Ứng dụng công nghệ gis xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã tây ninh tỉnh tây ninh

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

CAO HUY CHƯƠNG

ỨNG DỤNG CÔNG NGHIỆ GIS XÂY DỰNG HỆ
THỐNG TRA CỨU GIÁ ĐẤT TỰ ĐỘNG CHO
THỊ XÃ TÂY NINH – TỈNH TÂY NINH
Chuyên ngành: Bản đồ, viễn thám và hệ thống thông tin địa lý

LUẬN VĂN THẠC SỸ

TP. HỒ CHÍ MINH - 11/2009

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


2

CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Xuân Cường
Cán bộ chấm nhận xét 1:

...................................................................................................................................
...................................................................................................................................

...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
Cán bộ chấm nhận xét 2:

...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
Luận văn thạc sỹ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SỸ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TP.HCM, ngày 06 tháng 01 năm 2010

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


3
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc
------------------oOo---

Tp. HCM, ngày. . . . tháng . . . . năm 2009

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SỸ
Họ và tên học viên: CAO HUY CHƯƠNG

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 27 tháng 9 năm 1976

Nơi sinh: Nghệ An

Chuyên ngành: Bản đồ, viễn thám và hệ thống thông tin địa lý
Khoá (Năm trúng tuyển): 2007
1. TÊN ĐỀ TÀI: “Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị
xã Tây Ninh – tỉnh Tây Ninh”
2. NHIỆM VỤ LUẬN VĂN:
- Nghiên cứu về thực tại giá đất cũng như hình thức tính giá đất cho các trường
hợp cụ thể khi đã có bảng giá các loại đất được UBND Tỉnh ban hành hàng năm.

- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tổng quan về tư tài liệu của địa
bàn nghiên cứu.
- Xây dựng ứng dụng tra cứu giá đất tới từng thửa đất bằng công nghệ GIS cho
thị xã Tây Ninh – tỉnh Tây Ninh.
3. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 02/02/2009
4. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 30/11/2009
5. HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS. Vũ Xuân Cường
Nội dung và đề cương Luận văn thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thơng qua.
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

CHỦ NHIỆM BỘ MƠN
QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)

TS. Vũ Xuân Cường

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


4

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đã luôn
nhận được sự giúp đỡ vô cùng to lớn của Quý Thầy, Cô trường Đại học Bách khoa –
Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, TS. Vũ Xuân Cường, cơ quan, gia đình và
bạn bè. Tơi xin tỏ lịng biết ơn đến:
¾ Thầy TS. Vũ Xuân Cường, Chi cục trưởng Chi cục Đo đạc và Bản đồ phía
Nam – Bộ Tài ngun và Mơi trường đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong
q trình nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp;

¾ Q Thầy, Cơ giảng dạy lớp GIS – 2007 của Trường Đại học Bách khoa –
Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ
tơi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu;
¾ Phịng Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học Bách khoa thành phố Hồ
Chí Minh đã có kế hoạch và tạo điều kiện tốt để tơi được tham gia học tập và
nghiên cứu;
¾ Lãnh đạo khoa Kỷ thuật Xây dựng – Bộ môn Địa tin học - Trường Đại học
Bách khoa thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong
suốt thời gian học tập và nghiên cứu;
¾ Tập thể cán bộ, công chức, viên chức Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung
tâm Thông tin Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh đã tạo điều kiện
cho tôi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu;
¾ Tập thể cán bộ, công chức, viên chức Chi cục Đo đạc và Bản đồ phía Nam
– Bộ Tài ngun và Mơi trường đã tạo điều kiện cho tôi trong thời gian thực
tập và nghiên cứu tại Chi cục;
¾ Và đặc biệt, gia đình, bạn bè, những người thân thiết đã ủng hộ, giúp đỡ,
khuyến khích, tạo mọi điều kiện để tơi hồn tất thời gian học tập và nghiên cứu.
Tôi xin trân trọng biết ơn!
Học viên: Cao Huy Chương

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


5

TĨM TẮT
Đất đai là nguồn tài ngun vơ cùng q giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai
có giá trị sử dụng lớn nhưng lại có hạn về diện tích và chất lượng. Chính vì vậy việc sử
dụng, quản lý một cách hợp lý, hiệu quả và khoa học nguồn tài nguyên quý giá này đã

và đang là vấn đề được quan tâm hàng đầu hiện nay. Trong những năm gần đây tình
hình sử dụng đất đai ở nước ta có nhiều biến động lớn, đặc biệt do tác động của nền kinh
tế thị trường, đất đai trở thành tư liệu sản xuất quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội
của đất nước. Do đó sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả trên cơ sở quản lý chặt
chẽ giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) đến từng thửa đất là điều cần thiết. Đồng thời, để
nâng cao tinh thần trách nhiệm của mọi tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện nghĩa vụ
tài chính với nhà nước trong q trình sử dụng đất cũng như trách nhiệm của nhà nước
khi ban hành các chủ trương chính sách có ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất của các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân một cách hài hịa thì địi hỏi khâu xác định giá đất phải
được thực hiện một cách khách quan, khoa học và chính xác. Đặc biệt vấn đề xác định
giá đất tới từng thửa đất bằng công nghệ thơng tin là một trong những tiêu chí quan
trong mà ngành tài nguyên và môi trường đặt ra để thực hiện trong thời gian tới.
Đề tài “Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động
cho thị xã Tây Ninh – tỉnh Tây Ninh”, sẽ xây dựng một hệ thống tra cứu giá đất phục
vụ những mục tiêu cụ thể sau:
-

Tạo ra hệ thống tra cứu giá đất phục vụ cơng tác tính giá trị quyền sử dụng đất

tới từng thửa đất hỗ trợ cho các cấp thực thi các chính sách tài chính về đất đai trên địa
bàn thị xã Tây Ninh;
-

Trang bị cho các ngành chức năng (Phịng Tài ngun - Mơi trường và Chi

cục Thuế thị xã) công cụ tra cứu, quản lý và kiểm tra việc tính giá đất một cách nhanh
chóng, khoa học, chính xác và thuận tiện.

