Quyền bề mặt theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THỊ MÂY

QUYỀN BỀ MẶT THEO QUY ĐỊNH CỦA
BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THỊ MÂY

QUYỀN BỀ MẶT THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ
LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM NĂM 2015

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 8380101.04

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHÙNG TRUNG TẬP

Hà Nội – 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của

riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn
thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

NGÔ THỊ MÂY

i


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT........................... 8
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM QUYỀN BỀ MẶT ..................................... 8
1.1.1. Khái niệm quyền bề mặt ........................................................................... 8
1.1.2. Đặc điểm của quyền bề mặt ................................................................... 14
1.2. SO SÁNH QUYỀN BỀ MẶT VỚI QUYỀN HƢỞNG DỤNG VÀ
QUYỀN THUÊ ĐẤT DÀI HẠN ..................................................................... 21
1.2.1. So Sánh quyền bề mặt với quyền hưởng dụng ....................................... 21
1.2.2. So sánh quyền hưởng dụng với quyền thuê đất dài hạn......................... 25
1.3. PHÁP LUẬT CÁC QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI QUY ĐỊNH VỀ
QUYỀN BỀ MẶT ............................................................................................ 27
1.3.1. Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản ............................................... 27
1.3.2. Quyền bề mặt trong pháp luật Hoa Kỳ .................................................. 30
1.3.3. Quyền bề mặt trong pháp luật Thái Lan ................................................ 32

1.3.4. Quyền bề mặt theo pháp luật Đài Loan ................................................. 35
1.4. Ý NGHĨA CỦA VIỆC QUY ĐỊNH QUYỀN BỀ MẶT TRONG BỘ
LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 ............................................................................ 39
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ................................................................................. 42
CHƢƠNG 2: NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ
VỀ QUYỀN BỀ MẶT ...................................................................................... 44
2.1. CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN BỀ MẶT................................................... 44
2.2. HIỆU LỰC CỦA QUYỀN BỀ MẶT VÀ THỜI HẠN QUYỀN BỀ MẶT
.......................................................................................................................... 56
2.2.1. Hiệu lực của quyền bề mặt ..................................................................... 56
ii


2.2.2. Thời hạn của quyền bề mặt .................................................................... 59
2.3. NỘI DUNG CỦA QUYỀN BỀ MẶT ....................................................... 62
2.3.1. Các quyền năng của chủ thể quyền bề mặt ............................................ 62
2.3.2. Nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt ....................................................... 69
2.4. CHẤM DỨT QUYỀN BỀ MẶT VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA VIỆC
CHẤM DỨT QUYỀN BỀ MẶT ..................................................................... 69
2.4.1. Chấm dứt quyền bề mặt .......................................................................... 70
2.4.2. Hậu quả pháp lý của việc chấm dứt quyền bề mặt ................................ 75
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ................................................................................. 79
CHƢƠNG 3. THỰC TIỄN THỰC HIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VIỆT NAM VỀ QUYỀN BỀ MẶT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT ....................................................................................... 80
3.1. THỰC TIỄN THỰC HIỆN VÀ MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƢỚNG MẮC
TRONG VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN BỀ MẶT ............................................ 80
3.2. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VỀ QUYỀN BỀ MẶT ............................... 85
3.2.1. Kiến nghị về lập pháp............................................................................. 85
3.2.2. Kiến nghị về tổ chức thực hiện ............................................................... 91

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ................................................................................. 95
KẾT LUẬN CHUNG ....................................................................................... 96
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 98

iii


LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Từ thời xa xƣa, quyền bề mặt đã đƣợc đề cập trong luật dân sự La Mã cổ
đại, ngày nay, nhiều quốc gia trên thế giới vẫn đang ghi nhận chế định này
vào luật pháp của mình. Sự tồn tại lâu bền của chế định này không khỏi đặt ra
cho các nhà nghiên cứu pháp luật những câu hỏi về tính hợp lý và sự cần thiết
của nó trong đời sống dân sự hiện nay.
Ở hệ thống pháp luật Việt Nam trƣớc đây, Bộ luật Dân sự năm 1995 và
Bộ luật Dân sự năm 2005 đều chƣa có quy định về quyền bề mặt, quá trình
nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự, vấn đề xem xét lại cơ cấu các
quyền đối với tài sản đã đƣợc đặt ra đối với nhà làm luật. Trong quá trình tiếp
cận nghiên cứu cũng nhƣ hoàn thiện dự thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự, quyền bề
mặt chính là một trong số các quyền năng đã đƣợc bàn tán sôi nổi nhất lúc bấy
giờ.
Trong quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng đất có khá nhiều
nét tƣơng đồng với quyền bề mặt đƣợc ghi nhận ở pháp luật của nhiều quốc
gia trên thế giới. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu vào phƣơng diện khoa học
pháp lý thì cách sử dụng thuật ngữ quyền sử dụng đất còn rất nhiều bất cập.
Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện chế
định pháp luật về quyền bề mặt là điều tất yếu đặt ra đối với các nhà nghiên
cứu lập pháp ở Việt Nam.
Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, bao
gồm 689 Điều, đã có những quy định rất mới tại phần thứ hai “Quyền sở hữu

