Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
---------------------------

NGUYỄN THỊ THU TRANG

THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG
VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG
NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
---------------------------

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

NGUYỄN THỊ THU TRANG

THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG
VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG
NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 60.31.14

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. VŨ THÀNH TỰ ANH

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011


LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Chương trình Giảng dạy Kinh
tế Fulbright đã tạo điều kiện cho tôi được học tập và rèn luyện trong môi trường nghiên
cứu tốt nhất.
Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô: Thầy Jonathan R. Pincus, Thầy Nguyễn Xuân
Thành,…. Thầy Cô đã cung cấp cho tôi nhiều kiến thức bổ ích và tạo điều kiện cho tôi
hoàn thành luận văn này.
Đặc biệt cảm ơn Thầy Vũ Thành Tự Anh, người đã trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi
trong suốt quá trình nghiên cứu và khuyến khích tôi thực hiện đề tài này.
Tôi cũng xin cảm ơn Quý Thầy Cô Trường ĐH Kinh tế – Luật trực thuộc Đại học Quốc gia
Tp. HCM đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi về vật chất lẫn tinh thần trong quá trình tham
gia khóa học.
Cuối cùng, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến gia đình của tôi, đặc biệt
là con gái nhỏ của tôi đã cho tôi nhiều động lực học tập và phấn đấu. Tôi xin gửi đến bạn
bè và đồng nghiệp của tôi, những người đã luôn động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài những lời cám ơn chân thành nhất.

Học viên Nguyễn Thị Thu Trang
Khóa MPP1

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử
dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu
biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh
tế Tp. Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Tp.HCM, ngày………tháng………năm………
Tác giả

Nguyễn Thị Thu Trang


i

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG BIỂU................................................................................................. iv
U

DANH MỤC BIỂU ĐỒ ....................................................................................................... v
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................. vi
U

GIỚI THIỆU ........................................................................................................................ 1
U

1.

Đặt vấn đề ................................................................................................................... 1

2.

Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 2

3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 2

4.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu ................................................................. 2

5.

Bố cục đề tài ............................................................................................................... 3

CHƯƠNG 1 : BỐI CẢNH TP. HỒ CHÍ MINH ............................................................... 4
CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN VỀ NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP ............................................................................................... 8
2.1.

Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp............................................ 8

2.2.

Quan niệm về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp................... 9

CHƯƠNG 3 : NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ KHẢ NĂNG
CHI TRẢ ............................................................................................................................ 11
3.1.

Nhu cầu nhà ở và ước tính nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ..................... 11

3.2.

Giá nhà và khả năng chi trả của người thu nhập thấp ........................................... 12

3.2.1.

Giá thuê nhà và giá mua căn hộ..................................................................... 12

3.2.2.

Khả năng chi trả của người thu nhập thấp ..................................................... 13

CHƯƠNG 4 : THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ
TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP .................................................. 15
4.1.

Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả ............................................... 15


ii

4.1.1.

4.1.1.1.

Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.................................................. 15

4.1.1.2.

Tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực ............................................... 16

4.1.1.3.

Thị trường nhà ở không đầy đủ ............................................................. 17

4.1.1.4.

Sự phát triển mất cân đối ....................................................................... 18

4.1.2.
4.2.

Thị trường nhà ở ............................................................................................ 15

Thị trường tín dụng thế chấp ......................................................................... 21

Giải pháp điều tiết thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả .............................. 23

4.2.1. Nhiệm vụ định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đất, quỹ nhà và xây
dựng chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn............................................. 23
4.2.2.

Qui định và chính sách điều tiết phía cung.................................................... 27

4.2.3.

Qui định và chính sách điều tiết phía cầu ...................................................... 29

4.2.4. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay quản lý nhà ở giá thấp
do tư nhân xây dựng ..................................................................................................... 31
4.2.5. Nhà nước chưa quản lý hiệu quả nhà thuê và chưa có cơ chế khuyến khích
phát triển thị trường nhà thuê ....................................................................................... 34
CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH GIẢI QUYẾT VẤN
ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở TP.HCM.......................................... 35
5.1.

Kết luận ................................................................................................................. 35

5.2.

Một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ................ 35

5.2.1.

Quan điểm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.................................... 35

5.2.2.

Tăng khả năng tích lũy của người thu nhập thấp........................................... 36

5.2.3.

Khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư..................................................... 39

5.2.4.

Điều tiết thị trường đất đai............................................................................. 41

5.2.5.

Quỹ hỗ trợ từ ngân sách nhà nước ................................................................. 42

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................. 44
PHỤ LỤC............................................................................................................................ 45


iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BQ
CBRE
ĐTXD
DK
ĐTXD
GĐ
HGĐ
HOF
HTNT
NOXH
NTNT
PN
TB
TNBQ

TNTB
TNTBT
TNTN
TP
Tp.HCM
UBND
USD

Bình quân
Công ty CB Richard Ellis Việt Nam
Đầu tư xây dựng
Dự kiến
Đầu tư xây dựng
Giai đoạn
Hộ gia đình
Quỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM (HCMC Housing Development Fund)
Hộ thu nhập thấp
Nhà ở xã hội
Người thu nhập thấp
Phòng ngủ
Trung bình
Thu nhập bình quân
Thu nhập trung bình
Thu nhập trung bình thấp
Thu nhập thấp nhất
Thành phố
Thành phố Hồ Chí Minh
Ủy ban Nhân dân
Đô la Mỹ

