Bài giảng Ước lượng sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng – Chi phí xây dựng

Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ kế toán (CPA)
ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM

ƯỚC LƯNG
NG SƠ BỘ TỔNG
NG MỨC
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
NG - CHI PHÍ
XÂY DỰNG

Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ cho lớp”Bồi dưỡng kiến thức & kỹ năng
GðDA xây dựng”
Giảng viên: TS. Lưu Trường Văn
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

1


Tự giới thiệu
• Họ và tên: LƯU TRƯỜNG VĂN
• Năm sinh: 1965
• Giáo dục:
Tốt nghiệp Kỹ sư xây dựng, Đại học Bách Khoa, 1991.
Tốt nghiệp chương trình đào tạo kinh tế Fulbright (FETP) “Kinh tế học
ứng dụng cho phân tích chính sách”, 1998.
Tốt nghiệp Master of Engineering in Construction Management, Asian
Institute of Technology (AIT), Thailand, 2002.
Tiến sỹ chuyên ngành Kỹ thuật & Quản lý xây dựng tại Pukyong
National University (PKNU),Busan, Korea
• Lónh vực nghiên cứu: Quản lý dự án, Phân tích & thẩm định đầu tư XD bất động sản
• Email: hoặc

• Website: />Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

2


A. CC KHI NIM C BN
V C LNG

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

3


Ti sao phi c lng?
NH NGHA: Mt c lng l mt ủỏnh giỏ,
mt ý kin, mt xp x v chi phớ ca mt d ỏn,
cú cn nhc cỏc yu t thc t.
Cú nhiu loi c lng ủc thc hin ti cỏc
thi ủim khỏc nhau trong vũng ủi d ỏn.
c lng cng cung cp mt hng dn cho cỏc
nh thit k ủ la chn vt liu v quy mụ d ỏn
di ủiu kin ngõn sỏch ca ch ủu t

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

4


Cỏc kiu c lng (1)

Giai ủon
chun b:
c lng
khỏi nim hoc
Rough order
magnitude
(ROM)

G.on t.k
s b:
c lng
gin ủ
(Schematic
Estimate)

G.on
p.trin t.k:
c lng
p.trin thit
k

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

Giai ủon
cung ng

5


Cỏc kiu c lng (2): Giai ủon chun b

(Conceptual phase)
Mt ch ủu t cn cỏc thụn g tin chi phớ t lỳc ban ủu ca 1 d
ỏn ủ ra cỏc quyt ủnh v v trớ v quy mụ d ỏn trc khi
chi tin ra ủ mua ủt, mua ti sn.
Cỏc c lng trong giai ủon ny da trờn rt ớt thụng tin, ch
yu l cỏc d liu quỏ kh v cỏc d ỏn tng t.
Kiu ny ca c lng gi l c lng khỏi nim
(conceptual estimate) hoc rough order of magnitude
(ROM).
Thi gian dnh cho loi c lng ny l ngn v nú ch cung
cp mt ngõn sỏch s b.

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

6


Cỏc kiu c lng (3): Giai ủon thit k s b
(Schematic phase)
Mt c lng gin ủ cho mt cụng trỡnh dõn
dng s gm cỏc thụng tin sau:
Cỏc mt bng sn (t l 1/16), cỏc mt bờn v cỏc mt ct
Khỏi quỏt cỏc ủc ủim k thut chớnh cụng trỡnh
Bn v s b v M&E (One-line drawings for mechanical and electrical
systems)

Cú th dựng giỏ ủn v, c lng assembly, c
lng giỏ ủn v din tớch hoc phi hp chỳng vi
nhau.
Mt d phũng phớ (contingency) s ủc thờm vo ủ

phũng cho nhng thiu sút ca nh thit k, ca chi
tit k thut v ca quy mụ.
Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

7


Cỏc kiu c lng (3): Giai ủon thit k s b
(Schematic phase)
Bỏo cỏo ca c lng ny bao gm:

Búc cỏc
khi lng
khỏc (s
b)

