BTHK “Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn thiện.”

MỤC LỤC

1


A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày
càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị
trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn
và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội. Trong những năm gần đây, thị
trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển
đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô
thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện
đại hoá. Nhà nước với chức năng quản lý đã có những quy định để can thiệp quản lý hoạt
động kinh doanh bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản
thông qua yếu tố pháp luật để thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bên
cạnh những mặt tích cực, hoạt động quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian
qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế cần khắc phục, hoàn thiện.
Để nghiên cứu rõ hơn về vấn đề này, em xin phân tích Đề 09: “Đánh giá thực
trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động
kinh doanh bất động sản và đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn thiện.”

2


B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I. Lý thuyết về kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất
động sản
1. Khái quát về kinh doanh bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản
Bất động sản được định nghĩa theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm đất

đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà,
công trình xây dựng; và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bất động sản là tài sản
quý giá, thiết yếu và không thể thay thế trong đời sống con người.
Hoạt động kinh doanh BĐS được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản.
Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định kinh doanh bất động
sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ
môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản
hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa - tiền tệ,
được diễn ra trong một không gian và thời gian xác định. Đối tượng kinh doanh của thị
trường bất động sản là Bất động sản - thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà
nước kiểm soát được thị trường bất động sản thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà
nước càng thu được nhiều ngân sách từ bất động sản.
1.2. Các loại hình kinh doanh bất động sản:
- Loại hình được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 bao gồm: đầu tư vốn
để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;
3


dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động
sản.
Ngoài các loại hình truyền thống, các loại bất động sản mới xuất hiện trên thị
trường như: officetel, condotel, shophouse, co-working, homestay,... đang diễn ra khá sôi
động. Đây là các loại hình bất động sản “lai”: Condotel là kết hợp giữa căn hộ và khách
sạn, officetel là kết hợp giữa căn hộ và văn phòng, shophouse có thể sử dụng để ở và kinh
doanh hoặc cho thuê, Co-working là phòng làm việc chung không cố định,...1
2. Vai trò của thị trường BĐS và công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh
doanh BĐS

2.1. Vai trò của thị trường BĐS
Có thể nói, sự hình thành và phát triển của TTBĐS có vai trò rất quan trọng trong
nền kinh tế. Đã là nền kinh tế thị trường, thì tất yếu phải thừa nhận thị trường BĐS, vấn
đề là định hướng và quản lý cho thị trường này phát triển một cách lành mạnh. Vai trò của
TTBĐS được thể hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, TTBĐS góp phần thúc đẩy việc phân bổ và sử dụng có hiệu quả một
rong những yếu tố quan trọng hàng đầu của quá trình sản xuất - kinh doanh, đó là đất đai
và các BĐS trên đất đai. BĐS là thứ tài nguyên và tải sản có giá trị lớn và khan hiếm, nó
là đối tượng và là cơ sở cho các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, chúng ta phải biết khai
thác và sử dụng có hiệu quả BĐS.
Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. TTBĐS
phát triển sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo ra nguồn vốn cho các hoạt động
sản xuất - kinh doanh. Thực tế cho thấy trong các hoạt động liên kết, liên doanh với nước
ngoài ở Việt Nam, nước ta thường góp vốn dưới dạng đất đai, còn vốn đầu tư được huy
động từ nước ngoài.
1 Xem thêm Nguyễn Thị Hồng Nhung, Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh các loại hình bất động sản
mới ở Việt Nam, Luật sư Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, số 5, 2020, tr. 41-44;

4


Thứ ba, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, bởi vì BĐS
là một đối tượng giao dịch kinh tế và do đó sẽ phát sinh các quyền lợi và nghĩa vụ kinh tế.
Đối với nước ta, nguồn thu của Nhà nước liên quan đến BĐS là nguồn thu cố định và
chiếm một phần không nhỏ trong các nguồn thu của Nhà nước. Đối với các giao dịch mua
bán hàng hóa BĐS, Nhà nước đánh thuế 2,5%, trong đó 0,5% phí trước bạ (phí làm thủ
tục đăng ký) và 2,0% thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ tư, phát triển TTBĐS góp phần mở rộng quan hệ quốc tế. Trong hội nhập
quốc tế, thị trường trong nước gắn liền với thị trường nước ngoài. Sự phát triển của
TTBĐS góp phần tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia các hoạt động của thị

