Bảo vệ bên mua trong giao kết hợp đồng mua bán chung cư hình thành trong tương lai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THỊ XUÂN HOA

BẢO VỆ BÊN MUA TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN
CĂN HỘ CHUNG CƯ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THỊ XUÂN HOA

BẢO VỆ BÊN MUA TRONG GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUNG
CƯ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Ngành : Luật kinh tế
Mã số : 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

TP. HỒ CHÍ MINH - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Bảo vệ bên mua trong hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai” là cơng trình nghiên cứu của
cá nhân tơi, các kết quả phân tích có tích độc lập riêng và chưa từng được công bố
nội dung này ở bất kỳ đâu cho tới thời điểm này.

Tp. Hồ Chí Minh, ngày…. tháng….. năm 2018
Tác giả luận văn

NGUYỄN THỊ XUÂN HOA


4

MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Mở đầu ...............................................................................................................5
Chương 1: Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai và một số đặc trưng
của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
1.1. Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai .............................................9
1.1.1. Sự hình thành và phát triển ..................................................................9
1.1.2.Sự khác biệt về loại tài sản ..................................................................11
1.2. Một số đặc trưng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai ........................................................................ ..................................16
1.2.1. Về đối tượng.........................................................................................16
1.2.2. Về chủ thể . ..........................................................................................24
Chương 2. Những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mua bán căn hộ chung cư
hình thành trong tương lai và biện bảo pháp đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ

đầu tư.
2.1. Giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
............... ..............................................................................................................29
2.1.1. Nguyên tắc giao kết ..............................................................................29
2.1.2. Quá trình mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai và các
vấn đề phát sinh trong thực tiễn ...........................................................................33
2.2. Thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
và nghĩa vụ của bên bán .....................................................................................42
2.2.1. Nghĩa vụ cung cấp thông tin ................................................................42
2.2.2. Giám sát, bảo đảm tiến độ thực hiện dự án.........................................47
2.2.3. Chuyển giao quyền sở hữu ..................................................................55
2.3. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư ..............................
2.3.1. Biện pháp bảo lãnh ngân hàng ............................................................58
2.3.2. Thực hiện bảo lãnh...............................................................................63
2.3. Một số vấn đề khác còn tồn tại trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư
hình thành trong tương lai ...................................................................................
Kết luận
Tài liệu tham khảo


5

Mở đầu
1. Lý do chọn đề tài
Những năm gần đây, bất động sản hình thành trong tương lai đặc biệt là loại
hình căn hộ chung cư gần như phổ biến khắp các thành phố như Hà Nội, TP. HCM,
Đà Nẵng, Hải Phòng…Người mua đang bị thu hút bởi sự mới mẽ và lợi nhuận lớn
trong tương lai mà loại tài sản này mang lại. Tuy nhiên, để có được những lợi ích
trong tương lai thì người mua cũng đã, đang và sẽ đối mặt với rất nhiều rủi ro.
Đối với người mua, chọn mua một sản phẩm bất động sản đã hình thành vốn đã

khó đảm bảo về nhiều vấn đề như thơng tin, pháp lý, tranh chấp...thì đối với bất
động sản hình thành trong tương lai, rủi ro lại tăng lên rất nhiều lần bởi sản phẩm
vẫn chưa tồn tại, hoặc chưa hoàn thiện ở thời điểm mua, bán.
Giao dịch mua bán bất động sản phải thực hiện dưới dạng văn bản và
hợp đồng là hình thức chủ yếu. Đối với giao dịch mua bán bất động sản nói chung
chúng ta có thể kể đến sự xuất hiện của các loại hình giao dịch mua bán dưới dạng
hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng mua bán,.…Giao dịch
mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai cũng có những loại hợp đồng
tương tự, trong số đó có cả loại hợp đồng biến thể “hợp đồng đặt cọc”.
Thực tế, với những loại hợp đồng đang được sử dụng, quyền và lợi ích trao
giao dịch đa phần đều thuộc về người bán, người mua gần như chỉ có thể hoặc chấp
nhận hoặc bỏ cơ hội sở hữu tài sản ngay cả khi người mua có đủ khả năng tài chính
để thực hiện. Chủ đầu tư có nhu cầu bán để thu hồi vốn và thu lợi nhuận, mục đích
lớn nhất vẫn là thu lợi nhuận, bên mua có nhu cầu mua để ở, để đầu tư. Tuy nhiên
không phải tất cả chủ đầu tư đều trung thực, thiện chí mà dù trung thực, thiện chí
thì ngay cả chủ đầu tư cũng không thể lường hết được những vấn đề có thể phát
sinh trong tương lai. Nếu chủ đầu tư khơng trung thực, thiện chí thì người mua sẽ
càng bất lợi. Như vậy, trong quá trình giao dịch, người mua gần như ở vị trí yếu thế
hơn. Thông tin mà người mua tiếp cận được là do chủ đầu tư cung cấp, giá cả là từ
chủ đầu tư đưa ra và tiến độ xây dựng cũng phụ thuộc vào chủ đầu tư. Sự hiểu biết


6

về quy định pháp luật, về pháp lý dự án của người mua có phần hạn chế, cho dù
trong số người mua có những người rất sành sỏi về bất động sản. Vì vậy, cần phải
có những quy định phù hợp để điều chỉnh các vấn đề phát sinh trong quá trình giao
dịch mua bán.
Sự xuất hiện chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước ngoặc
quan trọng, là cơ sở cho sự phát triển của chung cư hình thành trong tương lai khi

loại bất động sản này được nhìn nhận dưới góc độ khoa học pháp lý. Trong thời
gian qua, đề tài nghiên cứu liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai cũng
như hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng được nhiều tác giả
lựa chọn thực hiện, phải kể đến: Luận văn thạc sĩ “Những rủi ro của việc chuyển
nhượng tài sản hình thành trong tương lai”, tác giả Danh Đời do TS. Châu Thị
Khánh Vân hướng dẫn (2015); Luận văn thạc sĩ “Quy định của pháp luật về bảo vệ
quyền lợi của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và giải pháp
hồn thiện” của tác giả Nguyễn Thị Nhường do TS. Lưu Quốc Thái hướng dẫn
(2015) và nhiều bài tham luận tại các hội thảo cũng như các bài viết trên tạp chí
luật học…Mỗi tác giả có cách tiếp cận và khai thác khác nhau. Tuy nhiên, cho tới
thời điểm hiện tại, các bài nghiên cứu kể trên tuy có đề cập đến giao dịch mua bán
tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không đi sâu vào hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai cũng như những phát sinh trong
quá trình thực hiện hợp đồng mua bán. Nhận thấy khả năng phát triển của bất động
sản là căn hộ chung cư hình thành tương lai cùng nhu cầu mua đi bán lại để thu lợi
nhận của bên mua và thực tế quá trình giao dịch mua bán, tác giả lựa chọn thực
hiện tìm hiểu đề tài: “Bảo vệ bên mua trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
hình thành trong tương lai”. Hy vọng với những nội dung tác giả đề cập có thể
phần nào cung cấp cho các bên giao dịch cái nhìn cụ thể hơn về vấn đề chuyển
nhượng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Trong phạm vi đề tài này tác giả tập trung nghiên cứu để làm rõ những vấn đề
sau:


7

-

Cơ sở hình thành và lý luận về một số đặc trưng của hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
-

Những bất lợi mà các bên phải đối mặt trong quá trình giao dịch và thực

hiện hợp đồng; theo đó,
3.

