quy hoạch chi tiết khu đô thị nhơn đức xã phước kiển, huyện nhà bè tp hồ chí minh

i

Lời cam đoan
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tác giả dưới sự hướng
dẫn khoa học của được hoàn thành tại trường đại học Tôn Đức Thắng. Các nội dung
nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình
thức nào trước đây. Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích,
nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong
phần tài liệu tham khảo.
Ngoài ra, trong luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của
các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc.
Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội
dung luận văn của mình. Trường đại học Tôn Đức Thắng không liên quan đến những
vi phạm tác quyền, bản quyền do tác giả gây ra trong quá trình thực hiện (nếu có).
Tp. HCM, ngày 20 tháng 02 năm 2019
Tác giả


ii

Lời cám ơn
Lời đầu tiên, tác giả xin chân thành cảm ơn ThS.Lê Tố Quyên đã hỗ trợ tác giả hoàn
thành bài đồ án tốt nghiệp Quy hoạch Khu đô thị Nhơn Đức xã Phước Kiển, huyện
Nhà Bè, Tp. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
quý thầy cô khoa Kỹ thuật công trình, trường Đại học Tôn Đức Thắng đã tận tình
giảng dạy và truyền đạt kiến thức trong suốt quá trình học tập tại trường.
Tác giả xin gửi lời cám ơn chân thành đến quý thầy cô, anh chị tại phòng quy hoạch
3 thuộc Viện quy hoạch xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã nhiệt tính chỉ dạy kinh nghiệm
thực tế trong suốt quá trình thực tập tại đây.
Cuối cùng, xin cảm ơn gia đình và các bạn luôn động viên giúp đỡ tác giả về trong
quá trình học tập cũng như trong thời gian thực hiện đồ án tốt nghiệp.

Vì thời gian thực hiện đồ án tốt nghiệp có hạn, kiến thức chuyên môn còn hạn chế
nên đồ án thực hiện chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhận
được những lời góp của quý thầy cô để tác giả có thêm kinh nghiệm và tiếp tục hoàn
thiện kiến thức của mình.
Tp. HCM, ngày 20 tháng 02 năm 2019
Tác giả


iii

Mục lục
Lời cam đoan......................................................................................................................... i
Lời cám ơn............................................................................................................................ii
Mục lục ............................................................................................................................... iii
Danh mục các từ viết tắt .................................................................................................... vi
Danh mục bảng biểu.......................................................................................................... vii
Danh mục hình ảnh...........................................................................................................viii
Chương 1. Giới thiệu chung ............................................................................................... 1
1.1. Tổng quan về khu vực quy hoạch .............................................................................. 1
1.2. Lý do chon đề tài.......................................................................................................... 1
1.3. Mục tiêu quy hoạch ..................................................................................................... 2
1.4. Phương pháp nghiên c ứu............................................................................................. 2
1.5. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 3
1.6. Cấu trúc thuyết minh đồ án......................................................................................... 3
Chương 2. Tổng quan khu vực thiết kế ............................................................................ 5
2.1. Vị trí và quy mô ........................................................................................................... 5
2.2. Điều kiện tự nhiên........................................................................................................ 6
2.2.1. Địa hình...................................................................................................................... 6
2.2.2. Khí hậu ....................................................................................................................... 6
2.2.3. Thủy văn .................................................................................................................... 8

2.2.4. Địa chất ...................................................................................................................... 8
2.2.5. Hiện trạng cảnh quan................................................................................................ 9
2.3. Hiện trạng khu vực thiết kế.......................................................................................10
2.3.1. Hiện trang dân cư....................................................................................................10
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất ...........................................................................................10
2.3.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật ...................................................................................12
2.3.4. Phân tích chung hiện trạng theo phương pháp SWOT ......................................13
Chương 3. Cơ sở nghiên cứu và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật .....................................15


