Nâng cao hiệu quả quản lý tiến độ của đơn vị thi công đối với công trình nhà cao tầng tại Thành phố Hồ Chí Minh

LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian thu thập tài liệu, nghiên cứu và thực hiện, đến nay tác giả
đã hoàn thành luận văn thạc sĩ với đề tài luận văn: “Nâng cao hiệu quả quản lý
tiến độ của đơn vị thi công đối với công trình nhà cao tầng tại Tp.HCM áp
dụng cho dự án The Orchard Parkview – Công ty TNHH Xây Dựng An
Phong”, chuyên ngành Quản lý xây dựng.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS Lê Trung Phong, TS Hoàng
Bắc An đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ để hoàn thành tốt nhiệm vụ của luận văn
đặt ra.
Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Thủy Lợi,
các Thầy, Cô phòng đào tạo đại học và sau đại học, phòng thư viện, Khoa Công
trình, bộ môn KTCT cơ sở 2 đại học Thủy Lợi đã tạo điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ
cho tác giả trong quá trình làm luận văn.
Cuối cùng, tác giả xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình,
bạn bè đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên, khích lệ trong suốt quá trình học tập và
hoàn thành luận văn.
Mặc dù luận văn đã hoàn thiện với tất cả sự cố gắng, nhiệt tình cũng như
năng lực của bản thân, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiết sót. Vì vậy, tác
giả rất mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo của quý thầy cô và đồng nghiệp, đó chính
là sự giúp đỡ quý báu mà tác giả mong muốn nhất để cố gắng hoàn thiện hơn trong
quá trình nghiên cứu và công tác sau này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tp Hồ Chí Minh, ngày 8 tháng 5 năm 2018
Tác giả

Trần Nguyễn Tú

1


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài luận văn này là sản phẩm nghiên cứu của riêng cá
nhân tôi. Các số liệu và kết quả trong luận văn là hoàn toàn đúng với thực tế và
chưa được ai công bố trong tất cả các công trình nào trước đây. Tất cả các trích dẫn
đã được ghi rõ nguồn gốc.
Tp Hồ Chí Minh, tháng 5 năm 2018
Tác giả luận văn

Trần Nguyễn Tú

2


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU......................................................................................................................... 1
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ TRONG CÔNG TRÌNH
XÂY DỰNG DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP ....................................................4

1.1 Thực trạng tiến độ thi công xây dựng công trình ở Việt Nam trong giai đoạn
2015-2018 ........................................................................................................4
1.2 Đặc thù về tiến độ thi công công trình xây dựng .............................................9

1.2.1. Khái niệm về kế hoạch quản lý tiến độ trong công trình xây dựng ........... 9
1.2.2. Vị trí và vai trò của quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình......................11
1.2.3. Nội dung công tác quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình .............12
1.3. Vai trò của nhà thầu thi công đến tiến độ thi công xây dựng ........................... 13
1.3.1. Phân loại đơn vị thi công xây dựng .........................................................13
1.3.2. Nội dung, đặc điểm của quản lý tiến độ của đơn vị thi công............................. 14
1.4. Nhà cao tầng và đặc điểm nhà cao tầng ................................................ 15
1.4.1. Sự ra đời và phát triển nhà cao tầng ........................................................15
1.4.2. Đặc điểm nhà cao tầng .............................................................................18

1.4.2.1 Về mặt kiến trúc ................................................................................18
1.4.2.2 Về mặt kết cấu...................................................................................19
1.5. Sự cần thiết tăng cường quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình.........22
Kết luận chương 1: .................................................................................................24
CHƯƠNG II. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ TRONG CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP ..................................... 25

2.1. Một số các cơ sở lập kế hoạch tiến độ xây dựng ..........................................25
2.1.1. Các nguyên tắc lâp kế hoạch tiến độ .......................................................25
2.1.2. Các tài liệu cơ bản để lập kế hoạch tiến độ .............................................27
2.2. Đặc điểm và quy trình thi công kết cấu nhà cao tầng ...................................27
2.2.1 Đặc điểm thi công kết cấu nhà cao tầng ..................................................27
2.2.2 Quy trình thi công phần kết cấu nhà cao tầng .........................................29
2.3. Một số phương pháp và công cụ quản lý tiến độ hiện nay ở Việt Nam và trên
thế giới....................................................................................................................37

2.3.1 Phương pháp sơ đồ ngang (Grant) ...........................................................37
2.3.2 Phương pháp sơ đồ xiên (dây chuyền) .....................................................38

3


2.3.2 Phương pháp sơ đồ mạng (AON,AOA) ...................................................39
2.4. Phương pháp quản lý tiến độ thi công ..........................................................43
2.4.1. Lập kế hoạch tiến độ thi công ................................................................. 43
2.4.2. Phương pháp lập kế hoạch tiến độ thi công ............................................ 46
2.4.3. Phương pháp kiểm tra tiến độ thi công ................................................... 48
2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình giám sát tiến độ thi công.....................51
2.5.1. Các yếu tố từ phía nhân lực .....................................................................51
2.5.2. Các yếu tố từ phía kỹ thuật – công nghệ - thiết kế ..................................52

