Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đông sài gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH

TRẦN THỊ THANH TRANG

QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
CHI NHÁNH ĐÔNG SÀI GÒN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính, Ngân hàng
Mã số: 60.31.12

Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS. NGUYỄN THỊ NHUNG

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên

: Trần Thị Thanh Trang

Sinh ngày

: 10 tháng 12 năm 1986

Quê quán

: Nam Định

Hiện công tác tại

: Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Gia Định

Là học viên cao học khoá XII, lớp 12B1, khoa Sau đại học – Trường Đại Học Ngân
Hàng TP.HCM
Mã học viên: 020112100037
Đề tài: “Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại ngân hàng Đầu Tư &
Phát Triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn”.
Mã số: 60.31.12
Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS Nguyễn Thị Nhung
Luận văn được thực hiện tại trường Đại Học Ngân Hàng TP.HCM
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức,
công trình nào khác, các số liệu được trình bày trong luận văn là trung thực, và có
nguồn trích dẫn rõ ràng.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về lời cam đoan của tôi

Tác giả

Trần Thị Thanh Trang


CHỮ VIẾT
TẮT
BĐS

BIDV
CIC
CN
DN
HTXHTDNB
NHNN
NHTM
PGD
QHKH
QLRR
RRTD
TCTD
TSĐB
VN


DANH MỤC CÁC BẢNG – BIỂU – HÌNH
STT

TÊN BẢNG – BIỂU – HÌNH

1 Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước BĐS Hoa Kỳ

2 Bảng 2.1: Cơ cấu nguồn vốn huy động của BIDV – CN Đ
3 Bảng 2.2: Tình hình hết quả kinh doanh của BIDV – CN

4 Bảng 2.3: Dư nợ cho vay theo kỳ hạn tại BIDV – CN Đô

5 Bảng 2.4: Một số chỉ số cho vay tại BIDV – CN Đông Sà

6 Bảng 2.5: Tình hình nợ xấu tại BIDV – CN Đông Sài Gò
7 Bảng 2.6: Tổng dư nợ tín dụng BĐS
8 Bảng 2.7: Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS
9 Bảng 2.8: Nợ xấu tín dụng BĐS
10 Bảng 2.9: Phân nhóm nợ dựa vào HTXHTDNB
11 Bảng 2.10: Phân nhóm nợ dựa vào thời gian quá hạn

12 Biểu đồ 2.1: Mức tăng trưởng dư nợ cho vai tại BIDV – CN

13 Biểu đồ 2.2: Dư nợ cho vay theo kỳ hạn tại BIDV – CN Đ


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG – BIỂU - HÌNH
MỞ ĐẦU
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG
BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................................................................ 1
1.1 Tín dụng bất động sản.............................................................................................................. 1
1.1.1 Tín dụng ngân hàng..................................................................................................... 1
1.1.2 Tín dụng bất động sản tại ngân hàng.................................................................... 1
1.2 Rủi ro tín dụng bất động sản................................................................................................. 2
1.2.1 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng.............................. 2
1.2.1.1 Khái niệm rủi ro tín dụng........................................................................ 2
1.2.1.2Phân loại rủi ro tín dụng.......................................................................... 2
1.2.2 Rủi ro tín dụng bất động sản.................................................................................... 3
1.2.2.1 Rủi ro tín dụng bất động sản.................................................................. 3
1.2.2.2 Nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng bất động sản...................... 3

1.3 Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản................................................................................ 7
1.3.1 Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng......................................................................... 7
1.3.2 Quy trình quản lý rủi ro tín dụng bất động sản................................................. 8
1.3.2.1 Xác định mục tiêu của quản lý rủi ro tín dụng bất động sản. 8
1.3.2.2 Đánh giá rủi ro tín dụng bất động sản

9

1.3.2.3 Kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản........................................... 11
1.3.2.4Tài trợ rủi ro tín dụng bất động sản................................................... 12
1.3.2.5 Quản lý chương trình............................................................................. 12
1.4 Sự cần thiết của công tác quản lý rủi ro tín dụng bất động sản........................ 12
1.5 Một số nguyên tắc quốc tế về quản lý rủi ro tín dụng nói chung...................... 14


1.5.1 Hoàn thiện quy trình cho vay và quản lý tín dụng........................................ 14
1.5.2 Phân tán rủi ro tín dụng........................................................................................... 15
1.5.3 Tổ chức tín dụng buộc phải xây dựng hệ thống quản lý thông tin khách
hàng.......................................................................................................................................... 15
1.5.4 Xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ hiện tại phù hợp với tính chất
và quy mô hoạt động và kiểm toán bên ngoài........................................................... 16
1.5.5 Xây dựng bộ phận giám sát và quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả.............16
1.6 Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học cho Việt Nam.........17
1.6.1 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của
khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ................................................................. 17
1.6.2 Bài học cho Việt Nam.............................................................................................. 22
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.............................................................................................................. 23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÔNG SÀI GÒN.................................................................. 24

2.1 Giới thiệu tổng quan về ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát
triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn......................................................................... 24
2.1.1 Vị thế địa bàn hoạt động của ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và
Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn...................................................... 24
2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cổ phần
Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn
giai đoạn 2010-2012............................................................................................................ 25
2.1.2.1 Các sản phẩm dịch vụ tại ngân hàng thương mại cổ phần
Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn...................25
2.1.2.2 Thực trạng huy động vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần
Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn...................27
2.1.2.3 Thực trạng tín dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư
và Phát triển Việt Nam – Chi nhánhĐông Sài Gòn................................... 29
2.1.2.4 Kết quả hoạt động kinh doanh............................................................ 30


2.2 Thực trạng quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại
cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Sài Gòn...................... 31
2.2.1 Tình hình tín dụng nói chung tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư
và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn................................................ 31
2.2.2 Thực trạng tín dụng ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển

Việt Nam tại BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn....................................................... 35
2.2.2.1 Sản phẩm tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần
Đầu tư và Phát triển Việt Nam....................................................................................... 35
2.2.2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản..................................................... 37
2.2.3 Thực trạng quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại Ngân hàng thương
mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn......39
2.2.3.1 Về quản lý rủi ro trong quy trình cho vay....................................... 40
2.2.3.2 Xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ................................ 42

2.2.3.3 Thực hiện phân loại nợ, tính toán và trích lập dự phòng
rủi ro tín dụng........................................................................................................... 43
2.2.3.4 Xây dựng hệ thống kiểm tra kiểm soát nội bộ quản lý
các mặt nghiệp vụ ngân hàng............................................................................. 44
2.3 Đánh giá thực trạng quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại ngân hàng
thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Chi nhánh Đông Sài Gòn.............................................................................................................. 45
2.3.1 Mặt tích cực................................................................................................................. 45
2.3.2 Mặt hạn chế.................................................................................................................. 46
2.3.2.1Về xác định mục tiêu của việc quản lý rủi ro tín dụng................46
2.3.2.2 Về công tác đánh giá rủi ro tín dụng................................................ 47
2.3.2.3 Về công tác kiểm tra kiểm soát nội bộ............................................. 47
2.3.2.4 Về chấm điểm tín dụng xếp hạng tín dụng khách hàng.............47
2.3.2.5 Công tác quản lý chương trình........................................................... 48
2.3.3 Nguyên nhân của những mặt hạn chế trong công tác
quản lý rủi ro tín dụng bất động sản.................................................................. 49


KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.............................................................................................................. 53
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO VAI TRÒ CỦA QUẢN LÝ RỦI RO
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ – CHI NHÁNH ĐÔNG SÀI GÒN....................................................................... 55
3.1 Định hướng phát triển tín dụng đến năm 2015 của ngân hàng thương mại
cổ phần Đầu tư và Phát triển – Chi nhánh Đông Sài Gòn........................................... 55
3.2. Giải pháp nâng cao vai trò quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại ngân
hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển – Chi nhánh Đông Sài Gòn.....56
3.2.1 Hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy cấp tín dụng............................................ 56
3.2.2 Tách bộ phận kiểm tra kiểm soát nội bộ ra khỏi phòng quản lý rủi ro . 57

3.2.3 Sớm ban hành chuẩn tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn............................................... 57

3.2.4 Thực hiện nghiêm túc việc chấm điểm xếp hạng khách hàng..................58
3.2.5 Sớm nhận diện rủi ro tín dụng bắt nguồn từ phía khách hàng..................59
3.2.6 Xây dựng sản phẩm tín dụng bất động sản phù hợp với tình hình
thực tế........................................................................................................................................ 59
3.2.7 Nâng cao chất lượng trong công tác thẩm định tín dụng............................60
3.2.8 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên làm công tác tín dụng...............62
3.2.9 Xây dựng và kiểm soát tỷ trọng cho vay bất động sản so với dư nợ
của toàn chi nhánh................................................................................................................ 63
3.3 Giải pháp hỗ trợ từ phía các ban ngành liên quan.................................................. 65
3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước................................................................... 65
3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ và các Bộ - Ngành liên quan.............................. 67
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.............................................................................................................. 71
KẾT LUẬN......................................................................................................................................... 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................ 74


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Hoạt động tín dụng là nghiệp vụ chủ yếu, mang lại nguồn thu nhập chính cho
các ngân hàng thương mại, rủi ro tín dụng cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả
hoạt động kinh doanh ngân hàng. Rủi ro tín dụng (RRTD) luôn tồn tại trong hoạt
động tín dụng, không thể loại bỏ hoàn toàn RRTD mà chỉ có thể áp dụng các biện
pháp phòng ngừa hoặc giảm thiểu rủi ro xảy ra.
Đứng trước những thời cơ và thách thức của tiến trình hội nhập kinh tế quốc
tế, vấn đề nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro tại Ngân hàng thương mại
đã trở nên cấp thiết. Bên cạnh đó, tình hình kinh tế thế giới vẫn còn những diễn biến
phức tạp và khủng hoảng tài chính vẫn còn diễn ra. Việt Nam là quốc gia có nền
kinh tế mở, nên cũng không tránh khỏi những ảnh hưởng của kinh tế thế giới. Do
đó, đòi hỏi các Ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam phải nâng cao công tác
quản lý RRTD, hạn chế đến mức thấp nhất có thể những nguy cơ gây nên rủi ro và

Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) cũng không
là ngoại lệ.
Với bối cảnh khủng hoảng kinh tế như hiện nay, hàng loạt các ngân hàng
thương mại đều phát sinh nợ quá hạn của những món vay liên quan đến bất động
sản (BĐS). Chính vì vậy tác giả chọn đề tài: “Quản lý rủi ro tín dụng bất động
sản tại ngân hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài
Gòn” làm đề tài nghiên cứu.
2. Tổng quan nghiên cứu:
Các giải pháp hạn chế rủi ro tín dụng các NHTM chung đã được đề cập ở
một số các nghiên cứu trước đây. Tuy nhiên các đề tài này chỉ nêu chung chung ,
chưa đi sâu vào từng mảng tín dụng trong một ngân hàng, trong đó, tín dụng BĐS là
tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất trong giai đoạn hiện nay.
3.

Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở lý luận về quản lý RRTD BĐS và thực trạng quản lý RRTD BĐS

tại BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn, luận văn đề xuất các giải pháp góp phần hỗ


trợ nhằm quản lý tốt hơn RRTD BĐS tại BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn. Để đạt
được mục tiêu này, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài là: nghiên cứu cơ sở lý luận về
quản lý RRTD BĐS, phân tích thực trạng hoạt động tín dụng BĐS, nguyên nhân
dẫn đến rủi ro tín dụng BĐS và các phương pháp quản lý RRTD BĐS tại BIDV –
Chi nhánh Đông Sài Gòn.
4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Hoạt động tín dụng BĐS và những rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS tại
ngân hàng thương mại
4.2 Phạm vi nghiên cứu:
4.2.1. Phạm vi về không gian:
Đề tài được thực hiện tại BIDV - Chi nhánh Đông Sài Gòn.
4.2.2. Phạm vi về thời gian:


Các số liệu phân tích trong đề tài là số liệu trong các năm 2010 – 2011 -

2012 và 6 tháng đầu năm 2013
5.

