Thực Hiện Công Tác Cấp Mới Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Xã Cẩm Lĩnh, Huyện Ba Vì

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

ĐINH THỊ YẾN
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CẨM LĨNH,
HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NĂM 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý Tài nguyên
: 2015 - 2019

Thái Nguyên, năm 2019


i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

ĐINH THỊ YẾN
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CẨM LĨNH,
HUYỆN HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NĂM 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Lớp
: K47 - QLĐĐ - N01
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2015 - 2019
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Đình Thi

Thái Nguyên, năm 2019


ii

LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, thầy cô giáo khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sau khi hoàn thành
khóa học ở trường em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại xã Cẩm Lĩnh,huyện
Ba Vì, Thành phố Hà Nội với đề tài:“Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố
Hà Nội năm 2018”.
Để hoàn thành khóa luận này trước hết em xin chân trọng cảm ơn Ban
giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, cảm ơn các
thầy cô giáo đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá
trình học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến thầy ThS.Nguyễn Đình Thi, giảng
viên khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.Thầy
đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực
hiện đề tài.
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các anh, các chị trong công ty cổ
phần Phát Triển Sông Đà. Đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp
thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, giúp
em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình.
Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã động
viên, đóng góp ý kiến và là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho em trong quá
trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề tài.
Do thời gian thực tập có hạn nên khóa luận không thể tránh những thiếu
sót và hạn chế, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô
giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để khóa luận này được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019
Sinh viên
Đinh Thị Yến


iii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Cẩm Lĩnh năm 2018 ................ 33
Bảng 4.2. Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp
GCNQSDĐ ở một số thôn thuộc xã Cẩm Lĩnh năm 2018 ............... 41
Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ... 45
Bảng 4.4. Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ ....................................................................................... 46
Bảng 4.5. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ . 48
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ của một số thôn tại xã Cẩm
Lĩnh năm 2018 .................................................................................. 50


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 17
Hình 4.1: Bản đồ xã Cẩm Lĩnh ....................................................................... 25
Hình 4.2 Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........... 35


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu, các từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX NLN

Hợp tác xã Nông Lâm nghiệp

MTTQ

Mặt Trận Tổ Quốc

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

QSD

Quyền sử dụng

TT

Thông tư

UBND

Uỷ ban nhân dân


vi

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. iii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................. v
MỤC LỤC ........................................................................................................ vi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 4
2.1.1. Đăng kí đất đai ........................................................................................ 4
2.1.2. Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .... 5
2.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ......................................................................................... 6
2.1.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 8
2.1.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 9


vii

2.1.6. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................... 11
2.1.7. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 12
2.1.8. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 13
2.1.9. Mẫu giấy chứng nhận ............................................................................ 15
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................... 17
2.2.1. Thời kỳ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời ......... 17
2.2.2. Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay ................................................ 19
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 20
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới ............. 20
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ....................................... 21
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 23
3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 23
3.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 23
3.1.2. Phạm vi thực hiện.................................................................................. 23
3.2. Thời gian thực hiện .................................................................................. 23
3.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 23
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất
xã Cẩm Lĩnh .................................................................................................... 23
3.3.2. Thực hiện công tác cấp mới GCNQSD đất tại xã Cẩm Lĩnhnăm 2018 23
3.3.3. Những thuận lợi, khó khăn của công tác cấp mới GCNQSD đất và
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Cẩm Lĩnh ....... 23

3.4. Phương pháp thực hiện............................................................................. 23
3.4.1. Phương pháp điều tra ............................................................................ 23
3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 24
3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 24


viii

3.4.4. Phương pháp phân tích, đánh giá .......................................................... 24
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 25
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, hiện trạng sử dụng đất
của xã Cẩm Lĩnh ............................................................................................. 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
4.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 25
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 26
4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 26
4.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 26
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ......................................................................... 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế ................................................................................... 28
4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................. 28
4.1.2.2. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................... 29
4.1.3. Điều kiện xã hội .................................................................................... 30
4.1.3.1. Tình hình dân số, lao động ................................................................. 30
4.1.3.2. Công tác y tế - giáo dục ..................................................................... 31
4.1.3.3. Chính sách xã hội ............................................................................... 32
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 32
4.2. Thực hiện công tác cấp mới GCNQSDĐ trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện
Ba Vì, Thành phố Hà Nội năm 2018 .............................................................. 35
4.2.1. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............................. 35
4.2.2. Kết quả quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã

Cẩm Lĩnh năm 2018 ........................................................................................ 39
4.2.2.1. Tiến hành kê khai ............................................................................... 39
4.2.2.2. Tiến hành công khai hồ sơ cấp GCNQSDĐ ...................................... 43
4.2.2.3. Ví dụ về các trường hợp không đủ điều kiện ..................................... 48
4.2.2.4. Tiếp nhận hồ sơ và viết giấy chứng nhận .......................................... 49


ix

4.3. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất tại
xã Cẩm Lĩnh .................................................................................................... 52
4.3.1. Những thuận lợi..................................................................................... 52
4.3.2. Những khó khăn .................................................................................... 52
4.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Cẩm Lĩnh ... 53
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 54
5.1. Kết luận .................................................................................................... 54
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 56
I. Tài liệu Tiếng Việt ....................................................................................... 56
II. Trang Web .................................................................................................. 57


