Bài tập nhóm môn Pháp luật về thị trường bất động sản: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI 
KHOA LUẬT
***

BÀI TẬP NHÓM
MÔN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Chủ đề:
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO 
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Nhóm 6:

1. Nguyễn Thị Thanh Tú
2. Nguyễn Xuân Đình
3. Nguyễn Ngọc Ánh
4. Nguyễn Khánh Linh
5. Đoàn Thị Thanh Mai
6. Phạm Thị Diễm Thi
7. Nguyễn Thị Phương (Nhóm 
trưởng)

SĐT: 0969029236
Email: 

Hà Nội, Tháng 04 ­ 2017

MỤC LỤC

14061552
14060013
14061555

14061515
14060147
14061549
14061521



DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS
TTBĐS
SGDKDBĐS
LKDBĐS

Bất động sản
Thị trường bất động sản
Sàn giao dịch kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản


MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn. Nó cũng là 
một loại hàng hoá đặc biệt trên một thị trường đặc biệt ­ Thị trường bất động sản.  
Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động là những  
yếu tố “đầu vào” quan trọng của quá trình sản xuất. Thực tế đã chứng minh, việc  
phát triển của thị  trường bất động sản  ảnh hưởng sâu sắc đến sự  hưng thịnh hay  
suy vong của một nền kinh tế. Vì lẽ  đó, thị  trường bất động sản đã trở  thành một 
trong những thị  trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế  giới. Tại 
Việt Nam, theo xu thế  hội nhập của nền kinh tế thị trường, th ị tr ường quy ền s ử 

dụng đất đã được Nhà nước quan tâm và thể  chế  hóa thành pháp luật; quyền của  
người sử  dụng đất được mở  rộng, từ  đó, thúc đẩy thị  trường bất động sản phát 
triển nhanh chóng. Thị  trường Bất  động sản của nước ta  được đánh giá là thị 
trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị 
trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị 
trường. Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm soát của 
Nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm 
phát triển và có đôi khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị 
trường trở  nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị  trường quá “lạnh” dẫn tới sự  “đóng  
băng”. Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết 
các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có một kênh thông tin 
chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ thỏa mãn 
cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động 
sản một cách nhanh chóng, hiệu quả. 
Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ  quan nhà nước,  
không thực hiện chức năng của nhà nước, cũng không thực hiện chức năng kinh  
doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư nhân, được thành 
lập để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. 
Vậy, làm sao để có thể  dung hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của sàn giao dịch 
4


bất động sản? Vấn đề  đặt ra là việc quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch 
bất động sản. Khả  năng điều tiết và kiểm soát thị  trường của Nhà nước có đạt 
hiệu quả cao hay không sẽ thể hiện một phần qua hoạt động của các sàn giao dịch 
bất động sản. 
Pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ra đời để hỗ trợ kinh doanh  
bất động sản và thị trường bất động sản. Đó là cơ sở để góp phần giúp hoạt động  
trên sàn giao dịch bất động sản diễn ra dễ dàng và nhanh chóng hơn. Sau đây, tiểu  
luận đi nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật liên quan đến dịch vụ sàn giao 

dịch bất động sản.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề 
mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường 
bất động sản và vai trò của nó với sự  phát triển kinh tế  ­ xã hội, góp phần hoàn  
thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất 
động sản.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi bài tiểu luận, nhóm chúng em tập trung làm rõ một số  nội  
dung sau: 
Nghiên cứu các quan hệ  dịch vụ  môi giới bất động sản trên sàn giao dịch 
kinh doanh bất động sản  ở  Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt 
Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản trên  
SGDBĐS. Thông qua đó, tác giả  đề xuất một số giải pháp cụ  thể  nhằm góp phần  
hoàn thiện các quy định pháp luật về  dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao 
dịch.

5


4. Phương pháp nghiên cứu
Tiểu luận sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác ­ Lênin làm  
cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, 
tác giả sử dụng một số phương pháp sau: 
­ Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các tài 
liệu liên quan đến dịch vụ  sàn giao dịch bất động sản; thu thập thông tin về  thực  
tiễn hoạt động sàn giao dịch bất động sản.
­  Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ  sở  những thông tin thu thập  
được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh 
giá về các quy định của pháp luật, thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.  

Theo đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về  dịch vụ  sàn giao dịch bất  
động sản 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan.
5. Bố cục của tiểu luận
Ngoài lời nói đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh  
mục từ viết tắt, tiểu luận bao gồm 03 (ba) chương được bố cục như sau:
CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH 
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG 
DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG  III.   GIẢI  PHÁP HOÀN  THIỆN  PHÁP  LUẬT  DỊCH  VỤ   SÀN 
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Chủ đề “HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT 
ĐỘNG SẢN” là một vấn đề  phức tạp, nó đòi hỏi người nghiên cứu đề  tài cần có  
kiến thức sâu rộng cả  về lý luận thực tiễn trong quá trình thành lập và hoạt động 
của sàn giao dịch bất động sản, nắm bắt được những vấn đề cốt lõi, những tồn tại  
và vướng mắc còn gặp phải, để  từ  đó đề  xuất giải pháp giải quyết. Là sinh viên  
với vốn kiến thức hiểu biết có giới hạn vì vậy, trong quá trình nghiên cứu chủ đề 
chúng em không thể  tránh khỏi có những thiếu sót, khiếm khuyết. Chúng em rất 
6


mong nhận được sự đóng góp ý kiến đánh giá, phê bình của giảng viên và các bạn 
sinh viên để hoàn thiện tiểu luận.

