(Luận văn thạc sĩ) giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông cửu long chi nhánh thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------

ĐINH VIẾT KHOA

GIẢI PHÁP
HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ
ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG
CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------

ĐINH VIẾT KHOA

GIẢI PHÁP
HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ
ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG
CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009


-i-

LỜI CẢM ƠN

Chân thành cảm ơn gia đình tơi cùng các đồng nghiệp đã ủng hộ và hỗ trợ tôi
rất nhiều để hồn thành thành luận văn này. Tơi đặc biệt kính gửi lời biết ơn sâu sắc
đến giáo viên hướng dẫn - Tiến sĩ Trầm Thị Xuân Hương - đã dành cho tôi sự tận
tâm, chia sẻ và chỉ dẫn quý báu trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Do năng lực và điều kiện tiếp cận nguồn tài liệu nghiên cứu còn hạn chế nên
luận văn chắc chắn sẽ cịn nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của Q
Thầy, Cơ, đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Trân trọng,
Đinh Viết Khoa

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


- ii -

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng các nội dung trình bày trong luận văn này, ngoại trừ
các nội dung tham khảo từ các cơng trình khác như đã nêu rõ trong luận văn, là do
chính tơi thực hiện và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.
TP. HCM, ngày 30 tháng 09 năm 2009
Tác giả luận văn
Đinh Viết Khoa

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


- iii -

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN........................................................................................................................ i
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. ii
MỤC LỤC ........................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .......................................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG VẼ, ĐỒ THỊ ..........................................................................viii
LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 .......................................................................................................................... 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƯỜNG MẠI ......................................................................................................... 2
1.1. CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................................. 2
1.1.1. Khái niệm cho vay BĐS: ................................................................................... 2

1.1.2. Phân loại cho vay BĐS: .....................................................................................3
1.1.3. Những đặc điểm cơ bản trong cho vay BĐS: ....................................................3
1.1.4. Vai trò của cho vay BĐS: ..................................................................................4
1.1.4.1. Đối với nền kinh tế - Xã hội : ................................................................ 4
1.1.4.2. Đối với các NHTM: ...............................................................................5
1.1.4.3. Đối với khách hàng:............................................................................... 6
1.2. RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................ 6
1.2.1. Khái niệm: ..........................................................................................................6
1.2.2. Các loại rủi ro trong cho vay BĐS:.................................................................... 7
1.2.3. Nguyên nhân dân dẫn đến rủi ro trong cho vay BĐS: ....................................... 7
1.2.4. Hậu quả của rủi ro trong cho vay BĐS : ............................................................8
1.2.5. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá rủi ro trong cho vay BĐS: ......................................9
1.2.5.1. Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu : .....................................................................9
1.2.5.2. Dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ: ........................................................10
1.2.5.3. Dư nợ cho vay BĐS/Vốn huy động: ....................................................10
1.2.5.4. Doanh số cho vay BĐS: .......................................................................11
1.2.5.5. Phương pháp định giá BĐS: ................................................................12
1.2.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS: .....................................13
1.2.6.1. Lạm phát: .............................................................................................13
1.2.6.2. Cơ chế chính sách tác động đến cho vay BĐS : ..................................13
1.2.6.3. Giá BĐS: .............................................................................................14

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


- iv -

1.2.6.4. Nguồn vốn cho vay BĐS: ....................................................................15

1.2.6.5. Tâm lý nhà đầu tư : ..............................................................................15
1.3. KINH NGHIỆM HẠN CHỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ........................................................................................... 16
1.3.1. Rủi ro cho vay BĐS tại một số nước : ............................................................. 16
1.3.1.1. Ở Mỹ : ..................................................................................................16
1.3.1.2. Ở Nhật: .................................................................................................18
1.3.2. Một số kinh nghiệm hạn chế rủi ro trong cho vay BĐS đối với các NHTM tại
Việt Nam : ...................................................................................................22
Kết luận Chương 1: ..................................................................................................................... 24
CHƯƠNG 2 ........................................................................................................................ 25
THỰC TRẠNG RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ .............. 25
2.1. GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC MỘT SỐ NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TPCT ............................... 25
2.1.1. Về huy động vốn: .............................................................................................26
2.1.2. Dư nợ cho vay: .................................................................................................26
2.1.3. Xu hướng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS tại Cần Thơ: .............................27
2.2. KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐBSCL, CHI NHÁNH THÀNH
PHỐ CẦN THƠ ................................................................................................................ 31
2.2.1. Sự ra đời: ..........................................................................................................31
2.2.2. Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh của MHB Cần Thơ : ........................ 33
2.2.2.1. Tình hình huy động vốn: ......................................................................33
2.2.2.2. Tình hình sử dụng vốn: ........................................................................35
2.3. THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ .......................... 37
2.3.1. Các điều kiện cơ bản cho vay BĐS: 37
2.3.2. Quy trình cho vay BĐS: ...................................................................................39
2.3.3 Sản phẩm cho vay BĐS: ...................................................................................42
2.3.4 Thực trạng cho vay BĐS: .................................................................................43
2.3.4.1. Thị phần cho vay BĐS: ........................................................................43
2.3.4.2. Kết quả cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ : ..........................................44
2.3.4.3. Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng : ....................48
2.3.4.4. Hiệu quả tín dụng BĐS: .......................................................................49

2.3.4.5. Chất lượng cho vay BĐS: ....................................................................50
2.4. THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
MHB, CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ 52
2.4.1. Đánh giá rủi ro các chỉ tiêu cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ : .......................52
2.4.1.1. Chỉ tiêu rủi ro nợ xấu : .........................................................................52

