ủy ban nhân dânthành phố đà nẵngcộng hòa xã hội chủ nghĩa việt namđộc lập tự do hạnh phúc
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (151.34 KB, 12 trang )
<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>
<b>ỦY BAN NHÂN DÂN</b>
<b>THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG</b>
<b></b>
<b>---CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM</b>
<b>Độc lập - Tự do - Hạnh phúc </b>
<b></b>
---Số: 12/TB-UBND <i>Đà Nẵng, ngày 19 tháng 01 năm 2013</i>
<b>THÔNG BÁO</b>
VỀ VIỆC PHẢN HỒI THÔNG BÁO KẾT LUẬN CỦA THANH TRA CHÍNH PHỦ VỀ VIỆC
CHẤP HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO, PHÒNG, CHỐNG
THAM NHŨNG VÀ MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẦU TƯ LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC QUẢN LÝ, SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
<b>Chiều ngày 17-1-2013, Thanh tra Chính phủ đã cơng khai Thông báo số 160/TB-TTCP ngày </b>
<i><b>17-1-2013 kết luận thanh tra trách nhiệm của Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng trong việc </b></i>
<i>chấp hành pháp luật về thanh tra, khiếu nại, tố cáo và phòng, chống tham nhũng, thanh tra một </i>
<i>số dự án đầu tư có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất và Đài Truyền hình Việt Nam đăng </i>
tồn văn kết luận trên bản tin chính VTV1 lúc 19 giờ ngày 17-1-2013.
Về nội dung kết luận này, UBND thành phố Đà Nẵng có ý kiến phản hồi như sau:
<b>I. VỀ VIỆC LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT:</b>
Tất cả các dự án mà Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra được thành phố tổ chức triển khai
thực hiện theo đúng quy hoạch sử dụng đất được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định
số 503/QĐ-TTg ngày 31-5-2000, Quyết định số 465/QĐ-TTg ngày 17-6-2002, Nghị quyết số
11/2006/NQ-CP ngày 26-5-2006, Nghị quyết số 41/2007/NQ-CP ngày 31-7-2007; được UBND
thành phố ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>
Tuy nhiên, do tình hình kinh tế đang gặp nhiều khó khăn nên một số dự án chưa triển khai.
Thành phố sẽ đôn đốc các nhà đầu tư sớm triển khai dự án.
<i>Vì vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận “công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu </i>
<i>căn cứ, cơ sở, chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu thực tế của địa </i>
<i>phương. Tình trạng đất đai sau khi được san lấp, giải tỏa, chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất để</i>
<i><b>hoang hóa lớn, ít dự án đầu tư được thực hiện” là không có cơ sở.</b></i>
<b>II. VỀ ĐẤU GIÁ VÀ GIAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:</b>
UBND thành phố Đà Nẵng khẳng định tất cả các trường hợp giao đất cho các tổ chức, cá nhân
<b>đều được công khai đấu giá và giao quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật </b>
<b>về đất đai tại thời điểm, cụ thể là:</b>
<i>- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất </i>
<i>đai;</i>
<i>- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều </i>
<i>của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc </i>
<i>chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;</i>
- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về đấu giá quyền sử
dụng đất;
<b>Việc đấu giá quyền sử dụng đất được các đơn vị công khai trên báo chí, bảo đảm đúng thời </b>
gian và các tiêu chí theo quy định: Địa điểm xây dựng, các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch, diện
tích, đơn giá, mục đích sử dụng đất, thời gian, địa điểm đăng ký… để các nhà đầu tư có thơng tin
đăng ký đấu giá.
<i>Vì vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận: “Việc đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm </i>
<i>qua, UBND thành phố Đà Nẵng triển khai không tốt, từ khâu ban hành quy chế đấu giá đến tổ </i>
<i>chức thực hiện không tuân thủ quy định của Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg </i>
<i>của Thủ tướng Chính phủ. Tỷ lệ các phiên đấu giá thành công quá thấp, chưa tạo được thị </i>
<i>trường bình đẳng, khách quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thu cho ngân sách </i>
<i>Nhà nước có hiệu quả… Tình trạng giao đất khơng thơng qua đấu giá cịn phổ biến dẫn đến việc</i>
<i>xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị </i>
<i><b>trường, tạo điều kiện để một số nhà đầu tư đầu cơ, thu lợi” là khơng có cơ sở.</b></i>
<b>III. VIỆC KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:</b>
</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>
Chủ trương này đã thực hiện trong nhiều năm qua và đạt được nhiều hiệu quả trong quản lý Nhà
nước về đất đai (giao đất, quản lý thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, trách nhiệm giữa Nhà
nước và tổ chức, cá nhân được giao đất), mang lại hiệu quả về mặt xã hội rất lớn và giữ vững
mơi trường đầu tư, đó là: Các đơn vị này thực hiện tất cả các thủ tục cần thiết theo quy định. Các
tổ chức, cá nhân chỉ liên hệ đến 1 đơn vị để làm thủ tục từ việc giải tỏa, bồi thường thiệt hại, bàn
giao đất, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Các đơn vị này có chức
năng hoạt động như Tổ một cửa theo quy trình cải cách thủ tục hành chính hiện hành của thành
phố khi giải quyết công việc của nhân dân, tổ chức.
Tất cả các trường hợp được giao đất, người được giao quyền sử dụng đất đều phải nộp đủ tiền
100%, thiếu 1 đồng cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chuyển nhượng theo quy định của pháp
luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.
Cách làm này của thành phố xuất phát từ nhu cầu khách quan, thực tiễn của địa phương, trách
nhiệm của cơ quan Nhà nước đối với nhân dân, chương trình cải cách thủ tục hành chính và đã
phát huy hiệu quả, góp phần rất lớn cho sự thành công của công tác bồi thường, giải tỏa, tái định
cư, thực hiện tốt cải cách thủ tục hành chính, tạo sự đồng thuận rất lớn trong nhân dân, giữ vững
được môi trường đầu tư (đây là yếu tố quan trọng trong việc Đà Nẵng xếp hạng cao 3 năm thứ
nhì, 3 năm dẫn đầu cả nước về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI và Đà Nẵng dẫn đầu cả
nước về thủ tục hành chính cơng theo đánh giá của Bộ Nội vụ cơng bố tháng 5 năm 2012).
Vì vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận: “Đây là nguyên nhân cơ bản dẫn đến phát sinh nhiều
sai phạm như: không đủ căn cứ, cơ sở để xác định giá thu tiền sử dụng đất; việc phê duyệt và phê
duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tùy tiện; nhiều nhà đầu tư sau khi ký hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã không thực
hiện đầu tư, tiếp tục chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác thu chênh lệch số tiền rất lớn... làm thất
thu ngân sách Nhà nước, gây thiệt hại lớn về kinh tế” là khơng có cơ sở.
<b>IV. VỀ THANH TRA CHÍNH PHỦ KẾT LUẬN GÂY THẤT THỐT ĐỐI VỚI 6 DỰ ÁN:</b>
Thanh tra Chính phủ thanh tra 46 dự án, trong đó có một số dự án, Thanh tra Chính phủ lấy giá
đất của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố làm căn cứ chính rồi so với giá đất mà UBND
thành phố quyết định có sự chênh lệch, đồng thời khơng tính mật độ xây dựng khi xác định giá
đất để kết luận gây thất thốt là khơng có cơ sở.
Theo quy định, việc phê duyệt giá đất để thu tiền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND
thành phố. Hội đồng thẩm định giá đất thành phố do UBND thành phố thành lập gồm đại diện Sở
Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục Thuế thành phố, Văn phòng UBND
thành phố chỉ là bộ phận tham mưu, đề xuất cho lãnh đạo UBND thành phố trong việc xem xét
và quyết định giá đất.
</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>
Giá đất cụ thể được UBND thành phố xác định phù hợp với từng vị trí, địa điểm quy hoạch, điều
kiện cơ sở hạ tầng, tính các hệ số theo quy định như: hệ số che khuất, hệ số ngã ba, ngã tư, hệ số
ba mặt tiền trở lên,…; phân vệt chiều sâu lô đất, giá đất thị trường ở vị trí đó tại thời điểm và các
lô đất đều được đưa ra đấu giá công khai. Việc xác định giá các lô đất lớn phải tính đến mật độ
xây dựng thường từ 60% đến 70% so với diện tích khu đất. Thực tế cho thấy có những lơ có
chiều sâu hàng trăm mét, có diện tích từ vài hecta đến hàng chục hecta. Khi áp dụng phương
pháp xác định giá đất theo Chính phủ quy định, Bộ Tài chính hướng dẫn thì giá đất có thể thấp
hơn bảng giá do UBND thành phố quy định. Điều này là đương nhiên vì bảng giá do UBND
thành phố quy định cho các lơ đất nhỏ có diện tích khoảng 100m2, mật độ xây dựng 100%, có cơ
sở hạ tầng đầy đủ.