iv

3.1. Cơ sở pháp lý ..............................................................................................................15
3.2. Cơ sở lý luận ...............................................................................................................16
3.2.1. Một New town liền kề TOD ..................................................................................16
3.2.2. Neighborhood unit c ủa Clarence Perry ................................................................18
3.3. Cơ sở kinh nghiệm thực tiễn.....................................................................................19
3.3.1. Tại Đài Loan............................................................................................................19
3.3.2. Tại Mỹ ......................................................................................................................21
3.4. Khả năng áp dụng trong khu vực quy hoạch ..........................................................23
Chương 4. Triển khai phương án.....................................................................................25
4.1. Phương án cơ cấu .......................................................................................................25
4.1.1. Cơ cấu phương án 1 (phương án so sánh) ...........................................................25
4.1.1. Cơ cấu phương 2 (phương án chọn) .....................................................................26
4.2. Quy hoạch sử dụng đất ..............................................................................................27
4.3. Thiết kế cảnh quan .....................................................................................................30
Chương 5. Hệ thống quản lý ............................................................................................34
5.1. Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị .........................................................................34
5.2. Quản lý hạ tầng kỹ thuật ...........................................................................................37
5.2.1. Quản lý giao thông .................................................................................................37

5.2.2. Quản lý cấp điện và chiếu sáng đô thị..................................................................38
5.2.3. Quản lý cấp thoát nước và sử lý chất thải rắn đô thị ..........................................39
5.2.4. Quản lý hệ thống thông tin liên lạc ......................................................................40
5.3. Đánh giá tác động môi trường ..................................................................................40
5.3.1. Phân tích đánh giá tác động môi trường đến khu vực quy hoạch.....................40
5.3.2. Dự đoán tác động môi trường đến khu vực .........................................................41
5.4. Phương thức quản lý và kiểm soát phát triển .........................................................41
Chương 6. Đánh giá và kiến nghị ....................................................................................43
6.1. Kết luận .......................................................................................................................43
6.2. Kiến nghị .....................................................................................................................44
Tài liệu tham khảo .............................................................................................................45


