Danh mục kiểm tra hồ sơ thiết kế phần cấp thoát nước (Theo hệ thống ISO 9001:2000)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ NGỌC MAI

QUYỀN BÈ MẶT
MỘT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội
dung trích dẫn từ các tài liệu tham khảo khác được trích ghi nguồn đầy đủ và
hoàn toàn trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Ngọc Mai

MỤC LỤC
Trang
3.1.1.
dựng và luật nhà ở
3.1.
3.2.
3.3.

TÀI LIỆU THAM KHẢO


4

3.4.

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

3.5.

Từ xa xưa, quyền bề mặt đã được đề cập trong luật dân sự La Mã cổ

đại giai đoạn trước Công nguyên; ngày nay, nhiều quốc gia trên thế giới hiện vẫn
đang ghi nhận chế định pháp lý này. Sức sống lâu dài của một chế định pháp luật như
vậy không khỏi đặt ra cho những nhà nghiên cứu câu hỏi về tính hợp lý và sự cần
thiết của nó trong đời sống dân sự vốn luôn có nhiều biến động.

3.6.

Ở Việt Nam, Bộ luật dân sự 1995 trước đây và Bộ luật dân sự 2005

hiện nay đều không có quy định về quyền bề mặt. Tuy nhiên, gần đây, trong quá trình
nghiên cứu sửa đổi Bộ luật dân sự, vấn đề xem xét lại cơ cấu các quyền đối với tài
sản đã được đặt ra. Bên cạnh quyền sở hữu, Điều 173 BLDS 2005 đề cập đến các
quyền của người không phải là chủ sở hữu được bảo vệ theo cách thức bảo vệ quyền
sở hữu, một số điều khoản có tính chất tương đồng như vật quyền ở một số nước
khác...Trên thực tế, người chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu
nhưng vẫn có thể trao cho các chủ thể khác, theo công dụng của quyền sở hữu, về
vấn đề này BLDS Việt Nam vẫn còn nhiều khiếm khuyết [25, tr. 30]. Và trong tiến
trình hoàn thiện hệ thống các quyền đối với tài sản, quyền bề mặt là chính một trong
số các quyền năng đã được các nhà nghiên cứu trong nước cũng như các chuyên gia
nước ngoài đề xuất xem xét bổ sung.

3.7.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, có một loại quyền

mang những đặc điểm hết sức tương đồng với quyền bề mặt theo quy định ở các
quốc gia khác, đó là quyền sử dụng đất. Thuật ngữ quyền sử dụng đất cũng đã được
ghi nhận từ Bộ luật dân sự năm 1995. Tuy nhiên, khi đi vào nghiên cứu phương diện
khoa học của việc sử dụng thuật ngữ này cho thấy có những điểm chưa thực sự hợp
lý. Bên cạnh đó, một số nội dung của chế định về quyền sử dụng đất cũng đặt ra
những bài toán đối với việc hiểu, áp dụng và thực thi pháp luật ở hiện tại và trong
tương lai.

3.8.

Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện

5

chế định pháp luật về Quyền bề mặt để làm rõ cơ sở lý luận, những đặc điểm pháp lý
cho việc ghi nhận chế định này là một yêu cầu có tính cấp thiết trong quá trình sửa
đổi bộ luật dân sự ở Việt Nam hiện nay.

3.9.

Với lý do trên, “Quyền bề mặt - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” đã

được tác giả chọn làm đề tài nghiên cứu để hoàn thành luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

3.10.

Trên thế giới, thuật ngữ quyền bề mặt đã ra đời từ khá lâu và được

pháp luật của nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay. Do đó, các công trình nghiên
cứu về quyền bề mặt không phải là ít. Tuy nhiên, tác giả hầu như tránh việc sử dụng
các thông tin được trích dẫn qua Internet vì khó đảm bảo được tính tin cậy của thông
tin. Việc tiếp cận với các tài liệu chính thống như sách, bài viết trên các tạp chí
chuyên ngành của nước ngoài cũng gặp nhiều hạn chế.

3.11.

Ở Việt Nam, do tính mới mẻ nên quyền bề mặt rất ít được đề cập trong

các công trình nghiên cứu khoa học pháp lý hiện nay. Thêm vào đó, các nghiên cứu

liên quan đến thuật ngữ này lại chưa thực sự có sự tiếp cận đầy đủ cũng như cách
nhìn nhận thống nhất giữa các nhà nghiên cứu.

3.12.

Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách tổng thể chế định pháp

luật về quyền bề mặt cũng gặp nhiều khó khăn.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài

3.13.

Đề tài của luận văn là “Quyền bề mặt - Một số vấn đề lý luận và thực

tiễn”. Quyền bề mặt trong lịch sử cũng như trên thế giới hoàn toàn không phải là một
thuật ngữ pháp lý mới mẻ nhưng lại chưa từng được ghi nhận trong pháp luật Việt
Nam. Do đó, đề tài đã tìm hiểu khái niệm, các đặc điểm, nguồn gốc và sự ghi nhận
của chế định pháp lý này trong luật dân sự La Mã và bộ luật dân sự một số quốc gia
ngày nay. Đồng thời, nghiên cứu những điểm không hợp lý trong việc sử dụng thuật
ngữ “Quyền sử dụng đất” của Việt Nam. Trên cơ sở đó, chỉ rõ sự cần thiết của việc
thay thế chế định “Quyền sử dụng đất” hiện hành của Việt Nam bằng chế định pháp


6

luật về “Quyền bề mặt”, khắc phục những điểm không phù hợp về mặt khoa học
pháp lý cũng như tạo sự tương thích với bối cảnh các hoạt động sử dụng đất hiện tại
và trong tương lai.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài

3.14.

Để giải quyết yêu cầu của đề tài, luận văn đã sử dụng những phương

pháp nghiên cứu sau:
-

Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mac - Lênin về duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử.

-

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả còn sử dụng một số phương pháp nghiên
cứu khác như phân tích, tổng hợp, so sánh, lịch sử, thống kê, dự báo... để làm
rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu về quyền bề mặt và sự cần thiết của việc
ghi nhận chế định pháp lý này.

5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
a) Mục đích của việc nghiên cứu đề tài

3.15.

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm phân tích làm sáng tỏ các

vấn đề pháp lý cơ bản về quyền bề mặt, thực trạng các quy định pháp luật Việt Nam
hiện hành về “Quyền sử dụng đất”, tìm hiểu những sự bất hợp lý trong việc sử dụng
thuật ngữ này của pháp luật Việt Nam. Đặt trong bối cảnh bộ luật dân sự 2005 đang
được xem xét sửa đổi nói chung cũng như yêu cầu của việc hoàn thiện hệ thống pháp
luật về quyền tài sản nói riêng, tác giả đề xuất những kiến nghị về việc thay thế chế
định “Quyền sử dụng đất” của Việt Nam bằng chế định pháp luật về “Quyền bề mặt”.

b) Nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
-

Nghiên cứu lịch sử ra đời của thuật ngữ pháp lý “Quyền bề mặt”.