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH 
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG 
SẢN
1.1. Khái quát về sàn giao dịch bất động sản. và dịch vụ sàn giao dịch bất 
động sản
1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ sàn giao dịch bất động 

s ản
Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc 
gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự  phát triển của nền sản xuất  
hàng hóa theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hóa bất động 
sản phát triển, từ  đó hình thành nên thị  trường bất động sản. Tuy nhiên, loại hàng  
hóa BĐS có đặc tính không di dời được, do đó, nơi bán sẽ  không có sự  hiện diện 
của hàng hóa. Bên cạnh đó, TTBĐS là thị  trường không hoàn hảo, thiếu thông tin,  
vì vậy, để người bán và người mua có thể  dễ dàng trao đổi mua bán BĐS, một thị 
trường mua bán BĐS ra đời, gọi là sàn giao dịch BĐS.
Có thể  nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh 
doanh BĐS phải thực hiện bán, cho thuê các BĐS thuộc quyền sở  hữu của mình 
qua sàn giao dịch BĐS là một bước ngoặt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước 
ta. Điều này đã làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ  hàng chục năm nay 
của các doanh nghiệp này. Cùng với yêu cầu trên thì pháp luật cho phép thành lập 
các sàn giao dịch bất động sản để bán, cho thuê BĐS cũng là một trong những quy 
7


định mới, các tác động không nhỏ  tới thị  trường BĐS và hoạt động đầu tư, kinh  
doanh loại tài sản có giá trị lớn như vậy.
Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản, việc bán, cho thuê BĐS của các 
doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ thực hiện thông qua các mối quan hệ quan biết,  
quan hệ ngoại giao trong làm ăn, các đối tác kinh doanh hoặc thông qua các nhà đầu 
cơ, các nhà môi giới BĐS. Thực trạng này gây ra nhiều bất ổn cho TTBĐS, đây là  
nguyên nhân làm cho thị trường này phát triển không minh bạch, không lành mạnh,  
làm tăng giá BĐS bất hợp lý, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở  không có  
nhu cầu thực sự về  nhà  ở  không có cơ  hội tiếp cận với các loại nhà ở  với giá trị 
thực của nó mà phải trải qua nhiều tầng lớp trung gian, phải trả thêm một lượng  
tiền tương đối lớn cho những người đầu cơ.
Việc thành lập các sàn giao dịch BĐS để  bán, cho thuê BĐS là một trong  

những giải pháp quan trọng và cần thiết để  hạn chế  tối đa các giao dịch ngầm, 
không chính thức làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, việc mua bán 
BĐS sẽ được công khái hóa, tạo điều kiện để  những người có nhu cầu có thể  dễ 
dàng tiếp cận được nhà ở.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định cụ thể về sàn  
giao dịch bất động sản, cụ thể là khoản 6, điều 3 của bộ luật này đã giải thích về 
khái niệm của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản  
được hiểu là “nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho  
thuê lại, cho thuê mua bất động sản1”. Sàn giao dịch BĐS chính là nơi gặp gỡ giữa 
người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có yêu cầu về dịch vụ có  
liên quan đến kinh doanh BĐS. Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác 
chính là  ở  chỗ  nơi đó không có sự  hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng 
thời, tất cả những dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa 
dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ BĐS… Sàn mua bán phải là mô  
hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mợi dịch vụ liên  
quan đến BĐS, hơn thế, đó phải là những dịch vụ mang tính chuyên nghiệp và khép  
1 Khoản 6, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

8


kín, phải là nơi bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc  
quản lý và điều tiết của nhà nước, đồng thời cũng góp phần hạn chế  rủi ro cho  
người dân khi tham gia vào các hoạt động mua bán liên quan đến BĐS.
1.1.2. Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản
­  Chức năng của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ 
thị  trường bất động sản, góp phần đưa thị  trường vào “khuôn khổ”. Để  đạt được  
mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực hiện tốt ba chức năng chủ  yếu: 
(1) Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức năng kinh doanh dịch vụ 

Bất động sản và (3) Chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản.
Thứ  nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ  chức kinh doanh bất động  
sản. Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất  
động sản. Các nhà đầu tư  có thể  đưa Bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao 
dịch bất động sản để  trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi nhuận để  tái đầu tư. 
Người bán, người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua sàn giao dịch bất động sản. 
Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận  
lợi và an toàn. Thông thường, một giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trải qua 
ba bước: đàm phán­ kiểm tra thực địa­ đăng ký pháp lý 2. Khi tiến hành giao dịch trên 
sàn giao dịch bất động sản sẽ giảm thiểu thời gian cho việc thực hiện các thủ  tục  
trên. Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ 
các điều kiện theo quy định về pháp luật. Vì thế, người mua, Nhà đầu tư có thể yên 
tâm về  khối tài sản mà mình sẽ  sở  hữu. Người bán có thể  tránh khỏi mối lo mua 
rẻ, bán đắt. Bên cạnh việc trung gian cho các hoạt động kinh doanh chủ  yếu như: 
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất động 
sản còn là địa chỉ  để  quảng bá các thương hiệu, các sản phẩm bất động sản sẽ 
hình thành trong tương lai của những nhà đầu tư lớn, có danh tiếng. Sàn giao dịch 
bất động sản là cầu nối để  liên kết các nhà đầu tư. Đồng thời, sàn giao dịch bất  
2 Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước
đối với thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội

9


động sản còn đóng vai trò là trung gian trong việc liên doanh, liên kết, tìm ra hướng  
đầu tư  có hiệu quả; các giải pháp đầu tư  hữu hiệu nhằm  ứng phó với thị  trường 
bất động sản đầy biến động và rủi ro.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ 
bất động sản. Các dịch vụ bất động sản là các dịch vụ  nhằm mục đích hỗ  trợ  cho  
sự phát triển của thị trường bất động sản; bao gồm: môi giới, định giá, quảng cáo,  

tư vấn, quản ký bất động sản… Thông qua việc sử dụng các dịch vụ, Nhà đầu tư,  
người mua, người bán sẽ có một kênh thông tin chính xác về bất động sản. Từ đó,  
có thể quyết định việc đầu tư, mua hoặc bán. Các thủ tục về việc đăng ký pháp lý  
cũng sẽ  được giúp đỡ  thực hiện nhanh chóng, chính xác. Việc kinh doanh dịch vụ 
bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho việc  
tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Trong số các dịch vụ bất động 
sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản thì loại hình diễn ra phố  biến,  
thường xuyên và chiếm tỷ lệ cao là: môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản.  
Các hoạt động khác diễn ra còn tương đối mờ nhạt. Đây cũng là điều dễ hiểu đối  
với một mô hình cung cấp dịch vụ mới mẻ như sàn giao dịch bất động sản ở Việt 
Nam. Trước khi sàn giao dịch bất động sản ra đời người ta đã quá quen với khái 
niệm người môi giới bất động sản hay “cò đất, cò nhà”. Đội ngũ “cò” này hoạt  
động khá sôi nổi và góp phần nhất định trong việc thúc đẩy sự  phát triển của thị 
trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động nhỏ lẻ, thiếu tính tổ chức,… nên có đôi 
lúc họ  cũng góp phần tạo ra những “cơn sốt” giả tạo trên thị  trường, một số  “cò” 
có tính chất lừa đảo còn gây thiệt hại lớn cho người mua, người bán... Công việc 
chủ yếu của các nhà môi giới này là tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn, quảng cáo về bất 
động sản cho người mua, người bán, nhà đầu tư  và hưởng hoa hồng. Thị  trường  
bất động sản  ở  Việt Nam vốn thiếu minh bạch, thông tin đa chiều nên đây là thị 
trường tiềm năng cho đội ngũ này hoạt động. Sau này, khi các quy định về sàn giao  
dịch bất động sản ra đời, Nhà nước siết chặt quản lý, các “cò nhà, cò đất” hoạt 
động nhỏ  lẻ trở  nên thiếu hiệu quả  hơn. Vì thế, rất nhiều sàn giao dịch bất động  
sản được lập ra chỉ  nhằm mục đích hợp thức hóa những hoạt động môi giới, tư 
vấn, quảng cáo vốn đã diễn ra lâu nay của các nhà môi giới. Bên cạnh đó, người  
10


dân cũng chưa có thói quen sử  dụng các dịch vụ  trên sàn giao dịch bất động sản.  
Việc họ tìm đến sàn giao dịch bất động sản chỉ đơn thuần giống như trước kia họ 
tìm đến với các “cò nhà, cò đất”. Có lẽ  vì thế, sự  mất cân bằng của các dịch vụ 

trên sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay khá phổ  biến. Trong tương lai, 
cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hy vọng người dân sẽ có thói quen sử dụng  
các dịch vụ  định giá, đấu giá, quản lý bất động sản; tạo ra sự cân bằng nhất định  
trong hoạt động cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Thứ  ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ  trợ  thị  trường  
bất động sản. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo và rất dễ 
biến động. Việc giao dịch trên thị trường không hẳn là giao dịch bản thân bất động 
sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó. Vì tính  
chất đặc biệt của bất động sản nên việc thực hiện giao dịch cũng không thể  diễn  
ra nhanh chóng như giao dịch các loại hàng hóa khác. Vì thế, để hỗ trợ cho sự phát  
triển của thị trường bất động sản, khắc phục tính không hoàn hảo của thị trường,  
sàn giao dịch bất động sản là một giải pháp hợp lý. Thông qua sàn giao dịch bất  
động sản, Nhà nước có thể  gián tiếp quản lý được thị  trường bất động sản; có 
những biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm; có những định  
hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai đoạn. Qua đó, giúp minh bạch hóa  
thị  trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu của hội nhập kinh tế. Sàn giao dịch bất  
động sản thực sự là cây cầu tin cậy nối liền các chủ  thể  trên thị  trường bất động 
sản. 
­ Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Thị  trường bất động sản là thị trường có sự tác động mạnh mẽ  tới sự tăng trưởng 
kinh tế, tốc độ  đô thị  hóa, sự phát triển của thị  trường tài chính, thu hút đầu tư…  
Với một thị trường có tầm quan trọng như vậy, việc quản lý và điều tiết thị trường 
là một vấn đề  cần quan tâm hàng đầu. Sàn giao dịch bất động sản là một yếu tố 
góp phần cân bằng cho thị trường bất động sản. Điều đó được thể hiện qua các vai 
trò của sàn giao dịch bất động sản.
Trước hết, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp thông tin. Thông 
tin trên thị trường Bất động sản vốn rất đa dạng. Đó là những thông tin về những  
11

tài sản hiện hữu; những tài sản hình thành trong tương lai; những giải pháp tối ưu 
cho việc lựa chọn hình thức đầu tư hiệu quả, hợp lý; các hình thức hỗ trợ hiệu quả 
cho hoạt động kinh doanh... Để  có thể  tiếp cận thông tin phụ  thuộc rất nhiều vào  
khả  năng tài chính và nguồn lực con người của các chủ  thể. Thông tin trên thị 
trường khan hiếm và song hành với nó là sự  xuất hiện của các nguồn thông tin  
“không chính thức”. Một số  đối tượng đã có những biểu hiện tiêu cực trong việc 
tiếp cận và sử dụng các thông tin này. Vì thế, để  có thể  xác minh được tính chân  
thực của thông tin là điều khó khăn. Trước đây, khi chưa có sàn giao dịch bất động 
sản, các chủ thể trên thị trường bất động sản thường khó tiếp cận với các thông tin 
của bất động sản. Thông tin trên thị trường thiếu chính xác và không đầy đủ. Việc  
đánh giá bất động sản trở nên rất khó khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết 
định giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản ra đời đã khắc phục được hạn chế này. 
Thông tin bất động sản trên sàn được cập nhật đầy đủ, kịp thời, chính xác; đồng  
thời, thường xuyên được sàng lọc kỹ càng để  Nhà đầu tư  và người mua có thể an  
tâm tham khảo đầu tư hoặc mua nhằm mục đích sử dụng. Với vai trò này, sàn giao 
dịch bất động sản đã có tác động mạnh mẽ tới các chủ thể: Nhà nước, Nhà đầu tư,  
người mua, và thị trường bất động sản.
Đối với Nhà nước, khi thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch  
bất động sản và các giao dịch được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản sẽ 
giúp Nhà nước gián tiếp quản lý thị  trường bất động sản. Những giao dịch ngầm,  
gây thất thu cho Ngân sách nhà nước sẽ bị hạn chế một cách tối đa. Thông tin về 
hoạt động của thị trường bất động sản thường xuyên được cập nhật trên sàn giao 
dịch bất động sản. Những mầm mống của sự  biến động thị  trường, các cơn sốt 
“nóng” “lạnh”…sẽ  sớm được bộc lộ. Từ  đó, Nhà nước sẽ  có những chính sách, 
pháp luật thích hợp, kịp thời đối với từng giai đoạn phát triển của thị  trường bất  
động sản. 
Đối với Nhà đầu tư, người mua, việc tiếp cận được các thông tin chính xác  
sẽ  giúp họ  có quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch. Khi tham gia thị 
trường bất động sản­ thị trường không hoàn hảo, Nhà đầu tư và người mua thường  
phải đối mặt với nhiều rủi ro. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì thế chỉ cần 