v

Phụ lục


vi

Danh mục các từ viết tắt

BXD

Bộ Xây Dựng

CNĐT

Chức năng đặc thù

CNC

Công nghệ cao

CP

Chính Phủ

KCN

Khu Công Nghiệp

NĐ

Nghị Định

QHXD

Quy hoạch xây dựng

QH

Quy Hoạch

TB

Thông Báo

TT

Thông Tư

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

Sở TN&MT

Sở tài nguyên và môi trường

Sở GTVT

Sở giao thông vận tải

ĐMC

Đánh giá môi tường chiến lược

QCVN 40:2011/BTNMT

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về
nước thải công nghiệp

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh


vii

Danh mục bảng biểu
Bảng

Tên

Trang

2.1

Bảng mực nước khu vực

8

2.2

Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất

11

2.3

Sơ đồ SWOT hiện trạng khu đất

13

3.1

Bảng cân bằng sử dụng đất 2020

24

4.1

Cơ cấu phương án so sánh

25

4.2

Cơ cấu phương án chọn

27

4.3

Bảng thống kê sử dụng đất

28

5.1

Quản lý các loại hình công trình kiến trúc

36


viii

Danh mục hình ảnh

Hình

Tên

Trang

2.1

Vị trí khu đất

5

2.2

Liên hệ khu vực trong bán kinh 5km

6

2.3

Sơ đồ hướng nắng và hướng giớ tại khu đất

7

2.4

Sơ đồ chịu tải nền đất TP.HCM

8

2.5

Khu vực rạnh Cống Vinh nhìn qua khu đất

9

2.6

Tổng quan khu đất không tồn tại nhà dân

10

2.7

Bản đồ đồ hiện trạng khu đất

11

2.8

Sơ đồ hạ tầng kỹ thuật

12

2.9

Sơ đồ lưới điện dự kiến 2020

13

3.1

Sơ đồ mô hình TOD

16

3.2

Một sơ đồ thể hiện mô hình đơn vị ở láng giềng

19

3.3

Người sử dụng xe đạp xẽ có một làn xe riêng

20

3.4

Thanh toán việc mướn xe bằng thẻ hội viên

21

3.5

Trạm Pleasant Hill từ hiện tại (trái) đến thế hệ nối

22

tiếp của TOD (phải)
3.6

Sơ đồ tổ chức đô thị quanh khu vực ga Tokyo

23

4.1

Cơ cấu phương án so sánh

25

4.2

Cơ cấu phương án chọn

26

4.3

Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

29

4.4

Sơ đồ cảnh quan toàn khu đất

30

4.5

Khu vực dãy nhà liên kế, cùng vói khu nhà trẻ và

30

trạm y tế
4.6

Khu vực các dãy biệt thự

31

4.7

Khu chung cư

31

4.8

Công viên trung tâm

32

4.9

Trung tâm thương mại

33


ix

Hình

Tên

Trang

4.10

Khu vực trạm xe đạp

33

5.1

Sơ đồ cao độ

35

5.2

Sơ đồ mật độ xây dựng

35

5.3

Bản đồ quy hoạch giao thông

37

5.4

Phối cảnh một góc đường ưu tiên

38

5.5

Quy trình xử lý nước thải sinh hoạt

39


1

Chương 1. Giới thiệu chung

1.1. Tổng quan về khu vực quy hoạch
Khu vực lập quy hoạch nằm trong khu vực của khu đô thị Nhơn Đức-Phước Kiển,
huyện Nhà Bè là khu đô thị mới hoàn toàn bao gồm các khu ở, khu trung tâm, khu
công viên cây xanh. Theo điều kiện tự nhiên và bố trí giao thông.
Với vị trí được chọn có diện tích vào khoảng 27ha:
Phía Bắc: giáp với đường dự kiến
Phía Đông: giáp với rạch Cống Vinh
Phía Nam: giáp với đường Phạm Hữu Lầu

Phía Tây: giáp với đường dự kiến
1.2. Lý do chon đề tài
Đã từ lâu Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) – cái nôi kinh tế lớn của cả nước đang
phải đối mặt với tình trạng đông dân quá tải gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống
người dân đô thị. Theo đó, định hướng phát triển tổng thể không gian đô thị TP.HCM
đến năm 2020 đã hoạch định rõ: việc phát triển mở rộng đô thị đi đôi với sự hình
thành một số khu dân cư mới trên địa bàn các quận huyện vùng ven và ngoại thành
sao cho phù hợp với đặc trưng của khu vực. Các khu dân cư này sẽ được hoạch định
về không gian ở, đạt chất lượng về các điều kiện sống, hạ tầng và môi trường làm
việc, góp phần làm tăng khả năng thu hút dân cư và giảm dần áp lực quá tải về dân
số - một vấn đề đang đè nặng lên các quận nội thành cũ. Chính vì vậy tác giả dựa trên
khu vực quy hoạch của khu đô thị Metro City nhằm tạo ra một khu dô thị mới có thể
xứng tầm với tầm vóc phát triển của huyện Nhà Bè nói riêng và Thành Phố Hồ Chí
Minh (TP.HCM) nói chung.
Khu đất quy hoạch chủ yếu là đất trống, đất nông nghiệp có nhiều sông rạch lớn chảy
qua. Đây sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc hình thành một khu đô thị mới mang đậm
nét hiện đại và sinh thái. Nơi đây sẽ tập trung xây dựng nhà ở dạng chung cư cao
tầng, thấp tầng, nhà ở biệt thự, các khu trung tâm thương mại dịch vụ, văn phòng


2

khách sạn kết hợp với các công trình tiện ích xã hội như trụ sở hành chính, trung tâm
văn hóa, công trình y tế, giáo dục… Việc hình thành khu đô thị mới này sẽ tạo tiền
đề cho sự thúc đẩy phát triển kinh tế huyện Nhà Bè nói riêng và TP.HCM nói chung.
Để đảm bảo quản lý quỹ đất cho việc phát triển của Khu đô thị mới theo tầm nhìn
phát triển dự kiến trong tương lai nêu trên, việc lập quy hoạch chi tiết tại khu vực là
rất cần thiết cho việc quản lý và lập kế hoạch sử dụng tài nguyên đất, hướng dẫn đầu
tư xây dựng phát triển đúng phương hướng dự kiến quy hoạch đã xác định trong Quy
hoạch chi tiết đơn vị ở.