Phân tích thực tiễn và đưa ra nhận định dưới góc độ bảo vệ người mua.

Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định về hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam; thực trạng giao
kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
4.

Phạm vi nghiên cứu:
-

Pháp luật về hợp đồng: quan hệ hợp đồng, chủ thể, đối tượng hợp đồng

trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
-

Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai: điều kiện

bất động sản hình thành trong tương lại được kinh doanh. Quyền và nghĩa vụ của
các bên khi giao kết và thực hiện hợp đồng.

5.

Phương pháp nghiên cứu
Để làm rõ nội dung đề tài, tác giả đã vận dụng một số phương pháp nghiên

cứu hỗ trợ, chủ yếu như:
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Tổng hợp các quy định của pháp luật có
liên quan đến nội dung nghiên cứu và phân tích làm rõ nội dung các quy định.
Từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng, phân tích sự ảnh hưởng của pháp luật
đến quyền và lợi ích của người mua.
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: quy định về mua bán căn hộ chung cư
hình thành trong tương lai, giống và khác những sản phẩm khác như thế nào; và đối
chiếu với quy định của bộ luật dân sự Pháp về hợp đồng mua bán tài sản hình thành
trong tương lai nhằm đưa ra những cái nhìn tổng quan trong thực tiễn.


8

5. Kết cấu đề tài:
Bài nghiên cứu được chia thành 2 chương:
Chương 1. Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai và đặc trưng của
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
Chương 2. Những ván đề phát sinh trong thực tiễn mua bán căn hộ chung cư
hình thành trong tương lai và biện bảo pháp đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ
đầu tư.


9

Chương 1. Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai và đặc trưng của

hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
1.1. Chung cư hình thành trong tương lai
1.1.1. Sự hình thành và phát triển
Mỗi năm, số lượng người đổ về các thành phố lớn để học tập, làm việc và
sinh sống ngày một nhiều và gần như sau khi lập nghiệp rất ít người trở về địa
phương nơi họ sinh ra trước đó. Sự phát triển, phồn vinh nơi đô thị và cơ hội việc
làm cũng như tăng thu nhập đã thu hút tất cả các thành phần dân số, từ độ tuổi lao
động trẻ tới cả độ tuổi già. Chính vì vậy, nhu cầu về nơi ăn chốn ở trở nên cần thiết
hơn bất kỳ lúc nào. Hơn thế nữa, sự tăng trưởng không ngừng của nền kinh tế cộng
với phát triển đầu tư hội nhập, cơ hội ngày càng được mở rộng với người lao động.
Theo đó, mức sống của người dân tại các thành phố cũng có sự thay đổi lớn. Xã hội
càng văn minh, hiện đại thì nhà ở càng có vai trị quan trọng. Hơn cả việc thể hiện
kiến trúc đơn thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người, nhà ở còn biểu thị cho các
giá trị văn hóa của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại.
Khi xã hội ngày càng phát triển, con người sẽ chú trọng hơn đến mội trường
sống và cộng đồng xung quanh. Người mua muốn tìm đến với những khu nhà ở vệ
sinh, tiện ích và sang trọng hơn so với nơi ở hiện tại. Họ mong muốn sở hữu và
sinh sống trong những khu vực phức hợp với nhiều tiện ích (siêu thị, nhà hàng, giải
trí…). Mọi người khơng muốn phải di chuyển quá xa để mua hàng hóa hay luyện
tập thể thao bởi ở những thành phố lớn tình trạng kẹt xe, đơng đúc, khói bụi vẫn
diễn ra hằng ngày. Thêm vào đó, sự phát triển của kinh tế, sự thay đổi của mức
sống tạo ra số lượng không nhỏ những cá nhân bị chi phối bởi tiền bạc, ngày càng
trở nên tha hoái. Các tệ nạn xã hội, trộm cướp, tiêm chích ngày càng trở nên phổ
biến khó kiểm sốt. Những vụ việc cướp của giết người ngày ngày vẫn xảy ra khiến
người dân bất an, cảm thấy khơng an tồn với nơi ở hiện tại. Mặc dù có những biện
pháp tích cực phịng ngừa để đảm bảo an toàn, song người dân vẫn trong trạng thái
bất an. Chính vì vậy, nhiều người mong muốn có nơi sinh sống an toàn, lành mạnh.