2.5.3. Các yếu tố từ phía tài chính – thanh toán – giải ngân .............................53
2.5.4. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên...........................................................54
2.5.5. Do sự biến động của giá cả thị trường .....................................................55
2.5.6. Do sự biến động về nền kinh tế xã hội ....................................................55
2.5.7. Các văn bản pháp lí nhà nước ..................................................................56
2.6. Mô hình đề xuất nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giám sát
tiến độ thi công .......................................................................................................56

2.7. Phương pháp nghiên cứu, phân tích và khảo sát số liệu ...............................57
2.7.1 Tổng quan ................................................................................................57
2.7.2 Quy trình nghiên cứu ...............................................................................57
2.7.3 Xây dựng các nhóm nhân tố chính ảnh hưởng đến đề tài nghiên cứu .....58
2.7.4 Thiết kế và phân tích các chủ thể khảo sát...............................................59
2.7.4.1. Thiết kế các chủ thể khảo sát ............................................................59
2.7.4.2. Phân tích số liệu từng chủ thể khảo sát .............................................61
2.7.5 Kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha..................................................62
2.7.5.1. Cơ sở lý thuyết ..................................................................................62
2.7.5.2. Kiểm định độ tin cậy .........................................................................63
2.7.6 Phân tích nhân tố khám phá EFA.............................................................66
2.7.6.1. Cơ sở lý thuyết ..................................................................................66
2.7.6.2. Phân tích các nhân tố ........................................................................68
2.7.7 Phân tích tương quan Pearson’s ...............................................................71
2.7.7.1. Cơ sở lý thuyết ..................................................................................71
2.7.7.2. Phân tích tương quan Pearson’s bằng SPSS 22 ................................72
2.7.8 Phân tích hồi quy tuyến tính bội ..............................................................73

4


2.7.8.1. Cơ sở lý thuyết ..................................................................................73

2.7.8.2. Phân tích hồi quy bằng SPSS 22 .......................................................75
Kết luận chương 2: ................................................................................................ 79
CHƯƠNG III. THỰC TRẠNG TIẾN ĐỘ TRONG XÂY DỰNG HIỆN NAY
VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ HỢP LÝ CHO CÔNG
TRÌNH NHÀ CAO TẦNG ‘THE ORCHARD PARKVIEW’. .......................... 80

3.1. Công tác quản lý tiến độ thi công phần kết cấu công trình chung cư tại công
ty TNHH xây dựng An Phong .............................................................................. 80

3.1.1.
3.1.2.
3.1.3.
3.1.4.

Giới thiệu sơ lược về công ty TNHH xây dựng An Phong .....................80
Sơ đồ tổ chức công ty An Phong ............................................................81
Lĩnh vực kinh doanh ................................................................................83
Công tác quản lý tiến độ thi công phần kết cấu công trình nhà cao tầng
công ty TNHH xây dựng An Phong ........................................................83

3.1.4.1. Những mặt đạt được ................................................................. 83
3.1.4.2. Những mặt chưa đạt được .................................................................84
3.2. Giới thiệu công trình nhà cao tầng Orchard Parkview .................................. 84
3.2.1. Địa điểm xây dựng và quy mô .................................................................84
3.2.2. Các đơn vị tham gia .................................................................................85
3.2.3. Phạm vi công việc của nhà thầu thi công ................................................85
3.2.4. Đặc điểm của công trình ..........................................................................85
3.3. Thực trạng công tác quản lý tiến độ công trình chung cư The Orchard
Parkview ................................................................................................................ 85

3.4. Kế hoạch quản lý tiến độ thi công phần kết cấu công trình chung cư The
Orchard Parkview.................................................................................................. 85

3.4.1.Công tác giám sát và kiểm soát tiến độ thi công kết cấu công trình chung
cư The Orchard Parkview ......................................................................................87

3.4.1.1. Quy định báo cáo ở dự án .................................................................87
3.4.1.2. Đánh giá tình hình báo cáo giám sát tiến độ .....................................88
3.4.1.3. Kiểm soát các thay đổi trong kế hoạch tiến độ .................................89
3.4.1.4. Theo dõi thời gian,hiệu quả làm việc của công trình xây dựng ........89
3.4.1.5. Linh hoạt xử lý những vấn đề phát sinh trong suốt quá trình xây
dựng công trình ......................................................................................................89

3.5. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thi công công trình chung cư The

5


Orchard Parkview.................................................................................................. 90

3.5.1. Các yếu tố ảnh hưởng từ nhân sự thi công .............................................. 90
3.5.1.1. Ảnh hưởng từ nhà thầu chính An Phong .......................................... 90
3.5.1.2. Ảnh hưởng từ nhà thầu phụ.............................................................. 91
3.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng từ việc thay đổi thiết kế và hiện trạng thực tế thi
công ..........................................................................................................92

3.5.3. Các yếu tố ảnh hưởng từ máy móc thiết bị, vật tư ...................................92
3.5.4. Các yếu tố ảnh hưởng từ thanh toán, giải ngân .......................................92
3.6. Một số kiến nghị nhằm phục vụ cho công tác quản lý tiến độ dự án chung cư
The Orchard Parkview .......................................................................................... 93