iv

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3-1: Nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2009 ........................................................... 11
Bảng 3-2: Ước tính nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2015 ............................................. 11
Bảng 3-3: Lượng và giá bán theo phân loại căn hộ vào quý 4 năm 2010........................... 12
Bảng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010 .............................................................. 12
Bảng 3-5: Tỉ lệ chi phí thuê nhà so với TNBQ hàng tháng ................................................. 14
Bảng 4-1: Tỉ suất di cư thuần năm 2009 ............................................................................. 19
Bảng 4-2: Mức độ đô thị hóa và tốc độ đô thị hóa ở Tp.HCM............................................ 19
Bảng 4-3: Bảng giá đất tại một số dự án ở Tp.HCM .......................................................... 20
Bảng 4-4: Giá đất một số khu đô thị mới ở các quận ngoại thành năm 2007..................... 21
Bảng 4-5: Phương thức cho vay mua nhà ở của Ngân hàng ACB ...................................... 22
Bảng 4-6: Số dự án và căn hộ được cấp phép và kết quả thực hiện.................................... 23
Bảng 4-7: Chi phí đầu tư xây dựng bình quân mỗi căn hộ.................................................. 32
Bảng 4-8: Định mức cho vay, thời hạn và lãi suất của HOF .............................................. 32
Bảng 5-1: Giải pháp thay đổi phương thức cho vay .......................................................... 42
Bảng 5-2: Giải pháp điều tiết giá nhà ................................................................................. 43


v

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1-1: Tổng số hộ có nhà ở và chưa có nhà ở ............................................................. 5
Biểu đồ 1-2: Tỉ lệ hộ có nhà ở phân theo loại nhà ................................................................ 5
Biểu đồ 1-3: Tỉ lệ hộ sở hữu nhà ở ........................................................................................ 6
Biểu đồ 4-1: Lượng căn hộ chào bán giai đoạn 2008 – 2010 và dự báo năm 2011 .......... 18

Biểu đồ 4-2: Giá đất thị trường và giá đất do UBND TP ban hành giai đoạn 1996 – 2007
............................................................................................................................................. 25
Biểu đồ 4-3: Giá đất thị trường và giá đất do UBND TP ban hành giai đoạn 2008 – 2010
............................................................................................................................................. 25


vi

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Với diện tích chiếm 0,60% và dân số chiếm 8,30% cả nước, thành phố Hồ Chí Minh
(Tp.HCM) được xem là đô thị lớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâm kinh
tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước. Môi trường thuận lợi ở Tp.HCM đã thu hút
nhiều người dân nhập cư từ các tỉnh thành đến đây sinh sống, học tập và làm việc; nhưng
kết cấu hạ tầng không theo kịp với tăng trưởng dân số đã đặt ra nhiều thách thức về nhà ở,
đặc biệt người thu nhập thấp là nhóm đối tượng có nhiều khó khăn về chỗ ở.
Trên cơ sở nghiên cứu các quan điểm khác nhau, phân tích khái quát về vấn đề nhà ở của
người thu nhập thấp và trong giới hạn về số liệu, nhóm người thu nhập thấp được đề cập
đến trong đề tài sẽ bao gồm tất cả các đối tượng lao động có mức thu nhập dưới 4 triệu
đồng/tháng hay nhóm người thứ nhất (nhóm 1, nhóm thu nhập thấp nhất) và nhóm người
thứ hai (nhóm 2, nhóm thu nhập trung bình thấp) trong phân chia 5 nhóm thu nhập, chưa
có nhà ở hoặc có nhà ở (nhà ở thuộc sở hữu cá nhân, nhà thuê, nhà người quen) nhưng
diện tích ở dưới 4 m2 sàn/người, hoặc nhà ở tạm, dột nát, hư hỏng,....
Với đặc điểm như trên, theo ước tính của tác giả, đến năm 2009 thành phố có ít nhất
97.000 người thu nhập nhập thấp có nhu cầu chỗ ở, chiếm khoảng 1,30% dân số. Giả sử
mức tăng dân số bình quân hàng năm là 3,53%/năm thì tổng dân số vào năm 2015 là
9.367.437 người, khi đó sẽ có gần 400.000 người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở. Nhu cầu
chỗ ở của nhóm người này hiện đang được đáp ứng bởi thị trường và nhà nước dưới hình
thức nhà thuê, nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nhóm người thu nhập thấp lại
không đủ khả năng chi trả cho các sản phẩm này. Đối với trường hợp thuê nhà, nếu xét

theo tiêu chí của Liên Hiệp Quốc, chi phí nhà ở hợp lý trong khoảng 20% – 30% thu nhập
hàng tháng, thì người thu nhập thấp chỉ đủ khả năng thuê được dạng phòng trọ dành cho
công nhân, với mức giá 200 – 250 đồng/người/tháng. Đối với trường hợp mua nhà, người
thu nhập thấp hoàn toàn không có khả năng chi trả ngay và chi trả một lần để mua một căn
hộ bình dân có giá thị trường 727 triệu đồng/căn hộ 50 m2.


vii

Nguyên nhân của hiện trạng trên dưới góc độ phân tích của kinh tế học là tồn tại thất bại
của thị trường trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời các
giải pháp can thiệp vào thị trường của nhà nước cũng chưa hiệu quả.
Thất bại thị trường bao gồm thất bại trên thị trường nhà ở và thất bại trên thị trường tín
dụng. Trong đó, thị trường nhà ở không hiệu quả trên bốn vấn đề: (1) thị trường nhà ở là
thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, (2) tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực, (3) thị
trường không đầy đủ, (4) sự phát triển mất cân đối do làn sóng nhập cư và tốc độ đô thị
hóa, tình trạng bong bóng giá tài sản và đầu cơ bất động sản.
Vai trò của nhà nước trong việc điều tiết thị trường nhà ở là khắc phục thất bại thị trường
do phân bổ nguồn lực không hiệu quả, đảm bảo công bằng cho người thu nhập thấp bằng
các nhóm giải pháp như (1) định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đất, quỹ nhà
và xây dựng chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn, (2) qui định và chính sách
điều tiết phía cung, (3) qui định và chính sách điều tiết phía cầu, (4) nhà nước trực tiếp
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay quản lý nhà ở giá thấp do tư nhân đầu tư xây dựng, (5)
quản lý thị trường nhà thuê nhưng chưa có chính sách khuyến khích phát triển thị trường
nhà thuê. Tuy nhiên, các giải pháp can thiệp thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả, do
đó chưa giải quyết được những vấn đề còn tồn tại trên thị trường nhà ở cho người thu nhập
thấp.
Dựa vào phân tích thực trạng trên, một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người
thu nhập thấp được xây dựng trong đề tài bao gồm: (1) tăng khả năng tích lũy của người
thu nhập thấp bằng cách nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà thuê bằng giá trần trong