-

Nghiên cứu quy định về quyền bề mặt trong bộ luật dân sự một số quốc gia.

-

Nghiên cứu những điểm bất hợp lý trong việc sử dụng thuật ngữ “Quyền sử
dụng đất” của pháp luật Việt Nam hiện nay; Chỉ rõ sự cần thiết thay thế
“Quyền sử dụng đất” bằng chế định về “Quyền bề mặt”.


7

3.16.

- Đề xuất những kiến nghị về vấn đề xây dựng nội dung các quy định

pháp luật về quyền bề mặt.
6. Kết cấu của luận văn

3.17.

Kết cấu luận văn bao gồm 4 chương:

3.18.

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quyền bề mặt

3.19.

Chương 2: Nội dung chế định pháp luật về quyền bề mặt trong pháp

luật hiện hành của một số quốc gia

3.20.

Chương 3: Quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam dưới góc nhìn

về quyền bề mặt

3.21.
luật về
Chương
quyền
4:bề
Vấn
mặt
đềtrong
ghi nhận
phápvà
luật
xâyViệt
dựngNam.
chế định pháp

3.22. CHƯƠNG 1
3.23. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.1.

Nguồn gốc hình thành

3.24.

Bàn về luật tư, các học giả pháp luật của bất cứ quốc gia nào trên thế

giới cũng thường quay về tìm hiểu những chế định pháp luật xa xưa của nhà nước La
Mã. Có thể thấy đây là điều mà ngoài luật dân sự thì khó có thể thấy được ở các
ngành luật khác. Sở dĩ có hiện tượng này là bởi sự hoàn thiện và phát triển một cách
đáng ngạc nhiên của Tư pháp La Mã. C. Mác đã nhận xét: “Những người La Mã là
những người đầu tiên khởi xướng ra luật tư hữu, luật trừu tượng và tư pháp’”. Ăngghen cũng đánh giá rất cao những chế định về tư hữu mang tính “khai sáng” này:
“Luật La Mã là hình thức pháp luật hoàn thiện nhất dựa trên cơ sở tư hữu ... mà
những nhà làm luật sau đó không thể mang thêm điều gì hoàn thiện hơn””.

3.25.

Thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) đã được hình thành từ rất

sớm. Chưa có tài liệu nào có thể khẳng định được chính xác thời điểm hình thành của
thuật ngữ này và liệu chế định về quyền bề mặt có từng xuất hiện trong một hệ thống
pháp luật nào đó trước Nhà nước La Mã hay không. Tuy vậy, nhiều hệ thống pháp
luật các quốc gia ngày nay, đặc biệt là ở châu Âu, thừa nhận sự ảnh hưởng của luật
La Mã lên pháp luật của quốc gia mình, đặc biệt là luật dân sự. Trải qua những giai
đoạn lịch sử phức tạp, chính pháp luật của các quốc gia châu Âu lại ảnh hưởng lên sự
hình thành của pháp luật nhiều quốc gia khác trên thế giới đã từng là thuộc địa. Do

vậy, quyền bề mặt trong luật dân sự của các quốc gia ghi nhận ngày nay có thể coi đã
có sự khởi nguồn có tính quyết định từ luật dân sự La Mã.

3.26.

Nhà nước La Mã tồn tại từ năm 753 trước Công nguyên đến năm 565

sau Công nguyên. Mặc dù nhà nước La Mã đã không còn tồn tại nhưng sức ảnh
hưởng từ pháp luật La Mã vẫn còn để lại những dấu ấn hết sức đậm nét trong pháp
luật các nước châu Âu ngày nay cũng như những quốc gia khác chịu ảnh hưởng từ hệ
thống pháp luật châu Âu lục địa. Luật La Mã với sự phát triển hơn một nghìn năm, từ
thời kỳ Luật 12 bảng (năm 439 trước Công nguyên) đến sự ra đời bộ tập hợp Corpus
Juris Civilis - Bộ luật dân sự đồ sộ nhất của Luật La Mã vào thời kỳ hoàng đế


Justinian (năm 529 sau Công nguyên), trên cơ sở hệ thống hóa tất cả các nguồn luật
thành một hệ thống logic nhất quán. Tập hợp các chế định luật dân sự Corpus Juris
Civilis đã được xếp là một trong 100 công trình có ảnh hưởng khắp thế giới.

3.27.

Nói về luật La Mã, Gomsten cho rằng: “Nghiên cứu luật pháp phải bắt

đầu từ luật La Mã, bởi vì nếu không nghiên cứu luật La Mã thì tổn phí biết bao công
sức một cách vô ích để tìm thấy cái mà người ta đã tìm thấy từ lâu”. Vì vậy, trong
quá trình xây dựng BLDS sửa đổi ở nước ta, những nghiên cứu về tư pháp La Mã là
hết sức cần thiết để hoàn thiện chế định về sở hữu nói riêng cũng như các chế định
khác của luật dân sự nói chung. Riêng về chế định Quyền bề mặt trong pháp luật của
nhiều quốc gia hiện nay, các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng nó xuất phát từ Quyền bề
mặt được quy định trong pháp luật La Mã.

3.28.

Trong Tư pháp La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: Quyền

chiếm hữu, Quyền sở hữu, Quyền địa dịch, Quyền dụng ích cá nhân, Quyền bề mặt
và Quyền cầm cố (gồm 3 loại: fiducia cum creditore, pignus, hypotheca). Các vật
quyền này được chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc. Vật
quyền chính yếu là vật quyền được xác lập giữa chủ sở hữu với tài sản thuộc sở hữu
của mình, còn Vật quyền phụ thuộc là vật quyền được xác lập đối với tài sản của
người khác, là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng có
quyền sử dụng và hưởng những lợi ích mà tài sản đó đem lại. Vật quyền phụ phải
phát sinh trên cơ sở vật quyền chính (vật quyền chính luôn có trước), tác động hạn
chế lên vật, không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật.

3.29.

Vật quyền phụ thuộc có thể được xác lập cho chủ sở hữu của một thửa

đất khác như quyền có lối đi lại, quyền chăn gia súc đi qua, quyền dẫn nước, thoát
nước, quyền được lấy ánh sáng, không khí, quyền được sang đất của người khác để
thu lượm hoa quả... nhằm đảm bảo cho họ thuận lợi trong việc sử dụng mảnh đất của
chính mình, quyền này mang tính thường xuyên, chủ sở hữu đất có thể thay đổi
nhưng các quyền servitus này vẫn giữ nguyên. Đồng thời, vật quyền phụ thuộc cũng
có thể được xác lập cho một chủ thể khác chủ sở hữu sử dụng mà không liên quan
đến việc người đó sở hữu một mảnh đất khác như quyền gieo cấy truyền đời
emphiteusis hay quyền bề mặt superficies. Theo quan điểm hiện đại trong pháp luật


một số quốc gia trên thế giới thì vật quyền phụ thuộc còn bao gồm cả vật quyền phụ

thuộc là vật quyền đảm bảo - Vật quyền được thực hiện không phải nhằm thụ hưởng
các tiện ích vật chất của vật liên quan mà nhằm khai thác giá trị tiền tệ của vật đó,
gồm: quyền cầm cố, thế chấp, cầm giữ và quyền ưu tiên.

