NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
I. KHÁI NIỆM - BẢN CHẤT - ĐẶC ĐIỂM CỦA GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.
1. Khái niệm về giải phóng mặt bằng .
Ngay từ thời xa xưa, khi con người bắt đầu sống quần cư trong các bộ tộc,
bộ lạc đã xuất hiện những hình thức đầu tiên của việc lấy đất phục vụ cho lợi ích
chung của cộng đồng. Theo quyết định của người đứng đầu các bộ lạc thì một vài
đối tượng phải chuyển chỗ ở để lấy chỗ chuẩn bị cho các buổi cúng lễ, xây dựng
miếu thời chùa mộ… Nhà nước phong kiến ra đời, việc tịch thu, trưng thu, xung
công ruộng đất nhà ở của các hộ dân phục vụ cho lợi ích chung như công điền,
công thổ, xây dựng đền chùa đường xá đắp đê, xây thành…. càng trở nên phổ biến.
Tuy nhiên trong giai đoạn này, những hộ dân phải di dời hầu như không được bù
đắp gì cả, việc di dời ổn định cuộc sống của họ trở nên vô cùng khó khăn.
Sau nhiều năm kháng chiến chống giặc ngoại xâm bảo vệ tổ quốc thắng lợi,
nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam ra đời với công cuộc tái thiết xây dựng
đất nước. Trong những năm gần đây, với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa,
quá trình đô thị hóa cũng diễn ra hết sức mạnh mẽ. Hàng chục nghìn dự án
xây dựng có giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt, từng bước tạo lập một bộ mặt
mới cho đô thị và nông thôn nước ta.
Từ thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ta có thể nêu ra một
khái niệm như sau :
Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử
dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di dời
các đối tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng khác trả lại
mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định cuộc sống
cho các đối tượng phải di dời.
2. Vì sao phải tiến hành giải phóng mặt bằng .
2.1 Giải phóng mặt bằng là một yêu cầu tất yếu đối với các dự án có đầu tư
xây dựng.
Đối với các dự án xây dựng thì mặt bằng là một yếu tố hết sức quan trọng.
Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc thi công xây lắp công trình được.
Không có mặt bằng thì chưa có thể tổ chức thi công. Tuy nhiên, do quĩ đất hạn hẹp

và các yêu cầu của nền kinh tế văn hóa xã hội, không phải khi nào cũng có thể xây
dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người. Nhất là đối với
yêu cầu mở rộng cải tạo đô thị thì việc xây dựng công trình trong các khu dân cư là
không thể tránh khỏi. Giải phóng mặt bằng trở thành một yêu cầu kiên quyết đi
trước một bước trong các dự án xây dựng.
2.2 Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án nhằm sử dụng đất đai hợp lý,
hiệu quả hơn.
Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức xương máu mới tạo lập bảo
vệ được vốn đất đai như ngày nay. Bởi vậy sử dụng đất đai tiết kiệm hợp lý hiệu
quả là một yêu cầu tiên quyết.
Do lịch sử hình thành và phát triển các đô thị, khu công nghiệp, nông
nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư… một cách tự nhiên, manh mún nhỏ lẻ thiếu hệ
thống, thiếu sự đồng bộ nên một số lượng lớn đất đai bị sử dụng lãng phí kém hiệu
quả. Nhà nước tiến hành sắp xếp bố trí lại qui mô cơ cấu sử dụng đất thông qua các
quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, hiện thực hóa nó bằng các dự án cụ thể. Các dự
án đưa ra nhằm mục tiêu sử dụng có hiệu quả nhất nguồn lực đất đai cũng như tạo
điều kiện sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trong vùng.
