạnh những thắc mắc về diện tích đất bị thu hồi hay công tác thống kê tài sản, công
trình trên đất chưa được rõ ràng thì điểm chung của mọi vấn đề tại dự án này vẫn là sự
chênh lệch về giá cả khi áp giá đền bù cũng như quy trình thực hiện kiểm đếm, lên phương
án đền bù GPMB tại hai Quyết định 108/2009/QĐ-UBND và 23/2014/QĐ-UBND. Cụ thể,
theo quyết định số 108, Hội đồng đền bù GPMB sẽ phát phiếu điều tra cho các hộ gia đình
có đất bị thu hồi để họ tự kê khai diện tích đất và tài sản, công trình cây cối trên đất trước
khi đo vẽ tại thực địa. Còn theo quyết định 23, Hội đồng bồi thường GPMB chỉ cần thông
báo cho người dân có mặt trực tiếp tại công trình để đo vẽ, đồng thời xác nhận ngay tại thực
địa phần diện tích bị thu hồi. Chính do có sự khác biệt này nên đến nay nhiều hộ gia đình
sống tại phường Thịnh Liệt chưa hiểu, vẫn cho rằng Hội đồng đền bù GPMB quận Hoàng
Mai đã cố tình cắt bớt quy trình thực hiện công tác GPMB, làm ảnh hưởng đến quyền lợi,
tài chính nên nhất quyết không nhận tiền đền bù. Cũng cần phải nói thêm, điểm quan trọng
nhất từ Quyết định 108 trở về trước thì những gia đình có diện tích đất bị thu hồi lớn hơn
30% thì được đền bù, tái định cư bằng đất ở nhưng đến Quyết định 23 lại có sự thay đổi:
"Nếu các hộ ở khu vực các quận, chủ yếu được bồi thường bằng nhà ở (căn hộ chung cư)".
Điều này khiến người dân đặt câu hỏi tại sao trong cùng một dự án lại có sự phân biệt về
chính sách tái định cư?
14

Theo ông Nguyễn Viết Trường, Phó Ban bồi thường GPMB quận Hoàng Mai, nếu so với
Quyết định 108/2009 (áp dụng cho giai đoạn I) thì người dân sẽ bị thiệt thòi.
Nhưng, để bảo đảm quyền lợi cho các hộ gia đình có đất bị thu hồi, UBND quận Hoàng Mai
đã đề xuất UBND thành phố cho phép áp dụng những chính sách có lợi nhất theo Điều 47
và 49 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND. Đồng thời, phê duyệt phương án bổ sung cho 100 hộ
dân trong chỉ giới GPMB được đền bù đất tự chuyển đổi mục đích theo giá đất ở cụ thể có
khấu trừ nghĩa vụ tài chính căn cứ theo từng thời điểm. Bên cạnh đó, không phải nộp tiền sử
dụng đất ở trong hạn mức, được tái định cư gần và được chậm trả tiền mua nhà theo quy
định. Tuy nhiên, một số hộ dân có đất nông nghiệp chuyển đổi đến nay vẫn chưa đồng tình
với chủ trương của UBND quận và hướng tháo gỡ của thành phố, nhất quyết kiến nghị được
bồi thường GPMB ở mức cao hơn. Được biết, tính đến ngày 29-6-2015, còn 181 hộ gia
đình, cá nhân tại hai phường Vĩnh Hưng và Thịnh Liệt vẫn chưa đồng ý phương án bồi
thường hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt. Riêng phường Thịnh Liệt có 88 hộ, trong đó
trên 30 hộ có biên bản GPMB, còn 50 hộ thắc mắc về chỉ giới.
Như vậy, có thể thấy những bất cập trong công tác GPMB phục vụ Dự án thoát nước cải
thiện môi trường Hà Nội tại quận Hoàng Mai đến nay vẫn chưa được giải quyết triệt để.
III. Đánh giá
1. Những ưu điểm cơ bản của quản lý đô thị Việt Nam
-

Công tác quản Ịý đô thị đã có những tiến bộ rõ rệt, nhận thức về đô thị và quản lý đô thị đã
được nâng cao. Các văn bản pháp lý về quản lý đô thị đã được ban hành và phát huy hiệu
quả.