3.30.

Trong pháp luật La Mã cũng như pháp luật hiện đại ở nhiều quốc gia,

quyền bề mặt được quy định như là một trong các vật quyền phụ thuộc.

3.31.

Quyền bề mặt (Superficies hay còn gọi là Jus Superficiarium) là quyền

sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất. Trường hợp phổ biến nhất
của quyền bề mặt là các công trình xây dựng trên đất của người khác. Mỗi công trình
xây dựng đều được coi là một phần của đất mà nó được đặt trên. Người có quyền bề
mặt (Superficiarius) có quyền được hưởng bề mặt, anh ta có thể chuyển nhượng, thế
chấp, cầm cố trong thời gian hưởng quyền của mình, có thể để thừa kế theo di chúc
và có thể bảo vệ quyền của mình theo phương thức kiện vật quyền (utilis in rem
actio). Một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất
cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách đó, anh ta đạt được quyền bề mặt.
Người đó phải thanh toán chi phí hợp lý cho nó (gọi là pensio hoặc solarium) theo
thỏa thuận. Đó là tiền thuê đất nền (ground-rent) [41, tr. 1179].

3.32.

Quyền bề mặt, giống như quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trong

một thời gian dài. Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch và chấm dứt giống như

quyền canh tác. Quyền bề mặt cũng có thể để thừa kế [40, tr. 272]. Quyền bề mặt
chấm dứt khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một khoảng thời gian
nhất định. Một số tài liệu nghiên cứu [35, tr. 174; 36, tr. 189] còn cho rằng quyền bề
mặt trong luật La Mã có thể chấm dứt khi tài sản trên đất không còn, BLDS Rumani
ngày nay cũng quy định đây được coi là một căn cứ chấm dứt nếu điều này được các
bên thỏa thuận.

3.33.

Ở La Mã, nếu một người nhận được giấy phép xây dựng trên một vị trí

thì bằng cách đó, anh ta có quyền bề mặt. Theo Lex Icilia de Aventino Publicando
[45], một văn bản luật được Nhà nước La Mã ban hành năm 456 trước Công nguyên,
thì đất đã được giao cho những người bình dân La Mã sở hữu. Dionigi d'Alicarnasso,
nhà sử học Hy Lạp, viết rằng: Nhiều người đã cùng nhau xây dựng một căn nhà trên


cùng một mảnh đất và phân chia các tầng giữa họ [41, tr. 1179]. về sau, điều này trở
nên phổ biến ở Rome. Trong kiến trúc La Mã, có một mô hình tên gọi là insula (hoặc
insulae), giống như chung cư ngày nay, là nơi ở của hầu hết dân cư đô thị trong xã
hội La Mã cổ đại, trừ những người giàu có thường sống ở những nhà ở lớn và riêng
biệt gọi là donus. Tầng trệt của các insula được dùng để kinh doanh buôn bán, còn
các tầng trên để ở, thường từ đến 2 đến 4 tầng [46]. Các insula được xây dựng với cơ
sở giữ nguyên quyền sở hữu tài sản của chủ đất, trong khi những người khác có
quyền bề mặt ở những tầng khác nhau, tiền thuê (solarium) được trả cho chủ sở hữu
đất [45].

3.34.

Ra đời trong bối cảnh của một nhà nước chiếm hữu nô lệ điển hình, chế

định pháp luật về Quyền bề mặt dường như thể hiện rất rõ bản chất của kiểu nhà
nước này: số ít chủ nô nhưng sở hữu quá nhiều đất, còn số nhiều những công dân La
Mã khác lại không có đất. Những gia đình giàu có tách ra khỏi thị tộc và dựa vào ưu
thế kinh tế của mình, đã dần chiếm đoạt về mình nhiều nô lệ và hầu hết các tư liệu
sản xuất của công xã thị tộc, như ruộng đất và gia súc. Nông dân tự do của công xã
ngày càng bị tước đoạt hết ruộng đất, bị bần cùng hóa, mắc nợ nần, nên ngày càng bị
rơi vào tình trạng lệ thuộc, trước hết là lệ thuộc quí tộc, thị tộc. Khoảng năm 130
trước Công nguyên, một cuộc vận động hạn điền đã được thực hiện nhưng cuối cùng
đã thất bại sau một cuộc đấu tranh đổ máu. Luật hạn điền bị huỷ bỏ. Đất đã bị tịch
thu và phân phối cho bình dân, nay bị thu hồi để hoàn lại cho chủ cũ. Tình trạng tích
tụ đất đai lại càng trầm trọng [46]. Những người La Mã không có đất phải thuê
quyền bề mặt từ các địa chủ chủ nô, người La Mã từ tầm trung đến nghèo cũng
thường ở trong các căn nhà theo kiểu “chung cư” insula.

3.35.

Liên quan đến quyền bề mặt, cần đề cập đến một nguyên tắc của sở

hữu đất, đó là Những gì có trên đất đều thuộc về đất (Superficies solo cedit), nguyên
tắc này vẫn được pháp luật rất nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay. Nguyên tắc này
được hiểu là: Những tài sản có trên đất (cây cối, công trình xây dựng) đều được coi
là một phần của đất và thuộc về chủ sở hữu của mảnh đất đó [18, tr. 862 - 863]. Phạm
vi của quyền sở hữu của chủ sở hữu đất mở rộng cho cả lòng đất và khoảng không
phía trên đất (cho đến khi việc sử dụng khoảng không còn gắn với sử dụng bề mặt


đất). Nguyên tắc này có 2 ngoại lệ là thuê công trình (building lease) và sở hữu
chung cư (apartment ownership). Trường hợp đầu tiên tạo nên sự chia tách quyền đối
vật trong việc sở hữu công trình trên đất của người khác, còn trường hợp thứ hai chia

tách quyền sở hữu từng căn của công trình (tòa nhà) trong khi đất và những bộ phận
sử dụng chung khác của tòa nhà đồng thời thuộc về tất cả những người sở hữu các
căn đó - các đồng sở hữu chủ [43].
1.2.

Bản chất pháp lý của Quyền bề mặt

1.2.1.

3.36.

Khái niệm
Hiện nay tồn tại nhiều cách hiểu với những phạm vi khác nhau về

quyền bề mặt:
(1) Quan điểm 1: Quyền bề mặt là quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt
đất để xây dựng công trình.

3.37.