10

Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu có nhà ở, từng cá nhân, gia đình có những sự
mong muốn và cách thức khác nhau để tạo lập, trong đó có việc lựa chọn cách thức
giao dịch mua bán nhà ở. Việc lựa chọn cách thức mua bán nhà ở, đặc biệt liên
quan đến vấn đề thanh toán cũng ảnh hưởng rất nhiều tới nhu cầu mua bán. Khách
hàng quan tâm nhiều hơn đến những phương án thanh toán tối ưu hiệu quả và đảm
bảo lợi nhuận cũng như sinh lời từ nguồn tiền mà khách hàng thanh toán. Trong khi
giá trị nhà ở ngày một tăng, mức chi trả cho cuộc sống hằng ngày cũng tăng theo,
vì vậy, khách hàng tiến gần hơn với các giao dịch trả góp và thanh toán nhiều lần.
Bởi sự thuận tiện với thu nhập và điều kiện của từng cá nhân khi giao dịch.
Từ những nhu cầu của khách hàng về cuộc sống nói chung và về nhà ở nói
riêng như đã đề cập ở trên, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai xuất hiện
trong hoàn cảnh nhu cầu và điều kiện sống tạo nên môi trường thuận lợi cho sự
phát triển của loại hình nhà ở mới này. Loại nhà ở này tuy quen thuộc nhưng lại
mang đặc trưng mới đáp ứng phần lớn những nguyện vọng mà người mua mong
muốn giao dịch. Nếu gọi với tên nhà chung cư thì đại đa số mọi người đều hình
dung về sự tồn tại và phát triển của nó. Căn hộ chung cư là một loại hình nhà ở đã
hình thành từ cách đây rất lâu. Đầu tiên là nhà ở thuộc những khu nhà tập thể thời
bao cấp, sau đó đến các loại hình chung cư. Từ những tịa nhà chung cư cổ - xuất
hiện từ cách đây hơn 30 năm đến những căn hộ chung cư đa dạng về mức giá và
tiện ích như hiện tại (trung cấp, cao cấp…). Chung cư như một cộng đồng thu nhỏ
và mơ hình cộng đồng thu nhỏ được nhiều người ưa thích ở nơi đất chật người
đông như các thành phố lớn. Và trong tương lai, loại hình này sẽ là giải pháp cho
tình hình gia tăng dân số đã và đang được xã hội đặc biệt quan tâm. Chung cư tại
Việt Nam được hiểu là một hoặc một số tòa nhà cao tầng trong một cụm dự án bao
gồm nhiều loại sản phẩm, trong đó phổ biến nhất là căn hộ. Bên trong bố trí các căn
hộ khép kín và dùng vào mục đích ở là chính. Sự xuất hiện của chung cư nói chung
và căn hộ chung cư nói riêng có vai trị quan trọng góp phần phát triển đơ thị hóa.
Xuất phát từ vấn đề lớn tại các thành phố là sự tập trung dân cư q đơng, từ đó
nảy sinh rất nhiều vấn đề khác nhau khó kiểm sốt.

11

1.1.2. Sự khác biệt về loại tài sản
Ngay từ phần ngữ nghĩa có thể nhận thấy, sự khác biệt giữa căn hộ chung cư
đã hành thành và căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nằm ở sự hiện hữu.
Đối với căn hộ đã hình thành người mua có thể quan sát, đánh giá về cấu trúc, thiết
kế và chất lượng của sản phẩm. Tại thời điểm mua, người mua có thể tùy ý lựa
chọn sao cho phù hợp với khả năng tài chính và sự hài lịng chủ quan của mình,
đồng nghĩa với việc người mua có thể ở ngay sau khi các bên thanh tốn và hồn
tất một số nội dung theo thỏa thuận giữa các bên giao dịch. Có thể hiểu, người mua
nắm chắc trong tay phần lợi thế nếu họ có tìm hiểu về giấy tờ liên quan đến sở hữu
của chung cư mà họ lựa chọn. Về phần thanh tốn, bên mua có thể thanh toán một
lần hoặc nhiều lần nhưng trong thời gian giới hạn, thông thường ngắn hạn. Giá mua
căn hộ đã hình thành khá cao, ngồi việc tọa lạc tại một vị thế đắc địa, thuận tiện
thì việc đảm bảo các hồ sơ pháp lý và điều kiện sở hữu cũng khiến các căn hộ trở
thành tài sản được người người săn đón. Tuy nhiên, vì giá cao và đã hiện hữu nên
bên mua phải thanh toán số tiền rất lớn, số lần thanh toán bị rút ngắn cho nên số
lượng người mua bị hạn chế xoay quanh nhóm người có thu nhập tốt. Và như đã đề
cập từ đầu bài viết, nhu cầu về nhà ở không chỉ là của một nhóm người mà là của
đại đa số người dân.
Đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, số lượng người mua đa
dạng và phong phú hơn và việc sở hữu một căn hộ tiện nghi trở nên dễ dàng hơn
với một số lượng không nhỏ dân cư. Thứ nhất, căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai cho phép người mua được thanh toán theo tiến độ xây dựng của cơng
trình. Tùy theo nhu cầu, người mua sẽ lựa chọn chủ đầu tư uy tín. Người mua được
so sánh giá, được xây dựng lộ trình đầu tư hoặc mua bán. Thứ hai, tại thời điểm căn
hộ chung cư hình thành trong tương lai được đem ra giao dịch, dự án mới chỉ thực
hiện được một hoặc một số giai đoạn, nói cách khác là chưa hồn thành, chỉ đảm

bảo một số điều kiện được mang ra kinh doanh theo luật kinh doanh bất động sản
đang có giá trị tại thời điểm giao dịch. Do vậy giá bán căn hộ chung cư có thể phù
hợp với khả năng tài chính và tương lai có tính thanh khoản cao. Thứ ba, căn hộ


12

chung cư hình thành trong tương lai được xây dựng thành khu phức hợp với đầy đủ
các tiện ích và cung cấp dịch vụ tối ưu cho người sử dụng. Thứ tư, số lượng chủ
đầu tư cạnh tranh trên thị trường bất động sản ngày một gia tăng, người mua có cơ
hội hưởng nhiều lợi ích từ sự cạnh tranh đó.
Dưới góc độ pháp lý, căn hộ chung cư đã hình thành hay hình thành trong
tương lai cũng là tài sản, thuộc loại bất động sản và mang những tính chất, đặc
điểm chung và bị chi phối bởi một số điều kiện theo quy định tại Luật dân sự, Luật
nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…Từ khi Luật nhà ở năm 20051 có hiệu lực,
khái niệm về nhà chung cư lần đầu tiên được thể hiện trong văn bản pháp luật. Bởi
trước đó, nhà chung cư được hiểu là nhà tập thể. Theo đó, nhà chung cư là nhà ở có
từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng
chung có nhiều cá nhân, hộ gia đình. Trong đó bao gồm phần sở hữu riêng của từng
hộ gia đình và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình, cá nhân tại chung cư
(Khoản 3 Điều 70 và Khoản 5 Điều 3 Luật nhà ở 2005). Căn hộ chung cư là phần
sở hữu riêng trong khu dự án nhà chung cư bao gồm: diện tích bên trong căn hộ,
diện tích ban cơng/lơ gia gắn liền với căn hộ; phần diện tích khác trong khu chung
cư được cơng nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết
bị kỹ thuật gắn liền với căn hộ phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Khu dự án nhà
chung cư là một cộng đồng thu nhỏ, tập hợp các căn hộ trong một khối thống nhất
và chủ sở hữu bị giới hạn một phần quyền sở hữu của mình. Đối với chung cư, chủ
sở hữu bị giới hạn quyền sở hữu riêng bằng việc sở hữu chung trong khu dự án
chung cư và ngay cả căn hộ chung cư. Thời điểm này cần phân chia sở hữu chung
sở hữu riêng vật còn mập mờ chưa rõ ràng và khó phân định. Bên cạnh những đặc

điểm chung của nhà ở, căn hộ chung cư cịn có những đặc điểm riêng. Nếu là
nhà ở riêng biệt, chủ sở hữu nhà ở được sở hữu toàn bộ căn nhà gồm toàn bộ
tường xây bao quanh nhà thì chủ sở hữu căn hộ chung cư lại khơng được
sở hữu riêng hồn tồn tường ngăn giữa hai căn hộ chung cư. Trước đây, khi

1

Quốc hội (2005), Luật nhà ở, ban hành ngày 29/11/2005.