ngắn hạn; cải thiện thu nhập để tăng tích lũy trong dài hạn; thành lập quỹ tiết kiệm để mua
nhà ở; (2) khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư bằng cách giải quyết nhu cầu đất xây
dựng; khuyến khích đầu tư xây dựng căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người thu
nhập thấp; bãi bỏ qui định mức lợi nhuận tối đa cho nhà đầu tư; (4) điều tiết thị trường đất
đai; (5) tăng cường quỹ hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho người thu nhập thấp bằng cách
điều chỉnh phương thức cho vay theo hướng trực tiếp cung cấp khoản vay với mức lãi suất
và thời hạn cho vay hợp lý hoặc bù lỗ lãi suất cho các ngân hàng thương mại khi cho người
thu nhập thấp vay mua nhà ở; điều tiết giảm giá nhà hoặc trực tiếp trợ giá mua nhà ở cho
người thu nhập thấp.


1

GIỚI THIỆU
1. Đặt vấn đề
Với diện tích chiếm 0,63% và dân số chiếm 8,30% cả nước, Tp.HCM được xem là đô thị
lớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng
của cả nước. Năm 2010, tổng sản phẩm nội địa theo giá thực ước đạt 414.068 tỉ đồng, tăng
11,80% so với năm 2009. Môi trường kinh tế, văn hóa, giáo dục thuận lợi ngày càng thu
hút người dân từ các tỉnh thành vào sinh sống. Theo kết quả điều tra dân số chính thức vào
thời điểm 0 giờ ngày 01/4/2009 thì dân số thành phố lên đến 7.421.340 người, trong đó,
gần 1/5 dân số nhập cư từ các tỉnh khác. Kết cấu quá tải đã đặt ra nhiều vấn đề thách thức
về nhà ở, nhiều không gian cây xanh đã bị thu hẹp để xây dựng nhà cửa, nhiều công trình
đô thị trở nên hỗn độn, thiếu thống nhất.
Từ năm 2006, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều qui định về nhà ở và cho thuê, đồng thời,
Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở nhưng cho đến
nay, các khu nhà ở được xây dựng vẫn chủ yếu là nhà ở thương mại với giá cao. Do đó,
ngày càng có nhiều người thu nhập thấp (NTNT) không tiếp cận được với nguồn cung nhà
ở như hiện nay.
Theo ước tính đến năm 2009, ở thành phố có ít nhất 97.000 người thu nhập nhập thấp có

nhu cầu chỗ ở, chiếm khoảng 1,30% dân số. Giả sử mức tăng dân số bình quân hàng năm
là 3,53%/năm thì tổng dân số vào năm 2015 là 9.367.437 người, khi đó sẽ có gần 400.000
người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, nhóm NTNT lại không có khả năng chi
trả cho các sản phẩm nhà ở trên thị trường. Đối với trường hợp thuê nhà, nếu xét theo tiêu
chí của Liên Hiệp Quốc, chi phí nhà ở hợp lý trong khoảng 20 – 30% thu nhập hàng tháng,
thì người thu nhập thấp chỉ đủ khả năng thuê được dạng phòng trọ dành cho công nhân, với
mức giá 200 – 250 đồng/người/tháng. Đối với trường hợp mua nhà, người thu nhập thấp
hoàn toàn không có khả năng chi trả ngay và chi trả một lần để mua một căn hộ bình dân
có giá thị trường 727 triệu đồng/căn hộ 50 m2.
Vì vậy, giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân là cần thiết. Trong đó, nhóm NTNT là một
lực lượng lao động có đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng và phát triển của thành phố


2

nhưng lại là nhóm người gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, cụ thể là ở Tp.HCM còn rất nhiều
NTNT chưa có chỗ ở hoặc đã có chỗ ở nhưng chỗ ở chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu, và
nhiều NTNT không có khả năng mua nhà ở. Và đây cũng là vấn đề chính sách đang được
được các nhà nghiên cứu khoa học, các nhà hoạch định chính sách quan tâm nhưng cho
đến nay, hầu hết các nghiên cứu chỉ dừng lại ở mức khảo sát, đánh giá để nêu lên một bức
tranh tổng thể về tình hình nhà ở, chưa có nhiều nghiên cứu mang tính lý luận khoa học
giải thích nguyên nhân của vấn đề này theo hướng phân tích thất bại thị trường và thất bại
nhà nước, nhất là cho địa bàn Tp.HCM, để làm cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách
xây dựng mô hình giải quyết bài toán nhà ở của NTNT.
Do đó, nhằm giải quyết vấn đề chính sách nhiều NTNT ở Tp.HCM chưa có chỗ ở hoặc đã
có chỗ ở nhưng chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu, và nhiều NTNT chưa sở hữu nhà ở, tác
giả đã thực hiện nghiên cứu đề tài “Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh” với câu hỏi chính
sách được đặt ra là có tồn tại thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp hay không và đó là những thất bại gì.