12


một lựa chọn sai lầm cũng có thể  gây thiệt hại nghiêm trọng đến Nhà đầu tư  và  
người mua. Nguyên nhân lớn nhất dẫn đến rủi ro đó là thông tin về  bất động sản  
nhiễu loạn, thiếu chính xác. Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành kênh thông 
tin đa dạng và nhiều chiều tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể  nắm bắt 
được thông tin một cách dễ dàng. Từ đó, họ sẽ  có thông tin hoàn hảo nhất về bất 
động sản để so sánh, đánh giá, và đi đến lựa chọn thích hợp với mục đích, nhu cầu  
của mình. 
Đối với thị trường bất động sản: thông tin về bất động sản được công khai 
trên sàn giao dịch bất động sản sẽ hạn chế những biến động, “thăng trầm” của thị 
trường. Số  lượng và tần suất các giao dịch bất động sản sẽ  được hạn chế  tối đa, 
tạo ra sự bình ổn về giá cả trên thị trường. Bất động sản sau khi mua đi, bán lại sẽ 
bị đẩy giá lên cao, tạo ra sự ảo tưởng về giá cả trên thị trường. Những nhà đầu tư 
với mục đích đầu cơ, kiếm lời liên tục tạo ra sự khan hiếm hàng hóa, đẩy giá cả 
thị  trường lên ngất ngưởng. Thị trường trở thành thị trường bong bóng, những cơn 
sốt đất giả  tạo lại càng khiến người mua lao vào đầu tư, kiếm lời. Bất động sản 
vốn dĩ giá trị  đã cao nay lại càng bị  đẩy lên cao hơn, thực sự  tạo ra khó khăn, rào  
cản lớn với những người mua có khả  năng kinh tế  không cao. Cuối cùng, người  
hưởng lợi lớn nhất là các nhà đầu cơ, nhưng lại khiến thị  trường trở  nên bất  ổn 
định và khó khăn trong việc khôi phục lại. Với vòng luẩn quẩn này, chủ  thể  chịu  
thiệt hại lớn nhất sẽ là người mua và thị trường bất động sản. Khi thực hiện giao 
dịch qua sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể phải tiến hành nộp thuế, giá mua  
và giá bán sẽ có sự chênh lệch lớn, chưa kể việc đối mặt với các rủi ro nên những 
đối tượng đầu cơ, trục lợi mang tính thời cơ sẽ giảm đáng kể. Thị trường bất động  
sản sẽ được phát triển lành mạnh hơn.
Có thể thấy, vai trò cung cấp thông tin về bất động sản của sàn giao dịch bất động 
sản chiếm vị trí quan trọng và có sức ảnh hưởng mạnh mẽ tới tất cả các chủ  thể 
trên thị trường bất động sản. 

Thứ  hai, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho  
thị trường bất động sản. Một trong những quy luật cơ bản của thị trường là có cầu 
thì ắt sẽ có cung. Trong thực tế, nhu cầu về bất động sản trên thị trường hiện nay 
13


rất lớn. Vì thế, thị trường phát triển mạnh mẽ, đa dạng, kéo theo sự hình thành và  
phát triển một cách tự phát của các dịch vụ kinh doanh bất động sản như: môi giới, 
định giá, tư  vấn, quảng cáo bất động sản... Tuy nhiên, những dịch vụ  này chưa 
được sự nhìn nhận đúng đắn của xã hội. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 
đã ghi nhận các dịch vụ kinh doanh bất động sản trên. Qua đó, xã hội đã có cái nhìn  
thích đáng hơn đối với loại hình dịch vụ này. Để  đảm bảo việc thực hiện dịch vụ 
một cách quy mô, có tổ chức, luật đã quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản.  
Với chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cung cấp  
các dịch vụ  bất động sản để  tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao 
dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu dịch vụ từ 
khi tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch và đăng ký bất động sản. Sàn giao dịch 
bất động sản có mối quan hệ  mật thiết với các chủ  thể  có liên quan như  Ngân 
hàng, kho bạc, cơ  quan đăng ký bất động sản, văn phòng công chứng… Khi tiến 
hành các giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, người mua và người bán sẽ 
không tiêu tốn quá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Với cơ  chế  “một cửa”,  
các giao dịch sẽ được tiến hành nhanh chóng và chính xác. Thị trường bất động sản 
không ngừng phát triển, dịch vụ kinh doanh bất động sản cũng càng ngày càng trở 
nên chuyên nghiệp hơn. Các chủ thể tham gia thị trường có thể lựa chọn sản phẩm 
dịch vụ  do nhiều doanh nghiệp khác nhau cung cấp. Trong điều kiện cạnh tranh  
mạnh mẽ, các sàn giao dịch bất động sản không chỉ cạnh tranh về sự phong phú, đa 
dạng của hàng hóa, các loại hình dịch vụ; mà còn phải không ngừng nâng cao chất  
lượng các loại hình dịch vụ; đi kèm với nó là việc giảm giá thành dịch vụ và phong 
cách phục vụ chuyên nghiệp nhưng không kém phần tận tình, chu đáo. Thông qua 
các sản phẩm dịch vụ đa dạng, sàn giao dịch bất động sản sẽ cung cấp cho các chủ 