Vấn đề này, Bộ Tài chính đã có ý kiến tại Điểm 1 và Điểm 3 Công văn số 11021/BTC-QLCS
ngày 16-8-2012, cụ thể như sau:
- “Việc Hội đồng liên ngành thẩm định giá đất tỉnh, thành phố căn cứ vào bảng giá đất hằng năm
và các phương pháp xác định giá theo quy định của pháp luật (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
ngày 3-12-2004, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004, Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27-7-2007 của Chính phủ và các Thông tư hướng dẫn) thực hiện xác định giá đất cụ thể
tính thu tiền sử dụng đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định là đúng quy định về thẩm quyền quyết
định giá đất tính thu tiền sử dụng đất”.
- “Mật độ xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được duyệt chỉ là một trong các căn cứ
để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất”.
Riêng về vấn đề này, Ủy ban Kiểm tra Trung ương cũng đã có kết luận hết sức cụ thể tại Mục 4
Kết luận số 94 ngày 25 tháng 4 năm 2007 của Ủy ban Kiểm tra Trung ương Đảng:
“Việc bán khu đất 18.000m2<sub> cuối tuyến đường Phạm Văn Đồng, phường Phước Mỹ, quận Sơn </sub>
Trà, khu Thương xá Vĩnh Trung, khu đất số 8 Phan Châu Trinh, khu đất tứ giác Phạm Hồng Thái
- Nguyễn Chí Thanh - Nguyễn Thái Học - Yên Bái, khu đất bán cho ông Nguyễn Hữu Sinh, bán
cho ông Nguyễn Hữu Bình, cho Cơng ty TNHH Đức Mạnh, bán cho Công ty TNHH Cafe Trung
Nguyên, Công ty An Cư Đông Á. Qua xem xét Ủy ban Kiểm tra Trung ương Đảng nhận thấy
việc bán các khu đất trên là có chủ trương của tập thể UBND thành phố Đà Nẵng thực hiện theo
mục đích thương mại du lịch, không phải giá nhà ở, mật độ xây dựng nhà cao tầng từ 50% - 60%
diện tích khu đất. Đất cịn lại phục vụ cơng cộng. Vì vậy, không thể so sánh giữa giá đất làm dịch
vụ theo đúng quy hoạch của thành phố với giá đất bán nền hoặc giá đất ở mặt tiền các đường phố
chính”.
<b>* Cụ thể ở từng dự án:</b>
<b>1. Dự án của Công ty Phúc Thiên Long:</b>
</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>
Sau khi công khai đấu giá theo đúng quy định của pháp luật nhưng hết thời hạn nêu trên vẫn
khơng có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá và chỉ có Công ty Phúc Thiên Long xin nhận
quyền sử dụng đất. Lãnh đạo UBND thành phố thống nhất chủ trương giao đất cho Công ty Phúc
Thiên Long là phù hợp với quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP
ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 181/2004 hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai.
Về đơn giá giao quyền sử dụng đất đối với Công ty Phúc Thiên Long, UBND thành phố thống
nhất phê duyệt giá đất giao quyền sử dụng đất theo đúng đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất
thành phố với đơn giá là 3.030.000 đồng/m2<sub> (cao hơn đơn giá phê duyệt để đấu giá là 1,2 lần). </sub>
Việc phê duyệt đơn giá đất 3.030.000 đồng/m2<sub> là đúng thẩm quyền của UBND thành phố, phù </sub>
hợp với giá thị trường tại thời điểm.
Về việc không xác định lại giá đất và cho phép cho Công ty Phúc Thiên Long gia hạn nộp tiền sử
dụng đất là vì:
- Sau khi ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho Công ty Phúc Thiên Long, tình hình bất
động sản cả nước nói chung và thành phố Đà Nẵng giảm sút và đóng băng, đồng thời các ngân
hàng đồng loạt không cho vay vốn để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, do đó vấn đề tài chính
của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.
- Khu đất này có nguồn gốc là đất quốc phịng nên q trình làm thủ tục chuyển từ đất quốc
phòng sang đất phát triển kinh tế-xã hội có kéo dài, đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu
vực chưa được đầu tư đồng bộ vì vướng đất quốc phịng dẫn đến thành phố chưa thể bàn giao
toàn bộ mặt bằng dự án cho chủ đầu tư để triển khai dự án.