13

Thơng tư 16/2010/TT-BXD2 vẫn cịn hiệu lực, các nhà làm luật cho phép chủ đầu tư
được quyền chọn một trong hai phương pháp tính diện tích này để áp dụng trong hợp
đồng mua bán. Điều này dẫn tới rất nhiều vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người
mua nhà, bởi lẽ chủ đầu tư thường sẽ chọn phương pháp tính tim tường, bởi cách tính
này sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, đồng thời qua đó làm giảm đi đơn giá/m2
của căn hộ, tạo tâm lý giá rẻ cho người mua. Người mua nhà vơ hình chung sẽ bị thiệt
hại khơng chỉ về diện tích sử dụng thực tế mà cịn chịu thêm các khoản phí dịch vụ về
sau (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong hợp đồng). Rất ít người mua chú ý
đến quy định này, chính vì vậy, chủ đầu tư dùng sơ hở này để thực hiện giao dịch
mua bán. Các quảng cáo sản phẩm đều tạo cho người mua ấn tượng về diện tích tim
tường, diện tích thơng thủy bị ẩn hoặc không nhắc nhớ. Người mua chỉ ghi nhớ một
loại diện tích là tim tường và trong suốt q trình thực hiện hợp đồng mua bán, họ
vẫn ln tin tưởng rằng mình mua theo diện tích này. Đến khi nhận bàn giao hoặc
trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán có xảy ra thay đổi về diện tích do sai số
trong q trình xây dựng thì người mua mới phát hiện ra có sự tồn tại của loại diện
tích thứ hai là thơng thủy. Sự chủ quan của người mua là cơ hội của người bán.
Cho tới thời điểm năm 2014 khi thơng tư 03/2014/TT-BXD3 có hiệu lực thì
diện tích căn hộ chung cư mới được quy định rõ về cách tính. Theo đó, có hai cách

tính: một là, tim tường ngăn giữa hai căn hộ; hai là, tính theo diện tích thơng thủy.
Cách tính theo tim tường được hiểu là người mua sẽ mua ½ tường ngăn giữa 2 căn
hộ. Thơng thủy là cách tính diện tích căn hộ đo theo những nơi nước có thể lan tỏa.
Ở một số nước trên thế giới, diện tích thơng thủy cịn được gọi là diện tích trải thảm,
tức là ở đâu có thể trải được thảm thì ở đó sẽ được đo. Diện tích thơng thủy bao
gồm cả phần diện tích tường ngăn các phịng bên trong căn hộ và diện tích ban
2

Bộ xây dựng (2010), Thơng tư 16/2010/TT-BXD, Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội
dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật nhà ở, ban hành ngày 01/09/2010.
3

Bộ xây dựng, Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD
ngày 01/01/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2005,
ban hành ngày 20/02/2014.


14

cơng, lơ gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó. Diện tích thơng thủy khơng tính tường
bao ngơi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm
bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban cơng thì tính tồn bộ diện tích sàn, trường
hợp ban cơng có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường
chung. Đối với căn hộ chung cư, thực tế là nhà ở nhưng lại khơng gắn liền với việc
chuyển nhượng hồn tồn quyền sử dụng đất như sở hữu nhà ở thơng thường.
Cũng vì những lý do này, hiện nay, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích
khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ chỉ cịn
được tính theo kích thước thơng thủy (Khoản 2 Điều 101 Luật nhà ở 2014) 4 Quy

định này đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tế sử dụng
lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này. Về
cách tính thơng thủy, mặc dù thơng tư 03/2014/TT-BXD có quy định chi tiết về cách
tính, song từ ngày 15/06/2016 thơng tư này đã hết hiệu lực, thơng tư
19/2016/TT-BXD5 có hiệu lực và áp dụng thay thế thơng tư 03/2014/TT-BXD. Tuy
nhiên, về cách tính thơng thủy thì thơng tư số 19/2016/TT-BXD lại khơng quy định
chi tiết. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư vẫn đang lúng túng trong cách thực hiện.
Quay trở lại với quy định về căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Loại
căn hộ này cũng mang những đặc điểm chung về nhà ở chung cư như đã phân tích
ở trên, thêm vào đó, có những đặc điểm riêng khiến loại tài sản này trở thành tài
sản đặc biệt. Đó chính là thời điểm hình thành ở tương lai. Căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai là một loại tài sản. Luật dân sự 2005 quy định “Tài sản bao
gồm vật có thực, tiền giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản”. Đồng thời pháp
luật dân sự cũng quy định đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản có thể là vật và
quyền tài sản. Tuy nhiên vật và tài sản phải có thực và được phép giao dịch. Với
quy định tài sản có thực, quan niệm về tài sản của các nhà lập pháp đã thu hẹp khái
niệm về tài sản. Tài sản có thực phải là tài sản đã có trên thực tế. Như vậy, khái
4
5

Quốc hội (2014), Luật nhà ở, ban hành ngày 25/11/2014;

Bộ xây dựng, Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung Luật nhà ở và Nghị định
số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính Phủ quy định chi tết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật nhà ở 2014, ban hành ngày 30/06/2016.