thể  kinh doanh bất động sản những yếu tố  cần thiết một cách nhanh nhất để  họ 
cảm thấy an toàn khi tiến hành đầu tư.
Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản là nơi quảng bá các dự án, các sản phẩm  
bất động sản trên thị  trường. Các nhà đầu tư  khi muốn giới thiệu về  dự  án, sản 
phẩm của mình, có thể đưa thông tin sản phẩm lên sàn giao dịch bất động sản. Tại 
đây, sẽ có các dịch vụ hỗ trợ việc quảng cáo, tiếp thị sản phẩm tới những chủ thể 
14


có nhu cầu. Qua đó, các dự án được biết đến rộng rãi hơn. Với độ tin cậy cao, sàn 
giao dịch bất động sản sẽ có những bước tác động nhất định tới nhu cầu và tâm lý  
của nhà đầu tư, người mua. Các nhà đầu tư  gặp nhau trên sàn giao dịch bất động 
sản, cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư  đối với những dự  án 
khả thi. Sàn giao dịch bất động sản đã trở thành yếu tố cần thiết để hỗ trợ và định 
hướng cho Nhà đầu tư trong việc phân tích, đánh giá, nhận định và nắm bắt những  
cơ hội khi tham gia vào thị trường bất động sản. 
Thứ  tư, tạo ra sự  cạnh tranh giữa các chủ  thể  cung cấp dịch vụ  công với 
dịch vụ  tư, góp phần hạn chế tình trạng sách nhiễu, cửa quyền của một bộ  phận  
cán bộ  Nhà nước trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ  công3. Để  góp phần hỗ  trợ  thị 
trường bất động sản, Nhà nước đã triển khai một số tổ chức dịch vụ công như: văn 
phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ  đất, các tổ  chức tư vấn  
khác… Tuy nhiên, mức độ cung ứng dịch vụ còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu  
của thị trường. Nguyên nhân trực tiếp là do đội ngũ cán bộ  còn thiếu về số lượng,  
yếu về chuyên môn, chưa được đào tạo chính quy, bài bản, một số cán bộ còn tỏ ra  
thiếu thiện chí trong việc cung cấp dịch vụ, gây khó khăn, phiền hà cho người sử 
dụng dịch vụ. Vì thế, việc lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ tư trở nên phổ  biến  
hơn. Sàn giao dịch bất động sản là một tổ chức cung cấp dịch vụ tư. Với mục đích  
phục vụ và mục tiêu lợi nhuận, sàn giao dịch bất động sản đã thường xuyên có sự 
đổi mới để  đáp  ứng nhu cầu và thị  hiếu của người dân. Từ  đây, tạo ra sự  cạnh 
tranh lành mạnh giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ chức cung cấp dịch vụ 

công. Sự  cạnh tranh này tạo ra hiệu quả  đối với hoạt động của sàn giao dịch bất 
động sản và giúp giảm bớt gánh nặng cho các tổ  chức dịch vụ  công. Tuy sàn giao 
dịch bất động sản hoạt động để hướng tới mục tiêu lợi nhuận nhưng vì yếu tố đó 
mà sàn giao dịch bất động sản mới có thể  cung cấp được những dịch vụ  có chất  
lượng và hiệu quả  cao. Khi các chủ  thể  tham gia thị  trường có thể  lựa chọn nơi 
cung cấp dịch vụ thì sự cạnh tranh càng trở  nên gay gắt hơn. Các tổ  chức dịch vụ 
công sẽ  không còn cơ  hội để  sách nhiễu người dân. Bên cạnh đó, tình trạng quan 
3TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động
sản, NXB Tư pháp, Hà Nội. [ tr.169]

15


liêu, hách dịch, trì trệ của một bộ phận cán bộ trong các tổ  chức cung cấp dịch vụ 
công cũng sẽ  được hạn chế. Qua đó, góp phần cải cách thủ  tục hành chính hiện 
nay ở nước ta.
Thứ  năm, sàn giao dịch bất động sản giúp minh bạch, công khai hóa thị 
trường Bất động sản, thúc đẩy thị  trường phát triển sôi động, có hiệu quả, chính  
quy và lành mạnh hơn. Trong thực tế hoạt động, sàn giao dịch bất động sản đã thể 
hiện vai trò thiết yếu của mình đối với thị trường bất động sản. Sự nhiệt tình trong  
việc cung cấp các dịch vụ  bất động sản của sàn giao dịch bất động sản đã tạo 
niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trường. Bên cạnh đó, việc thường xuyên  
nâng cao chất lượng dịch vụ  sẽ  thu hút giới kinh doanh bất động sản, tạo ra sự 
“kích cầu” đối với thị trường bất động sản. Đồng thời, hạn chế  được những giao 
dịch “ngoài luồng”, giao dịch “đen”, giao dịch “trốn thuế” trên thị  trường. Đây là  
yếu tố quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản. Về vĩ mô, sàn 
giao dịch bất động sản góp phần phát triển kinh tế  xã hội, tạo ra sự  bình ổn nhất 
định trên thị trường. 
Có thể  thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ  thể  kinh doanh dịch vụ  bất  
động sản, được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Sự ra đời của 