3. Bản chất của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam.
Trước tiên, giải phóng mặt bằng được tiến hành theo các dự án xây dựng, là
một bộ phận hết sức quan trọng không thể thiếu của dự án. Giải phóng mặt bằng
bắt đầu bằng quyết định thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng và giao cho
chủ dự án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà
nước cho các tổ chức hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài và cho thuê
đất. Nhà nước là chủ sở hữu pháp lý duy nhất với đầy đủ ba quyền chiếm hữu sử
dụng định đoạt với toàn bộ quỹ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ Việt nam một cách
toàn vẹn không bị giới hạn. Các đối tượng sử dụng đất chỉ có hai quyền chiếm hữu
và sử dụng một cách hạn chế về không gian thời gian và nội dung pháp lý. Giải

phóng mặt bằng thực chất là Nhà nước thu hồi hai quyền trên của các đối tượng và
trao cho đối tượng sử dụng khác. Giải phóng mặt bằng không những chỉ là thay đổi
chủ sử dụng đất mà còn có thể bao hàm cả sự thay đổi mục đích sử dụng đất.
Giải phóng mặt bằng nhất thiết phải tiến hành bồi thường thiệt hại tái định
cư cho các đối tượng phải di dời. Để ổn định đời sống sinh hoạt cũng như hoạt
động sản xuất kinh doanh của các đối tượng phải di dời, chủ dự án phải tiến hành
bồi thường những thiệt hại do giải phóng mặt bằng gây ra như giá trị quyền sử
dụng đất, giá trị tài sản trên đất, các khoản hỗ trợ ổn định cuộc sống khác theo giá
trị thị trường hiện hành.
Trong điều kiện hiện nay, giải phóng mặt bằng còn gắn liền với việc bố trí
ổn định sản xuất đời sống của các đối tượng di dời. Nó không chỉ đơn thuần là việc
sắp xếp lại nơi ở cho các đối tượng mà cao hơn, nó còn đòi hỏi sự hợp lý trong bố
trí, tái hoà nhập, nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng về kinh tế văn hóa giáo
dục y tế… theo hướng sắp xếp lại cơ cấu dân cư, cơ cấu xã hội hiện đại văn minh.
Giải phóng mặt bằng còn phải đảm bảo cho yêu cầu tái sản xuất, mở rộng kinh
doanh của các đối tượng theo xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bảo vệ môi
trường sức khỏe cộng đồng.
4. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam .
4.1 Giải phóng mặt bằng thường gắn liền với các dự án đầu tư có xây
dựng.
Các dự án có qui mô lớn, bao chùm một phạm vi rộng thường phải giải
phóng mặt bằng vì những vùng đất hoang ngày càng ít hoặc không đáp ứng được
yêu cầu của dự án như vị trí địa hình, điều kiện tự nhiên kinh tế, giao thông. Giải
phóng mặt bằng là không thể thiếu được với các dự án mở rộng đô thị, xây dựng
thêm, cải tạo giao thông, sửa chữa nâng cấp kênh mương, kè hồ ao, xây dựng khu
chung cư, công trình an ninh quốc phòng, công trình chính trị văn hóa xã hội.
4.2 Giải phóng mặt bằng là hoạt động hết sức phức tạp và nhạy cảm do tác
động tương hỗ qua lại với nhiều yếu tố đối tượng kinh tế văn hóa xã hội.
4.2.1 Giải phóng mặt bằng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố.
a) Chính sách đền bù tái định cư của nhà nước.

Chính sách của Nhà nước về việc đền bù tái định cư có ảnh hưởng hết sức rõ
rệt tới việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Các chính sách quy định về
trình tự tiến hành giải phóng mặt bằng, quy định về quyền nghĩa vụ của các bên,
đồng thời cũng quy định cụ thể về mức đền bù tái định cư. Do vậy chính sách có
ảnh hưởng xuyên suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng. Chính sách cặn kẽ,
tỉ mỉ toàn diện, có tính pháp lý và khả năng áp dụng thực tiễn cao sẽ tạo điều kiện
cho giải phóng mặt bằng nhanh chóng. Ngược lại nếu các chính sách mà không
phù hợp, mâu thuẫn với điều kiện thực tế thì nó lại trở thành một trở lực đối với
giải phóng mặt bằng.
b) Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn.
Địa điểm quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết định
khối lượng giải phóng mặt bằng, tính chất đặc điểm của các đối tượng, độ phức tạp
của giải phóng mặt bằng. Các dự án có quy mô lớn sẽ có khối lượng phải giải
phóng lớn hơn, thời gian đăng ký kê khai tài sản dài hơn, lượng vốn cho giải phóng
cũng lớn hơn dự án có quy mô nhỏ.