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


-v-

2.4.1.2. Chỉ tiêu rủi ro dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ : ................................ 53
2.4.1.3. Chỉ tiêu rủi ro doanh số cho vay BĐS : ............................................... 54
2.4.1.4. Chỉ tiêu rủi ro Dư nợ BĐS/vốn huy động : ..........................................55
2.4.2. Thực trạng rủi ro trong cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ : ..............................56
2.4.2.1. Những hạn chế chủ quan : ...................................................................56
2.4.2.2. Yếu tố khách quan : .............................................................................59
Kết luận Chương 2 .............................................................................................................. 66
CHƯƠNG 3 ........................................................................................................................ 67
NHỮNG GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ...................... 67
CỦA NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ ............................................ 67
3.1. ĐỊNH HƯỚNG CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG MHB, VÀ CHI NHÁNH MHB
CẦN THƠ ĐẾN NĂM 2015 :.......................................................................................... 67
3.1.1. Định hướng kinh doanh của hệ thống ngân hàng MHB : ................................ 67
3.1.2. Định hướng cho vay BĐS của MHB Cần Thơ đến năm 2015 : ......................68
3.2. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI VỚI HỘI SỞ NGÂN HÀNG MHB .............................................. 70
3.2.1. Gia tăng nguồn vốn huy động trung và dài hạn đáp ứng nhu cầu cho vay BĐS :
.....................................................................................................................70

3.2.2. Tăng cường công tác xử lý nợ : ......................................................................71
3.2.3. Nâng cao chất lượng thẩm định, cho vay BĐS : ..............................................72
3.2.4. Quản lý và phát triển nguồn nhân lực:............................................................ 72
3.2.5. Đánh giá định kỳ TSĐB trong tín dụng BĐS: .................................................74
3.3. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI MHB CHI NHÁNH CẦN THƠ .............................................74
3.3.1. Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay BĐS: .................................................74
3.3.2. Trích lập dự phịng rủi ro cho các khoản cho vay BĐS một cách đầy đủ và
chính xác : ................................................................................................76
3.3.3. Hạn chế tối đa các khoản cho vay đầu cơ BĐS chứa đựng nhiều rủi ro .........76
3.3.4. Củng cố hệ thống quản lý tín dụng: ................................................................76
3.3.5. Thường xuyên theo dõi sát diễn biến của thị trường BĐS ..............................77
3.4. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NHNN: ...................................................................................77
3.5. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ BỘ NGÀNH CÓ LIÊN QUAN ................79
Kết luận Chương 3 .............................................................................................................. 80
KẾT LUẬN ........................................................................................................................ 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 82
PHỤ LỤC ........................................................................................................................... 83

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


- vi -

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CB-CNV

Cán bộ cơng nhân viên

CBTD

Cán bộ tín dụng

DN

Dư nợ

DNNN

Doanh nghiệp Nhà nước

ĐBSCL

Đồng bằng sơng Cửu Long

HGĐ

Hộ gia đình

KH

Khách hàng

KT-XH

Kinh tế-Xã hội

LSCB

Lãi suất cơ bản

MHB

Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long

MHB Cần Thơ

Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long,
Chi nhánh Thành phố Cần Thơ

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

NHTM

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TCTD

Tổ chức Tín dụng

TPCT

Thành phố Cần Thơ

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TSĐB

Tài sản đảm bảo

TTCK

Thị trường Chứng khoán

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


- vii -

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Tổng hợp một số chỉ tiêu về hoạt động ngân hàng trên địa bàn thành phố Cần
Thơ qua 5 năm từ 2004 đến tháng 06/2009 ........................................................................25
Bảng 2.2. Kết quả cho vay BĐS của hệ thống NHTM trên địa bàn TPCT từ năm 2006 đến
tháng 6/2009 .......................................................................................................................27

Bảng 2.3. Tình hình huy động của MHB Cần Thơ từ 2006 đến hết 06/2009 ..................... 33
Bảng 2.4. Một số chỉ tiêu hoạt động tín dụng tại MHB Cần Thơ qua các năm .................. 35
Bảng 2.5: Quy trình cấp tín dụng tại MHB Cần Thơ ......................................................... 40
Bảng 2.6. Kết quả cho vay BĐS của MHB Cần Thơ (2006-06/2009) ............................... 45
Bảng 2.7. Một số chỉ tiêu liên quan đến cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ ......................... 47
Bảng 2.8. Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng tại MHB Cần Thơ từ
2006 đến 06/2009 ................................................................................................................48
Bảng 2.9. Thu lãi từ cho vay BĐS của MHB Cần Thơ qua các năm ................................. 49
Bảng 2.10. Tốc độ tăng nợ xấu trong cho vay BĐS từ 2004 đến 06/2009 ......................... 52
Bảng 2.11. Tốc độ tăng doanh số cho vay BĐS của MHB Cần Thơ ................................. 54
Bảng 2.12. So sánh tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS và tỷ lệ tăng trưởng vốn huy
động tại MHB Cần Thơ từ năm 2006 đến 06/2009 ............................................................55
Bảng 2.13. LSCB được điều chỉnh qua từng thời kỳ .......................................................... 65

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


- viii -

DANH MỤC CÁC BẢNG VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 2.1. Tình hình cho vay của NHTM đối với các ngành nghề kinh tế tại địa bàn TPCT
đến 30/6/2009 .....................................................................................................................26
Hình 2.2. Đội ngũ CBTD của MHB Cần Thơ trước trụ sở Chi nhánh ............................... 31
Hình 2.3. Sơ đồ tổ chức hiện nay của MHB Cần Thơ ........................................................ 32
Hình 2.4: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý tín dụng tại MHB Cần Thơ ..................... 40
Hình 2.5. Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS của MHB Cần Thơ so với tồn địa bàn ................ 43
Hình 2.6. So sánh chất lượng cho vay BĐS của MHB Cần Thơ với toàn địa bàn Thành phố
Cần Thơ .............................................................................................................................. 50

Hình 2.7. Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS trên tổng dư nợ tại MHB Cần Thơ ....................... 53
Hình 2.8. NHNN điều tiết Lãi suất Cơ bản qua từng thời kỳ ............................................. 62
Hình 2.9. Tỷ lệ dự trữ bắt buộc áp dụng đối với các NHTM Nhà nước ............................. 64

