Nội dung thẩm định dự án Xây dựng văn phòng

Nội dung thẩm định dự án Xây dựng văn phòng, nhà chung cư để bán tại
Ngân hàng Quân Đội chi nhánh Tây Hà Nội
1. THẨM ĐỊNH HỒ SƠ XIN VAY VỐN
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp thẩm định
theo trình tự vào so sánh đối chiếu.
1.1. Hồ sơ đã có:
* Hồ sơ liên quan đến doanh nghiệp vay vốn:
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký thuế, điều lệ công
ty.
- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc và Kế toán trưởng, biên bản họp bầu Hội đồng quản trị
và Chủ tịch Hội đồng quản trị, danh sách các cổ đông sáng lập công ty.
- Các báo cáo tài chính năm 2007, 2008, 2009 của Công ty Cổ phần Bất động sản
PLAND.
* Hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư:
- Giấy đề nghị vay vốn
- Các giấy tờ liên quan đến tính pháp lý của dự án, gồm:
• Công văn số 157/QHKT-P1 ngày 13 tháng 02 năm 2006 của Sở qui hoạch
kiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận phương án kiến trúc sơ bộ công trình Văn phòng,
nhà ở tái định cư và nhà ở để bán tại xã Phú Diễn huyện Từ Liêm Hà Nội;
• Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở số 720/SXD-TĐ ngày 02 tháng 06 năm
2006 của Sở xây dựng Hà Nội đối với công trình Văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở để
bán;
• Văn bản số 2335/UBND-KH&ĐT ngày 16 tháng 4 năm 2008 về việc gia hạn
thời gian hoàn chỉnh lập Dự án đầu tư công trình Văn phòng nhà ở tái định cư và nhà ở để
bán cho Công ty Cổ phần Bất động sản Pland.
• Công văn số 314/ CVTT- TL ngày 18 tháng 7 năm 2008 của công ty đầu tư
phát triển thuỷ lợi về việc xin thoả thuận thoát nước cho dự án” Văn phòng, nhà ở tái định
cư và nhà ở để bán”;
• Công văn số 323CV/PC23 ngày 21 tháng 7 năm 2008 thoả thuận PCCC cho
công trình “Văn phòng nhà ở tái định cư và nhà ở để bán” tại xã Phú Diễn;
• Công văn số 7453 / UBND - GT ngày 03 tháng 9 năm 2009 của UBND

Thành phố Hà Nội về việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình tại xã Phú
Diễn, Từ Liêm, Hà Nội;
• Công văn số 628 / QHKT – TH ngày 02 tháng 3 năm 2010 của Sở Quy
Hoạch Kiến trúc Hà Nội về việc xác nhận phương án kiến trúc sơ bộ dự án khu văn phòng,
nhà ở tái định cư và nhà ở để bán tại xã Phú Diễn, Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Sau khi thẩm định hồ sơ vay vốn, các cán bộ thẩm định đã nhận xét:
- Hồ sơ pháp lý: đầy đủ, hợp lệ.
- Hồ sơ về tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh: Báo cáo tài chính năm
2007, 2008 của Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND đã được kiểm toán, báo cáo tài
chính năm 2009 chưa được kiểm toán nhưng đã được soát xét hết Quý 3 bởi Công ty kiểm
toán độc lập nên số liệu của Báo cáo tài chính khá tin cậy.
- Hồ sơ dự án: Công ty đã có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và hợp lệ được phê duyệt
bởi các Cấp có thẩm quyền, đủ điều kiện để thực hiện dự án.
2. THẨM ĐỊNH KHÁCH HÀNG VAY VỐN
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định tại chi nhánh áp dụng phương pháp so
sánh đối chiếu.
2.1. Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn
Công ty cổ phần Bất động sản PLAND được thành lập và hoạt động theo Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103019968 ngày 04/10/2007 và sửa đổi lần thứ hai
ngày 24/6/2008 do Sở kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp.
Vốn điều lệ của Công ty theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số ngày 04/10/2007
và sửa đổi lần thứ hai ngày 24/6/2008 là: 500.000.000.000 đồng (Năm trăm tỷ đồng chẵn).
Các đơn vị hạch toán trực thuộc:
- Chi nhánh Công ty tại TP. Hồ Chí Minh;
- Sàn giao dịch Bất động sản - Chi nhánh Công ty cổ phần Bất động sản PLAND
Tổng Giám đốc của Công ty là Ông Nguyễn Văn Lộc
Lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty là đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đây là
một ngành từ lâu được đánh giá là đầy triển vọng với lợi nhuận cao nhưng cũng chứa đựng
những rủi ro rất lớn. Bất kỳ một doanh nghiệp nào chuyên kinh doanh trong lĩnh vực này
cũng cần phải có một số vốn đủ lớn để đương đầu với những khó khăn có thể gặp phải.