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009

6

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................................... 4
TÓM TẮT ......................................................................................................................................... 5
MỤC LỤC ......................................................................................................................................... 6
DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH..................................................................................................... 9
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU ................................................................................................. 10
BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................................................... 11
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 12

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................12
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU......................................................................................13
1.2.1 Mục tiêu tổng quát............................................................................................................. 13
1.2.2 Mục tiêu cụ thể .................................................................................................................. 13

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................13
1.3.1 Nghiên cứu về giá đất........................................................................................................ 13
1.3.2 Nghiên cứu về công nghệ GIS ........................................................................................... 13
1.3.3 Nghiên cứu về cơ sở dữ liệu .............................................................................................. 14

1.4 GIỚI HẠN PHẠM VI CỦA LUẬN VĂN................................................................14
1.4.1 Giới hạn về không gian nghiên cứu .................................................................................. 14
1.4.2 Giới hạn về nội dung ......................................................................................................... 14

1.5 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .....................................................................................14
1.6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................16
1.7 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỂN CỦA LUẬN VĂN................................17

1.7.1 Ý nghĩa khoa học ............................................................................................................... 17
1.7.2 Ý nghĩa thực tiển................................................................................................................ 17

1.8 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN ...............................................................................17
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG.......................................................... 18

2.1 TỔNG QUAN VỀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN...........................................18
2.1.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới .................................................................................... 18
2.1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước ...................................................................................... 19
2.1.3 Các cơng trình ứng dụng cơng nghệ GIS ở tỉnh Tây Ninh ................................................ 23
2.1.4 Nhận xét, đánh giá............................................................................................................. 24

2.2 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI KHU VỰC NGHIÊN CỨU ..........25
2.2.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................................. 25
2.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................................................ 27

2.3 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT...............................30
2.3.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai.............................................................................. 30
2.3.2 Tình hình quản lý giá đất .................................................................................................. 35

2.4 HIỆN TRẠNG TƯ TÀI LIỆU ..................................................................................36
2.4.1 Hiện trạng về tài liệu bản đồ............................................................................................. 36
2.4.2 Hiện trạng về hồ sơ địa chính và tài liệu về giá đất.......................................................... 37

2.5 KHẢO SÁT HIỆN TRẠNG VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ........................................38
Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


7

2.5.1 Quy trình xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thị xã Tây Ninh..................................... 38
2.5.2 Các bước thực hiện quy trình tính giá trị quyền sử dụng đất ........................................... 39
2.5.3 Cách xác định giá đất hiện nay ở Tây Ninh ...................................................................... 42
CHƯƠNG 3: CÁC CƠ SỞ LÝ THUYẾT .................................................................................... 47

3.1 SƠ LƯỢC VỀ GIÁ ĐẤT..........................................................................................47
3.1.1 Khái quát chung về giá đất................................................................................................ 47
3.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất.................................................................................... 48
3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất..................................................................................... 50
3.1.4 Cơ sở pháp lý về xác định giá đất hiện nay ở Tây Ninh.................................................... 51

3.2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG NGHỆ GIS.....................................................................51
3.2.1 Lịch sử phát triển của GIS................................................................................................. 51
3.2.2 Định nghĩa về GIS ............................................................................................................. 52
3.2.3 Các thành phần của GIS ................................................................................................... 52
3.2.4 Dữ liệu của hệ thống thông tin địa lý [18]........................................................................ 54
3.2.5 Cơ sở dữ liệu và hệ quản trị CSDL không gian ................................................................ 55
3.2.6 Các lĩnh vực ứng dụng GIS ............................................................................................... 60

3.3 GIỚI THIỆU MỘT SỐ GIẢI PHÁP CÔNG NGHỆ GIS.........................................60
3.3.1 Giải pháp của hãng Intergraph......................................................................................... 60
3.3.2 Giải pháp của ESRI........................................................................................................... 61
3.3.3 Giải pháp của hãng MapInfo ............................................................................................ 61
3.3.4 Giải pháp MapWindow - Postgres SQL [23]................................................................... 62
CHƯƠNG 4: ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH HỆ THỐNG ..................................................................... 67

4.1 PHÂN TÍCH NHU CẦU ..........................................................................................67
4.1.1 Xác định nhu cầu của hệ thống ......................................................................................... 67
4.1.2 Xác định yêu cầu đối với hệ thống .................................................................................... 67
4.1.3 Xác định bài tốn .............................................................................................................. 68

4.2 MƠ HÌNH TỔNG QUAN HỆ THỐNG ...................................................................69
4.2.1 Mơ hình tổng quan hệ thống........................................................................................... 69
4.2.2 Mơ hình hoạt động của hệ thống....................................................................................... 72

4.3 ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG CÁC GIẢI PHÁP CÔNG NGHỆ ........................................74
4.3.1 Chuẩn hóa dữ liệu ............................................................................................................. 74
4.3.2 Loại ứng dụng ................................................................................................................... 74
4.3.3 Hiển thị dữ liệu không gian của hệ thống tra cứu giá đất ................................................ 74
4.3.4 Hệ quản trị cơ sở dữ liệu................................................................................................... 74
4.3.5 Công cụ hỗ trợ thiết kế CSDL ........................................................................................... 74
CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH, THIẾT KẾ HỆ THỐNG................................................................ 75

5.1 PHÂN TÍCH YÊU CẦU CỦA HỆ THỐNG ............................................................75
5.1.1 Yêu cầu chức năng của hệ thống....................................................................................... 75
5.1.2 Yêu cầu ngoài chức năng của hệ thống............................................................................. 75

5.2 THIẾT KẾ CHỨC NĂNG CỦA HỆ THỐNG ........................................................75
5.2.1 Chức năng quản trị hệ thống............................................................................................. 76
5.2.2 Chức năng bản đồ ............................................................................................................. 77

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


8
5.2.3 Chức năng tra cứu giá đất................................................................................................. 77
5.2.4 Chức năng thống kê báo cáo ............................................................................................. 77
5.2.5 Chức năng in ấn, xuất dữ liệu ........................................................................................... 77
5.2.6 Chức năng trợ giúp ........................................................................................................... 77

5.3 PHÂN TÍCH, THIẾT KẾ CÁC GIẢI THUẬT PHỤC VỤ TRA CỨU GIÁ ĐẤT..77
5.3.1 Những quy định trong bảng giá các loại đất ban hành hàng năm.................................... 77
5.3.2 Hiện thực quy định tính giá đất thành các bảng ............................................................... 78
5.3.3 Viết mã giả cho các trường hợp tính giá........................................................................... 85
5.3.4 Một số sơ đồ giải thuật để thực hiện các chức năng của hệ thống ................................... 90
5.3.5 Các bước thực hiện tính giá đất tự động........................................................................... 97

5.4 THIẾT KẾ CƠ SỞ DỮ LIỆU ...................................................................................98
5.4.1 Quy trình phân tích thiết kế cơ sở dữ liệu ......................................................................... 98
5.4.2 Thu thập và phân tích các yêu cầu .................................................................................... 99
5.4.3 Thiết kế CSDL mức ý niệm .............................................................................................. 100
5.4.4 Thiết kế cơ sở dữ liệu mức luận lý (Logical Model) ....................................................... 103
5.4.5 Thiết kế cơ sở dữ liệu mức vật lý (Physical Model) ........................................................ 106
5.4.6 Ánh xạ xuống DBMS PostgreSQL/Postgis...................................................................... 108
CHƯƠNG 6: XÂY DỰNG VÀ VẬN HÀNH ỨNG DỤNG ...................................................... 110

