So sánh chuẩn mực VAS và IFRS

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

BÀI TẬP NHÓM:
SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ (IAS) VÀ VIỆT NAM (VAS)

Lớp: Kế toán quốc tế (120)_5
Nhóm 9:
1.
2.
3.
4.
5.

I.

Nguyễn Trường Lâm
Bùi Thảo My
Lê Kim Ngân
Nguyễn Thanh Ngân
Lê Phương Mai

IAS 21 và VAS 10: Tác động của việc thay đổi tỷ giá hối đoái.

1


Phạm vi

IAS 21

VAS 10

Phạm vi này không áp dụng cho kế
toán phòng ngừa rủi ro cho các khoản
mục ngoại tệ ngoài việc phân loại
những chênh lệch tỷ giá phát sinh từ
các khoản nợ bằng ngoại tệ đã được
hạch toán như công cụ phòng ngửa rủi
ro của một khoản đầu tư thuần vào
một doanh nghiệp ở nước ngoài.

Không đề cập đến. Riêng đối với
doanh nghiệp sử dụng công cụ tài
chính để dự phòng rủi ro hối đoái thì
các khoản vay, nợ phải trả có gốc
ngoại tệ được hạch toán theo giá trị
thực tế tại thời điểm phát sinh. Doanh
nghiệp không được đánh giá lại các
khoản vay, nợ phải trả có gốc ngoại tệ
đã sử dụng công cụ tài chính để dự
phòng rủi ro hối đoái.

Định nghĩa về Là công ty con, công ty liên kết,
hoạt động ở công ty liên doanh hoặc chi
nước ngoài.
nhánh của doanh nghiệp lập báo
cáo mà hoạt động của các đơn vị
này được thực hiện ở 1 nước
khác ngoài nước của doanh
nghiệp lập báo cáo.

Là các chi nhánh các công
ty con, công ty liên kết,
công ty liên doanh, hợp tác
kinh doanh hoặc hoạt động
liên kết kinh doanh của
doanh nghiệp lập báo cáo
mà hoạt động của các đơn
vị này được thực hiện bởi
1 nước khác ngoài Việt
Nam.

Các giao dịch
bằng ngoại tệ ghi
nhận chênh lệch
tỉ giá hối đoái.

Trong các giai đoạn đầu tư xây dựng
cơ bản để hình thành tài sản cố định
của doanh nghiệp mới thành lập,
chênh lệch tỉ giá hối đoái phát sinh
được phản ánh lũy kế trên bẳng cân
đối kế toán. Khi công trình hoàn thành
và đưa vào sử dụng thì chênh lệch đó
được phân bổ vào chi phí sản xuất
kinh doanh và trong thời gian hoạt
động tối đa là 5 năm

Đưa ra phương pháp hạch toán
thay thế được phép cho những
chênh lệch tỉ giá, nghĩa là trong

trường hợp giảm giá trị tiền tệ
nghiêm trọng, chênh lệch tỉ giá
có thể được vốn hóa trong giá trị
của tài sản.
Vas 10 không cho phép điều này.

Báo cáo tài
chính của các
hoạt động ở

Hướng dẫn việc hạch toán kế toán cho Ngày lập báo có tài chính của cơ sở
hộ nhất báo cáo tài chính của 1 doanh nước ngoài phải là ngày lập báo cáo
nghiệp ở nước ngoài mà cơ sờ đó lập tài chính của doanh nghiệp báo cáo

2


nước ngoài - cơ báo cáo bằng tiền tệ của một nền kinh ( Ias 21 không đề cập)
sở nước ngoài.
tế siêu lạm phát. Báo cáo tài chính của
cơ sở kinh doanh ở nước ngoài phải
được trình bày lại theo IAS 29 báo cáo
tài chính trong nền kinh tế siêu lạm
phát trước khi chuyển đổi sang
đồng tiền hạch toán của doanh
nghiệp. ( Vas 10 không đề cập)
Tác động thuế Lãi lổ từ các khoản giao dịch bằng Không đề cập
của chênh lệch tỷ ngoại tệ và chênh lệch tỷ giá phát sinh
giá.
khi chuyển đổi các báo cáo tài chính

cảu hoạt động ở nước ngoài có thể
liên quan đến tác động thuế được
hạch toán theo IAS 12, thuế thu nhập
doanh nghiệp.

