Luận văn tốt nghiệp nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên địa bàn thành phố

Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

NÂNG CAO CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Giáo viên hướng dẫn:
Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

Sinh viên thực hiện:
CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO
MSSV: 4077612
Lớp: Kinh tế TN-MT Khoá 33

CẦN THƠ
09/2010
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-1-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-2-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ

LỜI CẢM TẠ
---o0o--Sau bốn năm trên giảng đường Đại học, tôi đã được tiếp thu rất nhiều kiến thức
mới và rất bổ ích. Đó là nhờ vào cơng lao dạy dỗ tận tình của các Thầy, Cơ trường
Đại học Cần Thơ nói chung và các Thầy, Cơ khoa Kinh Tế - Quản Trị Kinh Doanh
nói riêng.
Đến nay, tơi đã hồn thành Luận văn tốt nghiệp Đại học của mình. Để có thể
hồn thành Luận văn tốt nghiệp của mình, tơi đã nhận được sự giúp đỡ của rất
nhiều người.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn Cha, Mẹ, Anh, Chị và những người thân
trong gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi trong suốt thời gian tôi đi học và trong lúc
tôi làm Luận văn.
Kế đến, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Trần Quốc Dũng – Giáo viên hướng
dẫn đã tận tình hướng dẫn, chỉnh sửa những sai sót và truyền đạt những kinh
nghiệm quý báu trong suốt thời gian tôi làm Luận văn. Tôi cũng xin chân thành
cảm ơn các Thầy, Cô khoa Kinh Tế - Quản Trị Kinh Doanh và trường Đại học Cần
Thơ đã truyền thụ những kiến thức rất bổ ích trong suốt thời gian tôi học tại trường
cũng như trong lúc tôi làm Luận văn.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến các anh, chị phòng Định giá đất Sở Tài
nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ đả tận tình hướng dẫn và cung cấp cho
tơi những thơng tin cần thiết để hoàn thành luận văn này.

Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn tất cả mọi người. Chúc những điều tốt
đẹp nhất sẽ đến với mọi người!
Ngày 24 tháng 11 năm 2010
Sinh viên thực hiện

Châu Huỳnh Ngọc Thảo
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-3-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ

LỜI CAM ĐOAN
---o0o--NHẬN
XÉT
CỦA
CƠ QUAN
THỰC TẬP
NHẬN
XÉT
CỦA
GIÁO
VIÊN HƯỚNG
DẪN
---o0o-----o0o--NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN
Tôi cam đoan rằng đề tài này là do chính tơi thực hiện, các số liệu thu

---o0o--thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với
bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào.

Ngày 24 tháng 11 năm 2010
Sinh viên
thực24hiện
Ngày
tháng
Ngày
tháng11 năm
năm 2010
2010
Thủ
đơn vị
Giáotrưởng
viên hướng
dẫn
Ngày

tháng

năm 2010

Giáo viên phản biện
Châu Huỳnh Ngọc Thảo
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-4-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO

Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ

MỤC LỤC
Trang
Chương 1:GIỚI THIỆU…………..………………………………………………
1
1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu………..………………………………….………….1
1.1.1. Sự cần thiết nghiên cứu………………………………………………. 1
1.1.2. Căn cứ khoa học và thực tiễn…………………………….…………….3
1.2. Mục tiêu nghiên cứu……...………………………………………………..4
1.2.1 Mục tiêu chung………………………………………………………...4
1.2.2 Mục tiêu cụ thể………………………………………………………...5
1.3. Phạm vi nghiên cứu……...……………………………..…………………...5
1.3.1 Địa bàn nghiên cứu……………………………………………………5
1.3.2 Thời gian………………………………………………………………5
1.3.3 Đối tượng nghiên cứu………………………………………………….5
1.4. Lược khảo tài liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu………….…..………….6
Chương 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU….…8
2.1. Phương pháp luận……...……………………………………………………8
2.1.1. Các khái niệm……………………………………………………...…8
2.1.2. Các phương pháp định giá và quản lý giá đất……………………….10
2.2. Phương pháp nghiên cứu………..…………………………………………13
2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu…………………………….…………….13
2.2.2. Phương pháp phân tích………………………………………………13
Chương 3: GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
THÀNH PHỐ CẦN THƠ……………………………………………………….14
3.1. Cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ..........14

