Bài giảng Định Giá Tài Sản

1

Häc viÖn tµi chÝnh

m«n häc

§Þnh gi¸ tµi s¶n


Kết cấu môn học
Chươngư1
Khái niệm cơ bản và
nguyên tắc định giá trong
nền kinh tế thị trờng

Mônưhọc
Định giá tài sản
Chươngư2
Định giá bất động sản

Chươngư3
Các phơng pháp
định giá doanh nghiệp


3

Chơng 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc
định giá trong nền kinh tế thị trờng

II. Các nhân tố

ảnh hởng đến
giá trị tài sản

I. Các khái niệm
cơ bản
Chơng 1

III. Nguyên tắc
định giá


4

I. Các khái niệm cơ bản

Các
Các khái
khái niệm
niệm cơ
cơ bản
bản

1.1
1.1

1.2
1.2

Tài
Tài sản

sản Quyền
Quyền sở
sở hữu
hữu

1.3
1.3
Giá
Giá trị
trị

1.4
1.4

1.5
1.5
Gi
Gi thị
thị tr
trờng
ờng
Thẩm
Thẩm định
định giá
giá&
& gi
gi phi
phi TT.
TT.

5

1.1 Tài sản
1.1.1 Khái niệm
Tài sản là nguồn lực
do doanh nghiệp kiểm
soát, là kết quả của
những
hoạt
động
trong quá khứ, mà từ
đó một số lợi ích kinh
tế trong tơng lai có
thể dự kiến trớc một
cách hợp lý.

"Tài sản: là một nguồn
lực:
+ Doanh nghiệp kiểm
soát đợc; và
+ Dự tính đem lại lợi
ích kinh tế trong t
ơng lai cho doanh
nghiệp.

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc
tinh thần (nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu.

6

1.1 Tài sản (tiếp)
Thứưnhất
Hữu hình hoặc vô hình

1.1.2
Đặc trng của tài sản

Thứ ba
Mang lại lợi ích
trong tơng lai

Thứưhai
Xác định đối với
chủ thể


7

1.1 Tài sản (tiếp)
1.1.3 Phân loại tài sản

- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô
hình.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá
nhân.
- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: động sản và BĐS.
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và lu động

8

1.2 Quyền sở hữu
Quyền chiếm hữu: là quyền đ
ợc nắm giữ, quản lý tài sản.
Quyền sử dụng: là quyền khai

Để đánh
giá đúng

thác những công dụng hữu ích của

mức độ lợi

tài sản, quyền đợc hởng những lợi

Nhậ
ích mà tài sản có thể mang lại.
n
Quyền định đoạt: là quyn xét

ích mà tài

chuyn giao quyn s hu ti sn

thiết phải

hoc t b quyn s hu ó.

sản mang
lại, nhất
xét đến
quyền của
chủ thể


9

1.3 Giá trị
Giá trị tài sản là biểu

Đợc đo bằng đơn vị
tiền tệ

hiện bằng tiền về những lợi
ích mà tài sản mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời

Xác định tại một thời
điểm nhất định

điểm nhất định.

Nh vậy,
giá trị
TS

Gắn liền với chủ thể

Chịu tác động của 2
nhóm nhân tố: công dụng
hay thuộc tính hữu ích và
khả năng khai thác của chủ
thể.
Tiêu chuẩn đánh giá là


10

1.4 Định giá tài sản
Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền
sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích đã đợc xác định rõ.
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại
giá trị của tài sản phù hợp với thị trờng tại một địa
điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc thông lệ Quốc tế.
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin
cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định


11

1.5 Gi¸ trÞ thÞ trêng vµ gi¸ trÞ phi thÞ trêng
1.5.1
ThÞ trêng

1.5

Gi¸ trÞ thÞ trêng
vµ phi thÞ trêng

1.5.3
Gi¸ trÞ phi thÞ trêng

1.5.2
Gi¸ trÞ trÞ trêng


12

1.5.2. Gi¸ trÞ thÞ trêng
Gi¸ trÞ thÞ trêng lµ sè tiÒn trao
®æi íc tÝnh vÒ tµi s¶n vµo thêi
®iÓm thÈm ®Þnh gi¸, gi÷a mét

Sè tiÒn
trao ®æi

íc tÝnh

bªn lµ ngêi b¸n s½n sµng b¸n víi
mét bªn lµ ngêi mua s½n sµng
mua, sau mét qu¸ tr×nh tiÕp thÞ
c«ng khai, mµ t¹i ®ã c¸c bªn hµnh
®éng mét c¸ch kh¸ch quan, hiÓu
biÕt vµ kh«ng bÞ Ðp buéc.

Kh¸ch qua,

hiÓu biÕt,
kh«ng bÞ Ðp buéc

TiÕp thÞ
c«ng khai

Thêi ®iÓm

Ngêi b¸n
s½n s¸ng b¸n
Ngêi
mua
s½n sµng mua


13

1.5.2 Giá trị Thị trờng (tiếp)
- Số tiền trao đổi:

+ Giá trị thị trờng đợc đo đếm, tính toán, định l
ợng bằng đơn vị tiền tệ.
+ Số tiền này có nguồn gốc dựa trên cơ sở của việc
trao đổi, mua bán tài sản
- Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ đợc thanh toán vào thời điểm giao dịch, không phải là số tiền đợc quyết
định từ trớc.
- Thời điểm: giá trị của một tài sản xác định mang tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể sẽ không còn phù
hợp nữa.