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


- ix -

PHỤ LỤC

Phụ lục 1. Danh sách các TCTD tại địa bàn TPCT tính đến 30/6/2009 .................................... 83

Phụ lục 2. Một số chỉ tiêu về hoạt động ngân hàng liên quan đến cho vay bất động sản tại các
NHTM trên địa bàn Thành phố Cần Thơ trong 2 năm 2007 – 2008............................... 84

Phụ lục 3:Trích dẫn Nghị quyết của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Cần Thơ
trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước số 45-NQ/TW, ngày 17 tháng 02
năm 2005. .......................................................................................................................... 85
Phụ lục 4 : Mối quan hệ giữa lạm phát và tăng trưởng tín dụng tại Việt Nam .................866
Phụ lục 5 : Tương tác giữa thị trường BĐS và chứng khoán............................................ 888

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


-1-

LỜI MỞ ĐẦU
I. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI:
Trong mối quan hệ tương tác có thể xác định là cùng chiều giữa thị trường
BĐS và tín dụng ngân hàng, việc quản lý và kiểm sốt rủi ro ln là một vấn đề hết
sức quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động của các NHTM để có thể tránh được sự
sụp đổ mang tính hệ thống các ngân hàng cũng như các tác động tiêu cực đến thị
trường tiền tệ nói riêng và tồn bộ nền kinh tế quốc gia.
Khơng q sôi động như tại TP.HCM hay Hà Nội nhưng thị trường BĐS tại
Cần Thơ, chủ yếu là các dự án nhà ở và các giao dịch nhỏ lẻ, cũng có những biến
động bất thường kể từ năm 2003, khi thành phố chuẩn bị chuyển đổi từ thành phố
trực thuộc tỉnh sang thành phố trực thuộc Trung ương, và cũng không thoát khỏi sự
ảnh hưởng chung của suy thoái kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam nói
riêng vào giữa năm 2008. Những biến động đó đã tác động rất lớn đến các hoạt
động tín dụng của các NHTM trên địa bàn TPCT, trong đó có MHB Cần Thơ, đặc
biệt khi được Chính phủ phê duyệt Cần Thơ là thành phố loại I từ tháng 6/2009.
Là một Ngân hàng non trẻ so với hầu hết các NHTM khác trên địa bàn, dự
kiến tình hình hoạt động kinh doanh của MHB Cần Thơ sẽ gặp phải nhiều khó khăn
với ngày càng nhiều ngân hàng mới - những đối thủ cạnh tranh – đã, đang và sẽ
được thành lập, cùng nhiều ngân hàng khác tham gia vào thị trường nhỏ hẹp TPCT
và khu vực ĐBSCL. Sự cạnh tranh càng ngày càng khốc liệt. Để đảm bảo hoạt động
kinh doanh ngày càng phát triển và đạt hiệu quả, thỏa mãn nhu cầu của khách hàng
một cách tốt nhất, việc đánh giá rủi ro trong cho vay BĐS – nghiệp vụ tín dụng
chính của Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sơng Cửu Long, chi nhánh Cần Thơ
- đúng như tên gọi của ngân hàng – là hết sức cần thiết để có những giải pháp hiệu
quả, vừa có thể cung ứng đầy đủ vốn cho thị trường BĐS – huyết mạch của nền
kinh tế, vừa đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng, giảm thiểu rủi ro và tăng năng
lực cạnh tranh cho Ngân hàng. Đây là lý do mà tác giả chọn đề tài “ Giải pháp hạn
chế rủi ro trong cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ” để nghiên cứu.

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa


-1-

II. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:
Mục tiêu nghiên cứu đề tài này là phân tích và đánh giá vai trị của cho vay
BĐS đối với sự phát triển của MHB Cần Thơ, nhận diện các rủi ro trong cho vay
BĐS để từ đó, đề xuất các giải pháp hạn chế rủi ro, biến rủi ro thành cơ hội nhằm
tăng năng lực cạnh tranh, kiện toàn hệ thống và xây dựng thương hiệu cho MHB
Cần Thơ, chuẩn bị chuyển đổi thành một ngân hàng cổ phần được lựa chọn hàng
đầu của khách hàng.
III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
Đề tài được nghiên cứu bằng nhiều phương pháp khác nhau, gồm:
-

Phương pháp tổng hợp thông tin, số liệu có sẵn (sách vở, tạp chí chun
ngành, các bài phân tích của các chuyên gia, các diễn đàn trên mạng internet,
các báo cáo của các ngân hàng, và các tài liệu khác);

-

Phương pháp thống kê;

-

Phương pháp luận (nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển của
chúng); và

-

Phương pháp minh họa (biểu đồ, đồ thị).

III. PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
Đề tài được giới hạn ở việc đề xuất các giải pháp để hạn chế rủi ro chứ
không đưa ra các công cụ, biện pháp kỹ thuật cụ thể để chống rủi ro trong cho vay
BĐS cho hệ thống các NHTM nói chung và MHB Cần Thơ và nói riêng.
IV. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN:
Luận văn có khối lượng 81 trang, có kết cấu như sau:
-

Phần mở đầu

-

Phần nội dung: gồm 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về rủi ro trong cho vay BĐS tại các NHTM
Chương 2: Thực trạng rủi ro trong cho vay BĐS của MHB Cần Thơ
Chương 3: Những giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay BĐS của MHB Cần
Thơ

-

Phần kết luận

Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ

Đinh Viết Khoa

-2-

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm cho vay BĐS:
Trong thực tế, khái niệm về “cho vay BĐS” còn rất chung chung và khác
nhau do tùy vào phạm vi và quy mô giữa các NHTM, các nhà đầu tư trong hoạt
động cho vay BĐS. Tuy nhiên, có thể nói cho vay BĐS là một nghiệp vụ tín dụng
ngân hàng nhằm cung ứng vốn cho thị trường BĐS gồm một hệ thống các quan hệ
kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường và toàn bộ các
hoạt động liên quan đến việc giao dịch BĐS.
Ngoài mục đích sinh lợi, hoạt động cho vay BĐS hiện nay của các TCTD
chủ yếu hỗ trợ vốn góp phần phát triển thị trường BĐS, cụ thể nhằm vào 3 mục tiêu
chính sau :
Thứ nhất, cho vay mục đích kinh doanh BĐS, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ
vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ
để bán, xây dựng các trung tâm thương mại ...
Thứ hai, cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho
các doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở
làm việc, nhà xưởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí đi thuê.
Thứ ba, cho vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người dân,
đây chính là mục tiêu chính hiện nay mà các ngân hàng đang hướng tới. Mục tiêu
này góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở đối với
các cá nhân, hộ gia đình. Đây cũng chính là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn
định cuộc sống, an cư – lạc nghiệp.
Mỗi TCTD đều có cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động cho vay BĐS,

tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng cạnh tranh và sự sáng tạo trong
khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình.


