Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại công ty cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc hưng thịnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ MAI LIÊN

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH
HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
KINH DOANH ĐỊA ỐC HƯNG THỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ MAI LIÊN
CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH
HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
KINH DOANH ĐỊA ỐC HƯNG THỊNH
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân
hàng
(Hướng Ứng dụng)
Mã số : 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS TRẦN THỊ THÙY LINH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Các yếu tố tác động đến quyết định
đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh
doanh Địa ốc Hưng Thịnh” là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng dẫn
của PGS. TS Trần Thị Thùy Linh – Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí
Minh.
TP. Hồ Chí Minh, ngày … tháng…. năm 2019
Tác giả

Lê Mai Liên


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
DANH MỤC HÌNH VẼ
TÓM TẮT
ABSTRACT
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................ 1
1.1.

Lý do chọn đề tài ...........................................................................................

1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................

2

1.2.1.

Mục tiêu ..................................................................................................

3

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................

3

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................

3

1.4.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................

3

1.4.1. Nghiên cứu định tính ..............................................................................

3

1.4.2. Nghiên cứu định lượng ...........................................................................

3

1.5.

Ý nghĩa đề tài .................................................................................................

4

1.6.

Kết cấu luận văn ............................................................................................

5

CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TRƯỚC
6

ĐÂY ............................................................................................................................

2.1.

Khung lý thuyết .............................................................................................

2.1.1.

6

Khái niệm ................................................................................................

6

2.1.2. Các lý thuyết đầu tư ................................................................................

8

2.2.

Các nghiên cứu đã thực hiện .........................................................................

9

2.2.1. Nghiên cứu thực nghiệm nước ngoài ......................................................

9

2.1.2 Nghiên cứu thực nghiệm trong nước ....................................................

13

2.3. Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm ...............................................

14


2.4. Đề xuất mô hình nghiên cứu......................................................................... 16

CHƯƠNG 3: DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..............................18
3.1. Quy trình nghiên cứu................................................................................. 18
3.2. Giả thuyết nghiên cứu................................................................................ 20
3.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 23
3.3.1 Nghiên cứu định tính (sơ bộ)...................................................................... 23
3.3.2 Nghiên cứu định lượng (chính thức)........................................................... 23
3.3.3 Mẫu khảo sát............................................................................................... 24
3.4. Mô tả thang đo........................................................................................... 25
3.5. Phương pháp phân tích dữ liệu................................................................... 31
3.5.1 Thống kê mô tả........................................................................................... 31
3.5.2 Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s alpha........................................ 31
3.5.3 Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA).............32
3.5.4. Phân tích tương quan................................................................................. 32
3.5.5. Phân tích hồi quy đa biến........................................................................... 33
3.5.6. Kiểm định sự khác biệt về quyết định đầu tư đối với các biến nhân khẩu
học....................................................................................................................... 34
3.5.7. Công cụ phân tích...................................................................................... 34
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................... 35
4.1. Phân tích thống kê mô tả mẫu.................................................................... 35
4.2. Phân tích hệ số Cronbach’s Alpha.............................................................. 36
4.3. Phân tích nhân tố EFA................................................................................ 38
4.4. Phân tích tương quan.................................................................................. 41
4.5. Phân tích hồi quy đa biến........................................................................... 43
4.6. Kiểm định giả thuyết.................................................................................. 45
4.7. Kiểm định sự khác biệt về quyết định đầu tư đối với các biến nhân khẩu
học....................................................................................................................... 46
4.7.1. Giới tính..................................................................................................... 46
4.7.2. Tình trạng hôn nhân................................................................................... 46

4.7.3. Tuổi............................................................................................................ 46
4.7.4. Nghề nghiệp............................................................................................... 47
4.7.5. Thu nhập.................................................................................................... 47
4.8. Thảo luận kết quả nghiên cứu so với mục tiêu ban đầu..............................47
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................... 49
5.1. Kết luận...................................................................................................... 49
5.2. Hàm ý chính sách cho doanh nghiệp.......................................................... 50
5.3. Hạn chế của nghiên cứu............................................................................. 53
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

BĐS:

Bất động sản

VNREA:

Vietnam National Real Estate Association – Hiệp hội bất động
sản Việt Nam

TP. Hồ Chí Minh:

Thành phố Hồ Chí Minh

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

Công ty Hưng Thịnh:

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh

NĐT:

Nhà đầu tư

SPSS:

Statistical Package for the Social Sciences – Phần mềm xử lý
thống kê phân tích dữ liệu

AMOS:

Analysis of MOment Structures - Phần mềm xử lý thống kê phân
tích dữ liệu

TRA:

Theory of Reasoned Action – Lý thuyết hành động có lý do

TPB:

Theory of Planned Behavior – Thuyết hành vi có hoạch định

EFA:

Exploratory Factor Analysis – Phân tích nhân tố khám phá

KMO:

Kaiser-Meyer-Olkin – Hệ số xem xét sự thích hợp của EFA

Sig:

Significance level – Mức ý nghĩa

VIF:

Variance Inflation Factor – Hệ số phóng đại phương sai

ANOVA:

Analysis of Variance – Phương pháp phân tích phương sai

SEM:

Structural Equation Modeling – Mô hình cấu trúc tuyến tính


DANH MỤC BẢNG BIỂU
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm........................................ 14
Bảng 2.2: Mô tả các biến trong phương trình hồi quy đa biến theo mô hình nghiên
cứu đề xuất.............................................................................................................. 17
Bảng 3.1: Thang đo dùng trong nghiên cứu định tính............................................. 25
Bảng 3.2: Mô hình nghiên cứu và thang đo đề xuất................................................ 29
Bảng 3.3: Mức giá trị của Alpha............................................................................. 31

Bảng 3.4: Mối liên hệ tương quan giữa hai biến số và hệ số Pearson......................33
Bảng 4.1: Thống kê mẫu nghiên cứu....................................................................... 35
Bảng 4.2: Tổng hợp kết quả phân tích Cronbach’s Alpha.......................................36
Bảng 4.3: Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA....................................................... 39
Bảng 4.4: Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA cho quyết định đầu tư....................41
Bảng 4.5: Ma trận hệ số tương quan giữa các nhân tố............................................. 42
Bảng 4.6: Tóm tắt mô hình hồi quy......................................................................... 43
Bảng 4.7: Phân tích ANOVA................................................................................... 43
Bảng 4.8: Kiểm định hệ số hồi quy đa biến............................................................. 44


DANH MỤC HÌNH VẼ
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Khung khái niệm nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015)
10
Hình 2.2: Mô hình giả thuyết của khách hàng về quyết định mua bất động sản theo
Dr. Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015)......................................11
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu đề xuất.................................................................... 16
Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu............................................................................... 19


TÓM TẮT
Đầu tư căn hộ chung cư hiện nay đang là một trong những kênh đầu tư hấp
dẫn và thu hút nhất trên thị trường bất động sản. Nghiên cứu này tìm hiểu những
yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ nhà chung cư của khách hàng tại
Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh. Dựa trên nền tảng các
mô hình nghiên cứu trước và thông qua kết quả khảo sát 250 khách hàng tại các sàn
giao dịch của Công ty với tỷ lệ hồi đáp đạt 90.4%, tác giả đề xuất mô hình nghiên
cứu gồm 07 yếu tố với 31 biến quan sát.
Thông qua kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tích

nhân tố khám phá EFA, hồi quy tuyến tính bội bằng phần mềm SPSS 22.0, kết quả
cho thấy cả 07 yếu tố đều tác động thuận chiều tới quyết định đầu tư. Hiệu quả tài
chính là yếu tố tác động mạnh nhất, thứ hai là yếu tố pháp lý, thứ ba là tình trạng
kinh tế, thứ tư là vị trí và liên kết, thứ năm là marketing, tiếp theo là tiện ích khu
vực và cuối cùng là cấu trúc căn hộ. Đồng thời, kết quả nghiên cứu cũng kết luận
được không có sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng khác nhau về giới tính, độ
tuổi, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp và thu nhập khi quyết định đầu tư.
Từ đó, đề xuất cho ban quản trị Công ty Hưng Thịnh những chính sách phù
hợp giúp nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty trong hoạt động kinh doanh
căn hộ chung cư. Cuối cùng, tác giả đề nghị hướng nghiên cứu tiếp theo để hoàn
thiện hơn nữa nghiên cứu này.
Từ khóa: Mô hình ý định đầu tư, thị trường bất động sản, đầu tư căn hộ, yếu tố ảnh
hưởng đầu tư, quyết định đầu tư.


ABSTRACT
Apartment investment is currently one of the most attractive property
investment. The objective of this study is to find out the factors that influence
apartment decisions at Hung Thinh Corporation. Research model is based on
previous studies and a questionnaire survey that has been used with 250 customers
with response rate of 90.4%, the author proposes the research model with 07
elements and 31 observed variables.
Through testing the scales using Cronbach Alpha coefficients reliability, EFA
discovery factor analysis, multiples linear regression via SPSS 22.0, the results
show that all 07 factors impact positively on the apartment investment decisions.
Financial efficiency gives the highest impact, the second is legal, the third is
economic situation, the fourth is position and link, the fifth is marketing, next is
regional utilities and finally is apartment structure. At the same time, the study
results also concluded that there is no difference between different groups of sex,
age, marital status, occupation and income about the choice to invest the apartment.

Understanding the factors influencing apartment investment decisions at Hung
Thinh Corporation is important. This will provide crucial insight and policy
developers in managing the apartment demand. Finally, the authors recommend
further studies to guide further reforms in this study.
Keywords: Investing intention model, real estate, invest apartment, investing
factors, investment decision.


