Kiến trúc nhà ở xã hội tối thiểu tại hà nội tt

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

HOÀNG ANH

KIẾN TRÚC NHÀ Ở XÃ HỘI TỐI THIỂU TẠI HÀ NỘI
Chuyên nghành: KIẾN TRÚC
Mã số: 9.58.01.01

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SỸ

HÀ NỘI - Năm 2021


Cơng trình được hồn thành tại:
Trường Đại học Xây Dựng

Người hướng dẫn khoa học:
1. GS.TS.KTS NGUYỄN VIỆT CHÂU
2. GS.TS.KTS DOÃN MINH KHÔI
3. PGS.TS.KTS NGUYỄN QUANG MINH
Phản biện 1:
Phản biện 2:
Phản biện 3:

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp trường họp tại
Trường Đại học Xây Dựng
Vào hồi ……... giờ ………. ngày ………. tháng …….. năm ……….
Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:
Thư viện Trường Đại học Xây Dựng
Thư viện Quốc gia Hà Nội

1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
"ăn, mặc, ở, đi lại, học hành ..." là những nhu cầu cơ bản không thể thiếu
được của con người. Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và
tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết
định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011, đã khẳng định "... phát triển nhà ở
là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển Kinh tế Xã hội đồng thời là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và cả người dân
...". Và theo đó, nhà ở được phát triển theo hai phương thức chính: Nhà ở
thương mại (NƠTM) được vận hành theo cơ chế thị trường và Nhà ở xã hội
(NƠXH) có sự hỗ trợ của Nhà nước dưới một hình thức nào đó.
Có ba thách thức lớn đang đặt ra đối với quá trình xây dựng và phát triển
NƠXH tại Việt Nam hiện nay: (i) giá thành NƠXH kiểu chung cư chưa đáp
ứng được nhóm hộ gia đình có nhu cầu cấp thiết về nhà ở là những hộ có thu
nhập trung bình và thấp ; (ii) phát triển bền vững chưa được đề cập tới trong
xây dựng và phát triển NƠXH hiện nay, mặc dù đây là vấn đề được ưu tiên
hàng đầu trong thực tiễn xây dựng và nghiên cứu tiên phong về NƠXH trên
thế giới ; (iii) hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn, quan điểm ... về NƠXH cịn
chưa hồn chỉnh dẫn đến việc triển khai các dự án NƠXH còn rất chậm và
chưa thực sư hiệu quả tại Việt Nam và ở các thành phố lớn.
Luận án lựa chọn TP.Hà Nội là địa bàn nghiên cứu NƠXH bởi các lý do:
một là, nhu cầu về NƠXH hiện nay rất lớn vào khoảng 4,4 triệu m2, tương
đương khoảng 110 nghìn căn ; hai là, quỹ nhà ở thiếu hụt nghiêm trọng, nhất
là nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Hiện tại, ít nhất 70% số
hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số hộ cơng nhân viên chức thành
phố) khơng có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương của mình để mua
nhà, xây nhà mới cho minh nếu khơng có sự hỗ trợ từ bên ngoài ; ba là, chỉ

số giá nhà/thu nhập năm của người dân Việt nam trung bình là khoảng 24
đến 27, tại các đơ thị lớn trung bình là khoảng 15 đến 17, cao hơn rất nhiều
so với các nước trên thế giới và khu vực từ 4 đến 9 lần ; bốn là, hiện nay các


2

căn hộ có diện tích lớn hơn 50m2 với giá thành khoảng 700tr đến một tỷ
đồng/căn là vượt quá với khả năng của đối tượng thu nhập thấp.
Nhận thức được vai trò và thách thức của NƠXH nhằm cung cấp khơng gian
ở có giá thành tối thiểu và đáp ứng được các nhu cầu tối thiểu cho hoạt động
sống của người sử dụng. Nhận thức đây là một vấn đề không đơn giản đặc
biệt trong điều kiện của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Chính vì
vậy, NCS đã quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của luận án: "Kiến trúc
nhà ở xã hội tối thiểu tại Hà Nội".
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu NƠXH cho người thu nhập thấp, hộ gia đình cận nghèo và nghèo
tại Thành phố Hà Nội theo hướng tối thiểu hóa.
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu các giải pháp quy hoạch và kiến trúc NƠXH theo hướng tối
thiểu, tiết kiệm không gian, tiết kiệm diện tích, tiết kiệm trang thiết bị dẫn
tới tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo chất lượng cuộc sống.
- Nghiên cứu các giải pháp về quản lý phát triển, tiêu chí đánh giá, các chỉ
số đánh giá hiệu quả và hợp lý về khối tích, diện tích, kinh tế.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: kiến trúc NƠXH cho người thu nhập thấp các hộ
gia đình nghèo và cận nghèo tại đô thị.
- Phạm vi nghiên cứu: trong không gian thành phố Hà Nội, theo quy hoạch
định hướng phát triển Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến 2050 đã được
phê duyệt.

5. Nội dung nghiên cứu
Bao gồm: (i) tổng quan các vấn đề lý luận và thực tiễn kiến trúc quy hoạch
NƠXH tối thiểu trên thế giới và tại Việt Nam ; (ii) xây dựng các cơ sở khoa
học NƠXH tối thiểu cho người thu nhập thấp ; (iii) đề xuất các quan điểm,
nguyên tắc, tiêu chí đánh giá, chỉ tiêu diện tích tối thiểu của các thành phần
khơng gian ; (iv) đề xuất các giải pháp kiến trúc quy hoạch và quản lý NƠXH


3

tối thiểu ; (v) Áp dụng thí điểm các giải pháp về quy hoạch và kiến trúc khu
NƠXH cho một địa điểm cụ thể tại Hà Nội làm ví dụ minh chứng đề xuất.
6. Phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng 5 phương pháp nghiên cứu thực tiễn:
1 - Phương pháp tiếp cận hệ thống

3 - Phương pháp phân tích và so sánh

2 - Phương pháp khảo sát
4 - Phương pháp chuyên gia
5 - Phương pháp nghiên cứu trường hợp
Và 4 phương pháp nghiên cứu lý thuyết:
6 - Phương pháp phân tích và hệ thống hóa lý thuyết
7 - Phương pháp mơ hình hóa

8 - Phương pháp kế thừa

9 - Phương pháp giả thuyết
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Về mặt khoa học: (i) hệ thống hóa các cơ sở khoa học tổ chức khơng gian

kiến trúc quy hoạch NƠXH ; (ii) xây dựng các phương pháp tiếp cận khoa
học NƠXH theo hướng tối thiểu và phát triển bền vững ; (iii) là tài liệu tham
khảo hữu ích cho các nhà quản lý và chun mơn trong việc quản lý nhằm
phát triển NƠXH tối thiểu cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội nói
riêng và tồn quốc nói chung ; (iv) là tài liệu tham khảo trong nghiên cứu và
giảng dạy tại các cơ sở đào tạo đại học và sau đại học về lĩnh vực NƠXH tối
thiểu. Về mặt thực tiễn: (i) ứng dụng các giải pháp xây dựng NƠXH tại Hà
Nội; (ii) tăng cường vai trị quản lý của chính quyền, các nhà chun mơn
cùng tồn thể cộng đồng trong Dự án Xây dựng NƠXH tối thiểu; (iii) góp
phần xây dựng và phát triển NƠXH tối thiểu một cách hiệu quả.
8. Những đóng góp mới của luận án
Một là, xây dựng các khái niệm và phương pháp mới tiếp cận mơ hình
NƠXH theo hướng tối thiểu nhằm giải quyết tổng thể 3 vấn đề Kinh tế - Mơi
trường - Văn hố Xã hội. Hai là, đề xuất mơ hình tổng qt cấu trúc khơng
gian NƠXH tối thiểu ở 3 cấp độ: Nhóm nhà ở, Nhà ở và Căn hộ ở. Ba là,
xây dựng những cơ sở về kiến trúc quy hoạch, cũng như bổ sung những cơ