Phương pháp nghiên cứu:

5.1 Phương pháp thu thập số liệu:
Các số liệu thứ cấp được thu thập trực tiếp từ phòng Kế toán và phòng
QHKH, phòng QLRR của BIDV -Chi nhánh Đông Sài Gòn .
5.2 Phương pháp phân tích số liệu:


Phương pháp phân tích tổng quát: đưa ra nhận xét chung về vấn đề phân

tích để đánh giá một cách tổng quát vấn đề.


Phương pháp phân tích chi tiết: Đánh giá cụ thể từng phần riêng biệt trong

tổng thể để đưa ra nguyên nhân và giải pháp cho từng phần.


Sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá các chỉ tiêu

kết hợp với biểu bảng và đồ thị để phân tích những số liệu cần thiết làm cơ sở phân
tích các chỉ tiêu.
6.

Đóng góp của luận văn:
Phân tích nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng bất động sản của BIDV – Chi

nhánh Đông Sài Gòn.


Đóng góp một số giải pháp quản lý RRTD BĐS.
7.

Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm

chương:
Chương 1 : Cơ sở lý luận về quản lý rủi ro tín dụng bất động sản.
Chương 2 :Thực trạng quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn.
Chương 3 :Giải pháp nâng cao vai trò của quản lý rủi ro tín dụng bất động
sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh
Đông Sài Gòn
Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, luận văn còn nhiều thiếu sót,
rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các Bạn đọc quan tâm.

1

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ RỦI RO
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Tín dụng ngân hàng
Tín dụng là mối quan hệ vay mượn được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ
hay hiện vật dựa trên nguyên tắc có hoàn trả giữa người đang thừa vốn sang người
tạm thời thiếu vốn và ngược lại. Trong quan hệ này, bên cho vay chỉ nhượng lại
quyền sử dụng vốn cho bên đi vay trong một thời gian nhất định và bên đi vay có
trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi cho bên cho vay vô điều kiện khi đến hạn đã
thoả thuận.
Như vậy, tín dụng ngân hàng là một giao dịch giữa hai chủ thể, trong đó,
bên cấp tín dụng (ngân hàng/ tổ chức tín dụng khác) chuyển giao một tài sản cho
bên nhận tín dụng (doanh nghiệp, cá nhân, hoặc chủ thể khác) sử dụng theo nguyên
tắc có hoàn trả cả gốc và lãi [1]
1.1.2. Tín dụng BĐS tại ngân hàng
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng ( thể nhân hoặc pháp
nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay
để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà
cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn
phòng cho thuê…

2

1.2.

RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1. Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng
1.2.1.1. Khái niệm rủi ro tín dụng
Rủi ro tín dụng (RRTD) là loại rủi ro thất thoát tài chính có thể phát sinh khi
bên đối tác không thực hiện một nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ theo hợp đồng đối
với ngân hàng, bao gồm cả việc không thanh toán nợ gốc hoặc lãi khi khoản nợ đến
hạn [2]. Rủi ro này không chỉ gồm tác động tiềm tàng của bên đối tác đó bị đổ vỡ
hoàn toàn mà cả sự đổ vỡ một phần khi bên đối tác đó không thanh toán một hoặc
một vài khoản nợ đúng hạn. Rủi ro này bao gồm cả rủi ro thanh toán khi một bên
thứ ba (ví dụ: một ngân hàng thanh toán) không thực hiện nghĩa vụ của mình đối
với ngân hàng này. Vì vậy, các ngân hàng cần rà soát các rủi ro liên quan và thiết
lập các hạn mức phù hợp cho các bên đối tác để đảm bảo an toàn trong hoạt động
tín dụng.
1.2.1.2. Phân loại rủi ro tín dụng
Căn cứ vào nguyên nhân phát sinh rủi ro, rủi ro tín dụng được phân chia
thành các loại sau:


Rủi ro giao dịch: là một hình thức của rủi ro tín dụng mà nguyên nhân phát

sinh là do những hạn chế trong quá trình giao dịch và xét duyệt cho vay, đánh giá
khách hàng. Rủi ro giao dịch có 03 bộ phận chính là rủi ro lựa chọn, rủi ro bảo đảm
và rủi ro nghiệp vụ.
Rủi ro lựa chọn: là rủi ro có liên quan đến quá trình đánh giá và phân tích tín
dụng, khi ngân hàng lựa chọn những phương án vay vốn có hiệu quả để ra

quyếtđịnh cho vay.
Rủi ro bảo đảm: phát sinh từ các tiêu chuẩn bảo đảm như các điều khoản
trong hợp đồng cho vay, các loại tài sản đảm bảo, chủ thể bảo đảm, cách thức đảm
bảo và mức cho vay trên giá trị của tài sản đảm bảo.


3

Rủi ro nghiệp vụ: là rủi ro liên quan đến công tác quản lý khoản vay và hoạt
động cho vay, bao gồm cả việc sử dụng hệ thống xếp hạng rủi ro và kỹ thuật xử lý
các khoản cho vay có vấn đề.