Các dự án có giải phóng mặt bằng tại các vùng có điều kiện kinh tế xã hội
phức tạp như đô thị, khu dân cư thì việc bồi thường tái định cư sẽ đòi hỏi mức giá
cao, đa dạng hơn, có nhiều các đơn thư khiếu nại hơn là ở các vùng nông thôn hay
ở đồng ruộng ao hồ do sự đông đúc về dân cư, đất đai nhỏ lẻ, tính chất pháp lý,
mục đích sử dụng đa dạng, mức sinh lời của đất cao, giá trị tài sản lớn.
c) Công tác giao đất cho thuê đất - cấp giấy chứng nhận, thống kê kiểm kê
đất, nhà ở.
Khi tiến hành bồi thường thiệt hại thì việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai
và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu. Việc xác lập hồ sơ không chỉ dựa vào đo
về thực tế mà còn dựa vào các hồ sơ lưu như giấy chứng nhận quyền sử dựng đất
nhà, giấy chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà, thừa kế, giấy phép xây dựng,
biên bản thống kê kiểm kê đất đai thường xuyên, định kỳ… Nếu các loại giấy tờ
đầy đủ thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản nhanh gọn, tránh được chanh chấp giữa
các bên. Do vậy công tác giao đất cho thuê đất cấp giấy chứng nhận, kiểm kê thống
kê của nhà nước có ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng .

d) Lượng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng .
Trong giải phóng mặt bằng, phát sinh là một hiện tượng tương đối phổ biến.
Với khối lượng đền bù, lượng vốn đã xác định, những phát sinh tăng vọt như mức
giá đền bù về đất sẽ làm tăng lượng tiền cho giải phóng mặt bằng đôi khi quá cả
mức dự kiến nên tiếp tục tiến hành nhà đầu tư sẽ bị lỗ nặng, sự đình trệ đến ngay từ
phía nhà đầu tư. Đó là hậu quả của việc tính toán chủ quan, sai lầm trong việc xác
định mức vốn dự kiến cho giải phóng mặt bằng.
c) Thị trường bất động sản.
Bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn, giá cả biến động hết sức sôi nổi
từng ngày từng giờ trên thị trường. Giá cả trên thị trường bất động sản thực tế rất
cao, chênh lệch nhiều so với mức giá đền bù. Mức giá đền bù thấp hơn giá thị
trường sẽ khiến cho các đối tượng bị di dời bị ảnh hưởng mạnh mẽ tới quyền lợi.
Hơn nữa giá đất thay đổi liên tục theo xu hướng ngày càng tăng lên làm cho lợi ích
các hộ ngày càng bị hao hụt. Do vậy, hiện tượng khiếu nại tố cáo, chây ỳ không
chịu hợp tác liên quan tới giá bất động sản làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng
là phổ biến.
g) Quỹ đất, nhà tái định cư.
Quỹ nhà tái định cư là một yêu cầu cấp thiết đối với việc ổn định đời sống
sản xuất của các đối tượng phải di dời. Giải phóng mặt bằng với qui mô lớn, thị
trường không thể trong giai đoạn ngắn mà có thể đáp ứng được nhu cầu đai nhà ở
được. Do đó không thể ổn định lại cuộc sống hoàn toàn bằng tiền mà phải có quỹ
nhà tái định cư cho các hộ gia đình và các tổ chức sản xuất kinh doanh. Có quĩ đất
nhà đầy đủ phù hợp để tổ chức di dân thì mới có thể giải phóng mặt bằng được.
h) Tổ chức thực hiện.
Đây là yếu tố quyết định đối với thực hiện giải phóng mặt bằng. Trên cơ sở
chính sách của nhà nước, điều kiện thực tế địa bàn và dự án, việc tổ chức thực hiện
(trình tự công việc, cơ cấu nhân sự, hình thức phương pháp làm việc…) một cách
hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả tốt như đúng đủ khối lượng, đúng tiến độ,
đúng trình tự thủ tục, giảm được cường chế, đảm bảo lợi ích các bên.