4

sở về chính sách, tiêu chuẩn quy chuẩn, quy trình quản lý hoạt động, tiêu chí
đánh giá... nhằm giải quyết tổng thể vấn đề NƠXH.
9. Các khái niệm sử dụng trong luận án
Kiến trúc tối thiểu; Kiến trúc nhà ở tối thiểu; Nhà ở xã hội; Kiến trúc nhà ở
xã hội tối thiểu.
10. Cấu trúc luận án
Luận án gồm 3 phần : Mở đầu ; Nội dung ; Kết luận - Kiến nghị - Bàn luận;
Trong đó phần Mở đầu (6 trang), phần Nội dung gồm 3 chương: chương 1
(37 trang), chương 2 (43 trang), chương 3 (64 trang).
CHƯƠNG 1 :

TỔNG QUAN VỀ NƠXH TỐI THIỂU TRÊN THẾ GIỚI, Ở VIỆT
NAM VÀ THỰC TRẠNG NƠXH TẠI HÀ NỘI
1.1. Một số khái niệm có liên quan đến luận án
1.1.1. Kiến trúc tối thiểu và nhà ở tối thiếu
Kiến trúc tối thiểu bắt đầu xuất hiện vào những năm cuối thế kỉ XX, là một
trào lưu mang tính cách tân, ngơn ngữ tạo hình đơn giản tinh tế, mộc mạc
nhưng khơng khơ khan, bố cục chặt chẽ không thừa không thiếu. Nhà ở tối
thiểu xuất hiện lần đầu tiên tại các khu ở cho công nhân và người lao động.
Vào đầu những năm 1920, đó là kiểu nhà ở có giá thành thấp, xây dựng
nhanh, giá thành tối thiểu nhưng vẫn đảm bảo những yêu cầu về an toàn và
vệ sinh.
1.1.2. NƠXH trên Thế giới và tại Việt Nam
NƠXH trên Thế giới được hiểu là loại nhà ở có sự hỗ trợ từ nhà nước hay từ
cộng đồng. Nó có mặt ở hầu hết các nước và có nhiều tên gọi khác nhau tùy
theo chính sách nhà ở của từng nước.
Tại Việt Nam, Luật Nhà ở Việt Nam 2005 quy định trên tồn lãnh thổ Việt
Nam có 2 kiểu nhà: Nhà ở thương mại (NƠTM) và Nhà ở xã hội (NƠXH).
Theo 08/2014/NQ-CP, NƠXH là kiểu nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá


5

nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho 10 nhóm đối tượng
trong đó có đối tượng là người thu nhập thấp, người nghèo đô thị.
1.1.3. Khái niệm NƠXH tối thiểu trong luận án
Khái niệm NƠXH tối thiểu trong luận án là NƠXH cho người thu nhập thấp.
Khái niệm tối thiểu trong NƠXH mang nghĩa rộng và bao trùm. Liên quan
khơng chỉ khía cạnh kinh tế mà cịn liên quan tới lối sống, xu hướng sống.
Đó là lối sống hiện đại, tiết kiệm đơn giản, và thông minh. Ở góc độ kinh tế,
NƠXH là nhà ở cho tầng lớp thu nhập thấp, cần sự hỗ trợ của xã hội, đòi hỏi

việc chi trả là thấp. Cả 2 góc nhìn này đều có một tiêu chí trùng hợp với sự
tối thiểu. Đó là sự tiết kiệm và đơn giản. Chính vì vậy, NƠXH tối thiểu là
nhà ở xã hội áp dụng các nguyên tắc tối thiểu trong tổ chức khơng gian và
tổ hợp mặt đứng. Nói rộng hơn đó là tạo sự tối thiểu trong cả nội dung và
hình thức kiến trúc.
1.2 Tổng quan về NƠXH tối thiểu trên thế giới
1.2.1. Quá trình phát triển NƠXH trên thế giới
Gồm 5 giai đoạn với các mục tiêu khác nhau: (i) gắn với thời kỳ đầu của chủ
nghĩa tư bản, nhằm xóa các khu "ổ chuột" và nâng cao chất lượng vệ sinh
môi trường ở ; (ii) từ sau chiến tranh thế giới thứ hai đến khoảng năm 1970,
theo đuổi mục tiêu chủ yếu là tăng số lượng nhà ở ; (iii) 1970 - 1980, chiến
lược chung chuyển từ chế độ "Nhà nước - Người bảo hộ" sang chế độ "Nhà
nước - Người tạo điều kiện - Người hướng dẫn" ; (iv) 1980 – 2000, chiến
lược toàn cầu về chỗ ở dựa trên phương pháp "tạo điều kiện" ; (v) từ năm
2000 trở lại đây với phương châm "nhà ở có thể chi trả được", trên cả ba
phương diện mơi trường - xã hội - kinh tế.
1.2.2. Kinh nghiệm tổ chức không gian NƠXH tối thiểu trên thế giới
- NƠXH tối thiểu hóa năng lượng và ứng dụng cơng nghệ cao: được ứng
dụng và phổ biến ở những nước rất phát triển như Singapore, Hong Kong,
Đan Mạch, Đức, với xu hướng xây dựng kiểu cao tầng và siêu cao tầng ở đô
thị lớn, hoặc đơn lẻ nhiều tầng xây chen trong thành phố.


6

- NƠXH tối thiểu hóa giá thành: sử dụng những kinh nghiệm xây dựng
truyền thống, có nguồn vật liệu bản địa và nhân lực dồi dào giá rẻ như Châu
Phi hay một số nước Mỹ La Tinh.
- NƠXH tối thiểu kết hợp phương pháp truyền thống và công nghệ mới ứng
dụng công nghệ cao, tận dụng vật liệu bản địa, nhân công địa phương.

1.3. Tổng quan về NƠXH tối thiểu tại Hà Nội
1.3.1. Sự hình thành và phát triển NƠXH tối thiểu tại Hà Nội
Khái niệm NƠXH mới chỉ xuất hiện trong Luật nhà ở 2005 trong khoảng
hơn chục năm trở lại đây. Nhà ở bình dân với chi phí tiết kiệm và tối thiểu
hóa diện tích thì đã từng xuất hiện ở Hà Nội sớm hơn. Kiểu nhà ở tập thể tại
các khu tập thể những năm 1970-1980 trong nền kinh tế kế hoạch tập trung
như: nhà ở khu tập thể Nguyễn Công Trứ, nhà ở lắp ghép tấm lớn, nhỏ khu
tập thể Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ, Thanh Xuân, Vĩnh Hồ được xây
dựng hàng loạt theo công nghiệp hóa. Có thể coi đó là NƠXH tối thiểu đầu
tiên tại Việt Nam. Đối tượng sử dụng là cán bộ, công nhân. NƠXH tối thiểu
theo kiểu nhà ở tập thể này có diện tích, chiều cao, khơng gian được quy
định và tính tốn ở mức tối thiểu.
1.3.2. Thực trạng tổ chức không gian kiến trúc NƠXH tại Hà Nội
Thực trạng đang thiếu hụt hàng chục triệu mét vuông NƠXH tại Hà Nội
phản ánh điều kiện ở rất khó khăn của một bộ phận lớn dân cư đô thị. Mặc
dầu đã có nhiều cố gắng với những chính sách về kinh tế, xã hội về quy
hoạch và kiến trúc nhưng q trình giải quyết NƠXH tại Hà Nội cịn nhiều
bất cập. Đây là vấn đề thời sự mang tính tồn cầu và khu vực. Trong bối
cảnh Thế giới và Việt Nam có nhiều biến động, sự phân hố giàu nghèo tại
các đơ thị lớn ngày càng cao thì thực tế này ngày càng diễn biến một cách
sâu sắc.
Tại Hà Nội, các giải pháp về NƠXH cho người thu nhập thấp đã được thực
hiện trong thời gian qua cũng như trong thời gian tới chủ yếu chỉ đề cập tới
vấn đề giảm giá thành căn hộ, mà chưa có cái nhìn tổng thể đồng bộ và dài
hạn.