và quyền khác đối với tài sản”. Trong đó Quyền bề mặt là một trong những
1


quyền quan trọng, cần đƣợc nghiên cứu cụ thể về mặt lý luận để đƣa vào thực
tiễn áp dụng một cách hiệu quả và tránh đƣợc những vƣớng mắc, bất cập
trong việc thực hiện quyền này. Mặt khác, từ khi Bộ luật Dân sự Việt Nam
năm 2015 ra đời cho đến nay, chƣa có văn bản hƣớng dẫn thi hành chi tiết các
quy định về quyền về mặt, cũng nhƣ chƣa có sự phổ biến rộng rãi những quy
định này để áp dụng một cách thống nhất.
Trƣớc tình hình đó, việc nghiên cứu để làm rõ về những vấn đề lý luận,
các vấn đề pháp lý về quyền bề mặt, bảo đảm việc hiểu và áp dụng thống nhất
các quy định của pháp luật vào thực tiễn là một trong những yêu cầu cấp thiết.
Vì vậy, việc lựa chọn nghiên cứu đề tài Luận văn Thạc sỹ luật học: “Quyền bề
mặt theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015” sẽ có giá trị
khoa học nhất định.
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Thuật ngữ quyền bề mặt đã đƣợc ghi nhận từ rất lâu và phổ biến trong
pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới, đã có không ít công trình nghiên
cứu khoa học về quyền bề mặt. Tuy nhiên, việc tiếp cận những nghiên cứu đó
của tác giả còn khá nhiều hạn chế nhƣ việc tìm hiểu các quy định về quyền bề
mặt trên mạng hay sách báo nƣớc ngoài chƣa đảm bảo đƣợc độ tin cậy cao
hoặc gặp nhiều hạn chế, bên cạnh đó tác giả còn gặp khó khăn trong vấn đề
ngôn ngữ đa quốc gia.
Một số bài viết cũng nhƣ công trình nghiên cứu ở nƣớc ngoài có liên
quan đến quyền bề mặt hoặc đề cập trực tiếp đến vấn đề quyền bề mặt, tiêu
biểu nhƣ: Real Property Law and Procedure in the European Union, LLM.
Christian Hertel, General report of European University Institude, 2005;
Thomas Lavier (2010), The Creation of Superficies as an Acquisition Method,
2

Canada; Luật Tư pháp La Mã, Nxb Maxcova, 1994;… là những công trình
nghiên cứu có giá trị tham khảo đối với tác giả trong quá trình nghiên cứu
luận văn.
Ở Việt Nam, do tính mới mẻ của chế định quyền bề mặt nên trƣớc khi
Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 ra đời, có rất ít tài liệu, công trình nghiên
cứu (sách chuyên khảo, bài viết, bài báo hay các tạp chí…) viết về vấn đề này.
Một số tài liệu có thể kể đến nhƣ: Giáo trình Luật La Mã, trƣờng Đại học
Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2003; Hoàng Thị Thúy Hằng,
Chế định vật quyền và vấn đề sửa đổi phần tài sản và quyền sở hữu trong Bộ
luật dân sự năm 2015 của Việt Nam, tạp chí luật học số 04/2015; Phạm Công
Lạc, Địa dịch theo pháp luật một số nƣớc, Tạp chí Luật học, số 04/2001; Lê
Thị Ngọc Mai, Quyền bề mặt – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn
Thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2014; Quyền bề mặt theo quy
định của Bộ luật dân sự năm 2015 và dự thảo một số vướng mắc, bất cập
trong thực tiễn thực thi quyền này, Lê Đăng Khoa, Tạp chí Tòa án nhân dân,
số 4/2017; Về quyền bề mặt trong dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi), Châu Thị
Khánh Vân, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 13/2015; Về quyền hưởng dụng
và quyền bề mặt, Phùng Trung Tập, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 15/2016;
Nguyễn Ngọc Điện (2011), Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối
với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản, Tạp chí nghiên cứu lập pháp,
Văn phòng Quốc hội, số 2, 3/2011;… Đây là những tài liệu, công trình nghiên
cứu có giá trị là nguồn tham khảo cho tác giả trong quá trình hoàn thiện luận
văn này.
Qua nghiên cứu các tài liệu trên có thể nhận thấy, nhiều vấn đề có tính lý
luận và thực tiễn liên quan đến quyền bề mặt còn chƣa đƣợc đề cập hoặc tuy
đã đƣợc đề cập nhƣng chƣa đƣợc thỏa đáng và cần đƣợc tiếp tục nghiên cứu
3

sâu sắc, toàn diện hơn. Mặt khác hiện nay cũng chƣa có một công trình khoa
học nào nghiên cứu trực tiếp và cụ thể về quyền bề mặt quy định trong Bộ luật
Dân sự. Vì vậy, luận văn của tác giả sẽ nghiên cứu theo hƣớng chuyên sâu và
có hệ thống về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
* Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận, những quy định của pháp
luật nƣớc ngoài và pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt; thực tiễn thực hiện
các quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam về quyền bề mặt và từ đó đƣa ra
một số kiến nghị để hoàn thiện.
* Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Luận văn nghiên cứu về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của quyền bề mặt
và pháp luật một số quốc gia tiêu biểu trên thế giới ghi nhận về quyền bề mặt.
- Luận văn tập trung làm rõ các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015
và các văn bản pháp luật có liên quan ghi nhận về quyền bề mặt. Từ đó, luận
văn nghiên cứu những ƣu điểm và hạn chế của Bộ luật Dân sự hiện hành về
quyền bề mặt.
- Luận văn đƣa ra những kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật
đối với quyền bề mặt.
4. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Mục đích nghiên cứu luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, thực
trạng quy định của pháp luật và thực tiễn thực hiện quyền bề mặt. Trên cơ sở
đó, luận văn đƣa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp
luật và bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật về quyền bề mặt. Để đạt đƣợc
4


mục đích này, luận văn đề ra những nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:
Thứ nhất, làm rõ bản chất của quyền bề mặt trong dân sự, xây dựng đƣợc