Ngoài ra, nhu cầu vay vốn để đầu tư của các doanh nghiệp này cũng rất lớn do đặc thù
ngành nghề là kinh doanh bất động sản. Công ty Cổ phần Bất động sản Pland được thành
lập từ cuối năm 2007 với sự góp vốn của Petro Việt Nam nên vốn điều lệ của Công ty so
với các doanh nghiệp khác là khá lớn: 500 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tháng 01 năm 2010, Công
ty đã chính thức niêm yết trên sàn Hà Nội với giá khởi điểm là hơn 30.000đ, điều này cũng là
một căn cứ và bảo đảm cho sự hoạt động là tiếp tục phát triển trong tương lai của Công ty.
2.2. Năng lực tài chính của khách hàng vay vốn
Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND tuy mới thành lập chưa lâu (từ cuối năm
2007) nhưng Công ty đã có những kết quả hoạt động kinh doanh khả quan trong lĩnh vực
đầu tư tài chính và bất động sản. Trong giai đoạn đầu mới thành lập, công ty chủ yếu thực
hiện đầu tư tài chính thông qua góp vốn hình thành các công ty con, công ty liên doanh,
liên kết. Hai năm gần đây, Công ty đã mở rộng sang đầu tư các dự án xây dựng chung cư,
văn phòng có triển vọng lớn trong tương lai. Với kết quả kinh doanh khả quan từ ngày đầu
thành lập, Công ty đã được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho phép niêm yết trên sàn và
giá cổ phiếu của Công ty được giao dịch ở mức cao trên sàn giao dịch.
Dự án “Xây dựng chung cư, văn phòng, nhà ở tái định cư” tại Phủ Diễn, Từ Liêm, Hà
Nội là một dự án lớn, có tổng mức đầu tư là 377.697.912.000 đ. Vì vậy, nguồn tài trợ của
dự án không thể chỉ một mình Công ty tài trợ mà cần có sự hỗ trợ cho vay vốn của Ngân
hàng. Theo đánh giá phân loại khách hàng của Phòng Tín dụng Chi nhánh MB – Tây Hà
Nội ngày 30/06/2009, Công ty Cổ phần Bất động sản Pland xếp loại doanh nghiệp hạng A.
Một số chỉ tiêu chính về tình hình tài chính của Công ty Cổ phần Bất động sản
PLAND:
* Cơ cấu tài sản và khả năng thanh toán
- Tổng tài sản có bước tăng trưởng mạnh qua các năm, năm 2008 đạt 594 tỷ đồng
(tăng 215% so với năm 2001) và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2009, đạt 837 tỷ đồng. Về
cơ cấu tài sản của Công ty, năm 2008 tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn chiếm tỷ lệ 76%,
tài sản cố định và đầu tư dài hạn chiếm 24%, trong đó chủ yếu là đầu tư tài chính và bất
động sản. Đây là cơ cấu tương đối hợp lý do ngành nghề kinh doanh của Công ty là đầu tư
tài chính và kinh doanh bất động sản, nên tài sản cố định của Công ty chủ yếu là nhà văn
phòng và phương tiện đi lại.

- Hệ số nợ của Công ty năm 2007 là 0.32, năm 2008 là 0.54, năm 2009 là 0.73. Hệ số
nợ tăng cao do nhu cầu vốn đầu tư lớn hơn và số tiền đặt trước của người mua cũng lớn
hơn theo từng năm.
- Khả năng thanh toán của Công ty ở mức khá: tỷ số thanh toán hiện thời năm 2007
đạt 2.49; khả năng thanh toán nhanh đạt 0.43.
* Cơ cấu nguồn vốn
Cơ cấu nguồn vốn: tại thời điểm 31/12/2007, nợ phải trả chiếm 68% nguồn vốn,
nguồn vốn chủ sở hữu và các quỹ chiếm khoảng 7% nguồn vốn. Thời điểm 31/12/2008, cơ
cấu nguồn vốn là: nợ phải trả chiếm 71% nguồn vốn, nguồn vốn chủ sở hữu và các quỹ của
Công ty chiếm 24% nguồn vốn (trong đó lợi nhuận chưa phân phối đạt 91 tỷ đồng, chiếm
tỷ trọng gần 29%). Tỷ số tự tài trợ của Công ty ở mức bình thường.
Nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong nguồn vốn do khách hàng ứng trước
tiền mua bất động sản: năm 2007 là 114 tỷ đồng, chiếm 36% tổng nguồn vốn; năm 2008 là
353 tỷ đồng, chiếm 47% tổng nguồn vốn. Nợ dài hạn năm 2008 là 78 tỷ đồng, tăng không
nhiều so với năm 2007 (74 tỷ đồng) và chiếm 27% tổng nguồn vốn. Trong nợ ngắn hạn
năm 2008 của Công ty, các khoản nợ chiếm phần lớn là người mua trả tiền trước (295 tỷ
đồng chiếm 39% tổng nguồn vốn), phải trả cho người bán (120 tỷ đồng, chiếm 5.6% nguồn
vốn) và phải trả các đơn vị nội bộ (93 tỷ đồng, chiếm 4.4% nguồn vốn). Như vậy Công ty
chiếm dụng được một phần vốn khá lớn từ người mua, người bán trong hoạt động kinh
doanh, giúp giảm chi phí huy động vốn ngắn hạn.
2.3. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng vay vốn
Để đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động
sản PLAND, cán bộ thẩm định đã tiến hành tính toán một số chỉ tiêu sau:
* Tăng trưởng và khả năng sinh lợi
- Doanh thu năm 2008 đạt 536.12 tỷ đồng, tăng 152% so với năm 2007. Đặc biệt,
tổng lợi nhuận trước thuế của Tổng công ty có bước tăng trưởng mạnh trong năm 2008, đạt
105.7 tỷ đồng, tăng 1,55% so với năm 2007. Doanh thu trước thuế năm 2009 đạt 1045.21
tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2008.
•Tỷ số doanh lợi/doanh thu năm 2007 đạt 7.2%, năm 2008 đạt 19.58%. Doanh
lợi/doanh thu năm 2009 theo số liệu báo cáo kết quả kinh doanh đạt 24.53%.