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1. Lý do chọn đề tài
Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam chúng ta hiện nay đã có những
bước tiến đáng kể. Kinh tế tăng trưởng nhanh, đất nước đang trên con đường công
nghiệp hóa - hiện đại hóa, không còn là nền công nghiệp lạc hậu như trước đây,
mức sống của người dân đã được cải thiện rõ rệt. Khi mức sống được nâng cao thì
nhu cầu về đầu tư cũng cao hơn.
Các kênh đầu tư phổ biến hiện nay có thể kể đến như tiền gửi ngân hàng,
ngoại tệ, vàng, bất động sản và chứng khoán, thì trong 5 kênh này, 2 kênh có lẽ nổi
bật nhất là chứng khoán và bất động sản (BĐS). Thị trường chứng khoán (TTCK)
đã có sức bật rất mạnh trong năm 2017, tăng trưởng khoảng 50% và đến đầu năm
2018, VN-Index đã lên đến trên 1.000 điểm. Kênh thứ hai cũng có sự tăng trưởng
tốt là kênh BĐS, nhất là tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường BĐS cực kỳ sôi động.
Theo thống kê từ VNREA, năm 2017 lượng cung bất động sản gồm căn hộ và
nhà đất là hơn 80.000 sản phẩm thì mới tính tới 3 quý đầu năm 2018 con số đã lên
tới hơn 100.000 sản phẩm, tức là tăng tới 25% tương ứng với 20.000 sản phẩm.
Trong đó, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn là những thành phố chiến lược với phân
khúc chủ yếu là căn hộ chung cư. Xu hướng mua bất động sản để an cư cũng đang
giảm dần trong năm 2018, nhường chỗ cho hình thức đầu tư. Điều này có thể thấy ở
phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tư chiếm đến 61% thay vì 50%

như 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tư ngắn hạn tầm 13%, trong
khi năm 2017 mua để ở là 35% và đầu tư ngắn hạn là 15%.
Đầu tư căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay mang lại nhiều lợi ích cho chủ
đầu tư. Thứ nhất về phương thức thanh toán, nhà đầu tư có thể lựa chọn nhiều
phương án khác nhau. Tùy theo chủ đầu tư mà người mua có thể được áp dụng
phương thức trả chậm từ 12-36 tháng hoặc trả góp từ 60-120 tháng. Bên cạnh đó,
nhà đầu tư lựa chọn phương thức đóng tiền một lần, người mua có thể được chiết
khấu thêm 5-15% tùy theo đặc thù từng dự án. Đầu tư bất động sản rất đa dạng với
các loại hình khác nhau như căn hộ, nhà liên kế, đất nền, biệt thự,... Tuy nhiên,


2

phương thức thanh toán "dài hơi" khi đầu tư chung cư giúp người mua có thể tích
lũy tài sản dần dần. Thứ hai, mỗi dự án thường có ngân hàng bảo trợ cho vay nên
người mua có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay hơn cùng với thủ tục vay dễ
dàng, nhanh chóng nhằm mang lại sự tiện lợi cho người sở hữu. Thứ ba là có thể
đầu tư lướt sóng theo tiến độ hoàn thành của dự án. Bên cạnh đó cũng có thể dễ
dàng thu được dòng tiền từ khai thác cho thuê. Đặc biệt, ngày nay Nhà nước cũng
ban hành nhiều chính sách, luật bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ nhằm giúp
cho các nhà đầu tư an tâm hơn.
Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh (Công ty Hưng
Thịnh) là đơn vị có kinh nghiệm, năng lực trong hoạt động đầu tư kinh doanh, đặc
biệt trong lĩnh vực bất động sản và chuyên đầu tư các ngành nghề có gắn liền với
khai thác hiệu quả quỹ đất. Với năng lực tài chính và kinh nghiệm, Công ty Hưng
Thịnh đã và đang triển khai nhiều dự án bất động sản với đa dạng hóa dòng sản
phẩm, trong đó nổi bật nhất là phân khúc chung cư. Tuy nhiên có không ít thách
thức và khó khăn trong thời gian tới đối với Công ty Hưng Thịnh nói chung và phân
khúc căn hộ chung cư nói riêng như: chủ trương siết chặt tín dụng với bất động sản
cao cấp, tăng cường quản lý thanh tra pháp lý dự án, đối thủ cạnh tranh,…

Vậy Công ty Hưng Thịnh phải làm gì để giữ vững và phát triển được thị phần
khách hàng trong một thị trường ngày càng cạnh tranh gay gắt và quy mô như thế?
Trả lời cho câu hỏi trên, phải chăng chúng ta nên có một cái nhìn khách quan và
đánh giá xem liệu nhu cầu hiện tại của khách hàng thực sự là gì, để đi đến quyết
định đầu tư một căn hộ thì yếu tố nào là yếu tố họ cân nhắc và quan tâm? Từ đó
Hưng Thịnh có cơ sở để đưa ra những sản phẩm và dịch vụ phù hợp, đáp ứng được
tâm lý của khách hàng cũng như đem lại nguồn khách hàng tiềm năng và tăng
trưởng lợi nhuận cho chính doanh nghiệp.
Đó cũng là lý do tác giả đã chọn đề tài nghiên cứu “Các yếu tố tác động đến
quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tư
Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu


3

1.2.1. Mục tiêu
Luận văn nhằm hệ thống hóa các cơ sở lí luận liên quan đến căn hộ chung cư,
các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Trên cơ sở đó đề ra mô hình nghiên
cứu đánh giá nhằm xem xét tác động của các yếu tố tới quyết định đầu tư căn hộ
chung cư của khách hàng cũng như hàm ý cho doanh nghiệp giúp nâng cao hiệu quả
kinh doanh của Công ty Hưng Thịnh.
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Với mục tiêu nghiên cứu đã trình bày, luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên
cứu như sau:
Các yếu tố và mức độ tác động của từng yếu tố tới quyết định đầu tư căn hộ
chung cư?
Những gợi ý chính sách nào cho Công ty Hưng Thịnh trong hoạt động kinh
doanh căn hộ chung cư?
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ
chung cư của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh.
Đối tượng khảo sát: Những nhà đầu tư (NĐT) tới sàn giao dịch, những NĐT
đã và đang trong quá trình mua căn hộ của Công ty Hưng Thịnh.
Phạm vi nghiên cứu: Trên các sàn giao dịch của Công ty Hưng Thịnh từ tháng
12/2018 đến 04/2019.
1.4.
Phương pháp nghiên cứu