3.2. Chức năng, nhiệm vụ của Sở Tài nguyên và Mơi trường…………….….......14
3.2.1 Vị trí và chức năng.................................................................................14
3.2.2 Nhiệm vụ và quyền hạn……………………………………………….15
3.3. Nhiệm vụ của phòng Định giá đất………………………………...………16
3.4. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động……………………………..16

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-5-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
3.4.1. Thuận lợi………………………………………………………………16
3.4.2. Khó khăn……………………………………………………………...17
3.5 Định hướng hoạt động………………………………………………………18
Chương 4: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ…………………………………………………..19
4.1. Thực trạng giá đất thành phố Cần Thơ…………………………………….19
4.1.1 Khái quát chung về giá đất thành phố Cần Thơ………………………..19
4.1.2 Hiện trạng giá đất thành phố Cần Thơ…………………………………20
4.2. Thực trạng công tác định giá đất tại thành phố Cần Thơ………………….42
4.2.1 Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc định giá đất……….42
4.2.2. Quy trình cơng tác định giá đất thành phố Cần Thơ………………......43
4.3. Phân tích thực trạng quy trình định giá và các nhân tố ảnh hưởng đến công
tác định giá đất ở thành phố Cần Thơ..................................................................52
4.3.1. Phân tích quy trình định giá đất.............................................................52
4.3.2. Phân tích thực trạng triển khai cơng tác định giá đất vào thực tế trong

thời gian qua.......................................................................................................56
Chương 5: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN VÀ NÂNG CAO CƠNG TÁC QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ………………………………………………………..60
5.1. Về việc xây dựng và ban hành các quy định về định giá đất........................60
5.1.1. Về khung giá đất....................................................................................60
5.1.2. Về bảng giá đất ....................................................................................61
5.2. Về tổ chức, phương pháp xác định giá đất....................................................63
5.3. Tăng cường quản lý nhà nước.......................................................................65
Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................67
6.1. Kết luận.........................................................................................................67
6.2. Kiến nghị.......................................................................................................67

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-6-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ

DANH MỤC BIỂU BẢNG
Trang
Bảng 1. Khung giá đất tại thành phố Cần Thơ do Chính phủ quy định theo Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP.........…..…………………………………………..…20
Bảng 2. Tình hình giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ ban hành giai
đoạn 2008 – 2010.................................................................................................23
Bảng 3.Tình hình giá đất theo từng loại ở các địa bàn của thành phố Cần Thơ từ

năm 2008 đến năm 2009......................................................................................26
Bảng 4.Tình hình giá đất theo từng loại ở các địa bàn của thành phố Cần Thơ từ
năm 2009 đến năm 2010......................................................................................28
Bảng 5. Tình hình giá đất thực tế khảo sát trên địa bàn thành phố Cần Thơ giai
đoạn 2008 – 2010.................................................................................................30
Bảng 6.Tình hình giá đất thực tế theo từng loại ở các địa bàn của thành phố Cần
Thơ từ năm 2008 đến năm 2009..........................................................................34
Bảng 7.Tình hình giá đất thực tế theo từng loại ở các địa bàn của thành phố Cần
Thơ từ năm 2009 đến năm 2010..........................................................................36

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 1. Sơ đồ tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ…14
Hình 2. Sơ đồ quy trình định giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ………….44

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-7-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ

Chương 1
GIỚI THIỆU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Sự cần thiết nghiên cứu
Hiện nay, để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội một các bền vững,

chúng ta cần phải chú trọng đến việc sử dụng các nguồn tài nguyên thiên nhiên
một cách hợp lí, tiết kiệm và hiệu quả. Trên phương diện này, việc nghiên cứu
kinh tế học về đất đai là bước khởi đầu của kinh tế học tài nguyên thiên nhiên.
Đất đai là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng đối với các hoạt động kinh
tế - xã hội như nông lâm nghiệp, thương mại, công nghiệp, xây dựng, giáo dục y
tế và các mục đích khác, do đó cần phải phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng có
hiệu quả nhất. Để làm được điều này, việc xác định giá đất một cách phù hợp là
hết sức quan trọng.
Qua phân tích và tổng hợp, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng
từ 50% tới 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường. Ðây là một kẽ hở kích thích cơ chế xin - cho đất, là một trong những
nguyên nhân làm hạn chế kết quả cuộc đấu tranh phòng, chống tham nhũng về đất
đai. Theo Bộ Tài nguyên và Mơi trường, tình trạng giá đất có sự chênh lệch như
vậy diễn ra là do cho đến nay trên phạm vi cả nước cũng như trên địa bàn các địa
phương vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất, làm cơ sở định giá đất
phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Mặc dù Bộ Tài
ngun và Mơi trường đã có quy định cụ thể cho hoạt động của các doanh nghiệp
định giá đất, song vẫn chưa có quy định cụ thể về vai trò của giá đất do các doanh
nghiệp này xác định trong hệ thống quản lý nhà nước về giá đất.
Thành phố Cần Thơ là trung tâm kinh tế, văn hóa của Đồng bằng sơng
Cửu Long, là thành phố trực thuộc Trung ương. Vào năm 2004, khi được
công nhận là thành phố trực thuộc trung ương trên cơ sở chia tách từ tỉnh