•Tỷ số doanh lợi/tổng vốn năm 2007 đạt 3.43%, năm 2008 đạt 51.66%.
* Hiệu quả hoạt động
- Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động ở mức bình thường. Cụ thể:
• Vòng quay vốn lưu động năm 2007 đạt 0.7 vòng, năm 2008 đạt 0.8 vòng.
•Kỳ thu tiền bình quân năm 2007 là 257 ngày, năm 2008 là 189 ngày.
Sau khi thẩm định cán bộ thẩm định đã nhận xét:
Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND vay vốn phục vụ dự án có tình hình tài chính
lành mạnh, hoạt động với hiệu quả cao, có khả năng thanh toán đảm bảo.
Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND có đủ năng lực pháp lý theo quy định của
pháp luật. Tuy nhiên, Công ty cần tiến hành kiểm toán Báo cáo tài chính năm 2009 để
Ngân hàng có cơ sở để đánh giá độc lập, khách quan về tình hình tài chính của Công ty.
Các cán bộ thẩm định đã thẩm định về khách hàng vay vốn khá chi tiết và đầy đủ. Từ
đó đưa ra những nhận xét tương đối chính xác về khách hàng vay vốn.
3, THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN
3.1 Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp dự báo.
Dự án xin váy vốn ở đây là dự án đầu tư xây dựng nhằm kinh doanh văn phòng cho
thuê và nhà chung cư để bán nên việc nghiên cứu về nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà ở
là cần thiết và vô cùng quan trọng.
3.1.1 Đánh giá về nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà chung cư
a, Về nhu cầu thuê văn phòng
Có thể nói, tại thời điểm hiện nay, lượng cầu thuê văn phòng tại Hà Nội đang có mức
tăng rất lớn. Sở dĩ vậy là do:
- Hà Nội là thủ đô, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước. Do vậy cũng là nơi
tập trung đông dân cư và nhiều trụ sở của các công ty thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần
kinh tế, cùng với văn phòng đại diện của các tập đoàn, công ty nước ngoài, chi nhánh, văn
phòng đại diện của các doanh nghiệp trên toàn quốc…Theo thống kê sơ bộ năm 2007, cả
thành phố Hà Nội có khoảng 25000 doanh nghiệp đã đăng kí hoạt động, đó là chưa kể đến
hàng nghìn văn phòng của các đại sứ quán, lãnh sự quán nước ngoài, các tổ chức phi chính
phủ, các tổ chức hợp tác tư vấn, ngân hàng, bảo hiểm …

- Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng, đặc biệt đang có xu hướng chuyển dần
ra phía Bắc do thị trường lao động rẻ và môi trường đầu tư đã thông thoáng hơn. Hà Nội là
trung tâm của các tỉnh phía Bắc nên chắc chắn nhu cầu về văn phòng của các công ty đặt
tại Hà Nội sẽ tăng.
- Chắc chắn xu hướng phát triển của doanh nghiệp, tổ chức nói trên không chỉ dừng ở
con số đó bởi sự ổn định về tình hình chính trị xã hội và tốc đọ tăng trưởng kinh tế khả
quan trong thời gian gần đây cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư trong và ngoài
nước của Việt Nam. Đặc biệt, sắp tới chúng ta sẽ gia nhập đầy đủ khu vực tự do AFTA và
WTO.
b, Nhu cầu đối với chung cư
- Dân số Hà Nội không ngừng tăng cao và tốc độ di dân từ các tỉnh thành khác đến
Hà Nội để sinh sống và làm việc không ngừng tăng. Nhu cầu về nhà ở của Hà Nội hiện nay
là rất cao và vô cùng cấp thiết.
- Cầu về nhà ở được dự báo vẫn ở mức cao trong giai đoạn trung hạn. Dự báo từ nay
đên 2011, Hà Nội cần thêm 7 triệu m2 nhà ở (tương đương 120.000 căn hộ) cho các đối
tượng có nhu cầu nhà ở, khoảng 18000 căn hộ có nhu cầu cho thuê.
- Hiện nay tại Hà Nội các dự án chung cư đã khai thác đều kín chỗ, nhiều dự án đang
xây dựng cũng đã bán hết 85%.
3.1.2 Về cung văn phòng cho thuê và cung nhà chung cư
a, Cung đối với văn phòng cho thuê
Những yếu tố trên cho thấy động lực thúc đẩy tốc độ tăng cầu về nhà ở và thuê cao
ốc văn phòng ở địa bàn hà nội ở thời điểm dự án được thẩm định. Trong khi đó mặc dù
cũng cũng không ngừng tăng cao nhưng chưa bắt kịp được với tốc độ tăng của cầu nên
trong giai đoạn này giá cho thuê văn phòng và bán văn hộ vẫn ở mức tương đối cao. Có thể
thấy rõ hơn về thực trạng này qua các bảng số liệu sau:
Bảng 3: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội trong các năm qua
Năm
Hiệu suất sử
dụng (%)
Diện tích còn

