Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Tiu lun mụn Cỏc phng phỏp nh giỏ ti sn v giỏ tr doanh nghip

BI TIU LUN
s 1 - S bỏo danh l
Cõu 1: Phõn bit nhng im ging v khỏc nhau ca cỏc phng
phỏp nh giỏ BS m anh (ch) ó bit.
Bi lm:
Nh chúng ta đã biết trên thực tế có nhiều phơng pháp
khác nhau để định giá bất động sản. Tuy nhiên, phơng pháp
định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng đợc tất cả mọi ngời thừa nhận phải là phơng pháp cơ bản, có
cơ sở khoa học là phơng pháp đợc xây dựng trên cơ sở xem
xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt
đối các nguyên tắc định giá. Có 4 phơng pháp chủ yếu để
tiến hành định giá bất động sản bao gồm:
1/ Phng phỏp so sỏnh/ so sỏnh trc tip:
Phng phỏp ny da trờn c s giỏ ó c bỏn trờn th trng ca cỏc
BS cú nhiu c im tng i ging so vi BS thuc i tng xem xột,
c tớnh giỏ tr thc ca BS ú, õy l phng phỏp s dng rng rói v
ph bin nht hin nay Vit Nam cng nh nhiu nc trờn th gii.
2/ Phng phỏp thu nhp (cũn gi l phng phỏp u t hoc
phng phỏp vn húa):
Phng phỏp ny da trờn c s thu nhp rũng trung bỡnh hng nm trong
tng lai t mt BS, tng ng vi mt t l (%) thu hi vn nht nh i vi
BS ú (cũn gi l t l vn húa) tớnh ra giỏ tr ca BS ú. Mt hn ch ca
phng phỏp ny l cỏc tham s tớnh toỏn giỏ tr BS ũi hi chớnh xỏc
cao, trong khi vic xỏc nh chỳng li phi tin hnh trong iu kin d kin
trc, vỡ vy chớnh xỏc ca kt qu tớnh toỏn thng b hn ch, cú th khc
phc bng cỏch s dng cỏc phng phỏp nh giỏ khỏc kim tra, trong
Hc viờn: Nguyn Thanh Bỡnh - Lp Cao hc qun lý kinh t K30B

Tiu lun mụn Cỏc phng phỏp nh giỏ ti sn v giỏ tr doanh nghip

trng hp kt qu kim tra cú s chờnh lch ln thỡ phi ỏp dng cỏc phng
phỏp khỏc tớnh toỏn.
3/ Phng phỏp chi phớ ( phng phỏp giỏ thnh):
Phng phỏp ny ch yu c ỏp dng nh giỏ nhng BS khụng cú
hoc rt ớt khi xy ra vic mua bỏn chỳng trờn th trng BS (nh th, trng
hc, bnh vin, cụng s) Da trờn nguyờn tc thay th, phng phỏp giỏ thnh
cho phộp gi nh rng, giỏ tr ca mt ti sn hin cú, cú th o bng chi phớ
lm ra mt ti sn tng t cú vai trũ nh l mt vt thay th, ngha l giỏ tr ca
khu t thay th cng vi chi phớ xõy dng hin hnh.
4/ Phng phỏp thng d (hay phng phỏp phõn tớch kinh doanh /
phỏt trin gi nh):
Phng phỏp ny thng c ỏp dng tớnh toỏn giỏ tr ca nhng
BS khụng phi theo hin trng s dng m cn c vo mc ớch s c s
dng chỳng trong tng lai, theo quy hoch s c cp cú thm quyn phờ
duyt. Thc cht phng phỏp thng d l mt dng ca phng phỏp giỏ thnh,
chỳng thc hin theo nguyờn tc: Giỏ tr t ai c xỏc nh trờn c s giỏ tr
cũn li sau khi ly giỏ tr cụng trỡnh BS tr i tng s chi phớ v li nhun.
Mỗi phơng pháp định giá đều có những u thế và hạn
chế nhất định. Trong các phơng pháp trên không có phơng
pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phơng
pháp thích hợp nhất, còn các phơng pháp khác đợc dùng mang
tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phơng
pháp thích hợp nhất.
Để tiến hành phân biệt sự giống và khác nhau giữa các
phơng pháp định giá BS :

