Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu công nghiệp đình vũ tại phường đông hải 2, quận hải an

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------------

Vũ Viết Hòa

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG
KHU CÔNG NGHIỆP ĐÌNH VŨ TẠI PHƯỜNG ĐÔNG HẢI 2, QUẬN HẢI
AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------------

Vũ Viết Hòa

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP ĐÌNH VŨ TẠI PHƯỜNG ĐÔNG HẢI 2,
QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - Năm 2013


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết
1

BTHT&TĐC

2

CP

3

GPMB

4

HĐND

5

BGMB

6

NĐ

7

QĐ

8

TĐC

9

KCN

10

UBND

11

UB

12

CNH - HĐH

13

GCNQSDĐ

14

BTN&MT

15

BTC

16

QSDĐ

17

TT


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên
1
2
3
4
5
6

7

8

9

10
11
12

13

Bảng 2.1: Cơ cấu lao động có việ
kinh tế

Bảng 2.2: Tổng giá trị sản xuất c

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đấ
năm 2007, 2012

Bảng 2.4: Cơ cấu quy hoạch điề

Bảng 2.5: Quy hoạch sử dụng đấ
án điều chỉnh
Bảng 2.6: Tổng mức đầu tư

Bảng 2.7: Kết quả thực hiện GP
tính đến tháng 12/2012

Bảng 2.8: Tổng hợp kết quả bồi th

thu hồi đất để xây dựng KCN Đì

Bảng 2.9: Giá đất nuôi trồng thủ

ở khu vực xây dựng KCN Đình V

Bảng 2.10: So sánh giá đất NTT

đất NTTS tính bồi thường tại kh

Bảng 2.11: Đơn giá bồi thường m

Bảng 2.12: Tổng hợp bồi thường
của dự án KCN Đình Vũ

Bảng 2.13: Tổng hợp bồi thường
trợ của dự án KCN Đình Vũ

Bảng 2.14: Tổng hợp ý kiến đán


14
15

thường đất và tài sản trên đất

Bảng 2.15: Tổng hợp ý kiến của

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

STT

Tên

1

Hình 2.1: Sơ đồ hành chính

2

Hình 2.2: Cơ cấu kinh tế quậ

3

Hình 2.3: Sơ đồ mô phỏng K

4

Hình 2.4: KCN Đình Vũ - ph

5

6

Hình 2.5: Một góc công trườ

hợp polgester Đình Vũ – KC

Hình 2.6: Khởi công một dự


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................................................................. 1
Tính cấp thiết đề tài............................................................................................................. 1
Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................................ 1
Nhiệm vụ nghiên cứu........................................................................................................... 2
Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................................. 2
Phương pháp nghiên cứu.................................................................................................. 2
Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn........................................................................... 3
Cấu trúc Luận văn............................................................................................................... 3
Chương 1. Tổng quan chính sách về thu hồi đất , giải phóng mặt bằng.................4
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công
nghiệp hoá, đô thị hoá....................................................................................................................... 4
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành.............5
1.2.1. Cơ sở pháp lí về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
......................................................................................................................................................................

5

1.2.1.1. Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước
........................................................................................................................................................

5

1.2.1.2. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
........................................................................................................................................................

6

1.2.1.3. Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại
cho người có đất bị thu hồi
......................................................................................................................................................................

7

1.2.2. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
...................................................................................................................................................................

10
1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái


định cư khi nhà nước thu hồi đất
...................................................................................................................................................................

12
1.2.3.1. Thẩm quyền thu hồi đất
......................................................................................................................................................

12
1.2.3.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất
......................................................................................................................................................

13
1.2.3.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản

......................................................................................................................................................

18
1.2.3.4. Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất
......................................................................................................................................................

20


1.2.3.5 Chính sách tái định cư
......................................................................................................................................................

24
1.3. Tổng quan về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
để xây dựng các Khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng.................26
1.3.1. Các văn bản pháp lí chủ yếu của Thành phố về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư
...................................................................................................................................................................

26
1.3.2. Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB để thực
hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng
...................................................................................................................................................................