Đây là quyền superfices đơn thuần của Luật La Mã, như đã đề cập ở

phần 1.1, gồm 2 dạng là thuê công trình và sở hữu chung cư. Quyền bề mặt ở đây chỉ
được sử dụng với mục đích duy nhất là xây dựng công trình. Còn khi bề mặt được sử
dụng để trồng trọt thì đó lại là quyền emphiteusis - quyền canh tác trường kỳ. Mặc dù
ngoài mục đích sử dụng thì quy chế pháp lý của quyền superficies có nội dung tương
tự như quyền emphiteusis, được bảo vệ tương tự với bảo vệ quyền sở hữu, nhưng
dưới phương thức actiones utiles. Chủ thể quyền có nghĩa vụ nộp tô cho chủ sở hữu
đất (Nếu không nộp tô 3 năm thì bị truất quyền); Được cầm cố, chuyển nhượng với
điều kiện thông báo trước cho chủ sở hữu đất, chủ sở hữu đất được quyền ưu tiên

mua quyền đó trong thời hạn 2 tháng, nếu bán cho người khác thì chủ sở hữu được
hưởng 2% giá bán; Được để lại thừa kế; Sử dụng đất, có thể thay đổi việc canh tác/
xây dựng nhưng không được làm giảm chất lượng của đất...

3.38.

Tuy nhiên, cách hiểu về quyền bề mặt với phạm vi hẹp như vậy hầu

như không còn được ghi nhận trong pháp luật hiện đại.

3.39.

Một ví dụ là Bộ luật dân sự Nhật Bản - một BLDS được nhận định là

“rất La Mã” quy định về Quyền bề mặt đồng thời với Quyền cho thuê đất canh tác
(emphiteusis) giống như luật La Mã, với tính chất là những quyền sử dụng đất thuộc
sở hữu của người khác.. Tuy nhiên, quy định về quyền bề mặt cũng đã có sự sửa đổi


nhất định. BLDS Nhật Bản sử dụng thuật ngữ “Quyền thượng địa” với ý nghĩa là
Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình, chứ không đơn thuần chỉ là xây
dựng công trình. Mục đích của chế định pháp lý này là bảo vệ việc chiếm giữ cây
trồng và các công trình xây dựng. Khái niệm cây trồng là đối tượng của quyền canh
tác tập trung vào cây ăn quả và lấy lá. Chế độ pháp lý áp dụng đối với 2 loại vật
quyền superficies và emphiteusis là tương tự nhau [22, tr. 252 - 263].
(2) Quan điểm 2: Quyền bề mặt là quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt
đất để trồng cây, xây dựng công trình (là sự kết hợp của quyền emphiteusis quyền canh tác lâu dài và quyền superfices của Luật La Mã).

3.40.

Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp - Việt giải thích về Quyền bề mặt

Superficie: Người đầu tư xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây, canh tác trên đất là
chủ sở hữu của công trình, tài sản nằm trên đất đó, dù đất thuộc quyền sở hữu của
người khác [18, tr. 862 - 863].

3.41.

Pháp luật Đài Loan, Thái Lan, Hà Lan, và một số quốc gia châu Âu

cũng quy định tương tự về phạm vi của quyền bề mặt, bao gồm việc sử dụng đất cho
cả mục đích xây dựng, trồng trọt và canh tác [43, tr. 21].
(3) Quan điểm 3: Quyền bề mặt là phần sử dụng toàn bộ phần phía trên và dưới
bề mặt đất.

3.42.

Đây là quan điểm có cách hiểu rộng nhất về phạm vi của quyền bề mặt

và cũng được thừa nhận rộng rãi nhất hiện nay. Theo quan điểm này thì mặc dù tên
gọi là quyền “bề mặt” nhưng quyền này không chỉ được xác lập ngay trên bề mặt mà
còn có thể nằm dưới (lòng đất) hoặc phía trên (khoảng không phía trên, không tiếp
xúc với bề mặt). Đa phần các quốc gia châu Âu hiện nay theo quan điểm này, quy
định một quyền sở hữu hoàn toàn đối với công trình được xây dựng phía trên hoặc
dưới bề mặt đất (đất của chủ sở hữu khác). Chỉ trong trường hợp thuê dài hạn (từ 20
đến 99 năm), quyền này mới phải đăng ký, có thể được chuyển dịch, để thừa kế, thế
chấp... Khi thời hạn này kết thúc thì tài sản tạo lập thuộc về chủ sở hữu đất [43, tr.
22].

3.43.

Trong Bộ luật dân sự Nhật Bản, Quyền bề mặt áp dụng vấn đề công

trình xây dựng bao gồm nhà ở, cầu cống, các công trình trên mặt đất và cả dưới lòng


đất [22, tr. 252]. Ở Hoa Kỳ, Luật về tài sản có sự khác biệt giữa các tiểu bang nhưng
có những điểm chung như sở hữu được phân chia thành sở hữu tuyệt đối (absolutely
ownership) và sở hữu hạn chế (qualified ownership) - Bộ luật Dân sự California định
nghĩa: "Sở hữu một vật là quyền của một hoặc nhiều người chiếm hữu và sử dụng nó
với quyền loại trừ những người khác”; và quy định rất nhiều quyền gắn liền với sở
hữu đất như: quyền đối với bề mặt (surface right); quyền đối với cây cối, hoa màu,
quyền đối với đồ vật gắn với đất (right to fixture on land)... Theo quy định của luật
dân sự bang Chicago thì Quyền bề mặt (gọi là Surface rights) là: Quyền sử dụng
(trên đất của người khác) bề mặt của khu đất, bao gồm quyền đào hoặc khai thác
xuyên qua bề mặt. Chú ý rằng Quyền bề mặt này có sự phân biệt với Quyền khoáng
sản (Mineral rights) là Quyền sở hữu về khoáng sản (than, vàng, sắt...) dưới lòng đất,
trong khi chủ sở hữu có thể có hoặc không có quyền bề mặt [34].

3.44.

Thực tế, nếu như trên một mảnh đất đã thiết lập các quyền này thì

quyền sở hữu đối với chúng chỉ giống như là hình thức mà thôi. Chỉ khi nào các
quyền này chấm dứt thì chủ sở hữu đất mới thực sự được hưởng thụ các nội dung của
quyền sở hữu.

3.45.

Như vậy, xuất phát từ quan niệm đầu tiên trong luật La Mã về quyền bề

mặt là quyền sử dụng đất để xây dựng công trình; đến nay, cách hiểu về quyền bề
mặt trong pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định này đã được mở rộng hơn, một
mặt, việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt không còn giới hạn trong mục đích
tạo lập công trình mà có thể là tạo lập bất cứ loại tài sản nào gắn liền với đất, mặt
khác, quyền bề mặt cũng đã được mở rộng phạm vi thực hiện quyền đến cả phần
không gian nằm trong lòng đất.
1.2.2.

Đặc điểm

(1) Quyền bề mặt mang những đặc điểm chung của một vật quyền.

3.46.

Vật quyền (quyền đối vật) là một khái niệm của luật Latinh, được dùng

để chỉ quyền được thực hiện trực tiếp trên một vật [30, tr. 92 - 96]. Quan hệ vật
quyền trên nguyên tắc hình thành từ hai yếu tố: chủ thể của quyền (con người) và đối
tượng của quyền (vật). Trong khi quan hệ trái quyền được thiết lập giữa đôi bên chủ
thể và chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở hợp tác tích cực giữa các chủ thể đó thì


quan hệ vật quyền vận hành mà không cần đến vai trò hay sự hợp tác của một chủ thể
khác. Theo TS. Nguyễn Ngọc Điện, quyền đối vật được nhận ra nhờ hai đặc điểm cơ
bản là: Trực tiếp tác động lên đối tượng và được tôn trọng bởi người thứ ba.