Cơ

Phơng
pháp so
sánh trực
tiếp
- c xõy

Phơng
pháp đầu
t

Phơng
pháp chi phí

Phơng pháp
thặng d

- c xõy

- c xõy dng

- L mt dng c

Hc viờn: Nguyn Thanh Bỡnh - Lp Cao hc qun lý kinh t K30B


Tiu lun mụn Cỏc phng phỏp nh giỏ ti sn v giỏ tr doanh nghip

sở
lý
luậ

n

dng trờn

dng trờn

ch yu da trờn

nguyờn tc

nguyờn tc thay nguyờn tc thay

ũi hi quỏn trit

thay th.

th.

th.

5 nguyờn tc.

- Giỏ tr ti sn

- Giỏ tr ti sn

- Giỏ tr ca BS

Tuy nhiờn "nguyờn

mc tiờu c

mc tiờu c

mc tiờu tng

tc úng gúp" gi

coi l hon

coi l hon ton ng vi chi phớ

vai trũ ch o.

ton cú th

cú th ngang

lm ra mt BS

- Giỏ tr ca mt

ngang bng vi bng vi giỏ tr

ging nh vy v

BS c xỏc

giỏ tr ca

ca nhng ti

coi õy nh 1 vt

nh trờn c s ca

nhng ti sn

sn tng

thay th.

s hin din hay

tng ng

ng cú th so

thiu vng nú s

cú th so sỏnh

sỏnh c.

lm cho giỏ tr ca

c.

bit ca pp u t,

tng ti sn tng
lờn hay gim i l

- Thu thp cỏc
Kỹ
thu
ật
đị
nh
giá

- Bn cht l

- õy l phng

bao nhiờu.
- Xỏc nh giỏ tr

giao dch trờn

tin hnh

phỏp nh giỏ

BS mc tiờu

th trng hin

chuyn húa cỏc

mang tớnh hn

bng cỏch da vo

hnh ca cỏc

dũng thu nhp

hp, trong ú s

giỏ tr cũn li v

bt ng sn

tng lai v

dng c phng

yu t gi nh cu

ging hoc

hin ti tỡm

phỏp so sỏnh lm

thnh giỏ vn ca

tng i

giỏ tr ca vn

c s c tớnh

BS mc tiờu (cỏc

ging so vi

u t v cng

chi phớ to ra

chi phớ c hi hp

bt ng sn

l giỏ tr ca

BS.

lý cú BS cho

mc tiờu. Sau

bt ng sn.

- c tớnh giỏ tr

vic phỏt trin),

ú tin hnh

ca BS mc tiờu gm cỏc gi nh

phõn tớch giỏ

bng cỏch cng

v phớ phỏp lý,

mua bỏn, phõn

giỏ tr c tớnh

thu chuyn

tớch cỏc giỏ tr

ca mnh t vi

nhng BS, chi

ó giao dch v

giỏ tr c tớnh

phớ ti chớnh v li

lm nhng

ca cụng trỡnh.

nhun cú liờn

iu chnh cn
Hc viờn: Nguyn Thanh Bỡnh - Lp Cao hc qun lý kinh t K30B

quan.


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

thiết để tìm giá
trị hợp lý của
bất động sản
mục tiêu.
- Ít gặp khó

- Xét về lý

- Ưu điểm cơ

- Sử dụng để đánh

khăn về mặt kỹ thuyết đây là pp bản là nó được sử

giá các BĐS có

thuật.

có cơ sở lý luận dụng khi không

tiềm năng phát

chặt chẽ nhất,

có các bằng

triển.

vì nó tiếp cấn

chứng thị

- Phương
pháp thể hiện

- Là pp thích hợp

sự đánh giá của một cách trực

trườngthích hợp

để đưa ra mức giá

thị trường đó là tiếp những lợi

để so sánh. Sử

khi thực hiện đấu

các bằng

ích mà BĐS

dụng để đánhgiá

thầu.

chứng rõ ràng

mang lại cho

các BĐS hiếm khi

đã được thừa

nhà đầu tư.

thay đổi CSH và

thận trên thực
tế về giá đị của
¦u
BĐS.
®iÓ
- Là cơ sở của
m
các pp chi phí
và pp thặng dư.

