THUYẾT MINH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/2000 KHU DÂN CƯ TÙNG LÂM (KHU ĐÔ THỊ SỐ 5) KHU KINH TẾ NGHI SƠN – TỈNH THANH HOÁ

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH THANH HOÁ

VIỆN QUY HOẠCH - KIẾN TRÚC
747 Bà Triệu - TP Thanh Hoá
Tel :037-3858558* Fax : 3850893

THUYẾT MINH
QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/2000
KHU DÂN CƯ TÙNG LÂM (KHU ĐÔ THỊ SỐ 5)
KHU KINH TẾ NGHI SƠN – TỈNH THANH HOÁ

Hoàn thành - 2013
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

1


THUYẾT MINH
QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/2000
KHU DÂN CƯ TÙNG LÂM (KHU ĐÔ THỊ SỐ 5)
KHU KINH TẾ NGHI SƠN – TỈNH THANH HOÁ

Giám đốc trung tâm:
Chủ trì

KTS. Lê Hồng Nguyên
KTS. Trần Ngọc Dũng

- Kiến trúc

- Giao thông
- Cấp điện
- Chuẩn bị kỹ thuật HT
- Thoát nước bẩn – VSMT,
Cấp nước:

KTS. Lê Thiện Sinh
KTS. Trần Ngọc Dũng
KTS. Nguyễn Trung Kiên
KTS. Lê Thị Thảo
Ths. Bùi Đức Hợp
KS. Nguyễn Thị Hoa
KS. Hoàng Văn Trụ
KS. Nguyễn Thành Trung
Viện Quy Hoạch - Kiến Trúc Thanh Hoá
Viện trưởng

Hoàn thành 2013
PHỤ LỤC
Phần I: mở đầu......................................................................................................5
1.1. Lý do thiết kế và mục tiêu của đồ án.........................................................5
1.2 Cơ sở thiết kế quy hoạch.............................................................................6
Phần II....................................................................................................................8
Đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng:..............................................................8
2


2.1 Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên.........................................................8
2.2. Hiện trạng:.................................................................................................12

2.3 Hiện trạng kỹ thuật, hạ tầng....................................................................15
2.4. Nhận xét đánh giá chung:........................................................................21
Phần III.................................................................................................................23
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án..............................................................23
3.1. Quy mô dân số:.........................................................................................23
3.2. Chỉ tiêu xây dựng đô thị (theo quy hoạch chung được duyệt):............23
Phần IV.................................................................................................................25
Quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan.....................................................25
4.1 Cơ cấu tổ chức không gian........................................................................25
4.2. Quy hoạch sử dụng đất.............................................................................27
4.3. Các yêu cầu về Kiến trúc, Xây dựng, Hạ tầng kỹ thuật, Vệ sinh môi
trường và Quản lý xây dựng...........................................................................29
4.4. Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc..............................................31
4.5. Tổ chức không gian...................................................................................34
4.6. Giải pháp tái định cư................................................................................35
Chương V..............................................................................................................36
Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật.............................................................36
5.1. Quy hoạch Giao thông..............................................................................36
5.2. Chuẩn bị kỹ thuật san nền khu đất.........................................................39
5.3. Chuẩn bị kỹ thuật - Thoát nước mưa.....................................................41
5.4. Tổng hợp đường dây đường ống kỹ thuật:.............................................45
5.5. Quy hoạch cấp nước.................................................................................46
5.6. Quy hoạch cấp điện..................................................................................48
5.7. Quy hoạch thoát nước thải và VSMT.....................................................50
5.7. Thông tin liên lạc :....................................................................................53
Chương VI............................................................................................................54
Đánh giá môi trường chiến lược:........................................................................54
6.1. Nội dung báo cáo đánh giá tác động môi trường:..................................54
6.2. Dự báo tổng quan Tác động môi trường khi đô thị đi vào hoạt động.60
6.3. Các biện phát khống chế, bảo vệ giảm thiểu những tác động xấu ảnh

hưởng đến môi trường :..................................................................................62
6.4. Giải pháp quy hoạch không gian và cảnh quan đô thị :........................63
Thiết kế đô thị tổng thể:......................................................................................65
7.1. Các yếu tố tác động đến thiết kế đô thị và giải pháp kiến trúc:...........65
7.2. Quy định về kiến trúc công trình............................................................66
7.3. Các thiết chế quy hoạch quy định trong thiết kế đô thị........................68
7.4. Thiết chế về bảo vệ cảnh quan tự nhiên..................................................69
7.5. Quy định thiết kế KTCQ xung quanh tổ hợp công trình chức năng.. .70
phần VIII..............................................................................................................71
Kết luận và kiến nghị...........................................................................................71
8.1. Kết luận......................................................................................................71
8.2. Kiến nghị :.................................................................................................71
3


PHẦN I: MỞ ĐẦU
1.1. Lý do thiết kế và mục tiêu của đồ án
Khu kinh tế (KKT) Nghi Sơn nằm ở phía Nam tỉnh Thanh Hoá, cách thành
phố Thanh Hoá 50 km, có cảng nước sâu, có đường sắt Bắc Nam, đường bộ quốc
gia đi qua, có quỹ đất phát triển, đã được Thủ tướng Chính phủ thành lập và ban
hành Quy chế hoạt động tại Quyết định số 102/QĐ-TTg ngày 15/5/2006, tổng
diện tích: 18.611,8 ha, bao gồm khu phi thuế quan và khu thuế quan. Trong khu
thuế quan có các khu chức năng: khu đô thị trung tâm, các khu công nghiệp, khu
cảng và dịch vụ hậu cần cảng, khu du lịch dịch vụ và các khu dân cư.
4


Quy hoạch chung xây dựng KKT Nghi Sơn đến năm 2025 được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số: 1364/QĐ-TTg ngày 10/10/2007, là cơ sở
lập Quy hoạch chi tiết các khu chức năng, thu hút đầu tư, quản lí xây dựng theo

quy hoạch trên địa bàn KKT Nghi Sơn.
Khu dân cư Tùng Lâm thuộc địa phận KKT Nghi Sơn, được xác định là
một khu dân cư sinh thái mang đặc điểm và phong cách riêng nhằm thu hút và
đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân tại KKT Nghi Sơn và khu vực lân cận có
nhu cầu về nhà ở và việc làm tại KKT.
Khu vực nghiên cứu thuộc địa giới hành chính của hai xã Tùng Lâm - Tân
Tường, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hoá. Quy mô nghiên cứu Quy hoạch chi tiết
xây dựng khoảng 529,41 ha.
Vị trí giới hạn khu đất như sau:
- Phía Bắc giáp núi Thung Lim;
- Phía Nam giáp đường sắt Bắc Nam theo quy hoạch;
- Phía Đông giáp núi Khoa Trường;
- Phía Tây giáp dải cây xanh cách ly với đường cao tốc Bắc Nam theo quy
hoạch.
Đây là vị trí đã được xác định trong Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Khu
kinh tế Nghi Sơn đến năm 2025.

5


1.2 Cơ sở thiết kế quy hoạch
1.2.1. Cơ sở pháp lí:
- Luật Xây dựng số: 16/2003/QH11 ngày 26 /11/2003;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009
- Nghị định số 08/2005/ NĐ-CP ngày 24/1/2005 của Chính phủ về quy
hoạch xây dựng;
- Quyết định số 15/2008/QĐ-BXD ngày 17/11/2008 của Bộ xây dựng
Ban hành định mức chi phí quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 của Bộ xây dựng Ban
hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và đồ án

quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/4/2008 của Bộ Xây dựng về
hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 1364/QĐ-TTg ngày 10/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng KKT Nghi Sơn đến năm 2025;
- Thông báo số 84-TB/VPTU, ngày 24/02/2009 của Văn phòng tỉnh uỷ
Thanh Hoá thông báo ý kiến chỉ đạo của đồng chí Bí thư Tỉnh uỷ tại buổi làm
việc với lãnh đạo Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn;
- Quyết định số 652/QĐ-UBND ngày 04/03/2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh
Thanh Hoá về việc phê duyệt giao kế hoạch vốn đầu tư phát triển năm 2009 cho
các công trình, dự án thuộc Khu kinh tế Nghi Sơn;
- Thông báo số 23/TB-UBND ngày 09/03/2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh
Thanh Hoá thông báo kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh tại Hội nghị về công tác
giải phóng mặt bằng Khu kinh tế Nghi Sơn.
- Quyết định số 1939/QĐ - UBND ngày 25/6/2009 của Chủ tịch UBND
tỉnh Thanh Hoá về việc phê duyệt nhiệm vụ – dự toán Quy hoạch chi tiêt xây
dựng tỉ lệ 1/2000 khu dân cư Tùng Lâm (Khu đô thị số 5) – Khu Kinh tế Nghi
Sơn tỉnh Thanh Hoá.

6


1.2.2. Các nguồn tài liệu, số liệu:
- Quy hoạch tổng thể KT-XH tỉnh Thanh Hoá thời kỳ 2001-2010 (điều
chỉnh) đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2002/QĐTTg ngày 01/02/2002.
- Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nghi Sơn đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại quyết định số: 1364/QĐ-TTg ngày 10/10/2007.
- Nghị định số 27/2006/NĐ-CP ngày 31/10/2006 của Chính phủ về việc
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2006-2010) tỉnh Thanh Hoá.

- Bản đồ đo đạc tỷ lệ 1/10000, 1/5000 và 1/2000 các khu vực của Khu kinh
tế Nghi Sơn.
- Các Dự án liên quan đến khu vực nghiên cứu, các tài liệu và số liệu khảo
sát điều tra hiện trạng vùng.
1.2.3. Hệ thống quy trình quy phạm áp dụng:
-

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo Quyết định số 682/BXD

-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
-

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01:

2008/BXD
- Quy hoạch xây dựng đô thị, tiêu chuẩn thiết kế TCVN K449-87
- Tiêu chuẩn tính toán cấp nước 20 TCN 51-84
-

Tiêu chuẩn chất lượng nước ngầm TCVN 5944-1995

- Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy TCVN 2622-78
- Tiêu chuẩn thoát nước mạng lưới bên ngoài và công trình 20 -TCN 51-84
- Tiêu chuẩn thiết kế cấp điện TCVN 4449-87 ; TCVN 5681-1992
- Quy phạm thiết kế đường phố, đường quảng trường đô thị TCXD 104-1983
- Quy phạm đo vẽ địa hình theo tiêu chuẩn ngành 96 TCN 43-90.
Với hệ thống quy trình quy phạm nêu trên, việc tuân thủ theo quy trình
những nội dung chi tiết trong quá trình thực hiện đồ án quy hoạch chi tiết là yêu

7

cầu bắt buộc, trong đề cương này chỉ nêu lên những hạng mục công việc chung
theo tính chất, đặc điểm và yêu cầu của Đồ án.

8


PHẦN II
ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG:
2.1 Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên.
2.1.1. Vị trí giới hạn khu đất:
+ Phía Bắc giáp núi Thung Lim;
+ Phía Nam giáp đường sắt Bắc Nam theo quy hoạch;
+ Phía Đông giáp núi Khoa Trường;
+ Phía Tây giáp dải cây xanh cách ly với đường cao tốc Bắc Nam theo quy
hoạch.
QHCT xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu dân cư Tùng Lâm (khu đô thị số 5), có
quy mô nghiên cứu khoảng 529,41 ha nằm trên địa giới hành chính của 2 xã Tùng
Lâm và Tân Trường.
Trong đó:
+ Xã Tùng Lâm liên quan đến 7 thôn gồm : Trường Sơn I + II + III, Thế
Vinh, Lương Điền, Bình Lâm và Khoa Trường
+ Xã Tân Trường liên quan đến 5 thôn gồm : Thôn 3 + 5 + 6 + 10 + 12
2.1.2 Các đặc điểm về tự nhiên:
a- Địa hình địa mạo:
Khu vực nghiên cứu có địa hình tương đối phong phú: ruộng, ao, sông,
suối, đồi, núi. Hướng địa hình dốc dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, độ chênh
lệch tương đối lớn, cao độ tự nhiên dao động từ 1,35 -20,5 m (không kể đến cao
độ đỉnh núi và đáy sông).

- Cốt cao nhất + 112 ( núi Đồng Lèn )
- Cốt thấp nhất + 1.35 m ( đất ruộng giáp cầu Hóm )
- Cốt trung bình + 4.20 m ( phía Nam đưòng trung xã)
Địa hình, địa mạo khu đất được chia làm 2 dạng như sau:
+ Địa hình đồi núi (núi Thung Lim, núi Đồng Lèn) đây là vùng đất ven đồi,
có địa hình dốc thoải, hiện tại dân cư làng bản đang sinh sống gồm: thôn Lương
Điền thôn Thế Vinh chân núi đồng Lèn