-3-

1.1.2. Phân loại cho vay BĐS:
Xét về đối tượng thụ hưởng, do đặc thù của của thị trường BĐS và chính
sách cho vay của các TCTD, đối tượng của cho vay BĐS rất đa dạng, đến từ mọi
thành phần trong xã hội, gồm các cơng ty, tập đồn đầu tư kinh doanh BĐS, các chủ
dự án đầu tư xây dựng, các cá nhân có nhu cầu tín dụng về đất và nhà ở, v.v. Có thể
phân thành 3 loại cho vay BĐS chính như sau :
* Cho vay BĐS tiêu dùng : Vay mua nhà, mua đất, căn hộ để ở hoặc vay sửa
chữa, xây dựng nhà ở. Đối tượng khách hàng vay loại này thường là cá nhân, hộ gia
đình vay vốn phục vụ cho mục đích tiêu dùng nhà ở, nguồn thu nhập dùng để trả nợ
từ lương, hoặc thu nhập tích lũy khác … trả góp dần từ 5 – 10 năm.
* Cho vay đầu cơ BĐS : Vay để mua bán, kinh doanh BĐS phục vụ cho
mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch giá BĐS. Thời gian vay thường ngắn, tối đa 12
tháng, nguồn trả nợ từ việc bán chính tài sản đầu cơ, và tài sản đảm bảo cũng chính
là tài sản được hình thành từ vốn vay. Đây là loại cho vay mà ngân hàng rất hạn chế
đầu tư vì có nhiều rủi ro nhất, hiệu quả của phương án sẽ chịu nhiều tác động bởi sự
trồi sụt của thị trường BĐS, nếu cho vay thì ngân hàng cũng áp dụng lãi suất cao
hơn các loại sản phẩm khác để bù đắp lại rủi ro, và lựa chọn khách hàng có uy tín.
* Cho vay tài trợ dự án BĐS : Vay để phục vụ cho hoạt động đầu tư của các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án căn hộ chung cư, cao ốc văn
phòng, nhà dự án …Họ sử dụng vốn vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án.
Thời gian vay thường kéo dài từ 7 – 15 năm, thời gian ân hạn trả nợ cho đến khi
doanh nghiệp huy động vốn từ việc bán sản phẩm đã hình thành. Tài sản đảm bảo
của loại này thường là thế chấp dự án, giải ngân và thế chấp theo tiến độ hoàn thành
của dự án theo hình thức cuốn chiếu. Lãi suất áp dụng cho loại này thường thấp hơn

so với 2 loại nêu trên.
1.1.3. Những đặc điểm cơ bản trong cho vay BĐS:
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và cùng phát
triển trong mối tương quan tỷ lệ thuận. Một thị trường vốn phát triển ổn định và
lành mạnh sẽ giúp cho thị trường BĐS cũng phát triển ổn định và lành mạnh, và


-4-

ngược lại. Trong mối tương quan đó, hoạt động cho vay BĐS mang những đặc điểm
cơ bản sau:
- Mang tính KT-XH cao: ngoài việc mang lại lợi nhuận cho ngân hàng cịn
góp phần phát triển thị trường BĐS và giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân;
- Mang tính rủi ro cao: thị trường BĐS vốn là thị trường có những biến động
bất thường, khó dự đốn do có những đặc trưng riêng;
- Các khoản cho vay BĐS thường là các khoản vay trung và dài hạn do đối
tượng đầu tư là BĐS mang tính lâu dài;
- BĐS là những tài sản ít hao mịn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá
trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của
tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy
móc thiết bị.
- Ngân hàng thường nhận tài sản đảm bảo là BĐS vì loại tài sản này sẵn có
các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng rõ ràng và có thể xác định chủ
sở hữu/sử dụng một cách dễ dàng. Bất kỳ một sự mua bán, chuyển nhượng hay vay
vốn đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Sẵn có các giấy tờ
BĐS làm thế chấp, ngân hàng có thể thanh lý tài sản để thu hồi nợ trong trường hợp
rủi ro khách hàng khơng trả được nợ;
- Quy trình cho vay cần có sự tham gia của các cơ quan ban ngành khác
trong xã hội về thẩm định giá, xác định quyền sử dụng và sở hữu nhà đất, v.v;
- Đòi hỏi tính chun mơn cao khi thẩm định cho vay để tránh rủi ro vì BĐS

có giá trị lớn.
1.1.4. Vai trò của cho vay BĐS:
1.1.4.1. Đối với nền kinh tế - Xã hội :
Nguồn vốn tín dụng BĐS là một trong những nguồn lực trong xã hội mang
lại cơ hội về nhà ở cho phần lớn dân lao động, nhằm ổn định và nâng cao chất
lượng cuộc sống cũng như cơ hội phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa và
nhỏ, từ đó tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao động,
tận dụng được nguồn nhân lực chuyên môn thấp, giá rẻ trong xã hội.