Rủi ro danh mục:là một hình thức của rủi ro tín dụng mà nguyên nhân phát

sinh là do những hạn chế trong quản lý danh mục cho vay của ngân hàng, được
phân chia thành 02 loại : rủi ro nội tại và rủi ro tập trung.
Rủi ro nội tại : xuất phát từ các yếu tố, các đặc điểm riêng có, mang tính
riêng biệt bên trong của mỗi chủ thể đi vay hoặc ngành, lĩnh vực kinh tế. Nó xuất
phát từ đặc điểm hoạt động hoặc đặc điểm sử dụng vốn của khách hàng vay vốn.
Rủi ro tập trung : là trường hợp ngân hàng tập trung vốn cho vay quá nhiều
đối với một số khách hàng, cho vay quá nhiều doanh nghiệp hoạt động trong cùng
một ngành, lĩnh vực kinh tế; hoặc trong cùng một vùng địa lý nhất định; hoặc cùng
một loại hình cho vay có rủi ro cao.
1.2.2. Rủi ro tín dụng bất động sản
1.2.2.1. Rủi ro tín dụng bất động sản
RRTD BĐS là khả năng khách hàng vay vốn liên quan đến lĩnh vực BĐS
khi đến hạn thanh toán lãi, vốn hoặc cả hai nhưng không thực hiện, hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngân hàng .
1.2.2.2. Nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng bất động sản

Chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS. Trong
thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và
giá bất động sản tăng cao, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại
khi nền kinh tế phát triển quá nóng, Ngân hàng trung ương thực hiện thắt chặt tiền
tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản
hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản
vay đầu cơ.


4

Rủi ro tín dụng BĐS do nguyên nhân khách quan:
Rủi ro do môi trường kinh tế không ổn định: quá trình tự do hoá tài chính và
hội nhập quốc tế có thể làm cho nợ xấu gia tăng khi tạo ra một môi trường cạnh
tranh gay gắt, làm cho doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng phải đối mặt với
quy luật cạnh tranh, và có nguy cơ thua lỗ. Bên cạnh đó, bản thân các ngân hàng
trong nước với hệ thống quản lý yếu kém gặp phải nguy cơ rủi ro nợ xấu tăng lên
bởi hầu hết các khách hàng có tiềm lực tài chính lớn sẽ bị các ngân hàng nước
ngoài thu hút. Mặt khác, sự yếu kém trong quy hoạch kinh tế vĩ mô, phân bổ đầu tư
không hợp lý đã dẫn đến khủng hoảng thừa về đầu tư trong một số ngành. Mặc dù,
nền kinh tế thị trường thị trường tất yếu sẽ dẫn đến cạnh tranh, nguồn vốn đầu tư sẽ
tự điều tiết ở ngành nào có lợi nhất để đầu tư và sẽ từ bỏ những ngành không đem
lại lợi nhuận, và do đó có sự chuyển dịch vốn từ ngành này qua ngành khác và đây
cũng là một hiện tượng khách quan.
Rủi ro do môi trường pháp lý chưa hiệu quả: ở Việt Nam, mặc dù Chính
phủ, và các cơ quan liên quan đã ban hành nhiều luật, văn bản dưới luật hướng dẫn
thi hành luật liên quan đến hoạt động tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, việc triển
khai vào hoạt động ngân hàng thì rất chậm chạp và còn gặp phải nhiều vướng mắc
bất cập, chính sách tín dụng không ổn định, và cũng chưa có một cơ chế công bố
thông tin đầy đủ về doanh nghiệp, chưa có cơ quan định mức tín nhiệm doanh

nghiệp một cách độc lập và hiệu quả. Các yếu tố này làm cho thị trường phát triển
thiếu ổn định. Và do đó gây khó khăn cho hệ thống ngân hàng trong việc mở rộng
và kiểm soát tín dụng cho nền kinh tế trong điều kiện thiếu một hệ thống thông tin
tương xứng
Rủi ro do thị trường bất động sản biến động xấu:Với nhiều nguyên nhân
khác nhau, thị trường BĐS có những diễn biến bất thường, phát triển thiếu ổn định,
điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là
doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói
chung và tín dụng BĐS của các tổ chức tín dụng nói riêng, kéo theo nguy cơ đổ vỡ


5

tín dụng. Khi đó, không chỉ Ngân hàng mà cả khách hàng vay vốn cũng gặp rủi ro
trước biến động thị trường, khi phải gánh những món nợ lớn với những biến động
rủi ro về lãi suất.
Rủi ro tín dụng BĐS do nguyên nhân chủ
quan: Rủi ro do nguyên nhân từ phía khách
hàng vay:
Rủi ro do sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí trong việc trả nợ
vay: rủi ro này xảy ra khi khách hàng không tuân thủ các quy định của Chính phủ,
quy chế, quy trình nghiệp vụ của ngân hàng, sử dụng vốn vay không đúng mục
đích. Mặc dù đa số các DN khi vay vốn ngân hàng đều có các phương án kinh
doanh cụ thể, khả thi. Tuy nhiên cũng không loại trừ một số các DN được thành lập
với ý đồ bất chính, sử dụng vốn sai mục đích, cố ý lừa đảo ngân hàng để chiếm
đoạt tài sản.
Rủi ro do khả năng quản lý kinh doanh kém:rủi ro xảy ra khi khách hàng yếu
kém về trình độ quản lý và năng lực kinh doanh, không có khả năng cạnh tranh. Khi
các DN vay tiền ngân hàng để kinh doanh BĐS, đa phần là tập trung vốn đầu tư vào
tài sản vật chất, chạy theo xu hướng nói chung chứ ít DN nào mạnh dạn đổi mới

cung cách quản lý, đầu tư cho bộ máy giám sát kinh doanh, tài chính, kế toán theo
đúng chuẩn mực. Quy mô kinh doanh gia tăng nhanh chóng so với tư duy quản lý
cũng là nguyên nhân dẫn đến sự phá sản của các phương án kinh doanh đầy khả thi
mà lẽ ra nó phải thành công trên thực tế.
Rủi ro do nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay:
Rủi ro do ngân hàng không chấp hành đầy đủ các nguyên tắc tín dụng: rủi ro
này xảy ra khi ngân hàng không thực hiện đúng quy trình, quy chế cho vay, gia hạn
nợ sai quy định, che dấu nợ quá hạn. Các khoản vay BĐS được cơ cấu không phù
hợp với tính chất của phương án vay, kế hoạch trả nợ không căn cứ dòng tiền của dự
án, phương án sản xuất kinh doanh.


