Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn : Luận văn ThS. Luật: 60 38 30

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN HOÀI NAM

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
Chuyên ngành: LUẬT DÂN SỰ
Mã số: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS. TSKH Đào Trí Úc

HÀ NỘI - 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy, tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét
để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Hoài Nam

MỤC LỤC
Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................... 2
3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài ..................................... 3
4. Những điểm mới của Luận văn .......................................................................... 3
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài ........................................ 4
6. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu ......................................................................... 4
7. Kết cấu của luận văn .......................................................................................... 4
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................... 5
1.1.

Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất .............. 5

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ..................................................................... 5
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất ...................................................... 11
1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế
thị trường .................................................................................................. 13
1.2.

Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 21

1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................... 21
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................... 24

1.3.

Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất .................................................................................. 28

Kết luận chƣơng 1 .............................................................................................. 44


Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................... 45
2.1.

Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ........................... 45

2.2.

Các điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .............................. 47

2.2.1. Các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................... 47
2.2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số
trường hợp cụ thể ..................................................................................... 52
2.3.

Một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..... 55

2.4.

Trình tự và thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..................... 55

2.5.

Hình thức, công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất .................................................................................. 56

2.5.1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................... 56
2.5.2. Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....... 57
2.6.

Ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ......................... 59

2.7.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 60

2.8.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất .................................................................................. 63

2.8.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............. 63
2.8.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..... 65
2.9.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và
thực tiễn hoạt động của cơ quan hành chính, cơ quan xét xử ........... 68

2.9.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................... 68
2.9.2. Một vài tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua
thực tiễn hoạt động của cơ quan hành chính, cơ quan xét xử .................. 71

Kết luận chƣơng 2 .............................................................................................. 73


Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ............................................................................................. 74
3.1.

Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất .................................................................... 74

3.1.1. Chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước là cơ sở để hoàn thiện các quy định của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................... 74
3.1.2. Mối quan hệ giữa việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất với cải cách hành chính nhà nước.............................. 79
3.1.3. Bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................... 79
3.2.

Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất .................................................................................. 80

3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về ký kết hợp đồng................................................. 80
3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................... 80
3.2.3. Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính .................................. 81
3.2.4. Hoàn thiện pháp luật về giá đất ................................................................ 86
3.2.5. Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các
nghĩa vụ này ............................................................................................. 88

3.2.6. Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực .................................... 90
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 94


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong cơ chế thị trường hiện nay nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ
sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã
tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai và
ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
Mặc dù Luật đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ, đặc
biệt là Luật đất đai 2003 có nhiều quy định tiến bộ nhằm đảm bảo cho việc
thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong quá
trình thực hiện vẫn phát sinh những bất cập. Theo Báo cáo của Tòa án
Nhân dân Tối cao: các tranh chấp đất đai phải đưa ra tòa án giải quyết
trong thời gian gần đây đã tăng về số lượng và phức tạp hơn về tính chất.
Cụ thể, chỉ tính riêng tranh chấp về quyền sử dụng đất (không tính tranh
chấp về tài sản gắn liền với đất), trong năm 2007 tòa án nhân dân các cấp
thụ lý 19.564 vụ; năm 2008 là 19.730 vụ; năm 2009 là 20.080 vụ. Trong
các con số kể trên, tranh chấp về đất cho mượn, lấn đất, chiếm đất chiếm
khoảng 50% trên tổng số các vụ án tranh chấp đất đai; tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm trên 27%; còn lại là tranh chấp
khác về đất đai. Nguyên nhân được xác định chủ yếu là do đất đai có nguồn
gốc phức tạp, chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ dẫn đến những
biến động lớn về chủ sử dụng đất. Hệ thống chính sách, pháp luật về đất
đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể phù hợp với địa phương này nhưng không
phù hợp với địa phương khác và thường xuyên thay đổi, từ đó dẫn đến có
một số trường hợp áp dụng pháp luật một cách tùy tiện hoặc thiếu khách

quan, không quan tâm đầy đủ đến quyền lợi của người sử dụng đất, gây nên

1


những bức xúc. Trong số những nguyên nhân trên, thì nguyên nhân tác
động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất là những quy định chưa
hợp lý liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp
luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tế
áp dụng, rút ra những hạn chế, bất cập để trên cơ sở đó đưa ra những phương
hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa những tranh
chấp về quyền sử dụng đất là một yêu cầu bức thiết.
Từ những lý do nêu trên, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” tại thời
điểm này là hết sức cần thiết cả về lý luận và thực tiễn, phù hợp với lịch sử
phát triển của đất nước, góp phần nâng cao giá trị quyền sử dụng đất của
mỗi cá nhân, tổ chức và đảm bảo cho đất đai luôn là tài sản “vô giá” và
“thiêng liêng”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà
quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc
thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế
thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó
phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong
nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp

2


luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống
và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để
đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3. Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn
nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan
hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những
phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành
mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ
bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng, tranh chấp hợp
đồng quyền sử dụng đất; phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật đất đai, dân sự Việt Nam và
thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.
4. Những điểm mới của Luận văn
Trên cơ sở phân tích, đánh giá, những quy định của pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thông qua thực tiễn của quan hệ
này Luận văn đã đưa ra được một số điểm mới để đề xuất phương hướng
hoàn thiện:

- Mở rộng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường
hợp đất thuê;
- Phân tích, làm rõ một số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượng

3


quyền sử dụng đất để xác định tư cách “chủ hộ’’ trong các giao dịch chuyển
nhượng liên quan đến hộ gia đình.
- Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất hoàn thiện quy định về giá đất trong việc thực hiện các giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Làm rõ bản chất của việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để đề xuất chỉ thực hiện công chứng đối với các
các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa
duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và
đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh,
phân tích, tổng hợp...
6. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo
tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có
giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện
chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt
đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn
nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là
chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá
nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử
dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp.
Trước hết, quyền sử dụng đất chúng ta phải hiểu được đây là một
quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành
vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà
không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng
đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm
ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể

thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai
thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của
con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu
thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho
rằng: “Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là
yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng
lao động mới sản xuất ra của cải vật chất” [17].

5


+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai
và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người
mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có
đất đai thì không có cuộc sống của con người.
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế,
chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật
chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý,
quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi
sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị - pháp lý.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối
với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực
tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của
mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng
của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên
văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình
không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì

vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở
hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng,
pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp
cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực
trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất
không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng
kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.

6


Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57
điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với
tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã
quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử
dụng đất. Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình
thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền
sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở
hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã
tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập
được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự
tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức
xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất
đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình
thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng
đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến
pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan

trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng
đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng
đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử
dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không
phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt
ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã

7


được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sử dụng đất
“quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ
nhất định”, nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng
đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó
cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là
điểm đột phá lớn nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình
thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất
phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp
luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị
giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng
đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.
Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung 1998, 2001 khẳng định
người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay Luật Đất đai
2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không
thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự
khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử
dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận
quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất
không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có
đủ 9 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các
chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không

8


phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức
kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111).
Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất
và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất
đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít
nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên.
Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức
thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn
quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu
theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng
đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê
đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất
được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc
vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng
những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền
đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù
quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền
chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất
không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi

9


quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy
định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền
và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi
từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển
quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của
quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn
liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà
nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau,
trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định. Khuôn
khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các
quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý
nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự

biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi
nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại
Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất
có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong
một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là
Luật Đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI thông qua ngày 26/11/2003.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất
đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở

10


rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử
dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là
một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo
hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày
càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc
mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ
quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện
những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những
quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải
tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do
pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà
pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều
quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan
trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền
kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền
sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền
sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều
chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển
quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được “định
đoạt” quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

11


Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được
phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật Dân sự năm 1995 đã dành Phần
thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 ghi
nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn,
thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý
kiến cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển
quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy
nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về
quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005.
Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã
có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập

trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng
đất. Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển
quyền quyền sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền
sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển
quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự
giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho
thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn
được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất
hạn chế, không trọn vẹn [41].