trường BĐS trong nước, qua đó mở rộng quan hệ quốc tế. Thứ năm, sự phát triển lành
mạnh của TTBĐS góp phần vào việc ổn định xã hội. Khi TTBĐS phát triển không lành
mạnh, nhất là thị trường đất đai, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, làm gia tăng nạn đầu cơ,
ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân và các hoạt động nói chung. TTBĐS hoạt động
lành mạnh sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển, nâng cao đời sống người
dân
2.2. Khái quát về công tác quản lý nhà nước về hoạt động KDBĐS
Hoạt động KDBĐS được cấu thành bởi các thành tố chính là: chủ thể tham gia giao
dịch BĐS, đối tượng của giao dịch (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) và thể chế
thị trường BĐS. Chính vì vậy, vai trò quản lý của Nhà nước đối với hoạt động KDBĐS là
một tất yếu khách quan. Đặc biệt đối với nước ta, sự phát triển kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường, trong đó
có TTBĐS, càng trở nên cần thiết.
Quản lý nhà nước về hoạt động KDBĐS là những tác động liên tục, thông qua việc
sử dụng một hệ thống các công cụ quản lý của Nhà nước để điều tiết, kiểm soát TTBĐS
và các chủ thể tham gia hoạt động trên TTBĐS, nhằm đưa nó vận động theo đúng mục
tiêu, định hướng của Nhà nước. Đối với nước ta, vai trò của công tác quản lý nhà nước
đối với hoạt động này càng trở nên quan trọng, vì các lý do sau:

5


Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai 2, do đó để có
thể hình thành TTBĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường,
đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật pháp. Vì
vậy TTBĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất có hình thành và phát triển nhanh
hay không phụ thuộc rất lớn vào việc hoàn thiện luật pháp về đất đai.
Thứ hai, với mục tiêu xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường cũng là tất yếu khách quan, điều đó
trước hết là khắc phục những thất bại của thị trường, đảm bảo cho nền kinh tế phát triển

ổn định, công bằng và hiệu quả.
Thứ ba, nước ta đã trải qua một thời kỳ dài với rất nhiều xáo trộn do chiến tranh,
do thay đổi chế độ, do thay đổi chính sách, nên thực trạng KDBĐS ở nước ta rất lộn xộn.
Nếu trong thời gian tới đây, Nhà nước không có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện
tình hình này thì TTBĐS khó có thể đi vào hoạt động quy củ và chuẩn tắc, nạn đầu cơ và
thị trường không chính thức sẽ ngày càng mở rộng, làm cho công tác quản lý của Nhà
nước thêm nặng nề và khó khăn hơn.
II. Thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với
hoạt động KDBĐS
1. Các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động
KDBĐS
Thị trường KDBĐS là thị trường với nguồn tiền tệ lớn, vai trò tác động đến đời
sống kinh tế đã phân tích nên sự can thiệp quản lý của Nhà nước đối với thị trường này
khá sâu sắc. Quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS
được thể hiện trong nhiều các văn bản pháp luật, trong đó quan trọng nhất là Luật Đất
Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… và hàng
loạt các văn bản hướng dẫn. Những văn bản này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê

2 Điều 2 Luật Đất đai 2013

6


đất, xây dựng, tạo lập bất động sản đến giao dịch trên thị trường và bảo hộ tài sản là bất
động sản.
Luật Kinh doanh bất động năm 2014 là văn bản luật trực tiếp điều chỉnh hoạt động
kinh doanh BĐS đã dành cả chương V để quy định về quản lý Nhà nước đối với hoạt
động kinh doanh BĐS. Theo đó, nội dung quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh
BĐS được quy định tại Điều 71 Luật Kinh doanh BĐS 2014 như sau:
(1). Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;

(2). Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các

dự án bất động sản;
(3). Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản;
(4). Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS;
(5). Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động
sản, tình hình triển khai thực hiện các dự án bất động sản;
(6). Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản;
(7). Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
2. Đánh giá các các quy định pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh
doanh BĐS
2.1. Những mặt đạt được của hệ thống pháp luật về quản lý hoạt động kinh doanh
BĐS
Nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững và hạn chế những tồn tại, khó
khăn, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo thuận lợi cho
lĩnh vực này phát triển hơn, cụ thể như: Nghị quyết số 19-2017/NQ-CP ngày 06/02/2017,
Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 11/7/2017, Nghị quyết số 75/NQ-CP ngày 09/8/2017, Nghị
quyết số 83/NQ-CP ngày 31/8/2017, Nghị quyết số 98/NQ-CP ngày 03/10/2017… trong
đó, tập trung rà soát, đề xuất đơn giản hóa thủ tục hành chính, bãi bỏ các điều kiện đầu tư
kinh doanh không cần thiết, không phù hợp; Lấy ý kiến, đối thoại với DN, hiệp hội để tạo
sự đồng thuận, tính minh bạch trong việc ban hành các điều kiện đầu tư kinh doanh, chủ
động sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc kiến nghị sửa đổi các văn bản quy phạm
pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh.
7