2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm mục tiêu làm rõ các thất bại thị trường và thất bại
nhà nước khi can thiệp vào thị trường làm cơ sở đề xuất một số khuyến nghị chính sách
giải quyết vấn đề nhà ở cho nhóm NTNT ở Tp.HCM.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu về vấn đề nhà ở của NTNT ở Tp.HCM trong giai đoạn 2000 – 2010.
4. Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được sử dụng trong đề tài là phương pháp tổng hợp
thông tin, số liệu thứ cấp để mô tả, minh họa cho các lập luận về vấn đề thất bại thị trường
và thất bại nhà nước trong sửa chữa thất bại thị trường. Bên cạnh đó, thực hiện một số ước
tính đơn giản để đánh giá nhu cầu và khả năng chi trả của NTNT cho nhà ở.


3

Số liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn sau đây:
-

Tổng Cục Thống kê: các kết quả Khảo sát Mức sống Dân cư, Tổng Điều tra Dân số
và Nhà ở.

-

Sở Xây dựng Tp.HCM: kết quả khảo sát tình hình nhà thuê ở Tp.HCM năm 2008.

-

Cục Thống kê Tp.HCM.

-

Một số website liên quan đến bất động sản.

-

Báo cáo trong hội thảo nhà ở và một số đề tài nghiên cứu liên quan đến nhà ở.

-

Nguồn thông tin của người trong cuộc: cơ quan nhà nước, công ty xây dựng và phát
triển hạ tầng, ngân hàng thương mại, những người ở trọ, có nhu cầu mua nhà,…

5. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài nghiên cứu được bao gồm 5 chương chính:
Chương 1: Bối cảnh Tp.HCM: trình bày bối cảnh Tp.HCM là cơ sở phát sinh vấn đề và
cũng là cơ sở thực hiện các giải pháp.
Chương 2: Tổng quan về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp: trình bày
quan điểm thế nào là NTNT và sự cần thiết phát triển nhà ở cho NTNT.
Chương 3: Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và khả năng chi trả: ước tính nhu cầu
nhà ở của NTNT và khả năng chi trả của NTNT để chứng minh hiện trạng giá nhà cao hơn
nhiều lần so với khả năng chi trả của NTNT.
Chương 4: Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp: giải thích nguyên nhân vấn đề trên góc độ xác định và phân tích các dạng thất
bại thị trường, và một số hạn chế của các giải pháp can thiệp thị trường của nhà nước.
Chương 5: Kết luận và một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập
thấp: hình thành các quan điểm trên cơ sở đánh giá thất bại thị trường, thất bại nhà nước và
đề xuất các khuyến nghị giải quyết vấn đề tồn tại.


4

CHƯƠNG 1 : BỐI CẢNH TP. HỒ CHÍ MINH
Tp.HCM được biết đến là một đô thị lớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâm
kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước. Năm 2010, tổng sản phẩm nội địa theo
giá thực tế ước đạt 414.068 tỉ đồng, tăng 11,80% so với năm 2009; và thu nhập bình quân
đầu người (TNBQĐN) đạt 2.800 USD/năm, cao hơn mức bình quân chung của cả nước là
1.168 USD/năm 1 .
Môi trường thuận lợi ở Tp.HCM đã thu hút nhiều người dân từ các tỉnh thành đến đây sinh
sống, học tập và làm việc. Theo kết quả điều tra dân số chính thức vào thời điểm 0 giờ
ngày 01/4/2009 thì Tp.HCM là thành phố đông dân nhất cả nước, với số dân 7.421.340
người, trong đó, gần 1/5 là dân nhập cư; với tốc độ tăng dân số bình quân hàng năm là
3,53%. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa cũng ngày càng cao, tăng từ 1,95% năm 1989 lên
đến 3,40% năm 2009. Đô thị hóa đã góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, gia tăng nhu
cầu tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ nhưng quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã gây sức
ép quá tải cho thành phố như sự quá tải về nhà ở, đất ở, sự xuống cấp nhanh chóng của cơ
sở hạ tầng, vấn đề nước sạch và vệ sinh môi trường, sự gia tăng các tệ nạn xã hội,….
Cùng với xu hướng chung của cả nước, UBND TP đã ban hành những qui định và chính
sách ưu tiên về phát triển nhà ở cho NTNT được dựa trên Luật Nhà ở và Nghị định về nhà
ở. Với nhiều nổ lực trong hơn 10 năm qua, Tp.HCM đã đạt được nhiều kết quả tích cực,
góp phần cải thiện tình hình chỗ ở của người dân. Theo kết quả Điều tra Dân số và Nhà ở
của Tổng cục Thống kê, đến năm 2009, tổng số hộ trên địa bàn Tp.HCM là 1.902.908 hộ,
trong đó, số hộ có nhà ở là 1.843.883 hộ (chiếm 97%); và số hộ chưa có nhà ở

2

hoặc

không xác định là 59.025 hộ (chiếm 3%).

1

2

Nguồn: Cục Thống kê Tp.HCM.

Theo định nghĩa trong Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở của Tổng Cục Thống kê (2009, tr. 121), “...nhà ở là
một loại công trình xây dựng được dùng để ở, gồm có 3 bộ phận: tường, mái, sàn,.... Tình trạng hộ không có
nhà ở không quan tâm đến quyền sở hữu đối với nhà hoặc căn hộ đó....”, do đó, hộ không có nhà ở có thể
được hiểu là hộ có chỗ ở không thỏa mãn một trong ba điều kiện cấu thành trên.


5

Biểu đồ 1-1: Tổng số hộ có nhà ở và chưa có nhà ở

Nguồn: Tổng Cục Thống kê 3
Trong đó, tỉ lệ hộ ở nhà kiên cố chiếm 19,44%, nhà bán kiên cố chiếm 77,89% và nhà tạm
chiếm 2,66% 4 .
Biểu đồ 1-2: Tỉ lệ hộ có nhà ở phân theo loại nhà

Nguồn: Tổng Cục Thống kê 5
3

Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở, năm 1999 và năm 2009.