4.2.2. Đối tượng giải phóng mặt bằng rất đa dạng.

Các dự án có giải phóng mặt bằng phải tiến hành bồi thường thiệt hại đất với
nhiều vị trí, mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, chuyên
dùng…) khác nhau, với nhiều bất động sản muôn hình vạn trạng có tính chất đơn
chiếc đặc thù, với nhiều hình thức sở hữu sử dụng quản lý, nhiều đối tượng xã hội
đa dạng. Do đó nó đòi hỏi sự tỉ mỉ cặn kẽ chính xác rất lớn trong xác lập hồ sơ
pháp lý và lên phương án, giá cả bồi thường tái định cư.
4.2.3. Giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng tới các vấn đề kinh tế xã hội.
Giải phóng mặt bằng gắn liền với việc di chuyển các cụm dân cư, các cơ sở
sản xuất kinh doanh, y tế giáo dục. Điều đó làm ảnh hưởng tới các vấn đề kinh tế
xã hội và dân cư khu vực họ chuyển đi, nơi họ chuyển đến cả trước, trong và sau
khi thực hiện giải phóng mặt bằng.
a) Một là đối với hoạt động sản xuất kinh doanh và công ăn việc làm. Giải
phóng mặt bằng buộc các tổ chức hoạt động kinh doanh trên địa bàn phải ngừng trệ
và di chuyẻen địa điểm sản xuất kinh doanh. Nó ảnh hưởng rất xấu đối với công ty
do điều đó làm thay đổi cung cầu giá cả thị trường, chi phí sản xuất tăng… Nếu
chính sách ổn định sản xuất không thỏa đáng có thể làm họ ngừng trệ sản xuất đến
nối phá sản. Ngược lại sẽ thúc đẩy sản xuất của họ. Các hộ gia đình, các đối tượng
buôn bán nhỏ làm nghề tự do sẽ bị mất đi địa bàn và công việc, lại phải mất thời
gian tiền bạc tìm địa điểm mới hoặc chuyển nghề.
b) Hai là đối với cơ cấu kinh tế xã hội dân cư, kết cấu cơ sở hạ tầng.
Giải phóng mặt bằng sẽ tác động phân bố lại cơ cấu sử dụng đất cũng như cơ cấu
xã hội dân cư, giới tính, lực lượng lao động giải phóng mặt bằng không chỉ làm
thay đổi cơ cấu xã hội mà còn làm thay đổi cả kết cấu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị
như điện nước, giao thông, thông tin liên lạc, kết cấu cơ sở hạ tầng xã hội như
bệnh viện trường học, nhà văn hóa…
c) Ba là đối với tập quán sinh hoạt của người dân.
Do phải di chuyển từ nơi này tới nơi khác, bị tác động bởi các điều kiện khách
quan mới, ý thức của những đối tượng bị dời này cũng thay đổi. Sự thay đổi đó
khi thì theo chiều hướng tích cực khi lại theo chiều hướng tiêu cực, một phần phụ
thuộc vào việc bố trí tái định cư.

d) Bốn là đối với thị trường.
Giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng làm thay đổi các cơ cấu, kết cấu xã hội
của vùng do đó cũng làm thay đổi qui mô số lượng cung cầu các loại hàng hóa
trong vùng. Giá cả thường là tăng lên nói chung với các loại hàng hóa.
Có lẽ giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng rõ rệt nhất đối với thị trường bất
động sản. Song hành cùng với giải phóng mặt bằng là sự tăng lên và nhu cầu nhà
ở đối với hộ gia đình, địa điểm sản xuất kinh doanh với các doanh nghiệp. Trong
khi đó, cung bất động sản bị hạn chế. Giá bất động sản tăng mạnh. Năm 2002
được coi là năm đồng khởi về giải phóng mặt bằng nhưng có lẽ giải phóng mặt
bằng chính là một trong những nguyên nhân gây nên cơn sốt đất đai tại Việt Nam
trong những năm qua.
4.2.4. Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án tạo ra mức giá trị cao hơn cho
đất đai các khu vực xung quanh.