sàn giao dịch bất động sản đã tạo ra bước tiến mạnh mẽ  trong việc tác động vào 
thị  trường bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ  cung cấp dịch vụ 
phục vụ thị trường mà thông qua đó còn là cơ sở để Nhà nước tiến hành quản lý thị 
trường bất động sản. Từ đó, giải quyết được những bế  tắc trong việc quản lý thị 
trường bất động sản phi chính quy.
1.1.3. Mục đích của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Thị trường BĐS trong một thời gian dài trải qua nhiều biến động thăng trầm,  
vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước. Theo đó, giá BĐS tăng đột biến, không phản 
ánh nhu cầu thực tế. Thực trạng đầu cơ, kích cầu  ảo… làm thị  trường lũng đoạn 
và thường chỉ  tập trung  ở  một giới có tiền. Chúng vượt xa khả  năng và tầm với 
của những người dân thường.
Bên cạnh đó, sự buông lỏng quản lý của Nhà nước hoặc chưa thiết lập một  
hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ  chế  quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch  
16


ngầm, mua bán trao tay, không qua cơ  quan nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ 
lớn. Đây là nguyên nhân của tình trạng tranh chấp, bất đồng xảy ra… Từ đó, khiến  
cho thị trường trở nên khó kiểm soát hơn. Kể từ năm 1993 đến nay, thị trường bất  
động sản của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt đất và 3 lần đóng băng. Căn cứ vào sự 
biến động của thị  trường trong 20 năm qua chúng ta có thể  tạm chia thành 6 giai  
đoạn: cơn sốt năm 1993­1994, giai đoạn đóng băng năm 1995­1999, giai đoạn bùng 
nổ năm 2001­2002, giai đoạn nguội lạnh năm 2002­2006, giai đoạn sốt nhà đất năm  
2007­2010, giai đoạn sồi sụt từ năm 2008 và suy giảm mạnh năm 2011. Mỗi bước  
thăng trầm của thị trường thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối  
với bất động sản4. Trên thực tế, có tới hơn 70% số lượng các giao dịch bất động  
sản trên thị  trường không được tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản5. Nhiều 
giao dịch kinh doanh bất động sản có biểu hiện trốn thuế, gây thất thu cho ngân 
sách nhà nước. Từ  đó, các tranh chấp và khiếu kiện nảy sinh do chuyển nhượng  
trao tay, thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn. 

Như  một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm 
soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau. Ghi nhận sự  ra đời và 
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện 
pháp để giải quyết tình trạng trên với mục đích:
Là thể  chế  trung gian được pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ  trợ 
các chủ thể tham gia thị trường được thuận lợi, dễ dàng trong việc xác lập và thực  
hiện các giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản là một sân chơi chung mang tính  
chuyên nghiệp. Thông qua đó, giảm dần và hướng tới sự triệu tiêu các tổ  chức, cá  
nhân hành nghề trôi nổi, tự phát để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường. 
Cùng với các thể  chế  trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản từng 
bước đưa thị trường vào hoạt động theo quỹ đạo chung dưới sự kiểm soát của Nhà 
4 Diệu Vy, “Nhìn lại các chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản”, đăng ngày 15/02/2012 lúc 22:00  
trên :
/>th­trng­bs&catid=8:chinh­sach­phap­ly&Itemid=7 

5 TS Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam,  
NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. trang 73

17


nước; hạn chế các giao dịch ngầm; tạo đà chị thị trường minh bạch, công khai hóa. 
Từ đó, không chỉ thể hiện và nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị 
trường bất động sản mà còn tận thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước.
Sự ra đời của sàn giao dịch BĐS cũng hướng tới việc định hướng cho các 
nhà đầu tư kinh doanh BĐS văn minh và chuyên nghiệp hơn; cạnh tranh bình đẳng, 
lành mạnh và an toàn hơn. Đây là bước nhằm tạo đà phát triển cho những doanh  
nghiệp thực sự  có năng lực và từng bước thanh lọc, loại bỏ  những doanh nghiệp  
yếu kém, không có khả năng.
Sự  ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một đòi hỏi tất yếu khách  

quan, phù hợp với xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới. Thực tế cho thấy  
bất kỳ quốc gia nào có thị trường bất động sản phát triển sôi động cũng không thể 
thiếu được sự hỗ trợ của các thể chế hỗ trợ trung gian với vai trò là cầu nối, là sợi  
dây liên kết và “kéo gần” các nhà đầu tư  lại với nhau­ trong đó sàn giao dịch bất  
động sản là một trong những cầu nối đó.
Có thể thấy, sàn giao dịch BĐS ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu minh bạch hóa 
thị trường BĐS; Góp phần giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường  BĐS; Giúp 
nhà đầu tư và những người có nhu cầu giao dịch thuận lợi hơn trong việc tiếp cận  
thông tin, đầu tư và thực hiện giao dịch; Giảm những giao dịch “ngầm” vốn dĩ rất  
khó quản lý, tránh được tình trạng “đầu cơ bất động sản” gây những sóng gió trong 
thị trường bất động sản.
1.2. Khái quát chung về pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1.2.1. Khái niệm pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Dù hình thành muộn so với các thị  trường khác trong nền kinh tế thị trường 
song thị  trường bất động sản  ở  Việt Nam được đánh giá là thị  trường phát triển 
nhanh nhất, sôi động nhất nhưng cũng phức tạp nhất. Theo đó, các thể  chế  trung  
gian ra đời và hoạt động trong thị  trường bất động sản trong đó có hoạt động của  
sàn giao dịch bất động sản cũng phát triển với tốc độ  lan tỏa khá nhanh và phức 
tạp. Cả hai loại thị trường này đều rất cần tới sự định hướng, quản lý và kiểm soát 
của Nhà nước thông qua các quy phạm pháp luật.
18


Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị  trường bất động sản thì pháp luật 
điều chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ 
sàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn. Sự  ghi nhận việc hình thành và  
tồn tại của loại hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu  
từ  năm 2006­ khi có sự  ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng  
với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ­CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định 
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư 

số 13/2008/TT­BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một  
số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ­CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy 
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Bên 
cạnh đó, còn một số  văn bản có liên quan như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị  định  
181/2004/NĐ­CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 
năm 2003; Luật Nhà  ở  năm 2005, Nghị  định 71/2010/NĐ­CP ngày 23/06/2010, của  
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;…
Theo thời gian các văn bản trên được thay thế bổ sung, hoàn thiện có thể kể 
đến như  Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nghị  định 76/2015/NĐ­CP quy định  
chi tiết một số  điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai 2013, Luật 
Nhà ở 2014,… . Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các  
loại hình môi giới, quảng cáo, tư  vấn, định giá… bất động sản trôi nổi trên thị 
trường. Qua đó, đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số  loại hình dịch 
vụ trung gian trên thị trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật  
quy định sàn giao dịch bất động sản phải có cơ  cấu tổ  chức chặt chẽ, hoạt động 
trong khuôn khổ của pháp luật. 
Mặc dù hình thành khá muộn song pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất  
động sản đã góp phần đưa các hoạt động dịch vụ bất động sản hoạt động một cách 
chính quy, có tổ chức, có “thân phận” rõ ràng. Đây là cơ sở để các tổ chức, cá nhân  
hoạt động trong lĩnh vực này có cơ  hội và điều kiện phát triển, nhân rộng và tạo 
thương hiệu riêng của mình­ điều mà các dịch vụ  trôi nổi, tự  phát không thể  có 
được.

19


Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, 
nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh  ở  những khía cạnh khác nhau và mức độ  khác 
nhau. Có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi 
phối trực tiếp tới quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song có 

những nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ  động và linh hoạt 
trong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. 
Thông qua đó, có thể  hiểu: Pháp luật điều chỉnh về  sàn giao dịch bất động  
sản là tổng thể  các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh 
quá trình hình thành, tổ  chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị 
trường bất động sản.
1.2.2. Cơ cấu pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn  
giao dịch  BĐS  được biểu hiện  ở  nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại 
chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề  cơ  bản sau đây của sàn  
giao dịch bất động sản:
Một là, nhóm quy phạm quy định về  điều kiện của sàn giao dịch BĐS hợp 
pháp. Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào; 
tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì  
mới được được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch  BĐS. 
Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch  BĐS; cũng là 
cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi  
ích hợp pháp trong quá trình hoạt động. 
Hai là, nhóm quy phạm quy định về  những vấn đề  mang tính nguyên tắc  
trong quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy  
phạm thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động 
sản khi được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ  mục đích nhất định để 
đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của  
chính sàn giao dịch bất động sản. Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của 
20


sàn giao dịch bất động sản tuân thủ  đúng pháp luật, không vi phạm các quy định  
của Nhà nước trong quá trình hoạt động của mình.
Ba là, nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất 

động sản. Theo đó, bằng các quy phạm cụ  thể  thể  hiện phạm vi, nội dung hoạt  
động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động nào? Giới hạn của  
các hoạt động đó ra sao? Hay nói cụ  thể  là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất 
động sản được thực hiện những hoạt động kinh doanh dịch vụ  gì trên thị  trường 
bất động sản với những yêu cầu, những điều kiện ràng buộc gì. Nhóm quy phạm  
này là cần thiết khách quan để định hướng cho hoạt động kinh doanh của sàn giao 
dịch bất động sản. Theo đó tùy từng điều kiện năng lực và thế  mạnh, cũng như 
mục đích của mỗi sàn giao dịch bất động sản khi ra đời sẽ  lựa chọn cho mình 
những loại hình kinh doanh dịch vụ nào cho phù hợp và có lợi nhất. 
Bốn là, nhóm quy phạm quy định về  quyền và nghĩa vụ  của các chủ  thể 
tham gia sàn giao dịch bất động sản. Mỗi chủ  thể  tham gia tại sàn giao dịch bất 
động sản với mục đích khác nhau và theo đó quyền và lợi ích được hưởng từ  mỗi 
loại hình dịch vụ cũng không giống nhau. Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về quyền và  
nghĩa vụ của các bên nhằm hướng đến trước hết tạo ra sự bình đẳng và tôn trọng  
quyền và nghĩa vụ lẫn nhau của các chủ thể  tham gia sàn giao dịch bất động sản. 
Đó cũng chính là mục đích nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ  thể, lợi ích Nhà  
nước và của toàn xã hội. Đặc biệt, nhóm quy phạm này nhằm ràng buộc trách  
nhiệm của các bên tham gia giao dịch và là cơ  sở  để  Nhà nước giải quyết những 
tranh chấp, bất bình nếu xảy ra. 
Năm là, nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch 
hoạt động trái pháp luật. Đây là nhóm quy phạm hết sức cần thiết, vừa có tác dụng 
ngăn ngừa các hành vi sai phạm, vừa có tác dụng “chế  tài” nếu sàn giao dịch bất 
động sản trong quá trình tổ  chức, hoạt động trái với pháp luật và đạo đức xã hội. 
Thông qua nhóm quy phạm này cũng nhằm định hướng cho các sàn giao dịch bất  
động sản ý thức tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật. Mặt khác, định  
hướng cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù 
hợp với xu thế chung của thế giới. 
21