4

Cơ cấu nhà ở xem phụ lục 1.

5

Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở, năm 1999 và năm 2009.


6

Về tình hình sở hữu nhà ở, 81,20% hộ gia đình (HGĐ) đã có nhà ở thuộc sở hữu riêng,
18,3% hộ ở nhà thuê của tư nhân hay thuê của nhà nước.
Biểu đồ 1-3: Tỉ lệ hộ sở hữu nhà ở

Nguồn: Tổng Cục Thống kê 6
Diện tích nhà ở bình quân một nhân khẩu cũng có nhiều thay đổi rõ rệt, đạt 24,30 m2/người,
trong đó, diện tích ở bình quân trong nhà chung cư là 14,80 m2/người, nhà riêng lẽ là 24,70
m2/người.
Bên cạnh những kết quả tích cực trên, cũng còn nhiều hạn chế. Cùng với mức tăng dân số
và số HGĐ, số hộ có nhà ở đã tăng nhưng số hộ chưa có nhà ở lại tăng đáng kể, từ 0,06%
vào năm 1999 đã lên đến 3% vào năm 2009. Chất lượng nhà ở cũng được cải thiện, tỉ lệ
nhà ở kiên cố đã tăng 68,40% nhưng lại khá chậm so với Hà Nội (tăng đến 386,10%) (xem
phụ lục 2). Tỉ lệ hộ ở nhà thuê cũng khá cao và cao hơn nhiều so với Hà Nội (9,40%) và
mức bình quân chung của cả nước (6,50%). Diện tích nhà ở mặc dù được cải thiện nhưng
vẫn còn nhiều HGĐ, chủ yếu là HGĐ nhập cư, sống trong nhà ở chật hẹp. Tỉ lệ hộ có diện
tích ở dưới 4 m2/người năm 1999 là 8,07% hộ, đã lên đến 30,7% hộ có diện tích ở dưới 7
m2/người vào năm 2009, trong đó, diện tích ở của người dân thường trú là hơn 20
m2/người và người dân di cư chỉ khoảng 8 m2/người, và có đến 1/3 dân di cư có diện tích ở

6

Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở, năm 1999 và năm 2009.


7

dưới 4 m2/người 7 . Điều này cho thấy, có sự phân phối không đồng đều về diện tích ở giữa
các nhóm người trong xã hội, chủ yếu tập trung vào nhóm người thường trú, có thu nhập
trên trung bình, đủ khả năng chi trả cho nhà ở riêng lẽ, và còn khá nhiều người dân sống
trong nhà ở nhỏ hẹp, có diện tích ở dưới 4 m2/người.
Bên cạnh đó, về tình hình nhà thuê, theo thống kê của Sở Xây dựng (2008), thành phố có
trên 80% người dân trong độ tuổi từ 18 – 35 phải sống chung với gia đình, hơn 90% giới
trẻ nhập cư phải ở trọ, trên 30% HGĐ có diện tích nhà ở dưới 36 m2. Các khu nhà cho thuê
thường có giá cả cao hơn so với thu nhập bình quân (TNBQ) hàng tháng của người đi thuê
với diện tích ở 3 – 4 m2/người, phần lớn lại là nhà cấp 3, cấp 4, trong đó có khoảng 70%
nhà cho thuê không đảm bảo chất lượng như nằm trong khu qui hoạch giải tỏa, phòng ở
không thông thoáng, thiếu ánh sáng, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, không đảm
bảo kết cấu, sử dụng vật liệu rẽ tiền, không có điện, nước máy, điều kiện vệ sinh kém,….
Nơi ở không đảm bào tiêu chuẩn sống tối thiểu đã làm ảnh hưởng đến sức khỏe và năng
suất lao động, làm phát sinh thêm nhiều tệ nạn xã hội.
Chính vì vậy, giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân là cần thiết. Trong đó, nhóm NTNT là
một lực lượng lao động có đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng và phát triển của thành
phố nhưng lại là nhóm người gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, cụ thể là ở Tp.HCM còn rất
nhiều NTNT chưa có chỗ ở hoặc đã có chỗ ở nhưng chỗ ở chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối
thiểu, và nhiều NTNT không có khả năng mua nhà ở.

7

Nguồn: Chương trình Phát triển Liên Hiệp quốc, “Hỗ trợ đánh giá sâu về tình trạng nghèo đô thị ở Hà Nội
và Tp.HCM”.


8

CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN VỀ NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ NHÀ Ở CHO

NGƯỜI THU NHẬP THẤP
2.1.

Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Ngoài lương thực thực phẩm, nhu cầu nhà ở cũng là nhu cầu thiết yếu của con người. Nhà
ở sẽ là nơi cư trú bảo vệ con người trước tác động của thiên nhiên và yếu tố xã hội, là nơi
tái tạo sức lao động của con người, và cũng là nơi giúp con người thỏa mãn các nhu cầu
khác như vui chơi, giải trí, học hành,… Trong Điều 4 và Điều 23 Luật Nhà ở qui định rõ
rằng mọi công dân đều có quyền có chỗ ở và phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân
có chỗ ở phù hợp. Nếu chỗ ở không thích hợp và không an toàn sẽ làm tăng chi phí do việc
thay đổi chỗ ở và do phát sinh các tệ nạn xã hội. Hơn nữa, tình trạng nhà ở của người dân ở
một địa phương sẽ phản ánh tình trạng bất bình đẳng về thu nhập, trình độ phát triển kinh
tế, bản chất của chế độ chính trị và khả năng quản lý của cấp chính quyền. Do đó, đáp ứng
nhu cầu chỗ ở sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội, và nhà ở được
xem là một hàng hóa khuyến dụng. Tuy nhiên, đây lại là hàng hóa đặc biệt có giá trị cao,
không thể bán riêng lẽ mà được bán gắn liền với đất đai.
Chính từ những đặc điểm trên cho thấy, dù là một quốc gia phát triển hay đang phát triển
cũng tồn tại một nhóm người không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho mình, đó là nhóm
NTNT trong xã hội. Nhu cầu chỗ ở của nhóm người này có thể là nơi ở để an cư lạc nghiệp
khi nhập cư vào đô thị, nơi ở phù hợp khi thay đổi công tác, học tập, nơi ở khi tách khỏi bố
mẹ, người thân, hoặc một nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ,…. Giải quyết nhu cầu nhà ở của
NTNT cần phải có vai trò của nhà nước, qui mô và chất lượng nhà ở sẽ là thước đo sự phát
triển hệ thống an sinh xã hội và thể hiện trình độ quản lý xã hội của nhà nước.
Trước năm 1985, nhà nước đã thực hiện bao cấp về nhà ở và nhà ở được phân phối mang
tính phúc lợi xã hội dưới dạng nhà thuê, không có sự khác biệt về giá cả giữa các loại nhà
khác nhau ở các vùng khác nhau và tiền thuê nhà chỉ chiếm một phần nhỏ trong thu nhập
của người thuê. Sau năm 1985, cơ chế bao cấp được chuyển sang cơ chế thị trường theo
hướng nhà nước tạo điều kiện để người dân có được chỗ ở thích hợp; và nhà ở được coi là
hàng hóa, có giá cả vận động theo qui luật cung cầu, người tiêu dùng có quyền lựa chọn

9

loại nhà ở phù hợp với nhu cầu, sở thích và khả năng chi trả của cá nhân. Khi đó, nhà nước
càng có vai trò quan trọng trong điều tiết thị trường nhà ở, trên cơ sở:
Thứ nhất, theo qui định, đất đai là tài sản của quốc gia và sẽ gắn liền với qui hoạch chung
của địa phương, do đó, cần phải có sự điều tiết của nhà nước về nhà ở và công tác qui
hoạch phải đi trước một bước nhằm tạo cơ sở cho sự phát triển cân đối và bền vững của thị
trường nhà ở.
Thứ hai, cải thiện môi trường sống và ổn định chỗ ở giúp tái tạo sức lao động góp phần
thúc đẩy sản xuất phát triển, thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Hay nói cách
khác, phát triển thị trường nhà ở, cụ thể là đáp ứng nhu cầu chỗ ở của NTNT, sẽ góp phần
tạo ra ngoại tác tích cực cho xã hội.
Thứ ba, mặc dù nhà ở là một hàng hóa thiết yếu nhưng thị trường nhà ở không phải là một
thị trường đầy đủ, phần lớn người dân có nhu cầu nhà ở nhưng lại không có khả năng chi
trả hoặc khả năng chi trả thấp. Dù ở một nước phát triển, người mua cũng phải dùng toàn
bộ thu nhập của gia đình trong khoảng ít nhất từ 4 đến 8 năm mới có thể mua được một căn
nhà hoàn chỉnh. Do đó, thị trường nhà ở thường được kết hợp giữa lưu thông hàng hóa và
phân phối phúc lợi nhằm đảm bảo công bằng và ổn định xã hội.
Thứ tư, thị trường nhà ở là một thị trường không đầy đủ còn do tính hiệu quả trong đầu tư
phát triển nhà ở. Đầu tư xây dựng nhà ở cho NTNT đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian thu
hồi vốn lâu, có thể không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận rất thấp. Do đó, nhà nước cần có vai
trò tích cực trong việc nâng cao hiệu quả của thị trường bằng các cơ chế chính sách hỗ trợ
phía cung (nhà đầu tư) và hỗ trợ phía cầu (NTNT).
2.2.

Quan niệm về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp

Thực tế, trong nhiều nghiên cứu, chương trình, chính sách của nhà nước, đã có nhiều quan

niệm và nhiều cơ sở khác nhau để xác định thế nào là NTNT và nhà ở cho NTNT.
Về đối tượng, theo qui định tại Điều 53 của Luật Nhà ở, “…cán bộ, công chức, viên chức,
sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc
tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng


10

khác theo qui định của Chính phủ…”, trong đó, “…các đối tượng có thu nhập thấp chưa có
nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hay mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước,
hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong HGĐ dưới 5 m2
sàn/người, hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột
nát…” sẽ là các đối tượng được thuê nhà ở xã hội (NOXH).
Về mức thu nhập, NTNT cũng có thể được hiểu là “người có thu nhập ổn định, có khả
năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà
nước về vay vốn dài hạn trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn
làm nhà có khả năng hoàn trả)” 8 . Hoặc trong một số nghiên cứu, mức thu nhập thấp có thể
được xem là mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình (TNTB) của xã hội hoặc dưới 5
triệu đồng theo ngưỡng thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân, hoặc là mức TNTB của nhóm
người thứ nhất và nhóm người thứ hai trong phân chia 5 nhóm thu nhập.
Như vậy, trên cơ sở nghiên cứu các quan điểm khác nhau, phân tích khái quát về vấn đề
nhà ở của NTNT và trong giới hạn về số liệu 9 , NTNT được nghiên cứu trong đề tài sẽ bao
gồm tất cả các đối tượng lao động có mức thu nhập dưới 4 triệu đồng/tháng

10

hay nhóm

người thứ nhất (nhóm 1, nhóm thu nhập thấp nhất) và nhóm người thứ hai (nhóm 2, nhóm
TNTB thấp) trong phân chia 5 nhóm thu nhập