- Ngoại trừ kỹ

- Có giá trị quan
trọng để tư vấn về

thiếu cơ sở dự báo chi phí xây dựng

thuật chiết khấu lợi ích tương lai.

tối đa và tiền cho

dòng tiền, nói

thuê tối thiểu cần

- Thích hợp khi

chung là pp

định giá BĐS

đơn giản.

dùng cho các giao hiện dự án phát

- Có thể đo
được độ chính

dịch và mục đích

đạt được khi thực
triển BĐS.

riêng biệt.

xác cao khi có
chứng cứ về
các thương vụ
có thể so sánh
được, khi các
khoản thu nhập
có thể dự báo
trước với một
H¹n
chÕ

- Phải có giao

độ tin cậy cao.
- Khi phân

- Phải dựa vào

Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B

- Khó khăn trong


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

dịch về các

tích các thương

BĐS tương tự

vụ tương tự cần trường, cho nên

dụng tốt nhất và có

ở trong cùng

phải điều chỉnh

những hạn chế

hiệu quả nhất.

khu vực thì

nhiều mặt.

của pp so sánh

- Chi phí và giá

trực tiếp cũng

bán có thể bị thay

mới có thể sử

- Trong nhiều

các dữ liệu thị

việc xác định sử

dụng để so

trường hợp có

đúng với pp chi

đổi tùy theo các

sánh được.

thể thiếu cơ sở

phí.

điều kiện của thị

- Các thông

dự báo các

- Chi phí nói

trường.

tin chứng cứ

khoản thu nhập

chung không bằng

thường mang

tương lai.

với giá trị và

rất nhạy cảm đối

không tạo ra giá

với các tham số về

trị.

chi phí và giá bán.

tính chất lịch
sử.
- Đòi hỏi

- Kết quả định

giá có độ nhạy
lớn trước mỗi

- Việc ước tính

- Giá trị cuối cùng

- Phương pháp

thẩm định viên

sự thay đổi của

một khoản giảm

này không tính đến

phải có nhiều

các tham số

giá có thể trở nên

giá trị thời gian của

kinh nghiệm và tính toán.Do

rất chủ quan và

tiền.

kiến thức thị

vậy kết quả sẽ

khó thực hiện.

trường thì mới

chịu ảnh hưởng Trên thực tế chưa

có thể tiến

nhiều của yếu

có 1 pp ước tính

hành định giá

tố chủ quan.

giảm giá cụ thể

một cách thích

nào được chấp

hợp.

nhận rộng rãi.

- Nhìn chung ít

- Phù hợp khi
§iÒ - Chất lượng
u
kiÖ thông tin phải
n ¸p phù hợp đầy
dôn đủ, đáng tin
g
cậy và kiểm tra
được.
- Thị trường
phải ổn định,
nếu thị trường

- Phù hợp khi

định giá BĐS

dùng 1 pp nào

định giá BĐS có

có khản năng

trong các trường

yêu cầuvề sự phát

mang lại các

hợp quan trọng,

triển không phức

khoản thu nhập

nó thường dùng

tạp, các yếu tố ước

ổn định và có

để bổ sung hoặc

tính liên quan dến

thể dự báo

kiểm tra các pp

giá bán, giá cho

trước một cách

khác.

thuê và chi phí đạt

hợp lý.

- Với 1 BĐS

- Thích hợp khi
định giá nhiều

Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B

được dộ tin cậy
cao.


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

biến động sẽ có có thu nhập

loại BĐS có mục

sai số lớn, ngay không đều thì

đích sử dụng

phải có nhiều kinh

cả khi các đối

có thể sử dụng

riêng biệt như:

nghiệm về phát

tượng so sánh

một dạng tương nhà thờ, bệnh

triển và mở rộng

giống nhau về

tự là DCF.

viện, thư viện …

đất đai để xác định

- Thường áp

đặc biệt là các

đúng cơ hội sử

dụng để tư vấn

công trình công

dụng tốt nhất và có

cho các quyết

cộng có rất ít

hiệu quả nhất.

