Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản
Tôgi
1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI
1.1. Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi
Quá trình hình thành của công ty cổ phần bất động sản Tôgi
Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty cổ phần
đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tại Việt Nam, công ty được thành lập
theo Giấy phép số 01454/GP – UB do UBND Thành phố hà nội cấp ngày
18/10/1994 và đăng ký kinh doanh số 058997 do UBKH Hà Nội cấp ngày
24/10/1994.
Công ty có số vốn điều lệ là 41 tỷ đồng. Hiện nay trong thành phần cổ
đông có 3 ngân hàng là : Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank),
Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), 1 công ty
tài chính nước ngoài (VEIL ESTATES LIMITED - đại diện là Dragon cappital)
và một số doanh nhân trí thức thuộc các ngành tài chính, kinh tế, kỹ thuật.
Hội sở chính của công ty tại 141 Lê Duẩn – Hà Nội. Ngoài ra công ty có
các chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, thị
xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh.
Các lĩnh vực hoạt động của công ty
- Kinh doanh bất động sản, đầu tư môi giới dịch vụ bất động sản, cho thuê
nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê;
- Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụng
đất;
- Dịch vụ tư vấn về bất động sản cho mọi tổ chức cá nhân;
- Nhận uỷ thác đầu tư của các cá nhân trong và ngoài nước;
- Kinh doanh du lịch khách sạn nhà hàng;
- Xây dựng công trình dân dụng công nghiệp, công nghiệp, công trình kỹ
thuật hạ tầng đô thị;
- Tư vấn xây dựng (thiết kế, đầu tư, giám sát xây dựng);
- Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất;

- Dịch vụ quảng cáo thương mại;
Sơ đồ tổ chức hoạt động của công ty
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
HỘI ĐỒNG ĐẦU TƯ
BAN KIỂM SOÁT
BAN TỔNG GIÁM ĐỐC
HỘI SỞ CHÍNH
CÁC CHI NHÁNH
- TP.HỒCHÍ MINH
- QUẢNG NINH
- LÂM ĐỒNG
Phòng Kế hoạch - Kỹ thuật - Vật tư - ATLĐ
Phòng kinh doanh- đầutư
Phòng hành chính- tổ chức
Phòng kế toán - tài chính
Phòng dự án - xây dựng
1.2. Quá trình hình thành hoạt động định giá của công ty
1.2.1.Tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh
Sau khi thành lập khoảng hai năm. Tức là vào khoảng năm 1998 ban Hội
đồng quản trị công ty đã quyết định thành lập thêm chi nhánh tại Thành Phố Hồ
Chí Minh. Ngay khi thành lập, hoạt động định giá đã trở thành hoạt động chính
của chi nhánh, đóng góp một phần doanh thu rất lớn cho hoạt động của công ty.
Trong quá trình hoạt động của chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh phải kể đến
những người đi đầu trong hoạt động định giá như kỹ sư Lâm Tăng Nghiệp, kỹ
sư Nguyễn Văn Đức. Những người đã đặt nền móng cho hoạt động định giá tại
chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh. Tuy họ không phải là những người được đào
tạo chuyên môn về lĩnh vực định giá bất động sản. Nhưng với tinh thần học hỏi,
tự khảo sát và ước lượng bằng những kinh nghiệm thực tế. Những bất động sản
do chi nhánh định giá ngày càng tạo dựng được uy tín đối với khách hàng. Số

lượng các bất động sản định giá không ngừng tăng lên trở thành nguồn thu
chính của chi nhánh.
1.2.2. Tại Hà Nội
Ngay khi mới thành lập, hoạt động chính của công ty tại Hà Nội chủ yếu là
đầu tư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê. Bởi vì trong thời kỳ này
hoạt động định giá tại Hà Nội chưa phát triển mạnh. Tuy nhiên cùng với sự phát
triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm vừa qua, Ban tổng
giám đốc nhận định rằng hoạt động “định giá” là rất tiềm năng. Vì vậy ngày
17/11/2004 công ty đã hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh: “Dịch
vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất” Đây là
điểm khởi đầu cho hoạt động định giá tại Hà Nội. Đến nay công ty đã định giá
hơn 28.000 bất động sản lớn nhỏ, trong đó có những bất động sản có giá trị lớn
như
- Khu công nghiệp Việt Hương - Đức Giang – Hà Nội
- Hơn 5.000m
2
đất tại thị trấn Đức Giang - Gia Lâm, Hà Nội của công ty
Logitem Việt Nam – Corp. No2…
- Khu CN Nội Bài (1100m2) và tòa nhà văn phòng (1598m2) tại 104 Thái
Thịnh, Hà Nội
- Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mật bằng gần 4000m2) tại khu
quy hoạch Mỹ Đình, Hà Nội
- Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mặt bằng gần 500m2) tại 48
Tràng Tiền, Hà Nội
Và nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở tại các tỉnh Lạng Sơn, Quảng
Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Tây…
1.3. Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty
1.3.1. Những thuận lợi
1.3.1.1. Sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần
đây.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản
nước ta là một thị trường đầy tiềm năng. Điều này được thể hiện ở hai lý do:
Thứ nhất là : Cầu về bất động sản ở nước ta còn rất lớn trong khi lượng cung
còn hạn chế hoặc là chưa đáp ứng đúng yêu cầu. Nó thể hiện ở việc rất nhiều
người dân muốn mua nhà nhưng lại không mua được vì lý do giá bất động sản
quá cao khiến họ không có khả năng chi trả. Mặt khác số lượng các bất động
sản đáp ứng nhu cầu thường vẫn phục vụ cho đối tượng không có nhu cầu thực
về bất động sản (đầu cơ) khiến khiến cho lượng cung về bất động sản không đáp
ứng đúng nhu cầu thực tế. Điều này dẫn đến nhiều bất động sản được xây dựng
xong nhưng lại bỏ không vì chủ sở hữu chỉ mua với mục đích đâu cơ hòng kiếm
lời. Trong khi rất nhiều người dân có nhu cầu thực sự thì vẫn phải sống trong
những ngôi nhà chật hẹp.
Thứ hai là : Nền kinh tế nước ta đang trong giai đoạn tăng trưởng và ổn
định nên ngày càng thu hút được nhiều các nhà đầu tư nước ngoài vào việt nam.
Ngày càng có nhiều các tập đoàn lớn muốn mở rộng phạm vi hoạt động và đặt
các chi nhánh tại Việt Nam. Do đó nhu cầu về các cao ốc văn phòng ngày càng
tăng lên. Đã có một số nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động
sản Việt Nam. Điều đó khẳng định thị trường bất động sản nước ta là đầy tiềm
năng.
1.3.1.2. Nhà nước ta đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất
động sản phát triển
Cùng với việc ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai.
Chính phủ cũng đã có những chính sách để tăng cường khâu quản lý đất đai làm
cho đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả đóng góp giá trị vào sự phát
triển kinh tế. Luật đất đai 2003 là một cơ sở nền tảng cho công tác quản lý và sử
dụng đất đai một cách hợp lý hiệu quả. Nghị định 198 đã quy định về giá đất và
các phương pháp xác định giá đất. Theo nghị định này thì có hai phương pháp
định giá đất được sử đụng đó là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.
Nghị định cũng đã quy định rõ điều kiện và phạm vi áp dụng các phương pháp
định giá đất. Nó sẽ là cơ sở nền tảng cho hoạt động định giá đất tại nước ta