12


 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất:
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt
đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác
thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những
người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội
dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị
ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền
sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi
vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử

dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do
vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào
nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện
cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một
diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề
nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác
1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền
kinh tế thị trường
Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con
người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị
sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được
thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một

13


quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở
thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. ở nước ta hiện
nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt
động rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi đến từng
ngõ ngách thôn quê. Như vậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một
cách rõ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan
của nền kinh tế thị trường.
Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử
dụng đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết,

chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đã
phân tích, quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
lịch sử phát triển của nó. ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung
của mối quan hệ này không giống nhau. Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế
nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác
nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một
hình thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất
quản lý chỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình
thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm
dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý
cho việc quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác
sử dụng. Điều này cũng đã tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn

14


và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai
trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua
bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau
khi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một
cách tuyệt đối. Việc sử dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan hệ giao đất,
thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói
chung đều được vận hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà
nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng. Đất đai, sức
lao động, các tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa. Chúng cũng có

tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu
khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định
kế hoạch điều khiển. Vì thế, đất đai cùng các tư liệu sản xuất, tư liệu lao động
nói trên không có giá trị trao đổi. Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lý kế
hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phương diện
quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ
chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất đai được coi là của
chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông thường được phép giao
dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy, đã không kích thích và
giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông
dân không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng. Đất đai, do vậy,
không được cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu
đi nhiều. Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất
có quyền không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử
dụng đất không được coi trọng. Đất đai được coi là tài sản công cộng, một thứ
của trời cho, sử dụng như thế nào cũng không quan trọng.

15


Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị
trường. Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người
ta thường nói là “tấc đất tấc vàng”, các quan hệ đất đai cũng phải vận động
theo cơ chế thị trường. Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng
đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử
dụng trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10
của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng
bước “cởi trói” và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế

khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ
mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông dân phấn khởi, yên
tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành.
Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định
hướng xã hội chủ nghĩa. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm
cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh
thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm
năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo quy
định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán
10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993
được ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi
nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép
họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quy định

16


này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận
động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường. Việc ghi nhận người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực
tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất. Nó được
hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị
trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng
đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách này hay cách khác,
hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại phát
triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của
nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trường. Đến Luật đất
đai 1993 Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đất
trong đó có quyền chuyển nhượng. Như vậy, mãi đến năm 1993, các quy định
quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường. Sau hơn
10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt. Hướng vận động của
các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao
thu nhập và lợi nhuận. Người sử đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả
hơn. Nền kinh tế của Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển. Có thể phân
tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp chẳng hạn. Ngành kinh tế nông
nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục
vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu. Nhờ chủ trương đúng đắn này mà
người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nước phải nhập khẩu trở thành
nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới. Các loại hình nông sản khác như cà phê,
hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường
không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà còn xuất khẩu

17


với số lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trương
đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài. Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình.
Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn. Cải thiện đời sống cho gia đình
và xã hội. Quá trình sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển
dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số
địa phương phát triển mô hình trang trại khắp cả nước.

Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị
vốn có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Do đặc
thù của các quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan
hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng có
những đặc điểm đặc điểm đặc thù như: Bản thân đất đai không phải là hàng
hóa vì nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu. Tuy nhiên,
quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của
quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các
phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo
hướng phù hợp với cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế
ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi
phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai. Trong xử
lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất
kinh doanh. Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng
thời còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Chính việc được coi là
một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là một loại tài sản - đã làm thay
đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho
việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất
đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường

18


mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường
bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường
trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng
khít với nhau. Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến
hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế.
Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá trình đô
thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp,
chuyển thành các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn
do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô
thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu
đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên
nhân của dòng người di cư ồ ạt ra thành phố. Do đòi hỏi của nền kinh tế thị
trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những
công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia,
lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông như đánh giày,
móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình. Lao động nông thôn khi không còn đất để
sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sản xuất kinh doanh phải
tìm đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công
việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường muốn ở lại thành thị
để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến. Tất cả những
đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc.
Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi
ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp là điều
kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn
ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng
là nhu cầu thường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ

19


mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị
trường với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội. Một
bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu
cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc
đầu cơ đất đai. Do có nhiều vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi

chờ giá cao bán kiếm lời. Theo chúng tôi,đây chính là một trong những nguyên
nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua.
Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện
nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số
nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ
sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng tư tư tưởng hành chính
quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn định và quá mới
mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp. Tất cả điều đó
cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động
sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng
đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu
như vậy trong khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất
đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu
phát triển đo thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô
đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên
tục bị đẩy lên.
Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai
đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện
đại hóa đất nước rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường.
Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các
quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung,

20