3.47.

Thứ nhất: Trực tiếp tác động lên đối tượng:

3.48.

Quyền bề mặt được thực hiện trực tiếp trên một vật hữu hình, đó là đất

đai. Quyền này được thực hiện mà không cần sự hỗ trợ của một chủ thể khác.

3.49.

Người có quyền bề mặt có quyền tác động trực tiếp lên đất đai, sử dụng

đất đai để làm nền xây cất công trình, đặt các vật trên đất, làm môi trường cho việc
trồng cây, cày cấy, gieo trồng...

3.50.

Quyền được tác động lên vật thể hiện một mối quan hệ trực tiếp giữa

người với vật, do đó, quyền bề mặt mang tính của một quyền đối vật.

3.51.

Thứ hai: Được tôn trọng bởi người thứ ba:

3.52.

Khi một người có quyền bề mặt đối với một mảnh đất thì các chủ thể

khác đều phải tôn trọng quyền năng này, một cách không điều kiện, kể cả chủ sở hữu
đất. Các quốc gia cũng yêu cầu việc đăng ký quyền bề mặt với mục đích đối kháng

với bên thứ ba. Người không phải chủ thể quyền theo đăng ký với cơ quan Nhà nước
thì đương nhiên không có quyền nắm giữ quyền bề mặt, nếu họ tự ý chiếm dụng, sử
dụng đất thì đó là hành vi trái phép.

3.53.

Sự can thiệp của chủ sở hữu đến việc sử dụng đất của người có quyền

bề mặt cũng được pháp luật các quốc gia ghi nhận nhưng hết sức hạn chế: Chủ sở
hữu đất chỉ có thể lấy lại đất từ người có quyền bề mặt khi có căn cứ về việc người
có quyền bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian sử dụng đất nhất định hoặc khi
người có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ
sở hữu. Không phải pháp luật quốc gia nào cũng thừa nhận 2 sự can thiệp này, và
ngoài 2 trường hợp này ra thì trong thời gian chủ thể khác đang có quyền bề mặt, chủ
sở hữu hoàn toàn không được thực hiện bất cứ quyền năng gì trên đất, đối với đất.

3.54.

Thứ ba: Các hạn chế đối với việc thực hiện quyền phải được luật quy

định rõ:

3.55.

Mặc dù nói rằng được tôn trọng bởi bên thứ ba, nhưng trên thực tế thì


trong một xã hội công dân, mọi hành vi của mỗi thành viên, trong đó kể cả hành vi
đối với tài sản của chính mình, cũng chỉ giới hạn trong phạm vi cho phép sao cho
không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác, cũng như

lợi ích của toàn xã hội, của cộng đồng nói chung. Giống như quyền sở hữu, quyền
năng của chủ sở hữu được tôn trọng gần như tuyệt đối, chỉ bị hạn chế nếu pháp luật
quy định điều này. Quyền năng vô hạn của chủ sở hữu đối với vật của mình chỉ được
thể hiện với ý nghĩa lớn hơn so với bất kỳ một chủ thể nào khác, chứ không bao giờ
có thể nhiều hơn những gì pháp luật quy định. Hoặc một vật quyền khác là quyền địa
dịch cũng có giới hạn luật định, đó là phải đảm bảo an toàn, tiện lợi và gây ít thiệt hại
nhất cho chủ của bất động sản chịu địa dịch. Những điều này hoàn toàn khác với trái
quyền, các hạn chế đối với việc thực hiện trái quyền chủ yếu là do thỏa thuận giữa
các bên.

3.56.

Đối với quyền bề mặt, nghiên cứu pháp luật các quốc gia ghi nhận cho

thấy: từ mục đích của việc sử dụng đất (chỉ để xây dựng công trình hay để tạo lập tài
sản gắn liền với đất nói chung), đến phạm vi của việc sử dụng đất (chỉ trên bề mặt,
hay kéo dài xuống lòng đất đến giới hạn mà việc sử dụng lòng đất còn liên quan đến
công trình phía trên, hay không có giới hạn nào về lòng đất), rồi việc định đoạt quyền
bề mặt (có được cầm cố, chuyển nhượng hay không...) đều do pháp luật quy định
“cứng”. Giống như quyền địa dịch, một khoản tiền mang tính “đền bù” thì được các
bên thỏa thuận, có trả hay không hoặc mức trả cụ thể là bao nhiêu.

3.57.

Thứ tư, Về tính dịch chuyển được:

3.58.

Pháp luật các quốc gia ghi nhận quyền bề mặt (theo nghiên cứu tại

Chương II) cho phép quyền bề mặt được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể
khác mà không cần sự cho phép của chủ sở hữu đất (trừ khi có tập quán khác). So
với quyền định đoạt của một chủ sở hữu thì chủ thể của quyền bề mặt có quyền hạn
chế hơn: được tự do chuyển nhượng, được để lại thừa kế hoặc đem cầm cố.

3.59.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền bề mặt còn có thể bị đặt ra

các hạn chế khác như: Nhà hoặc công trình xây dựng khác và quyền bề mặt trên đó
không thể bị chuyển nhượng một cách rời rạc (Điều 838 BLDS Đài Loan)

3.60.

Thứ năm, quyền bề mặt phải được đăng ký.


3.61.

Pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định quyền bề mặt cũng quy định

về vấn đề đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Như đã trình bày ở trên, mục đích của việc
đăng ký là để đối kháng với bên thứ ba. Nội dung của việc đăng ký chính là ghi nhận
mối quan hệ giữa một người đối với một tài sản, rằng một tài sản hiện đang thuộc
quyền của một người cụ thể.

3.62.

Như vậy, với những đặc điểm trên, rõ ràng quyền bề mặt mang những

tính chất thể hiện thuộc tính của một vật quyền.
(2) Quyền bề mặt có đặc trưng riêng so với những vật quyền khác.

3.63.

Thứ nhất, Quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc.

Đó là: Nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của vật quyền chính yếu. Nói cách
khác, chỉ khi một người có quyền sở hữu đất - vật quyền chính yếu thì quyền bề mặt
của chủ thể khác - vật quyền phụ thuộc mới có thể được hình thành.

3.64.

Thứ hai, Quyền bề mặt và quyền sở hữu đất thuộc về các chủ thể riêng

3.65.

Nếu như chủ sở hữu đất sử dụng đất của mình thì căn cứ pháp lý của

biệt.
họ là quyền sở hữu, với nội hàm là quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu. Còn khi việc
sử dụng đất được thực hiện bởi một chủ thể khác chủ sở hữu thì trước người thứ ba,
người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất là những chủ thể có quyền
riêng biệt. Chủ sở hữu đất có quyền đối với đất nhưng lại không có quyền sở hữu/ sử
dụng tài sản trên chính đất của mình mà thuộc sở hữu của người khác. Và ngược lại,
người có quyền bề mặt lại chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, xây dựng công
trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất đó mà không có các quyền đầy đủ
đối với đất như một chủ sở hữu.