- Từ tháng 12-2007 đến tháng 9-2009 (từ thời điểm quyết định giá đất đến thời điểm công ty nộp
đủ tiền sử dụng đất), Bảng giá đất năm 2008 và 2009 ở thành phố Đà Nẵng không thay đổi; Thị
trường bất động sản giảm sút và đóng băng, lạm phát kéo dài. Thời điểm này bão số 6 vừa đổ bộ
vào thành phố Đà Nẵng đã tàn phá nhiều nhà cửa, cơng trình khu vực ven biển đã gây nên tâm lý
e ngại đầu tư vào khu vực ven biển. Vì vậy giá đất khu vực ven biển thời gian này giảm sút. Mặt
khác, khu đất này gần sân bay Nước Mặn, nhiều người e ngại chất thải dioxin trước đây trong
sân bay còn tồn đọng, ảnh hưởng đến sức khỏe; liền kề khu đất này là vệt biệt thự dọc tường rào
sân bay Nước Mặn đã giảm giá nhiều lần, thường xuyên quảng bá trên các phương tiện thông tin
đại chúng nhưng trong nhiều năm liền khơng có khách hàng liên hệ để nhận quyền sử dụng đất.
Nếu tính theo giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm năm 2009 (áp dụng
Bảng giá đất năm 2009 do UBND thành phố ban hành) thì đơn giá bình quân toàn khu đất là
2.691.319 đồng/m2<sub>. Như vậy, giá giao quyền sử dụng đất cho Công ty Phúc Thiên Long cao hơn </sub>
đơn giá tính theo thị trường tại thời điểm là 338.681 đồng/m2<sub> (3.030.000 đồng/m</sub>2<sub> - 2.691.319 </sub>
đồng/m2<sub>) nằm trong khung giá đất của Chính phủ quy định.</sub>
<b>* Về việc chuyển nhượng giữa các tổ chức, cá nhân:</b>
</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>
“Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số
tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực
tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng
không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống”.
UBND thành phố khẳng định đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ
chức đối với khu đất này khơng phải giá thị trường trong điều kiện bình thường, vì:
- Sau khi Cơng ty TNHH Phúc Thiên Long được phép chuyển đổi tên sang ơng Nguyễn Hữu
Bình. Sau khi hồn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, ông
Nguyễn Hữu Bình chuyển nhượng lại cho Cơng ty ATS (do bà Nguyễn Thị Thoa làm Giám đốc).
Bà Thoa và ơng Bình là hai chị em ruột (có quan hệ huyết thống).
- Giao dịch này khơng mang tính phổ biến, mà trên thực tế đã chứng minh cho thấy việc tăng giá
đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân trên nhằm mục đích nâng khống giá trị
chuyển quyền sử dụng đất lên quá cao để được vay ngân hàng với số tiền lớn (Đây là thực trạng
dẫn đến nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay).
- Ngồi mục đích nâng giá đất ảo nêu trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá
nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng,
sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách
nhiệm của UBND thành phố.
Như vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận: “Khu đất chuyển nhượng cho Công ty Phúc Thiên
Long để xây dựng khu dịch vụ thương mại du lịch, đã được UBND thành phố xác định giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007, qua 4 lần gia hạn nộp tiền, đến tháng 9-2009 Công
ty mới nộp tiền sử dụng đất nhưng thành phố không xác định lại giá (gây thất thu 120.172 triệu
đồng), sau đó nhà đầu tư đã chuyển nhượng ngay cho đối tác khác thu lợi 498.442,206 triệu
đồng” là khơng có cơ sở.
<b>2. Khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng giao cho ơng Hồng Hải và bà Trung </b>
<b>Thị Lâm Ngọc (21.000m</b>2<b><sub>):</sub></b>
<b>* Thanh tra Chính phủ có ý kiến:</b>
“Khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng. Năm 2006, UBND thành phố chuyển nhượng
cho ơng Hồng Hải và bà Trung Thị Lâm Ngọc, với tổng giá trị hợp đồng là 84 tỷ đồng. Đến
năm 2008, ông Hải và bà Ngọc không triển khai thực hiện dự án, đã ủy quyền cho ông Phan Văn
Anh Vũ chuyển nhượng cho ông Phạm Đăng Quan với giá chuyển nhượng là 581,526 tỷ đồng
(thu chênh lệch 495,374 tỷ đồng). Năm 2009, ông Phạm Đăng Quan lại tiếp tục chuyển nhượng
cho Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc ô-tô Phương Trang với giá là 585 tỷ đồng. Hiện trạng khu đất
vẫn bỏ trống, chưa được đầu tư”.