trống (m2)
Diện tích đã cho
thuê (m2)
Giá thuê
(USD/m2/tháng)
1998 73 6829 18462 49,16
1999 52 31695 34336 29,26
2000 71 31194 76372 23,78
2001 68 43732 90855 23,33
2002 75 39276 117229 16,36
2003 81 35383 152974 18,39
2004 93 12880 175740 17,77
2005 94 10761 180172 17,45
2006 94 15026 256400 16,87
2007 96 3736 274382 19,29

Qua bảng trên có thể thấy lượng cung văn phòng có xu hướng tăng rất mạnh trong
các năm từ 1998-2007, đặc biệt trong khoảng thời gian từ 2003-2007, mức tăng bình quân
năm là 92% năm. Tương ứng tốc độ tăng này là tốc độ tăng của diện tích được sử dụng.
Diện tích cho thuê tăng gấp đôi trong giai đoạn 2003-2007, tăng từ 152.974m2 lên tới
274.382m2. Tính tới thời điểm hiện tại, diện tích được sử dụng đã lên tới 99%.
Để thấy rõ nguồn cung không đáp ứng nổi cầu thuê văn phòng ta nghiên cứu bảng
sau:
Bảng 4: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội – Quý III/2007
Loại văn phòng
Số
lượng
Diện tích cho
thuê (m2)
% Hiệu suất

sử dụng
Giá thuê
(USD/m2/tháng
)
Loại A 9 82333 99 25,16
Loại B 15 116885 97 17,97
Loại C 29 76923 99 12,34
Tổng/Trung bình 53 278118 98 18,55
Tính đến nay, hầu hết các văn phòng ở Hà Nội đều đạt hiệu suât sử dụng cao. Hiện
nay nhu cầu đối với thuê văn phòng vẫn ở mức cao, nhưng trong tương lai gần sẽ có rất ít
nguồn cung mới được đưa ra thị trường.
b, Cung đối với chung cư
Theo thống kê của CBRE, đến cuối năm 2008 tại Hà Nội có hơn 1000 doanh nghiệp
tham gia kinh doanh nhà chung cư, hiện có hơn 40 dự án đang triển khai trên khắp địa bàn
bội thành thành phố Hà Nội với tổng số 13.320 căn hộ và hàng trăm dự án đang được triển
khai hoặc trong giai đoạn giải phóng mặt bằng tại các quận ngoại thành, chủ yếu là khu
vực Hà Đông. Các dự án nâng cấp khu vực tập thể cũ trong nội thành Hà Nội cũng rất sôi
động, tuy nhiên mới chỉ đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống tại khu tập thể cũ đó.
Dự kiến cung chung cư tại Hà Nội trong thời gian tới sẽ tăng mạnh,cụ thể năm 2009
sẽ thêm khoảng 16,500 căn, 2010 thêm 21000 căn, năm 2011 thêm 22000, năm 2012 thêm
24500 căn. Tuy nhiên có thể thấy, nguồn cung này vẫn chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu về nhà
ở ngày càng lớn của dân cư.
Sau khi phân tích khía cạnh thị trường của dự án: Các cán bộ thẩm định đã nhận
xét sản phẩm của dự án có rất nhiều tiềm năng để chiếm lĩnh thị trường và có khả năng đạt
được công suất dự kiến.
Qua đây có thể thấy các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã thẩm định khía cạnh thị
trường của dự án một cách rất sơ sài. Các số liệu được nghiên cứu không được cập nhật sát
với thời điểm dự án đi vào hoạt động và chưa có những dự báo về cung cầu sản phẩm dự
án trong tương lai. Khả năng cạnh tranh của dự án cũng chưa được các cán bộ thẩm định
phân tích. Những hạn chế khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án sẽ gây ra những