1.3. Mục tiêu quy hoạch
Áp dụng cách kiến thức và tuân thủ theo lý thuyết vè đồ án quy hoạch chi tiết 1/500
Khu đô thị mới được xây dựng tạo tiền đề thúc đẩy kinh tế Huyện Nhà Bè.
Sự phân bố các khu chức năng phù hợp với tính chất hoạt động, đồng thời đảm bảo
sự phối hợp chặt chẽ giữa các khu vực này trong hoạt động tổng thể vùng xung quanh.
Bố cục không gian kiến trúc hài hòa và gắn kết chặt với những mảng xanh, mặt nước
- yếu tố đặc thù của Huyện Nhà Bè.
Quy hoạch hoàn chỉnh và chi tiết Khu đô thị Nhơn Đức-Phước Kiển, huyện Nhà Bè
thành một đô thị chất lượng cao của Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm các khu ở, khu
trung tâm, khu công viên cây xanh cho khu đô thị Nhơn Đức-Phước Kiển cũng nhu
đóng góp vào sự phát triển chung của thành phố.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Thực hiện khảo sát tại khu vực nghiên cứu thông qua bảng hỏi đã được chuẩn bị sẵn.
Chú tâm đến các cơ sở lý luận để có phần trền khai phương án được hoàn hảo.
Nghiên cứu khả năng đáp ứng nhu cầu ở cho người dân, đưa ra các chỉ tiêu cần đạt
được. Đưa ra phương hướng và giải pháp về sử dụng đất đai, quy hoạch kiến trúc,
giải pháp không gian cụ thể cho khu vực.
Nghiên cứu đề xuất giải pháp quy hoạch xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ
thuật đồng bộ với quá trình xây dựng các công trình kiến trúc trong khu quy hoạch.


3

Xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật làm căn cứ pháp lý để quản lý xây dựng tại khu
vực quy hoạch, gắn kết với các đồ án quy hoạch chi tiết khu vực lân cận đã được
duyệt
Từ những tài liệu đã thu thập được trong quá trình học tập tại trường, cùng với vốn
tích lũy của bản thân, chọn ra một đề tài phù hợp với năng lực, cũng như mục tiêu đề
ra.

Thảo luận với giảng viên hướng dẫn, cũng như có sự trao đồi thông tin và học tập từ
bên ngoài.

1.5. Phạm vi nghiên cứu
Đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị nhơn đức xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè TP. Hồ
Chí Minh được tác giả thực hiện trong một khoảng phạm vi bao gồm:
Lập sơ đồ nghiên cứu vị trí khu đất từ đó phân tích liên hệ vùng, khả năng nối kết với
các khu vực xung quanh.
Tìm hiểu về hiện trạng khu vực thể hiện trên bản vẽ bản vẽ bản đồ tỉ lệ 1/1000, phân
tích cắt lớp, tìm hiểu về các vấn đề còn tồn tại cũng như những điểm mạnh yếu của
khu vực, từ đó lập ra sơ đồ ý tưởng.
Từ sơ đồ ý tưởng lập sơ đồ cơ cấu 2 phương án, so sánh và đưa ra lựa chọn.
Chọn ra một phương án cơ cấu để lên sử dụng đất được thực hiện trên bản đồ 1/1000.
Bản vẽ tỉ lệ 1/1000 phối cảnh toàn khu vực.
Các sơ đồ quản lý khu vực, bao gồm: quản lý giao thông, quản lý kiến trúc – cảnh
quan, quản lý tầng cao và mật độ xây dựng.
1.6. Cấu trúc thuyết minh đồ án
Bài báo cáo bao gồm 6 chương chính:
Chương 1. Giới thiệu chung
Phần này đi sơ lược về đề tải nghiên cứu, lý do chọn đề tài từ đó đề ra mục tiêu,
phương thực hiện đồ án và cuối cùng đưa ra phạm vi nghiên cứu.
Chương 2. Tổng quan khu vực thiết kế