trong thời gian tới.
1.3.1.3. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty có bề
dày kinh nghiệm trong hoạt động định giá.
Là một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất động
sản. Công ty được thành lập vào năm 1994 từ khi thị trường bất động sản nước
ta còn trong thời kỳ bắt đầu hình thành. Hoạt động định giá của công ty cũng có
từ rất sớm. Đội ngũ cán bộ định giá của công ty đã tích luỹ được rất nhiều kinh
nghiệm trong hoạt động định giá. Công ty đã tạo dựng được hình ảnh của mình
trên thị trường trở thành thương hiệu uy tín của các tổ chức cá nhân trong hoạt
động định giá. Hiện nay, đa số các ngân hàng như Vietcombank, Techcombank,
đều coi chứng thư bất động sản do công ty bất động sản Tôgi định giá là căn cứ
để cho vay trong hoạt động thế chấp tài sản. Như vậy có thể khẳng định rằng
hoạt động định giá tại công ty bất động sản Tôgi là rất có uy tín và xứng đáng là
là công ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản.
1.3.2. Những khó khăn của công ty trong hoạt động định giá
1.3.2.1. Sự đóng băng của thị trường bất động sản nước ta trong thời gian gần
đây
Sự đóng băng của thị trường bất động sản được hiểu đó lá số lượng các
cuộc giao dịch bất động sản trên thị trường là ít. Tức là thị trường kém sôi động.
Có nhiều nguyên nhân lý giải cho sự đóng băng của thị trường này nhưng một
trong những nguyên nhân quan trọng đó là giá của bất động sản quá cao. Khiến
cho cầu về bất động sản giảm mạnh. Khi số lượng các cuộc mua bán trên thị
trường là ít thì sẽ rất khó cho người định giá trong quá trình thu thập thông tin
thị trường, một căn cứ quan trọng để định giá. Như vậy việc thị trường bất động
sản đóng băng đã gây khó khăn cho hoạt động định giá.
1.3.2.2. Sự phát triển chưa hoàn chỉnh của thị trường bất động sản nước ta.
Một thị trường bất động sản hoàn chỉnh có thể được hiểu là tất cả các yếu
tố của thị trường đã phát triển. Trong đó có sự làm rõ về quyền sở hữu đất đai.
Đất đai thuộc loại hình thức sở hữu nào. Tiếp đó là sự quản lý ở cấp độ vĩ mô
của Nhà nước đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một

điều kiện cần và không thể thiếu của một thị trường bất động sản phát triển đó
là sự hỗ trợ từ thị trường vốn, thị trường tài chính.
Thật khó để nói một cách chính xác là thị trường bất động sản nước ta có
từ bao giờ. Bởi vì trước khi được Nhà nước công nhận sự tồn tại của thị trường
bất động sản, ở nước ta đã tồn tại một hình thức thị trường bất động sản ngầm.
Điều này đã gây ra những thuận lợi và những khó khăn nhất định trong hoạt
động định giá tại nước ta. Chính việc phát triển chậm chạp của thị trường bất
động sản đã tác động và làm xuất hiện hai hình thức giá bất động sản trên thị
trường. Một là giá của Nhà nước ban hành. Loại giá bất động sản thứ hai là giá
thị trường. Giá do Nhà nước ban hành thường thấp hơn so với giá thị trường rất
nhiều lần. Điều này dẫn tới một thực tế là nhiều khi người định giá không biết
căn cứ vào đâu để tính giá trị bất động sản. Chúng đã ảnh hưởng rất nhiều đến
hoạt động định giá tại nước ta.
2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi
2.1. Quá trình sử dụng các phương pháp định giá tại công ty cổ phần bất
động sản Tôgi
2.1.1. Quá trình sử dụng phương pháp so sánh
2.1.1.1. Các bước tiến hành định giá.
Có thể nói đây là phương pháp được áp dụng phổ biến và rộng rãi nhất
trong quá trình định giá bất động sản. Phương pháp này đã được công ty sử
dụng rất nhiều trong hoạt động định giá của mình. Phương pháp này có ưu điểm
là là đơn giản không có có công thức cố định mà nó sử dụng các thông tin thị
trường để làm căn cứ so sánh. Trong qúa trình hoạt động của mình Tôgi đã xây
dựng cho mình một hệ thống thông tin thị trường khá chính xác để đảm bảo
phục vụ cho hoạt động định giá nói chung và phương pháp so sánh nói riêng.
Phương pháp thu thập thông tin thị trường của Tôgi thường thông qua hai
phương pháp chính là
- Tìm hiểu thông tin về bất động sản thông qua các phương tiện truyền
thông và báo chí;
- Cử nhân viên xuống địa bàn khảo sát giá các bất động sản tương tự bất