7

1.4. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

1.4.1. Các cơng trình nghiên cứu trong nước
Nhìn chung, các nghiên cứu trong nước bao trùm những vấn đề về chủ
trương chính sách, quản lý tổ chức vận hành, huy động vốn, vấn đề về quy
hoạch - kiến trúc, học hỏi kinh nghiệm của các nước. Tuy nhiên các kết luận
đều mang tính khái quát. Những vấn đề cụ thể liên quan đến quy hoạch và
kiến trúc các khu NƠXH cịn rất sơ khai và thiếu tính hệ thống, cơ sở lý luận,
và tính thực tiễn. Chưa có một nghiên cứu có tính hệ thống liên nghành, và
chú trọng đến quy hoạch kiến trúc trong lĩnh vực NƠXH.
1.4.2. Các cơng trình nghiên cứu ngồi nước
Các nghiên cứu của nước ngoài đều khẳng định rằng quy hoạch và kiến trúc
NƠXH nhằm giảm giá thành, phù hợp với khả năng chi trả, phát triển môi
trường bền vững là một xu thế tất yếu của Thế giới, đặc biệt là NƠXH cho
những người có thu nhập thấp.
1.5. Những vấn đề luận án quan tâm giải quyết
1.5.1. Vấn đề tồn tại
Các nghiên cứu hiện nay chưa thật sự quan tâm đến vấn đề giải quyết không
gian ở nhỏ nhưng hợp lý. Hầu hết các căn hộ NƠXH mới chỉ là mơ hình thu
nhỏ của nhà ở thương mại. Giảm giá thành nhưng phải phù hợp với môi
trường tự nhiên, môi trường ở và môi trường xã hội nhân văn là vấn đề cần
nghiên cứu. Chưa có nghiên cứu nào về NƠXH theo hướng tối thiểu ở Việt
Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Cần thay đổi quan niệm rằng NƠXH
không chỉ là những khu ở nghèo nàn, lạc hậu, tiện nghi kém, mà cịn là những
khu ở mang tính nhân văn và thẩm mỹ làm đẹp cho đô thị, là nguồn nhân
lực quan trọng trong sự phát triển của Thủ đô Hà Nội.
1.5.2. Vấn đề cần giải quyết
- Về mặt lý luận, cần làm rõ các khái niệm và các yếu tố ảnh hưởng đến
NƠXH, các cơ sở khoa học để chứng minh rằng NƠXH tối thiểu là một quan
điểm đúng đắn đối với việc xây dựng và phát triển NƠXH cho Hà Nội.

8

- Về nguyên lý phát triển NƠXH, cần phù hợp với điều kiện Việt Nam và
đặc điểm riêng của Hà Nội. Cần xây dựng hệ thống các tiêu chí đánh giá đối
với NƠXH, hệ thống quản lý và phát triển NƠXH.
- Về mặt thực tiễn, cần nghiên cứu đề xuất một số chỉ tiêu tối thiểu cho
NƠXH tại Hà Nội. Về quy hoạch kiến trúc, cần nghiên cứu giải pháp quy
hoạch và kiến trúc tổ chức NƠXH tối thiểu ở các cấp độ từ căn hộ ở đến
khối nhà và đến nhóm nhà ở.
CHƯƠNG 2:
CƠ SỞ KHOA HỌC TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC NƠXH
TỐI THIỂU TẠI HÀ NỘI
2.1. Cơ sở pháp lý
2.1.1. Các văn bản pháp lý có liên quan
Hiến pháp Việt Nam, điều 22 quy định “Công dân có quyền có nơi ở hợp
pháp”. Định hướng phát triển NƠXH trong chiến lược phát triển nhà ở tại
thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 đã cụ thể hóa và đặt ra những
yêu cầu cấp thiết về phát triển và xây dựng NƠXH tại Hà Nội. Những văn
bản pháp lý gồm có: Luật có liên quan, Nghị định - Nghị quyết - Quyết định,
Thông tư.
2.1.2. Nhận xét hệ thống văn bản pháp lý
Các văn bản pháp lý đều khẳng định sự cần thiết và cấp bách về việc xây
dựng và phát triển NƠXH tại Việt nam và các đơ thị lớn. Nhà nước, Chính
phủ tạo mọi điều kiện, mọi phương thức có thể để hỗ trợ doanh nghiệp và
người dân ở tất cả các thể loại NƠXH. Tuy nhiên, hiện nay chưa có một quy
chuẩn và hay tiêu chuẩn riêng cho NƠXH, cũng như định hướng tổ chức quy
hoạch kiến trúc không gian NƠXH tại Việt Nam và cho riêng Hà nội.
2.2. Cơ sở lý luận
2.2.1. Các khái niệm và lý luận
Khái niệm nhà ở tối thiểu khởi xướng từ Châu Âu bởi KTS Walter Gropius

(người Đức gốc Áo), KTS Vesni và KTS Lomoxop (người Nga), mục tiêu


9

của nhà ở tối thiểu thời kỳ đầu là nhằm cung ứng được nhiều nhà ở có tiện
nghi tối thiểu nhất trong thời gian ngắn nhất. Khái niệm không gian ở tối
thiểu bắt đầu từ KTS Le Corbusier (người Pháp gốc Thụy Sĩ). Những phạm
trù của không gian tối thiểu là: (i) diện tích tối thiểu cho các hoạt động sống
hàng ngày ; (ii) khối tích tối thiểu cho quá trình lưu thơng và trao đổi khơng
khí ; (iii) các không gian khác. Khái niệm nội thất tối thiểu liên quan tới tối
thiểu hóa số lượng và kích thước trang thiết bị đồ đạc. Adolf Loos là một
trong những người đầu tiên đưa ra lý luận về sự tối thiểu trong nội thất. Tác
phấm nổi tiếng của ông là “Tiếng nói của những khoảng trống”.
Lý luận về ngưỡng tối thiểu từ các góc độ Kinh tế - Văn hóa - Xã hội, từ góc
độ kinh tế học cổ điển (classic economique) của Adam Smith đến góc độ
kinh tế học hành vi (behavior economique) của Daniel Kahneman đến góc
độ nhu cầu của người sử dụng (user demanded) của Maslow. Lý luận về tối
thiểu từ góc độ hành nghề của các kiến trúc sư nổi tiếng: (i) triết lý “tương
lai nguyên thủy” của KTS. Sousuke Fujimoto (Japan) ; lý luận “tối thiểu
50/50” của KTS. Alejandro Aravena (Chi-Lê), Prizker 2016. Lý luận về vị
trí địa điểm: (i) mơ thức vịng trịn đồng tâm (concentric model) của Ernest
Burgess ; (ii) mô thức cơ cấu theo khu vực (sectoral model) của Homer Hoyt
(1939) ; (iii) Mô thức đa hạt nhân (Multi-Nuclei model) của Harris - Ullman
(1945) ; (iv) năm 2000 tại London, Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakeley cũng
đã lý giải là nhà ở có 2 giá trị: “vị thế” (ý rộng hơn vị trí) và “chất lượng ở”
đưa ra học thuyết về chọn lựa vị trí xây nhà ở trong bối cảnh đương đại.
2.2.2. Một số xu hướng và kiểu thức phát triển NƠXH đương đại
1 - Kiểu NƠXH hòa trộn, xen kẽ
3 - Kiểu NƠXH theo hướng sinh kế