Việc thực hiện giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án mà đặcbiệt là những dự
án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị thường làm tăng giá trị đất đai của
khu vực xung quanh. Do sự thay đổi về vị trí và mức sinh lời mà giá cả đất trong
khu vực tăng lên nhiều. Đây là giá trị mà dự án đã tạo ra nhưng đáng lẽ ra phần
chênh lệch đó phải được trả lại cho chủ dự án thì nay lại rơi vào túi các hộ dân.
Việc thu lại khoản này là rất khó khăn bởi việc thay đổi thuế sử dụng đất hay bắt
đóng thuế thu nhập bất thường là rất khó khăn.
4.2.5. Giải phóng mặt bằng trong các khu dân cư đông đúc nhiều khi còn
làm ảnh hưởng kiến trúc đô thị.
Do lịch sử hình thành tư phát không theo quy hoạch, hầu hết nhà ở trong các
khu dân cư đều không có hình dạng chuẩn, không vuông vức mà rất muôn hình
vạn trạng. Sau khi giải phóng mặt bằng, các hộ mới ra mặt đường hầu hết bị cắt
xén chắp vá. Hình thể nhà mặt tiền này thường rất xấu như chiều sâu quá ít, chiều
ngang quá hẹp, nhà hình tam giác… do vậy tuy sửa chữa trang trí lại, bộ mặt mỹ
quan vẫn bị ảnh hưởng.
4.3. Giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn lớn.
. Đất đai là một tài sản có giá trị sử dụng rất lớn gần như vô tận. đặc biệt ở đô thị,

đất đai có mức sinh lời lớn nên giá cả thị trường rất cao. Nhà ở cũng là một tài sản
có giá trị khá lớn, hơn thế nữa nó lại có ảnh hưởng cực kỳ quan trọng đối với đời
sống con người.
. Giải phóng mặt bằng phải tiến hàng bồi thường về đất đai tài sản trên đất, hỗ trợ
di dời chuyển nghề, ổn định cuộc sống.
. Giải phóng mặt bằng thường được tiến hành ở quy mô lớn hàng trăm thậm chí
hàng nghìn hộ gia đình.
. Công tác giải phóng mặt bằng có tính chất tỉ mỉ, đòi hỏi nhiều thời gian công sức,
trang thiết bị hiện đại nên chi phí hoạt động cao.
. Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng phát sinh nhiều vấn đề cần giải
quyết như tăng giá đất, giá nhà, kéo dài tiến độ… làm tăng chi phí.
Từ các lý do trên nên giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn chiếm tỷ trọng
khá cao trong toàn bộ lượng vốn đầu tư cho dự án.
5. Các yêu cầu đối với công tác giải phóng mặt bằng.
Xuất phát từ đường lối của Đảng cộng sản, vai trò của Nhà nước và nguyện
vọng của mọi tầng lớp nhân dân. Với mục tiêu xây dựng xã hội công bằng, văn
minh dân chủ, dân giàu nước mạnh. Giải phóng mặt bằng trong thời gian tới cần
đảm bảo các yêu cầu sau:
5.1. Đảm bảo công bằng, công khai dân chủ.
Đó là đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các đối tượng bị di dời với nhau,
giữa các đối tượng bị di dời và không bị di dời.
Các hoạt động và kết quả giải phóng mặt bằng phải được công bố công khai dân
chủ để mọi đối tượng được biết, được hiểu thêm và được quyền góp ý trong quá
trình thực hiện giải phóng mặt bằng.
5.2. Đảm bảo cân đối các lợi ích.
Để ổn định đời sống và sản xuất kinh doanh cho các hộ phải di dời, để tránh
những bất ổn lớn với xã hội do giải phóng mặt bằng gây ra, một trong những yêu
cầu hết sức quan trọng là phải đảm bảo lợi ích cho các đối tượng phải di dời. Tuy
nhiên đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích chung vẫn là yêu cầu đặt lên hàng đầu của
cả cộng đồng. Do vậy phải cân đói về mặt lợi ích giữa các đối tượng phải di dời

với nhà nước và với chủ đầu tư. Không thể bồi thường một cách chủ quan thiên
lệch lợi ích nhà nước hay lợi ích của công dân.