3.6.1. Kiến nghị về nhân sự ..............................................................................93
3.6.1.1. Yêu cầu cho các vị trí quản lý ...........................................................94
3.6.1.2. Yêu cầu chung cho các vị trí còn lại ..................................................95
3.6.2. Kiến nghị về biện pháp thi công ..............................................................95
3.6.3. Kiến nghị về quản lý vật tư và thiết bị thi công.......................................96
3.6.3.1. Quản lý thiết bị thi công ...................................................................96
3.6.3.2. Quản lý vật tư....................................................................................97
3.6.4. Kiến nghị về thay đổi thiết kế các điếu kiện thi công thực tế khác với
thiết kế......................................................................................................98

3.6.5. Kiến nghị về vấn đề tài chính ..................................................................99
3.6.6. Kiến nghị về an toàn lao động trên công trường ...................................100
3.6.7. Kiến nghị về áp dụng B.I.M trong quản lý tiến độ ................................101
3.6.7.1. Giới thiệu chung về B.I.M (Bulding Information Modelling)........101
3.6.7.2. Ưu điểm khi sử dụng B.I.M ............................................................102
3.6.7.3. Nhược điểm khi sử dụng B.I.M ......................................................102
Kết luận chương 3: ...................................................................................................104
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................105
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................108

6


DANH MỤC SƠ ĐỒ, LƯU ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 1.1: Khu dân cư Trương Đình Hội 2 (Thời điểm 2017) ................................. 5
Hình 1.2: Khu dân cư Trương Đình Hội 3 (Thời điểm 2017) ................................. 6
Hình 1.3: Dự án Sài Gòn One Tower (Thời điểm 2017) ......................................... 6
Hình 1.4: Dự án 384 Lilama SHB Tower (Thời điểm 2017) ................................... 7

Hình 1.5: Chung cư Vạn Hưng Phát (Thời điểm 2017) ........................................... 7
Hình 1.6: Chung cư 131 Thái Hà (Thời điểm 2017)................................................ 8
Hình 1.7: Chung cư Phú Thượng (Thời điểm 2017) ................................................ 8
Hình 1.8: Chung cư 83 Ngọc Hồi (Thời điểm 2017) ............................................... 9
Hình 1.9: Sơ đồ quan hệ giữa các bên trong dự án xây dựng .................................. 11
Hình 1.10: Tải trọng và sơ đồ chịu lực của tòa nhà ................................................. 20
Hình 1.11: Chuyển vị ngang của tòa nhà ................................................................. 20
Hình 1.12: Độ dẻo của kết cấu ................................................................................. 21
Hình 2.1: Lưu đồ thi công tầng hầm và móng công trình theo phương pháp Bottom
Up ............................................................................................................................. 32
Hình 2.2: Lưu đồ thi công tầng hầm và móng công trình theo phương pháp Top
Down (Áp dụng cho công trình có 3 tầng hầm) ....................................................... 35
Hình 2.3: Lưu đồ thi công phần thân công trình ...................................................... 36
Hình 2.4: Lập tiến độ thi công bằng sơ đồ ngang .................................................... 38
Hình 2.5: Lập tiến độ và quản lý tiến độ công trình ................................................ 38
Hình 2.6: Lập và quản lý tiến độ bằng sơ đồ xiên (4 dây chuyền công tác) ............ 39
Hình 2.7: Sơ đồ mạng của dự án theo phương pháp AOA ...................................... 40
Hình 2.8: Sơ đồ và các bước lập tiến đô .................................................................. 44
Hình 2.9: Phân cấp theo phương pháp WBS ........................................................... 46
Hình 2.10: Sơ đồ đường thẳng ................................................................................. 47
Hình 2.11: Kiểm tra tiến độ bằng đường tích phân.................................................. 49
Hình 2.12: Kiểm tra tiến độ bằng đường phần trăm ................................................ 50
Hình 2.13: Biểu đồ nhật ký công việc ...................................................................... 51
Hình 2.14: Mô hình nghiên cứu ............................................................................... 56
Hình 2.15: Các loại biểu đồ liên hệ tuyến tính......................................................... 72
Hình 2.16: Biểu đồ P-P plot của hồi quy phần dư chuẩn hóa .................................. 77
7


DANH MỤC SƠ ĐỒ, LƯU ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 2.17: Biểu đồ tầng số của phần dư chuẩn hóa ................................................. 78
Hình 3.1: Sơ đồ tổ chức công ty TNHH xây dựng An Phong ................................. 82
Hình 3.2: Lĩnh vực kinh doanh công ty TNHH xây dựng An Phong ...................... 83
Hình 3.3: Sơ đồ tổ chức ban chỉ huy công trình ...................................................... 91