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Ở Việt Nam, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản
lý. Một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nước về đất
đai là đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu
cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị
hơn, bên cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hưởng
đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Do đó, việc nâng cao công
tác quản lý đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt trong
quá trình quản lý đất đai của nhà nước, nhà nước xác lập mối quan hệ pháp
lý về quyền sử dụng đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất, nhà nước
không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và
nghĩa vụ của người sử dụng, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất,
kinh doanh và cũng là cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng
nguồn ngân sách cho nhà nước.
Hoạt động của thị trường Bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh,
góp phần tăng trưởng kinh tế, để thị trường này hoạt động công khai, minh
bạch thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải tiến hành
nghiêm túc.
Cẩm Lĩnh là một xã thuộc huyện Ba Vì Thành phố Hà Nội, huyện đã
gặt hái được một số thành công trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, song gặp không ít những khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động.


2

Vì vậy, việc tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc, đề ra phương hướng giải
quyết, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất trên địa bàn
xã Cẩm Lĩnh là hết sức cần thiết.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân công, giúp đỡ của Ban giám hiệu
nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, công ty cổ phần phát triển
Sông Đà, dưới sự hướng dẫn của Ths. Nguyễn Đình Thi, em tiến hành nghiên

cứu đề tài: “Thực hiện công tác cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội năm 2018”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội năm 2018.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nắm được quá trình thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà
Nội.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện công tác
cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác CGCNQSDĐ trên địa
bàn xã Cẩm Lĩnh.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
+ Vận dụng kiến thức đã học vào rèn luyện về kỹ năng điều tra, tổng hợp
và phân tích số liệu, tiếp thu và học hỏi những kinh nghiệm từ thực tế.
+ Củng cố kiến thức cơ sở cũng như kiến thức chuyên ngành, vận
dụng kiến thức đã học vào thực tiễn.


3

1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Qua quá trình thực hiện sẽ thấy được những thuận lợi và khó khăn
của công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ trong thực tế, từ đó rút ra những kinh
nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế.
- Thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác
quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.1. Đăng kí đất đai
* Khái niệm đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được
Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản
lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý
của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội[5].
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở:
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn
thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật[5].
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là
việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với
một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa
đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất[5].
* Vai trò của công tác đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến

hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà
nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để


5

quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và
bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ
trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai[5].
* Hình thức đăng ký đất đai:
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời
kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên
phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập [5].
2.1.2. Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và
việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn
định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi

quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng
và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ


6

này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó
là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19),
Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở
hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà
nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất
và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
* Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn
cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo
Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và
quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền
chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở
để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số
phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...).
Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu
nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển
giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở
của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định,
đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia

quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một
quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
2.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
* Khái niệm
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013[6]:“Giấy


7

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
* Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến
từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó
có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước
nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử
dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện
để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại
trật tự trong sử dụng đất hiện nay[6].
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã
được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ
động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt
pháp luật về đất đai[6].
- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành

lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN [6].
* Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, [6] quy định: “Đăng ký đất đai là một
yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản
lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho


8

thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao
để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng
ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng
ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng
đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một
sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người
sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và
cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước
xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi
xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.

2.1.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105
của Luật đất đai 2013 [6] và Điều 37 của Nghị định 43 [3] về việc thi hành
Luật đất đai 2013.
Theo điều 105 Luật đất đai 2013 [6], quy định như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;


9

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.1.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 [6] như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi


10

đầy đủ tên của những người có chung quyền sử đất, người sở hữu chung nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa
thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đôi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc giấy chứng


11

nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật này [6].
2.1.6. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 99 Luật đất đai năm 2013 [6], quy định những trường hợp sử dụng
đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất như sau:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người


12

nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp

nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.1.7. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ theo điều 19, nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 [3]
của chính phủ, các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc
các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013 [6].
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích
của xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,
thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu


13

công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có
thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng
gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây
truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa
trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

2.1.8. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trình tự thủ tục cấp GCN được quy định rõ tại Điều 70 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 [3] của Chính phủ về quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân
dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dụng kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời
điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các
công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho


14

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra
bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân
dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15
ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ
sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất
đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công
khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều 70-NĐ 43/2014/NĐ-CP này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi

chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh
giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do
người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức
trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có
xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần
thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ
hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32,
33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP [3], thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan


15

quản lý Nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày
làm việc, cơ quan quản lý Nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách
nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số
liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài
chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ theo quy định của pháp luật;
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường
thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều 70NĐ 43/2014/NĐ- CP [3].
2.1.9. Mẫu giấy chứng nhận
Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT - BTNMT [1] quy định về giấy
chứng nhận như sau: