(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận cầu giấy thành phố hà nội001

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------

LƯƠNG NGỌC LUYẾN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
CẦU GIẤY - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------

LƯƠNG NGỌC LUYẾN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
CẦU GIẤY - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Tuấn Hiệp

Hà Nội - 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Lương Ngọc Luyến

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các
nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan,
đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS. Hồng Tuấn Hiệp đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q
trình hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo Bộ
mơn Địa chính - Khoa Địa Lý - Trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học

Quốc gia Hà Nội, tập thể ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Cầu Giấy,
phịng Tài ngun và Môi trường quận Cầu Giấy, Ban quản lý dự án quận
Cầu Giấy, Trung tâm phát triển quỹ đất và quản lý duy tu hạ tầng đô thị quận
Cầu Giấy, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã quận Cầu Giấy đã nhiệt
tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lương Ngọc Luyến

ii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA ................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................ 3
1.1. Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. ................... 3
1.1.1. Khái niệm, thuật ngữ bồi thường giải phóng mặt bằng ......................... 3
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB: ............................... 3
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB một số nước trên thế giới ........ 5
1.3. Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư ở Việt Nam qua
các thời kỳ ................................................................................................... 10
1.3.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai trước năm

1993 ............................................................................................................. 10
1.3.2. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai từ 1993 2003 ............................................................................................................. 16
1.3.3. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai từ 2003 đến
năm 2013...................................................................................................... 17
1.3.4. Luật đất đai sửa đổi năm 2013. ........................................................... 27
1.4. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định
cư ở một số tỉnh thành trong cả nước ....................................................... 28
1.4.1. Thành phố Hồ Chí Minh ..................................................................... 28
1.4.2. Thành phố Hà Nội .............................................................................. 29
1.5. Nghiên cứu những vấn đề cơ bản chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội .................................................... 32
1.5.1. Những quy định chung của Nhà nước về việc bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư ......................................................................................................... 32
1.5.2. Công tác tổ chức thực hiện ................................................................. 35
CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................ 42
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 42
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 42
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 43
iii


2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ................................. 43
2.3.2. Phương pháp điều tra thực tế .............................................................. 43
2.3.3. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu
..................................................................................................................... 43
2.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................ 43
CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................ 45
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa bàn nghiên cứu liên quan
đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng quận Cầu Giấy, thành phố

Hà Nội ......................................................................................................... 45
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 45
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai................................................ 52
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai. ................................................................... 52
3.2.2. Tình hình sử dụng đất ......................................................................... 59
3.2.3. Tình hình biến động đất đai ................................................................ 61
3.3. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở
quận Cầu Giấy giai đoạn 2007 - 2012........................................................ 61
3.3.1. Kết quả thực hiện................................................................................ 61
3.3.2. Một số những thuận lợi....................................................................... 63
3.3.3. Một số những khó khăn ...................................................................... 63
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư thông qua 2 dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, Hà Nội ........... 64
3.4.1. Dự án Xây dựng Khu Cơng viên Hồ điều hịa thuộc khu đơ thị Tây Nam
Hà Nội, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy................................................. 64
3.4.2. Dự án Đường Dương Quảng Hàm kéo dài, tại phường Quan Hoa, quận
Cầu Giấy. ..................................................................................................... 76
3.5. Đề xuất những giải pháp nhằm hồn thiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu Giấy. . 88
3.5.1. Về chế độ chính sách .......................................................................... 88
3.5.2. Về tổ chức thực hiện ........................................................................... 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 92
DANH MỤC PHỤ LỤC .............................................................................. 94

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2012 ........................... 60

Bảng 2 : Kết quả GPMB các dự án quận Cầu Giấy giai đoạn 2007 - 2012 ... 62
Bảng 3: Tổng hợp đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất ở dự án: ...................... 68
Xây dựng Khu Cơng viên - Hồ điều hịa thuộc Khu đơ thị Tây Nam Hà Nội,
phường Trung Hịa, quận Cầu Giấy .............................................................. 68
Bảng 4: Ý kiến của người có đất bị thu hồi đất về đơn giá bồi thường đất và
tài sản trên đất ở dự án: Xây dựng Khu Cơng viên - Hồ điều hịa thuộc Khu đơ
thị Tây Nam Hà Nội, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy ............................ 69
Bảng 5: Tổng hợp các trường hợp bị thu hồi trên 30% diện tích .................. 71
đất nơng nghiệp được giao khốn ................................................................. 71
Bảng 6: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ ở dự án: Xây dựng Khu Công viên - Hồ điều hịa thuộc Khu đơ thị
Tây Nam Hà Nội, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy ................................. 73
Bảng 7 : Bảng tổng hợp các khoản bồi thường, hỗ trợ về đất ở tai dự án: .... 77
Đường Dương Quảng Hàm kéo dài .............................................................. 77
Bảng 8: Ý kiến của người có đất bị thu hồi về đơn giá bồi thường đất và tài
sản trên đất tại dự án: Đường Dương Quảng Hàm kéo dài............................ 79
Bảng 9: Bảng tổng hợp thời gian hỗ trợ ổn định đời sống tại dự án: Đường
Dương Quảng Hàm kéo dài .......................................................................... 81
Bảng 10: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án: Đường Dương Quảng Hàm
kéo dài.......................................................................................................... 82
Bảng 11: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc ............................... 82
thực hiện các chính sách hỗ trợ tại dự án: Đường Dương Quảng Hàm kéo dài
Bảng 12: Bảng tổng hợp các hộ được tái định cư ......................................... 84
Bảng 13: Tổng hợp giá bán các căn hộ tại khu 5,3 ha phường Dịch Vọng ... 84
Bảng 14: Ý kiến của người có đất bị thu hồi được tái định cư ...................... 85

v


DANH MỤC HÌNH

Hình 1: Quy trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........ 37
Hình 2: Diện tích đất tự nhiên của 08 phường trực thuộc quận Cầu Giấy............. 46
Hình 3. Sơ đồ địa giới hành chính Quận Cầu Giấy ....................................... 47
Hình 4: Khu đất GPMB thực hiện dự án: Xây dựng Khu công viên - Hồ điều
hịa thuộc Khu đơ thị Tây Nam Hà Nội, tại phường Trung Hịa,
quận Cầu Giấy .............................................................................. 75
Hình 5: Khu cơng viên - Hồ điều hịa ........................................................... 76
Hình 6: Khu tái định cư 5,3 ha Dịch Vọng ................................................... 86

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

HĐBT

Hội đồng bồi thường

2

TTg

Thủ tướng

3

TP

Thành phố

4

CP

Chính phủ

5

GCN-QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

HĐND

Hội đồng nhân dân

8

HSĐC

Hồ sơ địa chính

9

HTX

Hợp tác xã

10

NĐ

Nghị định

11

QĐ-UBND

Quyết định ủy ban nhân dân

12

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

13

TĐC

Tái định cư

14

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây
dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chương II điều 18 đã xác định
"Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo
sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Trong q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa và hiện đại hóa đất nước,
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là
việc làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh
thổ Việt Nam. Đặc biệt là chuyển diện tích đất nơng nghiệp sang quỹ đất phi

nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và
thương mại dịch vụ và du lịch.
Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan
trọng. Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để
triển khai các dự án.
Có thể nói "Giải phóng mặt bằng nhanh là đã hoàn thành được 1/3 đến
1/2 dự án". Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và
phức tạp, nó tác động tới mọi vấn đề đời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh
quốc phòng của cộng đồng dân cư. ảnh hưởng trực tiến đến Nhà nước, Chủ
đầu tư, đặc biệt là đối với người dân có đất bị thu hồi.
Vì vậy nghiên cứu đề tài “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên
địa bàn quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội” là việc làm cần thiết góp phần
hồn thiện các giải pháp phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ cho người dân
khi Nhà nước thu hồi đất ở các dự án tiếp theo.
1


2. Mục đích và yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn nghiên cứu;
- Đề xuất một số giải pháp cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn tiếp trên địa bàn quận Cầu Giấy và
Thành phố Hà Nội.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản pháp lý liên quan đến việc bồi
thường giải phóng mặt bằng.
- Nguồn số liệu, tài liệu dùng trong kết quả của luận văn phải có tính
pháp lý, trung thực, khi đánh giá từng vấn đề phải mang tính khách quan và

khoa học;
- Chỉ ra được những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thu hồi đất tại
địa điểm nghiên cứu. Từ đó đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và thực
hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
trong thời gian tới.
3. Bố cục của đề tài.
Với mục đích và yêu cầu nghiên cứu như trên, đề tài không kể phần mở
đầu và kết luận được trình bày bởi 3 chương:
- Chương I: Tổng quan tài liệu nghiên cứu.
- Chương II: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu.
- Chương III: Kết quả nghiên cứu và thảo luận.