kết luận thiếu chính xác và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến những kết quả khi thẩm định
chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.
3.2 Thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp so sánh đối
chiếu các chỉ tiêu.
a, Địa điểm xây dựng
Đây là một trong những tiêu chí quan trọng nhất ảnh hưởng đến hoạt động kinh
doanh của các tòa nhà cho thuê và việc bán các căn hộ. Tòa nhà được xây dựng ở vị trí
thuận lợi, nằm trong quy hoạch phát triển của thành phố Hà Nội. Trong tương lai đây sẽ là
một khu vực phát triển mạnh về kinh tế do nằm trong vùng quy hoạch phát triển kinh tế của
thủ đô. Nhiều dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ( đường , điện, nước…) đang và sẽ được
triển khai ở địa bàn xung quanh dự án.
Các cán bộ thẩm định đã kết luận: Tòa nhà có được vị trí thuận lợi, tạo được lợi thế
cho dự án trong việc thu hút khách hàng mua các căn hộ và khách thuê văn phòng.
b, Qui mô công trình, giải pháp kiến trúc, xây dựng
- Qui mô công trình
Tòa nhà được xây dựng mới hoàn chỉnh gồm 2 khối nhà cao 23-25 tầng và hệ thống
hạ tầng kĩ thuật ngoài tòa nhà đồng bộ. Tầng hầm đặt ở độ sâu 4m dùng để làm gara, kho,
các phòng kĩ thuật và trạm biến áp.
Tầng trệt dùng làm siêu thị, trung tâm thương mại, các tầng còn lại dùng làm văn
phòng cho thuê và căn hộ để bán.
- Giải pháp kiến trúc, xây dựng
Tòa nhà được thiết kế xây dựng theo kiến trúc hiện đại của Pháp và được coi là phù
hợp với cảnh quan xung quanh và quy hoạch tổng thể kiến trúc xung quanh của khu vực.
Cụ thể kiến trúc quy hoạch phù hợp với quy hoạch xung quanh khu vực và đáp ứng nhu
cầu lâu dài của thành phố, đảm bảo các yếu tố khống chế chung về tầng cao, chỉ giới đỏ,
chỉ giới xây dựng, cốt san nền, cấp điện, cấp nước… đã được xác định chung cho cả khu
vực. Bố cục mặt bằng công trình đảm bảo chức năng sử dụng thuận tiện hợp lí về các yếu
tố: thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên, cũng như đảm bảo các tiêu chuẩn về phòng cháy,
chữa cháy, liên hệ giữa bên trong bên ngoài thuận tiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố

trí hạ tầng kĩ thuật. Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng dựa trên nguyên tắc tuân thủ theo
bản vẽ chỉ giới đỏ khu đất dự án theo tỉ lệ 1:100 do trung tâm nghiên cứu ứng dụng kĩ thuật
xây dựng RACBT lập và phê duyệt.
- Giải pháp xây dựng, kĩ thuật về phần móng, phần thân, phần hoàn thiện, hệ thống
điện nước, điện thoại và thông tin liên lạc, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, điều
hòa không khí, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thang máy, chống sét…đã được dự án đề
cập với các giải pháp đảm bảo yêu cầu kĩ thuật tiên tiến, tính thẩm mỹ, bền vững cho công
trình.
- Tổ chức thi công và tiến độ thi công: Hiện nay các nhà thầu thi công xây dựng đáp
ứng tiêu chuẩn chất lượng xây dựng cao. Trong dự án, công ty đã đưa ra biện pháp tổ chức
thi công đáp ứng các yêu cầu của công tác xây dựng.
Sau khi thẩm định các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã nhận xét: các giải pháp
xây dựng, kĩ thuật, thi công công trình của dự án là đáp ứng được các yêu cầu của công tác
xây dựng.
Qua đây, có thể thấy công tác thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án BDS tại chi nhánh
vẫn còn rất nhiều điểm hạn chế. Các giải pháp kĩ thuật chuyên ngành xây dựng phức tạp
nhưng các cán bộ thẩm định lại tiến hành thẩm định rất qua loa, sơ sài, thiếu căn cứ khoa
học. Các cán bộ thẩm định tại chi nhánh hầu hết chưa có kinh nghiệm và không có chuyên
môn sâu về lĩnh vực này. Đặc biệt, địa điểm xây dựng của những dự án BDS là vô cùng
quan trọng, nó ảnh hưởng sâu sắc đến hiệu quả của dự án BDS nhưng vẫn chưa được các
cán bộ thẩm định xem xét kĩ.
3.3 Thẩm định tài chính dự án “Xây dựng văn phòng cho thuê, nhà ở tái định cư, nhà ở để bán”
tại Chi nhánh MB- Tây Hà Nội.
Phương pháp thẩm định: cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối
chiếu và phương pháp dự báo. So sánh đối chiếu với các quy định, tỷ lệ quy ước trong
việc tính toán các chi phí trong thẩm định tài chính của ngân hàng TMCP Quân Đội, cán
bộ thẩm định sẽ thẩm định tổng vốn đầu tư, các chi phí của dự án. Dựa trên những đánh
giá về quan hệ cung cầu và khả năng tiêu thụ của sản phẩm dự án đã thẩm định ở những
nội dung trên, cán bộ thẩm định ước tính chi phí doanh thu của dự án trong tương lai.
3.3.1 Thẩm định tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư: 377.697.912.000 đ
(Ba trăm bẩy bẩy tỷ, sáu trăm chín bẩy triệu, chín trăm mười hai nghìn
đồng chẵn)
Tổng mức đầu tư của dự án được tính toán dựa trên cơ sở các căn cứ sau đây:
-Căn cứ vào hợp đồng cung cấp dịch vụ cho dự án được kí kết giữa công ty BĐS Pland và
công ty TNHH CB Richard Ellis
- Căn cứ vào hợp đồng thuê đất số 36-2004/ ĐCND-HĐTĐLDNN kí ngày 29/09/2004
giữa sở địa chính – nhà đất HÀ Nội và PLAND
- Suất đầu tư và chỉ tiêu mặt bằng giá năm 2008.
- Đơn giá xây dựng cơ bản áp dụng giá số 24/2008/QĐ-UB ngày 13/8/2008.
- Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/02/2001
- Định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng theo quyết định số 15/2001/QĐ-BXD ngày
20/07/2001
- Chế độ và quy định nhà nước về thuế cùng các chế độ tài chính khác
Cụ thể các số liệu được thể hiện qua các bảng sau:
Bảng 5: Tổng mức đầu tư:
STT Nội dung chi phí Giá trị trước
thuế (10
3
đ)
Thuế GTGT
(10
3
đ)
Giá trị sau thuế
(10
3
đ)
1 Chi phí xây dựng
253.354.055 25.335.406 278.689.461