định lựa chọn

chứng cứ thị

phương án đầu

trường để so sánh. kỹ thuật đánh giá

nhiều mặt.

tư.

- Nhà định giá

- Cần sử dụng các

- Được vận dụng rủi ro, phân tích
trong trường hợp

xác suất với sự trợ

mà người ta tin

giúp của các

tưởng rằng chi phí phương tiện tính
là yếu tố chính và

toán hiện đại.

là những khoản
chi tiền cần thiết,
thích hợp để tạo
ra giá trị của
BĐS.

Câu 2: Với những loại BĐS chủ yếu của Doanh nghiệp anh chị đang làm
việc hoặc đã biết, theo anh (chị) dùng phương pháp định giá nào là phù hợp? Tại
sao?
Bài làm:
Như ta biết, trong quá trình mua bán và đầu tư bất động sản, cả người mua
và người bán đều muốn tối đa hóa lợi ích của mỗi bên.
Vậy giá trị nào cho tòa nhà văn phòng?
Bất động sản từ lâu, cùng với trái phiếu và cổ phiếu đã là một trong những
tài sản đầu tư quan trọng tại thị trường Việt Nam cũng như trên thế giới. Do đó,
Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

xác định giá trị thị trường của bất động sản là điều cần thiết. Một giá trị hợp lý,
được xác định một cách khách quan và minh bạch là cơ sở để các nhà đầu tư tiến
hành giao dịch một cách hiệu quả.
Nếu giá trái phiếu và cổ phiếu luôn được xác định nhanh chóng nhờ tính
thanh khoản cao thì giá trị thị trường của một tòa nhà văn phòng hoạt động yêu
cầu những kỹ thuật khác nhau dựa trên rất nhiều những phân tích chuyên sâu.
Có thể dựa trên các phương pháp định giá:

- So sánh trực tiếp với các tòa nhà tương tự
- Hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến của tài sản (PP Thu nhập)
Do tính thanh khoản hạn chế và chi tiết thông tin giao dịch không rõ ràng
của bất động sản dẫn đến sự hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập thường sẽ được sử dụng.
Phương pháp này tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần
hàng năm và một tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp. Tỷ suất này có
thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như cổ phiếu,
vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư có thể được thực hiện
dễ dàng hơn.
WACC
Rất nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp
WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc
định giá. WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một doanh
nghiệp cụ thể, không phải thị trường nói chung. Các nhà đầu tư có động cơ và
cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng doanh
nghiệp là gì, chứ không cho thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một bất
động sản.
Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường
Tỷ suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để tìm ra giá trị bất
động sản đầu tư. Tỷ suất vốn hóa có được từ việc phân tích thị trường thể hiện
lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào tài sản hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi cấu
Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ suất này cũng đồng
thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường.
Ví dụ tòa nhà Gemadept, trên đường Lê Thánh Tôn, quận 1, TP.HCM

được chuyển nhượng vào tháng 11/2015 với tổng trị giá 45 triệu đô la Mỹ. Để
xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác định
những yếu tố như giá thuê thị trường xấp xỉ 30 USD/m2, chi phí hoạt động, phí
môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách thuê mới, chi phí
vốn… Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ dựa vào thông
tin hoạt động quá khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa được xác định và
trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa trên thị trường này
có thể được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị thị trường.
Xác định giá trị thị trường như thế nào ?
Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản
trên thị trường được ghi nhận và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết có
những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo
tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư từ đó có thể tin
tưởng sử dụng những định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty.
Ngành bất động sản rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu
chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch trên
thị trường. Savills là một đơn vị tiên phong trong việc xây dựng những cơ sở dữ
liệu cho thị trường bất động sản. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị trong việc
phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt và nhờ đó cho
phép các nhà đầu tư thêm tự tin để đầu tư vào bất động sản thương mại.

Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B