8


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Thống kê một số công trình có tầng hầm trên địa bàn quận Bình Thạnh
Tp.Hồ Chí Minh ........................................................................................................30
Bảng 2.2: Đặc điểm chủ thể khảo sát ........................................................................60
Bảng 2.3: Đặc điểm các nhân tố nguồn lực ..............................................................63
Bảng 2.4: Đặc điểm các nhân tố nguồn lực (hiệu chỉnh) ..........................................64
Bảng 2.5: Đặc điểm các nhân tố bên ngoài ...............................................................64
Bảng 2.6: Đặc điểm các nhân tố bên ngoài (hiệu chỉnh) ..........................................65
Bảng 2.7: Đặc điểm các nhân tố thuộc về quản lý ....................................................65
Bảng 2.8: Đặc điểm các nhân tố thuộc về kỹ thuật – chất lượng ..............................66
Bảng 2.9: Giá trị Factor loading tương ứng với mẫu khảo sát ..................................68
Bảng 2.10: Kết quả EFA trích xuất từ SPSS 22........................................................69
Bảng 2.11: Các nhân tố định nghĩa ...........................................................................70
Bảng 2.12: Kết quả kiểm định Pearson’s mối tương quan giữa biến phụ thuộc và các
biến độc lập ...............................................................................................................73
Bảng 2.13: Kết quả kiểm định chung ........................................................................75
Bảng 2.14: Kết quả kiểm định F ...............................................................................75
Bảng 2.15: Kết quả kiểm định hồi quy .....................................................................76
Bảng 3.1: Quy định báo cáo ......................................................................................88

9


DANH MỤC VIẾT TẮT

1

AOA

Hoạt động trên mũi tên;

2

AON

Hoạt động trên nút.

3

ATLĐ

An toàn lao động;

4

CĐT

Chủ đầu tư;

5

KS

Kỹ sư;

6

KSXD

Kỹ sư xây dựng;

7

KTS

Kiến trúc sư;

8

TVTK&XD

Tư vấn Thiết kế và Xây dựng;

9

TVGS

Tư vấn giám sát;

10

XDDD

Xây dựng dân dụng;

11
12
13
14

QS
XD
TNHH
WBS

Kỹ sư khối lượng;
Xây dựng;
Trách nhiệm hữu hạn;
Bảng công việc

10


MỞ ĐẦU
I. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Để đánh giá một dự án thành công hay không đó chính là hiệu quả kinh tế mà dự án
đó mang lại, chất lượng dự án, tiến độ thực hiện dự án,…Đa phần, các công trình
xây dựng ở Việt Nam đều chậm tiến độ bàn giao và điều này ảnh hưởng không hề
nhỏ đến lợi ích các bên liên quan. Để một dự án được bàn giao đúng tiến độ thì
công tác Quản lý tiến độ thi công công trình phải được tổ chức một cách chặt chẽ,

khoa học.
Trong tiến độ thi công, yếu tố quan trọng và bắt buộc đó là khoảng thời gian thực
thiện, sự tăng hay giảm thời gian của tiến độ phụ thuộc vào việc huy động thiết bị,
nhân lực, vật liệu…v...v... của nhà thầu. Ngoài ra yếu tố cạnh tranh cũng là đặc
trưng rất quan trọng của cơ chế thị trường. Các tập đoàn và các công ty xây dựng
cạnh tranh không chỉ trong nước mà còn cạnh tranh với cả nước ngoài trong việc
đảm bảo tiến độ thi công xây dựng công trình nhất là trong điều kiện phát triển hiện
nay của nước ta, đặc biệt là việc hội nhập với các nước trong khu vực và thế giới.
Nắm bắt xu thế thị trường xây dựng trong nước và thế giới công ty trách nhiệm hữu
hạn xây dựng An Phong đã đặt công tác quản lý tiến độ là một trong những mục tiêu
hàng đầu nhằm nâng cao thương hiệu và cạnh tranh trên thị trường xây dựng. Thời
gian qua công ty An Phong đã đạt được những kết quả nhất định, nhưng bên cạnh đó
vẫn còn mặt tồn tại, yếu kém, phương pháp tổ chức quản lý tiến độ thi công vẫn chưa
thực sự hiệu quả.
Với định hướng hoạt động đến năm 2020 và nhận thức được tầm quan trọng của
công tác tổ chức quản lí giám sát thi công, tôi đã chọn đề tài “Nâng cao hiệu quả
quản lý tiến độ của đơn vị thi công đối với công trình nhà cao tầng tại tp.HCM
áp dụng cho dự án The Orchard Parkview – Công ty TNHH Xây Dựng An
Phong” để làm đề tài nghiên cứu.

1


II. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đưa ra các phương pháp để giúp cho công ty nâng cao hiệu quả quản lý tiến độ
trong xây dựng.

- Hệ thống hóa các cơ sở lý luận về quản lý tiến độ thi công xây dựng nhà cao
tầng.

III. HƯỚNG TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
a) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ứng dụng
- Đối tượng nghiên cứu: Tiến độ phần kết cấu trong công trình xây dựng nhà cao
tầng.

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu vào công tác quản lý tiến độ
khi thực hiện thi công công trình nhà cao tầng.

b) Phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
1. Phương pháp nghiên cứu
- Thực hiện phương pháp nghiên cứu định tính với lý thuyết, thực tế và xin ý
kiến các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý xây dựng được sử dụng làm cơ sở
cho nghiên cứu định tính. Phương pháp này sử dụng nhằm để hiệu chỉnh , xây
dựng bảng phỏng vấn phù hợp với điều kiện của công trình. Từ cơ sở lý thuyết,
tác giả xây dựng bảng câu hỏi sơ bộ để đưa vào nghiên cứu định lượng.