2 Chi phí thiết bị
27.037.849 2.703.785 29.741.633
3
Chi phí GPMB, sử dụng
đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng
7.728.371 7.728.371
4 Chi phí quản lý dự án
3.346.950 334.695 3.681.645
5 Chi phí tư vấn ĐTXD
12.971.814 1.297.181 14.268.995
6 Chi phí khác
3.216.041 321.604 3.537.645
7 Dự phòng phí
30.819.781 3.081.978 33.901.759
Cộng
336.030.051 368.087.382
8
Lãi vay trong thời gian
xây dựng
6.155.000 4.364.245
Tổng mức đầu tư
345.341.828 33.128.922 377.697.912
Sau khi thẩm định các cán bộ thẩm định nhân xét: Tổng mức đầu tư của dự án là
tương đối hợp lí.
3.3.2 Thẩm định nguồn vốn đầu tư
- Nguồn vốn tự có của chủ đầu tư
- Nguồn vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng
- Nguồn vốn hợp pháp khác.
Nhu cầu vốn
Theo tiến độ của dự án, nhu cầu vốn đầu tư dự án dự kiến như sau:

Thời điểm Năm 1 Năm 2 Năm 3
Nhu cầu vốn (10
3
đ)
198.077.785 11.817.535 55.120.540
Phương án huy động vốn
* Cơ cấu vốn:
Vốn tự có : 30%
Vốn vay ngân hàng: 70%
* Kế hoạch trả nợ:
Trong 2 năm (từ khi dự án hoàn thành).
Nguồn trả nợ: Trích từ lợi nhuận sau thuế và khấu hao.
* Lãi suất huy động vốn dự kiến: Được tính bằng bình quân lãi suất huy động tiết
kiệm 12 tháng trả sau của MB cộng biên độ 3,6% năm. Căn cứ vào lãi suất huy động của
ngân hàng cho tới thời điểm tính toán thì mức lãi suất tạm tính là: 12%/ năm.
3.3.3 Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án
Vốn được thu hồi từ các nguồn
- Doanh thu bán căn hộ.
- Giá trị khấu hao và lợi nhuận ròng trong kinh doanh dịch vụ, văn phòng.
Kế hoạch doanh thu
- Thời gian kinh doanh khai thác 50 năm.
- Kinh doanh cho thuê toàn bộ diện tích sàn văn phòng, sàn dịch vụ và diện tích tầng
hầm.
Các chỉ tiêu kinh doanh dự kiến:
 Văn phòng, khu dịch vụ:
TT Nội dung Diện tích sàn
KD (m2)
Giá KD chưa VAT
(VND/m2/tháng)
Ghi chú

1 Sàn văn phòng 11.740 342.000
2 Sàn dịch vụ 343 418.000
Đơn giá cho thuê là đơn giá dự kiến cho năm đầu, 3 năm tăng 1 lần, mỗi lần tăng 10%.
 Tầng hầm
TT Nội dung Số chỗ Giá KD chưa VAT
(VND/chỗ/tháng)
Ghi chú
1 Trông giữ ô tô 201 900.000
2 Trông giữ xe máy 550 50.000
Giá trông giữ xe dự kiến cho năm đầu, 3 năm tăng 1 lần, mỗi lần tăng 10%.
 Kinh doanh diện tích căn hộ:
Các chỉ tiêu kinh doanh dự kiến:
TT Nội dung
Diện tích sàn
KD (m2)
Giá KD chưa
VAT (10
3
đ/m2)
Ghi chú
1 Sàn kinh doanh 18.678 15.909
Kế hoạch doanh thu của dự án được các cán bộ thẩm định tính toán trên cơ sở dựa
vào dự án tương tư nằm cùng địa bàn đó là toà nhà Opera và mức giá bán căn hộ và cho
thuê văn phòng trung bình trên địa bàn
Sau khi thẩm định, các cán bộ thẩm định đưa ra nhân xét : kế hoạch doanh thu
được trình bày trong hồ sơ vay vốn của dự án là tương đối hợp lí.
Kế hoạch về chi phí
Ở phần này, các cán bộ thẩm định đã tính toán chi phí của dự án dựa vào các căn cứ
sau:
- Chi phí đầu tư xây dựng: Chi phí đầu tư được tính toán theo bản vẽ thiết kế và các