11

, chưa có nhà ở hoặc có chỗ ở (sở hữu cá

nhân, nhà thuê, nhà người quen) nhưng diện tích ở dưới 4 m2 sàn/người, hoặc nhà ở tạm,
dột nát, hư hỏng,…. Tất cả các đối tượng trên đều có mong muốn về chỗ ở, và hiện đang
được đáp ứng bởi nhà nước và thị trường bằng hình thức nhà thuê, nhà ở giá thấp và nhà ở
xã hội. Mặc dù sản phẩm nhà ở dành cho NTNT là đa dạng nhưng khả năng chi trả của mỗi
NTNT là khác nhau. Khi đó, tất cả NTNT đều có mong muốn về nhà ở sẽ được xem là
người có nhu cầu nhà ở, trong đó chỉ có tập hợp những người có nhu cầu nhà ở và có khả
năng chi sẽ hình thành cầu về nhà ở.
8

Nguồn: Viện Nghiên cứu kiến trúc – Bộ Xây dựng, Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập
thấp tại các đô thị Việt Nam, tr. 3.

9

Đề tài sử dụng tiêu chí thu nhập 4 triệu đồng/người/tháng và diện tích ở dưới 4 m2/người thay cho định mức
5 triệu đồng/người/tháng và 5 m2/người trong một số quan điểm khác về NTNT.
10

Dùng để ước tính số lượng NTNT có nhu cầu nhà ở.

11

Dùng để phân tích tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở của NTNT.

11

CHƯƠNG 3 : NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ KHẢ NĂNG
CHI TRẢ
3.1.

Nhu cầu nhà ở và ước tính nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp

Dựa trên hiện trạng về nhà ở của người dân thành phố được phân tích trong chương 1, với
qui mô hộ bình quân 3,97 người/hộ, số NTNT cần giải quyết nhu cầu chỗ ở đến năm 2009
được ước tính như sau:
Bảng 3-1: Nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2009 12
Nhu cầu nhà ở của người dân
Tiêu chí
Số lượng
% trên tổng
(người)
dân số
Chất lượng nhà ở
421.812
5,68
Tính sở hữu
1.582.133
21,32
Số người chưa có nhà ở
809.517
10,91

Nhu cầu nhà ở của NTNT
Số lượng

% trên tổng
(người)
dân số
97.017
1,31
363.890
4,90
186.189
2,51
Nguồn: Ước tính của tác giả

Đó là những đối tượng có nhu cầu nhà ở, trong đó có ít nhất 97.000 NTNT (chiếm khoảng
1,31% dân số) có nhu cầu giải quyết chỗ ở. Nếu mức tăng dân số bình quân hàng năm
trong giai đoạn 1999 – 2009 là 3,53%/năm, và giả sử duy trì tốc độ tăng dân số này đến
năm 2015 thì dự báo dân số thành phố sẽ vào khoảng 9.367.437 người vào năm 2015, khi
đó, sẽ có gần 400.000 NTNT có nhu cầu chỗ ở. Trong thời gian tới, với mục tiêu diện tích
ở bình quân đến năm 2015 là 26,90 m2 sàn/người 13 , thì tổng diện tích sàn nhà ở cần xây
dựng thêm bình quân hàng năm là 1.745.001 m2.
Bảng 3-2: Ước tính nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2015
Tổng dân số (người)
Tổng dân số tăng thêm (người)
Tổng số NTNT tăng thêm (người)
Tổng diện tích nhà ở tăng thêm (m2)
Tổng diện tích nhà ở tăng thêm bình quân hàng năm (m2)

12

Xem chi tiết Phụ lục 3.

13

Tổng hợp từ nhiều thông tin trên Internet.

9.367.437
1.946.097
389.219
10.470.004
1.745.001
Nguồn: Ước tính của tác giả


12

3.2.

Giá nhà và khả năng chi trả của người thu nhập thấp

3.2.1. Giá thuê nhà và giá mua căn hộ
¾ Nhà bán
Xét riêng giá cả theo phân loại căn hộ, đến cuối năm 2010, giá bán trung bình của phân
khúc nhà ở trung cấp và bình dân dao động trong khoảng 700 – 1.000 đô la/m2, tương
đương với khoảng 14 – 20 triệu đồng/m2. Trong đó, giá bán nhà ở nhà ở bình dân tăng 3%
so với năm 2009, mức tăng cao hơn so với các phân khúc nhà ở khác.
Bảng 3-3: Lượng và giá bán theo phân loại căn hộ vào quý 4 năm 2010
Căn hộ
Hạng sang Cao cấp Trung cấp
Tổng cung (căn hộ)
417
13.015
13.417

Giá bán TB Q4/2010 (USD/m2)
4.401
1.885
984
% thay đổi theo năm
0,70
-0,60
1,4 0

Bình dân
8.774
727
3,00
Nguồn: CBRE

¾ Nhà thuê
Nhà ở cho thuê trên địa bàn Tp.HCM phần lớn là do các cá nhân và HGĐ tự xây dựng và
cho thuê, có mức giá dao động trong khoảng 1 – 4 triệu đồng, tùy theo loại nhà.
Bảng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010
Diện tích
Loại Loại nhà/phòng cho thuê
(m2)
1
Căn hộ chung cư loại TB
50 – 60
2
Căn hộ cho thuê giá thấp
20 – 30
3
Phòng cho thuê

8 – 10

Giá cho thuê
(triệu đồng/tháng)
3,00 – 4,00
1,50 – 2,00
1,00 – 1,50
Nguồn: Khảo sát thực tế