15

niệm nêu trên không thừa nhận căn hộ chung cư hình thành trong tương lai như một

loại tài sản. Các giao dịch liên quan đến loại căn hộ này vô tình bị hạn chế và các
bên tham gia giao dịch, kể cả cơ quan nhà nước khi quản lý giám sát rất lúng túng
trong cách xử lý.
Tại các nước tiên tiến trên thế giới, đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai
cũng như các bất động sản khác sẽ được hình thành trong tương lai là nhóm đối
tượng đã được pháp luật dân sự điều chỉnh với những quy chế cụ thể, chặt chẽ. Đặc
trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán là việc giao một tài sản để đổi lấy một
số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản, khơng có yếu tố đặc trưng ấy,
hợp đồng sẽ mang một tên gọi khác chứ không phải hợp đồng mua bán. Yếu tố đặc
trưng quan trọng này cho thấy: mặc dù tài sản chưa hình thành nhưng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán. Điều
khác biệt cơ bản với các loại hợp đồng mua bán khác ở chỗ vật/tài sản đem trao đổi
chưa hình thành tại thời điểm kết ước trong hợp đồng. Điều khác biệt thứ hai là
việc tài sản chưa hình thành này gắn bó hữu cơ, mật thiết với một tài sản đặc biệt:
nhà ở. Cụ thể: đối tượng của dạng hợp đồng này là nhà ở gắn liền trên đất sẽ hình
thành trong tương lai thơng qua việc xây dựng, tạo lập trước hoặc sau khi hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.
Theo đó, Bộ luật dân sự Pháp6; Chương III đã dành riêng cho hợp đồng mua
bán bất động sản sẽ được xây dựng: “hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là một hợp
đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng xong, người mua
cam kết nhận bất động sản và trả tiền. Việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện
đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây dựng xong bất động
sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán” (Điều 1601-2 Chương 3-mua bán bất
động sản sẽ được xây dựng). Các bên có thể thoả thuận bán chịu, trả theo kỳ hạn hoặc

6

Bộ luật Dân sự Pháp (tiếng Pháp: Code Civil) còn gọi là Bộ luật Napoléon là bộ luật về dân sự được kiến
lập bởi Napoléon Bonaparte vào năm 1804.
(Với Code Civil có lẽ Napoléon đã tạo nên một tác phẩm luật quan trọng nhất của thời kỳ Hiện đại.

về nhiều phần cơ bản, bộ luật Napoléon này vẫn còn hiệu lực cho đến ngày nay.)


16

trả trong quá trình tiến hành xây dựng. Trong trường hợp bán chịu, trả theo kỳ hạn,
khi bất động sản hoàn thành và chuyển giao cho người mua, quyền sở hữu đối với bất
động sản được tính ngược trở lại từ ngày giao kết hợp đồng

(Điều 1601-2, Bộ luật

dân sự Pháp). Trong trường hợp trả tiền trong quá trình tiến hành xây dựng, ngay sau
khi đạt được thoả thuận về giá cả và đối tượng của hợp đồng, người bán ngay lập tức
chuyển giao tất cả những vật và quyền đang tồn tại trên đất cho người mua. Những
cơng trình đang và sẽ hình thành được người mua trả tiền trong q trình thi cơng
(Điều 1601-3 Bộ luật dân sự Pháp). Nhà ở sẽ được xây dựng được hiểu là nhà ở chưa
xây dựng hoặc đã và đang xây dựng nhưng chưa hồn tất. Vốn dĩ chưa hình thành tại
thời điểm mua, bán hoặc chỉ hình thành một phần tại thời điểm mua bán. Như vậy,
quy định này đã phần nào khẳng định và bảo vệ các giao dịch mua bán nhà ở sẽ được
xây dựng.
Khi Luật dân sự 2015 có hiệu lực, theo đó thừa nhận bất động sản và động sản
có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Sự thừa nhận của pháp
luật về tài sản hình thành trong tương lai là bước ngoặc rất lớn trong lịch sử giao dịch
bất động sản. Khi đã xác định được đối tượng của hợp đồng mua bán các bên sẽ thuận
tiện hơn trong q trình giao kết, bên cạnh đó, các bên có cơ sở để xác lập quyền và
nghĩa vụ kèm theo. Cơ quan có thẩm quyền cũng dễ có hướng xử lý.
Chính từ sự khác biệt chưa chưa hồn thành tại thời điểm giao dịch đòi hỏi
các nhà làm luật phải tạo ra những quy định để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt này.
Theo đó, khơng phải căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nào cũng được
phép giao dịch. Tất nhiên, phải đảm bảo một số quy định chung của kinh doanh nhà

ở đồng thời phải đảm bảo đủ điều kiện được giao dịch tại Luật kinh doanh bất động
sản. Mục tiếp theo của bài viết, tác giả xin giới thiệu và phân tích về nội dung này.
1.2. Một số đặc trưng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai
1.2.1. Về đối tượng


17

Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản được phép giao dịch
(Điều 429, Bộ Luật dân sự 2015)7. Mỗi một loại hàng hóa, sản phẩm khi được mua
bán phải đảm bảo tuân thủ một số quy định riêng biệt tùy theo đặc điểm và nhu cầu
sử dụng của sản phẩm đó trong đời sống. Dù là mua bán nhỏ tại chợ riêng lẻ hay tại
các siêu thị sầm uất, từ sản phẩm giá trị nhỏ tới sản phẩm giá trị lớn khi dùng để
giao dịch với khách hàng đều phải đảm một số quy định chung. Đối với bất động
sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai thì quy định về điều kiện
được phép kinh doanh là rất cần thiết. Bởi vai trò quan trọng của nhà ở đối với đời
sống tinh thần và vật chất của con người.
Việc hình thành trong tương lai, chưa hiện hữu ở hiện tại không thể ngăn cản
căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng mua bán.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính là nhà ở
sẽ chuyển nhượng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Tài sản
chuyển nhượng là điều khoản quan trọng, chính yếu trong hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Chính vì vậy, điều khoản này cần được thiết kế chi tiết,
thỏa thuận rõ trong quá trình thương thảo hợp đồng, tránh phát sinh rủi ro pháp lý
về sau. Căn hộ hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp
đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện là đối tượng được phép giao dịch.
Trước năm 2006 chưa có quy định cụ thể về kinh doanh căn hộ hình thành trong
tương lai dù thực tế đã xuất hiện rất nhiều các giao dịch liên quan đến loại bất động
sản này, chính vì vậy, các bên giao dịch buộc phải tuân thủ theo các quy định

chung về nhà ở tại Luật nhà ở và điều kiện về kinh doanh bất động sản nói chung
theo Luật kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản 20068 đưa ra quy
định chung về điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo quy định
của luật này, mua bán bất động sản không được phép kinh doanh là hành vi thực
hiện trái quy định của pháp luật và buộc phải chịu sự chế tài tương ứng theo mức vi

7

Quốc hội (2015) Bộ Luật dân sự, ban hành ngày 24/11/2015.

8

Quốc hội 2006, Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 29/06/2006.