9


+ Địa hình đồng bằng: Đây là vùng địa hình khá phức tạp, do hệ thống sông
Trầu, Sông Tuần Cung chia cắt. Khu vực này hiện có dân cư và một số cơ quan
đã được đầu tư xây dựng trên các khu đất cao, diện tích còn lại là đất trũng, đang
sản xuất nông nghiệp, cốt địa hình tương đối thấp, nhiều khu vực thường bị ngập
úng vào mùa mưa do vậy khi xây dựng phải tính đến yếu tố san lấp.
- Cốt cao nhất + 10 m ( phía Bắc đường trung tâm chân núi Thung Lim
- Cốt trung bình + 4.2 m ( Phía Nam trung tâm y tế xã )
- Cốt thấp nhất + 1.35m ( Phía Bắc cầu Hóm)
b - Khí hậu thủy văn:
Khí hậu:
Khu vực thiết kế thuộc khí hậu vùng đồng bằng Bắc Trung Bộ có chế độ
gió mùa nhiệt đới ẩm, chịu ảnh hưởng của gió Tây, khô nóng về mùa hè. Theo số
liệu của trạm khí tượng thuỷ văn Thanh Hoá khí hậu có đặc trưng cơ bản sau :
+ Nhiệt độ cao nhất TB : 27,1 c.
+ Nhiệt độ thấp nhất TB : 21,0 c
+ Nhiệt độ trung bình năm 23,6 c
+ Lượng mưa trung bình năm 1745mm , cao nhất là : 3000mm
+ Độ ẩm trung bình năm 85%
+ Tổng số giờ nắng trong năm : 1772 giờ

+ Số ngày mưa trung bình năm : 136 ngày
+ Gió : Hướng chủ đạo : Về mùa hè là hướng Đông Nam, về mùa đông là
gió Bắc - Đông Bắc , tốc độ gió trung bình là 1,5 m/s và mạnh nhất là 40 m/s .
+ Là vùng chịu nhiều ảnh hưởng của bão lớn , gây nhiều khó khăn cho sản
xuất và xây dựng .
- Thuỷ văn:
* Sông : Khu vực nghiên cứu quy hoạch có sông Trầu chảy về phía Đông
Bắc khu đất, đoạn qua khu vực khoảng 2.650 m, lòng sông nhỏ hẹp và sâu, rộng
20m đến 40m , cao độ đáy sông từ -0.3m đến -1.55m. Mùa mưa nước từ các triền
núi đổ về làm nước sông chảy xiết, qua điều tra khảo sát lưu vực thường bị ngập
có cao độ Hmax = 4.8mm ( cầu tạm thôn Thế Vinh ), chu kỳ lũ là 10 năm.
10


Sông Tuần Cung chảy về phía Đông Nam khu đất, đoạn qua khu vực
khoảng 2.100 m, lòng sông rộng hơn và sâu, rộng 25 m đến 60m , cao độ đáy
sông từ -0.35m đến -1.45m. Mùa mưa nước chảy xiết, qua điều tra khảo sát lưu
vực thường bị ngập có cao độ Hmax = 4.55m ( cầu sắt tạm thôn Khoa Trường).
Sông không có bờ. Mặt sông nối liền với mặt ruộng canh tác của dân cư . Mùa
mưa lũ nước sông Trầu và suối Dầu đổ về nước sông chả xiết, tràn mặt sông gây
ngập úng cho cả vùng, Khu vực quy hoạch sông đi qua ngập hơn 60 ha đồng
ruộng. Chu kỳ tràn lũ mặt sông là hàng năm.
* Suối: Trong khu vực có suối Dầu chảy qua dài khoảng 3000m. Chạy theo
hướng Bắc Nam và nhập vào sông Trầu và sông Tuần Cung chạy về phía Nam.
Đoạn qua khu vực có dòng chảy quanh co uốn khúc, Mặt suối rộng hẹp khác nhau
từ 20m đến 70m, khả năng thoát nước kém, do vậy hàng năm trong khu vực vào
mùa mưa gây ngập úng cho một số vùng.
* Ao hồ : Trong khu vực quy hoạch có hồ Đầm Sen thôn Bình Lâm, chân
núi Đồng Lèn, đây là công trình hồ thuỷ lợi qui mô hơn 4ha,chức năng của hồ
điều hoà tích giữ nước, phục vụ tưới tiêu đồng ruộng và nuôi cá. Mùa khô lòng hồ

chứa nước bị thu hẹp, do không chủ động được nguồn nước cấp.
Khu vực quy hoạch chịu ảnh hưởng của chế độ nhật triều từ các nguồn
nước chảy vào hệ thống sông Tuần Cung,
c - Địa chất thuỷ văn, địa chất công trình:
- Địa chất thuỷ văn:
- Chưa có tài liệu khảo sát thăm dò. Qua thực tế khảo sát hiện trạng ở các
giếng đào trong các khu dân cư có thể đánh giá sơ bộ sau :
- Vùng núi ( Thôn lương Điền, thôn Trường Sơn 3 ( núi Thung Lim); thôn
Thế Vinh quanh (núi Đồng Lèn) Nước ngầm thấp, mùa kiệt hầu hết giếng nước bị
cạn kiệt.
- Vùng đồng bằng, núi thấp: Giếng có độ sâu  10 m, mực nước ngầm H =
3  4,0 m tương đối ổn định. Trữ lượng phải được đánh giá qua thăm dò khảo sát
cụ thể.

11


Qua khảo sát thực tế phục vụ lập dự án, đầu tư xây dựng trường phổ thông
cơ sở cũng như các công trình dân sinh khác:
Nhận xét sơ bộ điều kiện địa chất công trình như sau: Nhìn chung địa chất
khu vực dự kiến xây dựng khá thuận lợi so với quy mô dự kiến đầu tư, không đòi
hỏi phải có những biện pháp xử lý nền móng phức tạp.
* Điều kiện thuỷ văn: khu vực nghiên cứu quy hoạch chịu ảnh hưởng trực
tiếp của suối Dầu, sông Trầu, và sông Tần Cung. Nước mặt vẫn tồn đọng dưới
dạng nước thuỷ lợi trong các ruộng lúa, kênh mương, ao hồ và sông suối.
Qua khảo sát thực địa, quan sát một số giếng nước UNISEF, giếng nước ăn
của dân cư và ao, hồ sông, suối trong khu vực cho thấy đặc điểm địa chất thuỷ
văn toàn bộ diện tích dự kiến quy hoạch xây dựng có mực nước ngầm xuất hiện
và tồn tại ở độ sâu 3.0m – 5.0 m. khu vực thấp trũng là 1.5m. Nước trong, không
màu, không mùi. Mực nước ngầm thay đổi, chịu ảnh hưởng trực tiếp của các yếu

tố khí tượng thuỷ văn như nước mưa, nước mặt, nước thuỷ lợi và nước sông suối,
nước thải khu vực...
- Địa chất công trình:
Chưa có tài liệu khảo sát thăm dò phục vụ lập quy hoạch chi tiết xây dựng.
Qua thực tế thị sát tại thực địa có thể nhận xét sau :
- Vùng ven suối Khe Dàu và hồ Sen thôn Bình Lâm nền đất sườn tích do
quá trình bào mòn, rửa trôi, do vậy cường độ chịu lực lớp mặt yếu lớp dưới theo
từng vỉa, thớ cứng chắc hơn.
- Vùng ven sông Trầu và sông Tuần Cung nền đất được bồi tích do quá trình
bào mòn, rửa trôi, do vậy cường độ chịu lực yếu.
- Vùng đồi ( núi Thung Lim, núi Đồng Lèn) có độ dốc lớn, nền đất liên kết
yếu, hiện tượng trôi trượt dễ xảy ra, nhất là sườn núi Thung Lim có lẫn vẹt mỏ cát
hạt trung hạt to bị sói mòn, dân khai thác tự do làm bề mặt địa hình thành vệt
thung nhỏ dễ bị trôi trượt, chứa nước trong mùa mưa lũ.
- Vùng đồng bằng ( đất nông nghiệp ) và các vùng đồi thấp ( bát úp ). Nền
đất ổn định, qua thực tế một số công trình đã xây dựng ( UBND, trung tâm y tế,