2


CHƯƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
1.1.1. Khái niệm, thuật ngữ bồi thường giải phóng mặt bằng
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất .
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.
- Tái định cư:
+ Theo từ điển Tiếng Việt: Tái nghĩa là"hai lần hoặc Lần thứ hai, lại
một lần nữa"

+ Định cư: là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn.
Có 3 hình thức tái định cư:
+ Tái định cư tập trung;
+ Tái định cư tại chỗ;
+ Tái định cư xen ghép (phân tán) [12].
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB:
GPMB là q trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với
mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của tồn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.

3


Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất
và tài sản trên đất lớn dẫn đến q trình GPMB có đặc trưng nhất định. Đối
với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp,
thương mại, bn bán nhỏ... q trình GPMB cũng có đặc trưng riêng của nó.
Cịn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nơng nghiệp. Do đó,
GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan
trọng trong đời sống kinh tế-xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ cho th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn khơng cho th. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên

truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ
chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt
khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, khơng được tập trung một
loại nhất định nên gây khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và
do cơ chế chính sách khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây
nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu
tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.

4


+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp .
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác GPMB
được thực hiện khác nhau.
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB một số nước trên thế giới.
* Ở Trung Quốc
Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư ở đất nước này là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa
mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực
hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là khơng thể tránh khỏi thì có sự
chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của
nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể

khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái
định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.

5


Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành
thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi
thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định
qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối
tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng
đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành cơng nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối
với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định
cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hồn tồn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho
việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở
nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất khơng trả cho từng hộ gia đình mà
được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các
cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thơn, xã
chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành cơng như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là
6


vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng
mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư...[1]
* Ở Thái Lan
Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực Châu Á, q trình đơ
thị hố diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường
điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được
tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường [1].
* Ở Hàn Quốc

Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nơng thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,
chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc đền bù được thực hiện thơng qua các cơng cụ chính sách như hỗ trợ tài
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố
quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5
km. Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ,
hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của
mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [1].
* Ở Inđônêxia
Một khảo sát xã hội của trường Đại Học Padjadjaran ở một vùng hồ
đào, trong nhiều năm, sau khi gia đình được trả tiền đền bù vào những năm 96
cho thấy sở hữu đất đai của những gia đình này giảm cịn 47% và thu nhập
cịn 50%. Những ảnh hưởng của việc di chuyển chỗ ở khi sử dụng đất làm đập
7


Cirata cho thấy trong khi 59% hộ nghèo đã cải thiện được thu nhập thì có
21% số hộ bị sa sút vì thấy đất cùng với thu nhập so vớí trước giảm 25%.
Di dân TĐC, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất vì mục đích phát triển của
xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một số người phải chấp
nhận vì lợi ích của số đơng và lợi ích cộng đồng. Các chương trình đền bù
TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi đền bù theo Luật cho đất bị dự án chiếm
dụng, hoặc cho một số ít trường hợp đất TĐC.
Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về cơng tác đền bù TĐC đang từng
bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh
tế, xã hội, mơi trường trong qua trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực
tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm

ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy, TĐC ngày càng được
xem như những chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiêm thực tiễn
đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và
các nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do
sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể
lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn. Hơn nữa, những người bị bần cùng
hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế
quốc dân. Do vậy, tránh hay giảm thiểu việc di dân TĐC, cộng với việc khôi
phục thoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngồi việc đạt được lợi ích về
mặt kinh tế, cịn đảm bảo tính cơng bằng đối với họ, điều này giúp cho các
chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
Ngân hàng và các nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận những thay
đổi về nhận thức này như cơ hội chứ không phải trở ngại , cần xây dựng,
chính thức thơng qua và thể chế hố, thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc
nó sẽ tạo nên một mơi trường pháp chế lành mạnh khi nhà nước cần thu hồi
đất phục vụ cho các mực đích cơnh cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến
cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát
8


triển, sự phát triển đó khơng chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà cịn mơi
trường - xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu tương ứng đồng
thời là giảm nghèo đói và phát triển bền vững.
TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có cấp và bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp ;
- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống
đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án;
Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung

di dân là yếu tố không thể thiếu được ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự
án đầu tư và nhưng nguyên tắc chính phải được đề cập đến, bao gồm:
- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án;
- Người bị ảnh hưởng phải được đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,
xã hội của người bị ảnh hưởng nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong
trường hợp khơng có dự án - Đất đai, nhà cửa, cơ sợ hạ tầng thích hợp và các
loại đền bù khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho ngươì
bị ảnh hưởng, chú trọng đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài) dân tộc
thiểu số, nơng dân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo
phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng;
- Bất cứ dự án nào về TĐC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạt
hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải được soạn thảo và
xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển được
hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càng
nhanh càng tốt;
- Người bị ảnh hưởng phải được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý
kiến chi tiết về các phương án đền bù TĐC - người bị ảnh hưởng phải được
9


hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách
mở rộng lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phương;
- Chú ý đến người nghèo nhất, trong đó có những người khơng hoặc
chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm
chủ. Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, cố ngắng
hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở đền bù TĐC là việc thiếu quyền
sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong
lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thơng qua và thực hiện một số chính

sách đền bù TĐC bắt buộc. Chính sách này khơng thể thiếu trong việc nêu rõ
các mục tiêu và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các
tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn đề
đó và vận dụng thủ tục chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnh
này trong các hoạt động của ngân hàng [1].
1.3. Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư ở Việt Nam qua
các thời kỳ
1.3.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai trước
năm 1993
* Giai đoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945:
Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập đồn
điền, ngồi một số hiệp ước bất bình đẳng để chiếm hữu đất khơng bồi hồn,
Nghị định của tồn quyền Đơng Dương ngày 17 tháng chạp 1913 là văn bản
chính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa, núp dưới hình thức mua bán
để chiếm đoạn đất đai, mục đích chủ yếu là để cho tư bản Pháp khai thác tài
nguyên của đất nước.
* Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1975:
Sau cách mạng tháng 8-1945 thành công, hiến pháp đầu tiên của của
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ “Nhiệm vụ của dân tộc ta
10


trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lành thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến
thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ...” Với các hình thức sở hữu đất đai, mục
tiêu người cày có ruộng, luật cải cách ruộng đất ra đời ngày 4/12/1953 có ý
nghĩa thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất thực dân Pháp và tay sai bán nước
ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến về chiếm hữu ruộng đất của giai cấp
địa chủ thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời trực thu,
trưng thu trưng mua ruộng đất để thể hiện thái độ của nhà nước đối với từng
đối tượng, trong đó tịch thu trưng thu là chủ yếu, việc trưng mua hầu như

không theo giá cả thị trường, khi cuộc cải cách ruộng đất hồn thành nơng
dân có quyền sở hữu ruộng đất được chia cấp.
Ngay sau khi hồ bình được lập lại ở Miền Bắc (1954), nhu cầu sử
dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích cơng cộng,
lợi ích quốc gia là vấn đề không thể tránh khỏi đối với một đất nước mới hoàn
thành cuộc cách mạng giải phóng dân tộc, đánh đổ chế độ thực dân, phong
kiến địa chủ (với đặc thù sản xuất nông nghiệp là chủ yếu). Trong giai đoạn
này, nước ta tồn tại ba hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước, sở hữu
tập thể, sở hữu tư nhân. Để đáp ứng nhu cầu xây dựng các cơng trình cơng
nghiệp, giao thông thương mại dịch vụ... Nhà nước không thể đơn phương
ban hành quyết định thu hồi đất mà phải có những quy định, những chính
sách cụ thể vừa để đáp ứng nhu cầu xây dựng của quốc gia, vừa bảo đảm
được quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện,
khuyến khích cơng dân tham gia đóng góp xây dựng đất nước.
Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng
mới, ngày 14/4/1959 Nghị định 151/TTg ban hành quy định thể lệ tạm thời
trưng dụng ruộng đất. Sau đó Thơng tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959
hướng dẫn việc thi hành nghị định 151/TTg của Chính phủ với nguyên tắc cơ
bản: “phải đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho xây dựng đồng thời
chiếu cố dùng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Chỉ được
11


trưng dụng số ruộng đất cần thiết, không được trưng dụng thừa hết sức tiết
kiệm ruộng đất cày cấy trồng trọt”.
Khi trưng dụng ruộng đất, Nhà nước ta xác định cách bồi thường tốt
nhất là vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất khác cho người
có ruộng đất bị trưng dụng để họ tiếp tục sở hữu sản xuất. Trường hợp không
làm được như vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1- 4 năm sản lượng
thường niên của ruộng đất bị trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ vào thực tế

ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng đất ít hay nhiều, tốt hay
xấu mà xác định. Đối với ruộng đất bị đào để tu bổ đường xá, thì tuỳ theo đất
bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường
nhưng khơng q 2 năm sản lượng thường niên. Nếu ruộng đất bị trưng dụng
chuyên trồng cây ăn quả, cây công nghiệp lưu niên thì bồi thường cao hơn so
với các loại hoa màu khác. Nếu phải rời nhà, giếng nước đi nơi khác thì sẽ
được giúp đỡ để xây dựng cái khác. Ruộng đất bị trưng dụng thuộc HTX
nơng nghiệp thì khơng cần bồi thường nếu như có khả năng thu xếp để việc
trưng dụng không ảnh hưởng đến đời sống xã viên hoặc chỉ được bồi thường
một phần nào.
Những ruộng đất công do nhân dân sử dụng thì cơ quan cần ruộng đất
phải báo cho người sử dụng biết trước khi làm thời vụ, nếu không báo trước
mà phải trưng dụng ngay thì cơ quan cần ruộng đất phải bồi thường tiền
giống, cơng cấy, trường hợp cần thiết phải có biện pháp giúp đỡ họ tiếp tục
sản xuất, sinh sống. Ở các khu tự trị, căn cứ vào tình hình địa phương, căn cứ
vào thể lệ chung để giải quyết cho hợp lý.
Nghị định 151/TTg ra đời phần nào đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng
đất những năm 1960 nhưng chưa có quy định hoặc hạn định cụ thể về mức
đền bù, chủ yếu dựa sự thoả thuận giữa các bên.
Ngày 11/01/1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thơng tư 1792/ TTg
quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa đất đai cây cối lâu năm
12


các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành
phố. Thông tư này ra đời trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế, mở rộng
các khu cơng nghiệp tập trung và hình thành một số thành phố ở các khu công
nghiệp này. Như vậy, hàng năm diện tích đất nơng nghiệp sẽ bị thu hẹp dần,
ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của nhân dân, đây là điều bất lợi cho mơ hình
kinh tế tập trung của Nhà nước.

Về nguyên tắc bồi thường, thông tư hướng dẫn bồi thường phải thoả
đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng khơng vì
thiên lệch về phía nhân dân mà nhà nước phải bồi thường quá.
Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng
phải đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân
dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, cơng sức bỏ ra khai phá và
phân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp.
Về mức bồi thường, Thông tư số 1792/TTg quy định: Đối với nhà ở,
trước hết căn cứ vào diện tích chính và phụ, giá trị sử dụng của ngôi nhà để
định giá bồi thường; Giá cả bồi thường căn cứ vào giá quy định bình quân cho
một m2 trong kế hoạch của nhà nước thời kỳ đó đối từng loại nhà, đảm bảo số
tiền đủ để xây dựng nhà khác có diện tích tương đương như nhà cũ. Đối với
đất đai, căn cứ vào công khai phá và sản lượng thu hoạch của từng vùng mà
quy định giá bồi thường cho thoả đáng ... Đối với cây lưu niên việc bồi
thường các cây ăn quả lâu dài và ngắn ngày phải căn cứ sản lượng thu hoạch
thường niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi
thường.
Như vậy, thời kỳ này quan hệ về đất đai vẫn được giải quyết bằng các
quan hệ dân sự. Đó là sự thoả thuận bàn bạc, sau đó thống nhất giá trị đền bù
mà khơng cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải phê duyệt phương án
đền bù hay ban hành giá đền bù. Một điều đáng chú ý là, thẩm quyền giao đất
(cấp đất) chưa được pháp luật quy định cụ thể, hơn nữa đất đai tuỳ thuộc 3
13


hình thức sở hữu nhưng chưa tham gia mạnh mẽ vào thị trường, người được
cấp đất không phải nộp tiền, thủ tục đơn giản, công tác quy hoạch sử dụng đất
chưa được chú trọng. Do đó, Thơng tư số 1792/TTg không đặt vấn đề đền bù
thiệt hại về đất (nhất là đất làm nhà ở) mà chỉ đặt vấn đề đền bù thiệt hại về
tài sản trên đất (gồm nhà cửa cây cối, hoa màu công khai phá, tôn tạo).