1.4.1. Nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính là một dạng của nghiên cứu khám phá trong đó thông tin
được thu thập ở dạng định tính thông qua kỹ thuật thảo luận và diễn dịch. Đây là
bước nghiên cứu các lý thuyết về đầu tư cũng như các nghiên cứu thực nghiệm
đồng thời phỏng vấn sâu các chuyên gia nhằm điều chỉnh các biến quan sát dùng để
đo lường, đánh giá các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư; qua đó xây dựng các
thang đo đưa vào mô hình nghiên cứu và thiết lập bảng câu hỏi.
1.4.2. Nghiên cứu định lượng


4

Nghiên cứu định lượng là việc thu thập, phân tích thông tin trên cơ sở các số
liệu thu được từ thị trường. Nghiên cứu định lượng nhằm thu thập thông tin từ việc
điều tra nghiên cứu thị trường thông qua các bảng câu hỏi (Halvorsen, 1992); phân
tích xử lý số liệu, cũng như ước lượng và kiểm định mô hình.
Thang đo được kiểm định dựa vào những yếu tố:
+ Phương pháp thu thập dữ liệu: Chọn những đối tượng đủ tiêu chí để trao đổi
về mục đích và ý nghĩa của nghiên cứu để họ phối hợp trả lời các câu hỏi trong
bảng khảo sát.
+ Phân tích kết quả số liệu: Các phiếu sau khi thu thập được làm sạch, kiểm

tra tính đầy đủ và chính xác. Tác giả sử dụng các công cụ định lượng đối với kết
quả khảo sát chính thức, cụ thể sử dụng kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha,
phân tích nhân tố EFA, phân tích hệ số tương quan, hồi quy bằng công cụ phân tích
là phần mền SPSS 22.0
1.5. Ý nghĩa đề tài
Đóng góp về lý thuyết: Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xây dựng một
mô hình lý thuyết cho thấy các yếu tố thực sự tác động đến quyết định đầu tư căn hộ
chung cư của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh.
Đóng góp về mặt thực tiễn: Luận văn đã chỉ ra các yếu tố và đo lường mức độ
tác động của từng yếu tố này đến quyết định đầu tư. Kết quả phân tích hồi quy
nhằm tìm ra mối quan hệ cùng chiều giữa các yếu tố tác động tới quyết định đầu tư.
Mô hình nghiên cứu đề xuất 07 yếu tố: Hiệu quả tài chính, tình trạng kinh tế, vị trí
và liên kết, cấu trúc căn hộ, tiện ích khu vực, pháp lý, marketing; trong đó yếu tố tác
động mạnh nhất đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty
Hưng Thịnh là hiệu quả tài chính với hệ số bê ta chuẩn hóa là 0.307, thứ hai là yếu
tố pháp lý với bê ta chuẩn hóa là 0.266, thứ ba là yếu tố tình trạng kinh tế với hệ số
bê ta chuẩn hóa là 0.254, tiếp theo là yếu tố vị trí và liên kết với hệ số bê ta chuẩn
hóa là 0.209, các yếu tố marketing, tiện ích khu vực và cấu trúc căn hộ cũng tác
động đến quyết định đầu tư căn hộ của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh. Kết
quả nghiên cứu này cung cấp tư liệu để Công ty Hưng Thịnh nói riêng


5

và các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản đặc biệt là căn hộ chung
cư nói chung có các giải pháp về việc đưa ra căn hộ phù hợp, nhắm tới phân khúc
khách hàng thích hợp để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các NĐT.
1.6. Kết cấu luận văn
Luận văn bao gồm 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu

Chương 2: Khung lý thuyết và tổng quan nghiên cứu trước đây
Chương 3: Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương 5: Kết luận và kiến nghị


6

CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
TRƯỚC ĐÂY
2.1. Khung lý thuyết
2.1.1. Khái niệm
Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem
lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị trường bất động
sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động
theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản
đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định (Nguyễn Thanh
Trà, 2004). Thị trường bất động sản hiện nay rất đa dạng với các loại hình khác nhau
như đất nền, nhà phố, biệt thự, nghỉ dưỡng, căn hộ chung cư….