12


văn hoá xã và các công trình xây dựng dân cư....vv) nền đất trong khu vực ổn
định, lực kết dính tốt, khả năng cường độ chịu lực tốt.
Khi xây dựng cần thăm dò địa chất cụ thể để có biện pháp giải quyết, gia cố
phù hợp cho từng khu vực.
d - Cảnh quan thiên nhiên
Khu vực nghiên cứu có hệ thống đồi núi đa dạng, cảnh quan thiên nhiên
đẹp, phù hợp với khu ở có tính chất sinh thái, khi nghiên cứu cần chú ý gắn kết
các cảnh quan tự nhiên tạo hình ảnh đặc trưng cho đô thị .
2.2. Hiện trạng:
2.2.1. Hiện trạng dân cư và lao động.

HIỆN TRẠNG DÂN CƯ TRONG KHU VỰC NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH

STT

Tên thôn, xã

* Xã Tùng Lâm
01
02
03
04
05
06
07

Thôn Bình Lâm
Thôn Lương Điền
Thôn Trường Sơn
1
Thôn Trường Sơn
2
Thôn Trường Sơn
3
Thôn Khoa Trường
Thôn Thế Vinh

* Xã Tân Trường
01
Thôn 12
02

Thôn 10

Số hộ
(nhà )
740
65

Nhà
kiên cố

Số khẩu
(người )
3.500

Tỷ lệ XD
nhà kiên cố
7.43 %

316

6.15 %

116
112

13
01

530

11.21 %

477

0.98 %

127

04

570

3.15 %

94

09

415

9.57 %

45
181
84

00
24
11
09

02
66

304
888
266
142
24
3.766

0.00 %
13.26 %
13.11 %
11.39 %
40.00 %

79
05
824
58
45

06
00

174
304

4.06%
0

55
04

Cộng
* Xã Tùng Lâm (phần ngoài ranh giới quy hoạch)
01
02

Thôn Thế Vinh
Thôn Khoa Trường

Khu vực nghiên cứu quy hoạch có 824 hộ dân đang sinh sống (xã Tùng
Lâm 740 hộ, xã Tân Trường 84 hộ), dân số khoảng 3.800 người (Tùng Lâm
khoảng 3.500 người, Tân Trường 300 người). Phần dân cư xã Tùng Lâm còn lại

13


ngoài ranh giới nghiên cứu khoảng 478 người, với 103 hộ thuộc thôn Khoa
Trường (trên đường từ TT xã nối ra QL 1A) và phần còn lại thôn Thế Vinh.
Dân cư trong khu vực ngoài cán bộ UB xã, giáo viên...chủ yếu là sản xuất
nông nghiệp một số ít làm DV-TM buôn bán nhỏ tại nhà ven đường liên thôn,
liên xã
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất.
Diện tích
(ha)

Tỉ lệ
(%)

01

Khu đất quy hoạch
Đất cơ quan, công trình công cộng

530
3.67

100
0.69

02

Đất dân cư mật độ thấp

30.87

5.83

03

Đất dân cư mật độ trung bình

25.18

4.75

04

Đất trồng lúa

121.48

22.92

05

Đất trồng mầu

111.47

21.03

06

Đất trồng cây ăn quả

4.88

0.92

07
08

Đất nghĩa trang, nghĩa địa
Đất sông suối - hồ, ao

4.63
64.36

0.87
12.14

09

Đường cấp phối

3.80

0.73

10

Đường đất

5.69

1.08

11

Đât đồi núi trồng cây lâm nghiệp + đât khác

153.97

29.04

STT

Loại đất

Đất nông nghiệp chiếm gần 50% diện tích khu đất quy hoạch. Đây có thể
xem là lợi thế về quỹ đất xây dựng.
2.2.3. Hiện trạng kiến trúc:
TỔNG HỢP ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG TRONG KHU VỰC NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH

STT
01
02
03
04
05
06
07
08
14

Tên công trình
UBND Xã Tùng Lâm
Đài tưởng niệm liệt sỹ
Trạm y tế xã
Chợ
Bưu điện văn hoá xã
Trường THCS Tùng Lâm
Trường tiểu học Tùng Lâm
Trường mần non thôn Trường Sơn 1

Diện tích ( m2 )
5020.34

1033.30
1255.48
3268.36
773.57
5454.68
5494.74
1577.30


09
10
11
12
13

Trường mần non thôn Lương Điền
Nhà thờ đạo
Nhà văn hoá thôn 12
Sân bóng đá xã Tùng Lâm
Sân bóng đá thôn Thế Vinh

985.24
2500.08
721.49
6295.01
5883.45
36763.04

Tổng
2.2.4. Hiện trạng hệ thống hạ tầng xã hội

Các công trình hạ tầng xã hội trong khu vực nghiên cứu chủ yếu là công
trình cấp 4, đa số các công trình đã xuống cấp, khả năng khai thác là rất hạn chế,
gồm:
- Các công trình giáo dục:
+ Trường mầm non thôn Lương Điền xã Tùng Lâm, tổng diện tích khu đất
xây dựng: khoảng 1.000 m2.
+ Trường mầm non thôn Trường Sơn 1 xã Tùng Lâm, tổng diện tích khu đất xây
dựng: khoảng 1.600 m2.
+ Trường tiểu học + THCS xã Tùng Lâm, tổng diện tích khu đất xây dựng:
khoảng 10.000 m2.
- Cụm công trình dịch vụ xã Tùng Lâm tập trung (trạm y tế, bưu điện, chợ),
tổng diện tích khu đất xây dựng: khoảng 5000 m2.
- Công trình hành chính xã Tùng Lâm (UBND xã), tổng diện tích khu đất
xây dựng: khoảng 5000 m2.
- Công trình khác: đài tưởng niệm liệt sĩ xã Tùng Lâm, diện tích khu đất
xây dựng khoảng 1000 m2, nhà thờ thôn Lương Điền xã Tùng Lâm, diện tích khu
đất xây dựng khoảng 2500 m2.
2.2.5. Những nét đặc trưng về môi trường cảnh quan.
Khu vực nghiên cứu quy hoạch thuộc khu đô thị số 5, khu kinh tế Nghi Sơn
, là khu đất có cảnh quan thiên nhiên đẹp
- Trong khu vực có sông Trầu, sông Tuần Cung, có suối Dầu uốn lượn.
- Địa hình đồi núi đan xen gắn với thảm thực vật vùng đồng bằng xanh tốt
quanh năm. Núi sông ruộng đồng hoà quyện, tạo nên khu vực sơn thuỷ hữu tình.
2.2.6. Không gian kiến trúc, cảnh quan khu vực
15