3


II.

IAS 38 và VAS 04: Tài sản cố định vô hình

1. Điều kiện ghi nhận tài sản cố định vô hình:
Điểm chung
-

Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó mang lại;
Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy.

Khác biệt
VAS 04 còn có thêm 2 điều kiện:
-

Thời gian sử dụng ước tính trên 1 năm;
Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành là từ 30.000.000 trở lên.

2. Xác định giá trị ban đầu TSCĐ
Điểm chung
-

Cả IAS 38 và VAS 04 đều xác định giá trị ban đầu của tài sản trên nguyên tắc giá gốc.

Khác biệt
Khác biệt giữa IAS 38 và VAS 04 về tài sản cố định vô hình được đánh giá trong từng trường hợp
cụ thể như sau:
-

Trường hợp 1: Mua tài sản cố định vô hình riêng biệt

IAS 38

VAS 04

Nguyên giá của một tài sản được mua một Nguyên giá tài sản cố định riêng biệt như
cách riêng biệt như sau:
sau:
– Giá mua bao gồm thuế nhập khẩu và các – Giá mua (trừ các khoản được chiết khấu
khoản thuế không được hoàn lại trừ các khoản thương mại hoặc giảm giá), các khoản thuế
được chiết khấu thương mại hoặc giảm giá
(không bao gồm các khoản thuế được hoàn
lại) và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc

4


– Chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài đưa tài sản vào sử dụng theo dự tính.
sản vào sử dụng theo dự tính

-

Trường hợp 2: Mua tài sản cố định vô hình từ việc sáp nhập doanh nghiệp

IAS 38

VAS 04

Tham chiếu giá niêm yết trên thị trường:

Theo VAS 04, “Giá trị hợp lý” có thể là:

– Giá trị thị trường thích hợp thường là giá – Giá niêm yết tại thị trường hoạt động;
mua tại thời điểm hiện tại. Nếu không có giá
mua, tham chiếu giá theo giao dịch tương tự
gần nhất, miễn là không có một sự thay đổi – Giá của nghiệp vụ mua bán TSCĐVH tương
trọng yếu trong bản chất kinh tế trong khoảng tự.
thời gian giữa ngày giao dịch và ngày mà tài
sản được ước tính giá trị hợp lý.

– Nếu không có thị trường đối với TSCĐVH đó,
căn cứ vào kỹ thuật ước tính giá trị hợp lí của
tài sản

-

Trường hợp 3: Tài sản cố định vô hình được tạo ra từ nội bộ doanh nghiệp

VAS 04 chi tiết hơn IAS 38 với 3 điều kiện nữa để trở thành TSCĐVH, quy định rõ ràng hơn về
khả năng đáp ứng tiêu chuẩn trở thành TSCĐVH sau khi hoàn thành, về các tiềm lực cần thiết
một cách toàn diện để hoàn thành sản phẩm.
Trong giai đoạn triển khai, điều kiện trở thành tài sản cố định vô hình:

5


IAS 38

VAS 04

– Tính khả thi về mặt kỹ thuật đảm bảo cho – Tính khả thi về mặt kỹ thuật đảm bảo cho
việc hoàn thành và đưa tài sản vô hình vào sử việc hoàn thành và đưa tài sản vô hình vào
dụng theo dự tính hoặc để bán;
sử dụng theo dự tính hoặc để bán;
– Doanh nghiệp dự định hoàn thành tài sản vô – Doanh nghiệp dự định hoàn thành tài sản
hình để sử dụng hoặc để bán;
vô hình để sử dụng hoặc để bán;

– Doanh nghiệp có khả năng sử dụng hoặc bán – Doanh nghiệp có khả năng sử dụng hoặc
tài sản vô hình đó;
bán tài sản vô hình đó;

– Tài sản vô hình đó phải tạo ra được lợi ích – Tài sản vô hình đó phải tạo ra được lợi ích
kinh tế trong tương lai;
kinh tế trong tương lai;

– Có đầy đủ các nguồn lực về kỹ thuật, tài
chính và các nguồn lực khác để hoàn tất các
giai đoạn triển khai, bán hoặc sử dụng tài
sản vô hình đó;

– Có khả năng xác định một cách chắc chắn

toàn bộ chi phí trong giai đoạn triển khai để
tạo ra tài sản vô hình đó;

– Ước tính có đủ tiêu chuẩn về thời gian sử
dụng và giá trị theo quy định cho TSCĐ vô
hình.