Luật Quy hoạch được Quốc hội khóa XIV thông qua tại kỳ họp thứ 4 cũng đặt ra
yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật
về lĩnh vực này. Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm
2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014... là hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện

nay. Nhằm đảm bảo an toàn phát lý phát triển bền vững, những điểm quan trọng được xây
dựng trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 bao gồm: Quy định về vốn pháp định đối với
doanh nghiệp KDBĐS, bảo lãnh trong kinh doanh nhà hình thành trong tương lai, các
điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản,…
Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất và báo cáo Chính
phủ trong quý I/2020 về thuế BĐS, nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu quả tài nguyên
đất đai, BĐS; Nghiên cứu, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng BĐS cho phù hợp với tình hình thực tế; Trình Chính phủ Nghị định
hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán, trong đó
điều chỉnh mô hình quỹ đầu tư BĐS, nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường thông qua kênh thị
trường chứng khoán.
Bộ Xây dựng xây dựng hệ thống thôn tin công khai về thị trường BĐS công khai
cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham khảo và các cơ quan quản lý nhà nước tại địa
phương áp dụng quản lý. Hàng năm, trên cơ sở xác định của các địa phương, Bộ xây dựng
tổng hợp và công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quý và kỳ (năm).
Mới đây nhất, Bộ xây dựng đã ban hành Ngày 6/5/2020, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông
cáo số 52/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý
I/2020.
2.2. Những hạn chế còn tồn tại
- Tính minh bạch của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động
giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê còn nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ còn
diễn ra phổ biến ở các địa phương, nhất là tại các khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động của
thị trường BĐS thiếu tính bền vững và ổn định.
8


- Tính cạnh tranh của thị trường BĐS còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp.
Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm
pháp luật nhưng việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn
đề chưa được triển khai.

- Thị trường BĐS còn diễn ra nhiều nghịch lý, bất cập. Số giao dịch ngầm, không
đăng ký với cơ quan nhà nước vẫn còn chiếm khoảng 70%. Hầu hết những người được
hỏi đều trả lời là do thủ tục hành chính của các đơn vị liên quan có quá nhiều rườm rà,
phiền phức, mất nhiều thời gian và chi phí.
- Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Song song
với các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, rất nhiều hộ gia đình, nhóm
người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Chức năng chủ yếu của các trung
tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là kết nối giữa người mua và người bán mà chưa
cung cấp và phân tích thông tin cần thiết về BĐS. Hệ thống thông tin về thị trường BĐS
còn mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, thiếu cụ thể, chưa công khai và tổ
chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo
hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Công tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư còn dàn
trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải
điều chỉnh.
- Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo đối với thị trường BĐS, hệ thống
đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý công khai, minh bạch; Cán
bộ quản lý đất đai còn yếu kém, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất
đai.
- Giá BĐS, nhất là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng
như tốc độ phát triển của nền kinh tế, điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập
nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp
nhiều khó khăn.
9


- Thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư chỉ tập trung
quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập
cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có
thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức.

III. Kiến nghị định hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật và giải pháp với các chủ
thể khác
Để thị trường BĐS phát triển bền vững, cần thiết lập hệ thống các giải pháp tổng
thể liên quan đến quy hoạch đô thị, sử dụng đất đai, chính sách tài chính và chính sách
điều tiết thị trường BĐS, cụ thể:
* Về phía Nhà nước
(i) Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS, đặc biệt là
nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính về thị trường BĐS. Chủ động điều tiết giá đất
bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS
thành vốn đầu tư.
(ii) Đối với những loại hình BĐS mới xuất hiện, Nhà nước cần ban hành pháp luật
và cơ chế quản lý để phát huy một phần thế mạnh và ngăn chặn những tác động xấu, tiêu
cực mà nó mang lại. Đặc biệt, cần xác định rõ loại đất để xây dựng các BĐS mới là đất
kinh doanh dịch vụ (không phải là đất ở)3 để tránh sự canh tranh và ảnh hưởng đến đất ở
truyền thống và doanh nghiệp, người dân ồ ạt “lách luật” chuyển đất kinh doanh dịch vụ
thành đất ở.
(iii) Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển
BĐS. Nhà nước chủ động quản lý toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường
đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt. Công
khai, minh bạch trong quản lý đất đai. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS
3 Tr 43, Nguyễn Thị Hồng Nhung, Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh các loại hình BĐS mới ở Việt Nam, Luật sư
Việt Nam, số 5/2020.