- Sử dụng các thông tin tổng hợp từ dự án The Orchard Parkview giai đoạn kết
cấu để trình bài kế hoạch tiến độ phù hợp với điều kiện hiện tại của dự án.

2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Những kết quả nghiên cứu của đề tài đã hệ thống
đầy đủ những vấn đề lý luận có cơ sở khoa học và biện chứng về công tác quản
lý tiến độ thi công xây dựng. Những nghiên cứu này ở một mức độ nhất định
sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ xây dựng công trình.

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Đề tài được thực hiện nhằm kiểm soát và đáp ứng
đúng tiến độ thi công phần kết cấu công trình nhà cao tầng The Orchard
Parkview, là tài liệu tham khảo hữu ích cho công ty trách nhiệm hữu hạn An
Phong và các công ty xây dựng nói chung.

IV. KẾT QUẢ DỰ KIẾN ĐẠT ĐƯỢC
- Khái quát, tổng quan về quản lý tiến độ thi công trong các công trình xây dựng
2


đặc biệt nêu rõ những yếu tố ảnh hưởng đến quá trình giám sát tiến độ của đơn
vị thi công.

- Đề xuất các giải pháp hiệu quả áp dụng trong công tác quản lý tiến độ đối với
đơn thi công.

- Chỉ ra những kết quả đạt được và những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lí
tiến độ xây dựng tại Công ty TNHH Xây Dựng An Phong.

3


CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ TRONG CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP

1.1. Thực trạng tiến độ thi công xây dựng công trình ở Việt Nam trong giai
đoạn 2015-2018
Việt Nam đang trong tiến trình phát triển thành một nước công nghiệp hiện
đại vào năm 2020. Tuy chịu ảnh hưởng tác động chung của suy thoái kinh tế thế
giới nhưng tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2015 tăng 6.5% cao nhất
trong 5 năm, trong đó nguồn thu từ các hoạt động kinh tế đô thị, đặc biệt các
thành phố lớn, các đô thị gắn với phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ,
du lịch chiếm tỷ lệ khá cao trong cơ cấu GDP cả nước, khẳng định vai trò của
hệ thống đô thị động lực chủ đạo của Việt Nam. Tỷ lệ % GRDP của 05 thành
phố trực thuộc Trung ương/tổng DRDP cả nước, chiếm trên 50% GDP của cả

nước (trong khi dân số đô thị chiếm trên 1/3 dân số cả nước). Tổng thu ngân
sách khu vực đô thị chiếm trên 70% tổng thu ngân sách toàn quốc. Việc phát
triện đô thị hóa tăng mạnh kèm theo sự phát triển ồ ạt các dự án chung cư cao
tầng, nhà ở xã hội, trung tâm thương mại…được nhà nước khuyến khích đầu tư
xây dựng. Trong những năm 2010-2015 thị trường BĐS đã khởi sắc và phát
triển theo hướng bền vững với dấu ấn đó là việc Bộ Xây dựng đã trình và được
Quốc hội thông qua 3 dự án Luật là Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (thay thế
cho Luật Xây dựng số 13/2003/QH11 và có hiệu lực từ 1-1-2015); Luật Nhà ở
số 65/2014/QH13 (thay thế cho Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 và có hiệu lực từ
1-7-2015); Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 (thay thế cho Luật
Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 và có hiệu lực từ 1-7-2015). Thống
kê của CBRE cho thấy trong Quý I/2013 tại thành phố Hồ Chí Minh, Thì có tới
3 dự án được đưa vào hoạt động làm tăng diện tích sản cho thuê như: dự án khối
văn phòng Pico Saigon Plaza, Empress Tower và Predident Place và một số các
dự án gia nhập nguồn cung tương lai cho phân khúc này như: Saigon Airport
Plaza – Hạng B (Q. Tân Bình), Times Square – Hạng A (Q.1), Lim Tower –
Hạng A (Q.1), Le Meridien – Hạng A (Q.1).
Từ năm 2015- đến nay tình hình thực hiện hoàn thành các dự án đầu tư xây
dựng bước sang giai đoạn khó khăn sau khi thực hiện khởi công các dự án, đặc
4


biệt là tình trạng thi công trì trệ, tiến độ hoàn thành các công trình thuộc dự án
liên tục bị kéo dài, thậm chí ngừng thi công. Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừ Báo cáo
tổng hợp công tác giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư năm 2016. Tổng hợp từ
báo cáo của 94 cơ quan trên Hệ thống thông tin theo dõi, giám sát đầu tư công,
trong năm 2016, có 1.448 dự án chậm tiến độ, chiếm 3,21% số dự án thực hiện
đầu tư trong kỳ. Việc chậm tiến độ trong dự án xây dựng ở Việt Nam có nhiều
nguyên nhân trong đó chủ yếu là công tác giải phóng mặt bằng (chiếm 80%) và
một nguyên nhân nữa là do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính

Một số các dự án chậm tiến độ ở TP HCM :