5 - Xu hướng NƠXH tối thiểu và linh hoạt

2 - Kiểu NƠXH xây mới
4 - Xu hướng NƠXH công nghệ
cao tiết kiệm năng lượng

2.2.3. Mối quan hệ giữa Nhà ở xã hội và Nhà ở tối thiểu
Nhà ở xã hội và Nhà ở tối thiểu đều hướng tới đối tượng sử dụng là tầng lớp
xã hội có thu nhập trung bình và thấp. Về kiến trúc và quy hoạch, có nhiều
điểm tương đồng. Về giải pháp kiến trúc đều hướng tới những yếu tố tối


10

thiểu để giảm chi phí. Mối quan hệ giữa Nhà ở xã hội và Nhà ở tối thiểu có
sự biến đổi theo thời gian : (i) giai đoạn đầu 1920: nhà ở xã hội là nhà ở tối
thiểu về công năng ; (ii) giai đoạn sau 1945: nhà ở xã hội là nhà ở tối thiểu
có thể chấp nhận được ; (iii) giai đoạn những năm 1980: nhà ở xã hội được
nhìn nhận lại ở nhiều mơ hình thử nghiệm khác nhau; (iv) giai đoạn sau năm
2000: nhà ở xã hội là nhà ở tối thiểu được tối ưu và tối đa hóa khơng gian
cơng cộng và dịch vụ, khơng gian giao tiếp và sinh hoạt cộng đồng.
Những khu nhà ở tập thể lắp ghép tấm lớn tại Hà Nội những năm 1970 như
Giảng Võ, Kim Liên, Trung Tự, Thanh Xn, Vĩnh Hồ có thể được nhìn
nhận như là những khu NƠXH tiên phong trong đó có sự tối thiểu hóa khơng
gian căn hộ và khơng gian giao thơng, nhưng tối đa hóa khơng gian cơng
cộng, khơng gian dịch vụ thương mại và giao tiếp.
2.3. Các yếu tố tác động tới tổ chức không gian NƠXH tối thiểu tại Hà Nội
2.3.1. Điều kiện tự nhiên
Bao gồm: yếu tố biến đổi khí hậu, yếu tố địa hình, thổ nhưỡng và cây xanh
và điều kiện đất đai chật hẹp, mật độ cao của Hà Nội.

2.3.2. Cơ sở kinh tế
Đó là điều kiện kinh tế và khả năng chi trả cho nhà ở của người dân Hà Nội,
yêu cầu tổ chức không gian ở, sự quan tâm của các nhà đầu tư và sự tác động
của thị trường.
2.3.3. Cơ sở văn hóa xã hội
Xu hướng sống tối giản, tiết kiệm đang phát triển trong xã hội đương đại.
Bắt nguồn từ Nhật Bản sau đó loang rộng ra nhiều nước phát triển ở phương
Tây. Lối sống bắt đầu phổ biến ở Việt Nam và Hà Nội, lan tỏa mạnh mẽ
trong giới trẻ với nhiều lợi ích thiết thực trong đời sống vật chất và tinh thần..
Xu hướng này có những điểm tương đồng với văn hóa và lối sống cộng đồng,
gắn bó với thiên nhiên, coi ngôi nhà hay căn hộ là một "tổ ấm" của người
Hà Nội.


11

2.3.4. Các nghiên cứu khảo sát xã hội học về NƠXH tại Hà Nội
Các khảo sát xã hội học bước đầu tìm hiểu những đánh giá và cảm nhận của
người dân về các khu NƠXH đã đi vào sử dụng tại thành phố Hà Nội nhằm
xây dựng hệ thống tiêu chí và cách thức đánh giá NƠXH. Đề xuất các giải
pháp tổ chức không gian phù hợp.
2.4. Cơ sở kiến trúc và công nghệ NƠXH tối thiểu tại Hà Nội
2.4.1. Phân loại NƠXH tối thiểu
1 - Theo vị trí quy hoạch

2 - Theo đối tượng

3 - Theo sở hữu và kinh tế

4 - Theo hình thức kiến trúc

5 - Theo phương thức xây dựng.
2.4.2. Cơ sở tổ chức không gian kiến trúc quy hoạch NƠXH tối thiểu
Quy hoạch và kiến trúc NƠXH ở 3 cấp độ theo quy mô từ nhỏ tới lớn là: (i)
cấp độ không gian căn hộ ở ; (ii) cấp độ khơng gian tịa nhà ; (iii) cấp độ
khơng gian của nhóm nhà ở.
2.4.3. Cơ sở Ergonomics liên quan đến lựa chọn kích thước tối thiểu
Căn cứ vào những nghiên cứu của KTS Le Corbusier từ đầu thế kỷ XX,
những nghiên cứu của NEUFET vào giữa thế kỷ XX. Tại Việt Nam, PGS.BS
Bùi Thụ bắt đầu nghiên cứu về Ergonomics những năm 1964. Tuy nhiên
những hệ thống tiêu chuẩn này chỉ đáp ứng được những tiêu chuẩn thơng
thường mà chưa có những tiêu chuẩn cụ thể cho những đối tượng NƠXH.
2.4.4. Cơ sở khoa học công nghệ của NƠXH tối thiểu
Nhờ sự biến đổi của công nghệ xây dựng và hệ kết cấu, NƠXH đã áp dụng
vật liệu xây dựng tiên tiến, các trang thiết bị tiện nghi được nội địa hóa nhiều,
kết hợp với nhân lực tại chỗ. Đó là giải pháp thơng minh để vừa giảm giá
thành vừa giải phóng khơng gian chật hẹp trong NƠXH.
Bên cạnh đó, cơng nghệ quản lý thơng minh trong NƠXH giúp giảm giá
thành: (i) cơng nghệ mang tính chiến lược liên quan đến chính sách, hành
lang pháp lý cho phát triển NƠXH ; (ii) cơng nghệ mang tính quản lý liên
quan đến việc huy động các nguồn lực cho phát triển, điều hành, giám sát,
phân phối và phát triển NƠXH ; (iii) cơng nghệ mang tính kỹ thuật liên quan


12

đến việc tổ chức thực hiện tạo ra các sản phẩm NƠXH, đầu tư xây dựng hệ
thống hạ tầng NƠXH, gắn liền với các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân
đầu tư xây dựng NƠXH ; (iv) công nghệ BIM, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và
các cơng nghệ khác chưa được phổ biến ở Việt Nam.

2.5. Cơ sở kinh nghiệm
2.5.1. Kinh nghiệm tổ chức không gian ở tối thiểu của nước ngồi
Có 4 xu hướng chính: (i) quy hoạch và kiến trúc NƠXH mới nhằm tối thiểu
hóa giá thành ; (ii) quy hoạch cải tạo và nâng cấp kiến trúc NƠXH tại chỗ ;
(iii) kéo dài các cơ sở HTKT đơ thị có định hướng ra vùng ngoại vi ; (iv)
quy hoạch và kiến trúc NƠXH theo công nghệ tái phân lơ.
2.5.2. Kinh nghiệm tối thiểu hóa bộ phận chức năng trong nhà ở Việt Nam
Có 2 xu hướng chính: (i) tiết kiệm các khơng gian, bộ phận chức năng đến
mức tối thiểu ; (ii) tối thiểu hóa triệt để nhằm giảm giá thành triệt để.
2.6. Các nhận xét
Một số nghiên cứu lý thuyết có ảnh hưởng tới tổ chức khơng gian NƠXH.
Đó là: (i) Tính tối thiểu về thẩm mỹ không gian của Donald Jud, AG
Fronzoni, Robert Wilson, Claudio Silvestrin, John Pawson, Louis Barragan,
Adolf Loos, Mediterranean; (ii) Sự tối thiểu của không gian kiến trúc của
Walter Gropius, Le Corbusier, Vesni và Lomoxop, Riveld; (iii) Ngưỡng tối
thiểu theo giá trị và tâm lý người sử dụng của Adam Smith, Daniel
Kahneman, Tversky từ góc độ kinh tế học; (iv) Ngưỡng tối thiểu theo nhu
cầu của người sử dụng của Maslow; (v) Góc độ tối thiểu nhất có thể trong
khơng gian kiến trúc của Sousuke Fujimoto, Alexjandro Aravena.
Một số nghiên cứu khảo sát, các cơ sở về văn hóa xã hội, và các kết quả điều
tra xã hội học cho bức tranh toàn cảnh về người thu nhập thấp tại Hà Nội là
cơ sở để tổ chức không gian NƠXH. Các cơ sở về Ergonomics cho phép tạo
tỷ lệ không gian ở phù hợp với người Việt. Các cơ sở về kinh tế - xã hội và
các cơ sở kinh nghiệm cho thấy hình thức tối thiểu hóa, thu gọn, ép nhỏ các
không gian ở nhằm giảm giá thành triệt để là một trong những yếu tố then
chốt tác động đến giá thành NƠXH.
CHƯƠNG 3:


13

GIẢI PHÁP TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC
NƠXH TỐI THIỂU TẠI HÀ NỘI
3.1. Quan điểm
1 - NƠXH tối thiểu đảm bảo tiện nghi tối thiểu
2 - NƠXH tối thiểu phù hợp với lối sống và văn hóa ở của người Việt
3 - NƠXH tối thiểu có khả năng chuyển hóa, biến đổi nhằm cải thiện chất
lượng không gian ở phù hợp với xu thế phát triển của Việt Nam và Thế giới
3.2. Nguyên tắc
a. Nguyên tắc chủ đạo - Hài hịa lợi ích nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng
b. Nguyên tắc kinh tế - Tiết kiệm mọi chi phí để tối ưu hóa giá thành
c. Ngun tắc văn hóa - Phù hợp với văn hóa và lối sống của người Hà Nội
d. Nguyên tắc xã hội

- Cộng đồng thân ái và láng giềng san sẻ

e. Nguyên tắc kiến trúc - Linh hoạt và thích ứng trong tổ chức khơng gian
3.3. Đề xuất Hệ thống tiêu chí đánh giá Giá trị NƠXH tối thiểu
3.3.1. Tiêu chí đánh giá chung
St
t

Tiêu chí
đánh giá

01

Giá thành
(60%)
Chi trả

Thường
xuyên
(30%)

Các chỉ số đánh giá giá trị và chất lượng

Mức
tối đa
(5)

Tỷ lệ
(%)

T I Ê U C H Í G I Á T H À N H P H Ù H Ợ P - 45%

02
03
04
05
06
07
08
09

Chỉ số giá nhà hợp lý hay sự phù hợp với thu nhập
của hộ gia đình về giá mua, thuê mua và mua
Mức độ tiết kiệm hàng tháng về chi phí cho sử dụng
điện, nước bên trong căn hộ
Mức hợp lý về chi trả cho bảo trì căn hộ hàng năm
Mức hợp lý về chi trả cho bảo trì tịa nhà hàng năm

Mức tương xứng về chi trả so với chất lượng quản lý
vận hành cơng trình
Mức chi trả hợp lý cho các dịch vụ trơng xe và bảo
vệ
Hiệu quả
Hiệu quả tài chính gián tiếp do tiết kiệm thời gian đi
Tài chính làm và đưa đón con
(10%)
Hiệu quả tài chính mang lại do tiếp cận việc làm
thuận lợi
Hiệu quả tài chính khác ... (miêu tả):
Tổng điểm đánh giá tiêu chí tiện nghi tối thiểu
T I Ê U C H Í T I Ệ N N G H I T Ố I T H I Ể U - 35%

60
10
5
5
5
5
5
5


14
10
11
12
13
14

15
16
17
18
19
20
21

22

23
24
25
26

Sự hợp lý của căn hộ về mặt không gian sử dụng
Mức đảm bảo đủ số lượng buồng phòng trong căn hộ
Mức độ đảm bảo chiếu sáng tự nhiên
Mức độ đảm bảo thơng gió tự nhiên
Mức đảm bảo an tồn khi có sự cố trong căn hộ
Đánh giá tổng thể về sự hợp lý của căn hộ
Tiện nghi
Đánh giá về sự bố trí và chất lượng khơng gian sinh
Tịa nhà hoạt cộng đồng
(25%)
Mức độ đáp ứng của thang máy
Mức độ đáp ứng của hành lang, sảnh tầng
(kích thước, chiếu sáng ...)
Sự đáp ứng đầy đủ của chỗ đỗ xe
Hiệu quả thốt người ra khỏi cơng trình khi có sự cố

Tiện nghi
Mức đáp ứng đầy đủ của hạ tầng kỹ thuật khu ở
Khu nhà (đường, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, thoát
(25%)
nước thải và nước sinh hoạt ...)
Mức đáp ứng hợp lý của hạ tầng xã hội khu ở
(trường mầm non, cơ sở y tế, nhà văn hóa, sân chơi
...)
Chất lượng khơng khí khu ở
Mức độ tiếng ồn khu ở
Mức đầy đủ cây xanh và không gian xanh tại khu ở
Tiện nghi tối thiểu khác ... (miêu tả):
Tổng điểm đánh giá tiêu chí tiện nghi tối thiểu
Tiện nghi
Căn
hộ
(50%)

15
10
5
5
10
5
5
5
5
5
5
5

5

5
5
5

T I Ê U C H Í V Ă N H Ĩ A X Ã H Ộ I - 20%

27
28

29
30
31
32
33
34

Không gian tương tác bên trong căn hộ có sức thu
hút mọi người sử dụng và gặp gỡ nhau nhiều hơn
Sự tương thích của không gian tiền sảnh căn hộ với
giá trị tương tác cộng đồng hàng xóm mà nó mang
lại
Khơng gian tịa nhà chặt chẽ và thân mật
Khơng gian cơng cộng nhóm nhà ở mở và gần gũi
với thiên nhiên, dễ tiếp cận
Tiêu chí
Mức độ thân thiện của mơi trường ở với các đối
Xã

hội tượng xã hội khác nhau
(50%)
Mức độ mở và liên kết với các khơng gian nhóm nhà
lân cận
Mức hợp lý của tỷ lệ hòa trộn các đối tượng xã hội
khác nhau trong khu ở
Yếu tố văn hóa xã hội khác … (miêu tả):
Tổng điểm đánh giá tiêu chí văn hóa xã hội
Tiêu chí
Văn hóa
(50%)

TỔNG ĐIỂM ĐÁNH GI Á TỔN G HỢP

3.3.2. Tiêu chí đánh giá khơng gian tối thiểu

10
10

15
15
20
15
15


15

A1. Diện tích tối thiểu
Để tiết kiệm khơng gian của căn hộ NƠXH thì cần xác định rõ thế nào là