18

phạm. Một số loại bất động sản không được phép kinh doanh như: Nhà, cơng trình
xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao
gồm: cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình giao thơng; cơng
trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, cơng trình xây dựng
sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; cơng trình bí mật nhà nước; cơng
trình an ninh, quốc phịng; cơng trình được cơng nhận là di tích lịch sử, văn hố,
danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các cơng trình khác mà pháp luật
không cho phép kinh doanh.
Như vậy, nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh. Các giao dịch
không vi phạm điều cấm của pháp luật sẽ được thừa nhận và bảo vệ. Bên cạnh đó,
nhà ở phải đảm bảo chất lượng về xây dựng và thỏa thuận giữa các bên. Những quy
chuẩn, tiêu chuẩn chung về xây dựng, kết cấu, độ cao theo quy định của luật xây
dựng và áp dụng theo từng địa hình cũng như đặc điểm tọa lạc của khu nhà ở. Nhà

ở là nơi gắn bó với con người trong suốt cuộc đời, ảnh hưởng rất nhiều tới môi
trường sống, tới tinh thần và mĩ quan. Nếu khơng có các tiêu chí này thì khơng có
cơ sở để kiểm tra chất lượng nhà ở. Dựa trên sự phân tích, đánh giá, thực nghiệm
và tính toán, Bộ xây dựng ban hành các bộ quy chuẫn kỹ thuật liên quan đến nhà ở
(ví dụ: QCVN 04-1:2015/BXD; Không gian phục vụ sinh hoạt chung: đối với mỗi
khối nhà chung cư chỉ tiêu diện tích tối thiểu bằng 0,8 m2/ Căn hộ….). Bộ quy
chuẩn này và một số quy định có liên quan đến tiêu chuẩn xây dựng là căn cứ để
các cơ quan có thẩm quyền thực hiện kiểm tra, đo đạc, đối chiếu, đánh giá và đưa
ra nhận định hoặc quyết định chấp thuận/không chấp thuận, đặc biệt là trong việc
cấp phép xây dựng. Các quy chuẩn/tiêu chuẩn được đưa ra, mục đích sau cùng vẫn
là đảm bảo an toàn cho người sử dụng và đánh giá sự tương quan về chất lượng
giữa các chủ đầu tư, đơn vị thầu xây dựng trên thị trường bất động sản. Chất lượng
khơng thể chỉ nhìn bằng mắt thường, tất cả đều dựa vào các thông số và tiêu chuẩn
chung. Tuy nhiên, bằng mắt thường có thể so sánh các thông số đo đạc và kiểm
chứng thực tế với các tiêu chuẩn tối thiểu phải đạt được thì người mua cũng có cái
nhìn tổng quan của mình về đối tượng mà họ lựa chọn. Trong thực tế khơng có


19

nhiều người mua quan tâm tới các con số hoặc nội dung nêu trên, họ dựa vào mĩ
quan, sự đánh giá chủ quan trong suy nghĩ và uy tín của chủ đầu tư để lựa chọn.
Liên quan đến vấn đề sở hữu, nhà ở được kinh doanh phải được xác nhận về
quyền sở hữu, không tranh chấp. Việc xác định nhà ở có đang tranh chấp hay khơng
địi hỏi người mua phải tìm hiểu và nghiên cứu về nhà ở đó thật kỹ lưỡng trước khi
quyết định. Đặc biệt đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai hồ sơ pháp lý
lại được hoàn tất theo từng giai đoạn: Thứ nhất, tại thời điểm giao dịch phải có giấy
tờ về quyền sử đụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng,
giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng

theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để ở
hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần
móng của tịa nhà đó. Việc quy định về giấy tờ quyền sử đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản
vẽ thi công được phê duyệt và giấy phép xây dựng (đối với nhà chung cư – giấy phép
từng phần – móng cọc – phần thân) là hoàn toàn hợp lý.
Dựa trên tình hình thực tế kinh doanh bất động sản và nhu cầu đảm bảo
quyền/nghĩa vụ trong giao dịch của các bên giao dịch. Khi dự án chỉ mới manh nha
được xây dựng, một số chủ đầu tư đã mời gọi khách hàng và chào bán sản phẩm mặc
dù về hồ sơ pháp lý vẫn chưa đảm bảo các giấy tờ cần thiết theo đúng quy định tại
Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản 2006 nêu trên. Khi chưa có cơ sở xác định
quyền sở hữu của phần diện tích đất nơi tòa nhà chung cư tọa lạc rất dễ xảy ra tranh
chấp và việc mời chào chẳng khác nào đang cố tình làm sai quy định của pháp luật
cũng như không trung thực với khách hàng. Trường hợp tại thời điểm chào bán,
khách vẫn phải đặt cọc hoặc thanh toán cho người bán, nếu trong tương lai việc phân
định quyền sử dụng đất không thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư thì người mua hồn
tồn bất lợi. Một số chủ đầu tư ngang nhiên gom tiền và có thể chạy trốn bất cứ lúc
nào. Sự cả tin khi khơng có cơ sở nào minh chứng rất khó có thể bảo vệ được quyền
lợi của chính người mua. Khi đã có giấy tờ về quyền sở hữu có thể tin rằng tòa nhà sẽ
được xây dựng trong tương lai, xác định được người trực tiếp có quyền kinh doanh


20

bất động sản và vì thế người mua có thể theo dõi được q trình hồn thành dự án.
Đối với việc chào bán với khách hàng ở giai đoạn này, mặc dù nhà ở hình thành trong
tương lai tuy nhiên người bán phải giới thiệu về thiết kế, kết cấu của tịa nhà nơi có
căn hộ được xây dựng, về hướng, cách bố trí phịng ốc, tường, vách ngăn…người
mua lựa chọn có thể theo sở thích, có thể theo phong thủy hoặc một vài lý do khác. Vì
vậy, việc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt đồng nghĩa với việc nhu cầu của
khách hàng đã được đáp ứng một phần.

Trường hợp thiết kế không được phê duyệt dễ dẫn đến nguy cơ phải thực hiện
lại bản vẽ thiết kế và kéo theo đó, nội dung đã thỏa thuận với người mua sẽ phải thay
đổi và liệu rằng sự thay đổi này còn phù hợp với người mua?. Như vậy, sẽ kéo dài
thời gian thỏa thuận, giao dịch gần như bắt đầu lại từ đầu, các bên tham gia vừa tốn
thời gian, cơng sức, chi phí và vừa mất lòng tin với nhau.
Đến khi Luật kinh doanh bất động sản 20149 có hiệu lực, các nhà làm luật đã
dành riêng một chương quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương
lai để khẳng định sự quan tâm đến loại bất động sản này, đồng thời tháo gỡ những
điểm còn chưa rõ ràng trong các quy định trước đây. Theo đó, Điều 55 Luật kinh
doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong
tương lai được đưa vào kinh doanh “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng
đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn
thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là
nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải
có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng của tịa nhà đó.; trước khi
bán, cho th mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản
thơng báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở dủ điều kiện được bán,
được thuê mua…”