-5-

Thơng qua nguồn vốn tín dụng BĐS cho các chương trình và dự án phát triển
nhà ở, khu đơ thị, thương mại, hạ tầng cơ sở, hàng năm hệ thống ngân hàng đã góp
phần đẩy nhanh tiến độ đơ thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đơ thị, là nền tảng để thu hút
đầu tư từ các nguồn lực bên ngoài góp phần vào sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước.
Thị trường BĐS là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng hóa.
Việc bơm vốn đúng mức cần thiết cho thị trường BĐS, khơi thơng dịng chảy vốn
trong nền kinh tế, hiển nhiên sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển, kéo theo những
ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói chung, kể cả thị trường tài chính (thể
hiện qua sự đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng, cho ra đời TTCK).
Các giao dịch BĐS có qui mơ chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu
nhập và năng lực đầu tư vì vậy, vì vậy các NHTM rõ ràng khơng thể bỏ qua thị
trường quá tiềm năng này và đua nhau đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng BĐS,
nâng tỷ trọng của dư nợ BĐS cùng lúc với việc tăng năng lực tín dụng cho hàng loạt
các nhà đầu tư kinh doanh BĐS, góp phần vào q trình tái tạo BĐS. Tuy nhiên,
nếu q trình này khơng có giới hạn thì nguy cơ các ngân hàng phá sản là rất lớn.
Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho SXKD, xuất khẩu… sẽ
góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên nếu được đầu tư quá nhiều cho thị

trường BĐS và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối
tài chính kinh tế và là một nguyên nhân gây lạm phát.
Ngồi ra, sự liên thơng giữa thị trường BĐS, vốn và tiền tệ cịn là nền tảng
cho cơng việc lập chính sách kinh tế vĩ mơ và vi mơ.
1.1.4.2. Đối với các NHTM:
Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động vay đầu tư BĐS do đây là một
trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá nhanh. Để
chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp dẫn để có
doanh số cho vay cao. Cho vay BĐS là bài toán đầu ra cho các NHTM khi trong tay
có quá nhiều thanh khoản từ hoạt động huy động vốn.


-6-

Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay BĐS còn hỗ trợ cho các NHTM
trong việc bán chéo sản phẩm, gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các
hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án mở tài khoản thanh toán tiền mua bán
nhà qua ngân hàng, sẽ tạo được nguồn thu dịch vụ, gia tăng vốn huy động ...
1.1.4.3. Đối với khách hàng:
Việc nhận được các khoản tín dụng BĐS góp phần tăng năng lực tín dụng
của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân... tham gia vào thị trường BĐS, bổ sung
nguồn vốn còn hạn chế của họ. Điều này đặc biệt có ý nghĩa vì tài sản đảm bảo
trong tín dụng BĐS là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay.
Một khi điều kiện và cơ hội tiếp cận tín dụng BĐS trở nên dễ dàng, đa dạng
và ngang bằng cho mọi tầng lớp xã hội có nhu cầu, thị trường BĐS sẽ trở nên nhộn
nhịp hơn bao giờ hết.
- Khách hàng của các khoản vay kinh doanh BĐS có cơ hội tái tạo BĐS, mở
rộng kinh doanh sang các lĩnh vực khác, tăng cường lợi thế cạnh tranh trong kinh
doanh của mình.
- Đối với các pháp nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tín dụng

BĐS phục vụ sản xuất là cơ hội cho họ phát triển sản xuất, không phải mất tiền đi
thuê nhà xưởng, tăng năng lực cạnh tranh.
- Hộ gia đình và các cá thể có thu nhập trung bình, thấp nhưng ổn định có cơ
hội ổn định cuộc sống với các sản phẩm tín dụng BĐS tiêu dùng thơng qua các dự
án nhà ở có quy mơ vừa và nhỏ, giá cả phù hợp, và các chương trình nhà ở xã hội
cho thuê và cho thuê mua.
1.2. RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm:
Rủi ro trong cho vay BĐS là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi
cho vay các đối tượng để sử dụng vốn vào các mục đích liên quan đến BĐS như
mua đất, mua nhà để ở, xây cất và sửa chữa nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê,
đầu tư kinh doanh BĐS, đầu tư xây dựng dự án nhà ở, v.v.


-7-

1.2.2. Các loại rủi ro trong cho vay BĐS:
Có nhiều loại rủi ro trong hoạt động cho vay BĐS, nhưng có thể kể đến 2
loại rủi ro chính trong cho vay BĐS là :
* Rủi ro thanh khoản : các khoản cho vay BĐS thường có thời gian thu hồi
vốn dài, trong khi nguồn vốn huy động từ các NHTM thường là ngắn hạn. Các ngân
hàng luôn rơi vào trạng thái sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn. Tình
trạng mất thanh khoản sẽ xảy ra khi áp lực phải trợ nợ tới hạn gia tăng, nhưng vốn
chưa thu hồi được từ các khoản vay dài hạn. Một khi khách hàng tiền gửi đồng loạt
rút vốn thì hậu quả thật sự nghiêm trọng.
* Rủi ro nợ xấu, nợ quá hạn : Cho vay BĐS là kênh tạo dư nợ lớn và nhanh
hơn so với các loại hình cho vay khác. Đặc biệt, khi mà ngày càng có nhiều TCTD
được thành lập, để giành lấy khách hàng các ngân hàng không ngại bỏ bớt các thủ
tục, quy định, thẩm định sơ sài, không chú trọng đến nguồn trả nợ, tình hình tài
chính của khách hàng và ngày càng dễ dãi hơn trong việc cho vay. Cao trào được