* Giai đoạn từ sau năm 1975 đến trước năm 1993:
Sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước 1975, chúng ta
bước vào giai đoạn cả nước xác định con đường đi lên chủ nghĩa xã hội, ổn
định kinh tế, chính trị, văn hố, khơi phục đất nước. Để đáp ứng với yêu cầu
của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự
đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế. Điều 19 của
Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh
tế vẫn dựa trên cơ sở của chế độ bao cấp. Về đất đai pháp luật không quy định
giá đất và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự, điều này được
thể hiện trong Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Bộ trường
“không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất
cứ hình thức nào, khơng được dùng đất để thu những khoản lợi khơng do lao
động mà có, trừ trường hợp nhà nước quy định” Như vậy khi có nhu cầu sử
dụng đất, nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu,
nhà nước cấp bấy nhiêu và quan hệ đất đai chỉ là quan hệ giữa nhà nước với
người sử dụng đất, tức là quan hệ đơn thuần, quan hệ “giao – thu”. Do đó thời
kỳ này, vấn đề đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất không được đặt ra.
Luật đất đai 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân nên khi đất đai bị nhà nước thu hồi, người sử dụng đất không được đền bù
về đất mà chỉ được đền bù tài sản hoa màu. Theo quy định của Luật đất đai,
đất đai khơng có giá, mọi hành vi mua bán, cho th, thừa kế đất đai đều bị
nghiêm cấm. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do nhà nước phân phối giao
đất theo cơ chế hành chính, bao cấp xin bao nhiêu cấp bấy nhiêu mà người
14


được nhà nước cấp đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Thị trường ngầm về
đất đai tuy đã hình thành nhưng không sôi động và hầu như người sử dụng đất
ít nghĩ đến khả năng sinh lợi của đất.
Để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và bù lại những thiệt hại về

đất nơng nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào các mục đích khác,
ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định 186 - HĐBT về đền
bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác, Điều 1 của Nghị định quy định mọi tổ chức, cá nhân được giao đất
nơng nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại
về đất nơng nghiệp, đất có rừng cho nhà nước- tiền bồi thường các tài sản trên
mặt đất và tài sản trong lịng đất (các cơng trình ngầm) cho chủ sử dụng đất
hợp pháp không thuộc các khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm
nghiệp - khung mức đền bù để các tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc Trung
ương quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại đối với từng huyện, quận, thị xã,
thành phố trực thuộc Trung ương sát với giá đất của địa phương nhưng không
được thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức đền bù của Chính phủ.
Qua nội dung Nghị định 186- HĐBT, chúng ta thấy rằng, người sử
dụng đất vẫn chưa được quan tâm đầy đủ về diện tích đất sử dụng hợp pháp
dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng nếu bị thu hồi để phục vụ nhu cầu
phát triển của đất nước, người sử dụng đất vẫn không được đền bù thiệt hại về
đất. Khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nơng nghiệp, đất có rừng mà người
được nhà nước giao đất phải nộp vào ngân sách nhà nước được hiểu là “tiền
sử dụng đất”, trong khi đó người có đất bị thu hồi chỉ được đền bù thiệt hại tài
sản trên đất, trong lòng đất. Nếu người sinh sống dựa vào thu nhập trên diện
tích đất do ơng cha để lại, nay bị thu hồi đất, họ chỉ được nhận tiền đền bù
thiệt hại về cây cối, hoa màu. Để đảm bảo cuộc sống họ phải bỏ tiền mua đất
để tiếp tục canh tác hoặc tự tìm ngành nghề khác. Trong khi đó, nếu nhà nước
thu hồi vào đất làm nhà ở, việc đền bù thiệt hại về đất không được đặt ra,
15


pháp luật không đề cập và người bị thu hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu.
Đây là một nghịch lý đã tồn tại trong thời gian dài.
1.3.2. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai từ 1993 2003.

Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định cụ
thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
theo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng. Nghị định này mang tính tồn diện cao và cụ thể hố
việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP thay
thế Nghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng. Đặc biệt
người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi
thường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất.
Tuy nhiên trong q trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có những hạn
chế nhất định. Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với
thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nước. Đặc biệt chưa
giải quyết được những tồn tạo do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách
đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ
điều kiện được bồi thường... cụ thể như sau:
Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước
năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưa
thống nhất dẫn đến khiếu kiện.
Thứ hai, việc xác định giá đất cịn gây khó khăn cho tổ chức như trên
cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với
hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Do vậy việc áp dụng hệ số
K và khung giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn đến
16