9

Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 25/11/2014;


21

Bên cạnh việc có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công như đã phân tích, đối với tịa nhà chung cư thì phải có giấy phép xây dựng. Tiếp
theo đó, hồn thành xong phần móng. Sau khi hồn tất móng và đảm bảo được

nghiệm thu theo quy định của pháp luật thì nhà ở đã có thể được đưa vào kinh
doanh. Móng cọc (pile foundation)10 là hệ thống cọc được nối lại với nhau trong
một cấu trúc thống nhất truyền tải trọng lên nền. Móng là bộ phận chịu lực đặt thấp
nhất, là kết cấu cuối cùng của tịa nhà hoặc cơng trình, nó tiếp thu tải trọng cơng
trình và truyền tải trọng đó lên nền đất dưới đáy móng. Đây là một trong những yếu
tố quan trọng nhất cần được lưu ý khi xây nhà hoặc các cơng trình khác; quyết định
sự kiên cố, bền vững và là nền tảng nâng đỡ cả cơng trình. Thời gian hồn tất giai
đoạn móng cọc kéo dài lâu nhất trong các giai đoạn xây dựng căn hộ chung cư.
Chính vì các lý do trên, hồn thành xong phần móng cọc là điều kiện bắt buộc mà
các nhà làm luật xây dựng để đặt nền tảng cho sự xuất hiện của căn hộ chung cư
hình thành trong tương lai. Theo đó, việc hồn thành phần móng cọc phải có biên
bản nghiệm thu đã hồn thành phần móng của tịa nhà đó. Việc hồn thành móng
cọc trong thời gian bao lâu hoặc theo tiêu chuẩn nào là nội dung bắt buộc chủ đầu
tư phải nắm bắt và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật xây dựng và luật
kinh doanh bất động sản hoặc một số văn bản pháp luật chuyên ngành khác có liên
quan. Khơng phải chủ đầu tư tự cho mình quyền cơng bố đã hồn thành xong móng
cọc, việc xác nhận hồn thành xong móng cọc phải do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thực hiện. Trên cơ sở phải có một đơn vị giám sát kiểm tra các tiêu chuẩn
xây dựng và hồ sơ có liên quan đến tịa nhà để xác thực việc móng cọc có đủ điều
kiện để tiếp tục thực hiện xây dựng hay khơng. Theo đó, người mua có thể an tâm
hơn về phần kiểm định của cơ quan nhà nước.
Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu
tư phải có văn bản thơng báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ
10

TCVN 10204:2014, Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế do trường Đại học Xây dựng Hà Nội biên soạn, Bộ
Xây dựng đề nghị, Tổng cục Tiêu chuẩn đo lường chất lượng thẩm định, Bộ khoa học và Công nghệ công bố,
xuất bản lần 1 năm 2014.

22

điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được
thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho
chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều
kiện phải nêu rõ lý do. Việc cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản về nhà ở đủ điều
kiện được bán cho thuê mua đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được quyền huy động
vốn và thực hiện kinh doanh bất động sản. Có sự chấp thuận này chủ đầu tư dễ dàng
tìm được đối tượng khách hàng phù hợp để bán sản phẩm của mình. Trường hợp
khơng được chấp thuận, về phía chủ đầu tư, khả năng ôm vốn chết và không kinh
doanh được là cực kỳ lớn.
Không phải ngẫu nhiên các nhà làm luật lại đưa ra các điều kiện nêu trên để bắt
buộc chủ đầu tư phải thực hiện. Đối với chủ đầu tư, các điều kiện này vừa mang tính
thách thức vừa là cơ hội. Thách thức ở đây đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn lực
mạnh, phải trung thực thiện chí trong chào bán, trong xây dựng để đảm bảo sản phẩm
họ chào bán là phù hợp. Không phải chủ đầu tư nào cũng vượt qua ngưỡng thách thức
này, bởi việc xây dựng móng cọc tốn khá nhiều thời gian, cơng sức và chi phí. Từ vật
liệu xây dựng, tới nhân lực thực hiện mọi chi phí phát sinh tại thời điểm này chủ đầu
tư gần như phải tự xoay sở. Lúc này chưa có sự tham gia đóng góp của khách hàng.
Hơn thế nữa, khi tạo lập một dự án, chủ đầu tư phải xem xét khả năng thanh khoản và
nhu cầu của khách hàng, trường hợp mọi điều kiện đã đảm bảo nhưng lại khơng tìm
kiếm được khách hàng thì xem như ơm tiền chết trong tay. Bên cạnh đó vượt qua
ngưỡng này, chủ đầu tư sẽ có cơ sở để tìm kiếm khách hàng và khẳng định được uy
tín của mình trên thị trường bất động sản.
Đối với người mua, sự trung thực thiện chí của chủ đầu tư thu hút họ tìm tới với
sản phẩm và lựa chọn mua sản phẩm. Đối với việc đảm bảo các điều kiện nêu trên
người mua có thể tin tưởng về khả năng hồn thành tịa nhà và họ được nhận những
quyền lợi đã được thỏa thuận. Rõ ràng không phải chủ đầu tư nào cũng có khả năng
bám trụ tới giai đoạn đủ điều kiện như nêu tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động
sản năm 2014 bởi nguồn vốn mà họ sử dụng để khởi công xây dựng và hồn thành