4

Khái quát một số điểm hiện trạng của khu vực về: Vị trí, địa hình, khí hậu, cây xanh,
dân cư hiện hữu, cơ cấu sử dụng đất, hiện trạng các cơ sở hạ tầng. Giới thiệu về hiện
trạng khu vực, phân tích cắt lớp các yếu tố trong khu đất.
Chương 3. Cơ sở nghiên cứu và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

Đưa ra các lý luận về cơ sở pháp lý, cơ sở lý luận, cơ sở tính toán, từ đó đúc kết ra
một bài học thực tiễn mang tính chất đúng có thể áp dụng vào khu vực nghiên cứu.
Chương 4. Triển khai phương án
Từ cơ sở lý luận đề ra, cũng như những bài học thực tiễn được đưa vào, thành lập nên
sơ đồ ý tưởng, kết những số liệu trong cơ sở tính toán để cho ra 2 phương án cơ cấu
khu đất. Từ phương án chọn hình thành bản đồ sử dụng đất sao cho phù hợp các số
liệu của khu đất. Sau quà trình hoàn chỉnh sẽ cho ra bản đồ phối cảnh toàn khu đất
cùng với các sơ đồ quản lý khu vực.
Chương 5. Hệ thống quản lý
Tập trung phân tích các thông số kỹ thuật đảm bảo cho viện vận hành đô thị được ổn
định.
Chương 6. Đánh giá và kiến nghị
Đưa ra các đánh giá, tự nhận xét cho khu vực quy hoạch, tính khả thi trong sự phát
triển. Cùng với đó là các đề xuất về các yêu tố bên trong và bên ngoài nhằm tạo sự
thúc đẩy cho khu vực quy hoạch nói riêng cũng như đối với toàn huyện nói chung.


5

Chương 2. Tổng quan khu vực thiết kế

2.1. Vị trí và quy mô
Lá một khu đất rộng 26ha thuộc phía Bắc huyện Nhà Bè, nằm trong khu vực của khu
đô thị Nhơn Đức, xã Phước Kiểng (hình 2.1 và 2.2).
Phía Bắc: giáp với đường dự kiến
Phía Đông: giáp với rạch Cống Vinh
Phía Nam: giáp với đường Phạm Hữu Lầu
Phía Tây: giáp với đường dự kiến

Hình 2.1. Vị trí khu đất

Nguồn: Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất huyện Nhà Bè đến năm 2020, Viện quy hoạch
xây dựng TP.HCM


6

Hình 2.2. Liên hệ khu vực trong bán kính 5km
2.2. Điều kiện tự nhiên
2.2.1. Địa hình
Khu vực nghiên cứu quy hoạch có địa hình tương đối thấp, dốc thoải từ phía Tây và
Đông vào giữa và về phía Nam và Bắc, cao độ từ +0,40 m đến 2,10 m. (Thuyết minh
quy hoạch khu đô thị GS Metro City)

2.2.2. Khí hậu
Khí hậu thuộc vùng khí hậu thành phố Hồ Chí Minh, chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa khô
từ tháng 12 đến tháng 4, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11.
Mưa: đây là khu vực nhiệt đới gió mùa, thời tiết chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa khô và
mùa mưa. Mùa khô bắt đầu từ hạ tuần tháng 12 và kết thúc vào tháng 4 của năm sau.