26
1.4. Tổng quan các dự án giải phóng mặt bằng đầu tư xây dựng trên địa
bàn quận Hải An............................................................................................................................... 30
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây
dựng Khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành
phố Hải Phòng................................................................................................................................... 33

2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hải An, thành
phố Hải Phòng................................................................................................................................... 33
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường
......................................................................................................................................................

33
2.1.2. Một số tình hình cơ bản phát triển kinh tế - xã hội quận Hải An
......................................................................................................................................................

36
2.1.3. Khái quát các dự án xây dựng KCN trên địa bàn quận Hải An
......................................................................................................................................................

39
2.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của dự
án Khu công nghiệp Đình Vũ..................................................................................................... 40
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
......................................................................................................................................................

40
2.2.2. Khái quát về dự án xây dựng KCN Đình Vũ
......................................................................................................................................................

42


2.2.3. Căn cứ pháp lí để thực hiện dự án
......................................................................................................................................................

42

2.2.4. Phạm vi, giới hạn của dự án trên địa bàn.................................................... 44
2.2.5. Mục tiêu của dự án
......................................................................................................................................................

46
2.2.6. Quy hoạch chi tiết dự án
......................................................................................................................................................

49
2.2.7. Tiến độ thực hiện dự án
......................................................................................................................................................

55
2.2.8. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt
bằng của dự án
...................................................................................................................................................................

59
2.2.8.1. Đánh giá về tình tình thực hiện thu hồi đất
......................................................................................................................................................

59


2.2.8.2. Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do nhà nước áp dụng) để tính
bồi thường và giá đất thực tế
...................................................................................................................................................................

60
2.2.8.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất

......................................................................................................................................................

63
2.2.8.4. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp
(nuôi trồng thủy sản
...................................................................................................................................................................

69
2.2.9. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại
Dự án xây dựng khu công nghiệp Đình Vũ
...................................................................................................................................................................

73
2.2.9.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng
......................................................................................................................................................

73
2.2.9.2. Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng
......................................................................................................................................................

73
2.2.9.3. Nhận xét chung
......................................................................................................................................................

74
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác GPMB của dự
án xây dựng khu công nghiệp Đình Vũ................................................................................. 76
3.1. Cơ sở cho việc đề xuất giải pháp........................................................................ 76
3.1.1. Về pháp lý
.....................................................................................................................................................

76
3.1.2. Về thực tiễn
.....................................................................................................................................................

76
3.2. Những đề xuất từ Nhà nước về cơ chế, chính sách................................... 78
3.3. Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ............................................ 82
3.4. Về tổ chức triển khai thực hiện........................................................................... 83


3.5. Một số giải pháp khác.............................................................................................. 85
3.5.1 Đổi mới công tác tuyên truyền và phổ biến, giáo dục về chính sách
pháp luật đất đai
...................................................................................................................................................................

85
3.5.2 Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng, sự tham gia của hệ
thống chính trị đối với công tác bồi thường, GPMB
...................................................................................................................................................................

86
3.5.2 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát
......................................................................................................................................................

87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................. 90

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài:
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC) là yếu tố quyết
định cho nhà đầu tư thực hiện dự án, góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ
cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Do vậy, thực hiện tốt công tác
bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng (GPMB) là nhân tố quan trọng tạo sự ổn
định xã hội, thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển của thành phố. Việc thực
hiện công tác này không tốt là nhân tố gây mất ổn định xã hội, có thể gây tác động
xấu đến suy nghĩ của người dân.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) mới đã phát triển nhanh đáp ứng
nhu cầu Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa (CNH - HĐH) đất nước với mục tiêu đưa
nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Dự án Đầu tư xây dựng KCN Đình Vũ là một dự án quan trọng của thành
phố Hải Phòng do Công ty cổ phần KCN Đình Vũ làm chủ đầu tư. Theo quy hoạch
chi tiết, dự án có diện tích 359,3 ha trên địa bàn phường Đông Hải 2, quận Hải An
thành phố Hải Phòng. Tổng diện tích đất thu hồi 359,3 ha, trong đó: Diện tích đất
nuôi trồng thủy sản 344,8 ha của 10 chủ sử dụng đất (gồm 73 hộ gia đình, cá nhân)
và 02 tổ chức; còn lại là đất bãi bồi ven sông, mương, bờ, lạch, đất công ích ... bước
đầu GPMB gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, đối mặt với nhiều thách thức rất lớn.
Vì vậy, việc nghiên cứu công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này nhằm rút
ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp nâng cao hiệu quả góp phần
xây dựng chính sách BTHT&TĐC của thành phố Hải Phòng. Xuất phát từ lý do
này, tôi đã chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng Khu công
nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá thực trạng về công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC làm cơ sở cho việc
đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác GPMB của Dự án
xây dựng Khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2 quận Hải An.