khối tích tối thiểu và diện tích tối thiểu. Diện tích và khối tích tối thiểu của
một căn hộ phụ thuộc vào khối tích cần thiết (volume space needed) cho các
sinh hoạt sống hàng ngày (habitable space) (a+b+c). Đó là khối tích cần thiết
cho các hoạt động cơng năng vật lý như: ăn, ngủ, vệ sinh (a), khối tích khí
tươi cần thiết cho quá tŕnh hô hấp và lưu thông khơng khí (b), và khối tích
cần thiết cho các hoạt động nhằm phát triển đời sống tinh thần như: thờ cúng,
sinh hoạt chung và các không gian tương tác khác (c).
A2. Khối tích tối thiểu
Khối tích khí tươi cần thiết (b) thường được tính bằng cơng thức:
V 02/khơng khí (m3) = Scửa (m2) x Vgió (m/s)
Diện tích và khối tích tối thiểu đạt đến tối ưu nhất trong vùng chập của 5
nhóm yếu tố [A]-Diện tích tối thiểu căn hộ từ góc độ kinh tế thị trường, [B]Diện tích tối thiểu căn hộ từ góc độ nhu cầu và khả năng có thể chi trả của
người dân, [C]-Diện tích tối thiểu căn hộ từ góc độ tiết kiệm khơng gian tối
đa, [D]-Diện tích tối thiểu căn hộ từ góc độ hiệu quả đầu tư, [E]-Diện tích
tối thiểu căn hộ từ góc độ bền vững khơng gian và mơi trường xã hội.
A3. Đề xuất chỉ số đánh giá sự hợp lý của diện tích tối thiểu căn hộ
K tối thiểu = ( k1.[A1] + k2.[A2] + k3.[A3] + k4.[A4] + k5.[A5])/5
Các yếu tố [A1] [A2] [A3] [A4] [A5] được đánh giá tính điểm theo nhóm.
Các trọng số k1/k2/k3/k4/k5 được lựa chọn theo mục tiêu cụ thể NƠXH.
3.3.3. Đề xuất giải pháp linh hoạt hóa khơng gian tối thiểu
Nhóm giải pháp thứ nhất: Để biến đổi không gian từ căn hộ kiểu chung cư
thơng thường có diện tích lớn sang kiểu căn hộ NƠXH có diện tích nhỏ hơn
bằng cách: (i) thu hẹp diện tích và số lượng của các khơng gian thành phần
; (ii) vừa thu nhỏ, vừa cắt giảm các không gian thành phần ; (iii) hợp gộp và
tăng cường các khơng gian đa năng và khơng gian hịa nhập.
Nhóm giải pháp thứ hai: Để biến đổi linh hoạt không gian trong một căn hộ
NƠXH bằng cách: (i) mở rộng diện tích các phịng ; (ii) thêm phịng/ bớt


16

phòng/ hợp gộp các phòng, chia tách/ hợp gộp các căn hộ ; (iii) tiên liệu
trước những kịch bản biến đổi không gian trong tương lai.
3.3.4. Đề xuất các chỉ tiêu diện tích tối thiểu cho các thành phần khơng gian
Diện tích tối thiểu cho các thành phần khơng gian được xây dựng trên các
cơ sở là: (i) cơ sở tính tốn diện tích tối thiểu; (ii) cơ sở khoa học căn cứ
khung pháp quy Việt Nam đã ban hành; (iii) cơ sở khoa học căn cứ vào tính
chất và nhu cầu sử dụng đối với từng bộ phận chung cư cao tầng; (iv) cơ sở
đánh giá thực tiễn và kết quả điều tra xã hội học về nhu cầu nguyện vọng.
Từ các cơ sở trên, đề xuất diện tích các không gian thàn phần bao gồm: 1 không gian giao tiếp ; 2 - không gian dịch vụ công cộng - dịch vụ thương
mại ; 3 - không gian quản lý hành chính ; 4 - khơng gian căn hộ ; 5 - không
gian giao thông ; 6 - không gian kỹ thuật.
3.3.5. Đề xuất các chỉ số đánh giá hiệu quả
1 - Chỉ số đánh giá diện tích hợp lý
𝒌𝟏.[ 𝐀𝟏]+𝒌𝟐.[𝐀𝟐]+𝒌𝟑.[𝐀𝟑]+𝒌𝟒.[𝐀𝟒]+𝒌𝟓.[𝐀𝟓]
Adiện tích =
𝟓
2 - Chỉ số đánh giá khối tích hiệu quả
Kkhối tích ≥ 1,11
Kkhối tích = A/V (Amax và Vmax)
A - Diện tích mặt ngồi; V - Khối tích ngơi nhà hay căn hộ
3 - Chỉ số đánh giá kinh tế hiệu quả
0.7 ≤ Kkinh tế ≤ 0.85
Kkinh tế = ∑ Diện tích sàn bán/ ∑ Diện tích sàn xây dựng
4 - Chỉ số khối mặt bằng hợp lý
0,48 ≤ K ≤ 0,68
0,58 ≤ K1 ≤ 0,83

K2 ≤ 6,5

K= Diện tích ở/ Diện tích sàn xây dựng
K1=Diện tích ở/Diện tích sử dụng
K2= Khối tích ngơi nhà hay căn hộ/Diện tích ở
5 - Chỉ số kiểm sốt mật độ
5.3 ≤ Kmật độ ≤ 50 (m2/người)


17

3.4. Đề xuất giải pháp Kiến trúc Quy hoạch NƠXH tối thiểu
3.4.1. Đề xuất giải pháp Quy hoạch
A - Đề xuất quy hoạch vị trí địa điểm
Thỏa mãn 3 tiêu chí: (i) tiêu chí quy hoạch ; (ii) tiêu chí thuận lợi về địa
chất ; (iii) tiêu chí thuận tiện với việc làm và đưa đón con. Đề xuất tiêu chí
(3) chiếm 50%, tiêu chí (1) chiếm 25%, tiêu chí (2) chiếm 25%.
B - Đề xuất 4 mơ hình TCKG nhóm nhà tổng qt
Mơ hình A - Khu trung tâm: cao tầng, mật độ cao, nén.
Mơ hình B - Khu vực vành đai 3 trở vào: hỗn hợp nhiều tầng và cao tầng.
Mơ hình C - Khu vực giữa vành đai 3 và vành đai 4: nhiều tầng chủ yếu.
Mô hình D - Khu vực nằm ngồi vành đai 4: nhiều tầng và thấp tầng.
C - Đề xuất 4 giải pháp áp dụng cho 4 mơ hình TCKG nhóm nhà
1. Tăng mật độ xây dựng bằng bố trí nhà hợp lý
2. Cảnh quan tối thiểu và hấp dẫn
3. Mẫu nhà tối thiểu và kết nối linh hoạt
4. Quy hoạch có tính xã hội
3.4.2. Đề xuất giải pháp Kiến trúc
Đề xuất 3 nhóm giải pháp tổng thể TCKG tịa nhà trên cơ sở: (i) 3 quan điểm
tại mục 3.1 ; (ii) 5 nguyên tắc tại mục 3.2, 3 ; (iii) nhóm tiêu chí tại mục 3.3
; và phù hợp với những thông số tối thiểu của giải pháp quy hoạch:
A - Đề xuất giải pháp TCKG mặt bằng: (a) hình dạng và hướng nhà ; (b)

diện tích sàn điển hình tối ưu ; (c) moduyn hóa khơng gian triệt để ; (c) thơng
gió tối ưu ; (c) san sẻ khơng gian sử dụng chung.
B - Đề xuất giải pháp TCKG hình khối và mặt đứng: (a)đơn giản và ấn tượng
; (b)chiều cao tầng nhà tối thiểu ; (c)số tầng và chiều cao tổng thể cơng trình.
C - Các vấn đề xử lý kỹ thuật khác: (a) sơ đồ lõi chịu lực ; (b) điển hình hóa
các khơng gian bộ phận.
D - Đề xuất giải pháp TCKG căn hộ
a) Các không gian căn hộ có tính mơ-duyn hóa cao từ khơng gian bộ phận
đến không gian tổng thể để hạ giá thành.