6


3. Xác định nguyên giá tài sản cố định vô hình
IAS 38 và VAS 04 giống nhau trong khoản mục này.
4. Đánh giá lại giá trị sau khi ghi nhận chi phí ban đầu
Điểm chung
- Phương pháp giá gốc: Sau khi ghi nhận ban đầu, trong quá trình sử dụng, tài sản cố định
vô hình được xác định theo nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại
Khác biệt
- IAS 38 cho phép thêm 1 phương pháp xác định đó là: Phương pháp thay thế hay đánh
giá lại. Theo phương pháp này tài sản cố định vô hình được theo dõi theo giá trị đánh
giá lại bằng giá trị thị trường trừ khấu hao lũy kế và giá trị tổn thất lũy kế.
5. Giá trị còn lại có thể thu hồi
Điểm chung
- Không có điểm chung giữa 2 chuẩn mực do VAS 04 không đề cập đến phần này.
Khác biệt
Theo IAS 38, Doanh nghiệp nên ước tính giá trị thu hồi của những tài sản cố định vô hình ít nhất
vào cuối mỗi năm tài chính, ngay cả khi tài sản không có biểu hiện giảm giá trị:
-

Tài sản cố định vô hình không trong trạng thái sẵn sàng đưa vào sử dụng
Tài sản cố định vô hình đã khấu hao quá 20 năm tính từ ngày sẵn sàng đưa vào sử dụng

7


III.

IAS 18 và VAS 14: Doanh thu

1. Định nghĩa
IAS 18: Doanh thu: tổng lợi ích kinh tế (tiền mặt, các khoản phải thu, tài sản khác) phát sinh từ
các hoạt động kinh doanh thông thường của một đơn vị (chẳng hạn như bán hàng hóa, bán dịch
vụ, tiền lãi, tiền bản quyền và cổ tức).
VAS 14: Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được trong kỳ kế toán,
phát sinh từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường của doanh nghiệp, góp phần làm
tăng vốn chủ sở hữu.

2. Xác nhận doanh thu
Giống: Doanh thu được xác định theo giá trị hợp lý của các khoản đã thu hoặc sẽ thu được của
doanh nghiệp.
IAS: Chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị danh nghĩa của một khoản phải thu được ghi nhận
là tiền lãi.
VAS: Không đề cập vấn đề này

3. Ghi nhận doanh thu
a. Doanh thu bán hàng
Giống: Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả 5 tiêu chí sau:
-

Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản
phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;

Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa
hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;
Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;
Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.

b. Doanh thu cung cấp dịch vụ

8


Giống: Doanh thu giao dịch về cung cấp dịch vụ liên quan đến nhiều kỳ thì doanh thu được ghi
nhận trong kỳ theo kết quả phần công việc đã hoàn thành vào ngày lập Bảng Cân đối kế toán
của kỳ đó. Doanh thu cung cấp dịch vụ được xác định khi thỏa mãn tất cả 4 điều kiện sau:
-

Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
Có khả năng thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó;
Xác định được phần công việc đã hoàn thành vào ngày lập Bảng Cân đối kế toán;
Xác định được chi phí phát sinh cho giao dịch và chi phí để hoàn thành giao dịch cung
cấp dịch vụ đó.

c. Doanh thu từ tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức
Giống: Doanh thu phát sinh từ hoạt động cho các đối tượng khác sử dụng tài sản của doanh
nghiệp mang lại tiền lãi, tiền bản quyền và cổ tức, được ghi nhận khi:
-

Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch đó
Doanh thu được xác định một cách đáng tin cậy

Doanh thu được ghi nhận như sau:
-

Tiền bản quyền – được ghi nhận trên cơ sở dồn tích phù hợp với nội dung của hợp đồng
liên quan
Cổ tức và lợi nhuận được chia – được ghi nhận khi cổ đông được quyền nhận cổ tức.