6.1 XÂY DỰNG ỨNG DỤNG.....................................................................................110
6.1.1 Nhóm chức năng quản trị hệ thống ................................................................................. 110
6.1.2 Nhóm chức năng bản đồ................................................................................................. 113
6.1.3 Nhóm chức năng tính tốn, tra cứu giá đất..................................................................... 116

6.2 VẬN HÀNH ỨNG DỤNG .....................................................................................124
6.2.1 Chuẩn bị dữ liệu .............................................................................................................. 124
6.2.2 Đưa dữ liệu vào CSDL .................................................................................................... 125
6.2.3 Vận hành thử hệ thống .................................................................................................... 125
6.2.4 Đánh giá .......................................................................................................................... 125
CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................. 126

7.1 KẾT QUẢ CỦA ĐỀ TÀI........................................................................................126

7.2 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI.........................................................................................126
7.2.1 Ý nghĩa khoa học ............................................................................................................. 126
7.2.2 Ý nghĩa xã hội.................................................................................................................. 126

7.3 KIẾN NGHỊ NHỮNG HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO..............................127
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................... 128
PHỤ LỤC ...................................................................................................................................... 131

I. QUY ĐỊNH TÍNH GIÁ VÀ BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT.....................................131
II. HƯỚNG DẪN CÀI ĐẶT CHƯƠNG TRÌNH .........................................................149
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG ......................................................................................................... 154

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


9

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH
Hình 1: Tra cứu giá đất trên địa bàn TP. Đà Nẵng............................................................................ 22
Hình 2: Tra cứu giá đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang ........................................................................ 22
Hình 3: Tra cứu giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình ...................................................................... 23
Hình 4: Sơ đồ vị trí của thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh................................................................... 25
Hình 5: Sơ đồ địa hình của thị xã Tây Ninh...................................................................................... 26
Hình 6: Sơ đồ hệ thống giao thông – thủy lợi thị xã Tây Ninh ......................................................... 28
Hình 7: Sơ đồ đơn vị hành chính thị xã Tây Ninh............................................................................. 31
Hình 8: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2008 của thị xã Tây Ninh ............................................ 32
Hình 9: Quy trình xác đinh giá trị quyền sử dụng đất tại thị xã Tây Ninh........................................ 39
Hình 10: Thửa đất tiếp giáp với một mặt tiền đường phố ................................................................. 43
Hình 11: Thửa đất tiếp giáp với mặt tiền đường phố và hẻm, K=1,03.............................................. 44

Hình 12: Thửa đất tiếp giáp với mặt tiền đường phố và hẻm, K=1,05.............................................. 44
Hình 13: Thửa đất tiếp giáp với hai mặt tiền..................................................................................... 45
Hình 14: Thửa đất tiếp giáp với ba mặt tiền...................................................................................... 46
Hình 15: Thửa đất vị trí 2, tiếp giáp hẻm. K=1,5 .............................................................................. 46
Hình 16:Thửa đất vị trí 3 tiếp giáp với hẻm đất, K=1,0 .................................................................... 47
Hình 17: Đồ thị cung và cầu đất đai .................................................................................................. 49
Hình 18: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn................................................................. 50
Hình 19: Các thành phần của GIS ..................................................................................................... 53
Hình 20: Mơ hình lưu trữ dữ liệu khơng gian ................................................................................... 55
Hình 21: Mơ hình CSDL phân cấp.................................................................................................... 56
Hình 22: Mơ hình CSDL mạng ......................................................................................................... 57
Hình 23: Mơ hình CSDL quan hệ...................................................................................................... 58
Hình 24: Mơ hình CSDL hướng đối tượng ....................................................................................... 58
Hình 25: Mơ hình quy trình bài tốn tra cứu giá đất ......................................................................... 69
Hình 26: Mơ hình tổng quan của hệ thống ........................................................................................ 70
Hình 27: Quy trình tra cứu giá đất của hệ thống ............................................................................... 71
Hình 28: Mơ hình hoạt động của hệ thống ........................................................................................ 73
Hình 29: Mơ hình chức năng của hệ thống ....................................................................................... 76
Hình 30: Sơ đồ giải thuật đăng nhập hệ thống .................................................................................. 90
Hình 31: Sơ đồ giải thuật thay đổi mật khẩu..................................................................................... 91
Hình 32: Sơ đồ thuật giải tìm kiếm thửa đất ..................................................................................... 91
Hình 33: Sơ đồ giải thuật xác định vị trí thửa đất ............................................................................. 92
Hình 34: Sơ đồ giải thuật tính giá đất Quy trình 1 ............................................................................ 93
Hình 35: Sơ đồ giải thuật tính giá đất Quy trình 2 ............................................................................ 93
Hình 36: Những thửa đất nằm ở vị trí 1 ............................................................................................ 94
Hình 37: Những thửa đất là các đa giác lõm ..................................................................................... 94
Hình 38: Thửa đất có phần diện tích bị che khuất............................................................................. 95
Hình 39: Phần bù của đa giác lõm..................................................................................................... 95
Hình 40: Sơ đồ giải thuật xác định thửa đất có một phần diện tích bị che khuất.............................. 96
Hình 41: Quy trình tính giá đất tự động ............................................................................................ 97

Hình 42: Sơ đồ quy trình thiết kế cơ sở dữ liệu ................................................................................ 98
Hình 43: Sơ đồ thực thể quan hệ (ERD) ......................................................................................... 103
Hình 44: Sơ đồ thể hiện mối quan hệ giữa các bảng ....................................................................... 104
Hình 45: Tạo mơ hình dữ liệu mức vật lý ....................................................................................... 107
Hình 46: Mơ hình dữ liệu mức vật lý .............................................................................................. 107
Hình 47: Sử dụng cơng cụ Generate Database................................................................................ 108
Hình 48: Tạo script file sẵn dùng cho định nghĩa CSDL postgreSQL ............................................ 108
Hính 49: CSDL đã được ánh xạ xuống PostgreSQL trong giao diện pgAdmin.............................. 109

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


10
Hình 50: Giao diện đăng nhập hệ thống.......................................................................................... 110
Hình 51: Giao diện chính của hệ thống ........................................................................................... 110
Hình 52: Giao diện thay đổi mật khẩu............................................................................................. 111
Hình 53: Giao diện quản trị người dùng.......................................................................................... 111
Hình 54: Giao diện chỉnh danh mục vật liệu đường........................................................................ 112
Hình 55: Giao diện danh mục đường .............................................................................................. 112
Hình 56: Giao diện danh mục hẻm.................................................................................................. 113
Hình 57: Giao diện danh mục phường/xã ....................................................................................... 113
Hình 58: Giao diện chức năng tương tác bản đồ ............................................................................. 113
Hình 59: Giao diện các lớp cơ bản của dữ liệu bản đồ.................................................................... 114
Hình 60: Giao diện chức năng chọn màu bản đồ ............................................................................ 114
Hình 61: Giao diện chức năng gán nhãn cho bản đồ....................................................................... 115
Hình 62: Giao diện chức năng xem thơng tin đường và thơng tin hẻm .......................................... 115
Hình 63: Giao diện chức năng tìm kiến thửa đất............................................................................. 119
Hình 64: Giao diện chức năng tìm kiếm hẻm.................................................................................. 119
Hình 65: Giao diện chức năng tìm kiếm đường .............................................................................. 120