</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>
- Ông Phan Văn Anh Vũ là người đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hải, bà
Ngọc theo hợp đồng ủy quyền; không phải là người nhận chuyển nhượng đất của ơng Hải, bà
Ngọc.
- Ơng Phạm Đăng Quan là Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc ô-tô Phương Trang.
Như vậy, giữa công ty này với cá nhân ông Quan là một. Điều này cho thấy đơn giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa tổ chức và cá nhân này khơng phải giá thị trường trong điều kiện
bình thường;
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức nêu trên là quan hệ dân sự
giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, trước bạ sang tên theo quy định
của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.
Tuy nhiên, qua thực tế thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố đã xảy ra nhiều trường hợp
các tổ chức, cá nhân nâng khống giá trị chuyển quyền sử dụng đất lên quá cao nhằm mục đích để
vay ngân hàng với số tiền lớn nhưng thực tế trên thị trường không phải giá trị như vậy mà thấp
hơn nhiều. Thực tế đã diễn ra nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay.
<b>3. Khu A2, A3, đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc:</b>
<b>* Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân tạo ra sự chênh lệch lớn. Về </b>
<b>vấn đề này, UBND thành phố có ý kiến.</b>
Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 88/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định:
“Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là
số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch
thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng
không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống”.
UBND thành phố khẳng định đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân đối với
khu đất này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường, vì:
Sau khi hồn thành nghĩa vụ tài chính, bà Phạm Thị Đơng chuyển cho bà Trương Thị Chi, bà Lê
Thúy Hương (Khu đất có ký hiệu A3). Bà Đơng với 2 người này có quan hệ bà con trong gia
đình, làm ăn với nhau,...
Đối với khu đất có ký hiệu A2 giao quyền sử dụng cho bà Phạm Thị Đông, được UBND quận
Sơn Trà cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP986789 ngày 4-11-2009. Sau đó, bà
Đơng chuyển quyền cho bà Nguyễn Thị Xuân và được cơ quan Công chứng chứng thực hợp
đồng theo quy định.
</div>
<span class='text_page_counter'>(8)</span><div class='page_container' data-page=8>
Đình Trung chuyển nhượng cho Cơng ty cổ phần bất động sản Phương Trang (ơng Trung là Phó
Giám đốc của Công ty cổ phần bất động sản Phương Trang). Ông Trung và Công ty cổ phần Bất
động sản Phương Trang có quan hệ, cùng chung quyền lợi nên đã nâng khống giá trị khu đất
nhằm mục đích để vay ngân hàng với số tiền lớn nhưng thực tế trên thị trường không phải giá trị
như vậy mà thấp hơn nhiều. Thực tế hiện nay đã diễn ra nợ xấu trong ngân hàng. Như vậy giá
chuyển quyền sử dụng khu đất này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường theo
quy định.
Ngồi những mục đích nâng giá đất ảo nêu trên, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp
đồng theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND
thành phố.
<b>4. Khu đất giao cho Cơng ty Tân Cường Thành:</b>
<b>* Thanh tra Chính phủ kết luận:</b>
“Khu đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Cơng ty Tân Cường Thành tính giá thấp hơn giá
thành phố quy định là 67.323,064 triệu đồng” là khơng có cơ sở, bởi vì:
Xét khu đất này ở khu vực gần đồi núi Phước Tường, cơ sở hạ tầng chưa đầu tư, đường Hoàng
Văn Thái chưa được đầu tư nâng cấp mở rộng, khu dân cư nông thôn thưa thớt, gần khu vực khai
thác đất, đá, gần bãi rác Khánh Sơn nên môi trường bị ảnh hưởng, UBND thành phố đã phê
duyệt đơn giá đất sản xuất kinh doanh là 410.000 đồng/m2<sub>. Sau khi Công ty Tân Cường Thành </sub>
đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở nông thôn, Hội đồng
thẩm định giá đất thành phố đề xuất giá chuyển mục đích sử dụng đất của khu đất này là 175.800
đồng/m2<sub>. UBND thành phố quyết định theo đúng đề xuất nêu trên của Hội đồng thẩm định giá </sub>
đất.
Theo đó giá đất ở nơng thơn giao quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Cường Thành là 585.800
đồng/m2<sub> (410.000 đ/m</sub>2<sub> +175.800 đồng/m</sub>2<sub>) là đúng thẩm quyền và phù hợp với giá thị trường tại </sub>
thời điểm, có xét đến yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất trong điều kiện công ty này phải tự bỏ
kinh phí di dời cơ sở sản xuất theo hiện trạng (Thành phố không đền bù nhà xưởng, vật kiến trúc,
hỗ trợ di dời trang thiết bị, đầu tư hạ tầng, san lấp mặt bằng…) theo chủ trương của UBND thành
phố tại Công văn số 4865/VP-QLĐTh ngày 25/11/2010. Đơn giá này nằm trong khung giá đất
của Chính phủ quy định.