Khác: ghi nhận doanh thu từ tiền lãi:
IAS: Tiền lãi – được ghi nhận bằng phương pháp lãi thực theo tỷ lệ thời gian có tính đến
hiệu quả thực tế của tài sản (được quy định trong IAS 39).
VAS: Tiền lãi – được ghi nhận trên cơ sở dồn tích và lãi suất thực tế từng kỳ.

4. Thu nhập khác
IAS: Không đề cập vấn đề này.
VAS: Có các quy định cụ thể về các khoản thu nhập từ hoạt động không thường xuyên bao gồm:
-

Thu về thanh lý, nhượng bán TSCĐ
Thu tiền phạt khách hàng do vi phạm hợp đồng
Thu tiền bảo hiểm được bồi thường
Thu được các khoản nợ phải thu đã xoá xổ tính vào chi phí của kỳ trước
Khoản nợ phải trả nay mất chủ được ghi tăng thu nhập
Thu các khoản thuế được giảm, được hoàn lại

9


-

Các khoản thu khác

5. Trình bày báo cáo tài chính
Giống: Trong báo cáo tài chính, doanh nghiệp phải trình bày:
(a) Chính sách kế toán được áp dụng trong việc ghi nhận doanh thu bao gồm phương pháp
xác định phần công việc đã hoàn thành của các giao dịch về cung cấp dịch vụ
(b) Doanh thu của từng loại giao dịch và sự kiện:
-

Doanh thu bán hàng
Doanh thu cung cấp dịch vụ
Tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức và lợi nhuận được chia

(c) Doanh thu từ việc trao đổi hàng hóa hoặc dịch vụ theo từng loại hoạt động trên
Khác:
IAS: không có thu nhập khác.
VAS: có thêm mục
(d) Thu nhập khác, trong đó trình bày cụ thể các khoản thu nhập bất thường.

10


IV.

IAS 2 và VAS 02: Hàng tồn kho
IAS 2

Hàng tồn
kho

Giá gốc hàng

tồn kho
Cách xác
định chi phí

Giá trị thuần
và giảm giá
trị hàng tồn
kho

VAS 2

Là những tài sản:
- Được giữ để bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh bình thường
- Đang trong quá trình sản xuất, kinh doanh dở dang
- Nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ để sử dụng trong quá trình sản
xuất, kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ
- Chi phí dịch vụ dở dang
Không áp dụng với hàng tồn kho thuộc Không đề cập
sản phẩm nông nghiệp, khoáng sản và
môi giới thương mại
Bao gồm: Chi phí mua, chi phí chế biến và các chi phí liên quan trực tiếp khác
phát sinh để có được hàng tồn kho ở địa điểm và trạng thái hiện tại
- Chi phí thu mua của hàng tồn kho bao gồm: giá mua, các loại thuế
không được hoàn lại, chi phí vận chuyển, bốc xếp, bảo quản trong quá
trình mua hàng và các chi phí có liên quan trực tiếp đến việc mua hàng
tồn kho. Các khoản chiết khấu thương mại và giảm giá hàng mua
không đúng quy cách, phẩm chất được trừ khỏi chi phí đi mua
- Chi phí chế biến: những chi phí có liên quan trực tiếp đến sản phẩm
sản xuất, như chi phí nhân công trực tiếp, chi phí sản xuất chung cố
định và chi phí sản xuất chung biến đổi phát sinh trong quá trình

chuyển hóa nguyên liệu, vật liệu thành thành phẩm.
- Không bao gồm các khoản chênh lệch tỷ giá hối đoái
- Phân bổ khấu hao máy móc theo
- Phân bổ khấu hao máy móc
giá trị có thể thực hiện được
theo thực tế sản phẩm phát
(mang tính ước lượng tương
sinh
đối)
Giá trị thuần có thể thực hiện được của hàng tồn kho được xác định theo giá
gốc:
- Giá trị thuần có thể thực hiện được là giá bán ước tính của hàng tồn
kho trong kỳ sản xuất, kinh doanh trừ đi chi phí ước tính để hoàn
thành sản phẩm và chi phí ước tính cần thiết cho việc tiêu thụ chúng.
- Việc ước tính giá trị thuần có thể thực hiện được của hàng tồn kho
phải dựa trên bằng chứng tin cậy thu thập được tại thời điểm ước
tính.
Giá trị thuần có thể thực hiện được Giá trị thuần có thể thực hiện được
chênh lệch so với giá trị gốc
của hàng tồn kho nhỏ hơn giá gốc