diễn ra khi giá BĐS được đẩy lên cao tạo “cơn sốt ảo”, thu hút được nhiều thành
phần tham gia đầu cơ, chờ tăng giá vào thị trường, tâm lý “đầu tư BĐS” khơng bao
giờ thua lỗ cũng dần hình thành trong suy nghĩ của các NHTM. Ngân hàng ngày
càng mạnh tay hơn trong cho vay lĩnh vực này Khi bong bóng BĐS nổ tung, giá liên
tục giảm, thanh khoản kém, nợ tới hạn khách hàng khơng thanh tốn được dẫn đến
việc nợ xấu, nợ quá hạn tại các ngân hàng tăng lên, làm tăng chi phí, giảm hiệu quả
kinh doanh, có thể dẫn đến rủi ro thu hồi khơng đủ vốn.
1.2.3. Nguyên nhân dân dẫn đến rủi ro trong cho vay BĐS:
Bất cứ hoạt động kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường đều phải gặp
rủi ro, và hoạt động kinh doanh ngân hàng cũng khơng nằm ngồi quy luật chung
này. Đặc biệt, đối với hoạt động cho vay BĐS vốn nhạy cảm đối với tình hình của
thị trường. Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá BĐS là động lực thúc đẩy các
ngân hàng mạnh tay cho vay BĐS. Đặc biệt, tại các ngân hàng tỷ trọng dư nợ cho
vay BĐS khá cao vì dễ tăng trưởng dư nợ do giá trị khoản vay lớn, và việc xử lý
TSTC là BĐS sẽ dễ dàng hơn so với các loại tài sản khác (ngoại trừ các loại giấy tờ


-8-

có giá và kim loại q) nhờ tính khan hiếm và sự phát triển của thị trường BĐS.
Hơn hết, vẫn là lợi nhuận mang lại từ các khoản cho vay BĐS, đầu tư BĐS vừa hấp
dẫn được ngân hàng lại hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu cơ so với bất kỳ hoạt động
đầu tư sản xuất nào. Khi nguồn tăng cung tín dụng BĐS quá dồi dào, nhu cầu đầu
cơ tăng mạnh thì nguồn cung nhà đất lại hạn chế dẫn đến tình trạng mất cân bằng
cung cầu, tất yếu đẩy giá nhà đất lên cao. Hậu quả dẫn đến hiện tương bong bóng
BĐS, tiềm ẩn nhiều nguy cơ nghiêm trọng đối với nền kinh tế nói chung và gây ra
rủi ro đáng kể cho hệ thống ngân hàng nói riêng. Vì khi cho vay BĐS, ngân hàng đã
dựa dẫm quá nhiều vào tài sản thế chấp là BĐS đã được thổi phồng, khi giá nhà đất
hạ thấp, những người đi vay mất khả năng trả nợ thì có thanh lý tài sản thế chấp
cũng khơng đủ để thu hồi vốn.

Khi thị trường BĐS trầm lắng thì thanh khoản kém là nỗi lo lớn nhất. Vào
lúc này, ngân hàng cần cân nhắc và có quyết định đầu tư đúng đắn nhằm hạn chế rủi
ro trong tín dụng BĐS. Nhiều người hiểu lầm rằng khi thị trường BĐS đi xuống,
các ngân hàng cho vay BĐS khó khăn. Nhưng trên thực tế thị trường BĐS nói
chung chỉ đóng băng ở phân khúc nhà ở, còn các phân khúc khác như cao ốc, văn
phịng… thì vẫn rất tốt.
Ngồi ra, hàng loạt rào cản về cơ chế, chính sách và thủ tục giấy tờ xử lý
TSĐB trong giải quyết nợ xấu, nợ quá hạn cũng là một trong những nguyên nhân
làm trầm trọng thêm rủi ro trong tín dụng BĐS cho dù đang trong cơn sốt nóng giá
đất, đất rất dễ bán.
1.2.4. Hậu quả của rủi ro trong cho vay BĐS :
Các dự án đầu tư BĐS lớn thường có thời gian hồn vốn chậm và dài hạn,
thơng thường dao động trong khoản 10 – 15 năm, trong khi nguồn vốn huy động từ
các NHTM chủ yếu là ngắn hạn dưới 12 tháng, ngân hàng rơi vào tình trạng lấy vốn
ngắn hạn cho vay dài hạn, điều này sẽ dẫn đến rủi ro mất thanh khoản trong hệ
thống ngân hàng khi khách hàng tiền gửi đồng loạt rút vốn đến hạn.
Rủi ro về nợ xấu luôn là nỗi ám ảnh các ngân hàng, đặc biệt khi cho vay các
dự án lớn về BĐS. Trong bối cảnh cuộc khủng hoảng toàn cầu đang lan rộng, hệ


-9-

thống ngân hàng đang dần siết chặt lại các khoản cho vay BĐS, nhiều dự án kinh
doanh BĐS đã và đang bị dừng lại do thiếu vốn. Khi đó, nhiều ngân hàng sẽ gặp
khó trong việc tìm chủ cho các tài sản BĐS tịch thu từ những khách hàng không cịn
khả năng trả nợ.
Với nhiều doanh nghiệp khơng trả được nợ tới hạn, có NHTM cổ phần đã
phải dùng tới biện pháp cho vay bắc cầu hay cung cấp các khoản vay gối đầu, có
nghĩa là gói khoản nợ chưa trả và lãi thành một khoản vay mới bởi lẽ siết nợ thì
cũng rất khó do tài sản thế chấp chủ yếu là BĐS.

Sau khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, hàng loạt vụ phá sản doanh
nghiệp và vụ án kinh tế đã khiến hệ thống ngân hàng lao đao. Thị trường diễn biến
không tốt, cùng với quản lý kém đã khiến hàng loạt ngân hàng rơi vào cảnh khốn
khó. Những khó khăn như thanh khoản, lãi suất biến đổi quá nhanh khiến nhiều kế
hoạch kinh doanh phải xoay như chong chóng để theo kịp thị trường. Mối quan tâm
lớn nhất lúc đó khơng phải là lợi nhuận mà là làm sao để nợ xấu không tăng, ngân
hàng không mất vốn thì mới có thể tồn tại lâu dài.
1.2.5. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá rủi ro trong cho vay BĐS:
1.2.5.1. Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu :
Nợ xấu, nợ quá hạn tức là các khoản tiền cho khách hàng vay mà ngân hàng
không thể thu hồi lại được do khách hàng đó làm ăn thua lỗ hoặc phá sản.
Theo quyết định 493/2005/QĐ-NHNN, ngày 22/04/2005 của NHNN Việt
nam về “phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng” thì nợ
q hạn và nợ xấu được định nghĩa như sau :
Nợ quá hạn, là các khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi
đã quá hạn.
Nợ xấu, là các khoản nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5 theo quy định tại Điều 6
và Điều 7 của quyết định 493. Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ là tỷ lệ để đánh giá chất
lượng tín dụng của TCTD.
Khi tỷ lệ nợ quá xấu trên tổng dư nợ càng cao thì những tác động tiêu cực
của nó tới hoạt động tín dụng của ngân hàng càng lớn, khơng riêng gì đối với hoạt