Hình 66: Tạo buffer đường 50m...................................................................................................... 120
Hình 67: Kết quả tạo buffer đường 50m ......................................................................................... 121
Hình 68: Chức năng xóa buffer ....................................................................................................... 121
Hình 69: Giao diện chức năng tính giá cho thửa đất ....................................................................... 122
Hình 70: Giao diện chức năng tính giá cho thửa đất đặc biệt ......................................................... 122
Hình 71: Giao diện chức năng thống kê giá đất theo đường ........................................................... 123
Hình 72: Giao diện chức năng thống kê giá đất theo thửa đất ........................................................ 123

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Dân số trung bình năm 2002 – 2008 của thị xã Tây Ninh ................................................... 29
Bảng 2: Diện tích, dân số, mật độ dân số năm 2008 của các xã phường .......................................... 30
Bảng 3: Công tác cấp giấy CNQSD đất trên địa bàn thị xã đến năm 2008....................................... 31
Bảng 4: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Tây Ninh năm 2008.............................................................. 34
Bảng 5: Bảng phân loại xã ................................................................................................................ 78
Bảng 6: Bảng quy định các loại đất nông nghiệp.............................................................................. 79
Bảng 7: Bảng phân loại khu vực đất nông nghiệp............................................................................. 79
Bảng 8: Bảng phân loại vị trí đất nơng nghiệp.................................................................................. 80
Bảng 9: Bảng phân loại loại đường phố ............................................................................................ 80
Bảng 10: Bảng quy định giá đất theo vị trí của đất ở đơ thị.............................................................. 81
Bảng 11: Bảng quy định hệ số K đối với đất vị trí 1......................................................................... 81
Bảng 12: Bảng quy định hệ số K đối với đất vị trí 2......................................................................... 81
Bảng 13: Bảng quy định hệ số K đối với đất vị trí 3......................................................................... 82
Bảng 14: Bảng quy định hệ số K đối với đất vị trí 4......................................................................... 82
Bảng 15: Bảng phân khu vực đất ở nông thôn .................................................................................. 82
Bảng 16: Bảng phân vị trí đất ở nơng thơn........................................................................................ 83
Bảng 17: Bảng xác định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn...................... 83
Bảng 18: Bảng xác định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị ............................ 83
Bảng 19: Bảng xác định giá đất phi nông nghiệp khác ..................................................................... 83
Bảng 20: Bảng xác định giá đất chưa sử dụng .................................................................................. 84
Bảng 21: Bảng xác định giá thửa đất nhiều mặt tiền, nhiều vị trí ..................................................... 84

Bảng 22: Bảng xác định giá phần diện tích bị che khuất ở vị trí 1.................................................... 84
Bảng 23: Bảng xác định giá cho các trường hợp đất giáp ranh......................................................... 85
Bảng 24: Bảng xác định giá cho các trường hợp đất giáp ranh......................................................... 85

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


11

BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CNTT
CSDL, DB
GCNQSDĐ
GIS
HQTCSDL, DBMS
Luật Đất đai
Nghị định 181
Nghị định 188
Nghị định 123

Thông tư 114

Thông tư 145

- Công nghệ thông tin (Information Technology)
- Cơ sở dữ liệu (Database)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System)
- Hệ quản trị cơ sở dữ liệu (Database Management System)

- Luật Đất đai do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành ngày 10/12/2003 (số13/2003/QH11)
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 166/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 188/2004/NĐ-CP.

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


12

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Hiện nay, Đảng và Nhà nước ta đang nổ lực thực hiện cơng cuộc cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước, phấn đấu đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp
theo hướng hiện đại vào năm 2020. Để thực hiện thành cơng q trình cơng nghiệp hóa
– hiện đại hóa cũng như cơng cuộc phát triển kinh tế xã hội thì nhiệm vụ quản lý Nhà
nước về đất đai nói chung và đặc biệt là khâu xác định giá đất cần phải được coi trọng
[8], [9], [10], [11] và [23], bởi nó sẽ làm căn cứ để:
1. Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật;
2. Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp
quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
3. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất
đai năm 2003;
4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp
nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
5. Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật;
6. Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh
tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
7. Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà
gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Việc áp dụng các quy định tại bảng giá các loại đất để tính giá trị quyền sử dụng
đất thực tế phục vụ cho các nội dung đã nêu hiện nay ở thị xã Tây Ninh được thực hiện
còn thủ công và chủ yếu phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của người thực hiện tính giá đất,
nên chưa đảm bảo tính khoa học, khách quan và độ chính xác, làm cho cơ quan quản lý
và người sử dụng đất chưa tìm được tiếng nói chung trong việc thực hiện quyền và
Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009

13
nghĩa vụ khi sử dụng đất đai. Điều này sẽ gây ảnh hưởng lớn tới công cuộc phát triển
kinh tế, xã hội cũng như q trình phát triển đơ thị của thị xã Tây Ninh nói riêng và tồn
tỉnh Tây Ninh nói chung.
Đó là lý do để chọn đề tài “Ứng dụng GIS (Geographic Information System –
Hệ thống Thông tin Địa lý) xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây
Ninh – tỉnh Tây Ninh” nhằm giải quyết những tồn tại và khó khăn trên.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu ứng dụng GIS vào xây dựng hệ thống tra cứu, xác định giá đất tự
động áp dụng cho thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
-

Tạo ra hệ thống tra cứu giá đất phục vụ cơng tác tính giá trị quyền sử dụng đất

tới từng thửa đất hỗ trợ cho các cấp thực thi các chính sách tài chính về đất đai trên địa
bàn thị xã Tây Ninh;
-

Trang bị cho các ngành chức năng (Phòng Tài nguyên - Môi trường và Chi

cục Thuế thị xã) công cụ tra cứu, quản lý và kiểm tra việc tính giá đất một cách nhanh
chóng, khoa học, chính xác và thuận tiện.