Tớnh toỏn cỏc phn t chớnh ca d ỏn

Tớnh tng
din tớch sn
xõy dng

Tớnh din tớch
tng bao

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

Tớnh tng
khi tớch ca
ủt ủo

8


Cỏc kiu c lng (3): Giai ủon thit k s b
(Schematic phase)
Ti cui giai ủon thit k s b, c lng chi
phớ cho giai ủon ny s ủc ủ trỡnh lờn ch
ủu t cựng vi bn thit k s b (schematic
design).
Ch ủu t s quyt ủnh cỏc thụng s chớnh v
thit k v ngõn sỏch d ỏn.
Ngi c lng thỡ nhn dng cỏc gi ủnh
ch yu ca c lng trong g.ủon ny
Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

9


Cỏc kiu c lng(6): giai ủon phỏt trin thit k (Design
development phase)
c lng trong giai ủon trong giai ủon ny gn ging vi giai
ủon trc nhng chi tit hn.
Mt c lng phỏt trin thit k (design development estimate)
cha ủng cỏc thụng tin sau:

Cỏc bn v t l 1/8
Cỏc mt bờn, mt ct v cỏc chi tit vi t l phúng to hn
Tt c cỏc ủc dim k thut ca ton b cụng trỡnh
H thng M&E chi tit

Giỏ ủn v thng ủc dựng trong giai ủon ny. Lỳc ny hu ht
cỏc hng mc ủu cú th ủc c lng.
Lỳc ny cỏc chi phớ vt liu ủó bit ri v nờn ủc so sỏnh vi
cỏc d ỏn tng t ủó hon thnh
Cỏc gi ủnh chớnh nờn ủc ghi chỳ v so sỏnh vi nhng gỡ ủó
gi ủnh giai ủon trc ủú
Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

10


Cỏc kiu c lng (7): giai ủon ủu thu
(Procurement phase)
Vi phng phỏp truyn thng v hp ủng khoỏn
gn:
Mt c lng s ủc chun bi nh thu v bi ban QLDA
Nh thu chun b c lng ủ d thu.
Ban QLDA ca ch ủu t s chun b 1 c lng ủ ủm phỏn
giỏ hp ủng vi nh thu v thm tra giỏ ca nh thu d thu.

Nh thu cú th yờu cu cỏc nh thu ph bỏo giỏ
Thụng thng mt khong 3 tun ủ nh thu chun
b giỏ d thu

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

11


Cỏc kiu c lng (7): giai ủon ủu thu
(Procurement phase)
c lng chi phớ trong g.ủon ny m ủc chun b
bi Ban QLDA ca ch ủu t ủc gi l a fair cost
estimate (c lng cụng bng), m s do Giỏm ủc xõy
dng (construction manager) hoc mt ngi c lng
chi phớ chuyờn nghip (professional cost estimator).
c lng ny ớt da trờn nh thu ph m da nhiu vo chuyờn gia
Cung cp ủ chớnh xỏc thp hn c lng d thu nhng ủ ủ ủỏnh giỏ
cỏc c ng d thu.
Mt tin ủ cng cú th ủc chun b trong giai ủon ny

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

12


B. CC PHNG PHP C LNG

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

13


B1. C LNG TNG MC U
T CHO CC D N VI NGUN

VN KHC

Bieõn soaùn: TS. Lửu Trửụứng Vaờn

14


PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG
• Có nhiều phương pháp khác nhau để thực
hiện ước lượng chi phí xây dựng. Các phương
pháp được sử dụng phụ thuộc vào:
Mục đích của ước lượng
Số lượng thông tin có sẳn
Thời gian có sẳn dành cho ước lượng
Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

15


PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD)
• Phương pháp đơn vò phân bổ chi phí đến mỗi đơn vò
sử dụng của công trình:
Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe
Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh
Nhà ở: Chi phí/ người
Trường học: Chi phí / học sinh
Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi.
TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn
gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN)

* CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)
Chi phí đơn vò theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

16


PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)
Thí dụ:
• Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi
phí 62,5 tỷ đồng. Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm. Người ta
đang muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vò trí tương tự
nhưng là 600 chổ. Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu?

Giải:
Chi phí của nhà hát 500 chổ tại thời điểm hiện tại là:
62,5 tỷ * 1,1 = 68,75 tỷ
Chi phí xây dựng nhà hát/chổ :
68,75 tỷ/500 = 0,1375 tỷ đồng/chổ
Ước lượng chi phí cho nhà hát 600 chổ :
600 * 0, 1375 = 82,5 tỷ
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

17


PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)
Khuyết điểm của phương phápï:
Thiếu chính xác của nó
Rất khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ

kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu
xây dựng, v.v…
Nên sử dụng phương pháp này cho:
Các dự án công cộng
Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ
bộ mà thôi.
Tuy nhiên với các chính trò gia và lãnh đạo chính quyền (những
người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì
phương pháp này là rất có ý nghóa và dể hiểu để giúp họ ra quyết
đònh trong việc phê duyệt ngân sách cho một dự án công cộng.
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

18


PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
Cách xác đònh thể tích của một công trình được quy đònh bởi các
tổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs
–RIB) hoặc quốc gia
RIB quy đònh:
Thể tích một công trình (m3) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m)
Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3)* giá thành của
1m3 (đồng/m3)
Cách xác đònh chiều cao của công trình phụ thuộc vào phương
pháp thi công và tính chất của mặt bằng.
Phạm vi áp dụng: Thường được sử dụng cho các công trình mà
chiều cao các tầng là khác nhau. Tại sao không dùng chi phí/m2
sàn sử dụng cho những công trình như thế?
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

19


PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)
Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là
đơn giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau của
công trình thông qua ĐƠN GIÁ THỂ TÍCH là hơi khó khăn.
Khuyết điểm của phương pháp thể tích:
Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số
tầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí.
Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tích
sàn sử dụng
Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những
ảnh hưởng của các thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên giá
thành 1đơn vò thể tích (cubic rates)
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

20


PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN
Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của
tất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) mà
không có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ.
Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn
Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lại
nhiều ý nghóa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vò sử dụng
hoặc chi phí thể tích.
Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác đònh giá thành
1m2 sàn thích hợp. Thông thường người ta dựa vào việc phân

tích các dự án tương tự đã thi công xong. Và cũng như các
phương pháp trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng,
các chiều cao tầng và số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật
mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

21


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho
phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn
thiện vào giá thành đơn vò thông qua bản miêu tả
về:
Hình dạng của công trình
Tổng diện tích sàn
Vò trí theo phương đứng của các diện tích sàn
trong công trình
Các chiều cao tầng của công trình
Chi phí phát sinh của các tầng ngầm
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

22


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

Các thừa số trọng số khi dùng SEM:
2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu

nó nằm dưới tầng trệt
Trọng số gia tăng 0,15 cho mỗi tầng phía trên
mặt đất (2+0,15X); trong đó X là số thứ tự của tầng
Thừa số gia tăng là 1 cho tường và các diện tích
sàn tiếp giáp mặt đất (2)
1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các
bức tường
1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài.
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

23


PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần
phải được ước lượng một cách riêng biệt:
Công tác mặt bằng như là làm đường nội bộ, thoát nước,
công việc khác bên ngoài công trường.
Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc
biệt mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường.
ng nước vệ sinh, dòch vụ cấp nước, dòch vụ cung cấp gas,
cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng
Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái
che cong, ống khói thoát nhiệt, và
Các công việc trên những bề mặt cong

Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

24

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

Mục đích là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo
đó một giá đơn vò của bề mặt là được đính kèm
Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng các
thừa số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ
thuộc vào vò trí của sàn và các trọng số khác nhau
để có được các đơn vò đính kèm. Vì thế chi phí ước
lượng là gần với các đặc trưng của công trình hơn là
các phương pháp trước đó.
Giới hạn: Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối
lượng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ
liệu mà đã được xuất bản về các ứng dụng của nó.
Biên soạn: TS. Lưu Trường Văn

25