11


Đối tượng
lập dự
phòng

 Giá trị hàng tồn kho được tính
theo giá trị thuần có thể thực

hiện được.
Giá trị thuần có thể thực hiện
được là giá bán ước tính của
hàng tồn kho trong kỳ sản xuất,
kinh doanh trừ đi chi phí ước
tính để hoàn thành sản phẩm và
chi phí ước tính cần thiết cho
việc tiêu thụ chúng.
- Chủ yếu là các loại hàng tồn kho
dùng để bán.
- Hàng tồn kho dùng để sản xuất:
chỉ lập dự phòng khi giá bán các
thành phẩm sản xuất ra từ các
loại vật tư đó giảm sút trên thị
trường.
- Hàng hóa thành phẩm: là chênh
lệch giữa giá trị có thể thực hiện
được với giá sổ sách.
- Hàng tồn kho dự trữ cho sản
xuất: là chênh lệch giữa giá phí
thay thế với giá sổ sách.

 Lập dự phòng giảm giá
hàng tồn kho.
Số dự phòng giảm giá hàng
tồn kho được lập là số
chênh lệch giữa giá gốc của
hàng tồn kho lớn hơn giá trị
thuần có thể thực hiện
được của chúng.

-

Toàn bộ các loại vật tư, sản
phẩm hàng hóa tồn kho: là
chênh lệch giữa giá ghi trên
sổ sách với giá mua hoặc
giá bán.

Phương
- Nhập trước, xuất trước (FIFO)
- Bình quân gia quyền
pháp tính giá
- Tính giá theo đích danh
hàng tồn
Không cho phép áp dụng phương pháp Cho phép sử dụng phương pháp
kho
nhập sau, xuất trước (LIFO)
nhập sau, xuất trước (LIFO)
Trình bày
trên báo cáo
tài chính

-

Các chính sách kế toán áp dụng trong việc đánh giá hàng tồn kho, gồm
cả phương pháp tính giá trị hàng tồn kho;
Giá gốc của tổng số hàng tồn kho và giá gốc của từng loại hàng tồn kho
được phân loại phù hợp với doanh nghiệp;
Giá trị dự phòng giảm giá hàng tồn kho;

Giá trị hoàn nhập dự phòng giảm giá hàng tồn kho;

12


Những trường hợp hay sự kiện dẫn đến việc trích lập thêm hoặc hoàn
nhập dự phòng giảm giá hàng tồn kho;
- Giá trị ghi sổ của hàng tồn kho (Giá gốc trừ đi dự phòng giảm giá hàng
tồn kho) đã dùng để thế chấp, cầm cố đảm bảo cho các khoản nợ phải
trả.
Không áp dụng LIFO
Có quy định cho trường hợp doanh
nghiệp tính giá trị hàng tồn kho
theo phương pháp nhập sau – xuất
trước (LIFO)
-

13


V. IAS 40 và VAS 05: BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
I.Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 “ bất động sản đầu tư”
Mục tiêu
Mục tiêu của chuẩn mực này là quy định việc xử lý kế toán đối với bất động sản đầu tư và
yêu cầu công bố các tài sản có liên quan .
Phạm vi
-