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-8-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO

Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
Cần Thơ cũ thì giá đất thành phố Cần Thơ có nhiều biến động, nhưng chủ yếu
theo chiều hướng tăng dần qua các năm.
Hiện nay thành phố Cần Thơ có 09 đơn vị hành chính cấp huyện bao gồm
05 quận nội thành và 04 huyện ngoại thành. Tổng diện tích của các quận nội
thành, tức là những vùng được chính thức xem là đơ thị là 294 km2. Với
Nghị định s ố 12/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2008 của Chính phủ ban
hành vùng đơ thị của thành phố Cần Thơ được mở rộng một cách đáng kể.
Chỉ trong vòng 6 năm từ năm 2003 đến năm 2008 nội thành thành phố mở
rộng gấp 1,5 lần. Hiện tại, Cần Thơ là trung tâm hành chính lớn nhất trong khu
vực Đồng bằng sông Cửu Long. Tăng trưởng kinh tế của thành phố giai
đoạn 2004 - 2008 ổn định, bình quân 15,64% so với mức tăng bình quân
12,36% của tồn khu vực, đóng góp 10,9% giá trị GDP tồn vùng. Trong
những năm gần đây tốc độ cơng nghiệp hóa, hiện đại hoá thành phố Cần Thơ
tăng rất nhanh, khoảng 10%/ năm. Các khu công nghiệp mọc lên ngày càng
nhiều, hệ thống thương mại và dịch vụ của thành phố ngày càng phát triển.
Để phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội thành phố thì cơng tác định
giá đất nói riêng và bất động sản nói chung phải được thực hiện khách quan và
chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế
chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất,
thu thuế… Việc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường là một yêu cầu tất
yếu nhằm đảm bảo các yếu tố phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời đảm bảo lợi
ích hài hịa giữa người sử dụng đất, doanh nghiệp và nhà nước.
Bên cạnh đó, việc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật về
định giá đất hết sức quan trọng đối với quản lý nhà nước về giá đất; đặt ra khung
pháp lý của việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai tạo ra nguồn thu đáng
kể cho ngân sách nhà nước các cấp, nhằm phát huy nguồn nội lực, thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội. Khi khung giá đất được quy định hợp lý và sát giá thị
trường sẽ thực hiện nhất quán chính sách một giá đất và khắc phục tình trạng thu

các nguồn lợi từ đất thì thấp trong khi thực hiện chính sách đền bù giải phóng
mặt bằng lại phải thực hiện giá cao, chống được thất thu và giảm sức ép nguồn
chi cho ngân sách. Giá đất sát thị trường cùng với các chính sách hỗ trợ hợp lý
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-9-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
cũng góp phần tạo điều kiện cho cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất bớt khó khăn. Ngồi ra, việc định giá đất sát với giá thực tế còn
tạo điều kiện cho doanh nghiệp, doanh nhân tính đúng giá trị quyền sử dụng đất
trong hoạt động sản xuất kinh doanh, khi cổ phần hố, góp vốn, thế chấp, bảo
lãnh và sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, có hiệu quả.
Xuất phát từ những vấn đề thực tế vừa nêu trên và với mong muốn tìm
hiểu thêm về quy trình định giá đất cũng như những khó khăn, tồn tại trong
cơng tác định giá và quản lý giá đất ở nước ta nói chung và của thành phố Cần
Thơ nói riêng hiện nay; nhằm phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã
hội nên đề tài “Nâng cao công tác quản lý nhà nước về định giá và quản lý giá
đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ” được đưa vào nghiên cứu. Đối với việc
xây dựng phương pháp định giá đất, đi ều t ra, khảo sát giá đất thực tế, phân
tích hiện trạng và điều chỉnh giá đất khi có biến động là một việc làm rất
quan trọng, nó là căn cứ khoa học thuyết phục để các cơ quan định giá tham
khảo và đề xuất những giải pháp xác định giá đất một cách hợp lý hơn nhằm
đáp ứng theo nguyên tắc xác định giá đất sát giá thị trường trong điều kiện bình
thường.
1.1.2. Căn cứ khoa học và thực tiễn