14

1.5.2 Giá trị Thị trờng (tiếp)
- Ngời bán sẵn sàng bán:

+ Là ngời muốn bán tài sản, nhng không phải là ngời nhiệt
tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá
nào, mà không cần tính đến những điều kiện thông thờng
trên thị trờng.
+ Là ngời sẽ bán tài sản với mức giá cao nhất có thể đợc trên
thị trờng công khai sau một quá trình tiếp thị.
- Ngời mua sẵn sàng mua:

+ Là ngời muốn mua, nhng không nhiệt tình quá mức để
sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến
những điều kiện thông thờng trên thị trờng.
+ Là ngời không trả giá cao hơn giá trị thị trờng yêu cầu. Là
ngời sẽ mua với giá thấp nhất có thể đợc.
- Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản phải đợc trng bày, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý
nhất. Thời gian tiếp thị phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng.


15

1.2.3 Giá trị Thị trờng (tiếp)
- Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:

+ Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có
quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào có
thể gây ra một mức giá giả tạo.

+ Hiểu biết: các bên mua bán trên cơ sở đều đợc
thông tin đầy đủ về tài sản. Ngời mua và ngời bán
sẽ hành động phù hợp với thông tin về thị trờng mà
anh ta nhận đợc tại thời điểm đó.
+ Không bị ép buộc: cả hai bên đều không chịu
bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hởng đến
quyết định mua và bán.


16

1.5.2 Giá trị thị trờng (tiếp)

??? ...

Ngời sẵn sàng mua

Mặc cả
Thấp

Khoảng thơng l
ợng

Cao

Mặc cả
Ngời sẵn sàng bán

??? ...

17

1.5.2 Giá trị thị trờng (tiếp)
các tình huống bị coi là ép buộc

Trng thu
đất

hát mãi
tài sản

Khó khăn
về tài chính

ép bán
với giá
thấp
Thực hiện
di trúc

Mua của
ngời đồng
sở hữu
Sức khoẻ
không tốt

ép mua
với giá cao

Vì yếu tố
tình cảm

Không còn
sự lựa chọn
nào khác


18

1.5.3 Giá trị phi thị trờng
Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trờng hoặc
có thể đợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trờng.

Việc đánh giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ yếu
vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức
năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đợc
mua bán trên thị trờng của tài sản đó.


19

1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp)
Giá trị để
tính thuế

Giá trị TS
đang sử dụng

Giá trị

bảo hiểm

Giá trị tài sản có
thị trờng hạn chế

Giá trị tài sản
chuyên dùng

Các loại giá trị
phi thị trờng

Giá trị
đầu t

Giá trị
doanh nghiệp

Giá trị
đặc biệt

Giá trị tài sản
bắt buộc phải bán

Giá trị
thanh lý


20

1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp)

- Giá trị đang sử dụng: là giá trị một tài sản khi nó đang đợc sử dụng cho một mục đích nhất định, và do đó
không liên quan tới thị trờng.
- Giá trị đầu t: là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu t nhất định, cho một dự án đầu t nhất
định.
- Giá trị doanh nghiệp: l biu hin bng tin v cỏc khon thu nhp m DN mang li cho nh u t trong quỏ trỡnh sn xut kinh doanh.
- Giá trị bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi thờng đợc ớc tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản khi
xảy ra trách nhiệm bồi thờng, chứ không xem trọng đến việc xác định GTTT của tài sản là bao nhiêu.


21

1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp)
- Giá trị tính thuế: là số tiền thể hiện giá trị tài sản đợc quy định trong các văn bản pháp lý, làm căn cứ để ra số tiền thuế
phải nộp cho Nhà nớc.
- Giá trị còn lại: Là giá trị của những tài sản không còn đợc tiếp tục sửa chữa để phục hồi hay sử dụng nữa.
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là số tiền có thể thu về từ việc bán tài sản trong các điều kiện: thời gian giao dịch quá
ngắn so với thời gian bình thờng cần có để giao dịch theo GTTT; ngời bán cha sẵn sàng bán và ngời mua biết rõ sự bất lợi
đó của ngời bán.
- Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản vợt quá GTTT, khi một tài sản này liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hởng về
mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế


22

II. Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị tài sản

Các
Các nhân
nhân tố
tố ảnh

ảnh h
hởng
ởng

2.1.
2.1.
Mục
Mục đích
đích định
định giá
giá

2.2.
2.2.
Các
Các nhân
nhân tố
tố ảnh
ảnh h
hởng
ởng


23

2.1 Mục đích của định giá tài sảN
- Chuyển giao quyền sở hữu

+ Giúp ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc.
+ Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua.

+ Để thiết lập cơ sở cho sự đổi tài sản.
- Tài chính và tín dụng

+ Để biết giá trị tài sản dùng để cầm cố.
+ Để bảo hiểm tài sản.
- Cho thuê theo hợp đồng

Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản
cho thuê.
- Phát triển tài sản và đầu t

+ Để so sánh với tài sản đầu t khác.
+ Để quyết định khả năng thực hiện đầu t.


24

2.1 Mục đích của định giá BĐS (tiếp)
- Định giá tài sản trong công ty

+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty,
và xác định giá trị thị trờng của số vốn mà công ty
đầu t.
+ Để hợp nhất, chia tách, giải thể.
+ Khi cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc.
- Các định giá theo luật pháp

+ Để tính thuế tài sản.
+ Để bồi thờng.
+ Để phục vụ thi hành án.

25

2.2 Các yếu tố tác động
- Các yếu tố mang tính kinh tế. Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan
của giá trị. Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Khi đó, giá trị tài sản tuỳ thuộc vào
quan hệ giữa cung và cầu:
- Các yếu tố mang tính vật chất. Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên,
vốn có của tài sản. Thông thờng thuộc tính hữu dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản
sẽ càng lớn. Tuy nhiên, giá trị tài sản còn phụ thuộc vào khả năng của chủ thể trong việc khai
thác những công dụng của nó.