1


3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Với mục tiêu nghiên cứu trên, Luận văn đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm:

-

Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về BTHT&TĐC

của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
-

Thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB Dự án xây

dựng KCN Đình Vũ.
-

Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc

diện bị thu hồi đất.
-

Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những

nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc trong GPMB của dự án.
-

Đề xuất một số giải pháp.

4. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 359,3
ha trên địa bàn phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng.
5. Phương pháp nghiên cứu:
-

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông

tin tư liệu; chính sách, các Nghị định, Thông tư của Chính Phủ và các Quyết định,
Công văn của thành phố Hải Phòng về công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC tại Dự án
KCN Đình Vũ, phục vụ cho mục đích đánh giá. Thu thập các tài liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu.
-

Phương pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi

thường, hỗ trợ và tài sản gắn liền với đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
-

Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: Xây dựng phiếu điều tra nhanh về

giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu trong các năm 2010 - 2012 thông qua thông
tin của cơ quan quản lý đất đai, Tổ chức Phát triển quỹ đất làm công tác bồi thường,
hỗ trợ, GPMB dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số
liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất và giá đất theo khung giá do Uỷ ban nhân dân (UBND) thành phố Hải
Phòng quy định. Điều tra nhanh, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong
diện được bồi thường, hỗ trợ về giá đất và tài sản gắn liền với đất để thu thập các
thông tin về giá bồi thường.

2


-

Phương pháp tổng hợp và phân tích: Để đánh giá làm rõ thực trạng công

tác thu hồi đất, BTHT&TĐC của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và
phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách
BTHT&TĐC, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:
-

Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về BTHT&TĐC khi Nhà nước

thu hồi đất.
-

Các văn bản quy định của thành phố Hải Phòng về trình tự thủ tục khi thu

hồi đất để thực hiện dự án.
-

Các báo cáo của các cấp: Thành phố, quận, phường có liên quan đến vấn đề

nghiên cứu.
-

Các báo cáo của Tổ chức Phát triển quỹ đất làm công tác bồi thường, hỗ

trợ, GPMB khi thực hiện dự án.
-

Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp

luật đất đai,…
-

Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia.

-

Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.

7. Cấu trúc Luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được cấu
trúc thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, GPMB.
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của Dự án xây
dựng KCN Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng.
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác GPMB của
Dự án xây dựng KCN Đình Vũ.

3


Chương 1
TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá.

Theo văn kiện Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ 10, công nghiệp hóa
được định nghĩa là quá trình chuyển đổi căn bản, toàn diện các hoạt động sản xuất
kinh doanh, dịch vụ và quản lý kinh tế - xã hội, từ sử dụng sức lao động thủ công là
chính sang sử dụng một cách phổ biến sức lao động với công nghệ, phương tiện,
phương pháp tiên tiến hiện đại, dựa trên sự phát triển của công nghiệp và tiến bộ
khoa học công nghệ, tạo ra năng suất lao động xã hội cao.
Mục tiêu tổng quát của công nghiệp hóa của nước ta là xây dựng nước Việt
Nam trở thành nước công nghiệp có cơ sở vật chất kỹ thuật hiện đại, quan hệ cơ cấu
kinh tế hợp lý, quan hệ sản xuất tiến bộ phù hợp với trình độ phát triển của lực
lượng sản xuất, đời sống vật chất tinh thần cao, an ninh quốc phòng vững chắc, dân
giàu nước mạnh xã hội công bằng dân chủ, văn minh. Ra sức phấn đấu để đến năm
2020 nước Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp, với tỷ trọng ngành công
nghiệp vượt trội hơn các ngành khác.
Thực tiễn công nghiệp hóa ở nước ta: Trong 20 năm đổi mới vừa qua, Việt Nam
đã từng bước tiến hành CNH - HĐH đất nước và đạt được những thành tựu sau:

-

Cơ sở vật chất kỹ thuật đã được tăng đáng kể, khả năng độc lập tự chủ của

nền kinh tế được nâng cao. Từ một nước nông nghiệp lạc hậu, nước ta đã có hàng
trăm KCN, khu chế xuất. Các cơ sở hạ tầng như đường, sân bay, bến cảng, trường
học, trạm điện... được xây dựng khang trang.
-

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng CNH - HĐH, từng ngành kinh tế

đều có sự chuyển dịch tích cực về cơ cấu sản xuất, cơ cấu công nghệ theo hướng
tiến bộ và gắn với thị trường.

-

Những thành tựu của CNH - HĐH đã góp phần quan trọng đưa nền kinh tế

đạt tốc độ tăng trưởng khá cao, thu nhập bình quân đầu người hàng năm tăng ổn
định. Đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện.
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế
trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sử

4


dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các KCN, khu
du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục
vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng
cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy sử dụng quỹ đất hợp lý phục vụ cho
nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc
gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình CNH
- HĐH là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt công tác thu hồi
đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước phải có môi trường pháp lý
vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có các chính sách hợp
lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc BTHT&TĐC khi
thu hồi đất.
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC
khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành.
1.2.1. Cơ sở pháp lý về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước.
Mặc dù là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng
đất đai, để bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước phải có những

biện pháp pháp lý nhất định, một trong những biện pháp đó là thu hồi đất. Luật Đất
đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu
hồi đất và nguyên tắc chung khi thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết. Hậu
quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, liên quan đến quyền lợi của người bị
thu hồi đất, các chủ đầu tư và Nhà nước. Do đó, Nhà nước cần đặc biệt quan tâm
đến lợi ích xã hội, quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Sự quan tâm này thể hiện
qua chính sách BTHT&TĐC. [15]
Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai.
Hình thức của nó là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giao đất, cho thuê đất. Thu hồi đất thể hiện quyền lực nhà nước trong tư
cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Thu hồi đất cũng là nội dung quan
trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã
hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai.

5


Thu hồi đất được hiểu dưới các khía cạnh sau đây:
-

Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt

quan hệ sử dụng đất của người sử dụng; Quyết định hành chính thể hiện quyền lực
nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai;
-

Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện

pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một
số trường hợp đương nhiên.

Từ đó có thể định nghĩa: Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi
ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất
đai của người sử dụng đất.
Tại khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích một cách cụ thể hơn
“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo
quy định của Luật này”.
1.2.1.2 Thu hồi đất có BTHT&TĐC.
Để khẳng định đất đai là tài sản, là nguồn vốn quan trọng, trong các trường
hợp cần thiết, Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 xác định rõ các trường hợp bị thu hồi
đất. So với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi thu hồi đất được xác định hẹp hơn và
chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và mục tiêu phát triển kinh tế.
Điều 39, 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện
BTHT&TĐC đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi dùng
vào các mục đích sau:
-

Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng trong các trường hợp: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an
ninh; Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất…
Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường
hợp:
đầu tư xây dựng KCN, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư có nguồn
vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)…

6

Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
1.2.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại
cho người có đất bị thu hồi.
Theo luật đất đai các khái niệm có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ khi thu hồi đất được định nghĩa như sau:
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý.
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra, trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
*
Các chính sách thu hồi đất, GPMB từ trước khi có Luật Đất đai năm
2003.
Từ năm 1965, Việt Nam lại tập trung sức toàn dân vào cuộc kháng chiến chống
lại sự chiếm đóng của Mỹ ở phía Nam, để thống nhất đất nước. Vào năm 1975, chiến
tranh kết thúc và nước Việt Nam được thống nhất. Năm 1980, Quốc hội Việt nam đã

thông qua Hiến pháp lần thứ ba (gọi là Hiến pháp 1980), trong đó Nhà nước công nhận
chỉ một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Như vậy,
người đang sử dụng đất chỉ có quyền được sử dụng, ai có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất, ai không có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước
thu hồi. Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai

7


thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại khoản 4 Điều 48 quy
định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó
theo quy định của pháp luật.”
Hiến pháp năm 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường GPMB nói riêng
đó là:
-

Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”
-

Tại điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử

dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”.
-

Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc

hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của
quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc
tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua
và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và người
sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối
với công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993.[12]
Để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách
bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
-

Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về

việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước,
Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực
hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng
mục đích sử dụng, cùng hạng đất.v.v..[4]
-

Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;

8


- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Tài chính-Xây

dựng-Tổng cục địa chính-Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định
87/CP;
-

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn

thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ.
-

Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi nhà

nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994.
-

Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước quy định để bồi

thường thiệt hại về đất khác xa so với giá thực tế. Với giá trị được bồi thường người
có đất bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng như không có khả năng
đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác, để duy trì cuộc sống tối thiểu. Như vậy,
dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng công tác bồi
thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức
tạp, thực tiễn đồi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế
trong công tác này. [5]
* Các chính sách thu hồi đất, GPMB từ khi có Luật Đất đai năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01
tháng 7 năm 2004. Luật đất đai năm 2003 đề ra một số điểm mới so với những
chính sách thu hồi đất, GPMB có từ trước như:
-

Luật quy định về thu hồi đất, việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát

triển kinh tế;
-

Bổ sung trường hợp thu hồi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện

dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử
dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án;
Quy định thêm về việc thu hồi đất đối với các trường hợp đất bị lấn
chiếm;
-

Đổi mới về nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo sát với chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
-

Về thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác

định giá đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất
và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung
ương.


9


Giá đất do UBND thành phố trực thuộc Trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01
hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đất đai trong năm đó;

Về vấn đề BTHT&TĐC cho người có đất thu hồi được quy định tại
Điều
42: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường giá trị quyền
sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng
đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Ngoài ra, để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất
đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
-

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. [8]
-

Tuy nhiên, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường

GPMB ngày 25 tháng 5 năm 2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP

quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ),
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. [10]
-

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về

quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC. Về
Nghị định 69/2009/NĐ-CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều Nghị định
181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC. [11]

1.2.2 Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
Ở Việt Nam việc BTHT&TĐC được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
1.

Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và

lợi ích nhà đầu tư:
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải
quyết định chính sách BTHT&TĐC, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi
thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp
xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư. Tất cả
các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42,43,45,47 và
49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. [8]

10


Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai.
Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất
của mình. Do vây, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho
người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một
cách thoả đáng cụ thể:
-

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường

bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường
thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm

quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản
2 Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP).
-

Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di

chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề,… ổn định đời sống cho
người bị thu hồi đất (các Điều 17,18,19,20,21,22 và 23 và 23 Nghị định
69/2009/NĐ-CP)
-

Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ

tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ
(Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 19/2009/TT-BTNMT)
Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.
Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ
ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại
chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức
cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước
như đã quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 5, Khoản
3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Nhà
nước đã phải giành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu
hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền
thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến
dân giàu, nước mạnh.

11

2.

Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện: BTHT&TĐC cho người bị

thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất
với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước. không phải giao dịch quyền sử dụng
đất thông thường trên thị trường. Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận
chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách BTHT&TĐC phù hợp với Luật
Đất đai và công tác BTHT&TĐC được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ.
-

Trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180

ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo
cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương
án tổng thể và BTHT&TĐC (Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003).
-

Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng

BTHT&TĐC cấp quận, huyện,thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện
vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết
định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án
BTHT&TĐC được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao
nhiệm vụ thực hiện BTHT&TĐC và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có
đất bị thu hồi.
-

Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về

BTHT&TĐC và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết. Nếu không đồng
ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án
nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải
quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo
thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi
đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành
quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định (Điều 40, Nghị định 69/2009/NĐ-CP).
1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất.
1.2.3.1 Thẩm quyền thu hồi đất:
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, Điều 44 Luật
Đất đai và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định

12