<b>5. Hai khu đất ký hiệu A4, A5 khu đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc giao cho Công ty Phú </b>
<b>Mỹ:</b>
</div>
<span class='text_page_counter'>(9)</span><div class='page_container' data-page=9>
Chênh lệch so với giá của thành phố xác định năm 2007 là 22.680.432.000 đồng” là khơng có cơ
sở, bởi vì:
Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đề xuất mức giá khởi điểm để đấu giá đất theo mục đích
SXKD phi nông nghiệp là 2.570.000 đồng/m2<sub> và được UBND thành phố quyết định theo đúng </sub>
đơn giá nêu trên.
Sau khi đăng báo công khai đấu giá theo quy định của pháp luật nhưng hết thời hạn quy định vẫn
khơng có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá và chỉ có Cơng ty cổ phần Xây dựng thương mại
Phú Mỹ có đơn xin nhận quyền sử dụng đất và được UBND thành phố thống nhất giao quyền sử
dụng 2 khu đất A4, A5 với đơn giá sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 2.570.000 đồng/m2<sub>.</sub>
Sau khi công ty này nộp toàn bộ tiền sử dụng 2 khu đất và được UBND thành phố cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Giấy chứng nhận đã cấp cho Công ty Phú Mỹ (số
AK280458 và AK280459) thì mục đích sử dụng các khu đất này là đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp.
Như vậy, UBND thành phố thu tiền sử dụng đất đối với Công ty Phú Mỹ là đất sản xuất kinh
doanh, không phải là đất ở như ý kiến của Thanh tra Chính phủ.
<b>6. Dự án Khu đô thị và sân Golf Đa Phước:</b>
<b>* Thanh tra Chính phủ kết luận: “Khu đất 29ha thuộc dự án Sân golf Đa Phước giao cho </b>
<b>Công ty CP 79 thấp hơn giá thành phố quy định làm lợi cho Công ty CP 79 là 570.826,323 </b>
<b>triệu đồng” là khơng có cơ sở, bởi vì:</b>
Ngày 16/11/2006, Cơng ty TNHH Daewon Cantavil và UBND thành phố Đà Nẵng ký Thỏa
thuận nguyên tắc đầu tư dự án Khu đô thị phức hợp sân golf Đa Phước, cụ thể trên cơ sở giá thu
tiền mặt nước được thống nhất trước đây là 300.000 đồng/m2 và đơn giá thu tiền thuê đất 0,1
USD/m2/năm. Trong Thỏa thuận nguyên tắc này giao quyền sử dụng đất cho một Công ty Việt
Nam liên doanh với Cơng ty Daewon với diện tích là khoảng 29 ha với đơn giá là 300.000
đồng/m2<sub>.</sub>
Dự án này Nhà nước giao mặt nước cho chủ đầu tư, chủ đầu tư phải bỏ ra 100% chi phí để làm
kè, san lấp mặt bằng nên việc thành phố thu tiền sử dụng đất với giá 300.000 đồng/m2 là phù
hợp với giá thị trường tại thời điểm.
Đơn giá 300.000 đồng/m2<sub> mặt nước với điều kiện nhà đầu tư phải bàn giao cho thành phố </sub>
khoảng 25ha đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng thuộc dự án Khu đô thị Đa Phước để thành phố xây
dựng khu vực cơng ích cơng cộng với chi phí phải bỏ ra khoảng 5 triệu USD. Theo giá đất hiện
hành của thành phố thì giá trị của khu đất 25ha này là 988 tỷ đồng.
Như vậy, đối với khu đất 29ha, ngồi đơn giá giao mặt nước là 300.000 đồng/m2<sub> thì giá trị thu </sub>
được đối với 25ha nêu trên được phân bổ cho khu 29ha, theo đó tiền sử dụng đất 1m2<sub> là </sub>
</div>
<span class='text_page_counter'>(10)</span><div class='page_container' data-page=10>
UBND thành phố khẳng định giá đất giao cho Công ty Daewon là giá mặt nước. Ngoài ra, việc
thu tiền sử dụng đất thực tế cho 1m2 của khu đất 29ha là 3.707.000 đồng/m2 (3.407.000
đồng/m2 + 300.000 đồng/m2). Đây là đơn giá tiền sử dụng đất mà thực tế thành phố được hưởng
lợi với khu đất 29ha đã giao cho Công ty Daewon với đối tác là doanh nghiệp Việt Nam.