động sản mục tiêu.
Việc định giá theo phương pháp so sánh thường được công ty tiến hành
theo các trình tự sau :
- Tìm kiếm thông tin về các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu;
- Lựa chọn những bất động sản tiêu biểu so sánh với bất động sản mục
tiêu;
- Thực hiện việc hoà hợp các chỉ số để cho kết quả cuối cùng của bất động
sản mục tiêu cần định giá.
2.1.1.2. Ví dụ thực tế.
Khu đất 103.756 m
2
tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phường22, Quận Tân
Bình, Thành phố Hồ Chí Minh
- Địa điểm hiện trạng khu đất cần định giá
Khu đất cần định giá có diện tích quy hoạch : 103.756 m
2.
. Hiện trang khu
đất tại thời điểm định giá có khoảng một nửa diện tích đã được tôn nền nhưng
chưa đạt độ cứng cần thiết trong an toàn xây dựng công trình dân dụng cao cấp,
còn lại một nửa diện tích có mặt bằng lồi lõm không đều, trũng và thấp.
Hiện tại khu đất có hai con đường đất không bằng phẳng chạy dọc theo
cánh tả. Chưa có hệ thống thoát nước và chưa có hệ thống điện
- Tiềm năng phát triển của khu đất
Khu đất cần định giá nằm ở một vị trí khá đặc trưng ưu biệt, hội đủ các
yếu tố để phát triển theo đúng yêu cầu của quy hoạch kiến trúc.
- Dữ liệu khảo sát giá trị thị trường của các bất động sản tiếp cận bất động
sản mục tiêu.
+ Nhà số : 225/6/42 A đường Võ Duy Ninh, cách mặt tiền đường Nguyễn
Hữu Cảnh 50m, nằm bên hông khu quy hoạch dự kiến, nhà cao tầng của thanh
niên xung phong. Diện tích 6m x 8m, giá 15 triệu đồng/m

2
+ Nhà số : 167/2 Ngô Tất Tố, phường 22, Quận Bình Thạnh, diện tích 6,
5 m x 11m giá bán 16 triệu đồng/m
2
+ Khu tái định cư ABC Văn Thánh : Đường nội bộ 5 m, nền 70 m
2
giá
bán 15 triệu đồng/m
2

+ Nhà số: 128E Ngô Tât Tố khu cư xá Cửu Long, Phường 22 Quận Bình
Thạnh, diện tích 3, 6 x 33 m, giá 15, 5 triệu đồng/m
2
+ Nhà số: 12/ 5 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22 Quận Bình Thạnh, diện
tích 19, 8 m x 22m giá 18 triệu đồng/m
2

+ Nhà số: 11E Mê Linh. Mặt tiền 4, 2 m x 21 m, giá 16, 7 triệu đồng/ m
2
- Từ các số liệu trên rút ra được giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu khi
đã có cơ sở hạ tầng là
1m
2
= (15tr + 15, 5 tr+ 16tr + 16, 7tr +18tr) : 5 = 16, 240 triệu đồng
- Bằng việc ước lượng giá trị hạ tầng khi xây dựng công ty đã tính được giá
trị bình quân 1 m
2
đất khi chưa có cơ sở hạ tầng là.
Bảng 1 : Hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất 103.756 m
2

tại TPHM.
Stt
Hạng mục cơ sở hạ tầng
Đơn Giá
(VND/ m
2
)
Diện tích
(m
2
)
Giá trị ước tinh
(VND)
1 San lấp mặt bằng 40.289 103.756 4.180.203.720
2 Hệ thống giao thông 66.453 103.756 6.894.888.000
3 Bờ kè 6.300 103.756 653.622.850
4 Hệ thống thoát nước 18.900 103.756 1.960.988.400
5 Hệ thống xử lý nước thải 9.975 103.756 1.034.966.100
6 Hệ thốn cấp nước 16.800 103.756 1.743.100.800
7 Hệ thống viễn thông 25.200 103.756 2.614.651.200
8 Hệ thỗng cấp điện 11.550 103.756 1.198.381.800
9 Công viên cây xanh 19.309 103.756 2.003.400.000
10 Dự phòng quản lý phí (5%) 10.739 103.756 1.114.212.141
cộng 225.514 103.756 23.398.454.961
Nguồn : Phòng kinh doanh, công ty bất động sản Tôgi
1 m
2
= 16.240.0000 – 225.514 = 16.014.486 đ
Đây là giá đất chưa có đầu tư hạ tầng kỹ thuật
Giá bình quân 1m