-

Việc mua bán chuyển nhượng đất trái phép đã được hạn chế

-

Việc thu hổi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đã được uốn nắn kịp thời và đã đi vào
thực hiện theo luật định

-

Công tác phân hạng đất đã được xác định để tính thuế, định giá được đất đô thị để cho vấn
đề quản lý và sử dụng đất được tốt hơn

-

Công tác thiết lập bản đồ địa chính , giấy chứng nhận QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa
chính; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đac được các cơ quan có thẩm quyền quan
tâm đầu tư, chỉ đạo nghiêm túc thực hiện; trang thiết bị phục vụ cho công việc chuyên môn
ngày càng chất lượng.

-

Công tấc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai của các cấp các ngành, trền có phương tiện
thông tin đại chúng cho nhân dân ngày càng sâu rộng, việc chấp hành pháp luật đất đai của
hệ thống chính trị và trong nhân dân ngày càng nghiêm minh; nhận thức về PL đất đai của
cán bộ, nhân dân ngày càng nâng cao.

2. Những hạn chế
-

Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng phân tán về mục
đích sử dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu dân cư với đất phát triển
15

các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các cơ quan hành chính sự
nghiệp. Sự đan xem về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng
đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý
trong việc sử dụng đất của các đô thị ở nước ta hiện nay. Việc đan xen trên cũng đang là lực
cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
-

Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó, do
sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện
nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến của các đô thị. Do thiếu quy
hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện
nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.

-

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị
chưa bám sát yêu cầu thực tế và các bản quy hoạch, kế hoạch chưa thực sự mang tính khả
thi và khó thực hiện vì người dân biết về quy hoạch chi tiết.

-

Việc giao đất và cho thuê đất với các tổ chức còn chậm, công tác xét giải quyết cấp giấy
chứng nhận qưuyền sử dụng đất, cho thuê còn chậm chạp, rườm rà làm cho các nhà đầu tư
phải chờ đợi lâu dẫn đến chán nản.

-

Công tác thu hồi đất và đền bù thu hồi đất khi giải phóng mặt bằng : Trong công tác này chủ

yếu tồn tại ở vấn đề đền bù khi giải phóng mặt bằng. Theo như hiện nay giá đền bù thường
thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế dẫn đến việc lợi ích các cá nhân và tổ chức chưa đuợc
thoả đáng làm cho họ chống đối lại các quyết định thu hồi.

-

Công tác thanh tra giải quyết đất đô thị : Công tác thanh tra kiểm tra còn chưa thường xuyên
và chưa chủ động nên tình trạng vi phạm luật đất đai còn tiếp diễn do ý thức của người sử
dụng đất chưa cao. Dẫn đến chuyển quyền sử dụng trái pháp luật, chuyển mục đích sử dụng
trái quy định vi phạm bảo vệ đất đai. Tình trạng lấn chiếm đất công vẫn diễn ra thường
xuyên không xử lý kịp thời thiếu biện pháp. Tranh chấp đất đai vãn diễn ra, một số vụ còn
kéo dài chưa giải quyết dứt điểm được. Trong việc giải quyết tranh chấp đất đai các cơ quan
nhà nước còn chưa thống nhất quan điểm về các cách giải quyết do đó thiếu đồng bộ và
thiếu kiên quyết.

3. Giải pháp
-

Về chủ thể quản lý, Nhà nước thực hiện quản lý theo pháp luật, chịu sự giám sát của quần
chúng và khảo nghiệm của thị trường. Sự chuyển đổi từ quản lý hành chính sang quản lý
quy hoạch và kinh doanh; chú trọng xu hướng yêu cầu của khách hàng để cung cấp dịch vụ,
thỏa mãn nhu cầu và nguyện vọng của công chúng, thu thập xử lý thông tin thị trường để có
được dự báo chính xác là yêu cầu đổi mới đối với chủ thể quản lý.

-

Chú trọng xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc sử
dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các thành phố, các quận và cấp
phường.

-

Cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các đô thị hiện có; chủ động
xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng đất đô thị để công bố
công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các
16


hoạt động tư nhân đi theo định hướng quy hoạch đã phê duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các
phương án quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm.
-

Tăng cường đào tạo, tập huấn chuyến môn nghiệp vụ cho những người trực tiếp làm công
tác QLNN về đất đai

17