Phải cân đối giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài. Tránh vì tiến độ một dự
án cụ thể mà gây ảnh hưởng tới các dự án khác, ảnh hưởng tới chính sách đền bù
trên thành phố.
5.3. Cụ thể hóa các yêu cầu.
a) Đảm bảo tiến hành giải phóng mặt bằng đúng chính sách nhà nước, phù
hợp với điều kiện cụ thể từng địa phương.
Đây là một yêu cầu cực kỳ quan trọng, giải phóng mặt bằng phải được tiến
hành đúng trình tự thủ tục để các cấp chính quyền nhân dân có thể dễ dàng kiểm
tra, giám sát việc thực hiện. Đó còn là để đảm bảo tính thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai bằng pháp luật.
Tuy nhiên, hệ thống chính sách còn nhiều hạn chế, chưa bao quát được toàn
bộ nên khi áp dụng chính sách phải linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tế mới có
thể đẩy nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng.
b) Đảm bảo đúng tiến độ. Vì lợi ích chung của cộng đồng, vì lợi ích của chủ
đầu tư, của nhà nước, đảm bảo đúng tiến độ là một yêu cầu tất yếu cả về mặt kinh
tế và xã hội.
c) Giảm sai sót trong công tác điều tra khảo sát do vẽ tài sản.
d) Giảm khiếu nại tố cáo, giảm các biện pháp cưỡng chế.
e) Tăng cường các biện pháp giáo dục tuyên truyền phục vụ giải phóng mặt
bằng.
g) Giải phóng mặt bằng đồng thời giữ vững, cải thiện ổn định trật tự an ninh,
kinh tế xã hội.
II. QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.
1. Các văn bản pháp lý hiện hành quy định về giải phóng mặt bằng .
a) Luật đất đai năm 1993, sửa đổi bổ sung năm 2000 và 2001.
b) Nghị định 22/CP/1998/NĐCP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về
việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
c) Quyết định số 20/1998/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội
ngày 30 tháng 6 năm 1998 về việc áp dụng Nghị định 22CP trên địa bàn thành
phố.
d) Nghị định 87/1994/NĐCP ngày 17 tháng 3 năm 1994 của chính phủ quy
định về khung giá các loại đất trong cả nước.
Quyết định số 302/1996/QĐ-TTg ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng
Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong Nghị định 87CP.
Nghị định 17/1998/NĐCP ngày 21 tháng 3 năm 1998 của Chính phủ về việc
sửa đổi bổ sung khoản 2 điều 4 Nghị định 87CP.
Lên Phương ánbồi thường tái định cư
Định giá đất,tài sản ,chuẩn bị quỹ nhà tái định cư
Xác lâp số liệu,cơ sở pháp lývề đất đai ,tài sản
Tuyên truyền giải quyết khiếu nại ,tố cáo
Tổ chức phá dỡ san lấp trả lạimặt bằng cho dự án
Quyết định thu hồi đấtQuyết định giao đất
Trả tiền cho các hộ dân và tổ chức di chuyển các hộ dân
e) Quyết định 3159/1997/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban
hành khung giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
g) Quyết định số 05/2002/QĐUB của UBND Thành phố Hà nội về ban hành
phân cấp nhà và đơn giá xây dựng mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
h) Thông báo số 194/Ls TCVG-XD liên sở tài chính vật giá xây dựng ngày 27
tháng 2 năm 2002 ban hành giá chuẩn mới về nhà tạm vật kiến trúc để xây dựng
giá đền bù giải phóng mặt bằng .
1) Quyết định số 72/2001/QĐUB ngày tháng năm 2001 của UBND thành phố
Hà Nội ban hành quy định trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường
thiệt hại tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2) Các bước tiến hành giải phóng mặt bằng.