- 10 -

động cho vay BĐS. Nếu các khoản nợ xấu không được đánh giá đúng mức một
cách hệ thống, dự phịng tổn thất khoản vay sẽ khơng đủ, thu nhập rịng và vốn của
ngân hàng sẽ khơng phản ánh đúng thực tế tình hình tài chính của NH. Có thể kể ra
các tác động này gồm:
- Xếp hạng tín dụng của ngân hàng có nguy cơ sụt giảm;

- Phá vỡ kế hoạch kinh doanh và khả năng thanh toán của NH;
- Làm gia tăng chi phí có tính chất hiệu ứng, nhất là chi phí trích lập dự
phịng rủi ro cho khoản vay;
- Làm giảm hiệu quả kinh doanh, giảm lợi nhuận, giảm giá trị cổ phiếu.
- Gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác chiến lược, kêu gọi vốn
1.2.5.2. Dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ:
Dư nợ cho vay BĐS luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng
của các NHTM. Tuy nhiên, dư nợ này ln biến động và thiếu tính bền vững và đây
là lĩnh vực đầu tư mà mức độ rủi ro của nó phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả
trên thị trường BĐS.
Tỷ lệ này càng lớn, tăng trưởng của ngân hàng càng cao nhưng rủi ro cũng
càng cao vì thực tế, cho vay BĐS phần lớn đều dựa vào tài sản thế chấp, nguy hiểm
ở đây là tài sản thế chấp được các ngân hàng định giá cao so với giá thị trường
nhằm lôi kéo khách hàng. Điều này dễ thấy ở nhiều ngân hàng nhỏ, mới thành lập,
buộc phải cạnh tranh bằng những phương thức như định giá tài sản thế chấp cao,
đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay.
Nếu tỷ lệ này càng thấp thì nguy cơ mất thị trường, giảm năng lực cạnh
tranh, giảm lợi nhuận và có thể ảnh hưởng đến thương hiệu. Tỷ lệ này thấp cũng
làm giảm lợi nhuận của ngân hàng vì lợi nhuận từ hoạt động cho vay BĐS được coi
như một món mồi béo bở đối với tất cả các NHTM tham gia vào hoạt động này.
1.2.5.3. Dư nợ cho vay BĐS/Vốn huy động:
Tỷ lệ này càng lớn càng đảm bảo đầu ra cho vốn huy động của ngân hàng,
tuy nhiên rủi ro cho ngân hàng cũng càng cao do mất tính thanh khoản vì huy động
ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn – cứ mỗi khoản vay BĐS được phát sinh mới là


- 11 -

gia tăng thêm một khoản vay trung, dài hạn. Tỷ lệ này cao cho chúng ta thấy sự bất
hợp lý trong việc huy động vốn và sử dụng vốn tại các NHTM, hiện nay phần lớn

vốn huy động tại các NHTM đều là vốn ngắn hạn, vốn trung và dài hạn chỉ chiếm
một tỷ trọng nhỏ trong tổng vốn huy động. Vì vậy dư nợ cho vay BĐS – là các
khoản đầu tư dài hạn nhưng lại lấy từ nguồn vốn ngắn hạn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Tỷ lệ này thấp, ngân hàng ít có cơ hội nhận được nguồn vốn ưu đãi giá rẻ từ
các nguồn vốn tài trợ, vốn ủy thác mà phần nhiều rót vào lĩnh vực phát triển đô thị
và nhà ở cho dân cư. Các nguồn vốn giá rẻ từ các định chế tài chính quốc tế tài trợ
đơi khi khơng tính lãi. Tuy nhiên, để nhận được nguồn này là không dễ, phải trải
qua quá trình thương thảo rất chặt chẽ bởi đơi khi đây là khoản vay tín chấp nên các
điều khoản trên hợp đồng hoàn toàn dựa trên chiến lược kinh doanh, khả năng quản
trị, kinh nghiệm và hệ số tín nhiệm của ngân hàng. Do đó, tỷ lệ dư nợ BĐS/vốn huy
động thấp nói lên một điều rằng ngân hàng này có thể chưa có nhiều kinh nghiệm
trong hoạt động cho vay BĐS, và điều này sẽ không phù hợp với tiêu chí lựa chọn
đối tác của các định chế tài chính quốc tế. Ngược lại, nếu tỷ lệ này ở mức cao thì
TCTD sẽ có cơ hội tiếp cận được với nguồn vốn giá rẻ này cho mục tiêu phát triển
đô thị, nhà ở xã hội hay hồn thiện cơ sở hạ tầng vì mục tiêu phát triển thành phố...
1.2.5.4. Doanh số cho vay BĐS:
Doanh số cho vay BĐS từng thời điểm cho thấy sự tăng trưởng của hoạt
động cho vay BĐS nói riêng cũng như xu thế của thị trường BĐS và chiến lược
kinh doanh của ngân hàng nói chung. Khi doanh số cho vay BĐS trong kỳ cao thể
hiện một điều rằng ngân hàng đang tích cực giải ngân vào lĩnh vực BĐS, và cũng
đồng nghĩa với việc lượng vốn huy động của ngân hàng đang rất dồi dào, cần có
một đầu ra và vì vậy, ngân hàng có thể đang nới lỏng các điều kiện cho vay nhằm
lơi kéo khách hàng để tìm kiếm dư nợ. Điều này rất dễ thấy ở các NHTM mới thành
lập, ở mức độ nào đó, các ngân hàng này đều nhận thức được rủi ro của đầu cơ, đặc
biệt khi chứng kiến chu kỳ tăng, giảm của giá BĐS ngày càng dồn dập. Tuy nhiên
hầu hết các ngân hàng nhỏ khơng có nhiều sự lựa chọn trong việc đa dạng hóa danh
mục cho vay bởi vì cho vay BĐS vẫn là kênh nhanh nhất để tăng trưởng dư nợ.