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
1.3.1 Nghiên cứu về giá đất

-

Tìm hiểu cơ sở khoa học về giá đất và một số phương pháp xác định giá đất

hiện nay ở nước ta.
-

Nghiên cứu về thực tại giá đất cũng như hình thức tính giá đất cho các trường

hợp cụ thể khi đã có bảng giá các loại đất được UBND Tỉnh ban hành hàng năm.
1.3.2 Nghiên cứu về công nghệ GIS
-

Nghiên cứu ứng dụng các thuật toán trong GIS để tiến hành xây dựng các

modul ứng dụng.
-

Tìm hiểu tình hình phát triển và ứng dụng GIS vào quản lý đất đai nói chung

và quản lý giá đất nói riêng.

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


14
1.3.3 Nghiên cứu về cơ sở dữ liệu
-

Nghiên cứu về cơ sở dữ liệu thông thường

-

Nghiên cứu về cơ sở dữ liệu không gian

-

Nghiên cứu về kết nối cũng như trao đổi dữ liệu giữa dữ liệu thuộc tính và dữ

liệu không gian trong môi trường GIS

1.4 GIỚI HẠN PHẠM VI CỦA LUẬN VĂN
1.4.1 Giới hạn về không gian nghiên cứu
Khu vực nghiên cứu được giới hạn trong phạm vị thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.
1.4.2 Giới hạn về nội dung
Do điều kiện khách quan cũng như chủ quan mà đề tài không đi vào định giá đất.
Không nghiên cứu việc công khai giá đất bằng công nghệ WebGIS.

1.5 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
¾ Khảo sát hiện trạng và nhu cầu
9 Phân tích, đánh giá hiện trạng hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai nói chung
và giá đất nói riêng từ đó thể hiện được tầm quan trọng của đề tài nghiên cứu này;
9 Tìm hiểu các thơng tin, tư liệu có liên quan đến giá đất hiện có. Xác định
rõ khối lượng, nội dung thơng tin tư liệu, thống kê các dữ liệu đã có, cịn thiếu;
9 Xác định các nhu cầu đối với hệ thống tra cứu giá đất.
¾ Tìm hiểu các cơng trình, dự án nghiên cứu có liên quan đến đề tài
9 Tìm hiểu tình hình ứng dụng GIS trên thế giới và ở Việt Nam;
9 Tìm hiểu các cơng trình nghiên cứu có liên quan tới nội dung của đề tài
trên địa bàn tỉnh Tây Ninh;

9 Tìm hiểu về giá đất và cách xác định giá đất ở Việt Nam;
9 Tìm hiểu cách xác định giá đất hiện tại ở Tây Ninh.
¾ Tìm hiểu về cơ sở lý thuyết tính giá đất và cơng nghệ GIS
¾ Đề xuất mơ hình tra cứu giá đất cho thị xã Tây Ninh
¾ Phân tích, thiết kê hệ thống

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


15
9 Phân tích - thiết kế mơ hình hệ thống: Phân tích thiết kế mơ hình hệ thống
tra cứu giá đất cho Thị xã Tây Ninh, nội dung này bao gồm:
• Xác định các thành phần của hệ thống;
• Xác định các đầu vào, đầu ra của hệ thống;
• Các tương tác giữa các thành phần;
• Các chức năng của hệ thống.
9 Thiết kế cơ sở dữ liệu
• Thiết kế khái niệm: xác định các thành phần dữ liệu (dữ liệu khơng
gian, thuộc tính); xác định các thực thể và các mối quan hệ giữa các thực thể.
• Thiết kế logic: hiện thực các thực thể và các quan hệ thành các lớp và
các bảng dữ liệu trên cơ sở hệ quản trị cơ sở dữ liệu đã chọn.
• Thiết kế vật lý: đề xuất phương án triển khai cài đặt cơ sở dữ liệu cho
hệ thống.
9 Thiết kế chức năng hệ thống: Hệ thống được thiết kế là ứng dụng Desktop
dùng để tính tốn, xác định một cách tự động giá đất dựa trên các quy định, bảng giá đất
ban hành hàng năm theo quyết định của UBND tỉnh, bao gồm:
• Chức năng tính tốn giá đất (dựa trên bảng giá đất của UBND tỉnh)
cho phép tạo bản đồ giá đất từ bảng giá các loại đất được ban hành hàng năm của
UBND tỉnh kết hợp với các bản đồ chun đề như: giao thơng, địa giới hành chính, hiện

trạng, quy hoạch sử dụng đất;
• Chức năng cập nhật thông tin: chức năng này cho phép cập nhật và
thay đổi giá đất khi UBND tỉnh ban hành bảng giá đất mới;
• Chức năng truy vấn, tính tốn giá đất chi tiết tới từng thửa đất (dựa
trên sự chồng xếp giữa bản đồ địa chính và bản đồ giá đất) với các quy định trong tính
giá đất;
• Chức năng báo cáo, thống kê về giá đất theo khu vực và theo từng
tuyến đường;
• Chức năng quản lý người dùng;
• Chức năng quản trị hệ thống;
• Chức năng quản lý thơng tin dữ liệu bản đồ;
Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


16
ã Chc nng in n.
ắ Trin khai thit k, lp trình ứng dụng
Lập trình ứng dụng để thực hiện những chức năng đã mơ tả ở trên.
¾ Xây dựng/triển khai hệ thống vận hành hệ thống
¾ Chuẩn bị dữ liệu

1.6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
¾ Phương pháp tiếp cận
Tiếp cận theo hệ thống: Hệ thống quản lý, tra cứu giá đất thị xã Tây Ninh là một
hệ thống có vai trị như một công cụ quản lý, tra cứu thông tin, các dữ liệu của hệ thống
có thể trao đổi với các hệ thống khác. Do vậy, khi thiết kế cần phải chuẩn hóa về cấu
trúc dữ liệu, có khả năng liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính. Hệ
thống cho phép người sử dụng truy cập để lấy thơng tin. Đồng thời hệ thống phải có tính
mở cho phép khả năng can thiệp từ người quản lý.

¾ Các phương pháp cụ thể
Đề tài được thực hiện với các phương pháp sau:
9 Phương pháp thu thập và phân tích thơng tin: Tiến hành khảo sát, thu thập
và tìm hiểu các nguồn thơng tin có liên quan, phân tích cẩn thận nhằm phục vụ cho việc
xây dựng hệ thống.
9 Phương pháp phân tích và thiết kế hệ thống thơng tin: Các bước phân tích
và thiết kế phải được tuân thủ chặt chẽ theo nguyên lý hệ thống trong quá trình triển
khai nhằm đưa ra các giải pháp về kỹ thuật thích ứng với hồn cảnh thực tế và đạt được
các mục tiêu đề ra.
9 Phương pháp mơ hình hóa: Với tất cả những thơng tin thu thập được từ
khảo sát thực tế về công tác quản lý và xác định giá đất, tiến hành mơ hình hóa cơng tác
tra cứu giá đất, để làm được điều này cần nắm rõ các nguồn số liệu đầu vào, đầu ra và các
xử lý bên trong của hệ thống.

