Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại Việt Nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM

NGUYỄN CAO HỮU TRÍ

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TỪ CUỘC KHỦNG
HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2009


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM

NGUYỄN CAO HỮU TRÍ

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TỪ CUỘC KHỦNG
HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ
Chuyên ngành : Kinh tế tài chính – Ngân hàng
Mã ngành
: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS NGUYỄN THN NGỌC TRANG

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2009


MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
Lời cam đoan
Mở đầu
Chương 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và tín dụng bất
động sản.
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ....................................................1
1.1.1 Bất động sản ..................................................................................................1
1.1.1.1 Khái niệm ...................................................................................................1
1.1.1.2 Phân loại .....................................................................................................2
1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản ...........................................2
1.1.2 Thị trường bất động sản ................................................................................5
1.1.2.1 Khái niệm ...................................................................................................5
1.1.2.2 Vai trị của thị trường bất động sản............................................................5
1.2. Tín dụng bất động sản ..................................................................................7
1.2.1 Tín dụng bất động sản ...................................................................................7
1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản................................................................7
1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản ..........................................................8
1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản...............................................................9
1.2.2 Vai trị của tín dụng bất động sản..................................................................9
1.2.3 Các rủi ro trong cho vay bất động sản.........................................................11
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan .......................................................................................11

1.2.3.2 Yếu tố khách quan....................................................................................12
Kết luận chương 1 ................................................................................................14


Chương 2: Khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam
2.1 Hoa kỳ và bong bóng bất động sản.............................................................15
2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản .................................17
2.3 Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Mỹ và các nguyên nhân của
cuộc khủng hoảng...............................................................................................24
2.3.1 Nhóm ngun nhân từ chính các ngân hàng ...............................................24
2.3.1.1 Các loại hình cho vay đầy rủi ro và chính sách cho vay dễ dãi ..............24
2.3.1.2 Do đạo luật Glass Steagall bị thay bởi đạo luật Glamm Leach Bliley.....24
2.3.1.3 Các ngân hàng sử dụng đòn bNy tài chính q cao ..................................26
2.3.2 Nhóm ngun nhân từ người tiêu dùng.......................................................27
2.3.2.1 Cơn sốt đầu cơ..........................................................................................27
2.3.2.2 Đam mê sở hữu nhà..................................................................................27
2.3.2.3 Niềm tin bất động sản là kênh đầu tư tốt .................................................28
2.3.3 Nhóm ngun nhân từ kinh tế vĩ mơ...........................................................29
2.3.3.1 Sự sụp đổ của Công ty dot-com ...............................................................29
2.3.3.2 Các quảng cáo trên truyền thông..............................................................29
2.3.3.3 Mức lãi suất thấp kỷ lục ...........................................................................30
2.4 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam .................................................31
Kết luận chương 2 ................................................................................................33
Chương 3: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương
mại Việt nam
3.1. Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm n .34
3.2.1 Diễn biến .....................................................................................................34
3.2.2 Những rủi ro tiềm Nn từ biến dạng của thị trường bất động sản ................38
3.2 Tình hình huy động và cho vay của hệ thống Ngân hàng ........................39

3.2.1 Tình hình huy động .....................................................................................39
3.2.2 Tình hình cho vay .......................................................................................43
3.3 Tình hình cho vay bất động sản trong thời gian qua................................46
3.3.1 Tình hình cho vay........................................................................................46


3.3.2 Cấu trúc các khoản cho vay bất động sản ...................................................55
3.4. Tỷ trọng cho vay bất động sản và tỷ trọng nợ quá hạn tại một số
ngân hàng thương mại Việt nam trong thời gian qua ....................................58
3.4.1 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam ..............................................58
3.4.2 Ngân hàng Công Thương Việt Nam ...........................................................59
3.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập KhNu Việt Nam...........................................61
3.4.4 Ngân hàng TMCP Nam Việt.......................................................................62
Kết luận chương 3 ................................................................................................64
Chương 4: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản
của các ngân hàng thương mại Việt nam
4.1. Nhận diện những nguy cơ tìm n trong hoạt động tín dụng bất động
sản ........................................................................................................................65
4.2. Những triển vọng của thị trường bất động sản và tín dụng bất động
sản trong thời gian tới........................................................................................68
4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản
nhằm ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng ...........................................................72
4.3.1 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ ....................................................72
4.3.2 Xây dựng quy trình thNm định cho vay chặt chẽ ........................................74
4.3.3 Thành lập phòng thNm định, định giá bất động sản ....................................76
4.3.4 Thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ và khai thác tài sản..........77
4.3.5 Nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ và kiểm soát nội bộ, đặc
biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản .........................................................78
4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi
suất .......................................................................................................................78