khái niệm, chỉ ra đƣợc những đặc điểm và khái quát đƣợc ý nghĩa việc quy
định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự.
Thứ hai, làm rõ đƣợc một số nội dung của quyền bề mặt trong Bộ luật
Dân sự Việt Nam năm 2015 đã đƣợc giới hạn trong phạm vi nghiên cứu đề
tài.
Thứ ba, chỉ ra những ƣu điểm, hạn chế của các quy định pháp luật hiện
hành về quyền bề mặt và đƣa ra kiến nghị cụ thể để giải quyết những vấn đề
còn bất cập, vƣớng mắc đó.
5. PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
* Phương pháp luận:
Việc nghiên cứu luận văn dựa trên cơ sở phƣơng pháp luận duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin.
* Phương pháp nghiên cứu cụ thể:
Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu đã đặt ra, luận văn đã sử dụng nhiều
phƣơng pháp nghiên cứu khoa học khác nhau. Cụ thể, phƣơng pháp lịch sử
đƣợc sử dụng để nghiên cứu về sự hình thành và phát triển của khái niệm
quyền bề mặt; phƣơng pháp phân tích và bình luận đƣợc sử dụng để đem lại
góc nhìn đa chiều và làm rõ các quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân
sự hiện hành; phƣơng pháp so sánh đƣợc sử dụng để chỉ ra những điểm giống
nhau và những điểm khác biệt của những nội dung Bộ luật Dân sự Việt Nam
và pháp luật dân sự một số quốc gia về quyền bề mặt; làm rõ những điểm tiến
bộ và hạn chế của quy định pháp luật hiện hành về quyền bề mặt trong dân sự,
5


từ đó dùng làm cơ sở vững chắc trong việc kiến nghị hoàn thiện pháp luật;
phƣơng pháp diễn dịch, quy nạp và tổng hợp đƣợc tác giả sử dụng để khái
quát các ý chính trong từng vấn đề cụ thể, giúp cho các ý tƣởng trong luận văn
đƣợc sáng rõ.
6. NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Kết quả nghiên cứu đề tài “Quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật
Dân sự Việt Nam năm 2015” có thể đem lại những điểm mới sau:
- Luận văn là công trình làm rõ đƣợc khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của
việc quy định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015. Kết
quả nghiên cứu ở phần đặc điểm của luận văn giúp phân biệt rõ quyền bề mặt
với quyền hƣởng dụng, quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng có những nét
tƣơng đồng và sự khác biệt nhất định. Nội dung này có thể giúp các tác giả
khác ngoài chuyên ngành sử dụng để nhận diện quyền bề mặt với quyền
hƣởng dụng, quyền thuê đất dài hạn mà họ đang nghiên cứu. Luận văn cũng
làm rõ đƣợc giá trị và sức ảnh hƣởng của các quy định về quyền bề mặt trong
dân sự với vấn đề phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
- Luận văn đã tổng hợp, khái quát và tự rút ra đƣợc một số vấn đề lý luận
có giá trị về quyền bề mặt. Những nội dung này có thể đƣợc sử dụng nhƣ tiêu
chuẩn để đánh giá các quy định Bộ luật Dân sự Việt Nam hiện hành về quyền
bề mặt; hoặc có thể dùng nhƣ một cơ sở lý thuyết tham khảo giúp các tác giả
tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện các quy định về quyền của bề mặt trong Bộ
luật Dân sự Việt Nam.
- Luận văn đã phân tích, đánh giá một cách tƣơng đối toàn diện và sâu
sắc các quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam về quyền bề mặt và thực tiễn
áp dụng pháp luật trong những năm gần đây. Từ những nghiên cứu này, luận
6


văn đã làm sáng rõ những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện
hành về quyền bề mặt, và những vƣớng mắc trong quá trình áp dụng các quy
định về quyền bề mặt trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân. Đồng thời,
luận văn đƣa ra những luận giải cụ thể về nguyên nhân của những vƣớng mắc,
bất cập đó.
- Luận văn đã có những kiến nghị hoàn thiện cụ thể đối với quyền bề mặt
đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Những kiến nghị này không

chỉ có giá trị để hoàn thiện các quy định về quyền bề mặt mà còn có thể dùng
nhƣ tài liệu tham khảo để nghiên cứu hoàn thiện các quy định về quyền hƣởng
dụng và một số quyền khác theo quy định của pháp luật.
7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và mục lục,
nội dung cụ thể của luận văn đƣợc kết cấu thành 3 chƣơng và các mục chi tiết
(có thể xem cụ thể hơn ở phần mục lục của luận văn).

7


CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT

1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM QUYỀN BỀ MẶT
1.1.1. Khái niệm quyền bề mặt
Một trong những điểm mới nhất trong Bộ luật dân sự năm 2015 đó là
việc vận dụng lý thuyết “vật quyền” trong việc sửa đổi chế định tài sản và
quyền sở hữu trong Bộ luật dân sự năm 2005 thành chế định quyền sở hữu và
các quyền khác đối với tài sản. Dù cho Bộ luật dân sự năm 2015 không sử
dụng thuật ngữ vật quyền thì chúng ta cũng phải thừa nhận rằng các nội dung
của chế định quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản chính là những nội
dung đƣợc vận dụng từ vật quyền, trong đó tiêu biểu là chế định về “quyền bề
mặt”. Do đó, để đƣa ra đƣợc khái niệm về quyền bề mặt, chúng ta phải giải
thích đƣợc các thuật ngữ pháp lý nhƣ sau: quyền; vật quyền và quyền bề mặt.
“Quyền” là điều mà Nhà nƣớc và pháp luật hoặc xã hội công nhận cho
đƣợc hƣởng, đƣợc làm, đƣợc đòi hỏi [8].
“Vật quyền” theo một cách hiểu chung nhất khi cắt nghĩa thì đó chính là
quyền đối với tài sản. Trong khoa học pháp lý, vật quyền đƣợc hiểu theo hai
góc độ khác nhau:
Thứ nhất, vật quyền theo định nghĩa trong học thuyết pháp lý ở các nƣớc