1.1.2.1. Căn cứ khoa học của việc định giá đất và quản lý giá đất
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm
2010 của Bộ Tài nguyên và Mơi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng,
thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền
của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài
Chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-10-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Quyết định số 1735/QĐ-TTg ngày 01 tháng 12 năm 2008 về việc điều
chuyển nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, hồ sơ, tài liệu, tổ chức và cán bộ,
công chức làm công tác định giá đất từ ngành tài chính sang ngành tài nguyên
và môi trường.
1.1.2.2. Căn cứ thực tiễn

- Nghị quyết số 12/2007/NQ-HĐND ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Hội
đồng nhân dân thành phố về mức giá các loại đất năm 2008 trên địa bàn thành
phố Cần Thơ;
- Quyết định số 49 /2008/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2007 về việc
ban hành quy định Bảng giá các loại đất năm 2008 trên địa bàn thành phố Cần
Thơ;
- Nghị quyết số 16/2008/NQ-HĐND ngày 27 tháng 11 năm 2008 của Hội
đồng nhân dân thành phố về mức giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn thành
phố Cần Thơ;
- Quyết định số 103/2008/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2008 về việc
ban hành quy định Bảng giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn thành phố Cần
Thơ;
- Nghị quyết số 15/2009/NQ-HĐND ngày 09 tháng 12 năm 2009 của Hội
đồng nhân dân thành phố về mức giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn thành
phố Cần Thơ;
- Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2009 về việc
ban hành quy định Bảng giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn thành phố Cần
Thơ;
- Căn vào kết quả điều tra khảo sát giá đất thị trường qua 3 năm 2008, 2009 và
2010 thuộc địa bàn quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy và quận Thốt Nốt.
- Căn cứ tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Cần Thơ.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu chung
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-11-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO

Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
Phân tích thực trạng định giá và quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Cần
Thơ để thấy được những khó khăn, tồn tại trong cơng tác định giá và quản lý giá
đất. Qua đó, đề ra những giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước về định
giá và quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá đối với nền kinh tế của một quốc gia nên
cần phải được định giá và quản lý giá một cách hết sức hợp lí và sát với tình hình
giá đất thực tế trên thị trường. Đề tài “Nâng cao công tác quản lý nhà nước về
công tác định giá và quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ” được thực
hiện với các mục tiêu cụ thể: (1) Phân tích thực trạng định giá và quản lý giá đất
trên điạ bàn thành phố Cần Thơ; (2) Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất;
(3) Tìm ra những tồn tại và khó khăn trong cơng tác định giá và quản lý giá
đất hiện nay; và (4) Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước về
định giá và quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ để khai thác tốt nguồn
tài nguyên này.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1 Địa bàn nghiên cứu
Đề tài này nghiên cứu nhằm đề ra các giải pháp nâng cao công tác quản lý
nhà nước về định giá và quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Nhưng
do địa bàn thành phố quá rộng mà đề tài thì thực hiện trong thời gian ngắn nên
phạm vi nghiên cứu, chọn mẫu của đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
1.3.2 Thời gian
- Đề tài được thực hiện từ ngày 09 tháng 09 năm 2010 đến ngày 15 tháng 11
năm 2010.
- Thời gian số liệu sử dụng cho nội dung đề tài từ năm 2007 đến năm 2009 và
06 tháng đầu năm 2010.
1.3.3 Phạm vi, giới hạn và đối tượng nghiên cứu