18

b) Căn hộ nén nhưng thỏa mãn những nhu cầu tiện nghi tối thiểu.
c) Căn hộ tuy nhỏ nhưng không tù túng, nén ở bên trong, mở ra bên ngoài.
d) Căn hộ ưu tiên có những khơng gian “nửa trong, nửa ngồi”, “nửa kín,
nửa hở”, những khơng gian phát triển đời sống tinh thần, tương tác cả bên
trong và bên ngồi căn hộ.
f) Khơng gian căn hộ biến đổi linh hoạt từ bên trong ra bên ngoài, theo cả 2
phương ngang và phương đứng.
D1 - Lựa chọn các thông số tối thiểu của căn hộ
a) Lựa chọn mô-đuyn căn hộ tối thiểu
b) Diện tích và tỷ lệ các căn hộ theo mô-duyn không gian
c) Chiều cao thông thủy tối thiểu khơng gian
D2 - Thơng gió căn hộ
a) Thơng gió xun phịng kết hợp hốc bẫy gió và ống thơng gió ngang.
b) Ở vị trí và hướng bất lợi như khuất gió, nắng xiên, có giải pháp che nắng
và dẫn gió, sử dụng giải pháp thơng gió kỹ thuật kiểm sốt bằng hệ thống
quạt.
c) Giảm kích thước cửa sổ các căn hộ khi càng lên trên cao vì áp lực gió và

cường độ ánh sáng mạnh hơn các tầng dưới.
D3 - Linh hoạt không gian căn hộ
Bằng cách sử dụng không gian trống, không gian dự trữ phát triển: (a) không
gian tiền sảnh sát hành lang ; (b) không gian logia ; (c) không gian thông
tầng ; (d) tùy biến không gian bằng cách chia nhỏ hoặc cộng thêm căn hộ.
D4 - Trang thiết bị nội thất căn hộ
Quan điểm: nội thất tiết kiệm không gian sống tối đa, khắc phục những
nhược điểm của căn hộ nén, nội thất tích hợp và biến đổi linh hoạt.
Nguyên tắc: (i) tối thiểu hóa đồ nội thất ; (ii) linh hoạt hóa ; (iii) ngăn chia
không gian mềm ; (iv) chất cảm và mầu sắc phù hợp ; (v) sử dụng vật liệu
bền vững; (vi) giải phóng mặt sàn, tối đa mặt dựng và không gian trên cao.
Giải pháp về đồ đạc nội thất: (1) đồ đạc đơn giản trong thiết kế, tinh tế trong
cảm giác và tiện nghi khi sử dụng ; (2) giải pháp thông minh: trên - dưới,


19

lồng - ghép, xếp - chồng, ngày đóng - đêm mở ; (3) kích thước tối thiểu lúc
sử dụng và khi gấp gọn lại, dùng nhiều mặt phẳng và giấu đồ đạc khi khơng
sử dụng ; (4) tối đa hóa cơng năng ; (5) tích hợp và biến đổi đa năng ; (6)
chất cảm và mầu sắc phù hợp ; (7) vật liệu nhẹ, bản địa, an toàn và bền vững.
E - Những giải pháp kiến trúc khác có liên quan đến xây dựng cơng trình
3.5. Giải pháp quản lý và phát triển NƠXH tối thiểu
3.5.1. Nguyên tắc chung
(1) Hài hịa lợi ích của các bên cùng tham gia xây dựng và phát triển NƠXH,
đó là Nhà nước - Nhà đầu tư - Người sử dụng ; (2) Nhà nước chuyển từ bên
cung cấp sang bên tạo điều kiện ; (3) Doanh nghiệp trở thành bên cung ứng
NƠXH ; (4) Người dân tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào q trình phát
triển và quản lý NƠXH thơng qua các cộng đồng.
3.5.2. Quản lý và phát triển NƠXH tối thiểu với sự tham gia của cộng đồng

(1) Quản lý và phát triển NƠXH tối thiểu theo hướng ưu tiên tới đối tượng
thụ hưởng; (2) Đa dạng hóa sản phẩm NƠXH tối thiểu, phù hợp với
Cung/Cầu của thị trường và đối tượng xã hội; (3) Doanh nghiệp và toàn xã
hội chung tay phát triển NƠXH tối thiểu; (4) Bên cạnh các khu NƠXH tập
trung, cần chú ý phát triển các khu NƠXH có quy mơ nhỏ và vừa đủ; (5)
Nâng cao chất lượng cung cấp và quản lý NƠXH bằng sự tham gia của cộng
đồng từ giai đoạn xây dựng dự án cho đến khu đưa vào sử dụng; (6) Tiếp
cận phát triển NƠXH một cách tổng thể, xuyên suốt và liền mạch theo chu
trình sản xuất nhà ở; (7) Ưu tiên phát triển NƠXH trong các khu đô thị mới
và gần trung tâm có HTKT và HTXH tốt; (9) Dự báo giai đoạn 2019-2025
tại Hà Nội sẽ có sự bùng nổ về phát triển NƠXH theo hướng tối thiểu.
3.6. Áp dụng thí điểm cho một địa điểm cụ thể
3.6.1. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu
Khu đất nằm ở phía Tây Bắc của khu đô thị VinCity Ocean Park Gia Lâm.
Tiếp cận thuận lợi từ phía đường 5B hoặc từ phía đầu cầu Vĩnh Tuy. Hiện
trạng xung quanh là cánh đồng. Lơ đất có hình dáng hình học hình thang, 4
mặt đường xung quanh. Một mặt là trục đường đôi của khu vực rộng 420 ha.


20

Diện tích khu đất vào khoảng 6,2 ha, đất bằng phẳng, cao ráo. Hạ tầng xung
quanh tốt. Hướng thoát nước ra hồ chạy dài theo đường 5B.
3.6.2. Giải pháp quy hoạch
a1. Quy hoạch tổng mặt bằng theo kiểu kết nối liên hoàn, ưu tiên phát triển
mặt bằng ở những cánh hợp hướng gió. Giải pháp quy hoạch cho phép kết
nối khơng gian bên trong và bên ngồi thuận lợi hơn so với quy hoạch kiểu
quây của các lô đất bên cạnh. Quy hoạch thành 3 cụm liên hồn trong một
nhóm nhà ở. Vừa dễ quản lý, vừa dễ tạo ra các cộng đồng dân cư đa dạng.
a2. Một số chỉ tiêu kỹ thuật của phương án nghiên cứu: (i) quy mơ dân số

ước tính 11.625 người, khu 1 là 4650 người, khu 2 là 4068 người và khu 3
là 2907 người ; (ii) mật độ xây dựng là 28.5 %, gấp khoảng 1,5 lần mđxd
chung của VinCity ; (iii) hệ số sử dụng đất khoảng 6 lần.
a3. Các cơng trình thương mại dịch vụ, sinh hoạt cộng đồng bố trí dọc theo
trục cảnh quan của khu đất. Bố trí nhà trẻ tập trung nằm trong bán kính
500m. Trường cấp 1 và cấp 2 sử dụng chung với khu Vincity.
a4. Đánh giá tác động môi trường.
3.6.3. Giải pháp kiến trúc
b1. Giải pháp kiến trúc so với giải pháp đang thực hiện của Vincity có ưu
điểm hơn: do chiều cao nhà, số tầng, và chiều cao tầng đều thấp hơn (18-19
tầng so với 25 tầng và 35 tầng) nên diện tích sử dụng hiệu quả các căn hộ tốt
hơn do giảm được kích thước của kết cấu chịu lực.
b2. Tầng 1 sử dụng cho các không gian thương mại dịch vụ, sinh hoạt cộng
đồng, nhà trẻ. Tầng 2 làm chỗ để xe. Từ tầng 3 trở lên là tầng căn hộ. Mái
đề xuất khai thác thành không gian xanh, thảm xanh.
b3. Tổ chức không gian căn hộ tuân theo những giải pháp đã đề xuất. Ứng
dụng những mẫu thiết vào trong mặt bằng khối nhà. Các cánh nhà có hướng
gió tốt ưu tiên bố trí các căn hộ hạt nhân và các căn hộ có diện tích lớn. Các
vị trí nằm vào hướng khơng thuận lợi, bị nắng chiếu thì bố trí các căn hộ
studio có chiều ngang hẹp, chiều sâu lớn. Phía đầu hồi bố trí các căn hộ có
diện tích lớn. Bố trí nội thất căn hộ tối thiểu và linh hoạt.