 Dự án Khu tái định cư Trương Đình Hội 2 và Khu dân cư Trương Đình Hội
3, Phường 16, Quận 8:
Tại Khu dân cư Trương Đình Hội 2: tiến độ thực hiện dự án chậm đã hết hạn
vào tháng 10/2016; chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chưa có
Giấy phép xây dựng với lý do các ngành chức năng cho rằng Công ty chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hình 1.1 Khu dân cư Trương Đình Hội 2 (thời điểm 2017)-Nguồn
baocungcau.net
Tại dự án Khu dân cư Trương Đình Hội 3: Tiến độ thực hiện dự án chậm so với
5


quy định là 46 tháng; không có Biên bản bàn giao đất tại thực địa. Hiện tại đã bị
phân lô bán nền thương mại

Hình 1.2 Khu dân cư Trương Đình Hội 3 (thời điểm 2017)-Nguồn
Thanhnien.vn

 Dự án Saigon One Tower ở số 7-9 Tôn Đức Thắng, Quận 1 dự kiến hoàn
thành 2011 nhưng đến nay còn dang dở.

Hình 1.3 Dự án Saigon One Tower (thời điểm 2017)-Nguồn ndh.vn

6


 Dự án 584 Lilama SHB Town (quận Tân Phú)

Hình 1.4 Dự án 584 Lilama SHB Town (thời điểm 2017)-Nguồn baomoi.com

 Chung cư Vạn Hưng Phát 339 đường Bông Sao, phường 5, quận 8

Hình 1.5 Chung cư Vạn Hưng Phát (thời điểm 2017)-Nguồn cafeland.vn

7


Một số các dự án chậm tiến độ ở TP Hà Nội :

 Chung cư 131 Thái Hà, quận Đống Đa

Hình 1.6 Chung cư 131 Thái Hà (thời điểm 2017)-Nguồn cafef.vn

 Chung cư Phú Thượng (Housing group – Inco), quận Tây Hồ

Hình 1.7: Chung cư Phú Thượng (Housing group – Inco) (thời điểm 2017)Nguồn infonet.vn

8


 Chung cư 83 Ngọc Hồi, quận Hoàng Mai

Hình 1.8 Chung cư 83 Ngọc Hồi (thời điểm 2017)-Nguồn dantri.com.vn

1.2. Đặc thù về tiến độ thi công công trình xây dựng
1.2.1. Khái niệm về kế hoạch quản lý tiến độ trong công trình xây dựng [8]
Tiến độ thi công xây dựng công trình là cụ thể hóa toàn bộ các hạng mục

công việc của dự án đầu tư xây dựng công trình trong giai đoạn triển khai
thực hiện dự án. Tiến độ do tư vấn thiết kế xây dựng trong giai đoạn thiết kế
kỹ thuật trên cơ sở thời hạn xây dựng công trình do chủ đầu tư lựa chọn.
Để thực hiện thành công việc xây dựng công trình của dự án cần phải có một
mô hình khoa học tổ chức và quản lý các hoạt động sản xuất xây dựng. Mô hình
đó chính là kế hoạch tiến độ xây dựng công trình. Kế hoạch tiến độ xây dựng
công trình là kế hoạch thực hiện các hoạt động xây dựng bằng những công nghệ
xây dựng, kỹ thuật xây dựng và biện pháp tổ chức thích hợp nhằm hoàn thành
công trình xây dựng đảm bảo chất lượng kỹ thuật trong mức hạn phí và thời hạn
đã đề ra, bảo đảm an toàn lao động và vệ sinh môi trường. Kế hoạch tiến độ
thường được lập sau khi đã xác định được phương pháp tổ chức sản xuất xây
dựng và đã thiết kế dây chuyền thi công xây dựng .
9


Quản lý tiến độ thi công xây dựng là một trong những mục tiêu rất quan
trọng trong việc quản lý các dự án xây dựng công trình. Giám sát tiến độ thi
công được thực hiện bởi chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và nhà thầu xây lắp với các
mục đích khác nhau.

10


Hình 1.9 Sơ đồ quan hệ giữa các bên trong dự án xây dựng.
Trong đó:
A: Chủ đầu tư (Ban quản lý);

1. Quan hệ hợp đồng;

B: Nhà thầu xây lắp;

2. Quan hệ quản lý một phần hợp
đồng;

C: Tư vấn thiết kế;

3. Giám sát tác giả;

D: Tư vấn giám sát;

Giám sát chủ đầu tư tự thực hiện (lập ban quản lý dự án) hoặc thuê tư vấn
giám sát đều nhằm bảo đảm công trình hoàn thành đúng thời hạn như đã ghi
trong hợp đồng xây dựng. Còn giám sát của tư vấn thiết kế nhằm đảm bảo công
trình được xây dựng theo đúng bản vẽ thiết kế và đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ
thuật. Giám sát của nhà thầu xây lắp hay còn gọi là tự giám sát chỉ nhằm hoàn
thành các công đoạn thi công như trong bản vẽ thi công yêu cầu trên cơ sở các
biện pháp thi công do nhà thầu lập ra cho nội bộ thực hiện, các biện pháp này là
chi tiết hóa bản vẽ thi công của thiết kế.