Trong đó, đối tượng thuê nhà loại 1 thường là những người đã có gia đình và con nhỏ, nhà
loại 2 là các cán bộ công chức trẻ mới ra trường hay chưa có gia đình, nhà loại 3 phần lớn
là thành phần lao động phi chính thức.
Ngoài ra, còn có dạng nhà trọ dành cho công nhân, do cá nhân, doanh nghiệp xây dựng và
cho thuê. Theo kết quả khảo sát của Sở Xây dựng vào năm 2008, mức giá thường dao động
từ trong khoảng từ 100 ngàn – 150 ngàn đồng/người/tháng, với diện tích ở bình quân từ 3 –
4 m2/người, trong đó hầu như tất cả nhà thuê đều là nhà cấp 3 hay cấp 4, và có đến hơn


13

70% nhà cho thuê không đảm bảo về chất lượng

14

. Đến năm 2010, giá nhà trên có thể lên

đến 200 – 250 ngàn đồng/người/tháng.
3.2.2. Khả năng chi trả của người thu nhập thấp
Nhờ duy trì được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nên thu nhập của người dân tăng lên hàng
năm, với mức tăng bình quân là 15%/năm

15

, đã góp phần cải thiện đáng kể đời sống của

người dân. Đến năm 2008, TNBQĐN đạt khoảng 27 triệu đồng/người/năm, trong đó, thu
nhập của nhóm 1 khoảng 10 triệu đồng/người/năm, nhóm 2 khoảng 15 triệu
đồng/người/năm. Nếu trừ đi các khoản chi tiêu cho nhà ở, ăn uống và một số mặt hàng
thiết yếu thì mức tiết kiệm bình quân hàng năm của hai nhóm người này lần lượt gần
khoảng 2,30 và 4,20 triệu đồng/người/năm. Nếu tốc độ tăng thu nhập như trên vẫn được
duy trì thì đến năm 2010, thu nhập của nhóm 1 và nhóm 2 theo ước tính lần lượt là 12 triệu
đồng/người/năm và 18 triệu đồng/người/năm. (Xem phụ lục 4)
Tuy nhiên thực tế, giá nhà lại tăng cao và tăng nhanh hơn so với mức tăng thu nhập để chi
trả cho nhà ở, mặc dù tình hình thu nhập và tiết kiệm đã được cải thiện. Nếu giá một căn hộ
bình dân trên thị trường sơ cấp có diện tích 50 m2 là 727 triệu đồng/căn hộ (theo thống kê
trong bảng 3-3) và TNTB là 31,64 triệu đồng/ người (xem phụ lục 4), thì chỉ số giá nhà trên
thu nhập

16

của Tp.HCM vào khoảng 22,97. Trong khi đó, theo tính toán của Liên Hiệp

Quốc thì chỉ số hợp lý chỉ nằm trong khoảng 3 đến 4, do đó, giá nhà ở Tp.HCM là quá cao
so với khả năng chi trả của người dân, và cao hơn nhiều so với các khu vực khác. (Xem
phụ lục 5)
Cụ thể, khả năng chi trả của NTNT:
Đối với trường hợp thuê nhà, với mức giá cho thuê đối với từng loại nhà/phòng như đã đề
cập thì tỉ lệ chi phí thuê nhà so với thu nhập hàng tháng sẽ từ 18% đến hơn 100%. Nếu dựa
trên tiêu chí của Liên Hiệp Quốc về chi phí nhà ở hợp lý chiếm khoảng 20 – 30% thu nhập
14

Chất lượng nhà trọ được đánh giá theo các tiêu chí trong Quyết định 75/QĐ-UBDN ngày 17/05/2006 của
UBND Tp.HCM.
15

Ước tính theo số liệu Điều tra Mức sống Hộ gia đình của Tổng Cục Thống kê từ năm 2002 đến năm 2008.

16

Chỉ số giá nhà trên thu nhập thể hiện khả năng chi trả của người tiêu dùng.


14

hàng tháng thì NTNT chỉ đủ khả năng thuê nhà ở dưới dạng nhà trọ dành cho công nhân,
trong đó nhóm 2 có thể thuê được dạng phòng ở chật hẹp trên thị trường nhà thuê.
Bảng 3-5: Tỉ lệ chi phí thuê nhà so với TNBQ hàng tháng
Căn hộ chung
Căn hộ
Loại nhà
cư loại TB
giá thấp
Giá nhà (triệu đồng/người)
0,75 – 1,00
0,37 – 0,50
% chi phí thuê nhà trên TN
- Nhóm 1
105
52
- Nhóm 2

69
34

Phòng
0,25 – 0,38

Phòng
cho CN
0,20 – 0,25

38
27
25
18
Nguồn: Ứớc tính của tác giả

Đối với trường hợp nhà bán, NTNT hoàn toàn không có khả năng chi trả ngay và chi trả
một lần để mua một căn hộ bình dân trên thị trường sơ cấp có giá 727 triệu đồng/căn hộ.
Nếu tích lũy ngay từ bây giờ thì giả sử mức lãi suất là 12%/năm, một người thuộc nhóm 1
phải sau ít nhất 29 năm, và một người thuộc nhóm 2 phải sau ít nhất 24 năm mới tích lũy
đủ số tiền để mua được một căn hộ bình dân trên thị trường theo mức giá hiện tại. Đây là
khoảng thời gian tương đối dài và thực tế thì NTNT lại khó tích lũy được số tiền tiết kiệm
như trên.
Tóm lại, ổn định chỗ ở cho NTNT sẽ góp phần tăng năng suất lao động, thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế và giảm tệ nạn xã hội. Đáp ứng nhu cầu chỗ ở của nhóm người này có thể
bằng hình thức nhà thuê hoặc nhà bán. Tuy nhiên, mức thập trung bình của nhóm NTNT là
quá thấp, trong khi đó giá nhà thuê hay nhà bán lại quá cao. Do đó, nhu cầu chỗ ở của
NTNT là cao nhưng họ lại không có khả năng chi trả hoặc khả năng chi trả thấp cho việc
thuê nhà hay mua nhà ở.