chịu ảnh hƣởng của luật La Mã là quyền đƣợc thực hiện trực tiếp và ngay lập
tức trên một vật. Ngƣời có vật quyền thực hiện các quyền của mình mà không
cần sự hợp tác của ngƣời khác [31]. Nói đến khái niệm vật quyền thì phải bắt
đầu từ luật La Mã mặc dù luật La Mã không đƣa ra khái niệm vật quyền cũng
nhƣ các luật gia La Mã không phân biệt quyền tài sản thành vật quyền và trái
quyền, tuy nhiên lý thuyết vật quyền lại đƣợc xây dựng từ kết quả phân tích
8


các đặc điểm của quyền sở hữu trong luật La Mã. Các luật gia La Mã xác
định: Một chủ thể có thể tạo ra một tài sản hoặc mua một tài sản, trên cơ sở đó
họ là chủ sở hữu đối với tài sản đã tạo ra, đã mua và khi trở thành chủ sở hữu
thì họ có toàn quyền đối với tài sản đó, đƣợc thực hiện tất cả các hành vi tác
động lên tài sản để thỏa mãn yêu cầu của mình và không phụ thuộc vào ý chí
cũng nhƣ hành vi của ngƣời khác. Ngƣời ta nhận thấy các quyền này mang
tính chất tuyệt đối và độc nhất, nghĩa là chủ sở hữu có tất cả các quyền đối với
tài sản và tập trung các quyền đó trong tay của mình. Dựa trên tính chất đó mà
các luật gia sau này đã xây dựng nên khái niệm vật quyền và trái ngƣợc với nó
là trái quyền [41].
Thứ hai, vật quyền đƣợc hiểu là toàn bộ các quy phạm pháp luật quy
định về vật với tƣ cách là đối tƣợng của vật quyền, nội dung của các loại vật
quyền, căn cứ phát sinh, chấm dứt các loại vật quyền, nguyên tắc thực hiện,
bảo vệ vật quyền, các hạn chế mà ngƣời có vật quyền phải tuân thủ khi thực
hiện các quyền năng của mình. Nói cách khác, theo cách hiểu này thì vật
quyền chính là sự quy định của pháp luật về vật, về các quyền của chủ sở hữu
và ngƣời không phải là chủ sở hữu đối với vật [25].
Khái niệm vật quyền đã đƣợc sử dụng một cách rộng rãi trong hệ thống
pháp luật dân sự của những nƣớc thuộc hệ thống pháp luật Civil Law. Ví dụ
nhƣ tại Bộ luật Napoleon (1804) – Bộ luật Dân sự đầu tiên trên thế giới có
quy định về vật quyền (quyền trên vật) tại phần thứ hai. Trong Bộ luật dân sự

của Nhật Bản cũng quy định về vật quyền tại phần thứ hai. Bộ luật dân sự
Cộng hòa Liên Bang Nga năm 1995 cũng có quy định về quyền sở hữu và các
loại vật quyền khác trong phần thứ hai, và sau 20 năm tồn tại, dự thảo của Bộ
luật dân sự mới nhất của Nga, tên gọi này đã đƣợc dự kiến thay bằng “vật
quyền” để đảm bảo tính ngắn gọn, phù hợp với thông lệ quốc tế [11].
9


Trong quá trình xây dựng dự thảo Bộ luật Dân sự năm 2015, đã từng có
thời điểm Ban soạn thảo đƣa ra khái niệm “vật quyền” vào trong dự thảo và
sửa đổi chế định “Tài sản và quyền sở hữu” quy định ở phần thứ hai của Bộ
luật dân sự năm 2005 thành chế định “Quyền sở hữu và các vật quyền khác”.
Dự thảo sửa đổi này nhằm hƣớng tới mục tiêu xây dựng hệ thống vật quyền
đầy đủ ở Việt Nam thông qua việc thừa nhận sự tồn tại của nhiều loại vật
quyền khác nhau bên cạnh quyền sở hữu, đƣa các loại quyền tài sản trở về
đúng bản chất của nó, phân định rõ hơn các hình thức sở hữu, qua đó bảo vệ
tốt hơn quyền tài sản của các chủ thể pháp luật. Tuy nhiên, đến dự thảo cuối
cùng đƣợc Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIII (đã có
hiệu lực từ 1/1/2017) thì khái niệm vật quyền không còn đƣợc sử dụng nữa,
phần thứ hai của Bộ luật dân sự năm 2005 đƣợc sửa đổi thành “Quyền sở hữu
và các quyền khác đối với tài sản”. Giải thích về lý do không sử dụng khái
niệm vật quyền trong Bộ luật Dân sự năm 2015, nhà làm luật cho rằng việc sử
dụng một thuật ngữ hoàn toàn mới trong luật Việt Nam cần phải đƣợc cân
nhắc và có tính thuyết phục, bởi lẽ khi sử dụng một thuật ngữ pháp lý mới
khiến chúng ta phải thống nhất cách hiểu, lại dùng từ ngữ Hán Việt nên ngƣời
dân khó hiểu, có thể sẽ đi ngƣợc lại với xu hƣớng thay đổi về mặt lập pháp ở
Việt Nam. Bởi lẽ khi xây dựng một chế định pháp luật hay một thuật ngữ
pháp lý, dù là nhỏ hay lớn thì tiêu chí đặt ra đó là phải dễ hiểu, dễ tiếp cận đối
với mọi chủ thể trong xã hội [17].
“Quyền bề mặt” là khái niệm mới đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự

năm 2015 của Việt Nam, nhƣng đối với các nƣớc trên thế giới thì đây là khái
niệm không hề mới, thậm chí đã đƣợc quy định từ rất lâu trong luật dân sự La
Mã. Dựa trên những tƣ liệu lịch sử của nhân loại, các nhà nghiên cứu cho rằng
thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) đã đƣợc hình thành từ rất sớm khoảng
10