6

Rủi ro do bố trí cán bộ thiếu đạo đức và trình độ chuyên môn nghiệp vụ:
công tác ngân hàng (đặc biệt là đối với hoạt động tín dụng) yêu cầu nguồn nhân lực
chất lượng cao vì ngân hàng là một doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh trong lĩnh
vực tiền tệ. Đối tượng khách hàng rất đa dạng, có quy mô, trình quản lý độ khác
nhau, sản xuất kinh doanh ở các ngành nghề khác nhau, lĩnh vực khác nhau và luôn
vận động theo những quỹ đạo khác nhau. Do đó khi xét duyệt cho vay kinh doanh
BĐS, người làm công tác thẩm định, xét duyệt cho vay phải am hiểu về lĩnh vực
kinh doanh BĐS của khách hàng để từ đó đánh giá tính khả thi của phương án vay
vốn, đề ra các biện pháp quản lý dòng tiền kinh doanh, đảm bảo thu hồi nợ vay đầy
đủ. Đạo đức của cán bộ là một trong các yếu tố quan trọng để giải quyết vấn đề hạn
chế RRTD BĐS.
Rủi ro do thiếu giám sát và quản lý sau khi cho vay: các ngân hàng thường
có thói quen tập trung nhiều công sức cho việc thẩm định trước khi cho vay mà lơi
lỏng quá trình kiểm tra, kiểm soát vốn sau khi cho vay có được sử dụng đúng mục
đích vào việc kinh doanh BĐS hay không. Mặt khác, việc thiếu cơ chế giám sát sau
cho vay làm cho ngân hàng chậm phát hiện tình trạng bất ổn của khách hàng vay

vốn, và gây rủi ro cho tín dụng BĐS ngân hàng.
Rủi ro do yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng: thông tin bất cân xứng
trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho vay đối với một khách hàng
mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ độ tin cậy để ra quyết định.
Trong công tác thẩm định thì những thông tin về tình hình hoạt động của doanh
nghiệp, đánh giá rủi ro của mục đích vay vốn, tình trạng pháp lý của tài sản đảm bảo
(TSĐB)… là những thông tin quan trọng, ảnh hưởng lớn đến khả năng thu hồi
khoản vay. Tuy nhiên trong thực tế, ngân hàng có rất ít thông tin nào ngoài thông tin
từ chính khách hàng cung cấp.
Tóm lại, RRTD BĐS có thể phát sinh do rất nhiều nguyên nhân chủ quan
hoặc khách quan. Các biện pháp phòng chống rủi ro có thể nằm trong tầm tay của
các ngân hàng thương mại (NHTM) nhưng cũng có những biện pháp vượt ngoài


7

khả năng của riêng từng ngân hàng, liên quan đến vấn đề nội tại của bản thân nền
kinh tế đang chuyển đổi, đang định hướng mô hình phát triển ở mỗi quốc gia.
Trong phạm vi tầm tay của các ngân hàng, RRTD BĐS phụ thuộc vào năng lực của
bộ phận tín dụng trong việc phát hiện và hạn chế rủi ro từ lúc xem xét quyết định
cho vay trong lĩnh vực BĐS cũng như trong suốt thời gian vay. Năng lực cấp tín
dụng phụ thuộc vào chuyên môn của cán bộ tín dụng và nhân viên của họ và các
nguồn lực của ngân hàng về nhân sự cũng như về cơ sở vật chất. Do vậy biện pháp
phòng ngừa rủi ro tín dụng sâu sắc nhất vẫn là các biện pháp liên quan đến việc
đào tạo, bố trí cán bộ và cơ chế kiểm tra, giám sát hành vi của cán bộ trong quá
trình xử lý công việc. Thực hiện tốt các biện pháp này có thể cho rằng con đường
quản lý RRTD BĐS nói riêng và RRTD nói chung của ngành ngân hàng coi như đã
đi được hơn một nửa.
1.3.

QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1. Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng
Trước khi đi sâu tìm hiểu nguyên nhân cũng như đề ra các giải pháp quản lý
RRTD, câu hỏi đầu tiên đặt ra là tại sao cần quản lý rủi ro (QLRR). Rủi ro nói
chung và RRTD nói riêng là thực trạng luôn luôn tồn tại trong kinh doanh. Vậy, tại
sao cần QLRR? Vì rủi ro và lợi nhuận bao giờ cũng chứa đựng trong bản thân
chúng hai nghịch lý: Lợi nhuận cao thì rủi ro cao, và ngược lại không có rủi ro cao,
lợi nhuận sẽ không cao, tức là không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận rất thấp. Trong
hoạt động tín dụng cũng vậy, ngân hàng biết rằng cho vay là rủi ro, Vậy, tại sao
ngân hàng lại cho vay để rồi phải lo QLRR? Tương tự, trong cuộc sống ai cũng biết
rằng chơi hụi là rủi ro, thế nhưng tại sao nhiều người vẫn cứ chơi hụi? Có ít nhất hai
lý do để giải thích điều này. Thứ nhất, do rủi ro là sự không chắc chắn. Nếu biết
chắc chắn cho vay sẽ mất vốn thì ngân hàng đã không cho vay. Thứ hai, do rủi ro
vừa tiềm ẩn thiệt hại vừa tiềm ẩn lợi nhuận. Ngân hàng cho vay là kỳ vọng tìm kiếm
lợi nhuận. Nếu biết chắc cho vay không có lợi nhuận, ngân hàng đã không cho
vay.Do đó, cấp tín dụng là việc ngân hàng cần làm để tìm kiếm lợi nhuận. Nhưng


8

rủi ro của việc tìm kiếm lợi nhuận này là khả năng khách hàng không trả được vốn
gốc và lãi. Vì thế, cần QLRR tín dụng để hạn chế tối đa thiệt hại, đồng nghĩa là để
tối đa hóa lợi nhuận và tối đa hóa giá trị cho cổ đông.
Như vậy, QLRR tín dụng là quá trình xây dựng và thực thi các chiến lược,
các chính sách quản lý và kinh doanh tín dụng nhằm đạt được mục tiêu an toàn,
phát triển bền vững, tăng cường các biện pháp phòng ngừa, hạn chế và giảm thấp
nợ xấu, nợ quá hạn trong kinh doanh tín dụng, từ đó tăng doanh thu, giảm chi phí
và nâng cao chất lượng và hiệu qủa hoạt động kinh doanh trong cả ngắn hạn và dài
hạn của NHTM [2].