2
đất là :
16.014.4860 x 60.3% x 90 % = 8.691.000 đồng/ m
2
Trong đó
60.3% là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích
90% là giá trị bất động sản khi đã tính tỷ lệ giảm giá là 10%
8.691.000 đồng/ m
2
là mức giá cuối cùng của phương pháp so sánh được
công ty sử dụng. Trên thực tế giá bất động sản cuối cùng được công ty đưa ra là
giá đã có sự điều chỉnh của khi sử dụng cả các phương pháp định giá khác. Mức
giá thực tế mà Sở tài chính - Vật giá thành phố Hồ Chí Minh đưa ra đấu giá là
7.000.000 đ/m
2
. Mức giá này khác hoàn toàn so với giá bất động sản được định
giá ở trên.
2.1.2. Quá trình sử dụng phương pháp chi phí.
Đây là phương pháp được công ty sử dụng nhiều nhất cho các bất động
sản là các căn hộ riêng lẻ. Theo phương pháp này thì giá trị của bất động sản là
tổng của giá đất cộng với giá công trình còn lại. Như vậy công việc quan trọng
của phương pháp chính là ước lượng giá trị của đất và giá trị còn lại của công
trình.
Trình tự tiến hành định giá theo phương pháp này trong thực tế được
công ty tiến hành như sau:
- Cử nhân viên xuống thực địa, kiểm tra, khảo sát thu thập các thông tin về
bất động sản,
- Ước lượng giá trị của bất động sản theo giá của Nhà nước quy định đối
với mảnh đất cần định giá, và ước lượng giá trị của mảnh đất theo giá thị
trường. Công việc này đòi hỏi các chuyên viên định giá phải am hiểu thị

trường để có thể cung cấp giá đất một cách chính xác nhất.
- Ước lượng giá trị còn lại của công trình dựa trên chi phí thực tế tại thời
điểm hiện tại của công trình. Giá trị còn lại này được tính quy theo m
2
xây
dựng. Công ty không tính theo tổng giảm giá tích luỹ của công trình.
- Tính giá bất động sản bằng cách cộng giá đất với giá trị còn lại của công
trình trên đất.
Một trong số những bất động sản được công ty định giá theo phương
pháp này là.
- Căn hộ C24 No 3 khu đô thị mới Định Công được công ty định giá như
sau
+ Phân loại:
• Mặt tiền: 4.5 m
• Ngõ rộng: 5 m
• Cấp nhà: xây 3 tầng + tum
+ Diện tích:
• Diện tích khuôn viên đất: 72 m
2
• Diện tích đất xây dựng: 58.5m
2

• Tổng diện tích xây dựng: 204 m
2
• Tổng quan: khu đô thị mới đông dân cư.
+ Giá trị bất động sản tính theo giá trị thị trường:
• Giá đất theo giá thị trường: 28.000.000 đ/m
2
• Tổng giá đất: 72m
2

x 28.000.000 đ/m
2
= 2.016.000.000 đ
• Giá trị còn lại của nhà : 2.000.000 đ/m
2

• tổng giá trị còn lại của nhà: 204 m
2
x 2.000.000 đ/m
2
=
408.960.000 đ
• Tổng giá trị nhà và đất: 2.016.000.000 đ + 408.960.000 đ =
2.424.960.000 đ
Trên thực tế, ngày 28 - 01- 2006 bất động sản trên đã được bán với giá là
2.600.000.000 đ. Như vậy mức giá thực tế bán là cao hơn so với giá của công ty
định giá.
2.1.3. Quá trình sử dụng phương pháp thặng dư
Là phương pháp công ty áp dụng khá rộng rãi trong việc định giá các
mảnh đất trống. Các bước thực hiện định giá theo phương pháp này được công
ty tiến hành như sau:
- Thu thập thông tin cơ bản về bất động sản như hiện trạng sử dụng, các
điều kiện tự nhiên xã hội, xác định tiềm năng phát triển của bất động sản
- Xây dựng một phương án giả định đầu tư dựa trên mong muốn của chủ
đầu tư;
- Tiến hành ước tính tổng thu nhập, tổng chi phí từ dự án đó mang lại
- Xác định giá trị còn lại
- Xác định giá đất = Giá trị còn lại – chi phí pháp lý - thuế - chi phí tài
chính có đất - lợi nhuận liên quan đến đất
Để minh chứng cho quá trình sử dụng phương pháp này ta xem xét quá

trình định giá tại khu đất 103.756 m
2
tại đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ
Chí Minh. Khu đất cần thẩm định được giả định có phương án tối ưu (đạt sử
dụng cao nhất tôt nhất) là xây dựng cao ốc và căn hộ cao tầng, với phương thức