năm 439 Trƣớc Công nguyên, khi luật 12 Bảng của nhà nƣớc La Mã ra đời.
Cụ thể, thuật ngữ quyền bề mặt đã xuất hiện trong Bộ tập hợp Corpus Juris
Civilis – BLDS đồ sộ nhất của Luật La Mã vào thời kỳ hoàng đế Justinian
(năm 529 Sau Công nguyên) [38].
Quan điểm của một số nƣớc trên thế giới cho rằng quyền bề mặt là quyền
gắn với bề mặt đất để xây dựng công trình, là một trong số quyền thuộc quyền
sở hữu. Đây cũng là quy định theo luật La Mã. Theo đó, quyền bề mặt chỉ là
quyền đối với phần mặt đất và không có quyền đối với các khoáng chất dƣới
lòng đất, không gian trên mặt đất, mặt nƣớc hay bầu trời. Mà các quyền này
độc lập với nhau và có thể chuyển nhƣợng nhƣ với các tài sản thông thƣờng.
Theo đó thì quyền bề mặt là quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không
bao gồm quyền đối với khoáng sản trong lòng đất.
Ở luật La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: quyền chiếm hữu,
quyền sở hữu, quyền địa dịch, quyền dụng ích cá nhân, quyền bề mặt và
quyền cầm cố. Quyền bề mặt có hai dạng đặc biệt là: quyền của ngƣời thuê
trƣờng kỳ đất canh tác và quyền xây dựng các công trình trên đất của ngƣời
khác. Các vật quyền này đƣợc chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật
quyền phụ thuộc. Trong đó, quyền bề mặt là vật quyền phụ thuộc, là vật
quyền đƣợc xác lập đối với tài sản của ngƣời khác, là quyền của chủ thể
không phải là chủ sở hữu của tài sản nhƣng có quyền sử dụng và hƣởng
những lợi ích mà tài sản đó đem lại. Vật quyền phụ phải phát sinh trên cơ sở
vật quyền chính (vật quyền chính luôn có trƣớc), tác động hạn chế lên vật,
không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật, nên vật quyền phụ còn

đƣợc gọi là vật quyền hạn chế. Quyền bề mặt đƣợc pháp luật các quốc gia quy
định là vật quyền phụ thuộc hay vật quyền hạn chế.
11


Quyền bề mặt (Superficies) là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các
tài sản gắn liền với đất. Trƣờng hợp phổ biến nhất của quyền bề mặt là các
công trình đƣợc xây dựng trên đất của ngƣời khác. Mỗi công trình xây dựng
đều đƣợc coi là một phần của đất mà nó đƣợc đặt trên. Ngƣời có quyền bề mặt
có quyền đƣợc hƣởng bề mặt, có thể chuyển nhƣợng, thế chấp, cầm cố trong
thời gian anh ta hƣởng quyền của mình, có thể để thừa kế theo di chúc và có
thể bảo vệ quyền của mình theo phƣơng thức kiện vật quyền. Một ngƣời có
thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây
dựng công trình trên đó, phải thanh toán chi phí hợp lý theo thỏa thuận.
Quyền bề mặt giống nhƣ là quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trong một thời
gian dài. Quyền bề mặt đƣợc xác lập, chuyển dịch và chấm dứt giống nhƣ
quyền canh tác. Quyền bề mặt cũng có thể chấm dứt khi hết thời hạn thuê,
hoặc không trả tiền thuê trong một thời gian nhất định. Liên quan đến quyền
bề mặt cần đề cập đến nguyên tắc của sở hữu đất, đó là những gì có trên đất
đều thuộc về đất (Superficies solo cedit), nguyên tắc này vẫn đƣợc nhiều quốc
gia ngày nay ghi nhận. Nó đƣợc hiểu là những tài sản có trên đất đều đƣợc coi
là một phần của đất và thuộc về chủ sở hữu của mảnh đất đó [21].
Quan điểm khác cho rằng Quyền bề mặt bao gồm cả quyền đối với phần
không gian trên đất và cả phần không gian dƣới lòng đất. Đây là quan niệm
đƣợc hầu hết các nƣớc Châu Âu sử dụng nhƣ trong pháp luật của Đức, Nga,
Hà Lan và một số nƣớc khác.
Để xác lập quyền bề mặt, chủ thể có tài sản thuộc sở hữu quyền bề mặt
có quyền đối với những bất động sản hữu hình, những tài sản này phục vụ cho
việc khai thác công dung của đất. Ở đây, bề mặt bao gồm phạm vi trên mặt
đất và trong lòng đất. Khi ngƣời nào đó có quyền sở hữu bề mặt thì cũng đồng

nghĩa với việc họ sẽ mặc nhiên có quyền sử dụng khoảng không trên mặt đất
12


và trong lòng đất đó. Tài sản thuộc sở hữu bề mặt có thể là những vật hiện
hữu (nhƣ nhà, công trình xây dựng khác, cây lâu năm và nói chung, các tài
sản gắn liền với đất), nhƣng cũng có thể đƣợc phi vật chất hoá thành các
quyền tài sản (quyền xây dựng, quyền trồng cây).
Nhƣ vậy, từ những quan điểm sơ khai nhất về quyền bề mặt, hiện nay
quyền bề mặt đã đƣợc mở rộng hơn về phạm vi thực hiện quyền. Nếu nhƣ ở
pháp luật La Mã, quyền bề mặt chỉ là xây dựng công trình trên thì đến nay,
quyền bề mặt đƣợc mở rộng hơn về phạm vi, không chỉ đƣợc sử dụng mặt đất
mà còn đƣợc sử dụng cả phần không gian trên mặt đất và phần lòng đất.
Trong pháp luật Việt Nam, tại Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đƣa
ra định nghĩa về quyền bề mặt nhƣ sau: Quyền bề mặt là quyền của một chủ
thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và
lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.
Để chứng minh cho định nghĩa trên, chúng ta có thể lấy ví dụ nhƣ sau:
anh A ký kết hợp đồng thuê đất của bà B. Thực tế anh A là ngƣời đang sử
dụng đất một cách hợp pháp nhƣng anh A lại không đƣợc Luật Đất đai thừa
nhận với tƣ cách là “ngƣời sử dụng đất” mà phải là bà B, ngƣời đứng tên
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, anh A chỉ có thể thuê để sử
dụng đất, xây dựng, khai thác, thế chấp các tài sản trên đất chứ không thể giao
kết các hợp đồng khác nhƣ chuyển nhƣợng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử
dụng đất, bởi những quyền năng này thuộc về bà B.
Theo tác giả đánh giá rằng, định nghĩa về quyền về mặt đƣợc nêu tại
Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực
tiễn ở nƣớc ta hiện nay, phù hợp với xu thế chung đƣợc nhiều quốc gia hiện
nay thừa nhận. Đây là một định nghĩa đƣợc nhìn nhận một cách rộng về phạm
13