Thực tế thành phố thu và hưởng lợi được là 1.075 tỷ đồng (988 tỷ đồng + 87 tỷ đồng), cụ thể:
988 tỷ là số tiền hưởng lợi từ 25ha và 87 tỷ là tiền thu mặt nước của 29ha.
<b>V. VẤN ĐỀ GIẢM 10% TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NỘP ĐỦ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT </b>
<b>TRONG VÒNG 60 NGÀY KỂ TỪ NGÀY KÝ HỢP ĐỒNG:</b>
UBND thành phố xem việc giảm 10% là hình thức hỗ trợ, khuyến khích các hộ dân giải tỏa nộp
tiền vào ngân sách và hỗ trợ lãi vay cho các nhà đầu tư khi chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác,
việc giảm 10% tiền sử dụng đất sẽ huy động nhanh nguồn kinh phí vào ngân sách để tái đầu tư
phát triển thay vì ngân sách thành phố phải đi vay với mức lãi suất bình quân thấp nhất là
12%/năm. Điều này phù hợp với khoản 2, Điều 14, Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23 tháng
8 năm 2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất “Người sử dụng đất nộp đủ tiền sử dụng đất
một lần theo thông báo của cơ quan thuế thì được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp” và vận
dụng khoản 2, Điều 9, Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 về mua bán và kinh doanh
nhà ở: “… Nếu trả hết một lần ngay khi ký hợp đồng thì được giảm 10%....”; phù hợp với Quyết
định số 13/2006/QĐ-TTg ngày 16-1-2006 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế tài chính
ngân sách ưu đãi đối với thành phố Đà Nẵng và Thông tư số 34/2006/TT-BTC ngày 19-4-2006
của Bộ Tài chính.
Vì vậy, thẩm quyền quyết định là của UBND thành phố. Thành phố cân nhắc, thấy có hiệu quả
thiết thực mới quyết định. Đây là khoản thu mà ngân sách địa phương được hưởng 100%, không
phân chia tỷ lệ với ngân sách Trung ương và nguồn thu này chỉ được dùng để chi đầu tư phát
triển. Vì vậy, theo Luật Ngân sách thì địa phương có quyền quyết định giảm 10% tiền sử dụng
đất, UBND thành phố khẳng định việc thực hiện chính sách này là một trong những vận dụng
linh hoạt, sáng tạo của thành phố mang lại hiệu quả thiết thực, nguồn thu ngân sách tăng lên
hằng năm.
Tính đến tháng 1-2013, người dân và doanh nghiệp cịn nợ tiền sử dụng đất với thành phố
khoảng 4 nghìn tỷ đồng.
Nếu tính lãi suất của việc người sử dụng đất dây dưa không nộp tiền và yếu tố trượt giá với việc
thu được tiền ngay thì mới thấy hiệu quả thế nào (?!). Năm 2011 do khó khăn chung của nền
kinh tế nên thành phố không thu được nợ tiền sử dụng đất; năm 2012 vẫn khơng thu được do
Chính phủ có Nghị quyết 13/NQ-CP; năm 2013 Chính phủ cũng tiếp tục cho giãn nợ theo Nghị
quyết 02/NQ-CP và khả năng năm 2014 cũng không dễ thu được số nợ tiền sử dụng đất này. Nếu
tính lãi suất 12%/năm thì trong 4 năm đó lãi suất là 48%. Từ đó cho thấy thành phố giảm 10%
thấp hơn rất nhiều so với lãi suất 4 năm nêu trên.
</div>
<span class='text_page_counter'>(11)</span><div class='page_container' data-page=11>
Tóm lại, khi xác định giá để giao quyền sử dụng đất, thành phố đã căn cứ vào Bảng giá đất do
UBND thành phố ban hành hằng năm, có tính các hệ số theo quy định như: hệ số phân vệt chiều
sâu lô đất, hệ số che khuất, mật độ xây dựng, hệ số đối với khu đất có vị trí thuận lợi, hệ số thị
trường… theo đúng phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất,
hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6-12-2007 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 của Chính phủ. Đơn giá UBND thành phố
quyết định cụ thể đối với từng khu đất nằm trong khung giá đất và cao hơn nhiều lần so với giá
tối thiểu do Chính phủ quy định.