1.3.2. Quy trình quản lý rủi ro tín dụng bất động sản
Vì quy trình QLRR là quy trình quản lý chung cho tất cả các khoản vay, do
bài viết nghiên cứu về QLRR tín dụng BĐS nên quy trình nêu ra sau đây vừa là
quy trình QLRR tín dụng, và cũng là quy trình QLRR tín dụng BĐS.
1.3.2.1. Xác định mục tiêu của quản lý rủi ro tín dụng bất động sản
Mục tiêu của QLRR tín dụng BĐS là để tối đa hóa thu nhập từ việc cho vay
BĐS trên cơ sở giữ mức độ rủi ro hoặc tổn thất tín dụng BĐS ở mức ngân hàng cho
là hợp lý, được kiểm soát và trong phạm vi nguồn lực tài chính của ngân hàng.
Để thực hiện mục tiêu QLRR tín dụng BĐS, việc quan trọng đầu tiên cần làm
là: Ban quản trị rủi ro của NH phải xác định hạn mức rủi ro cho từng nhân viên, hạn
mức tín dụng BĐS, hạn mức cho từng bộ phận cụ thể trong quy trình cấp tín dụng
BĐS. Những chỉ tiêu này là những tiêu chuẩn để đo lường sự hoàn thành nhiệm vụ của
các bộ phận nghiệp vụ cũng như đo lường sự thành công của chương trình.

1.3.2.2. Đánh giá rủi ro tín dụng bất động sản
Là tất cả những hoạt động liên quan đến việc nhận diện, phân tích và đo
lường RRTD BĐS. Việc đánh giá rủi ro phải xác định được những rủi ro liên quan
đến các sản phẩm, dịch vụ hay các hoạt động liên quan đến việc cấp tín dụng BĐS


9

của ngân hàng. Đánh giá RRTD BĐS bao gồm 2 bước là nhận diện và đo lường
RRTD BĐS.
Nhận diện rủi ro tín dụng BĐS:
Bước đầu tiên để có một chương trình QLRR tín dụng BĐS hiệu quả là phải
nhận biết và xác định được các loại RRTD BĐS mà tổ chức tín dụng (TCTD) có
thể gặp phải thông qua việc phân tích khách hàng, môi trường kinh doanh, đặc thù
của sản phẩm tín dụng BĐS, dịch vụ và quy trình nghiệp vụ tín dụng BĐS. Giả sử,
khi nền kinh tế bị suy thoái, thị trường BĐS đóng băng thì ngay lập tức TCTD cần

phải chủ động nhận diện ngay RRTD đối với những khoản vay BĐS, vì ngay lúc
này, những khách hàng vay vốn để xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê không
tìm được đầu ra, từ đó dẫn đến việc không có nguồn trả nợ cho ngân hàng.
Một trong những cách phân tích rủi ro cơ bản là phân tích từ nguyên nhân
đến tổn thất theo “chuỗi rủi ro” với 5 mắt xích như sau: Mối nguy cơ =>Môi trường
rủi ro =>Sự tương tác giữa mối nguy cơ và yếu tố môi trường => Kết quả trực tiếp
=> Hậu quả lâu dài. Việc phân tích theo chuỗi rủi ro sẽ tạo điều kiện cho các nhà
quản trị phát triển các phương pháp kiểm soát rủi ro và hiểu kết quả xảy ra như thế
nào để có phương pháp kiểm soát phù hợp.
Đo lường mức độ rủi ro tín dụng BĐS:
Để có mức độ RTD BĐS hợp lý trong hoạt động cho vay liên quan đến BĐS
của ngân hàng thì việc đo lường RRTD BĐS sẽ là cần thiết, giúp cho nhà quản lý
có được biện pháp phòng ngừa và hạn chế RRTD BĐS, việc đo lường này phải
thường xuyên, có phân tích đánh giá qua sự kết hợp với các số liệu lịch sử. Đo
lường mức độ RRTD BĐS thông qua các chỉ tiêu sau:
Cơ cấu dư nợ BĐS và kết cấu nợ theo lĩnh vực BĐS: thực tế chúng ta có thể
thấy rằng: việc quản lý nợ ngắn hạn sẽ chặt chẽ hơn nợ trung và dài hạn, chính vì
vậy, một ngân hàng có tỷ trọng nợ trung và dài hạn càng lớn cho thấy càng tiềm ẩn


10

nhiều rủi ro. Đối với kết cấu dư nợ, nếu dư nợ tập trung quá vào một khách hàng,
một nhóm khách hàng, một ngành nghề, một thành phần kinh tế,…sẽ tiềm ẩn rất
nhiều rủi ro. Chính vì vậy việc đề ra giới hạn cho vay tối đa là rất quan trọng trong
việc QLRR của ngân hàng. Trong tín dụng BĐS thì hầu như các khoản vay đều có
kỳ hạn là trung – dài hạn, cho thấy cho vay trong lĩnh vực BĐS có độ rủi ro cao
hơn so với những khoản vay thông thường. Nếu BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn
tập trung chỉ cho vay BĐS thì khi rủi ro của thị trường BĐS xảy ra, Chi nhánh sẽ
phải chịu hậu quả rất nặng nề.

Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS: nợ xấu bao gồm nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi
ngờ, nợ có khả năng mất vốn. Ba nhóm nợ nêu trên là cơ sở để đo lường chất lượng tín
dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu BĐS càng cao thì RRTD BĐS càng lớn.