vi của quyền bề mặt, không chỉ là trên mặt đất, mặt nƣớc mà còn cả khoảng
không gian trên mặt đất, mặt nƣớc và lòng đất nữa.
1.1.2. Đặc điểm của quyền bề mặt
Quyền bề mặt đƣợc xác định là một loại vật quyền, vì vậy, nó sẽ mang
những đặc điểm chung cơ bản của vật quyền [18].
Một là, quyền bề mặt là quyền mang tính đối vật (hay còn gọi là quyền
chi phối trực tiếp tới vật).
Quyền bề mặt là quyền chi phối trực tiếp của chủ thể quyền bề mặt lên
tài sản. Chủ thể quyền bề mặt có thể thực hiện quyền của mình đối với tài sản
là đối tƣợng của quyền bề mặt bằng những hành vi tác động trực tiếp lên tài
sản nhƣ nắm giữ, khai thác công dụng, bảo quản, gìn giữ tài sản,…Tính đối
vật trong vật quyền thể hiện mối liên hệ trực tiếp giữa ngƣời với vật (tài sản)
mà không cần có vai trò của bất kỳ ngƣời thứ ba nào khác can thiệp vào. Vật
quyền là quyền tuyệt đối, áp dụng đối với tất cả mọi ngƣời. Vật quyền có
nguồn gốc từ luật học La Mã và đƣợc chia thành 2 loại là quyền sở hữu và các
loại vật quyền khác (mà các nƣớc gọi là vật quyền hạn chế). Quyền sở hữu là
quyền đối với vật của mình, còn các vật quyền khác là quyền đối với vật của
ngƣời khác. Một ngƣời có thể cùng một lúc là chủ thể của nhiều vật quyền
khác nhau. Quyền bề mặt mang đầy đủ những đặc điểm của vật quyền. Theo
quy định của pháp luật các nƣớc Pháp, Đức, Nga,… chế độ sở hữu đất đai là
chế độ tƣ nhân, đất đai là một đối tƣợng có thể tự do chuyển giao, cũng vì thế
mà quyền bề mặt ở những nƣớc này mang đầy đủ những đặc điểm của vật
quyền. Khác với vật quyền mà điển hình là quyền bề mặt thì quyền đối nhân
đòi hỏi ngƣời có quyền phải yêu cầu ngƣời có tài sản thực hiện nghĩa vụ giao
tài sản hoặc lợi ích vật chất gắn liền với tài sản cho mình.
14

Hai là, quyền bề mặt có tính phái sinh.
Quyền bề mặt là quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của
ngƣời khác. Bởi lẽ, quyền bề mặt không đƣợc tồn tại một cách tự nhiên nhƣ
quyền sử dụng đất mà nó đƣợc xác lập sau khi có quyền sử dụng đất. Chủ thể
có quyền sử dụng đất sẽ chuyển giao lại quyền bề mặt cho chủ thể khác theo
sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, chủ thể quyền bề mặt sẽ có các quyền
năng của mình đối với phần mặt đất, không gian trong lòng và phần không
gian trên mặt đất của mảnh đất đó. Chủ thể quyền bề mặt có thể tạo dựng và
khai thác lợi ích của tài sản đó trong một khoảng thời hạn do hai bên chủ thể
thỏa thuận.
Ba là, tính tuyệt đối (có hiệu lực với tất cả mọi người).
Tính tuyệt đối là một trong những biểu hiện của nguyên tắc tuyệt đối của
vật quyền. Vật quyền đƣợc coi là quyền có tính chất tuyệt đối. Vật quyền có
hiệu lực đối với tất cả mọi ngƣời và mọi ngƣời phải tôn trọng [20]. Về góc
nhìn chung, cũng giống nhƣ vật quyền, quyền bề mặt đƣợc tôn trọng bởi tất cả
các chủ thể khác, kể cả chủ sở hữu đất đai. Chủ thể quyền bề mặt có quyền
bảo vệ lợi ích của mình một cách tuyệt đối. Tất cả những ai đang nắm giữ tài
sản đƣợc quyền yêu cầu của ngƣời nắm giữ tài sản mà không, dù có tƣ cách
nào đều phải tôn trọng quyền năng của ngƣời có vật quyền, một cách không
điều kiện. Theo đó, ngƣời có quyền sở hữu tài sản đƣợc quyền yêu cầu ngƣời
nắm giữ tài sản phải giao tài sản cho mình và ngƣời này phải giao nếu không
muốn bị coi là ngƣời chiếm giữ tài sản trái phép. Khi có hành vi chiếm giữ tài
sản trái phép hoặc có bất kỳ hành vi xâm phạm đến quyền của mình, pháp luật
dân sự quy định cho ngƣời có quyền bề mặt đƣợc quyền tự mình sử dụng mọi
biện pháp không trái với các quy định của pháp luật nhằm bảo vệ, ngăn chặn
15