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


17

1.7 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỂN CỦA LUẬN VĂN
1.7.1 Ý nghĩa khoa học
- Đề tài đã hệ thống được các văn bản quy phạm pháp luật, các quy định về cơng
tác định giá và tính giá đất.
- Từ quy định về xác định giá các loại đất tại bảng giá các loại đất do UBND tỉnh
Tây Ninh ban hành, đề tài đã đề xuất phương pháp, hiện thực hóa được các quy trình và
xây dựng được các cơng cụ hỗ trong việc xác định giá đất tới từng thửa đất.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phát triển ứng dụng công nghệ GIS
trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai nói chung và giá đất nới riêng.
1.7.2 Ý nghĩa thực tiển

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất cho phép quản lý và thể hiện giá đất
tới từng thửa đất một cách khách quan và khoa học nhất... góp phần quan trọng trong việc
giải quyết các yêu cầu có liên quan đến việc tính giá đất tại thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.

1.8 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN
Chương 1: Mở đầu
Chương 2: Phân tích, đánh giá hiện trạng
Chương 3: Các cơ sở lý thuyết
Chương 4: Đề xuất mơ hình hệ thống
Chương 5: Phân tích, thiết kế hệ thống
Chương 6: Xây dựng ứng dụng
Chương 7: Kết luận và kiến nghị

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


18

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG
2.1 TỔNG QUAN VỀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
Vấn đề sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn tài nguyên nói chung và đất đai nói
riêng là một trong những mối quan tâm hàng đầu của hầu hết các quốc gia trên toàn thế
giới. Những nghiên cứu mang tính lý luận và thực tiễn về vấn đề quan trọng này đòi hỏi
mỗi quốc gia cần phải áp dụng các tiến bộ của khoa học và công nghệ đặc biệt là những
khoa học, công nghệ mới và tiên tiến nhằm nâng cao hiệu quả, tối ưu trong quản lý, khai
thác và sử dụng.
Một số cơng trình nghiên cứu trên thế giới, trong nước và tại địa bàn nghiên cứu có
ứng dụng cơng nghệ GIS vào quản lý tài nguyên nói chung và đất đai, đặc biệt là xác định
giá trị quyền sử dụng đất có liên quan tới đề tài nghiên cứu.

2.1.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới
Đối với những nước phát triển, do có một nền khoa học và tri thức tiên tiến nên
hoạt động xác định giá đất đã được các nhà khoa học tiến hành nghiên cứu trong đó có
cả việc ứng dụng GIS (hệ thống thông tin địa lý – Geographic Information Systems) vào
quá trình xác định giá đất.
Vào tháng 12 năm 1993, nhà khoa học Gil Castle đã có bản phác thảo “GIS in
Property Valuation – What’s It Worth ?” trong Business Geographics, ông đã nêu lên
một số phương pháp định giá đất đai (bất động sản) trong đó có nêu việc ứng dụng GIS
để giải quyết vấn đề này. Vào tháng 4 năm 1994, nhà khoa học này giới thiệu cơng trình
“GIS in Real Estate Valuation” tại tài liệu “GIS in Business’94 Conference
Proceedings”, tại đây tác giả đã trình bày cụ thể hơn về ứng dụng GIS trong hoạt động
định giá bất động sản [3].
Vào tháng 4 năm 2001, nhà khoa học Yu-Ren Wang thuộc trường đại học Texas
at Austin đã cơng bố cơng trình “GIS Application in Real Estate (Austin Area Study)”
[6] cơng trình đã ứng dụng GIS vào xác định vị trí bất động sản cũng như giá trị của
chúng, hỗ trợ cho nhà quản lý và người dân trong việc quản lý và tìm kiếm thông tin về
bất động sản mà họ quan tâm.
Vào tháng 9 năm 2001, các nhà khoa học Cheng Da Lin, Ling Kui Meng, Heping
Pan thuộc School of Remote Sensing Information Engineeing Wuhan University –
Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


19
China cơng bố cơng trình “Application and Research on GIS for the Real Estate” [1] các
tác giả đã ứng dụng GIS vào xây dựng hệ thống quản lý bất động sản và các cơng cụ tìm
kiếm các bất động sản khi khách hàng có nhu cầu.
Vào tháng 4 năm 2002, nhà khoa học Eoro Carson thuộc Viện khảo sát đất đai
của quốc gia Phần Lan đã công bố trên mạng Internet tài liệu “Kohonen Map, GIS and
the Analysis of Real Estate Sales” tại đây ông đã giới thiệu bản đồ tự tổ chức (Self –

organizing map) do ông Teu Kohonen đề xướng và giới thiệu cơ sở dự liệu GIS, mơ
hình hướng đối tượng trong q trình định giá bất động sản thông qua phương pháp so
sánh. Tháng 12 năm 2002, cũng nhà khoa học nay đã tiến hành phân tích kỹ hơn về ứng
dụng GIS trong q trình định giá bất động sản thông qua tài liệu “Kohonen Map and
Real Estate Prices” [2].
Vào tháng 12 năm 2003, nhà khoa học Manish I Bhatt đã giới thiệu một số thuật
toán về xác định giá đất bằng giải pháp GIS trên mạng Internet.
Vào tháng 10 năm 2006, các nhà khoa học Olanigi Saheed, Udoh Ekanem,
Oyedare Benjamin – Munich Germany đã công bố cơng trình “Application of GIS in
Estate Management” [5] các tác giả đã nghiên cứu ứng dụng GIS vào quản lý bất động
sản thông qua việc gán các mã bất động sản cũng như xây dựng các giá trị thuộc tính
cho chúng, qua đó sẽ giúp cho việc tra cứu thông tin cũng như quản lý một cách thuận
tiện và hiệu quả.
2.1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước
Ở Việt Nam, hoạt động xác định giá đất tuy đã có từ lâu nhưng chưa thực sự phát
triển, nó bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, bao cấp nên rất thụ động. Mãi đến năm
1991 trở lại đây khi nền kinh tế từng bước chuyển sang cơ chế thị trường, đất đai dần
được xem như hàng hoá và nhà nước cơng nhận các quyền của người sử dụng đất, khi
đó nhu cầu về xác định giá đất một cách sát thực phục vụ cho các chính sách của nhà
nước trong quản lý đất đai được coi trọng. Hiện nay công tác xác định giá đất cũng như
tra cứu giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật Đất đai 2003.
Việc ứng dụng hệ thống thông tin Địa lý (GIS) vào nghiên cứu giá đất ở nước ta
trong thời gian qua cũng đã được tiến hành nhưng chủ yếu là nghiên cứu về định giá đất
và hệ thống thông tin đất đai.