3.66.

Thứ ba, Về tính danh nghĩa của quyền sở hữu:

3.67.

Khi quyền bề mặt được xác lập thì quyền của chủ sở hữu đất chỉ hầu

như còn tồn tại trên danh nghĩa. Người sử dụng đất thực sự chính là người có quyền
bề mặt chứ không phải là chủ sở hữu đất. Chủ sở hữu đất chỉ thu lợi tức từ người sử
dụng thực tế chứ không sử dụng đất.

3.68.

Thứ tư, Quyền bề mặt có tính dài hạn.


3.69.

Để đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm trong việc tạo lập các tài

sản trên đất mà quyền bề mặt cần có thời hạn dài. BLDS Nhật Bản quy định thời hạn
của quyền bề mặt có thể tối đa là 50 năm. BLDS Đài Loan quy định thời hạn có thể
do chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt thỏa thuận hoặc không. Bộ luật dân sự
và thương mại Thái Lan quy định thời hạn của quyền bề mặt có thể là cả đời của chủ
đất hoặc của người có quyền bề mặt.

3.70.

Một đặc điểm trong pháp luật các quốc gia khi quy định về quyền bề

mặt đó là tồn tại các quy định dự phòng về giải quyết tranh chấp trong trường hợp
quyền bề mặt không xác định thời hạn. Vấn đề giải quyết này chỉ đặt ra khi quyền bề
mặt đó đã tồn tại trên 20 năm và Tòa án sẽ căn cứ vào các điều kiện thực tế của đất
để quyết định.

3.71.

Thứ năm, về nghĩa vụ nộp tô:

3.72.

Người có quyền bề mặt là người có quyền sử dụng đối với một diện

tích đất thuộc về sở hữu của một chủ thể khác. Quyền bề mặt này được xác lập trên
cơ sở được sự “cho phép” của chủ sở hữu. Khi đó, chủ sở hữu đã “tự giới hạn” lại
quyền của mình đối với đất. Người có quyền bề mặt dựa trên việc sử dụng đất mà thu
được các hoa lợi, lợi tức, lợi ích vật chất và phi vật chất nhất định. Do đó, người đó
phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền mang tính “đền bù” cho việc khai thác lợi ích
trên đất của họ.

3.73.

Việc trả một khoản tiền có tính đền bù này không xuất hiện ở một vật

quyền chính yếu như quyền sở hữu (khi chủ sở hữu khai thác lợi ích từ chính tài sản
của mình) mà chỉ xuất hiện ở vật quyền phụ thuộc (khi mà vật quyền đó phát sinh
trên vật quyền chính yếu của chủ thể khác), giống như quyền địa dịch.

3.74.

* Phân biệt “Quyền bề mặt” với “Quyền thuê đất”

3.75.

Có thể thấy, quyền thuê đất rất gần với quyền bề mặt vì nó cho phép

người thuê có cơ hội có được một căn nhà được xây dựng và đăng ký sở hữu đối với
nhà, công trình xây dựng, cây cối trên đất. Tuy nhiên, đây không phải là 2 cách gọi
của cùng một quyền, bởi lẽ, trong pháp luật các quốc gia mà BLDS có quy định về
quyền bề mặt thì đồng thời, cũng tồn tại quy định về thuê đất.


3.76.

Sự khác biệt giữa hai quyền này trong pháp luật Nhật Bản thể hiện

dưới cách khía cạnh sau [22, tr. 252 - 260]:
(1) Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình là quyền trực tiếp đối với
tài sản (vật quyền). Quyền này khác với quyền thuê đất được xác lập bởi một
hợp đồng giữa hai bên với những quyền và nghĩa vụ đối với nhau (trái quyền).
(2) Việc trả tiền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định không phải là điều kiện
của quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình. Quyền này vẫn có thể
được xác định bằng việc trả tiền một lần hoặc không phải trả tiền. Ngược lại,
việc trả tiền thuê đất là điều kiện chủ yếu của việc thuê đất.
(3) Sự khác biệt giữa 2 quyền này còn thể hiện qua đặc điểm nghĩa vụ của người
chiếm giữ đất (chủ đất). Trong Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công
trình, nghĩa vụ đó mang tính thụ động và chỉ hạn chế ở chỗ phải thừa nhận
quyền sử dụng đất của người có cây cối, công trình xây dựng. Ngược lại,
trong quan hệ thuê đất, người cho thuê có nghĩa vụ tích cực đối với việc bồi
bổ đất (Điều 600 BLDS Nhật Bản).

(4) Thời hạn của quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình rất dài (Điều
268 BLDS Nhật Bản) thì thời hạn thuê đất tương đối ngắn (Điều 604, 617
BLDS Nhật Bản).

3.77.

Trong bài viết “Thuê đất: Các hệ quả pháp lý dẫn đến những sự thay

đổi trong lập pháp” đăng trên “Hướng dẫn tới thị trường bất động sản Ukraina” [42,
tr. 28 - 41] năm 2010, Dr. Oleksiy Feliv (University of Munster, Đức) cũng đề cập
đến sự khác biệt giữa quyền bề mặt và loại quyền thuê đất với tên gọi “Quyền thuê
đất vì phát triển” trong pháp luật Ukraina dưới góc nhìn về thời hạn: Thời hạn của
quyền thuê đất được giới hạn trong 50 năm còn quyền bề mặt là vô thời hạn (khoản 4
Điều 413 BLDS Ukraina).

3.78.

Ở Thái Lan, quyền bề mặt cũng được xác định là kéo dài đến hết cuộc

đời đối với người thuê quyền bề mặt hoặc người cho thuê quyền bề mặt. Trong khi
đó, quyền thuê đất được xác lập hữu hạn, một hợp đồng thuê 3 năm hoặc ít hơn
không cần đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, nhiều hơn 3 năm thì phải đăng ký và
ghi rõ ở mặt sau giấy tờ ghi nhận quyền sở hữu đất của chủ sở hữu.


(5) Sự khác nhau giữa hai quyền này còn tồn tại trong việc chấm dứt quan hệ
pháp lý do chậm trễ trả tiền thuê, tiền sử dụng (Điều 266, 276, 541 BLDS
Nhật Bản).

3.79. Ở Việt Nam, Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1973 về Quyền thuê mướn trường kỳ

(với những tính chất giống như Quyền bề mặt). Quyền thuê mướn trường kỳ là một
vật quyền thiết lập do một khế ước thuê mướn bất động sản hạn kỳ trên 18 năm và
dưới 99 năm (Điều 450). Người thuê có quyền tu sửa hoặc xây cất khiến bất động
sản gia tăng giá trị, người thuê không được triệt hủy hay đòi bồi thường khi khế ước
mãn hạn (Điều 457). Người thuê không được sửa đổi gì trên bất động sản khiến tài
sản bị giảm giá (Điều 456). Nếu một người thuê nhà để ở thì người đó chỉ được ở mà
không được đập phá, xây mới... vì bất động sản cần được giữ nguyên trạng, nhưng
nếu với cùng mục đích trên nhưng người đó lại thuê quyền bề mặt thì lại có quyền tu
sửa, xây cất, căn nhà trên đất không nhất thiết phải được giữ nguyên trạng, chỉ cần
giá trị của căn nhà mới xây không thấp hơn nhà cũ.