ngƣời khác có hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình [4].
Đồng thời, ngƣời có quyền bề mặt có thể tự mình hoặc nhờ ngƣời khác khởi

kiện ra Tòa án nhân dân nhằm chống lại các hành vi xâm phạm đến quyền và
lợi ích hợp pháp của mình từ phía chủ khác theo quy định của Bộ luật Tố tụng
dân sự [4]. Theo đó, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng có quy định chủ thể có
quyền bề mặt có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
khác buộc ngƣời có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt
hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền bề mặt và yêu cầu bồi
thƣờng thiệt hại [4].
Bốn là, quyền bề mặt phải được đăng ký.
Việc đăng kí quyền bề mặt là rất quan trọng. Pháp luật các nƣớc trên thế
giới thông thƣờng đều quy định việc đăng ký đối với quyền bề mặt. Mục đích
của việc đăng ký quyền bề mặt vừa là việc khẳng định một cách chính thức
thông qua thủ tục pháp lý nhất định để khẳng định quyền của chủ sở hữu bề
mặt, vừa là biện pháp hữu hiệu để đối kháng với bên thứ ba. Thông qua đăng
ký quyền bề mặt, pháp luật ghi nhận mối quan hệ giữa chủ thể có quyền bề
mặt với tài sản là bề mặt đất hữu hình.
Năm là quyền bề mặt mang tính lợi ích.
Quyền bề mặt đƣợc xác lập có thời hạn nhằm cho các chủ thể quyền bề
mặt có thể khai thác đƣợc lợi ích vật chất từ tài sản đó. Việc khai thác lợi ích
vật chất đó đƣợc thực hiện trên mặt đất, mặt nƣớc, khoảng không gian trên
mặt đất, mặt nƣớc và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của ngƣời khác để
thực hiện ba mục đích chính, đó là xây dựng các công trình, trồng cây xanh và
canh tác. Ngƣời có quyền bề mặt sẽ đƣợc hƣởng những lợi ích có đƣợc do
mình tạo lập ra trong thời hạn quyền bề mặt.
16


Sáu là, quyền bề mặt có tính dịch chuyển được.
Đây cũng là một trong những đặc trƣng cơ bản của vật quyền. Tính dịch
chuyển đƣợc của quyền bề mặt đƣợc hiểu là quyền bề mặt có thể đƣợc dịch
chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác. Tính dịch chuyển của quyền bề mặt

kết hợp với tính tuyệt đối của quyền bề mặt góp phần đảm bảo cho quyền bề
mặt có tính độc lập trong việc dịch chuyển. Ngoài chủ sở hữu quyền sử dụng
đất thì khi một chủ thể đƣợc cấp quyền bề mặt mà muốn dịch chuyển quyền
bề mặt này sang cho chủ thể khác cũng không cần đến sự đồng ý hay cho
phép của chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Vì là một loại vật quyền trong pháp
luật dân sự Việt Nam hiện đại nên đặc điểm “có tính dịch chuyển đƣợc” ở
quyền bề mặt cũng giống nhƣ các vật quyền khác, mà cụ thể là quyền địa dịch
và quyền hƣởng dụng.
Ngoài những đặc điểm chung của vật quyền thì quyền bề mặt còn mang
những đặc điểm riêng nhƣ sau:
Thứ nhất, quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc.
Theo nhƣ phân tích ở trên, quyền bề mặt là một vật quyền phụ thuộc.
Quyền này là quyền phái sinh từ quyền sở hữu, tức là nó chỉ xuất hiện và tồn
tại khi có sự tồn tại của quyền sở hữu. Nhƣ vậy, điều kiện tồn tại của quyền bề
mặt là có sự tồn tại quyền sở hữu đối với đất (tức là có sự tồn tại của chủ sở
hữu quyền sử dụng đất). Chủ sở hữu đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất
mới đƣợc phép thực hiện việc xác lập quyền bề mặt cho chủ thể khác thông
qua các giao dịch dân sự.
Thứ hai, quyền bề mặt có tính dài hạn.
Với mục đích đảm bảo cho ngƣời có quyền bề mặt đƣợc yên tâm trong
việc tạo lập tài sản trên đất, ổn định việc sản xuất kinh doanh trên đất mà pháp
17


luật quy định quyền bề mặt có thời hạn dài. Tùy điều kiện mỗi nƣớc mà pháp
luật của từng nƣớc có quy định về thời hạn quyền bề mặt là khác nhau. Ví dụ
Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50 năm; Bộ luật Dân
sự và thƣơng mại Thái Lan quy định thời hạn này là cả đời chủ sở hữu đất
hoặc của ngƣời có quyền bề mặt; thời hạn này có thể do chủ sở hữu đất hoặc
của ngƣời có quyền bề mặt thỏa thuận. Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015

quy định: “Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật,
theo thỏa thuận hoặc theo di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền
sử dụng đất” [4].
Thứ ba, chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt là hai chủ thể tách
biệt nhau.
Khi thực thi chế định quyền bề mặt thì cần phải làm rõ quyền của chủ sở
hữu mảnh đất và quyền của chủ sở hữu bề mặt. Khi quyền bề mặt đƣợc xác
lập thì hai chủ sở hữu nói trên sẽ trở thành chủ sở hữu tách biệt nhau. Đối với
chủ sở hữu đất đƣợc thực hiện quyền sử dụng đất thông qua căn cứ pháp lý là
quyền sở hữu, với nội hàm là bao gồm 03 quyền năng là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Khi xác lập quyền
bề mặt thì chủ sở hữu đất không còn quyền sử dụng đối với bề mặt đất nữa.
Đối với ngƣời có quyền bề mặt thì đƣợc sử dụng đất dựa trên việc xác lập
quyền bề mặt theo đúng quy định của pháp luật. Hệ quả là ngƣời có quyền sở
hữu đất và ngƣời thực tế sử dụng đất lại là những chủ thể có quyền riêng biệt
với nhau, thậm chí tách rời nhau. Nhƣ vậy, chủ sở hữu đất có quyền sở hữu
đất nhƣng lại không có quyền sở hữu đối với tài sản đƣợc tạo lập trên đất (tài
sản tạo lập bởi ngƣời có quyền bề mặt). Ngƣời có quyền bề mặt chỉ có quyền
sử dụng đất để trồng cây, canh tác, xây dựng công trình và có quyền sở hữu
đối với tài sản trên đất mà không có đầy đủ quyền năng đối với đất nhƣ là một
18