- Điểm nhấn cho khu vực là tuyến đường Nghi Sơn – Bãi Trành đi qua Phía
Tây khu vực quy hoạch, phía Nam có tuyến đường sắt, gần quốc lộ 1A và cận kề
khu công nghiệp số 4 Nghi Sơn, tạo được cảnh quan hấp dẫn, đây là, đủ điều kiện

để xây dựng thành một khu đô thị sinh động hiện đại, đậm đà bản sắc dân tộc.
- Địa hình đa dạng với núi, đồi, gò chiếm gần 11% diện tích khu đất quy hoạch.
- Cây xanh: Chủ yếu là rừng trồng của dân (trồng theo các dự án của Ban quản lý
rừng phòng hộ huyện Tĩnh Gia), chủ yếu tập trung ở phía Đông Bắc khu đất
nghiên cứu, bắt đầu từ cao độ khoảng 7m trở lên (chiếm khoảng 6,3% diện tích
khu đất quy hoạch) và trên núi Đồng Lèn, núi Quy (chiếm khoảng 10,4% diện
tích khu đất quy hoạch).
- Cảnh quan nhân tạo: ngoài nhà thờ thôn Lương Điền góp phần tạo cảnh
quan khu vực, các công trình kiến trúc còn lại chủ yếu chỉ đáp ứng về nhu cầu sử
dụng, tính thẩm mĩ, tạo cảnh quan thấp.
Khu vực quy hoạch nằm trong hệ thống núi non sông suối mặt nước, tạo
nên khung cảnh thiên nhiên phong phú. Với những lợi thế về cảnh quan, Khu dân
cư Tùng Lâm hoàn toàn có đủ điều kiện để xây dựng thành Khu dân cư đô thị
hiện đại hài hoà với cảnh quan, môi trường tự nhiên
2.3 Hiện trạng kỹ thuật, hạ tầng
2.3.1. Hiện trạng giao thông
* Mạng lưới giao thông đường bộ:
+ Đường nhựa: Khu vực quy hoạch chưa có đường nhựa
Đường chính là đường cấp phối chạy theo hướng Đông –Tây nối với đường
Nghi Sơn- Bãi Trành qua UBND xã chiều dài L=3.2 km Rộng mặt B=5.5-10.5m.
(theo mặt cắt 1-1) Đoạn qua trung tâm xã tính cả hè, lề đường B = 10,5 m. Còn lại
là đường nối Bắc Nam liên hệ các thôn dài khoảng L=5.5km . Rộng B=3.55.0m(theo mặt cắt 2-2). Đường cấp phối là đường chính của khu vực nghiên cứu
quy hoạch nối các điểm dân cư tập trung lại với nhau tạo thành mạnh chính thông
suốt của khu vực phát triển.
Ngoài ra là các tuyến đường đất chính nối các điểm dân cư tập trung thônbản với nhau: như tuyến đường đất chạy xuyên suốt theo hướng Tây Bắc -Đông
16


Nam nối đường cấp phối chính trung tâm xã-trường mầm non thôn Trường Sơn 1
- thôn Thế Vinh với đường Nghi Sơn –Bãi Trành và các tuyến đường đất khác

trong thôn bản. dài khoảng L=8.3km mặt đường rộng B=2.5-5.0m(theo mặt cắt 33).tạo thành mạng lưới giao thông hoàn chỉnh nối thông các cụm dân cư chính
phụ với nhau.
Ngoài các tuyến đường đất , đường cấp phối, khu vực còn có 3 cầu nhỏ bắc
qua suối Dầu, sông Trầu, sông Tuần Cung kết nối các tuyến đường qua sông suối
với nhau, dân cư đi lại thuận lợi. Vì vậy trong quá trình quy hoạch mạng lưói giao
thông mới, cần chú ý tới hệ thống giao thông hiện có.
* Giao thông thuỷ: Khu vực quy hoạch có một phần đất sông Trầu, sông
Tuần Cung và suối Khe Dầu mực nước, lưu lượng nước sông nhỏ không thuận lợi
cho giao thông thuỷ đường sông suối chủ yếu là để thoát nước và môi trường cảnh
quan cho khu vực.
2.3.2. Hiện trạng nền khu đất xây dựng
Tổng diện tích khu đất nghiên cứu quy hoạch là 529,14 ha. Cao độ nền khu
đất thấp nhất là 1.53m (giáp cầu Hóm). Cao độ nền cao nhất là 102m (Núi Đồng
Lèn). Dốc theo hướng Bắc-Nam và Tây- Đông. Cao độ ngập úng phụ thuộc vào
sông Dầu và sông Tuần Cung. Theo điều tra năm 1973 và 2005 cao độ ngập lụt
lớn nhất là: 5.07 m cho vùng hạ lưu (giáp Cầu Hóm), 7.35m cho vùng thượng lưu
(trường mầm non thôn Lương Điền).
Tổng diện tích vùng ngập úng theo điều tra mực nước lũ cao nhất năm 1973
và 2005 là: 123.26ha
Trong đó:
- Vùng ngập úng dọc sông Tuần Cung là 58.0 ha.
- Vùng ngập úng dọc suối Khe Dầu là 14.3 ha
- Vùng ngập úng chân núi Đồng Lèn, núi Thung Lim, suối Khe Dầu là 51.0
ha
Đất xây dựng được đánh giá theo khảo sát , điều tra thực tế như sau:
- Đất dân cư và các công trình công cộng đã xây dựng chiếm diện tích 59.4ha
- Đất xây dựng thuận lợi chiếm diện tích 234.9ha
17