Đặc biệt trong những năm gần đây loại hình căn hộ đang phát triển mạnh mẽ và thu
hút được sự quan tâm đông đảo của giới đầu tư.
Tại Việt Nam, Nhà nước đã ban hành quy định cụ thể về căn hộ chung cư.
Theo điều 70 Luật Nhà ở của Quốc hội số 56/2015/QH11 ngày 29/11/2005: “Nhà
chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở
hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Người mua căn hộ chung cư gắn liền với
quyền sử dụng đất được sử dụng đất ở ổn định lâu dài
Căn cứ Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng về

Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, các căn hộ chung cư sẽ
được công nhận thứ hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc;
tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội và tiêu chí
về chất lượng, quản lý, vận hành. Việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư
theo các tiêu chí minh bạch và rõ ràng sẽ là cơ sở định giá các căn hộ chung cư
trong quản lý, vận hành và giao dịch trên thị trường.
Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình
để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư (Luật đầu tư, 2005). Trong đó,


7

đầu tư trong tài chính là việc mua một tài sản hay một danh mục nào đó với hy vọng
rằng nó sẽ tạo ra dòng tiền lớn hơn trong tương lai và mang lợi lợi nhuận cho nhà
đầu tư (Kevin A. Hassett, 2008). Theo bản chất của đối tượng đầu tư thì có thể phân
loại thành đầu tư vật chất (tài sản thực, tài sản vật chất,…) và đầu tư cho các đối
tượng phi vật chất. Đầu tư tài sản thực là đầu tư vào các tài sản trực tiếp tham gia
quá trình sản xuất hàng hóa và dịch vụ của nền kinh tế như bất động sản, cổ phiếu,
trái phiếu, tiền mặt và các khoản tương đương tiền hoặc hàng hóa.
Quá trình ra quyết định đầu tư thường trải qua 5 giai đoạn: (1) thiết lập mục
tiêu đầu tư, (2) thiết lập một chính sách đầu tư, (3) chọn lựa chiến lược đầu tư, (4)
xây dựng danh mục, (5) đo lường và đánh giá thành quả đầu tư (Zvi Bodie, Alex
Kane, Alan J. Marcus, 2014). Quá trình này bắt đầu với người đầu tư xác định nhu
cầu cụ thể, có thể được lấy cảm hứng từ các tác nhân kích thích bên trong hoặc bên
ngoài. Một khi mục tiêu đầu tư được thiết lập, giai đoạn tiếp theo là thiết lập một
danh mục chuẩn để đánh giá đồng thời xem xét những phương án đầu tư thay thế.
Đối với mỗi nhà đầu tư khác nhau thì quan điểm về hiệu quả cũng như khẩu vị rủi
ro cũng không giống nhau. Do đó việc xây dựng danh mục đầu tư rất quan trọng,
yêu cầu nhà đầu tư cần định lượng rủi ro và nắm bắt được những thông tin đầu vào
cần thiết (tỷ suất sinh lợi mong đợi, hệ số tương quan,…). Việc đo lường và đánh

giá kết quả sẽ giúp cho nhà đầu tư có cái nhìn rõ hơn về khoản mục, rút ra nhiều bài
học kinh nghiệm cho quá trình đầu tư tiếp theo.
Hiện nay, trên thị trường tài chính có đa dạng các loại hình đầu tư khác nhau như
vàng, chứng khoán, bất động sản,…Với mỗi loại hình đầu tư thì đều có những ưu
nhược điểm riêng. Kênh đầu tư bất động sản hiện nay đang có nhiều thuận lợi so với
các kênh khác. Một trong những xu hướng đầu tư hiện nay là đầu tư vào căn hộ chung
cư do có nhiều ưu thế vượt trội. Tuy nhiên, để thành công khi đầu tư nhà đầu tư cần
trang bị cho mình kỹ năng phân tích, dự báo, khả năng ra quyết định hợp lý. Đồng thời
đối với các doanh nghiệp khi quan tâm đến nghiên cứu hành vi và quyết định của nhà
đầu tư, các doanh nghiệp sẽ có các quyết định và chiến lược hợp lý khi


8

tung ra thị trường sản phẩm gắn với những đặc điểm có tính chất cá nhân và tính
chất xã hội để thúc đẩy khách hàng đầu tư vào sản phẩm của mình.
2.1.2. Các lý thuyết đầu tư
Quyết định đầu tư cũng chịu ảnh hưởng bởi các lý thuyết kinh tế như lý thuyết
hành vi (hành vi người tiêu dùng là một cơ sở quan trọng để giải thích cho việc ra
quyết định), thuyết hành động có lý do (TRA).
2.1.2.1 Lý thuyết hành vi
Hành vi tiêu dùng là một tiến trình cho phép một cá nhân hay một nhóm người
lựa chọn, mua sắm, sử dụng hoặc loại bỏ một sản phẩm, dịch vụ, những suy nghĩ đã
có, kinh nghiệm hay tích lũy, nhằm thỏa mãn nhu cầu hay ước muốn của họ
(Solomon & ctg., 2006).
Theo Philip Kotler (2005), hành vi người tiêu dùng được định nghĩa là “Một
tổng thể những hành động diễn biến trong suốt quá trình kể từ khi nhận biết nhu cầu
cho tới khi mua và sau khi mua sản phẩm”. Nói cách khác, hành vi của người tiêu
dùng là cách thức các cá nhân ra quyết định sẽ sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ
như: thời gian, tiền bạc, nỗ lực,… như thế nào cho các sản phẩm tiêu dùng.