chủ sở hữu. Một số quốc gia còn cho phép chủ thể quyền bề mặt đƣợc sử
dụng lòng đất để xây dựng công trình ngầm hay khai thác tài nguyên trong
lòng đất hoặc có thể sử dụng cả phần không gian phía trên mặt đất. Ví dụ:
Pháp luật dân sự Liên Bang Nga tuy không có quy định về quyền bề mặt
nhƣng thay vào đó là quyền xây dựng trên đất của ngƣời khác. Ở đây, quy
định chủ sở hữu của thửa đất có quyền sử dụng ở tất cả mọi thứ theo ý riêng
của mình, đó là trên và dƣới bề mặt của khu đất này, trừ trƣờng hợp quy định

của pháp luật về tài nguyên khoáng sản và về việc sử dụng không gian không
khí và bởi các luật khác, và cho đến nay vì nó không vi phạm các quyền của
những ngƣời khác. Hay tại Điều 905 của Bộ luật dân sự Đức có quy định:
Quyền của chủ sở hữu đất đai kéo dài đến không gian phía trên bề mặt và phía
dƣới bề mặt đất.
Thứ tư, nghĩa vụ của chủ thể có quyền bề mặt.
Khi xác lập quyền bề mặt, ngƣời có quyền bề mặt đƣợc quyền sử dụng
đối với một diện tích đất nhất định mà thuộc sở hữu của chủ thể khác. Khi đó,
ngƣời này có quyền khai thác, sử dụng đất để đƣợc thu hoa lợi, lợi tức và
những lợi ích nhất định. Thông thƣờng, quyền bề mặt đƣợc xác lập thông qua
việc chủ sở hữu cho phép thực hiện quyền này. Do vậy, ngƣời có quyền bề
mặt thƣờng phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền nhất định mang tính chất
đền bù cho việc khai thác, sử dụng bề mặt đất. Tuy nhiên, trong những trƣờng
hợp nhất định có thể vấn đề bù đắp cho việc khai thác sử dụng đất không cần
đặt ra. Ví dụ trƣờng hợp ngƣời có quyền bề mặt theo quy định của pháp luật
mà pháp luật không yêu cầu phải thực hiện việc phải trả chi phí sử dụng đất;
theo thỏa thuận và thỏa thuận đó chủ sở hữu không yêu cầu khoản tiền bù đắp
trên; theo di chúc mà không có yêu cầu ngƣời có quyền bề mặt phải trả chi phí
cho việc khai thác, sử dụng đất.
19


Thứ năm, chủ thể quyền bề mặt được coi là chủ sở hữu quyền bề mặt.
Khi quyền bề mặt đã đƣợc chuyển giao thì chủ sử dụng đất chỉ còn trên
danh nghĩa. Việc thực hiện các giao dịch của chủ thể quyền bề mặt không còn
phụ thuộc vào ý chí của chủ sử dụng đất nữa. Sở dĩ có thể khẳng định nhƣ vậy
vì mặc dù chủ thể quyền bề mặt không đƣợc định đoạt tài sản là quyền sử
dụng đất vì đât đai thuộc sở hữu của toàn dân, do nhà nƣớc là đại diện chủ sở
hữu, tuy nhiên, do quyền bề mặt là một quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất,
nên chủ thể quyền bề mặt vẫn hoàn toàn có thể thực hiện tất cả các giao dịch

đối với quyền bề mặt và đối tƣợng của quyền bề mặt bao gồm cả định đoạt
quyền bề mặt và tài sản của mình trong thời hạn quyền bề mặt vẫn có hiệu
lực. Việc hạn chế duy nhất của chủ thể quyền bề mặt ở chỗ ngƣời nhận
chuyển nhƣợng, chuyển giao quyền bề mặt tiếp theo lại phụ thuộc vào thời
hạn quyền bề mặt còn bao nhiêu năm. Thời hạn quyền bề mặt còn bao nhiêu
năm thì họ chỉ đƣợc sử dụng trong bấy nhiêu năm, nếu muốn tiếp tục sử dụng
thì cần phải tiến hành thỏa thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất. Theo đó,
ngƣời nhận chuyển nhƣợng, chuyển giao sẽ phải thực hiện tiếp phần nghĩa vụ
của ngƣời đã chuyển nhƣợng, chuyển giao trƣớc đó cho chủ thể quyền sử
dụng đất theo đúng thỏa thuận ban đầu. Ví dụ: A cho B thuê quyền bề mặt đối
với mảnh đất 150 m2 mà A đang là chủ sử dụng trong thời hạn 50 năm. Theo
thỏa thuận, mỗi năm B phải trả cho A là 150 triệu/ năm. Sau khi sử dụng đƣợc
30 năm thì B chết, B để lại thừa kế cho C là con trai của B quyền bề mặt.
Theo đó, C sẽ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê quyền bề mặt
trong 20 năm còn lại cho A hoặc ngƣời thừa kế của A (nếu A cũng đã chết).
Tuy nhiên, nếu nhƣ C lại thỏa thuận với A hoặc ngƣời thừa kế của A tiếp tục
sử dụng quyền bề mặt trong một khoảng thời gian tiếp theo thì các bên có thể

20