- Đất xây dựng ít thuận lợi chiếm diện tích 68.4ha
- Đất xây dựng không thuận lợi chiếm diện tích 167.3ha
Chỉ số chi tiết được đánh giá đất xây dựng và chia thành các khu như sau:
– Khu 1: Giới hạn bởi đường cấp phối chính Đông Tây trước UBND xã và triền
núi Thung Lim, thuộc thôn Lương Điền và Thôn Trường Sơn 3. Cao độ nền dân
cư xây dựng thấp nhất là 4.6m,cao nhất 10.5m. Độ dốc nền dân cư hiện trạng từ
0.5% - 5.5%. Rải rác có một số nhà ở trên sườn núi, cao độ nền tới 15m. Nền khu
đất còn lại chủ yêú là trồng mầu trồng cây lâm nghiệp. Cao độ mặt nền từ 4.0m
đến 15.5m, độ dốc mặt nền trung bình là 2% – 9%. Khu vực trồng lúa bám dọc
mặt đường độ dốc mặt nền thấp hơn khoảng 0.1%-0.2%. Diện tích còn lại trồng
cây lâm nghiệp dọc triền núi Thung Lim cao độ mặt nền là 10.5m- 35m, độ dốc
nền trung bình từ 7%- 12%.
Khu vực này điều tra thực tế không bị ngập lụt. Một vài năm lũ lớn nước tràn
qua đường một vài chỗ ở cao độ dưới 5.0m. Dọc theo suối Khe Dầu có các thung
cát dân tự khai thác làm mặt lồi lõm nham nhở , cần được thăm dò khảo sát đưa
vào quản lí xây dựng theo quy hoạch. Đây là khu đất có cao độ mặt nền tương đối
thích hợp cải tạo xây dựng, không bị ngập lụt, khối lượng đào đắp nền không lớn,
có độ dốc nền xây dựng và thoát nước tốt, cần được nghiên cứu khai thác đưa vào
sử dụng đạt hiệu quả cao nhất.
– Khu 2: Giới hạn bởi Nam đường cấp phối chính Đông Tây và triền núi Đồng
Lèn, suối dầu, thuộc thôn Bình Lâm. Cao độ nền dân cư xây dựng chủ yếu bám
theo mặt đường từ 5.5 m, cao nhất 8.5m. Độ dốc nền dân cư hiện trạng tương đối
bằng phẳng theo địa hình tự nhiên từ 0.5% - 2%. Rải rác có một số nhà ở riêng
biệt giữa đồng số lượng không nhiều. Nền khu đất còn lại chủ yêú là trồng lúa
trồng mầu và cây lâm nghiệp bên sườn núi Đồng Lèn. Khu vực trồng lúa bám dọc
mặt đường , bao quanh hồ Sen, chen lẫn một ít đồng mầu. Cao độ mặt nền từ
4.0m đến 10 m Độ dốc mặt nền thấp, bằng phẳng khoảng 0.1%-2%. Diện tích còn
lại trồng cây lâm nghiệp dọc triền núi Đồng Lèn cao độ mặt nền là 10.5m- 118m,
độ dốc nền trung bình từ 11%- 58%. Độ dốc sườn núi Đồng Lèn lớn khó có khả
năng xây dựng công trình.

18


Khu vực này có địa hình tương đối cao, bằng phẳng, chịu ảnh hưởng chính
của hồ Sen và suối Khe Dầu. Qua điều tra thực tế khu vực dân cư ở hiện trạng
không bị ngập lụt. Một vài năm lũ lớn nước tràn qua đường một vài chỗ ở cao độ
dưới 6.0m. Đây là khu đất có cao độ mặt nền tương đối thích hợp để xây dựng, ít
bị ngập lụt, khối lượng đào đắp nền không lớn, có độ dốc nền xây dựng và thoát
nước tốt, cần được nghiên cứu khai thác đưa vào sử dụng đạt hiệu quả cao nhất.
– Khu 3: Giới hạn bởi triền núi Đồng Lèn, suối Khe Dầu, sông Trầu thuộc thôn
Thế Vinh. Dân cư xây dựng rải rác từng cụm gần chân núi và sông Trầu. Cao độ
nền dân cư từ 4.5m, cao nhất 9.5m. Độ dốc nền dân cư hiện trạng tương đối bằng
phẳng theo đia hình tự nhiên từ 0.5% - 2%. Nền khu đất còn lại chủ yêú là trồng
lúa, trồng mầu và trông cây lâm nghiệp sườn núi Đồng Lèn. Khu vực trồng lúa
bám dọc theo sông Trầu chen lẫn một ít đồng mầu. Cao độ mặt nền từ 3.5m đến
7.5m. Độ dốc mặt nền thấp, bằng phẳng khoảng 0.1%-2%. Diện tích còn lại trồng
cây lâm nghiệp dọc triền núi Đồng Lèn cao độ mặt nền là 10.5m- 118m, độ dốc
nền trung bình từ 11%- 55%.
Khu vực này có địa hình tương đối cao, bằng phẳng, chịu ảnh hưởng chính
của sông Trầu. Qua điều tra thực tế khu vực dân cư ở hiên trạng không bị ngập lụt
từ cao 5.0 m trở lên. Một vài năm lũ lớn nước tràn qua đường cầu sắt tạm một vài
chỗ ở cao độ dưới 5.0m. Đây là khu đất có cao độ mặt nền tương đối thích hợp để
xây dựng, ít bị ngập lụt, khối lượng đào đắp nền không lớn, có độ dốc nền xây
dựng và thoát nước tốt, cần được nghiên cứu khai thác đưa vào sử dụng đạt hiệu
quả cao nhất.
– Khu 4: Khu đất còn lại. Được giới hạn bởi đường trung tâm qua UBND xã ,
suối Dầu, sông Trầu thuộc thôn Khoa Trường, thôn Trường Sơn 1, thôn trường
Sơn 2. Dân cư xây dựng tập trung dọc đường trung tâm. Còn lại ở rải rác từng
cụm theo sông Trầu và suối Khe Dầu. Cao độ nền dân cư từ 4.2m, cao nhất có
một số nhà ở tới 6.0m. Độ dốc nền dân cư hiện trạng tương đối bằng phẳng theo

đia hình tự nhiên từ 0.5% - 1.52%. Nền khu đất còn lại chủ yêú là trồng lúa, xen
lẫn một ít trồng mầu. Khu vực nghiên cứu quy hoạch có sông Tuần Cung chảy
qua thường gây ngập úng cho từng vùng. Khu đất trồng lúa bám dọc theo sông
19


Trầu , sông Tuần cung có chen lẫn một ít đất mầu. Cao độ mặt nền từ 1.6m đến
4.5m. Độ dốc mặt nền thấp, bằng phẳng khoảng 0.1%-1.5%.
Khu vực này có địa hình thấp trũng, bằng phẳng, chịu ảnh hưởng chính của
sông Trầu, sông Tuần Cung. Qua điều tra thực tế khu vực dân cư ở hiên trạng
không bị ngập lụt từ cao độ 4.00 m trở lên. Một vài năm lũ lớn nước tràn qua mặt
đường một vài chỗ ở cao độ dưới 4.0m. Đây là khu đất có cao độ mặt nền thấp,
thường bị ngập lụt, khối lượng đất tôn nền lớn trung bình khoảng 2 m, độ dốc nền
xây dựng và thoát nước không tốt, cần được nghiên cứu khai thác đưa vào sử
dụng hợp lý.
2.3.3. Hiện trạng cấp nước:
a - Nguồn nước: Sử dụng nguồn nước cho sinh hoạt và công nghiệp: Chủ
yếu là nguồn nước ngầm giếng khơi, giếng khoan, kết hợp dùng nước mặt hồ đầm
Sen sông suối. Mực nước ngầm: Qua giếng đào có độ sâu  10 m mực nước có
chiều sâu h = 1,0 – 1,5 m
b – Hiện tại sử dụng nước sinh hoạt theo các nguồn nước trên: Trong tương
lai dự kiến toàn khu vực sẽ lấy nước từ kênh dẫn nước từ hồ Yên Mỹ , để cung
cấp toàn bộ nước sinh hoạt và sản xuất cho toàn vùng đô thị Nghi Sơn.
2.3.4. Hiện trạng cấp điện
a - Nguồn điện chính lấy từ lộ 10 KV. Chạy qua khu vực :
Hệ thống mạng điện: Trong khu vực quy hoạch có 2 đường điện sau
- Đường điện quốc gia 10 kv dài 3km đi qua Xuyên suốt từ Đông sang Tây.
dọc theo bên đường chính khu vực gặp đường cao thế Nghi Sơn – Bãi Trành
- Đường điện 10 kv quốc gia dài L = 2km từ trạm hạ thế thôn Khoa Trường
theo hướng Đông Bắc – Tây Nam