7

Đặc điểm của mùa khô là gió chủ đạo là gió mùa Đông Bắc, lượng mưa không đáng
kể, chiếm 8% lượng mưa cả năm, lượng bốc hơi lớn và độ ẩm không khí nhỏ. Mùa
mưa từ tháng 5 đến tháng 11. Đặc điểm của mùa mưa là lượng mưa chiếm tới khoảng
92% tổng lượng mưa hàng năm, gió chủ đạo hướng Tây Nam, trong đó lượng mưa
cao nhất vào khoảng tháng 8 với cường độ khoảng 213mm trong 24 giờ.
Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình hàng năm vào khoảng 26,6oC. Nhiệt độ không khí
trung bình tháng cao nhất là 28oC (vào tháng 4). Nhiệt độ không khí trung bình tháng
thấp nhất là 24,9oC (vào tháng 1). Nhiệt cao nhất tuyệt đối 36,4oC. Nhiệt thấp nhất

tuyệt đối 16,4oC.
Gió: mùa khô có gió mùa Đông Bắc, mùa mưa có gió mùa Tây Nam. Tốc độ gió trung
bình toàn năm là 3,6m/s. Khu vực TP.HCM ít chịu ảnh hưởng của bão. (xem hình
2.3)

Hình 2.3. Sơ đồ hướng nắng và hướng giớ tại khu đất


8

2.2.3. Thủy văn
Khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ bán nhật triều không đều trên sông Phước
Kiển.
Mực nước cao nhất (Hmax) và mực nước thấp nhất (Hmin) tương ứng với các tần
suất (P) khác nhau như bảng 2.1 dưới đây
Bảng 2.1. Bảng mực nước khu vực
P

1%

10%

25%

50%

75%

99%

Hmax

1.63

1.47

1.41

1.36

1.33

1.30

Hmin

- 2,03

- 2,22

- 2,32

- 2,41

- 2,49

- 2,64

Nguồn: Thuyết minh quy hoạch khu đô thị GS Metro City

2.2.4. Địa chất
TP.HCM đa số là nền đất yếu. Khu vực huyện Nhà Bè nói chung và khu vực xã Phước
Kiểng nói riêng cũng không nằm trong ngoại lệ đó (hình 2.4).

Hình 2.4. Sơ đồ chịu tải nền đất TP.HCM


9

Cùng với việc nằm trong khu vực có lượng phủ xanh lớn mà khu đất mang nhiều xu
hướng phát triển thành một đô thị sinh thái.
Bên cạnh đó, việc có nhiều tiền giao thông nối kết nhất là tuyến metro số 4 nên đô thị
mạng tiềm năng phát triển thành một đô thị mang hướng liền kề TOD.
Khu vực có cấu tạo nền đất là phù sa mới, thành phần chủ yếu là sét, bùn sét, trộn lẫn
nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen, xám đen. Sức chịu tải của nền đất thấp,
nhỏ hơn 0,5kg/cm2. Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất khoảng 0,5m.

2.2.5. Hiện trạng cảnh quan
Khu vực quy hoạch chủ yếu là đất trống, đất cây cỏ dại, ngoài ra ven kênh còn có các
cây lớn như. (xem hình 2.5)
Việc có nhiều đất trong cung nhiều cây cỏ tảo nhiên những không gian tỉnh nhất định.
Tổng thể khu đất kéo dài từ hướng đông đến hướng bắc dược bao quanh bởi rạch
Cống Dinh. Chính khu vực này sẽ tạo ra điểm nhấn chính cho khu đô thị.
Việc nhận được lợi thế từ tuyến Metro số 4 khi khu vực gần sát với ga Cầu Kho, cũng
như là một khu vực được bao bọc bởi kênh sẽ tạo cho khu vực tiểm năng phát triển
định hướng TOD cũng với có chút hơi hướng sinh thái.

Hình 2.5. Khu vực rạnh Cống Vinh nhìn qua khu đất

10

2.3. Hiện trạng khu vực thiết kế
2.3.1. Hiện trang dân cư
Khu đất chỉ tồn tại một ít nhà dân tại khi vực ngoài bìa đường Phạm Hữu Lầu phia
Tây khu đất, ngoài ra đa số khu vực là đất trống như ảnh dưới hình 2.6.