4.3.7 Sử dụng địn bNy tài chính phù hợp.............................................................79
4.3.8 Giải pháp khác.............................................................................................79
Kết luận chương 4 ................................................................................................81
Kết luận chung


PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Việt nam và cuộc khủng hoảng tài chính phố Wall ..............................1
Phụ lục 2: Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ...............28
Danh mục tài liệu tham khảo


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
ABBank

: Ngân hàng TMCP An Bình

ACB

: Ngân hàng TMCP Á Châu

ARM

: Loại hình cho vay lãi suất được điều chỉnh theo thị trường

CDS

: Bảo hiểm bảo lãnh khoản vay

Eximbank

: Ngân hàng TMCP Xuất Nhập KhNu Việt Nam

FED

: Cục dự trữ liên bang Mỹ

FDI

: Đầu tư trực tiếp nước ngoài

GDP

: Tổng sản phNm quốc nội

HDBank

: Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội

Navibank

: Ngân hàng TMCP Nam Việt

MBS

: Chứng khoán dựa vào những khoản thế chấp

OCB

: Ngân hàng TMCP Phương Đông

ODA

: Nguồn vốn hổ trợ phát triển trực tiếp nước ngoài

Sacombank : Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín
Techcombank: Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TMCP

: Thương mại cổ phần

Vietinbank

: Ngân hàng Công Thương Việt Nam

Vietcombank : Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Trang
Bảng 3.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM

35

Bảng 3.2: So sánh với các thành phố khác tại các nước Châu Á

36


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THN
Trang
Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm 16
Hình 2.2: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008

18

Hình 2.3: Địn bNy tài chính của một số ngân hàng tại Mỹ (Quý I/2008)

19

Hình 2.4: Lãi suất điều chỉnh theo thị trường (1996-2006)

19

Hình 2.5: Tổng giá trị cơng cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với tổng
thu nhập Mỹ

20

Hình 3.1: Giá trị căn hộ cao cấp tại TPHCM

36

Hình 3.2: Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực đầu năm
2008

37

Hình 3.3: Tình hình lãi suất trong thời gian qua

40

Hình 3.4: Tình hình huy động tồn ngân hàng qua các năm

42

Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 – 2008) 42
Hình 3.6: Tình hình huy động và cho vay của tồn hệ thống ngân hàng

44

Hình 3.7: Tốc độ tăng trưởng cho vay của tồn hệ thống ngân hàng (2000 –
2008)

44

Hình 3.8: Dư nợ cho vay vào các lĩnh vực tại TPHCM

52

Hình 3.9: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường

56

Hình 3.10: Tỷ trọng cho vay các loại hình tại TPHCM

56

Hình 3.11: Dư nợ cho vay bất động sản theo loại hình ngân hàng

57

Hình 3.12: Tình hình huy động và cho vay của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương
Việt Nam

58

Hình 3.13: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Vietcombank

59

Hình 3.14: Tình hình huy động và cho vay của Ngân hàng Cơng Thương
Việt Nam

60

Hình 3.15: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Vietinbank

61

Hình 3.16: Tình hình huy động và cho vay của Ngân hàng TMCP Xuất
Nhập KhNu Việt Nam

61

Hình 3.17: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Eximbank

62


Hình 3.18: Tình hình huy động và cho vay của Ngân hàng TMCP Nam Việt 63
Hình 3.19: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Ngân hàng TMCP Nam Việt

63

Hình 4.1 Dự báo năm thị trường bất động sản phục hồi

69


MỞ ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Cuộc khủng hoảng tài chính bắt nguồn từ Mỹ vào cuối năm 2007 đã lan
nhanh và ảnh hưởng sâu rộng, trở thành cuộc khủng hoảng lớn nhất kể từ thời kỳ
đại suy thoái 1929-1933. Các tác động của cuộc khủng hoảng trên đã lan trên
diện rộng không chỉ hoạt động các ngân hàng, mà tất cả các nền kinh tế, các thị
trường bước vào thời kỳ suy thối nghiêm trọng. Thơng qua cuộc khủng hoảng
này, cho thấy vai trò ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với hoạt động
ngân hàng là rất lớn.
Riêng đối với Việt Nam hiện nay, tình trạng bong bóng bất động sản cũng
đã diễn ra trong thời gian qua, các ngân hàng cho vay với đa số tài sản đảm bảo
là bất động sản, nên tác động của thị trường bất động sản tăng hoặc giảm có ảnh
hưởng đáng kể đến hoạt động cho vay của các Ngân hàng. Mặt khác, việc cho
vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mấy năm trở lại đây không ngừng tăng
lên trong khi nguồn vốn và các chính sách pháp luật cịn nhiều bất cập, gây rủi ro
cho ngân hàng.