Với cách phân loại như vậy, chúng ta sẽ có cái nhìn rõ ràng và cụ thể hơn về 
các quy phạm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản.
Có thể  thấy, sàn giao dịch  BĐS  là một chủ  thể  kinh doanh dịch vụ  BĐS 
được pháp luật nước ta ghi nhận. Hoạt động của sàn giao dịch  BĐS góp phần minh 
bạch hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Đây chính 
là công cụ  để  Nhà nước thông qua đó tiến hành việc quản lý thị  trường bất động 
sản; đặc biệt, đối với thị  trường bất động sản phát triển phức tạp và đầy biến 
động như ở Việt Nam. Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản 
là vấn đề cần được quan tâm thích đáng. Từ đó, để  sàn giao dịch bất động sản có 
thể thể hiện được đúng vai trò, chức năng, nhiệm vụ của nó.
1.2.3. Vị trí, vai trò của pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Những quy định điều chỉnh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên sàn giao 
dịch là rất cần thiết, bởi vì: 
Thứ nhất, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tác động tích cực vào sự tăng 
trưởng  của   đất   nước,   nếu  thị   trường  BĐS  hoạt   động   không  hiệu   quả   sẽ   ảnh 
hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế, gây tâm lý hoang mang cho người dân và 
đe dọa sự ổn định xã hội. Vì vậy, muốn xây dựng và phát triển thị trường bất động 
sản theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản 
nói chung, hoạt động dịch vụ SGDBĐS nói riêng phải được vận hành dựa trên một 
khung pháp lý hoàn thiện. Bên cạnh đó, thị  trường bất động sản có mối quan hệ 
mật thiết với các thị  trường thành phần của nền kinh tế  như  thị  trường vốn, thị 
trường khoa học công nghệ, thị  trường sức lao động…  Sự  phát triển ổn định của 
thị  trường bất động sản sẽ  có ý nghĩa nhiều về  mặt chính trị, kinh tế, xã hội, còn  
khi thị  trường bất động sản trì trệ  sẽ  gây ra những tác động xấu tới nền kinh tế. 
Thị trường bất động sản mặc dù hình thành muộn xong được đánh giá là thị trường 
phát triển nhanh nhất, sôi động nhất trong nền kinh tế thị trường. Các thể chế trung  
gian của thị trường bất động sản cũng phát triển với tốc độ  nhanh với sức lan tỏa  
lớn, vì vậy thị trường bất động sản cũng như các thể chế trung gian của nó đều rất 
cần sự  định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua các quy phạm 
22

pháp luật. Theo đó, hoạt động của SGDBĐS nói chung và dịch vụ sàn giao dịch nói 
riêng phải được pháp luật quy định cụ thể. 
Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh phức tạp do đối 
tượng của hoạt động kinh doanh này là tài sản có giá trị lớn, cố định về vị trí, mang 
tính cá biệt và khan hiếm… Để  kinh doanh BĐS có hiệu quả  thì nhà đầu tư  phải 
am hiểu thị  trường, hiểu biết về quy hoạch, kiến trúc, phong thủy… Ngoài ra thị 
trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, chịu sự chi phối của phong tục, 
tập quán, tâm lý xã hội… nên nhà đầu tư  thường gặp nhiều khó khăn trong kinh 
doanh BĐS. Chính vì vậy, họ tìm đến tổ chức trung gian ­ sàn giao dịch, mà ở đó họ 
được những nhà môi giới chuyên nghiệp tư vấn, hỗ  trợ  để  họ  đạt được mục đích 
kinh doanh BĐS. Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch bất động sản  
phải được tiến hành thông qua sàn giao dịch, bên cạnh đó, nhu cầu giao dịch bất  
động sản thông qua sàn ngày càng tăng kéo theo nhu cầu về dịch vụ sàn giao dịch  
bất động sản. Chính vì vậy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định cần phải  
có khung pháp lý quy định về hoạt động của sàn nói chung và dịch vụ  trên sàn nói 
riêng. 
Thứ  ba, để  phát triển SGDBĐS chuyên nghiệp hơn, cần xây dựng khung 
pháp lý hoàn thiện cho hoạt động dịch vụ trên SGDBĐS. 
Như  vậy, việc xây dựng khung pháp lý điều chỉnh dịch vụ  môi giới trên  
SGDBĐS ở nước ta là rất cần thiết.

23


CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG 
DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch BĐS là một địa chỉ  bán hàng tương đối mới trong hoạt động 
kinh doanh BĐS  ở  Việt Nam, tại đó hàng hóa BĐS được bán ra thường có giá trị 
cao, đồng thời phải tuân thủ  những điều kiện nghiêm ngặt do pháp luật quy định  
để đảm bảo hoạt động mua bán, cho thuê BĐS được diễn ra công khai, minh bạch 
và mang lại hiệu quả. Do đó, các sàn giao dịch BĐS muốn được hình thành và hoạt  
động trên thị trường giao dịch BĐS mang lại hiệu quả thì đầu tiên là phải đáp ứng 
đầy đủ các quy định của pháp luật về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS, từ đó  
tạo cơ sở pháp lý để sàn hoạt động chuyên nghiệp. 
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ về  điều kiện thành  
lập sàn giao dịch BĐS, cụ thể có ba điều kiện sau đây:
24


Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải thành 
lập doanh nghiệp. Để  có thể  thành lập doanh nghiệp phục vụ cho hoạt động kinh 
doanh BĐS thì tổ  chức, cá nhân đó phải đáp  ứng trước hết là các điều kiện dành 
riêng cho tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS quy định tại Điều 10, Luật Kinh doanh  
bất động sản năm 2014. Tổ  chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh 
nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định 
không được thấp hơn 20 tỷ  đồng.6 Mức vốn pháp định này được xác định căn cứ 
vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không 
phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định. 7 Trừ các trường hợp sau 
thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê 
mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên.8 Tuy nhiên, các tổ chức, hộ gia đình, cá 
nhân này vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Hai là,  tổ  chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ  BĐS quy định tại chương IV 
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.9
Thứ hai, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất  
02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành 

sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Đây là quan  
điểm rõ nhất của pháp luật khi nói hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động kinh  
doanh có điều kiện. Hoạt động tại sàn không yêu cầu phải có vốn pháp định, nhưng 

6 Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

7 Điều 4, Nghị định số 76/2015/NĐ­CP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của 
Luật Kinh doanh bất động sản.

8 Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ­CP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành  
một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

9 Điểm b, Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ­CP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành  
một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

25