- Đường điện 0,4 KV dài L = 9.4km theo đường xuyên lộ tới các thôn
Nhìn chung các tuyến điện 10 KV, 0,4 KV đều đi nổi và không được xây
dựng theo quy hoạch
c- Trạm biến thế:
Trong khu vực có 03 trạm biến thế được thống kê ở bảng CD – HT 01 Trạm
Biến Thế
20


TT
1
2
3

Trạm biến thế
Trạm thôn Khoa Trường 110kva -10/0.4KV
Trạm thôn Thế Vinh 110KVA – 10/0,4 KV
Trạm số3 thôn Bình Lâm 110KVA – 10/0.4KV

Đơn vị
Trạm
Trạm
Trạm

Số lượng
0,1
0,1
0,1

Tổng cộng suất các trạm có trên địa bàn là 330 KVA

Hiện trạng cấp điện trong khu vực chưa đảm bảo về tiêu chuẩn dùng điện
trạm biến áp thưòng quá tải. Trong giờ cao điểm cần được tính toán bố trí lại theo
quy hoạch bảo đảm ổn định và theo tiêu chuẩn quy định sử dụng hiện hành.
Hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh trong vùng và đô thị đã được thông
suốt
2.3.5. Hiện trạng thoát nước
Thoát nước hiện trạng cho toàn khu vực là tự chảy theo địa hình tự nhiên.
Toàn khu vực quy hoạch có một hệ thống mương hở B = 40 – 60 cm mới được
xây dựng dọc đường cấp phối chính của khu vực dài khoảng 1,5 km còn lại
mương rãnh đất nối với mương tưới tiêu nội đồng .
Cụ thể:
- Khu vực 1 thoát theo địa hình tự nhiên theo khe rảnh chảy vào suối Dầu và
cống đường đổ vào sông Trầu
- Khu vực 2 thoát theo địa hình tự nhiên chảy vào khu vực hồ Sen và đổ vào
suối Dầu.
- Khu vực 3 thoát theo địa hình tự nhiên chảy vào kênh mương nội đồng và
đổ vào sông Dầu
- Khu vực 4 thoát theo địa hình tự nhiên chảy vào kênh mương nội đồng và
đổ vào sông Tuần Cung. đây là khu vực trũng, thấp thường bị ngập úng khi có
mưa mưa to, sông chảy trong khu vực không có bờ . Vì vậy gây ngập úng thường
xuyên cho khu vực , không nên xây dựng đồng bộ ở khu vực này.
Do địa hình dốc triền núi để giảm dòng chảy của khe suối và giữ nước để
canh tác. Nên xây dựng các đập tràn để ngăn dòng chảy và tích lại nước cho từng
vùng cục bộ khu vực để tưới tiêu phục vụ thuỷ lợi.

21


Như vậy về mùa mưa khu vực quy hoạch có lượng nước mưa lớn từ triền núi
Thung Lim, núi Đồng Lèn đổ về khu vực ao hồ hiện trạng, đây là nơi chứa nước

chủ yếu xảy ra hiện tượng ngập úng cục bộ có thể ngập 1,0 – 1,5 m trong vài tiếng
đồng hồ.
Mùa khô lòng ao, hồ, khe, suối bị thu hẹp lại không còn khả năng phục vụ
sản xuất. Có nơi lòng suối thu nhỏ, nông như rãnh như vậy về lâu dài cần thiết
duy trì khôi phục nạo vét mở rộng ao hồ thành hồ cảnh quan đô thị đồng thời
đóng vai trò là hồ điều hoà nguồn nước cho khu vực quy hoạch.
2.3.6. Mô tả và đánh giá hiện trạng môi trường trong khu vực.
– Hiện tại trong khu vực chưa có hệ thống thoát nước thải chung. Nước thải
sinh hoạt từ công trình công cộng, trạm y tế trường học, công sở đa số chưa được
xử lý triệt để chủ yếu là thấm ngấm tại chỗ.
- Nước thải sinh hoạt trong các khu dân cư phần lớn chưa được xử lý qua các
bể tự hoại và thấm ngấm tại chỗ về mùa mưa một phần nước thải trên theo các
con suối mương rãnh hở theo các con suối Khe Dầu, khe nhỏ chảy qua cánh đồng
trũng chạy vào sông Trầu , sông Tùân Cung. Toàn khu vực chưa có hệ thống thoát
nước bẩn riêng. Nước mưa – nước thải sinh hoạt và công nghiệp chảy tự do chung
cùng hệ thống.
- Hệ thống mương thoát dọc đường khu trung tâm là phần thoát nước mưa
- Thu gom và xử lý rác thải. Rác thải trong khu vực chưa được thu gom và xử
lý chủ yếu chôn lấp tại chỗ.
- Nghĩa địa hiện có 3 khu nghĩa địa tập trung cho 3 thôn là thôn Bình Lâm,
thôn Khoa Trường, thôn Thế Vinh còn lại chôn rải rác trong vườn cây gia đình và
trong sườn núi
Do sự phát triển đô thị khu vực còn chậm ở mức độ thấp vì vậy môi trường
đã có sự ô nhiễm nhưng còn ở mức độ thấp. Trong một vài năm tới mức độ đo thị
hoá ngày càng cao do vậy yêu cầu phải cải tạo nâng cấp xây dựng mới toàn bộ
đáp ứng cho yêu cầu xây dựng đô thị hiện đại – bền vững.
2.4. Nhận xét đánh giá chung:
2.4.1. Thuận lợi và khó khăn
22