-

Tiêu chuẩn này được áp dụng trong công nhận, đo lường và công bố đầu tư bất động sản.
- Trong số những điều khác, Tiêu chuẩn này áp dụng cho việc đo lường trong báo cáo tài
chính của bên thuê.
- Lợi ích bất động sản đầu tư được giữ theo hợp đồng thuê tài chính và cho việc tính toán.
- Báo cáo tài chính của bên cho thuê tài sản đầu tư được cung cấp cho bên thuê theo
hợp đồng thuê hoạt động.
Tiêu chuẩn không đề cập đến các vấn đề được trình bày trong IAS 17 Hợp đồng cho thuê, bao
gồm:
(A) Phân loại hợp đồng thuê tài chính như cho thuê tài chính hoặc thuê hoạt động.
(B) Ghi nhận thu nhập từ cho thuê tài sản đầu tư (xem tại IAS 18 Doanh thu).
(C) Đo lường trong báo cáo tài chính của bên thuê tài sản được tổ chức theo hợp đồng thuê cho
như một hợp đồng thuê vận hành.
(D) Đo lường trong báo cáo tài chính của bên cho thuê tài sản về khoản đầu tư ròng trong hợp
đồng cho thuê tài chính.
(E) Hạch toán các giao dịch bán và thuê lại.
(F) Công bố thông tin về thuê tài chính và hợp đồng thuê hoạt động.
- Tiêu chuẩn này không áp dụng đối với:
(A) Tài sản sinh học liên quan đến hoạt động nông nghiệp (xem IAS 41 Nông nghiệp).
(B) Các quyền khoáng sản và trữ lượng khoáng sản như dầu, khí tự nhiên và các chất không
tái tạo tương tự tài nguyên.
Định nghĩa
Bất động sản đầu tư là tài sản (đất đai hoặc tòa nhà - hoặc một phần của tòa nhà - hoặc
cả hai) được tổ chức (do Chủ sở hữu hoặc người thuê theo hợp đồng thuê tài chính) để
kiếm tiền từ việc cho thuê hoặc tăng giá trị hoặc cả hai.
II. Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư”
-

Mục tiêu

14

Mục đích của chuẩn mực này là quy định và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán
đối với bất động sản đầu tư, gồm: Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư, xác định giá trị ban
đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, chuyển đổi
mục đích sử dụng, thanh lý bất động sản đầu tư và một số quy định khác làm cơ sở ghi sổ kế
toán và lập báo cáo tài chính.
Phạm vi
Chuẩn mực này cũng quy định phương pháp xác định và ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư
trong báo cáo tài chính của bên đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính và phương pháp xác định
giá trị bất động sản đầu tư cho thuê trong báo cáo tài chính của bên cho thuê theo hợp đồng
thuê hoạt động.

15


Chuẩn mực này không áp dụng đối với các nội dung đã được quy định trong Chuẩn mực kế
toán số 06 "Thuê tài sản", bao gồm:
a) Phân loại tài sản thuê thành tài sản thuê tài chính hoặc tài sản thuê hoạt động;
b) Ghi nhận doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư (Theo quy định của Chuẩn mực kế toán số
14 “Doanh thu và thu nhập khác”);
c) Xác định giá trị bất động sản thuê hoạt động trong báo cáo tài chính của bên đi thuê;
d) Xác định giá trị bất động sản thuê tài chính trong báo cáo tài chính của bên cho thuê;
e) Kế toán đối với các giao dịch bán và thuê lại;
f) Thuyết minh về thuê tài chính và thuê hoạt động trong báo cáo tài chính.
Chuẩn mực này không áp dụng đối với:
a) Những tài sản liên quan đến cây trồng, vật nuôi gắn liền với đất đai phục vụ cho hoạt động
nông nghiệp; và
b) Quyền khai thác khoáng sản, hoạt động thăm dò và khai thác khoáng sản, dầu mỏ, khí tự
nhiên và những tài nguyên không tái sinh tương tự.

Định nghĩa
Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà
hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp
đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà
không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.
b. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.


IAS 40

SO SÁNH

1. Mục đích

1. Mục đích

Mục tiêu của Chuẩn mực này
là quy định về xử lý kế toán
đối với các yêu cầu về bất
động sản đầu tư và công bố
thông tin liên quan.