Thành lập Hội đồng GPMB

Tổ công tác giúp việc
Phê duyệt phương án

Biểu 1. Sơ dồ các bước tiến hành giải phóng mặt bằng hiện nay
2.1 Ra quyết định giao đất, thu hồi đất.
Đây là công việc mở đầu đối với việc thực hiện giải phóng mặt bằng ở một dự
án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước ra
quyết định thu hồi đất và giao đất là xác lập lại chủ sử dụng và mục đích sử dụng
của đất đai. Việc ra quyết định thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng và trao
cho chủ dự án là một yêu cầu pháp lý bắt buộc đối với giải phóng mặt bằng. Nó đã
được quy định cụ thể trong Nghị định 90CP “Giải phóng mặt bằng trên cơ sở
quyết định giao đất cho thuê và thu hồi đất”. Luật đất đai 1993 cũng khẳng định
cho thuê đất thu hồi đất “là một trong những nội dung quản lý về đất đai”.
“Quyết định giao đất cho thuê đất của cấp có thẩm quyền” là một thành phần
quan trọng của hồ sơ thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng – quyết định
72/2001/QĐUB, điều 3 khoản 1. Quyết định giao đất cho thuê đất thu hồi nhằm
xác lập cơ sở pháp lý cho chủ sử dụng đất mới, hợp thức hóa, sử dụng đất của đối
tượng, tạo điều kiện để bồi thường giải phóng mặt bằng.
2.2. Thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác giúp việc.
Thành lập tổ công tác giúp việc cho Hội đồng và thành lập Hội đồng giải
phóng mặt bằng nhằm xác lập tổ chức trực tiếp triển khai giải phóng mặt bằng.
Việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác đã được đề cập
trong Nghị định 90CP ngày 17/08/1994 nhưng nó chỉ được quy định một cách cụ
thể trong Nghị định 22/1998/ND-CP quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh lợi ích quốc gia
công cộng.
Hội đồng giải phóng mặt bằng công tác giúp việc cho hội đồng trở thành một
cơ cấu bắt buộc không thể thiếu với giải phóng mặt bằng.
Từ Nghị định 90CP tới Nghị định 22CP/1998, cơ cấu của Hội đồng giải
phóng mặt bằng đã được quy định cải tổ đáng kể, đặc biệt là thành phần mở rộng

cho phù hợp với điều kiện thực tế mỗi công trình.
Chỉ ở quyết định 72/2001/QĐUB ngày 17/09/2001 mới quy định cụ thể về cơ
cấu nhiệm vụ của tổ công tác giúp việc cho hội đồng giải phóng mặt bằng.
2.3 Xác lập cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản.
Đây là một nội dung cơ bản xuất hiện bằng văn bản pháp lý lần đầu tiên
trong Nghị định 90CP/1994 và được quy định rất cụ thể trong quyết định
72/2001/QĐUB. Mục tiêu của công tác này là xác định cụ thể đối tượng phải đền
bù, khối lượng đền bù cũng như các vấn đề quan tâm trong khi lên phương án đền
bù.
Hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ công tác phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp
phường, xã tổ chức thực hiện các nội dung sau đây:
- Tổ chức cắm mốc giới lập bản đồ khu vực giải phóng mặt bằng.
- Phát tờ khai, hướng dẫn các đối tượng kê khai nguồn gốc diện tích loại đất, vị trí,
tài sản, số nhân khẩu đang sinh sống và đề nghị nếu có.
- Ủy ban nhân dân phường xác định thẩm định chứng nhận nguồn gốc đất đai
tình trạng sử dụng đất và báo cáo với Hội đồng giải phóng mặt bằng.
2.4. Định giá đất, định giá tài sản làm căn cứ bồi thường thiệt hại.
Đây là nội dung mang tính chất chuẩn bị cho việc lên phương án bồi thường
thiệt hại, tái định cư, nó được quy định cụ thể tại khoản 2 điều 4 quyết định
72/2001/QĐUB của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
Nội dung của công tác này bao gồm:
- Chuẩn bị các tài liệu liên quan, đánh giá điều kiện địa bàn.
- Hội đồng giải phóng mặt bằng trình phương án giá đồng thời công bố để tham
khảo ý kiến của các hộ dân, các đối tượng liên quan.
- Điều chỉnh phương án giá đất giá nhà cho phù hợp.
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định giá.