văn bản hiện hành của nhà nước.
- Chi phí hoạt động kinh doanh sau đầu tư: Gồm các khoản mục chi phí: chi phí
quản lý khai thác, chi phí duy tu bảo dưỡng, sửa chữa lớn, chi phí tiếp thị quảng cáo và các
chi khác.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: Căn cứ luật đầu tư, nghị định số 108/NĐ-CP ngày
22/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều cuat luật đầu tư, luật thuế
thu nhập doanh nghiệp. ( thuế thu nhập doanh nghiêp áp dụng là 28%).
- Chi phí quản lí doanh nghiệp, chi phí điện nước và các chi phí khác dựa trên chi
phí hoạt động thực tế của tòa nhà Opera.
Cụ thể:
Chi phí xây dựng:
Bảng 6: Chi phí xây dựng công trình
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế
(10
3
đ)
Thuế GTGT
(10
3
đ)
Giá trị sau thuế
(10
3
đ)
1 Chi phí xây dựng nhà chính
247.507.490 24.750.749 272.258.239
2 Chi phí hạ tầng ngoài nhà 3.338.109 333.811 3.671.920
3 Chi phí xây dựng nhà tạm 2.508.456 250.846 2.759.302
Cộng 253.354.055 25.335.406 278.689.461
Chi phí thiết bị

Bảng 7: Chi phí thiết bị
STT Nội dung chi phí Giá trị trước
thuế (10
3
đ)
Thuế GTGT
(10
3
đ)
Giá trị sau thuế
(10
3
đ)
Chi phí thiết bị 27.037.849 2.703.785 29.741.633
Cộng 27.037.849 2.703.785 29.741.633
Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng
Bảng 8: Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng
STT Nội dung chi phí Giá trị trước
thuế (10
3
đ)
Thuế GTGT
(10
3
đ)
Giá trị sau thuế
(10
3
đ)
1

Chi phí hỗ trợ đầu tư hạ 1.000.000 1.000.000
tầng địa phương
2
Chi phí đền bù hỗ trợ tái
định cư
200.000 200.000
3
Chi phí sử dụng đất khối
văn phòng 25 tầng trong
thời gian xây dựng
24.514 24.514
4
Chi phí sử dụng đất khối
nhà chung cư 23 tầng
6.357.000 6.357.000
5
Chi phí phá dỡ
146.857 14.685 161.543
Cộng
7.728.371 7.728.371
Bảng 9: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác
STT Nội dung chi phí
Giá trị trước
thuế (10
3
đ)
Thuế GTGT
(10
3
đ)

Giá trị sau thuế
(10
3
đ)
1 Chi phí quản lý dự án
3.889.678 388.968 4.278.645
2 Chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng
12.971.814 1.297.181 14.268.995
3 Chi phí khác
3.216.041 321.604 3.537.645
Cộng
20.077.532 2.007.753 22.085.285
Kế hoạch khấu hao tài sản
Khấu hao tài sản cố định được xác định theo phương pháp đường thẳng, tỉ lệ khấu
hao theo quy định của Bộ tài chính nhưng không lớn hơn thời gian hoạt động còn lại của
dự án, cụ thể:
Chi phí xây dựng: 50 năm
Chi phí thiết bị: 20 năm
Chi phí khác: 10 năm
Qua xem xét số liệu dự tính về các loại chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện
dự án, đây là dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng là nhà ở dân cư và văn phòng cho
thuê, vì vậy phần chi phí chủ yếu của dự án là chi phí xây dựng công trình. Máy móc được
sử dụng trong quá trình thực hiện dự án chủ yếu là máy của bên nhận thi công công trình,
do vậy phần chi phí máy móc cho dự án là không đáng kể.
Ngoài ra, xem xét kế hoạch và tiến độ xây dựng dự kiến và cách thức thanh toán
cho bên thi công cũng là một yếu tố quan trọng để cán bộ thẩm định quyết định phương
thức cho vay và thu nợ. Ở đây, do đặc điểm của dự án là xây dựng công trình vì vậy tiến độ
của dự án phụ thuộc vào thời gian thực hiện công việc của bên thi công. Với đặc điểm này,
cán bộ thẩm định đã quyết định cho vay vốn dự án theo hạn mức và giải ngân theo tiến độ