2. Định nghĩa bất động sản đầu
Khác nhau:
tư
Gồm:

-VAS 05: đề cập đến “Quyền

- Đất nắm giữ trong thời sử dụng đất”. Theo Luật Đất
gian dài để chờ tăng

đai “Quyền sử dụng đất là Nhà

giá (đất hoặc tòa nhà nước trao quyền sử dụng
hoặc một phần của tòa đất cho người sử dụng đất
nhà hoặc cả hai).

thông qua hình thức giao đất,

- Nhà do doanh nghiệp

cho thuê đất, công nhận quyền

sở hữu cho thuê
- Nhà đang giữ để cho
thuê

VAS 05

sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy
định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất”.
-IAS 40: không có khái niệm
Quyền sử dụng đất

Mục đích của chuẩn mực này là
quy định và hướng dẫn các

nguyên tắc và phương pháp kế
toán đối với bất động sản đầu
tư, gồm: Điều kiện ghi nhận bất
động sản đầu tư, xác định giá
trị ban đầu, chi phí phát sinh
sau ghi nhận ban đầu, xác định
giá trị sau ghi nhận ban đầu,
chuyển đổi mục đích sử dụng,
thanh lý bất động sản đầu tư
và một số quy định khác làm
cơ sở ghi sổ kế toán và lập báo
cáo tài chính.
2. Định nghĩa bất động sản
đầu tư
Gồm: quyền sử dụng đất, nhà,
hoặc một phần của nhà hoặc
cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng
do
người chủ sở hữu hoặc người
đi thuê tài sản theo hợp đồng
thuê tài chính nắm giữ nhằm
mục đích thu lợi từ việc cho
thuê hoặc chờ tăng giá mà
không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất,
cung cấp hàng hóa, dịch vụ
hoặc sử dụng cho các mục
đích quản lý; hoặc b. Bán
trong kỳ hoạt động kinh
doanh thông thường.

3. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư:
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.
(b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
4 .Xác định giá trị ban

Khác nhau:

đầu
- Đo lường ban đầu:

4.Xác định giá trị ban
đầu

-IAS 40: quy định Bất động

- Đo lường ban đầu:

Bất động sản đầu tư được tính sản đầu tư được ghi nhận theo - Một bất động sản đầu tư
theo giá gốc, bao gồm chi phí

giá gốc và doanh nghiệp được

phải được xác định giá trị

giao dịch. Chi phí này không

phép lựa chọn một trong hai

ban đầu theo nguyên giá.

bao gồm chi phí khởi sự, chất

mô hình ghi nhận giá trị của

Nguyên giá của bất động

thải bất thường hoặc tổn thất

Bất động sản đầu tư sau khi

sản đầu tư bao gồm cả các

hoạt động ban đầu phát sinh

ghi nhận ban đầu (mô hình giá chi phí giao dịch liên quan

trước khi bất động sản đầu tư

gốc, mô hình giá trị hợp lý).

trực tiếp ban đầu.

đạt được mức dự kiến.

-VAS 05 : chỉ lựa chọn mô

- Nguyên giá của bất động

-Đo lường sau khi công nhận

hình giá gốc để ghi nhận giá

sản đầu tư được mua bao

ban đầu

trị Bất động sản đầu tư sau khi gồm giá mua và các chi phí
ghi nhận ban đầu.
liên quan trực tiếp, như: Phí
dịch vụ tư vấn về luật pháp

IAS 40 cho phép các thực thể
lựa chọn giữa:
- Một mô hình giá trị hợp lý

liên quan, thuế trước bạ và

-Một mô hình giá gốc.

chi phí giao dịch liên quan
khác.

+ Mô hình giá trị hợp lý:
Bất động sản đầu tư được

-Nguyên giá của bất động
sản

đánh giá lại theo giá trị hợp lý,
là số tiền mà tài sản có thể

đầu tư tự xây dựng là giá

được trao đổi giữa các bên có
hiểu biết và sẵn sàng trong

liên quan trực tiếp của bất

một giao dịch dài hạn. Lãi
hoặc lỗ phát sinh từ việc thay

thành thực tế và các chi phí

động sản đầu tư tính đến
ngày


đổi giá trị hợp lý của bất động

hoàn thành công việc xây

sản đầu tư phải được ghi nhận

dựng. Từ khi bắt đầu xây
dựng

vào lợi nhuận hoặc lỗ thuần

trong kỳ phát sinh.
+ Mô hình giá gốc:
Mô hình giá gốc có nghĩa là
bất động sản đầu tư ghi nhận
ban đầu theo giá gốc, định kỳ

cho đến ngày hoàn thành
công
việc xây dựng doanh
nghiệp
áp dụng Chuẩn mực kế toán
số

trích khấu hao vào chi phí

03 “Tài sản cố định hữu
hình”

kinh doanh trong kỳ. bất động

và Chuẩn mực kế toán số 04

sản đầu tư được theo dõi theo

“Tài sản cố định vô hình”.

ba chỉ tiêu: Nguyên giá, Khấu

-Đo lường sau ban đầu:

hao luỹ kế và giá trị còn lại.