- Khó khăn: Khu vực nghiên cứu quy hoạch là 1 vùng kinh tế còn chậm phát
triển ngành nghề chính là sản xuất nông nghiệp, đất đai canh tác xấu, thuỷ lợi khó
khăn, năng suất sản lượng cây trồng thấp, đời sống dân cư trong vùng còn nhiều
khó khăn các cơ sở hạ tầng còn bé nhỏ đơn giản, dân cư ở phân tán, đất thổ canh
trong thổ cư quá lớn, địa hình, địa mạo phức tạp, trình độ dân trí còn thấp, đô thị
chưa được phát triển.
- Thuận lợi : khu đô thị số 5 bản chất là một trong những đô thị được phát
triển
- Quỹ đất cho đầu tư xây dựng mới thuận lợi ( đất nông nghiệp năng suất
thấp), nguồn lao động dồi dào. Các cơ sở kinh tế kỹ thuật, các điểm dân cư có qui
mô còn nhỏ bé thuận lợi cho việc tổ chức di dời, chuyển dịch, thực hiện theo
phương án quy hoạch lâu dài.
- Khu đô thị số 5 khai thác được các cơ sở hạ tầng kỹ thuật các công trình
công cộng hiện có còn ít đơn sơ, các công trình công cộng khác, trung tâm y tế
vùng, các khu dân cư ...vv đây là một trong những yếu tố quan trọng gắn với hệ
thống công trình đầu tư xây dựng mới tạo cho sự phát triển của đô thị trong tương
lai.
- Khu quy hoạch đô thị số 5, được xác định là khu đô thị mới. Hiện trạng các
công trình HTKT ( giao thông, cấp đIện, cấp thoát nước… ) còn rất thô sơ, đơn
giản không kể tuyến đường Nghi – Sơn –Bãi Trành , do vậy không thể đáp ứng
yêu cầu nâng cấp hoặc cải tạo để sử dụng cho khu đô thị mới này mà phải đầu tư
xây dựng mới toàn bộ, đáp ứng cho yêu cầu xây dựng đô thị hiện đại, đồng bộ./.
- Các yếu tố thuận lợi của đồ án:
- Khu vực được xác định trong quy hoạch chung khu kinh tế Nghi Sơn đã
được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt là khu đô thị số 5 với tính chất chức năng:
là khu đô thị sinh thái.
- Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa được đầu tư nhiều
thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng đồng bộ theo quy hoạch.
- Khu vực có mật độ dân cư thấp, cảnh quan thiên nhiên đa dạng thuận lợi

cho việc xây dựng khu dân cư có tính chất sinh thái.
23


- Hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật xung quanh khu vực đang được
triển khai đầu tư xây dựng đồng bộ.
- Các yếu tố không thuận lợi của đồ án:
- Khu vực tương đối biệt lập với trung tâm đô thị và các khu ở khác của khu
kinh tế Nghi Sơn: Khả năng kết nối, liên kết về hạ tầng đô thị kém
- Địa hình chia cắt mạnh bởi đồi núi và các nhánh sông uốn lượn của hệ
thống sông Tuần Cung kèm theo diện tích vùng thường xuyên ngập lụt lớn.
- Dân cư khu vực thưa nhưng phân bố rải rác và chủ yếu là dân cư nông nghiệp
khó khăn trong việc tổ chức lại môi trường ở (di dân, tái định cư, xen cư) và
chuyển đổi nghề nghiệp.
- Hiện trạng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật ở mức kém: kinh phí đầu tư nâng cấp
cải tạo và xây dựng mới rất lớn.
2.4.2. Những vấn đề cần giải quyết trong đồ án:
- Xác định mối quan hệ của khu đô thị Tùng Lâm với các khu chức năng
khác trong quy hoạch chung khu kinh tế Nghi Sơn.
- Xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, các chức năng sử dụng đất chính của
khu vực.
- Đề xuất khả năng khai thác quỹ đất và tổ chức phân khu chức năng sử dụng
đất.
- Quy hoạch từng bước xây dựng hệ thống hạ tầng đồng bộ, khắc phục sự
biệt lập của khu vực, sự chia cắt mạnh về mặt địa hình.
- Phương án quy hoạch sử dụng đất và lựa chọn cao độ san nền tiêu thuỷ
hợp lý tránh việc ngập úng cục bộ đồng thời với khối lượng san lấp mặt bằng xây
dựng chấp nhận được.
- Phương án cải tạo, xây dựng hạ tầng cần đi đôi với việc giải quyết việc di
dân, tái định cư tại chỗ và chuyển đổi nghề nghiệp cho dân cư nông nghiệp của

địa phương.
- Xác định các danh mục và hạng mục ưu tiên đầu tư giai đoạn đầu.

24


PHẦN III
CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN.
3.1. Quy mô dân số:
Theo quy hoạch chung khu vực dự kiến đến năm 2025 khoảng 18.000 người.
Dự báo dân cư khu vực quy hoạch trong tương lai gồm có các thành phần:
Dân cư hiện trạng chủ yếu là dân cư nông nghiệp: gồm 824 hộ khoảng 3800
nhân khẩu.
Dân tái định cư khi xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật lớn của khu
vực: đường sắt, bộ cao tốc quốc gia, Khu công nghiệp Nghi Sơn 3, 4, 5 và một
phần dân cư khu vực phía đông quốc lộ 1A có nhu cầu tái định cư với yêu cầu có
diện tích đất vườn. Tổng cộng dân số Tái định cư dự kiến khoảng 300 hộ tương
đương 1350 khẩu.
Cán bộ, công nhân lao động trong các khu công nghiệp liền kề (Khu công
nghiệp Nghi Sơn 3, 4, 5) có nhu cầu ở theo dạng chung cư và nhà liền kề: Khoảng
8 % lao động = 8% x 1000ha x 100 Lđ/ 1ha = 8000 người.
Cán bộ, chuyên gia đến làm việc tại Khu kinh tế Nghi Sơn có nhu cầu ở theo
dạng nhà vườn gần với khu Liên hiệp lọc hoá dầu và các khu công nghiệp chính
của Nghi Sơn: 5% lao động Ngành CN – Xây dựng và Dịch vụ – TM – Hành
chính: = 5% x 108.000 người = 5400 người
3.2. Chỉ tiêu xây dựng đô thị (theo quy hoạch chung được duyệt):
- Đất Đơn vị ở trung bình

: 120 – 125 m2/người ( 44 – 46 %);

- Đất trung tâm dịch vụ đô thị

: 8 m2/người ( 3%);

- Đất cây xanh trong khu đô thị : 55 – 58 m2/người ( 20 – 21%);
- Đất giao thông và đất khác

: 80 - 83 m2/người ( 29 -30 %);

* Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật đô thị.
- Tỉ lệ đất giao thông chính

: 15%/đất XD đô thị

- Mật độ đường giao thông chính : 5 Km/Km2
- Cấp nước sinh hoạt

25

: 120 – 150 l/người/ng.đ

- Cấp điện sinh hoạt

: 0,5 KW/người

- Thoát nước thải

: 90 -120 l/ng/ng.đ

- Rác thải

:1,2 Kg/ng/ng.đ