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


20

Nghiên cứu của PGS-TS Hồ Thị Lam Trà [29] và các cộng sự Khoa tài nguyên
và môi trường, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội về “Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
phục vụ công tác thu tiền sử dụng đất”. Tại tạp chí Khoa học và Phát triển 2008, tập VI
số 2. Ở nghiên cứu này tác giả đã ứng dụng công nghệ GIS tiến hành xây dựng cơ sở dữ
liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính cho địa bàn phường Võ Cường, thành phố
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Dữ liệu không gian bao gồm: Bản đồ vị trí thửa đất, bản đồ giao thơng, bản đồ
giá đất.
Dữ liệu thuộc tính bao gồm: cơ sở dữ liệu về thửa đất, cơ sở dữ liệu về giao
thông, cơ sở dữ liệu về vị trí thửa đất, cơ sở dữ liệu về đơn giá.
Nghiên cứu đã giúp cho việc quả lý và thu tiền sử dụng đất một cách chính xác,
nhanh chóng và thuận lợi.
Hệ thống thơng tin đất đai – VILIS. ViLIS là phần mềm nằm trong đề án “Xây
dựng mơ hình CSDL đất đai cấp tỉnh”, là một đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước,
do Trung tâm CSDL – Hệ thống thông tin - Trung tâm Viễn thám thuộc Bộ Tài nguyên
và Môi trường thực hiện. Ngồi những nghiên cứu có tính chất lý thuyết, mơ hình thì
cơng trình đã xây dựng được một phần mềm “Hệ thống thông tin đất đai” với tên gọi
VILIS (Viet nam Land Information System) [31]. Hiện phần mềm này đã được Bộ Tài
nguyên và Môi trường cho phép sử dụng thống nhất trong cả nước. Phần mềm được xây
dựng trên công nghệ ArcGIS, hệ quản trị CSDL ORACLE, MS SQL, MS Access cho
các cấp quản lý khác nhau. Các chức năng cơ bản của VILIS bao gồm: Quản lý bản đồ
địa chính và hệ thống tham chiếu khơng gian, lưới, điểm khống chế; quản lý Hồ sơ địa
chính, kê khai đăng ký và cấp GCNQSD đất, cập nhật, theo dõi và quản lý biến động đất
đai; quản lý, phân tích và trợ giúp quy hoach sử dụng đất các cấp. Các chức năng quản
lý, phân tích và trợ giúp tài chính đất đai như: trợ giúp thuế, giá đất và quản lý, phân
hạng đất, bản đồ đơn vị đất đai đang được xây dựng.
Hệ thống thông tin đất đai – CILIS. Cơng trình nghiên cứu “Xây dựng phần
mềm hỗ trợ quản lý hệ thống thông tin đất đai CILIS (CIREN Land Information
System)” [13]. Được thực hiện tại Cục Công nghệ Thông tin, Bộ Tài nguyên và Môi
trường. CILIS được xây dựng dựa trên nền công nghệ tin học hiện đại như Arc/Info với

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


21
hệ quản trị CSDL MS SQL server 2000, Oracle 9i. CILIS quản lý thông tin đất đai bao
gồm bản đồ và hồ sơ địa chính, chi tiết tới từng thửa đất. Phục vụ công tác đăng ký đất
đai và cung cấp các thông tin liên quan phục vụ cho các yêu cầu quản lý đất đai trên cơ
sở dữ liệu thơng nhất. Các modul chính của CILIS bao gồm nhập và hỗ trợ xữ lý nội
nghiệp, nhập và chuyển đổi bản đồ, phân phát thông tin trên WEB. Chức năng chính của
CILIS là thu thập, bảo trì và quản lý dữ liệu thông tin đất đai, hỗ trợ cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai thông qua việc thống kê, báo cáo...
Hệ thống thông tin đất đai và mơi trường – ELIS. Chương trình ELIS được
lồng ghép bởi hai lĩnh vực quản lý đất đai và môi trường trong một hệ thống nhất và là
một trong những chuyên đề thuộc hợp phần của chương trình SEMLA do Chính phủ
Thụy Điển tài trợ cho Bộ Tài nguyên và Môi trường Việt Nam và đã được thực hiện
trong giai đoạn 2005-2009 [14]. Mục tiêu của ELIS là xây dựng một hệ thống thông tin
đất đai và môi trường, phục vụ nhiệm vụ cải cách hành chính, từng bước hiện đại hóa
hoạt động xây dựng cập nhật hệ thống cơ sở dữ liệu, trao đổi cơng khai hóa thơng tin,
tăng cường hiệu lực, hiệu quả hoạt động của ngành hướng tới Chính phủ điện tử và phát
triển bền vững. Các sản phẩm của ELIS bao gồm nhiều thành phần từ chính sách, nguồn
nhân lực được đào tạo đến giải pháp kỹ thuật. Điểm nổi bật của hệ thống ELIS là không
chỉ quản lý các thông tin, dữ liệu đã qua xử lý mà quản lý tồn bộ thơng tin trong suốt
q trình xử lý các hồ sơ. Với các quy trình được định nghĩa mềm dẻo trong hệ thống,
các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố dễ dàng quản lý tất cả các nghiệp
vụ thông qua hệ thống máy tính. Hệ thống ELIS hỗ trợ việc xử lý hồ sơ nhanh chóng,
chính xác và theo dõi tất cả các bước trong việc xử lý thông tin. Hệ thống cung cấp
thông tin cho lãnh đạo để quản lý, điều hành, cung cấp thơng tin cho người dân về tiến
trình xử lý hồ sơ, cung cấp các công cụ cho các cán bộ xử lý hồ sơ qua hệ thống mạng

máy tính nội bộ và Internet.
Ngồi ra một số địa phương đã tiến hành công bố việc tra cứu giá đất trên mạng
Internet như:
1. Tra cứu giá đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng [38].

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


22

Hình 1: Tra cứu giá đất trên địa bàn TP. Đà Nẵng
2. Tra cứu giá đất của các huyện thị trong tỉnh Hậu Giang [40].

Hình 2: Tra cứu giá đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang
3. Tra cứu giá đất thuộc các thành thị của tỉnh Quảng Bình [41].