Hình 2.6. Tổng quan khu đất không tồn tại nhà dân
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất
Hiện trạng khu vực quy hoạch chủ yếu là đất trống, đất cây cỏ dại, ngoài ra thì còn
có cách cây lớn ven kênh.
Tổng thể từ kéo dài từ hướng đông lên hướng bắc khu đất được bao quanh bởi rạch
Cống Dinh. là một khu vực phù hợp với mô hình đô thị sinh thái kết hợp với các yếu
tố đô thị liền kề TOD.
Tổng quan hiện trạng khu đất được thể hiện thông qua bản đồ hiện trạng khu đất ở
hình 2.7 và các tông số chi tiết thông qua bảng cơ cấu hiện trạng bảng 2.2.


11

Hình 2.7. Bản đồ đồ hiện trạng khu đất
Bảng 2.2. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất
Loại đất

STT

Diện tích (ha)

Tỉ lệ (%)

1

Đất ở

0,02

0,07

2

Đất cây xanh

7,43

27,06

3

Đất cây cỏ dại

7,03

25,60

4

Đất trống

10,11

36,82

5

Giao thông

1,13

4,12

6

Mặt nước

1,74

6,34

27,46

100,00

Tổng


12

2.3.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Khu vực nghiên cứu có các đường dây điện 220kV và 500kV bắc ngang. Hiện tại các
tuyến điện này đang trong chường trình lưới điện 220kV, 500kV của tại Nhà Bè (xem

hình 2.8). Ngoài ra còn có các đường dây dẫn điện dân dụng từ nhà máy điện Nhà Bè
dẫn đọc theo đường Phạm Hữu Lầu về các khu dân cư.
Phần lớn khu vực chưa có hạ tầng kỹ thuật nhiều và chu yếu là thoát nước tự nhiên.
Khu vực quy hoạch không có bất kỳ công trình dân dụng hiện hữu nào.
Khu vực quy hoạch chỉ giáp một đường là Phạm Hữu Lầu với 2 hướng hướng tiếp
cận là đường Nguyễn Hữu Thọ và đường Phạm Hữu Lầu.
Ngoài ra bên trong khu đất còn có các đường mòn nhỏ nhằm phục vụ cho công tác
điện lực.

Hình 2.8. Sơ đồ hạ tầng kỹ thuật
Công tác di dười lưới điện huyện Nhà Bè
Nằm trong công tác giải phóng mặt bằng để khai thác toàn diện và hiệu quả khu đất
đã được UBND TP giao Công ty GS E&C đầu tư xây dựng đô thị Nhà Bè Metrocity.


13

Công tác di dời lưới điện qua khu dự án thực ra là dự án đầu tư xây dựng lưới điện
mới, thay thế lưới điện bị ảnh hưởng bởi việc xây dựng khu đô mới đồng thời góp
phần chỉnh trang bộ mặt đô thị.

Hình 2.9. Sơ đồ lưới điện dự kiến 2020
Nguồn: Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất huyện Nhà Bè đến năm 2020, Viện quy hoạch
xây dựng TP.HCM

2.3.4. Phân tích chung hi ện trạng theo phương pháp SWOT
Dưới đây là sơ đồ phân tích SWOT hiện trạng khu đất (bảng 2.3).
Bảng 2.3. Sơ đồ SWOT hiện trạng khu đất
Khu đất nằm trong khu vực quy hoạch của khu đô thì GS
Metro City, trong tương lai là một khu đô thị lớn với đầy

Strenghts

đủ các tiện nghi cùng với các loại hình dịch vụ đi kèm
nhằm hỗ trợ để trở thành một đô thị liền kề TOD.
Là một khu vực được bao bọc bởi một hệ thống kệnh rạch
dày đặc tạo nên một hệ sinh thái đa dạng, khí hậu dễ chịu.