Theo Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ, hành vi người tiêu dùng chính là sự tác
động qua lại giữa các yếu tố kích thích của môi trường với nhận thức và hành vi của
con người, mà qua sự tương tác đó, con người thay đổi cuộc sống của họ. Theo cách
định nghĩa này, khái niệm hành vi người tiêu dùng được nhìn dưới góc độ tính
tương tác, tác động qua lại lẫn nhau giữa con người và môi trường bên ngoài.
Nghiên cứu hành vi của người mua là nghiên cứu hành vi cá nhân quyết định
như thế nào về khả năng chi tiêu của họ cho mục tiêu có liên quan. Người mua có
nhiều quyết định mỗi ngày, hầu hết các nghiên cứu về hành vi tiêu dùng của các
doanh nghiệp lớn phải đưa vào việc nghiên cứu khách hàng để trả lời câu hỏi người
tiêu dùng mua sản phẩm gì, nơi nào họ mua, họ mua bao nhiêu, khi nào họ mua, và
tại sao họ mua (Solomon & ctg., 2006; Kotler và Armstrong, 2012).


9

2.1.2.2 Thuyết hành động có lý do
Thuyết hành động có lý do (TRA) là một lý thuyết thuộc ngành tâm lý học xã hội.
Các nhà tâm lý học xã hội đã cố gắng giải thích làm thế nào và tại sao thái độ lại tác
động đến hành vi. TRA quan tâm đến mối liên quan giữa niềm tin, hành vi, chuẩn chủ
quan, thái độ và ý định hành vi. Thuyết TRA giả định một chuỗi ngẫu nhiên liên kết
niềm tin về hành vi và chuẩn chủ quan với ý định hành vi và hành vi. Lý thuyết này
cũng cho thấy rằng yếu tố quyết định quan trọng nhất của hành vi là ý định hành vi của
cá nhân. TRA giải thích rằng hành vi cá nhân được điều khiển bởi

ý định hành vi, và ý định hành vi là yếu tố quyết định thái độ hướng về hành vi.
Theo TRA, ý định hành vi có thể được dự đoán nếu đáp ứng được ba điều
kiện. Thứ nhất, những ý định và hành vi phải phù hợp với mục tiêu hành động, hoàn
cảnh và thời gian cụ thể. Thứ hai, ý định và hành vi không thay đổi trong cùng
khoảng thời gian khi việc đánh giá ý định và đánh giá hành vi diễn ra. Cuối cùng,
hành vi đó phải chịu sự kiểm soát của nhận thức. Từ đó, cá nhân sẽ quyết định thực

hiện hay không thực hiện hành vi.
2.1.2.3 Thuyết hành vi có hoạch định
Lý thuyết hành vi có hoạch định (Theory of Planned Behavior - TPB) là một
lý thuyết về mối liên hệ giữa niềm tin và hành vi được đề xuất bởi Icek Ajzen năm
1991 để cải thiện sức mạnh tiên đoán của lý thuyết lý luận hành động dựa trên nhận
thức kiểm soát hành vi. Lý thuyết nói rằng thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm
soát hành vi sẽ ảnh hưởng đến ý định hành vi và từ đó tác động lên hành vi của một
cá nhân. Đặc biệt, nhận thức kiểm soát hành vi được cho là không chỉ ảnh hưởng
trực tiếp đến hành vi thật sự, mà còn ảnh hưởng gián tiếp thông qua ý định hành vi.
2.2. Các nghiên cứu đã thực hiện
2.2.1. Nghiên cứu thực nghiệm nước ngoài
Theo nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015), tác giả sử dụng
bảng câu hỏi và được khảo sát trực tuyến tại Felcrs Bhd, Malaysia để tìm hiểu về
các nhân tố tác động đến quyết định đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này sử dụng
lấy mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu. Bảng câu hỏi dùng để khảo sát bao gồm 25


10

câu hỏi cho 4 biến được chia tỷ lệ theo thang đo Likert (Từ 01 đến 05 cho các cấp
độ từ rất không đồng ý tới rất đồng ý) và 06 câu hỏi về các đặc điểm nhân khẩu học
của người được khảo sát. Tác giả đã khảo sát 250 mẫu nhưng chỉ có 212 mẫu được
sử dụng. Nghiên cứu sử dụng nhiều mô hình hồi quy thông qua SPSS v.21 để phân
tích dữ liệu. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng tất cả các biến gồm kinh tế tài chính, vị
trí địa lý, rủi ro, khả năng sinh lời đều tác động tích cực và cùng chiều tới ý định để
đầu tư bất động sản của người được khảo sát.

Kinh tế tài chính
Vị trí địa lý
Quyết định đầu tư

Rủi ro

Khả năng sinh lời

Hình 2.1: Khung khái niệm nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015)
Nghiên cứu của Dr. Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik tại
Bangladesh (2015): Nghiên cứu sử dụng lý thuyết hành vi và mô hình SPSS, AMOS
để giải thích ý định mua trong thị trường địa ốc đặc biệt là quyết định mua sắm căn
hộ. Nghiên cứu sử dụng bảng câu hỏi khảo sát đối với 275 khách hàng và tỷ lệ hồi
đáp là 86.18%. Trong nghiên cứu này, tác giả đề xuất và kiểm định 06 yếu tố chính
là tiện ích dự án, môi trường xung quanh, vị trí và kết nối, cấu trúc căn hộ, quảng
cáo và giá cả. Để nghiên cứu ảnh hưởng của ý định mua tới quyết định mua căn hộ,
tác giả sử dụng phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích nhân tố khẳng định
CFA; qua đó nhân tố giá cả bị loại bỏ do ảnh hưởng không đáng kể. Sau đó, mô
hình đề xuất ý định mua được thực hiện thông qua mô hình phương trình cấu trúc
SEM bằng cách sử dụng AMOS. Thông qua mô hình đã phát hiện ra rằng các yếu tố
về quảng cáo, tiếp thị và các vấn đề môi trường không ảnh hưởng đáng kể