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


23
Hình 3: Tra cứu giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình
4. Tra cứu giá đất của TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh ... [42].
Thực chất của việc tra cứu giá đất tại các địa chỉ websites trên là công bố bảng
giá các loại đất ở địa phương và giá đất theo các tuyến đường phố của từng địa phương
đó, cịn việc tra cứu giá đất tới từng thửa đất thì chưa được thực hiện.
2.1.3 Các cơng trình ứng dụng công nghệ GIS ở tỉnh Tây Ninh
Hiện tại trên địa bàn tỉnh Tây Ninh đã và đang triển khai các dự án, các đề tài,
các cơng trình nghiên cứu về tài ngun và mơi trường có ứng dụng cơng nghệ GIS, bao

gồm:
• “Nghiên cứu bổ sung địa chất và khống sản tỉnh Tây Ninh”. Do liên đồn địa
chất 6 thực hiện, thời gian từ năm 1999 đến năm 2000 [21]. Ở đề tài này có ứng dụng
cơng nghệ GIS để xây dựng bản đồ địa chất, khoáng sản phục vụ quản lý khống sản
trên địa bàn tỉnh.
• “Quy hoạch phát triển và quản lý tài nguyên khoáng sản tỉnh Tây Ninh đến năm
2010”. Cơ quan chủ trì là Sở Công nghiệp Tây Ninh, thời gian thực hiện từ năm 2002
đến năm 2003 [24]. Ở đề tài này đã ứng dụng công nghệ GIS xây dựng bản đồ hiện
trạng, quy hoạch và cơ sở dữ liệu về trữ lượng, vị trí, chất lượng của các khống sản trên
địa bàn tỉnh Tây Ninh đến năm 2010. Đề tài phục vụ thiết thực trong việc cấp phép khai
thác khoáng sản và quản lý, theo dõi trữ lượng khoáng sản trên địa bàn tỉnh.
• “Điều tra, nghiên cứu, đề xuất hướng khai thác và bảo tồn đất ngập nước tỉnh
Tây Ninh”. Cơ quan chủ trì Sở Nơng nghiệp và Phát triển Nơng thơn Tây Ninh, thời
gian thực hiện từ năm 2005 đến năm 2007 [25]. Đề tài đã ứng dụng công nghệ GIS vào
chồng ghép, phân tích từ các loại bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa hình, bản đồ
đất, ... để cho ra bản đồ thể hiện vùng đất ngập nước tỉnh Tây Ninh.
• “Biên hội loạt bản đồ địa chất thuỷ văn (tỷ lệ 1/50.000) và ứng dụng tin học
trong quản lý nguồn nước dưới đất phục vụ cho quy hoạch khai thác tài nguyên tỉnh Tây
Ninh”. Do Sở Tài ngun và Mơi trường chủ trì và đơn vị Địa chất thuỷ văn - Địa chất
cơng trình miền Nam thực hiện, thời gian từ năm 2006 đến năm 2007 [26]. Đề tài đã
ứng dụng công nghệ GIS vào xây dựng bản đồ địa chất thuỷ văn kết hợp với xây dựng

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009


24
cơ sở dữ liệu tích hợp và chương trình ứng dụng. Phục vụ cho khai thác, quản lý và sử
dụng hiệu quả nguồn nước dưới đất trên địa bản Tây Ninh.
• “Xây dựng hệ dữ liệu tài ngun mơi trường tỉnh Tây Ninh phục vụ công tác

quy hoạch bảo vệ môi trường, khai thác tài nguyên, đảm bảo mục tiêu phát triển bền
vững”. Do Viện môi trường và tài nguyên thực hiện, thời gian từ năm 2007 đến năm
2009 [37]. Đề tài xây dựng thống nhất một hệ dữ liệu tài nguyên – môi trường theo
hướng tiếp cận của hệ thống thơng tin địa lý (GIS). Tích hợp xây dựng dữ liệu chuyên
đề về đánh giá hiện trạng và dữ báo về tiềm năng, quá trình diễn biến tài nguyên môi
trường. Đào tạo về công nghệ GIS cho cán bộ chun mơn.
• Bên cạnh đó từ năm 1999 đến nay, Sở Địa chính và bây giờ là Sở Tài nguyên
và Môi trường thực hiện chủ trương của Bộ Tài nguyên - Môi trường và UBND tỉnh
Tây Ninh đã và đang tiến hành đo đạc chính quy, lập hồ sơ địa chính cho 5 huyện, thị xã
gồm 47 xã, phường và thị trấn [27]. Bước đầu đã ứng dụng công nghệ GIS vào quản lý,
khai thác và sử dụng thông qua các phần mềm như Famis-Cadbi, Cilis, Vilis. Phần nào
đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
2.1.4 Nhận xét, đánh giá
• Các cơng trình nghiên cứu và các dự án nêu trên mặc dù đã đáp ứng được một
số yêu cầu cấp thiết của ngành Tài nguyên và Mơi trường nói chung và trong lĩnh vực
đất đai nói riêng, tuy nhiên kết quả của các nghiên cứu này chỉ có vai trị là các cơng cụ
hỗ trợ quản lý ở một góc độ nhất định. Sản phẩm mà các đề tài và dự án nêu trên chỉ
xuất phát từ những nhu cầu cục bộ, các nghiên cứu về giá đất chỉ tập trung ở lĩnh vực
định giá đất. Hồn tồn chưa có cơng trình nào nghiên cứu về tra cứu giá đất, các cơng
trình tra cứu giá đất ở các tỉnh thực chất là việc công khai bảng giá đất hàng năm trên
mạng Internet còn việc tra cứu giá đất tới từng thửa đất thì chưa được thực hiện.
• Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Tây Ninh vẫn chưa có ứng dụng GIS nào được xây
dựng để hỗ trợ công tác quản lý và tra cứu giá đất. Cơng tác tính giá đất hiện nay ở Tây
Ninh vần cịn thực hiện thủ cơng, việc này tạo nên nhiều khó khăn cho các ngành chức
năng. Đây chính là lý do để thực hiện đề tài này.

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009

25

2.2 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI KHU VỰC NGHIÊN CỨU
2.2.1 Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý
Thị xã Tây Ninh là trung tâm chính trị, kinh tế – văn hóa – xã hội và là Tỉnh lị của
tỉnh Tây Ninh, nằm cách thành phố Hồ Chí Minh 90 km, cách biên giới Vương quốc Cam
Pu Chia 25 km về phía Tây và 40 km về phía Tây Bắc. Căn cứ theo bản đồ hệ UTM đang
sử dụng, thị xã Tây Ninh có toạ độ địa lý nằm trong khoảng 10604’31” đến 106012’00”
kinh độ Đông và 11017’21” đến 11032’59” vị độ Bắc [33].

Hình 4: Sơ đồ vị trí của thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh
• Phía Bắc giáp huyện Tân Biên và Tân Châu
• Phía Nam giáp huyện Hồ Thành
• Phía Đơng giáp huyện Dương Minh Châu
• Phía Tây giáp huyện Châu Thành.
Với vị trí nằm trên tuyến quốc lộ 22B, giữa thành phố Hồ Chí Minh và thủ đô
PhnômPênh vương quốc Cam Pu Chia, thị xã có hệ thống giao thơng tương đối phát
triển bao gồm các tuyến tỉnh lộ 781, 785, 786, 790, ... là điều kiện thuận lợi để thị xã
giao lưu, trao đổi hàng hố với các vùng xung quanh.
Địa hình địa mạo

Ứng dụng GIS xây dựng hệ thống tra cứu giá đất tự động cho thị xã Tây Ninh
ĐHBKTP.HCM-2009