Các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau này là một (là anh em ruột thịt,
hoặc là người của cơng ty và cơng ty)... Ví dụ giá trị thực của khu đất là 100 tỷ đồng thì họ chỉ
vay được 60 tỷ đồng (60%), nhưng khi làm hợp đồng chuyển nhượng thì họ nâng khống giá trị
lên 600 tỷ đồng để vay ngân hàng được 360 tỷ đồng nhằm đầu tư vào dự án khác. Trường hợp
Công ty TNHH Phúc Thiên Long mà trong kết luận Thanh tra Chính phủ nêu là một ví dụ. Thực
ra hai chị em ruột chuyển nhượng cho nhau theo cách này. Vì thế khơng thể mang giá trị khống
đó so với giá trị mà UBND thành phố phê duyệt có chênh lệch để quy kết thất thốt.
<b>Từ phân tích nêu trên, UBND thành phố khẳng định:</b>
1- Việc giảm 10% tiền sử dụng đất là chủ trương của thành phố có vận dụng quy định của pháp
luật, mang lại hiệu quả thiết thực, nguồn thu ngân sách thành phố tăng lên hằng năm, đồng thời
hạn chế yếu tố trượt giá làm tăng suất đầu tư, có lợi cho ngân sách khi đầu tư cho phát triển kinh
tế-xã hội, đặc biệt là các cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, an sinh xã hội, quốc phòng-an
ninh... Mặt khác, UBND thành phố xem việc giảm 10% là hình thức hỗ trợ, khuyến khích cho
nhân dân vùng giải tỏa nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách thành phố và hỗ trợ lãi vay cho các
nhà đầu tư khi nhận quyền sử dụng đất.
2- Việc xác định, quyết định giá giao quyền sử dụng đất được bàn bạc tập thể Lãnh đạo UBND
thành phố là đúng thẩm quyền, có căn cứ theo quy định của Chính phủ, hướng dẫn của Bộ Tài
chính, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm.
Vì vậy, Thanh tra Chính phủ kết luận gây thất thu ngân sách 3.434.254.712.950 đồng là khơng
có cơ sở, thiếu tính thuyết phục.
Kết luận này làm ảnh hưởng rất lớn đến phong trào cách mạng của thành phố và quá trình thực
hiện Nghị quyết số 33-NQ/TW ngày 16-10-2003 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển
thành phố Đà Nẵng trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
</div>
<span class='text_page_counter'>(12)</span><div class='page_container' data-page=12>
mục tiêu “có nhà ở, có việc làm và nếp sống văn minh đơ thị”, xây dựng thành phố môi trường…
Đấy là những tiền đề để thành phố tiếp tục xây dựng thành trung tâm phát triển, là một trong
những thành phố đầu tàu trong cơng cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, tham gia tích cực trong
hội nhập kinh tế quốc tế của miền Trung. Cái quý nhất là Đà Nẵng đã tạo được sự đồng thuận
cao của mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội trong việc thực hiện các chủ trương của thành phố.
Lâu nay Đà Nẵng cũng được Trung ương đánh giá là nơi có phong trào tốt, có những cách làm
mới, hiệu quả. Thanh tra là để chỉ ra những khiếm khuyết trong quá trình lãnh đạo nhằm rút kinh
nghiệm để làm tốt hơn chứ khơng phải quy kết thiếu tính thuyết phục, làm ảnh hưởng đến phong
trào cách mạng của thành phố.
Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Cơng văn số 1930/VPCP_VI ngày 19/11/2012 thì
hiện nay, UBND thành phố đang làm việc với Đồn Cơng tác của Bộ Cơng an và đã chủ động có
Cơng văn số 475/UBND-NCPC ngày 16/1/2013 đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài
chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sớm sắp xếp thời gian vào làm việc với thành phố để xác minh
làm rõ theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Trên đây là nội dung phản hồi của UBND thành phố Đà Nẵng đối với kết luận của Thanh tra
Chính phủ tại Thơng báo số 160/TB-TTCP ngày 17/01/2013.
<i><b>Nơi nhận:</b></i>
- Thường trực Thành ủy;
- Thường trực HĐND thành phố;
- Các Ban xây dựng Đảng thuộc Thành ủy;
- Các Ban thuộc HĐND thành phố;
- Các Sở, ban, ngành thuộc thành phố;
- Báo Đà Nẵng;
- Đài PT-TH Đà Nẵng;
- Cổng Thông tin điện tử thành phố;
- Lưu: VT-LT, NCPC.
<b>TM. ỦY BAN NHÂN DÂN</b>
<b>CHỦ TỊCH</b>
</div>
<!--links-->