1.2.2. Vị trí và vai trò của quản lý tiến độ thi công xây dựng công
trình
Quản lý tiến độ có vị trí quan trọng trong nội dung quản lý dự án xây dựng
là tiến độ, chất lượng và giá thành. Sự thành công của dự án được chú ý nhất
vẫn là việc đáp ứng đúng tiến độ, sự thành công này kéo theo rất nhiều các lợi

11


ích kinh tế khác cả trực tiếp lẫn gián tiếp. Lợi ích kinh tế trực tiếp chính là việc
giảm các chi phí đầu tư phát sinh, lợi ích kinh tế gián tiếp chính là việc sớm đưa

dự án vào vận hành khai thác sẽ mang lại những nguồn thu hồi vốn cho dự án và
các sự phát triển mang tính đồng bộ khác thúc đẩy giao thương và tăng trưởng
kinh tế cả vi mô lẫn vĩ mô. Do vậy, việc quản lý tiến độ cần phải được đặc biệt
chú ý đối với các chủ thể tham gia thực hiện dự án xây dựng công trình nhất là
đối với các dự án xây dựng công trình giao thông.
Quản lý tiến độ có vai trò rất quan trọng, nó giúp các nhà thầu kiểm soát rất
tốt về các mốc thời gian cần phải thực hiện và cần kết thúc của các hạng mục đã
được ký kết trong hợp đồng thi công của các nhà thầu với chủ đầu tư. Ngoài ra
nó cũng giúp đơn vị tư vấn giám sát theo dõi chặt chẽ và chi tiết sự thực hiện
của các nhà thầu theo bản tiến độ đã lập và được phê duyệt. Ngoài việc quản lý
về mặt thời gian thì quản lý tiến độ còn có vai trò:

- Là cơ sở để xác định, điều chỉnh và lập kế hoạch cho các nguồn tài
nguyên.

- Lập kế hoạch cho dòng tiền mặt.
- Trường hợp có tranh chấp về thời gian, khối lượng các thông tin cập nhật
tiến độ nếu được thực hiện một cách chính xác, tuân thủ các quy định thì sẽ là
các bằng chứng hữu hiệu để bảo vệ lợi ích của các nhà thầu hoặc chủ đầu tư khi
nảy sinh các vấn đề liên quan đến chậm tiến độ.
Để lập một bản tiến độ có chất lượng mang tính khả thi cao, đòi hỏi người
lập tiến độ phải cân nhắc rất nhiều yếu tố: có hiểu biết toàn diện về chuyên
ngành, năng lực của nhà thầu, điều kiện, biện pháp thi công, hợp đồng, tài chính,
các phương pháp lập tiến độ…

1.2.3. Nội dung công tác quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình [8]
Việc quản lý tiến độ được thực hiện trong giai đoạn triển khai dự án, khi
đó các nhà thầu đã được ký kết hợp đồng, đơn vị tư vấn giám sát cũng đã
được huy động với những ràng buộc của ban quản lý dự án được ủy quyền
phụ trách, quản lý tiến độ có các nội dung chính như sau [8]:

- Kế hoạch tiến độ trong thiết kế tổ chức xây dựng: Do cơ quan tư vấn thiết kế
lập bao gồm kế hoạch thực hiện các công việc thiết kế, chuẩn bị, thi công xây
12


dựng công trình, cung cấp vật tư thiết bị lắp đặt cho công trình…,được gọi
là tổng tiến độ. Trong bảng tổng tiến độ chỉ ra các thời điểm chủ chốt như ngày
hoàn thành hạng mục, thời điểm phải cung cấp thiết bị, ngày hoàn thành công
trình.

- Kế hoạch tiến độ trong thiết kế tổ chức thi công: là kế hoạch tiến độ chi tiết
do nhà thầu thi công lập. Trong tiến độ thi công chi tiết thể hiện các công việc
chuẩn bị mặt bằng, công tác lán trại, xây dựng tạm, xây dựng chính, thời gian
đưa hạng mục hoàn thành, thời gian đưa công trình vào sử dụng, tiến độ thi công
chi tiết thể hiện các khối lượng công việc từng hạng mục, từng công việc xây
dựng trực tiếp trên công trường thi công.

1.3. Vai trò của nhà thầu thi công liên quan đến tiến độ thi công xây dựng
1.3.1 Phân loại đơn vị thi công xây dựng
Nhà thầu xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây
dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt
động xây dựng.Có các loại nhà thầu xây dựng như :

- Tổng thầu xây dựng có trách nhiệm với các phương tiện và biện pháp thi
công được sử dụng, thực hiện trong quá trình thi công xây dựng công trình, có
trách nhiệm cung cấp toàn bộ vật liệu, nhân công và mọi dịch vụ cần thiết. Để
làm được việc này trong những hợp đồng có giá trị lớn, thông thường các tổng
thầu sẽ ký tiếp hợp đồng nữa với các "nhà thầu phụ" để thực hiện công việc thi
công chuyên ngành.

- Nhà thầu chính trong hoạt động xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng nhận
thầu trực tiếp với chủ đầu tư xây dựng công trình để thực hiện phần việc chính
của một loại công việc của dự án đầu tư xây dựng công trình.