10


thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thông tin minh bạch về thị
trường BĐS.
(iv) Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương xuống địa phương,
tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. Tăng

cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra
việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm
pháp luật về đất đai và quản lý đất đai.
(v) Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động
điều tiết giá đất trên thị trường theo quan hệ cung - cầu, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ
thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất
đai.
(vi) Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất,
công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, giúp giải quyết
triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
* Về phía ngân hàng và các định chế tài chính
Điểm đột phá trong các chính sách đất đai và BĐS hiện nay là tạo cơ chế thuận lợi
để chuyển được nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong BĐS thành vốn đầu tư pháp triển BĐS.
Do vậy, thời gian tới, ngân hàng và các chế định tài chính cần thực hiện đồng bộ các giải
pháp sau:
- Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực
tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung.
Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống tài chính riêng. Tuy nhiên, trước mắt khi còn phụ
thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để vừa
bảo đảm không tạo ra bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và làm đóng
băng thị trường. Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như:

11


Quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc Quỹ đầu tư tín
thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường.
- Tăng cường các công cụ kích thích thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc bán
các DN Việt Nam, thu hút các nhà đầu tư chiến lược mua cổ phiếu các công ty đã cổ phần
hoá. Đồng thời, tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài và kiều hối bằng việc

tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công.
Hiện nay, Đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng
vốn đăng ký, tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào BĐS nhà ở đều huy động vốn trước từ
người mua nhà như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Do vậy, cần có giải pháp để các
nhà đầu tư nước nước ngoài kết hợp kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp thị dự án. Điều
này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm
quản lý và tầm nhìn chiến lược.
- Tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng,
phát hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm
soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng, tổ chức tín dụng vào BĐS để dòng tiền
đến đúng nơi, được sử dụng đúng mục đích.
- Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng BĐS cũng như
các dự án BĐS.
- Các tổ chức tín dụng cần nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở
xã hội cho dân nghèo thành thị; bắt tay và cùng phối hợp với các DN BĐS, xem xét cụ thể
đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế; tiếp
tục thực hiện và đẩy mạnh các chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho sinh viên, nhà ở
cho công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp để giải quyết khó
khăn về nhà ở cho người dân. Đối với biệt thự, nhà chia lô, đất nền đang bị bỏ hoang, cần
có chính sách và biện pháp mạnh để điều chỉnh giảm giá, tránh đầu cơ gây lãng phí đất
đai và tiền bạc của xã hội. Hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án
mới, các dự án xây dựng chưng cư cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng.
12


* Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
- Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các DN hoạt động trong
lĩnh vực BĐS: DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào
phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc căn hộ bình dân, bởi đây là
phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn khoảng cách cung - cầu còn

bất tương xứng hiện nay. Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng
và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà.
Cạnh tranh về giá vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các doanh nghiệp cần hướng
tới. Do vậy, các DN cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến
và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh
tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của
người tiêu dùng.
- Để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các DN
BĐS cần thực hiện các giải pháp sau: Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các
dự án BĐS; Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp
vốn; Chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; Phát
hành trái phiếu, cổ phiếu.
C. KẾT LUẬN
Trong quá trình đổi mới và hội nhập, pháp luật đóng vai trò rất quan trọng, góp
phần tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động kinh tế phát triển. Lĩnh vực KDBĐS là thị
trường có nguồn vốn lớn, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế song vẫn còn tiềm ẩn
nhiều nguy cơ, rủi ro. Hệ thống pháp luật Việt Nam về hoạt động KDBĐS xây dựng hành
lang pháp lý, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS từng bước phát triển, môi trường kinh
doanh từng bước được cải thiện theo hướng thông thoáng, thuận lợi hơn cho nhà đầu tư
trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư KDBĐS.

13


Tuy nhiên, thị trường BĐS là thị trường “nhộn nhịp”, có sự xuất hiện của nhiều
loại hình mới nên trong quá trình thực thi pháp luật đã bộc lộ nhiều thiếu sót, bất cập là
một trong những nguyên nhân chính gây ra những hạn chế trong hoạt động quản lý nhà
nước đối với hoạt động KDBĐS.
Nhiệm vụ của Nhà nước trong tình hình hiện tại là cần rà soát lại hệ thống pháp
luật về KDBĐS để có những chính sách, biện pháp quản lý cần thiết, đáp ứng kịp thời

những đòi hỏi của thực tiễn trong lĩnh vực KDBĐS. Nghiên cứu xây dựng pháp luật theo
hướng đồng bộ, thống nhất giữa các luật có liên quan về hoạt động KDBĐS như Luật Nhà
ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng,… phù hợp với tiến
trình hội nhập quốc tế và sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện
nay và tương lai, tạo điều kiện thuận lợi cho Doanh nghiệp và người dân trong hoạt động
này.

14


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Luật Kinh doanh bất động sản các năm: 2006, 2014;
Luật Đất đai năm 2013;
Bộ luật Dân sự năm 2015;
Luật Xây dựng năm 2014;
Luật Nhà ở năm 2014;
Thông cáo số 52/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động
sản Quý I/2020;

7. Đinh Văn Âu (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam,

Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2011;
8. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở

Việt Nam, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2012;
9. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh các loại hình bất động
sản mới ở Việt Nam, Luật sư Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, số 5, 2020, tr.
41- 44;
10. />11. />
n140.html
12. />
15


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
TTBĐS
KDBĐS

Bất động sản
Thị trường bất động sản
Kinh doanh bất động sản

16