xong phần móng cọc là con số khơng nhỏ. Chính vì lí do này đã có khơng ít chủ


23

đầu tư làm ngơ với quy định của pháp luật để giao dịch mua bán ngay cả khi chưa
đủ điều kiện. Số lượng công ty kinh doanh về bất động sản ngày càng tăng vì lợi
nhuận và sức thu hút mà thị trường này mang lại, chính vì thế, việc tạo niềm tin với
khách hàng từ khâu pháp lý dự án cho tới phù hợp điều kiện pháp luật quy định là
một lợi thế để nâng cao uy tín của công ty. Đồng thời quy định này cũng tạo ra
thách thức rất lớn, như đã phân tích ở trên, chủ đầu tư phải nổ lực để xoay đủ về
vốn, tài chính để thúc đẩy phát triển dự án chung cư hình thành trong tương lai đủ
điều kiện. Về phía người mua, dù là mục đích để ở hay đầu tư thì việc đã bỏ ra một
lượng tiền khơng nhỏ khiến họ phải rất dè chừng và phải đủ can đảm để chấp nhận
rủi ro. Nhu cầu có, số lượng cung cấp và nhà cung cấp có, tuy nhiên nếu luật không
đưa ra quy định về điều kiện như nêu trên thì người mua khơng có cơ sở nào để
nhận định về chủ đầu tư mà mình đang đầu tư vào.
Một là chủ đầu tư cố tình tạo thơng tin khơng chính xác, lừa dối khách hàng,
khơng thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng đã giao kết. Hai là chủ đầu tư sau khi bị
phát hiện hành vi sai trái đã khơng có thiện chí khắc phục hậu quả. Về nội dung thứ
nhất, việc chủ đầu tư cung cấp thông tin về bất động sản là nghĩa vụ bắt buộc được
quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, người mua khi lựa
chọn bất kỳ đơn vị cung cấp nào cũng phải tìm hiểu về thơng tin được cung cấp.
Đối với những trường hợp, mặc dù chủ đầu tư đã thơng báo cụ thể về tình trạng
pháp lý của dự án, có thể cung cấp chính xác dự án chưa đủ điều kiện, tuy nhiên
một số người mua vẫn yêu cầu và có nguyện vọng được mua tại thời điểm được
giới thiệu. Như vậy, nếu nói chủ đầu tư lừa dối khách hàng thực tế cũng phải xét ở
nhiều khía cạnh và hồn cảnh khác nhau. Trường hợp cả hai bên cùng biết về hành
vi tạo lập giao dịch là khơng đúng quy định của pháp luật thì việc đổ lỗi về phía
chủ đầu tư là khơng hợp lý. Xét theo nội dung quy định của điều luật về điều kiện

để Chung cư hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, thì hành vi
kinh doanh khi chưa đủ điều kiện trước hết là lỗi của chủ đầu tư. Trong khi tại thời
điểm giao dịch bên mua đã biết về việc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
chưa đủ điều kiện, như vậy quy định hiện hành vẫn chưa hợp lý đối với cả chủ đầu


24

tư lẫn người mua. Việc quy định như trên vô tình bó hẹp phạm vi giao dịch của
khách hàng với đơn vị cung cấp mà họ lựa chọn. Giả thiết trường hợp luật không
cấm giao dịch mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai khi nhà ở chưa
đủ điều kiện (chưa hồn thành xong móng cọc, chưa được nghiệm thu, chưa có
giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu của chủ đầu tư…) với hoàn cảnh cả hai bên đều
mong muốn thực hiện và tự nguyện thực hiện. Nếu nói về tự do giao kết hợp đồng
thì nội dung trên khá hợp lý. Nhưng nếu đồng ý với nội dung trên sẽ dẫn tới nhiều
hệ lụy trong đó có việc khơng phân định được đâu là sự tự nguyện. Như vậy lại
phải đặt ra những tiêu chí về giao dịch tự nguyện. So sánh giữa đặt ra điều kiện và
khơng có điều kiện thì giao dịch có điều kiện sẽ dễ kiểm soát hơn. Hơn thế nữa,
việc đưa ra các điều kiện như quy định trong các văn bản luật đều dựa trên tình
hình chung để đảm bảo cân bằng quyền lợi giữa các bên. Xét đến cùng, chủ đầu tư
vẫn là bên có lợi thế bởi là bên nắm giữ nguồn tiền từ khách hàng, nguồn thơng tin
từ dự án. Chính vì vậy, để bảo vệ bên yếu thế và cân đối lợi ích của các bên, cần
phải có điều kiện đối với loại giao dịch này.
1.2.2. Về chủ thể
Xuất phát từ những rủi ro mà người mua căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai có thể gặp phải, cụ thể như: chủ đầu tư lừa dối trong việc cung cấp thông
tin dẫn tới người mua đồng ý giao dịch trong khi dự án chưa đủ điều kiện kinh
doanh, dự án không được phép xây dựng, dự án do một chủ đầu tư khác thực hiện,
chủ đầu tư chiếm dụng vốn dẫn tới dự án khơng đủ tài chính để thực hiện, các nhà
làm luật đã xem xét từ thực tiễn kinh doanh bất động sản và từ những điểm còn hạn

chế trong điều kiện kinh tế xã hội của Việt Nam để đưa ra một số quy định liên
quan đến chủ thể kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Bên bán là tổ chức được phép kinh doanh căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai. Theo
Bên bán là tổ chức được phép kinh doanh căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá


25

nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có
vốn pháp định khơng được thấp hơn 20 tỉ đồng và phải đăng ký kinh doanh bất
động sản theo quy định của pháp luật. Quy định này loại trừ đối tượng tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy
mô nhỏ, không thường xuyên11
Theo quy định trước đó, vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản chỉ là 6 tỉ đồng (Điều 3, Nghị định 153/2007/NĐ-CP), chính vì vậy một
số doanh nghiệp nhỏ, yếu kém cũng không tự lượng sức nhảy vào kinh doanh gây
hỗn loạn thị trường. Thay thế Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số
76/2015/NĐ-CP12 quy định vốn pháp định không dưới 20 tỉ, quy định này rất cần
thiết để khôi phục lại lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, có tác dụng hạn chế việc
các doanh nghiệp yếu kém vẫn cố tham gia kinh doanh trong giai đoạn phát triển
bùng nổ của thị trường bất động sản; đồng thời thanh lọc các doanh nghiệp tham
gia kinh doanh giúp thị trường chỉ cịn lại những đơn vị có năng lực về tài chính.
Như vậy, có thể an tâm hơn về tiến độ các dự án, quyền lợi người tiêu dùng.
Một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững khi mà doanh nghiệp tạo
ra được các sản phẩm thật, đáp ứng đúng nhu cầu và chất lượng mà người mua
chọn lựa. Muốn làm được điều này, doanh nghiệp cần có nguồn vốn đủ lớn nhất
định. Nếu nhìn nhận ở góc độ giá trị của tồn dự án bất động sản, ví dụ, một dự án
bất động sản quy mô nhỏ hiện nay tại Hà Nội hay TP. HCM cũng đã có số vốn lên

đến vài trăm tỉ đồng. Thực tế, việc có thể loại bỏ được các doanh nghiệp yếu kém
hay khơng cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Trong đó có yếu tố trung
thực trong khai báo vốn pháp định, liệu cơ quan nhà nước có quản lý được tình
trạng trên hay chỉ nêu quy định theo kiểu hình thức, cịn thực tiễn khơng áp dụng
được. Con số 20 tỉ nêu trên khơng nên nhìn nhận ở khía cạnh là số vốn đủ để kinh
11

Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh
bất động sản, ban hành ngày 15/10/2007.
12

Chính phủ (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh
bất động sản 2014 ban hành ngày 10/9/2015;