Chính vì lý do đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất
động sản của các ngân hàng trở thành một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của
thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt động ngân hàng nói riêng
nhất là sau khi thị trường bất động sản Việt nam bùng nổ bong bóng trong thời
gian qua, từ đó góp phần tạo nên sự ổn định, giảm thiểu rủi ro cho hoạt động của
ngân hàng.
Với những đánh giá trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu hoạt
động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt nam từ cuộc
khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ” để nghiên cứu, đánh giá nguyên nhân
của cuộc khủng hoảng tín dụng Mỹ và nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động
sản của các Ngân hàng trong thời gian qua, từ đó đưa ra những giải pháp thực
tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản của
các ngân hàng trong hiện tại và tương lai.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU


Tập trung nghiên cứu nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng Mỹ,
nghiên cứu thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản của các
Ngân hàng tại Việt nam trong thời gian qua và đưa ra những giải pháp thực tiễn
nhằm góp phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản, theo đó
có 03 vấn đề:
- Cuộc khủng hoảng thị trường tín dụng bất động sản Mỹ và nguyên nhân
- Tình hình tín dụng bất động của các Ngân hàng trong thời gian qua.
- Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đơi với
việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi nhiều yếu tố chính trị, kinh
tế, văn hóa, xã hội trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các
chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy, việc nghiên cứu
tín dụng bất động sản của các ngân hàng không khỏi liên quan đến những vấn đề

nêu trên. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn trong:
1. Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động của các ngân hàng thương mại Việt nam có
cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong thời gian qua.
2. Thời gian: Khoảng thời gian số liệu sử dụng trong việc nghiên cứu bắt đầu từ
năm 2004 đến đầu năm 2009.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng
hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, và phương pháp nghiên cứu
tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng.
TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Các giải pháp được đề nghị là kết quả nghiên cứu thực tế, với sự tham
khảo ý kiến của các cán bộ tín dụng của các ngân hàng, cùng với kết quả tham
khảo, nghiên cứu của bản thân tác giả, nên những giải pháp đưa ra này có tính
thực tiễn cao, có thể áp dụng trong hoạt động tín dụng bất động sản của ngân
hàng ở cả ngắn hạn, trung hạn và cả dài hạn.
NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA ĐỀ TÀI.


Đề tài “Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân
hàng thương mại Việt nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ”
là đề tài nghiên cứu chưa có tác giả nào thực hiện một cách triệt để từ trước đến
nay. Tác giả đã đi sâu phân tích diễn biễn của cuộc khủng hoảng bất động sản
Mỹ, các nguyên nhân của cuộc khủng hoảng, từ đó đưa ra bài học kinh nghiệm
quý báu cho Việt nam. Tác giả cũng đi phân tích tình hình tín dụng bất động sản
tại các Ngân hàng Thương mại trong thời gian qua, từ đó kiến nghị một số giải
pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của các Ngân hàng trong bối
cảnh Việt nam ngày càng hội nhập sau và rộng với thế giới bên ngoài. Mặt khác,
các giải pháp được đưa ra có sự tham khảo học hỏi kinh nghiệm của các chuyên
gia, các giải pháp vừa mang tính ngắn hạn, vừa mang tính dài hạn và là giải pháp
mới có thể áp dụng trong thực tiễn hoạt động tín dụng bất động sản của ngân

hàng.
KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI.
Kết cấu của đề tài gồm 04 chương:
Chương I: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản.
Chương II: Khủng hoảng Bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt
Nam.
Chương III: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại
Việt nam.
Chương IV: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của
các ngân hàng thương mại Việt nam.
HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Thị trường bất động sản là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu
tố, trong đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác
động của thị trường trong khi các giải pháp đưa ra chỉ tập trung cho lĩnh vực
hoạt động ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng thể của
các ngành lĩnh vực khác như chính sách vĩ mơ của nhà nước, chính sách phát
triển của các ngành, lĩnh vực có liên quan.
Trong hoạt động ngân hàng, tín dụng bất động sản chỉ là một phần nhỏ
trong hoạt động của Ngân hàng. Vì thế, để các giải pháp được đưa ra phát huy


hiệu quả, cần có sự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát
triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đó mới có thể đánh giá đầy đủ hiệu quả
hoạt động của ngân hàng.
Về bản thân các giải pháp được đề nghị, có một số giải pháp cần có thời
gian thực hiện, có giải pháp địi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng mơi
trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả.
Mặc dù biết những hạn chế đó của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng
cũng như điều kiện hạn chế của bản thân, tác giả mong rằng trong thời gian tới
sẽ tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện những vấn đề chưa được giải quyết trong đề

tài này.
Chân thành cám ơn.
TP.HCM, tháng 04 năm 2009.
Học viên: Nguyễn Cao Hữu Trí


1

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc điểm sau:
- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển
hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm khơng di động được, nên vị trí
bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa
trung tâm... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng
một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản
cũng khác nhau.
- Các cơng trình xây dựng, tài sản khác nếu như khơng gắn liền với đất đai,
nhà ở thì khơng thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được
xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong q trình sử dụng đất đai bởi đất

đai khơng bị hao mịn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá cịn có thể giao
dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc
chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất khơng di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài
hạn.