11

đến thái độ mua của khách hàng. Nghiên cứu kết luận ba yếu tố tiện ích dự án, vị trí
và kết nối, cấu trúc căn hộ có tác động mạnh mẽ tới quyết định của khách hàng. Mô
hình nghiên cứu của tác giả được thể hiện ở hình 2.2 như sau:
Tiện ích dự án

Vị trí và kết nối

Cấu trúc căn hộ

Môi trường XQ

Ý định mua

Quyết định mua
căn hộ

Gíá cả

Quảng cáo, tiếp thị

Hình 2.2: Mô hình giả thuyết của khách hàng về quyết định mua bất động sản theo
Dr. Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015)
Nghiên cứu của Mwfeq Haddad và cộng sự (2011): Mục tiêu của nghiên cứu
là để điều tra các yếu tố chính ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của khách hàng
và cố gắng xác định xem những yếu tố nào có ảnh hưởng nhiều nhất tới quyết định
mua. Tác giả nghiên cứu mẫu bao gồm 120 người đã mua căn hộ tại các khu vực
khác nhau ở Amman. One sample t-test, independent sample t-test và kiểm định 1
chiều ANOVA, SPSS được sử dụng để kiểm tra các giả thuyết. Nghiên cứu này cho
thấy rằng người được khảo sát sẽ quan tâm 1 số yếu tố chính khi mua căn hộ như
kiến trúc, điều kiện kinh tế, chính sách quảng cáo tiếp thị, vị trí địa lý và xã hội.
Nghiên cứu kết luận rằng có sự khác biệt đáng kể trong việc ra quyết định mua căn
hộ theo giới tính và độ tuổi; tuy nhiên không có sự khác biệt đáng kể theo tình trạng
hôn nhân hoặc trình độ học vấn.


12

Nghiên cứu của Tawfik AL-Nahdi và Abu Hassan Abu Bakar (2014): Nghiên

cứu này nhằm mục đích nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất
động sản của người Ả Rập Saudi (Saudis). Nghiên cứu xem xét ảnh hưởng của 04
nhân tố bao gồm thái độ, nhân tố chủ quan, hành vi và tài chính đối với ý định mua.
Tác giả đã phát 450 bảng câu hỏi tại Jeddah và thu về 322 bảng câu hỏi. Nghiên cứu
sử dụng lý thuyết về hành động lý luận TRA và lý thuyết hành vi TPB để phục vụ
cho quá trình nghiên cứu đề tài. Kết quả chỉ ra rằng ý định mua bất động sản bị ảnh
hưởng bới thái độ, chuẩn mực chủ quan và tài chính trong khi nhận thức kiểm soát
hành vi thì không, với thành phần định mức chủ quan có ảnh hưởng đáng kể hơn.
Theo nghiên cứu của Madeline Judge và cộng sự (2019), tác giả sử dụng lý
thuyết hành vi để điều tra các yếu tố dự đoán ý định mua nhà ở bền vững. Kết quả
chỉ ra rằng cả 4 nhân tố bao gồm thái độ, chuẩn mực chủ quan, hành vi và yếu tố
xanh về môi trường tác động đáng kể tới quyết định mua.
Tóm lại, sau khi tìm hiểu các nghiên cứu thực nghiệm nước ngoài, kết quả cho
thấy yếu tố kinh tế và vị trí địa lý là 02 yếu tố được nhắc tới nhiều nhất. Trong đó
đối với nghiên cứu của Mwfeq Haddad và cộng sự (2011) là yếu tố tình trạng kinh
tế và địa lý, nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015) được gọi là kinh
tế tài chính và vị trí địa lý, nghiên cứu của Dr. Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir
Pramanik (2015) là yếu tố giá cả và vị trí & kết nối, nghiên cứu của Tawif ALNahdi và Abu Hassan Abu Bakar (2014) là tài chính. Yếu tố được nhắc tới nhiều
thứ hai là chính sách tiếp thị, được xuất hiện trong nghiên cứu của Mwfeq Haddad
và cộng sự (2011) và Dr. Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015). Yếu
tố khả năng sinh lời chỉ xuất hiện trong nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair
Hassan (2015) nhưng đây được coi là yếu tố quyết định mạnh nhất tới quyết định
đầu tư bất động sản tại Felcra Bhd. Tiếp theo là các yếu tố về thẩm mỹ, cấu trúc xã
hội, rủi ro, tiện ích, cấu trúc căn hộ hay môi trường xung quanh. Nghiên cứu của
Tawif AL-Nahdi và Abu Hassan Abu Bakar (2014), Madeline Judge và