thực hiện dự án, thanh toán thẳng cho bên thi công và nhà cung cấp để đảm bảo thuận tiện
theo dõi cho cả Ngân hàng và bên đi vay.
Trên cơ sở tính toán các khoản mục ở trên, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã
tính toán các chỉ tiêu tài chính như sau:
Bảng 10: Các chỉ tiêu tài chính
ST
T
Chỉ tiêu Đơn vị Số liệu Ghi chú
1 Tổng mức đầu tư
Nghìn
đồng
377.697.912
(đã có VAT)
2
Tổng mức đầu tư (chưa
bao gồm lãi vay)
Nghìn
đồng
371.373.671
3 Doanh thu thuần
Nghìn
đồng
2.298.866.000
4 Lợi nhuận thuần
Nghìn
đồng
1.655.702.000
5 Thời gian thu hồi vốn Năm 2
6
Giá trị hiện tại thuần

(NPV)
Nghìn
đồng
417.951.000
r = 12 %
7 Tỷ suất thu lợi nội bộ IRR %
18,75%
8 Các khoản nộp ngân sách
Nghìn
đồng
19.035.846
8.1 Thuế GTGT
Nghìn
đồng
3.472.083
8.2
Thuế thu nhập doanh
nghiệp
Nghìn
đồng
8.359.027
8.3 Tiền thuê đất, sử dụng đất Nghìnđ 7.581.514
BẢO ĐẢM TIỀN VAY
Phương pháp thẩm định: cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp so sánh đối
chiếu giữa hồ sơ bảo đảm tiền vay do khách hành cung cấp với tình hình thực tế của tài sản
bảo đẩm tiền vay, quy định về khung giá BĐS của Nhà Nước và các chứng từ định giá của cán
bộ được phân công thẩm định giá trị tài sản đảm bảo.
Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất. Giá trị ước tính 112 tỷ đồng ( Nhóm thẩm định
lấy đơn giá của UBND)
Thế chấp toàn bộ tài sản gắn liền trên đất hình thành trong tương lai. Giá trị ước tính

bằng chi phí xây lắp và thiết bị, dự kiến 120 triệu USD.( tương đương 2000 tỷ đồng)
Sau khi thẩm định các cán bộ thẩm định nhận thấy việc đầu tư cho vay đầu tư dự án
“Xây dựng nhà văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở để bán” của Công ty Cổ phần Bất
động sản PLAND là có hiệu quả, có khả năng trả nợ gốc và lãi đầy đủ cho Ngân hàng. Do
vậy Ngân hàng nên cho vay.
Qua đây có thể thấy công tác thẩm định khía cạnh tài chính dự án BDS tại chi nhánh
vẫn còn những điểm hạn chế cần khắc phục. Trong dự án được thẩm định, cán bộ thẩm
định mới chỉ lựa chọn một số chỉ tiêu cơ bản để tính toán như: NPV, IRR, T, tỷ suất sinh
lời của vốn đầu tư, các chỉ tiêu khác như chỉ tiêu điểm hoà vốn, lợi ích- chi phí, năng lực
hoà vốn… chưa được quan tâm và thông thường là bị bỏ qua. Việc đánh giá các chỉ tiêu tài
chính mang tính hình thức, thiếu cơ sở tin cậy do không có các tiêu chuẩn, định mức để so
sánh. Như dự án ở trên thì cán bộ thẩm định chưa đưa ra được cơ sở để so sánh, đánh giá,
nên số liệu mà cán bộ thẩm định tính toán được khi thẩm định khách hàng là còn thiếu cơ
sở tin cậy. Việc cố định tỉ lệ chiết khấu trong suốt vòng đời của dự án nhiều khi không hợp
lí vì các tác động của trượt giá, lạm phát cũng làm cho kết quả tính toán bị sai lệch.
Phương pháp phân tích độ nhạy và triệt tiêu rủi ro chưa được các cán bộ thẩm định đưa
vào khi thẩm định khía cạnh tài chính dự án. Chi nhánh vẫn chưa quan tâm đến các rủi ro
của dự án và chưa có các biện pháp phòng ngừa những rủi ro đó.
2.5 Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh MB Tây Hà Nội
2.5.1 Những kết quả đạt được
Tuy là một chi nhánh mới thành lập nhưng công tác thẩm định tại MB Tây Hà Nội
đã đạt được những kết quả rất đáng ghi nhận cả về mặt chất lượng và số lượng.
Về mặt số lượng: Hàng năm, số dự án được thẩm định và dự án được cho vay đều
tăng cao. Đặc biệt là số lượng các dự án trung và dài hạn có quy mô lớn (>10 tỷ), phức tạp
được thẩm định và cho vay ở chi nhánh ngày càng nhiều hơn.
Bảng 11:Số lượng dự án được thẩm định tại chi nhánh MB-Tây Hà Nội
(giai đoạn 2006-2009)
Chỉ tiêu 2006 2007 2008 2009
Dự án xin vay vốn 78 85 91 96