- 12 -

1.2.5.5. Phương pháp định giá BĐS:
Để ước tính giá trị BĐS, trên thế giới người ta áp dụng nhiều phương pháp
định giá khác nhau, tùy theo loại BĐS cần định giá, những phương pháp định giá
BĐS thông dụng là : Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chi phí; Phương
pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư của đất và phương pháp lợi nhuận.
Mỗi loại BĐS đều có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau, trong
đó bao giờ cũng có một phương pháp định giá phù hợp với nó nhất. Một phương
pháp được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được
đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và kịp thời. Ở Việt nam, việc định giá BĐS
thơng thường được thực hiện bởi 2 phương pháp, đó là phương pháp so sánh trực
tiếp và phương pháp thu nhập. Các TCTD cũng vậy, họ dựa vào 2 phương pháp này
để thực hiện việc định giá BĐS làm cơ sở xác định giá trị tài sản đảm bảo nợ vay.
Các ngân hàng định giá BĐS chủ yếu dự trên cơ sở giá thị trường – là giá trị giao
dịch trên thị trường tại thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá.
Các ngân hàng thường căn cứ vào khung giá đất, giá nhà do UBND Tỉnh,
Thành phố ban hành hàng năm, kết hợp với khảo sát giá thị trường để đưa ra một
khung giá quy định chung cho việc định giá. Tùy theo từng loại đường phố, vị trí,
quy hoạch, cơ sở hạ tầng … mà ngân hàng sẽ áp dụng hệ số sinh lợi trên tài sản để
định giá, trên cơ sở lấy giá nhà nước nhân thêm cho hệ số sinh lợi, hệ số này sẽ
được áp dụng linh hoạt cho phù hợp với giá thị trường của từng loại đường phố, loại
đất, giá trị vật tư, trang trí nội thất …
Sau khi xác định giá trị của BĐS, ngân hàng dựa vào đây để xác định giá trị
của khoản vay theo một tỷ lệ dựa trên tài sản thế chấp (chẳng hạn như cho vay 50%
hoặc 80% giá trị BĐS do ngân hàng định giá). Việc xác định giá trị khoản vay 50%
hay 80% giá trị BĐS còn tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố như : mức độ uy tín của
khách hàng, hiệu quả của phương án vay vốn, tình trạng pháp lý tài sản, tình hình
nguồn vốn, mục tiêu tăng trưởng, tình hình thị trường BĐS, yếu tố cạnh tranh …
Mỗi ngân hàng đều có một phương pháp xác định giá trị BĐS khác nhau, và
mỗi phương pháp cũng đo lường được mức độ rủi ro mà ngân hàng đang đối diện.

- 13 -

1.2.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS:
1.2.6.1. Lạm phát:
Trong trường hợp lạm phát tăng cao, NHNN buộc phải thực hiện chính sách
thắt chặt tiền tệ để giảm lượng tiền trong lưu thông, nhưng nhu cầu vay vốn của các
doanh nghiệp và cá nhân, hộ gia đình mục đích kinh doanh vẫn rất lớn. Các NHTM
chỉ có thể đáp ứng cho một số ít khách hàng với những hợp đồng đã ký hoặc những
dự án thật sự có hiệu quả, với mức độ rủi ro ở mức thấp nhất. Mặt khác, do lãi suất
huy động tăng cao, thì lãi suất cho vay cũng cao, điều này làm xấu đi môi trường
đầu tư của ngân hàng. Do sức mua của đồng nội tệ giảm, giá vàng và ngoại tệ tăng
cao, việc huy động vốn kỳ hạn dài thật sự khó khăn đối với mỗi ngân hàng, trong
khi nhu cầu vay vốn trung và dài hạn cho mục đích BĐS tiêu dùng của khách hàng
là rất lớn, vì vậy việc dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn trong giai đoạn
lạm phát ở các ngân hàng là không nhỏ. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến tính thanh
khoản của các NHTM, lạm phát tăng cao đã làm suy yếu thậm chí phá vỡ thị trường
vốn, ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các NHTM. Sự không ổn định của giá cả,
bao gồm cả giá vốn, đã làm suy giảm lòng tin của các nhà đầu tư và dân chúng, gây
khó khăn cho sự lựa chọn các quyết định của khách hàng cũng như các thể chế tài
chính – tín dụng. Vì vậy, có thể nói lạm phát có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động
nói chung và hoạt động cho vay BĐS nói riêng tại các NHTM.
1.2.6.2. Cơ chế chính sách tác động đến cho vay BĐS :
Thị trường BĐS là một thị trường đầy tiềm năng nhưng trồi sụt bất thường
và chứa đựng những mối quan hệ phức tạp giữa các chủ thể tham gia thị trường.
Gắn chặt với thị trường này, tín dụng BĐS cũng chịu ảnh hưởng bởi hàng loạt các
chính sách điều tiết chính nó và các yếu tố ảnh hưởng của nó. Đó là những chính
sách tín dụng nói chung (LSCB, dự trữ bắt buộc), tín dụng BĐS nói riêng (thắt chặt
cho vay BĐS khi có nguy cơ tăng nợ xấu cho vay BĐS), chính sách tài chính, tiền

tệ (ưu đãi đầu tư, thuế BĐS), chính sách đất đai (giá đất), chính sách an sinh xã hội
(nhà ở cho người nghèo)... Các chính sách điều tiết vĩ mơ này có tác động rất lớn và