3.80. CHƯƠNG 2. NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT
TRONG
PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH MỘT SỐ QUỐC GIA
2.1.

Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản

3.81.

Bộ luật dân sự Nhật Bản được ban hành năm 1896 với lần sửa đổi bổ

sung gần nhất vào các năm 1999, 2002, 2006. Quá trình xây dựng BLDS Nhật Bản
chịu nhiều ảnh hưởng từ pháp luật dân sự của Pháp và Đức. Tiếp đó, BLDS Nhật bản
được coi là có vai trò đáng kể trong sự phát triển của dân luật tại nhiều quốc gia
Đông Á như Hàn Quốc và Đài Loan. Nhật Bản thừa nhận sở hữu tư về đất đai, nhưng
quyền sở hữu đó bị ràng buộc bởi các luật về tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch đô
thị... [38, tr.177, 178] do tính chất hoạt động quản lý của nhà nước.

3.82.

Quyền bề mặt trong BLDS Nhật Bản được gọi là “chijo-ken” (dịch trực

nghĩa là: “Quyền thượng địa”). Các quy định về quyền bề mặt được tập trung tại
Chương 4 (Điều 265 đến 270), ngoài ra còn rải rác trong một số quy định có liên
quan khác của Bộ luật. BLDS Nhật Bản cũng được đánh giá là “rất La Mã” trong cả
cấu trúc lẫn nội dung.

3.83.

Bộ luật được chia làm 3 phần: Phần I - Các quy định chung; Phần II -

Quyền tài sản; Phần III - Nghĩa vụ. Phần II được chia thành 12 chương, gồm: 1. Khái
quát; 2. Chiếm giữ; 3. Quyền sở hữu; 4. Quyền thượng địa; 5. Quyền cho thuê đất
canh tác; 6. Quyền địa dịch; 7. Quyền cầm giữ; 8. Quyền ưu tiên; 9. Cầm cố; 10. Thế
chấp.

3.84.

Nội dung các quy định tại Chương 4 về “Quyền bề mặt” như sau:

3.85.

- Khái niệm: Người có quyền bề mặt có quyền sử dụng đất của người

khác để sở hữu công trình xây dựng hoặc trồng cây trên đất đó. (Điều 265)

3.86.

Theo quy định này thì người có quyền bề mặt trước hết là người có

quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất cũng chính là một trong các nội dung của
quyền sở hữu của chủ sở hữu. Về nội dung và phạm vi của quyền sở hữu, Điều 206
và 207 BLDS Nhật Bản quy định như sau:

3.87.

+ Điều 206 - Nội dung của quyền sở hữu: “Chủ sở hữu có quyền tự do


sử dụng, thu lợi nhuận và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định của
pháp luật.”

3.88.

+ Điều 207 - Phạm vi của quyền sở hữu đất đai: “Quyền sở hữu đất

được mở rộng đến phần trên và dưới bề mặt đất, chịu sự hạn chế theo quy định của
pháp luật.”

3.89.

Như vậy, cùng hướng tới việc sử dụng đất đai nhưng nếu là chủ sở hữu

sử dụng chính đất đai của mình thì quyền sử dụng đó đóng vai trò là nội dung của
quyền sở hữu, chủ sở hữu vì có quyền sở hữu nên có quyền sử dụng. Luật dân sự
Nhật Bản không quan niệm tách quyền sử dụng ra khỏi quyền sở hữu để trở thành
một quyền năng tồn tại ngang hàng, độc lập với quyền sở hữu. Nếu đất đó do một
người không phải chủ sở hữu sử dụng thì việc sử dụng đó căn cứ trên một chế định

khác là quyền bề mặt (mặc dù quyền này kéo dài đến cả bên dưới mặt đất), với
những quy chế và hệ quả pháp lý hoàn toàn khác biệt so với trường hợp đất đai do
chính chủ sở hữu sử dụng. Quyền sử dụng tài sản là “tự do”, trong khi đó quyền bề
mặt hoàn toàn có thể bị giới hạn theo thỏa thuận giữa các bên. Quyền sử dụng tài sản
là vĩnh viễn đối với chủ sở hữu (trừ khi pháp luật có quy định hạn chế) trong khi
quyền bề mặt lại có thời hạn. Việc giải quyết các hệ quả pháp lý đối với tình trạng
của đất và tài sản trên đất cũng vì thế mà chỉ xảy ra đối với trường hợp xác lập quyền
bề mặt.
-

Các quy định về quan hệ thuê mượn và địa dịch được áp dụng nếu sự áp dụng
đó không mâu thuẫn và có bản chất tương tự, trừ trường hợp tại Điều 229 (Cột
mốc, tường rào, mương, kênh xây dựng dọc theo ranh giới và do các bên hàng
xóm cùng sở hữu). (Điều 266, 267)

-

Xác lập và chấm dứt quyền bề mặt:

3.90.

(1) Thời hạn: Nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ

bởi văn bản xác lập nó, và không có tập quán khác, thì người có quyền bề mặt có
quyền từ bỏ quyền của mình tại bất kỳ thời điểm nào. Tuy nhiên, nếu tiền thuê đã
được trả thì người có quyền bề mặt phải thông báo trước một năm hoặc phải trả tiền
thuê cho 1 năm chưa phát sinh.

3.91.

Nếu người có quyền bề mặt không từ bỏ quyền của mình theo quy định


trên thì tòa án, với yêu cầu của các bên có liên quan, sẽ xác định thời hạn 20 năm
hoặc hơn, nhưng không quá 50 năm, căn cứ vào thực tế, điều kiện của công trình, các
loại cây và hoàn cảnh khác tại thời điểm xác lập quyền bề mặt. (Điều 268)
(2) Tình trạng đất khi quyền bề mặt chấm dứt: Khi quyền bề mặt chấm dứt, người
có quyền bề mặt phải phục hồi lại trạng thái ban đầu của đất, đồng thời, phải
di dời đi công trình xây dựng và cây cối. Tuy nhiên, khi đó, nếu như chủ sở
hữu đất muốn mua lại bằng cách trả một số tiền tương đương với giá thị
trường thì người có quyền bề mặt không được từ chối mà không có lý do
chính đáng. Nếu có tập quán ngược lại thì ưu tiên áp dụng tập quán. (Điều
269)
(3) Khoảng không gian ngầm hoặc trên cao: được coi là đối tượng của quyền bề
mặt trong việc sở hữu công trình bằng giới hạn cụ thể theo chiều thẳng đứng.
Trong trường hợp như vậy, các hạn chế đối với việc sử dụng đất phải được
thêm vào trong văn bản xác lập quyền bề mặt vì mục đích tạo điều kiện cho
việc thực hiện quyền bề mặt. (Điều 269-2)

3.92.