+ Chi phí liên quan đến bất
động sản đầu tư phát sinh
sau
ghi nhận ban đầu phải
được
ghi nhận là chi phí sản xuất,
kinh doanh trong kỳ, trừ khi
chi phí này có khả năng chắc
chắn làm cho bất động sản
đầu
tư tạo ra lợi ích kinh tế trong
tương lai nhiều hơn mức
hoạt
động được đánh giá ban đầu
thì được ghi tăng nguyên giá
bất động sản đầu tư.
+ Sau ghi nhận ban đầu,
trong thời gian nắm giữ bất


động sản đầu tư được xác
định theo nguyên giá, số
khấu hao luỹ kế và giá trị
còn lại.

5. Thanh lý
- Bất động sản đầu tư khi

Khác nhau:
IAS 40:

5. Thanh lý
- Một bất động sản đầu tư

thanh lý hoặc khi bất động sản + Có nêu ra việc ghi nhận các

không còn được trình bày

đầu tư bị thu hồi vĩnh viễn

khoản bồi thường từ bên thứ

trong Bảng cân đối kế toán

khỏi sử dụng và không mong

ba vào thu nhập khác.

sau khi đã bán hoặc sau khi

đợi lợi ích kinh tế trong tương

+ Không hướng dẫn ghi nhận

bất động sản đầu tư không

lai từ việc thanh lý nó. Lãi

kế toán doanh thu khi bán bất

còn được nắm giữ lâu dài

hoặc lỗ phải thu được tính như động sản theo phương thức trả và xét thấy không thu được
phần chênh lệch giữa số tiền

chậm.

lợi ích kinh tế trong tương

thu được từ việc bán và giá trị

VAS 05:

lai từ việc thanh lý bất động

ghi sổ của tài sản và phải được + Không hướng dẫn ghi nhận

sản đầu tư đó.

ghi nhận là thu nhập hoặc chi

- Các khoản lãi hoặc lỗ phát

kế toán cho các khoản bồi

phí trong báo cáo kết quả hoạt thường từ bên thứ ba đối với
động kinh doanh. Bồi thường

bất động sản đầu tư bị suy

sinh từ việc bán bất độngsản
đầu tư được xác định

từ bên thứ ba đối với bất động giảm, thất thoát,..

bằng số chênh lệch giữa

sản đầu tư bị suy giảm, thất

+ Có hướng dẫn ghi nhận kế

doanh thu với chi phí bán và

toán doanh thu khi bán bất

giá trị còn lại của bất động


thoát hoặc bỏ sẽ được ghi

động sản theo phương thức trả sản đầu tư. Số lãi hoặc lỗ

nhận vào thu nhập khác.

chậm là ghi vào doanh thu

này được ghi nhận là thu

chưa thực hiện.

nhập hay chi phí trên báo
cáo kết quả hoạt động kinh
doanh trong kỳ (Trường hợp
bán và thuê lại tài sản là bất
động sản được thực hiện
theo quy định tại Chuẩn
mực kế toán số 06 “Thuê tài
sản”).
- Khoản doanh thu từ việc
bán bất động sản đầu tư
được ghi nhận theo giá trị
hợp lý. Trường hợp bán
theo phương thức trả chậm,
thì khoản doanh thu này
được xác định ban đầu bằng
giá bán trả ngay. Khoản
chênh lệch giữa tổng số tiền
phải thanh toán và giá bán
trả ngay được ghi nhận là
doanh thu tiền lãi chưa thực
hiện theo quy định của
Chuẩn mực kế toán số 14
“Doanh thu và thu nhập
khác”.