14

Nền đất tương đối yếu, gây khó khăn cho quá trình xây
dựng, cũng như việc duy trì trong tương lai về cả độ bền
Weeknesses

công trình lẫn kinh phí xây dựng.
Các công tác thi công còn phụ thuộc vào quá trình di dười
lưới điện huyện nhà Bè.
Trong tương lai sẽ là một khu vực thu hút dân cư, năm
trong hướng phát triển chung đô thị của TP.HCM.

Opportunities

Tuyến Metro số 4 là một trong những công trình trọng
điểm của thành phố nhằm thúc đẩy các mặt về kinh tế - xã
hội của các vùng ven hướng về trung tâm và khu vực quy
hoạch cũng không phải ngoại lệ
Tuyến Metro số 4 vừa là một cơ hội lớn nhưng cũng là một

Theats

thách thức không nhỏ cho việc quy hoạc khu vực, khi mà
việc thực hiện quy hoạch cần phải có sự nối kết hợp lí nhằm
tối ưu về mọi mặt.


15

Chương 3. Cơ sở nghiên cứu và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
3.1. Cơ sở pháp lý
Việc thực hiện quy hoạch phải tuân thủ theo các quy định đề ra trong các cơ sở pháp
lý dưới đây.
Các cơ sở văn bản được áp dụng bao gồm:
Luật quy hoạch đô thị ngày 17/6/2009.
Thông tư số 12/2016/TT-BXD quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch
xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù.
TCVN 4449:1987 về quy hoạch xây dựng đô thị - tiêu chuẩn thiết kế.
Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của chính phủ về việc lập, thẩm định,
phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của chính phủ về quản lý không gian,
kiến trúc, cảnh quan đô thị.
Quyết định số 6015/QĐ-UBND về duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng
huyện nhà bè đến năm 2020
QCXDVN 01:2008/BXD: quy chuẩn xây dựng Việt Nam - quy hoạch xây dựng.
Quy định số 22/2017/QĐ-UBND về quy định về quản lý, sử dụng hành lang trên bờ
sông, suối, kênh rạch, mương và hồ công cộng thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Thông tư số 46/2016/TT-BGTVT về quy định cấp kỹ thuật đường thủy nội địa.
Căn cứ Quyết định số 3461/QĐ-UBND ngày 02/08/2007 của UBND thành phố về bổ
sung chức năng, nhiệm vụ quản lý dự án đầu tư 349ha của GS Engineering &
Construction Corp. tại xã Nhơn Đức và xã Phước Kiển huyện Nhà Bè cho Ban Quản
lý đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới Nam thành phố Hồ Chí Minh.

Các cơ sở bản đồ được áp dụng bao gồm:
Bản đồ quy hoạch tổng mặt bàng sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020
Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất huyện Nhà Bè đến năm 2020
Bản đồ quy hoạch chung khu đô thị GS Metro City


16

3.2. Cơ sở lý luận
3.2.1. Một New town liền kề TOD
Khái niệm cơ bản của TOD (Transit Oriented Development)
Một khu dân cư hoặc thương mại khu vực sử dụng hỗn hợp được thiết kế để tối đa
hóa kết nối với giao thông công cộng và thường kết hợp các tính năng để khuyến
khích người đi bộ.
Một khu phố được thực hiện theo định hướng phát triển tod (Transit Oriented
Development) thường có trung tâm với nhà ga xe lửa, trạm tàu điện ngầm, xe điện
dừng lại, hoặc bến xe buýt, được bao bọc bởi sự phát triển mất độ cao tương đối với
dần dần thấp hơn mất độ phát triển lan rộng ra phía ngoài từ trung tâm. TOD thường
nằm trong phạm vi bán kính 400m - 500m từ một điểm dừng phương tiện, vì đây
được coi là một tỷ lệ thích hợp cho người đi bộ (Tạp chí Quy hoạch xây dựng, số
28/2007) (hình 3.1).

Hình 3.1. Sơ đồ mô hình TOD
Nguồn: Habitat, 2013, theo lí thuyết của Calthorpe, 1993