- Nhà thầu phụ trong hoạt động xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng với nhà
thầu chính hoặc tổng thầu xây dựng để thực hiện một phần công việc của nhà
thầu chính hoặc tổng thầu xây dựng.

13


1.3.2

Nội dung, đặc điểm của quản lý tiến độ của đơn vị thi công

Trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng được quy định tại Điều
25 Nghị định 15/2013/NĐ-CP:

- Lập hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với quy mô công trình, trong đó
quy định trách nhiệm của từng cá nhân, từng bộ phận đối với việc quản lý chất
lượng công trình xây dựng.

- Phân định trách nhiệm quản lý chất lượng công trình xây dựng giữa các bên
trong trường hợp áp dụng hình thức tổng thầu thi công xây dựng công trình; tổng
thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình; tổng thầu thiết kế, cung cấp thiết
bị công nghệ và thi công xây dựng công trình; tổng thầu lập dự án đầu tư xây
dựng công trình, thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công
trình và các hình thức tổng thầu khác (nếu có).

- Bố trí nhân lực, cung cấp vật tư, thiết bị thi công theo yêu cầu của hợp đồng
và quy định của pháp luật có liên quan.

- Tiếp nhận và quản lý mặt bằng xây dựng, bảo quản mốc định vị và mốc giới
công trình.

- Lập và phê duyệt biện pháp thi công trong đó quy định rõ các biện pháp bảo
đảm an toàn cho người, máy, thiết bị và công trình tiến độ thi công, trừ trường
hợp trong hợp đồng có quy định khác.

- Thực hiện các công tác kiểm tra, thí nghiệm vật liệu, cấu kiện, vật tư, thiết bị
công trình, thiết bị công nghệ trước khi xây dựng và lắp đặt vào công trình xây
dựng theo quy định của tiêu chuẩn, yêu cầu của thiết kế và yêu cầu của hợp đồng
xây dựng.

- Thi công xây dựng theo đúng hợp đồng xây dựng, giấy phép xây dựng, thiết
kế xây dựng công trình; đảm bảo chất lượng công trình và an toàn trong thi công
xây dựng.

- Thông báo kịp thời cho chủ đầu tư nếu phát hiện bất kỳ sai khác nào giữa
thiết kế, hồ sơ hợp đồng và điều kiện hiện trường.

- Sửa chữa sai sót, khiếm khuyết chất lượng đối với những công việc do mình
thực hiện; chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư khắc phục hậu quả sự cố trong quá
14


trình thi công xây dựng công trình; lập báo cáo sự cố và phối hợp với các bên
liên quan trong quá trình giám định nguyên nhân sự cố.

- Lập nhật ký thi công xây dựng công trình theo quy định.
- Lập bản vẽ hoàn công theo quy định.
- Báo cáo chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng, khối lượng, an toàn lao động và
vệ sinh môi trường thi công xây dựng theo yêu cầu của chủ đầu tư.

- Hoàn trả mặt bằng, di chuyển vật tư, máy móc, thiết bị và những tài sản khác
của mình ra khỏi công trường sau khi công trình đã được nghiệm thu, bàn giao,
trừ trường hợp trong hợp đồng có thỏa thuận khác.

1.4. Nhà cao tầng và đặc điểm nhà cao tầng
1.4.1

Sự ra đời và phát triển nhà cao tầng [13]

Theo tư liệu nước ngoài, người ta đã ghi nhận ngôi nhà đầu tiên sử dụng
thang máy làm phương tiện giao thông lên xuống là một khách sạn được xây
dựng từ năm 1851 trên địa lộ số 5 thành phố New York. Mốc khởi điểm ra đời
của nhà cao tầng được đánh dấu là vào năm 1883 - 1885, khi nhà cao tầng
Home Insurance Building 11 tầng, cao 55 m được xây dựng ở Chicago sử dụng
khung thép là chủ yếu, một bộ phận nhà dùng tường ngoài tự chịu lực bằng
gạch đá và dầm thép. Năm 1891 - 1895 ở Chicago, người ta đã khánh thành
Masonis Temple 20 trầng cao 92m. Đây là một ngôi nhà cao tầng đầu tiên toàn
bộ dùng kết cấu khung thép tạo thành. Năm 1903, ở Cincinnati đã xây dựng nhà
cao tầng Ingall 16 tầng. Đây là một ngôi nhà cao tầng đầu tiên làm bằng hệ
khung bê tông cốt thép.
Do nghiên cứu đặt thêm các thanh chéo, độ cứng và cường độ của nhà được
tăng cường nên chiều cao của ngôi nhà có thể nâng thêm rõ rệt. Năm 1905 1909 tại New York hoàn thành ngôi nhà cao 50 tầng, chiều cao 213 tầng. Đó là
ngôi nhà Metropolitan Life Building. Năm 1913 tại New York còn mọc lên ngôi
nhà Woolworthy Building 57 tầng cao 242m, trong nhà có 26 bộ thang máy,
diện tích chứa được trên một vạn nhân viên làm việc. Năm 1931, cũng ở New

York, ngôi nhà Empire State Building được xây dựng với 102 tầng, cao 381m,
có 6 bộ thang máy.

15