2

1.1.1.2 Phân loại
Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
văn phịng, nhà xưởng và cơng trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm
bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các
giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...
Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các cơng trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...
1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại,
khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá
cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những

khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như
đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao
thơng, cấp và thốt nước, cấp điện...; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở
hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông
để lại, hoặc khơng thích ở nhà chung cư ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng
đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung:
1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
- Các yếu tố tự nhiên:


3

* Vị trí bất động sản: Do bất động sản khơng di động được, nên vị trí bất
động sản ở đâu, mơi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung
tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác
động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lơ đất: một diện tích đất tối ưu khi nó
thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngồi của bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ
bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của
nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dể dàng cho
thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …
* Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong
từng giai đoạn nhất định có thể đNy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố
này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một
cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.
1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:
* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với bất động
sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng.


4

1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài:
- Các yếu tố về chính sách:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự
đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm
cho giá bất động sản gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người khơng có hộ khNu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho th đất…
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập
bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng
của hệ thống tín dụng trong vùng …
- Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực
mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất
động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.
Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,
trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng
đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ…


5

Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất
quan trọng, chính thơng qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này
là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi
về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ
được mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm...

Tóm lại trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế: vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác Nn chứa trong bất động sản ở các nước đang
phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của
các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền
kinh tế thị trường thì bất động sản ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động
kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động thế chấp.


6

- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động:
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát
triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng trong việc chuyển các
tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
này:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuNn của một nước cơng
nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và có
tầm quan trọng.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...
Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong
giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ
lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và
thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đNy
bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có
đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường
thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ
đồng mỗi năm.


7

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động
sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị
trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì
vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị

trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà
ở.
1.2. Tín dụng bất động sản
1.2.1 Tín dụng bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp
nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phịng cho th...
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu
cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân.
Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động
và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo
nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được
hồn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng cịn có thể


8

yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh
giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản
Ngồi những đặc điểm của thị trường tín dụng thơng thường thì tín dụng bất
động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang

lại như:
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do
bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các
chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án địi hỏi trung bình từ 5
năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín
dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hồn tín
dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền
bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thơ và hồn thiện…. Vì thế, nhà
đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng
giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi
suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn khơng được sử dụng ngay một lúc
nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu
quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất
cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như khơng có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài
chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh tốn của các
khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất ln khả năng
thanh tốn. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu
tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.


9

1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản
Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay

phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay
trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác
định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay
vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban
đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục
đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho
vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng
khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử
dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi
vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả
nợ vay đúng hạn.
Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường
được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi
đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn
đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn
cho bên cho vay mà cịn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này.
Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.
1.2.2 Vai trị của tín dụng bất động sản
Xuất phát từ vai trị quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh
tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất
động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thơng qua kênh tín dụng
ngân hàng với các sản phNm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá
phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.
Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn
10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi
thơng dịng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát
triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:


10

- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần
khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đNy việc sử dụng vốn
tiết kiệm và có hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế: thơng qua kênh ngân hàng, dịng vốn được lưu
chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế
trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
- Đ y nhanh tốc độ đơ thị hố: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu
tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các
trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đNy nhanh
tốc độ đơ thị hóa trong q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố của đất nước.
- Tăng quy mơ và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động
sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng
nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương
trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ cơng chức, cơng
nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản
phNm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phNm, thu hút khách
hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng
lợi nhuận Ngân hàng.
- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho
vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng qt hơn về sự phát triển của thị
trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính
hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp
dịch vụ thanh tốn, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị
trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.

11

Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ
hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu
cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
1.2.3 Các rủi ro trong cho vay bất động sản
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm Nn những rủi ro vốn có như trong
hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thNm định, rủi ro
do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn khơng đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan:
- Từ phía Ngân hàng:
+ Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng khơng đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ
và lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát.
+ Năng lực thNm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, khơng đánh
giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng
của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
khơng chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá khơng chính xác về năng
lực trả nợ của người đi vay.
+ Khơng theo dõi sâu sát q trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến
vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, khơng hiệu quả.
+ Khi thNm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp
đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân
làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách

hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.