Ngoài ra còn có một số quy định liên quan khác trong bộ luật như:

Điều 566 (Phần III) quy định nếu như hợp đồng mua bán đất bị “vướng” bởi quyền
bề mặt của bên thứ ba mà người mua không biết và không đạt được mục đích của
hợp đồng thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng. Nếu hợp đồng không thể hủy bỏ
nữa thì người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (quyền này có thời hạn một
năm kể từ ngày người mua biết được sự thật).

3.93.

Đi đôi với chế định về quyền bề mặt, BLDS Nhật Bản cũng có quy

định về “Thuê đất” (Điều 605 đến 622). Nếu như quyền bề mặt nằm trong quy định
của phần Vật quyền thì thuê đất nằm trong quy định của phần Trái vụ. Không giống
như thuê đất, quyền bề mặt được xác định là vật quyền, có thể không có thời hạn,
không áp đặt nghĩa vụ bảo dưỡng lên chủ đất, và được tự do chuyển nhượng mà
không cần sự đồng ý của chủ đất. Trong khi ở chế định về thuê đất, người cho thuê
có nghĩa vụ thực hiện tất cả việc sửa chữa cần thiết cho việc sử dụng vật thuê và khai
thác lợi ích của người thuê.


2.2.

Quyền bề mặt trong pháp luật Đài Loan

3.94.

Bộ luật dân sự Đài Loan được ban hành ngày 30/11/1929, có hiệu lực

ngày 5/5/1930, lần sửa đổi cuối cùng có hiệu lực từ 26/12/2012. BLDS Đài Loan quy
định các loại vật quyền bao gồm: (1) Quyền sở hữu; (2) Quyền bề mặt (Superficies);
(3) Quyền canh tác truyền đời (Quy chế pháp lý tương tự quyền bề mặt - Điều 850
BLDS Đài Loan); (4) Quyền địa dịch; (5) Quyền cầm cố; (6) Quyền thế chấp; (7)
Dian (một quyền mang tính tập quán của Trung Quốc, gần giống cầm cố và thế chấp
[39]); (8) Quyền cầm giữ (của chủ nợ); (9) Quyền chiếm hữu.

3.95.

Đài Loan thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, đồng thời cũng quy định

tất cả đất đai là của người dân nói chung, sở hữu tư nhân về đất đai bị hạn chế bởi
Nhà nước (Điều 10 Luật đất đai Đài Loan).

3.96.

Theo quy định của pháp luật Đài Loan, quyền năng của Nhà nước về

đất đai bao gồm: Quyền thu thuế, quyền quản lý về quy hoạch, quyền trưng thu đất
đai, quyền tiên mãi. Đất đai thuộc sở hữu tư nhân ở Đài Loan chiếm 31% diện tích
lãnh thổ, bao gồm: đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nông dân và đất của các tổ
chức, tư nhân khác. Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước chiếm 69% diện tích lãnh thổ,
bao gồm: đất do các cơ quan Nhà nước sử dụng, đất đồi núi chưa có chủ sở hữu và
đất do Nhà nước mua của người dân [24, tr. 81].

3.97.

Các quy định về Quyền bề mặt trong Luật dân sự Đài Loan gồm 2

phần: Quy định chung về quyền bề mặt (Mục 1: Điều 832 đến 841) và Quyền bề mặt
bị phân chia (Mục 2: Điều 841-1 đến 841-6).

3.98.

Các quy định chung

3.99.

Thứ nhất, về Khái niệm:

3.100. Quyền bề mặt là quyền sử dụng đất của người khác với mục đích xây
dựng nhà hoặc công trình khác bên trên hoặc dưới bề mặt đất (Điều 832).

3.101. Giống như BLDS Nhật Bản, BLDS Đài Loan cũng quy định quyền sử
dụng là một nội dung của quyền sở hữu nhưng khi quyền này do một người không
phải chủ sở hữu sử dụng thì không được gọi là quyền sử dụng đất. Về nội dung của
quyền sở hữu, Điều 765 quy định: “Chủ sở hữu tài sản có quyền tự do sử dụng,


hưởng lợi và định đoạt tài sản, và loại trừ sự xâm phạm từ các chủ thể khác theo quy
định của pháp luật”. Quyền sử dụng là một nội dung của quyền sở hữu, tài sản được
chủ sở hữu sử dụng một cách “tự do”. Còn quyền bề mặt cũng là quyền sử dụng
nhưng lại là của một chủ thể khác. Quyền sử dụng đất trong trường hợp này được gọi
bằng một tên khác mà không phải là quyền sử dụng đất được tách ra từ nội hàm của
quyền sở hữu.

3.102. Tương tự, có thể xem xét trong sự tương quan với một quyền khá phổ
biến là quyền địa dịch. Thực tế, quyền địa dịch (như đi qua, dẫn nước, chăn dắt gia
súc qua...) cũng là một quyền sử dụng đất, đất đó thuộc về sở hữu của một chủ thể
khác, nghĩa là giống cũng như quyền bề mặt. Như vậy, nếu như quyền sử dụng đất
của một người không phải chủ sở hữu thì tùy thuộc vào tính chất của việc sử dụng
mà đó sẽ là các quyền năng khác nhau.

3.103. Thứ hai, về Thời hạn của quyền bề mặt:
3.104. Theo thỏa thuận giữa các bên thì quyền bề mặt có thể được xác định
thời hạn hoặc không.

3.105. Tranh chấp giữa các bên sẽ dễ gặp phải khi quyền bề mặt không được
xác định thời hạn vì khi đó sẽ không biết người có quyền bề mặt sẽ được thực hiện
quyền của mình đến bao giờ. Vì vậy, Điều 833-1 quy định: Nếu quyền bề mặt không

xác định thời hạn và đã tồn tại hơn 20 năm hoặc mục đích của việc thiết lập quyền bề
mặt không còn thì Tòa án, căn cứ vào yêu cầu của các bên, cố định thời hạn chấm
dứt quyền bề mặt sau khi đã xem xét đến mục đích của việc thiết lập quyền bề mặt
như dạng thức, điều kiện tự nhiên, và điều kiện sử dụng của nhà ở, công trình.
Trường hợp đặc biệt, nếu quyền bề mặt không xác định thời hạn được thiết lập vì
mục đích xây dựng công trình công cộng thì thời hạn của quyền bề mặt chấm dứt khi
công trình công cộng hoàn thành (Điều 833-2).

3.106. Thứ ba, về Căn cứ chấm dứt quyền bề mặt:
3.107. Quyền bề mặt có thể chấm dứt do thời hạn theo thỏa thuận giữa các
bên đã hết hoặc do một trong hai bên đơn phương chấm dứt. Chú ý rằng: Quyền bề
mặt không bị chấm dứt bởi sự mất đi hay phá hủy nhà, công trình xây dựng (Điều
841). Ngoài ra, BLDS Đài Loan còn quy định nếu quyền bề mặt được thiết lập cho