21

3.7. Bàn luận về kết quả nghiên cứu
3.7.1. Về đặc điểm của NƠXH tối thiểu nói chung và tại Hà Nội nói riêng. Ý
nghĩa của “tối thiểu”, ngưỡng của nó và khả năng vận dụng linh hoạt.
NƠXH tối thiểu là sự kết hợp hài hòa giữa khoa học kinh tế, khoa học xã
hội và nghệ thuật kiến trúc. Từ trước đến nay, khải niệm tối thiểu ít được

nhắc đến ở Việt Nam. Tối thiểu có ý nghĩa và ích lợi trong bối cảnh dân số
Hà Nội ngày càng tăng, quỹ đất hạn hẹp, cuộc sống ngày càng nhanh và gấp
gáp. Xây dựng NƠXH tối thiểu cũng là góp phần tạo nên một lối sống mới
phù hợp với xu thế trong nhà ở chung cư, đó là lối sống tối giản, giản dị, văn
hóa và tiết kiệm.
3.7.2. Về tương lai của xu hướng này, khi nền kinh tế phát triển, các đối
tượng thụ hưởng thay đổi cả về chất và lượng. Những chuyển biến trong
chính sách của Nhà nước, biến động của tình hình bất động sản, biến đổi
khí hậu, sự ứng dụng của Công nghệ 4.0 tác động vào NƠXH.
Trong bất cứ thời điểm nào, xã hội ln có những người có điều kiện sống
cịn khó khăn, vì thế xu hướng tối thiểu sẽ luôn luôn tồn tại ở dạng này hay
dạng khác, khả năng biến đổi của xu hướng này sẽ như thế nào. Trước bối
cảnh Thế giới và Việt Nam thay đổi mạnh mẽ, khi đó ngồi Hà Nội và TP.
HCM sẽ cịn có những đơ thị phát triển khác có những điều kiện tương tự.
3.7.3. Khả năng áp dụng kết quả nghiên cứu của luận án đối với các khu vực
khác. Những hạn chế của luận án và nghiên cứu tiếp theo.
Có thể áp dụng đối với các khu vực đơ thị lớn khác có những điểm tương
đồng với Hà Nội về quỹ đất, thành phần dân cư, mức thu nhập ... như TP.
Hồ Chí Minh. Để áp dụng kết quả nghiên cứu của luận án vào các vùng miền
khí hậu khác của nước ta thì cần tiến hành phân tích đánh giá tổng hợp để từ
đó có sự điều chỉnh cho phù hợp. Vấn đề chuyển hóa khơng gian và chức
năng NƠXH tối thiểu sau 1 chu kỳ 20-30 năm, khi các trung tâm của đô thị
mở rộng, các khu đất NƠXH tối thiểu trở nên đắt giá. Vậy thì chức năng
NƠXH có cịn phù hợp khơng hay có thể chuyển đổi thành chức năng dịch
vụ thương mại, văn phịng, hoặc khơng gian văn hóa.


22

KẾT LUẬN

1. Luận án đã nghiên cứu tổng quan về NƠXH trên Thế giới và ở Việt Nam
theo hướng tối thiểu hóa. Khái niệm NƠXH tối thiểu được đề cập trong luận
án nhấn mạnh đến ngưỡng của sự tối thiểu và mức độ tiện nghi tối thiểu,
định hướng một lối sống đương đại ở chung cư NƠXH. Khái niệm NƠXH
tối thiểu trong luận án đề cập tới các yếu tố tối thiểu từ diện tích, khối tích
cho đến chi phí mà vẫn đảm bảo yếu tố văn hóa xã hội. Luận án cũng đề cập
tới khái niệm chuyển hóa linh hoạt không gian từ NƠTM sang NƠXH và
ngược lại.
2. Tiếp cận và nghiên cứu NƠXH tối thiểu ở góc độ đa nghành, liên nghành
Kiến trúc - Khoa học tự nhiên - Khoa học xã hội. Quan điểm và phương
hướng giải quyết triệt để vấn đề NƠXH tối thiểu được xem xét ở cả 3 góc
độ Giá thành - Mơi trường tự nhiên - Môi trường xã hội hướng tới phát triển
NOXH một cách bền vững.
3. Luận án đưa ra 3 quan điểm, 5 nguyên tắc ứng xử và các tiêu chí đánh giá
Giá trị NOXH tối thiểu. Nội dung 3 tiêu chí là tiêu chí Giá thành, Tiện nghi
và Văn hóa xã hội. Luận án cũng đã đề xuất tiêu chí đánh giá Khơng gian
tối thiểu từ Diện tích tối thiểu, Chiều cao tối thiểu và Khối tích tối thiểu. Từ
đó đã đề xuất cơng thức xác định Diện tích tối thiểu trong NƠXH. Hệ thống
tiêu chí đánh giá Giá trị NƠXH đã đề xuất là phù hợp với thực tiễn hiện nay
của NƠXH.
4. Luận án đã xác định được các tham số ảnh hưởng tới Diện tích tối thiểu
và cơng thức xác định diện tích tối thiểu. Từ đó đề xuất chỉ tiêu diện tích tối
thiểu cho các thành phần không gian NƠXH và dự báo hướng thay đổi trong
tương lai.
5. Luận án đã đề xuất 5 chỉ số đánh giá hiệu quả của giải pháp quy hoạch
kiến trúc bao gồm: (i) chỉ số đánh giá diện tích hợp lý (Kdiện tích) ; (ii) chỉ
số đánh giá khối tích hiệu quả (Kkhối tích) ; (iii) chỉ số đánh giá kinh tế hiệu
quả (Kkinh tế) ; (iv) chỉ số khối mặt bằng hợp lý (K, K1, K2) ; (v) chỉ số

23

kiểm sốt quy hoạch (Kmật độ); có giá trị với cả nhà quản lý, nhà tư vấn và
người sử dụng.
6. Luận án đã đề xuất giải pháp quy hoạch vị trí địa điểm NƠXH tối thiểu
trên quan điểm chú trọng hướng về người dân với 4 mơ hình TCKG tổng
qt. Từ đó đề xuất các giải pháp TCKG ở cả 3 cấp độ từ căn hộ, tịa nhà,
và nhóm nhà ở. Giải pháp thiết kế trang thiết bị nội thất căn hộ đã khắc phục
những nhược điểm và khiếm khuyết của không gian căn hộ nhỏ hẹp mà
không phải chi phí quá nhiều. Về kiến trúc đã đề xuất những giải pháp tổ
chức không gian căn hộ linh hoạt và khơng gian ngồi căn hộ.
7. Giải pháp phát triển và quản lý NƠXH đóng góp vào hệ thống chính sách
quản lý và phát triển nhà ở của Nhà nước cũng như huy động được nguồn
lực cộng đồng thông qua 4 nguyên tắc chung và 9 giải pháp đã đề xuất.
8. Ví dụ áp dụng thí điểm một số giải pháp quy hoạch và kiến trúc NƠXH
tối thiểu của luận án vào một địa điểm nghiên cứu cụ thể đã cho thấy tính
khả thi và khả năng ứng dụng thực tiễn những kết quả nghiên cứu đã đề xuất.
9. Luận án đặt bàn luận về ý nghĩa của sự tối thiểu, ngưỡng tối thiểu và khả
năng vận dụng linh hoạt NƠXH tối thiểu; bàn luận về tương lai của xu hướng
tối thiểu khi nền kinh tế phát triển; và khả năng áp dụng kết quả nghiên cứu
đối với các khu vực khác. Phần bàn luận nhằm mục tiêu bổ sung và hoàn
thiện NƠXH tối thiểu trong những nghiên cứu tiếp theo.
KIẾN NGHỊ
Đối với Chính phủ
1. Cần có sự thống nhất trong quy định về diện tích cho NƠXH trong các
văn bản quy phạm pháp luật khác nhau.
2. Việc xây dựng và quản lý nhà chung cư NƠXH cũng là vấn đề cần được
tiếp tục nghiên cứu, hoàn chỉnh trong hành lang pháp lý.
Đối với Bộ xây dựng
1. Sớm ban hành một số tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến thiết kế NƠXH

và quy định chỉ tiêu diện tích tối thiểu cho các bộ phận chung cư NƠXH.