13

cộng sự (2019) đều tập trung vào việc sử dụng lý thuyết hành vi và xem xét các yếu

tố là thái độ, chuẩn mực chủ quan, hành vi.
2.1.2 Nghiên cứu thực nghiệm trong nước
Nghiên cứu của Ngô Thanh Mai (2014): Nghiên cứu xác định và đo lường
được 6 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại
Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng các yếu tố
này tác động trực tiếp đến quyết định mua chứ không gián tiếp thông qua yếu tố nào
(như sự thỏa mãn,…), trong đó Kinh tế và tiếp thị là 2 yếu tố ảnh hưởng lớn nhất,
tiếp theo lần lượt là liên kết, cấu trúc, tiện ích khu vực và pháp lý. Kiểm định nhân
khẩu học cho thấy không có sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng khác nhau về
giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp và thu nhập tới quyết định mua
căn hộ.
Nghiên cứu của Võ Thị Thùy Linh (2016): Tác giả đề xuất và đo lường 7 nhân
tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh. Biến độc lập
tác động mạnh nhất là vị trí nhà (4 biến quan sát), thứ hai là môi trường sống (3 biến
quan sát), thứ ba là tình trạng tài chính (4 biến quan sát), thứ tư là kiến trúc (4 biến
quan sát), thứ năm là ảnh hưởng của xã hội (3 biến quan sát), thứ 6 là marketing (3
biến quan sát) và cuối cùng là dịch vụ hỗ trợ (4 biến quan sát).
Nghiên cứu của Nguyễn Trọng Nghĩa (2017): Tác giả sử dụng lý thuyết TRA
của Ajren và Fishbein, thuyết TPB của Ajren và lý thuyết hành vi người tiêu dùng
của Kotler. Kết quả nghiên cứu cho thấy có 5 nhân tố ảnh hưởng tới quyết định mua
căn hộ chung cư tại khu Đô thị Chí Linh, Bà Rịa-Vũng Tàu theo thứ tự tác động như
sau: niềm tin đối với thuộc tính sản phẩm, niềm tin từ những người ảnh hưởng,
chính sách hỗ trợ khách hàng, thủ tục pháp lý và cuối cùng là marketing.
Tóm lại, sau khi tìm hiểu các nghiên cứu thực nghiệm trong nước, kết quả cho
thấy yếu tố marketing được nhắc tới trong cả 3 nghiên cứu. Tiếp theo là yếu tố kinh tế,
liên kết, cấu trúc căn hộ, tiện ích hay dịch vụ hỗ trợ đều xuất hiện trong nghiên cứu của
Ngô Thanh Mai (2014) và Võ Thị Thùy Linh (2016). Yếu tố pháp lý cũng được nhắc
tới trong nghiên cứu của Ngô Thanh Mai (2014) và Nguyễn Trọng Nghĩa

14

(2017). Ảnh hưởng xã hội cũng là 1 trong những yếu tố được 02 tác giả Võ Thị
Thùy Linh (2016) và Nguyễn Trọng Nghĩa (2017) quan tâm và đề xuất trong mô
hình nghiên cứu. Các biến quan sát về yếu tố môi trường xung quanh chỉ xuất hiện
trong nghiên cứu cuả Võ Thị Thùy Linh (2016). Yếu tố về niềm tin đối với thuộc
tính sản phẩm và chính sách hỗ trợ khách hàng chỉ được đề cập trong nghiên cứu
của Nguyễn Trọng Nghĩa (2017).
2.3. Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm
Bảng 2.1: Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm
Nhân tố trong
Nội dung nghiên
Tác giả
mô hình nghiên
Nhận xét
cứu
cứu
- Tác giả xác định nhưng không đo
lường được mức độ tác động giữa các
Các nhân tố tác
yếu tố lên quyết định mua của khách
Mwfeq
động tới quyết
Thẩm mỹ, kinh
hàng.
Haddad và
định mua căn hộ
tế, tiếp thị, địa
- Tác giả phát hiện ra sự khác biệt giữa
cộng sự

theo kết quả điều
lý, cấu trúc xã
giới tính và độ tuổi cũng ảnh hưởng
(2011)
tra tại Amman,
hội
đến quyết định mua căn hộ.
Jordan
- Các yếu tố ảnh hưởng đa số phù hợp
để ứng dụng vào thị trường tại Việt
Nam
-Tác giả phát hiện ra ý định mua bất
động sản bị ảnh hưởng bởi thái độ,
chuẩn mực chủ quan và tài chính trong
Tawfik ALCác nhân tố tác
Thái độ, chuẩn
khi nhận thức kiểm soát hành vi thì
Nahdi và Abu động tới ý định
mực chủ quan,
không, với thành phần định mức chủ
Hassan Abu
mua bất động sản
tài chính, hành
quan có ảnh hưởng đáng kể hơn.
Bakar (2014) tại Saudi Arabia
vi
- Các thang đo được xây dựng chưa
thật sự đầy đủ và hiệu quả với thị
trường Việt Nam nên cần phải có sự
điều chỉnh cho phù hợp.

Các yếu tố ảnh
- Kết quả cho thấy cả 6 yếu tố thực sự
hưởng đến quyết
ảnh hưởng tới quyết định mua căn hộ;
Kinh tế, tiếp thị,
định mua căn hộ
trong đó yếu tố Kinh tế và tiếp thị ảnh
Ngô Thanh
liên kết, cấu trúc,
chung cư của
hưởng lớn nhất, kết quả này phù hợp
Mai (2014)
tiện ích khu vực,
khách hàng tại
với thực tế tại Việt Nam.
pháp lý
Công ty TNHH PT
- Không có sự khác biệt đối với kết quả
Phú Mỹ Hưng
kiểm định nhân khẩu học