Tỷ lệ nợ xấu BĐS có khả năng tổn thất trên tổng nợ xấu: đây là chỉ tiêu trực
tiếp phản ánh rủi ro. Với nợ có khả năng mất vốn thì mức độ rủi ro là 100%.
Tỷ lệ quỹ dự phòng rủi ro trên nợ có khả năng mất vốn: tỷ lệ này phản ánh
khả năng chống đỡ RRTD từ quỹ dự phòng. Thông thường tỷ lệ này lớn hơn 100%
vì riêng nợ có khả năng mất vốn đã phải trích đủ 100% số tiền để đưa vào quỹ dự
phòng rủi ro nợ khó đòi. Chỉ tiêu này càng lớn, càng đảm bảo tính an toàn trong
hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Tỷ lệ lãi treo BĐS trên tổng dư nợ: lãi treo là số tiền khách hàng không trả được
khi đến hạn thanh toán lãi. Lãi treo càng lớn thì quỹ dự phòng lãi phải thu càng cao. Tỷ
lệ này càng cao thì RRTD BĐS càng cao. Đây cũng là 1 chỉ tiêu quan trọng để đo
lường RRTD BĐS vì lãi không thu được thông thường sẽ dẫn đến mất vốn.

1.3.2.3. Kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản
Là những hoạt động hoạt động tập trung vào việc ngăn chặn, giảm bớt
RRTD BĐS. Cần thiết phải có các chốt kiểm tra nằm trong các quy trình nghiệp vụ
(ví dụ: hệ thống kiểm soát nội bộ) để kiềm chế RRTD BĐS trong hạn mức cho


11

phép, đồng thời có biện pháp để theo dõi các trường hợp vượt hạn mức rủi ro đã
quy định. Chi phí cho các thủ tục kiểm soát cao có thể giảm thiểu rủi ro tối đa
nhưng hiệu quả lại thấp, ngược lại chi phí cho các thủ tục kiểm soát thấp có thể đem
lại lợi nhuận cao nhưng rủi ro cũng có thể cao. Người quản lý của ngân hàng phải
tìm ra sự cân bằng tối ưu giữa chi phí cho các thủ tục kiểm soát và lợi ích đem lại từ
các thủ tục đó, từ đó lựa chọn các thủ tục kiểm soát rủi ro phù hợp. Đa dạng hoá

danh mục cho vay là một trong những phương pháp giúp ngân hàng kiểm soát được
RRTD. Đây chính là nỗ lực của ngân hàng nhằm cố gắng phân chia tổng RRTD của
ngân hàng thành nhiều dạng khác nhau và tận dụng sự khác biệt để dùng may mắn
của rủi ro này bù đắp tổn thất cho rủi ro khác thông qua danh mục đầu tư tín dụng
hợp lý. Các chuyên gia ngân hàng tin tưởng rằng đa dạng hóa danh mục cho vay là
biện pháp hiệu quả nhất để kiểm soát rủi ro tín dụng bất kỳ một NHTM nào. Việc
đa dạng hóa danh mục cho vay của ngân hàng sẽ làm giảm tối đa rủi ro do các
khoản vay có mức độ rủi ro khác nhau theo năng lực, quy mô khách hàng; theo
ngành hàng, theo hình thức sở hữu… Ví dụ: các dự án cho vay kinh doanh BĐS có
kỳ hạn từ trung đến dài hạn, do đó có nhiều rủi ro hơn các món vay ngắn hạn, vì rủi
ro có thể không phát sinh ở hiện tại mà sau 3-5 năm, khi tình hình kinh tế thay đổi
xấu đi so với hiện tại, sẽ làm cho các khoản vay này đi theo chiều hướng xấu. Các
khoản vay lớn có chi phí quản lý rẻ hơn nhưng rủi ro hơn các khoản vay nhỏ. Chính
vì thế, các ngân hàng phải đa dạng hóa danh mục cho vay của mình, không nên cho
vay một, hai ngành hàng hoặc một vài DN lớn. Việc đa dạng hóa cũng phải thực
hiện đối với các thành phần kinh tế, loại sản phẩm, thời hạn cho vay và phải phù
hợp với cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng.
1.3.2.4. Tài trợ rủi ro tín dụng bất động sản
Những hoạt động tài trợ RRTD BĐS cung cấp những phương tiện đền bù
tổn thất xảy ra, gây quỹ cho những chương trình khác để giảm bớt bất trắc và rủi ro,
hay để gia tăng những kết quả tích cực. Việc tài trợ cho những tổn thất tín dụng có
thể bao gồm những biện pháp chẳng hạn như: mua bảo hiểm cho các khoản cho vay


12

BĐS, trích lập quỹ dự phòng rủi ro…
1.3.2.5. Quản lý chương trình
Quy tắc về quản trị RRTD (tháng 9/2000) của Ủy ban Basel1 quy định đối
với Hội đồng quản trị của ngân hàng là phải có trách nhiệm phê duyệt và định kỳ

xem xét lại chiến lược RRTD và những chính sách tín dụng quan trọng của ngân
hàng. Ban giám đốc có trách nhiệm thực hiện chiến lược RRTD và xây dựng các
chính sách và quy trình để xác định, đo lường theo dõi và kiểm soát RRTD đối với
toàn bộ sản phẩm và hoạt động của ngân hàng.
Yếu tố quản lý chương trình RRTD thiết lập nên những thủ tục mà những
hoạt động hàng ngày của chức năng quản lý RRTD phải tuân theo. Ví dụ: những
thủ tục mua bảo hiểm cho các khoản tiền vay hay việc ấn dịnh các bước thực hiện
của quy trình cho vay đều nằm trong quản lý chương trình. Tất cả những hoạt động
này nhằm đảm bảo cho công tác quản lý RRTD đi đúng hướng, thực hiện đúng mục
tiêu đã đề ra.
1.4.

SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG
BẤT ĐỘNG SẢN
Hiệu quả kinh doanh của NHTM phụ thuộc vào mức độ rủi ro:
Dù có nhiều rủi ro nhưng cho vay kinh doanh BĐS vẫn là mảng tín dụng quan

trọng trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng. RRTD BĐS xuất phát từ việc khách
hàng cố tình không hoàn trả hoặc không có khả nãng hoàn trả các khoản tín dụng ðến
hạn, hoặc việc khách hàng vi phạm các ðiều khoản của hợp ðồng tín dụng dẫn ðến
nguy cõ giảm sút giá trị tài sản ðảm bảo, gây rủi ro cho việc xử lý nợ vay BĐS của
ngân hàng. QLRR trong cho vay kinh doanh BĐS là tập hợp các chính sách, quy trình
nghiệp vụ, nhân lực, và các nguồn lực khác… nhằm phòng ngừa, phát hiện, xử lý kịp
thời và giảm thiểu rủi ro xảy ra cho nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS của ngân
hàng. Do đó, công tác QLRR tín dụng tại NHTM thể hiện hiệu


13

quả kinh doanh của ngân hàng đó, mức độ RRTD nói chung và mức độ RRTD

BĐS nói riêng càng cao cho thấy ngân hàng hoạt động kinh doanh chưa hiệu quả.
Việc QLRR giúp ngân hàng có thể chủ động né tránh rủi ro trước khi rủi ro xảy
thông qua việc loại bỏ những nguyên nhân gây ra rủi ro, đồng thời ngân hàng có
thể ngăn ngừa tổn thất hoặc giảm mức thiệt hại khi tổn thất xảy ra.


Quản lý rủi ro tín dụng BĐS tốt là điều kiện quan trọng để nâng cao chất

lượng hoạt động kinh doanh của NHTM:
Do cho vay kinh doanh BĐS là một nghiệp vụ quan trọng của ngân hàng, và
đa số tài sản đảm bảo cho các khoản tín dụng nói chung của ngân hàng là BĐS. Do
đó, kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS có vai trò quan trọng, tuỳ theo
mức độ rủi ro mà tác động này ảnh hưởng nhiều hay ít đến hoạt động kinh doanh
của ngân hàng. Trong quản trị NHTM, QLRR là một nội dung quan trọng mà các
cấp lãnh đạo, quản lý, điều hành phải đặc biệt quan tâm. Vì vậy, những nhà quản trị
NHTM cần được trang bị các kiến thức về QLRR, cung cấp những thông tin kinh
tế cập nhật, có đội ngũ tham mưu chuyên nghiệp và bộ máy kiểm tra, kiểm soát và
kiểm toán nội bộ hiệu quả là điều kiện cần thiết để phòng ngừa, hạn chế rủi ro,
nâng cao hiệu quả kinh doanh.
Rủi ro trong kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng có ảnh hưởng toàn
bộ
đến nền kinh tế trong và ngoài nước:
Do hoạt động ngân hàng có tính nhạy cảm cao, ảnh hưởng mạnh đến sự ổn
định kinh tế xã hội. Sự phá sản của một ngân hàng sẽ dẫn đến sự hoảng loạn của
người dân, kéo theo ảnh hưởng dây chuyên đến những ngân hàng khác, gây ảnh
hưởng xấu đến toàn bộ nền kinh tế . Không những ảnh hưởng trong nước mà cả
nền kinh tế thế giới vì trong điều kiện hội nhập và toàn cầu hoá kinh tế thế giới
hiện nay, nền kinh tế của mỗi quốc gia đều phụ thuộc vào nền kinh tế của khu vực
và trên thế giới. Do đó, RRTD nói chung, và RRTD BĐS nói riêng có ảnh hưởng
rất lớn đến sự ổn định của nền kinh tế trong và ngoài nước. Ngân hàng Lehman

14

Brothers của Mỹ phá sản năm 2008 khi sự bùng nổ của cuộc khủng hoảng tài chính
– địa ốc là một minh chứng cụ thể, cho thấy tầm quan trọng của công tác QLRR tín
dụng BĐS.
1.5.

MỘT SỐ NGUYÊN TẮC QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TÍN
DỤNG NÓI CHUNG
Để đạt được hiệu quả và độ an toàn cao trong công tác quản trị rủi ro tín

dụng, bộ phận quản lý cần nắm vững các chuẩn mực và thông lệ quốc tế về quản lý
tín dụng. Việc kiểm tra, giám sát và quản lý rủi ro tín dụng dựa trên một số tiêu chí
sau đây đã được các Ngân hàng hiện đại trên thế giới áp dụng và thừa nhận:
1.5.1. Hoàn thiện quy trình cho vay và quản lý tín dụng
Xây dựng quy trình cho vay và quản lý tín dụng: nhằm mục đích bảo đảm
cho quá trình cho vay của các NHTM được diễn ra trong toàn hệ thống được thống
nhất, chuẩn mực và hiệu quả, bảo đảm rủi ro tín dụng được hạn chế trong phạm vi
kiểm soát được. Các quy trình này được xây dựng cụ thể đối với từng từng lọai sản
phẩm cụ thể và thường xuyên được xem xét lại, có bổ sung sửa đổi cho phù hợp
với điều kiện pháp lý, kinh tế xã hội trong từng thời kỳ, bảo đảm thực sự là kim chỉ
nam cho hoạt động tín dụng được an toàn hiệu quả. Hiện nay các NH nước ngoài
đều tách bạch rõ các bộ phận có liên quan trong quy trình tín dụng để bảo đảm tính
độc lập, khách quan trong quá trình thực thi công việc.
1.5.2. Phân tán rủi ro tín dụng
Các TCTD cần phân tán rủi ro tín dụng ngay từ chính sách cho vay của
mình (bao gồm dư nợ cho vay, bảo lãnh, cho thuê tài chính…). Việc phân tán rủi ro
yêu cầu TCTD không được tập trung tín dụng lớn cho một khách hàng và một

nhóm khách hàng có quan hệ nhằm phân tán rủi ro, tránh trường hợp một khách
hàng hoặc một khách hàng trong nhóm bị vỡ nợ sẽ ảnh hưởng kéo theo khả năng
thanh toán của các khách hàng có quan hệ và ảnh hưởng đến toàn bộ hoạt động của