Hiện nay định giá đất ở Việt Nam cũng như ở thành phố Cần Thơ được thực
hiện ở một số lĩnh vực sau: tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-12-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền
sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính
vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hố, lựa
chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để
thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phục vụ các cơng
trình phúc lợi, tính tiền bồi thường đối với những người có hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.
Đề tài này tập trung phân tích thực trạng định giá và quản lý giá đất trên địa bàn
thành phố Cần Thơ, còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất thì đề tài này
khơng đi sâu nghiên cứu. Phạm vi giới hạn số liệu phân tích chủ yếu trên địa bàn
quận Ninh Kiều và so sánh với hai quận Bình Thủy, Thốt Nốt.
1.4. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Định giá đất tuy là vấn đề thực tiễn nhưng do tính chất phức tạp của giá
đất, cũng như cơng tác định giá đất cịn khá mới mẻ đối với nhiều người nên
vấn đề này không có nhiều đề tài nghiên cứu khoa học đề cập đến. Đặc biệt
là trên địa bàn thành phố Cần Thơ, người viết vẫn chưa được đọc luận văn hay

đề tài khoa học nào nghiên cứu đầy đủ các mặt về giá đất và thị trường đất
đai, cũng như nghiên cứu về các phương pháp định giá đất sau cho phù hợp
với tình hình cụ thể tại địa phương. Tuy nhiên bên cạnh đó, người viết cũng
đã tham khảo được một số đề tài liên quan, được thực hiện tại các tỉnh khác, cụ
thể như sau:
- Hà Vũ Đức, 2008. Các phương pháp và quy trình thẩm định giá bất
động sản ở thành phố Cần Thơ.
Luận văn tốt nghiệp này được thực hiện vào năm 2008. Đề tài đã đề cập
đến những nguyên tắc, những phương pháp thẩm định giá bất động sản tại
thành phố Cần Thơ. Cụ thể là tại Công ty Cổ phần Thẩm định – Giám định
Việt Nam VINACO. Tuy thẩm định giá và định giá có sự khác biệt nhau
nhưng đây là hai khái niệm song song cùng tồn tại. Những nguyên tắc và
những phương pháp trong việc thẩm định giá sử dụng, ta có thể dùng để tham
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-13-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
khảo để đảm bảo cho công tác định giá đất được hoàn thiện hơn.
- Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà, 2005. Giáo trình Định giá đất
Giáo trình đề cập những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai,
giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường
theo định hướng x ã hội chủ nghĩa. Ngoài ra còn giới thiệu các phương pháp
định giá cơ bản đang được áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các
phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nước ta.
- Các báo cáo về công tác định giá đất của sờ Tài nguyên và Môi trường

thành phố Cần Thơ qua các năm 2008, 2009
Các báo cáo cho ta thấy được thực tiễn hoạt động định giá và quản lý giá
đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ qua các năm 2008, 2009. Từ đó rút ra được
những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá ở thành phố Cần Thơ để đề ra
giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá
đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ.

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-14-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ

Chương 2
PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. PHƯƠNG PHÁP LUẬN
2.1.1. Các khái niệm
2.1.1.1. Khái niệm đất đai:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng”. (Luật Đất đai 2003)
2.1.1.2. Thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai bao gồm các họat động mua bán, sang nhượng, cầm cố, thế
chấp, cho th đất trống hoặc đất có kèm theo các cơng trình kiến trúc hoặc hoa

lợi .
2.1.1.3. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa
địa tơ. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất
đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp...
2.1.1.4. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính
trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-15-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương
mại bình thường, khơng chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột
biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài
chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan
hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính
quy định.
2.1.1.5. Định giá và quản lý giá đất

*Khái niệm định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một
tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp
lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có
thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các
tài sản thơng thường.
Nói cách khác, định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc,
phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn
cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và
tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai,
xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu
lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa
hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
*Khái niệm về quản lý giá đất
Quản lý giá đất là các chủ trương, chính sách của Nhà nước, của từng địa
phương làm cho giá đất trên thị trường phản ánh đúng giá trị thực của nó, khơng
để giá đất tăng đột biến (sốt giá) làm ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương
*Khái niệm quản lý nhà nước về định giá đất
Quản lý nhà nước về định giá đất là hoạt động chấp hành, điều hành của các
cơ quan quản lý nhà nước để thực hiện việc định giá đất theo các quy định của
pháp luật đất đai. Theo đó, các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng và ban hành
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-16-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO

Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
các văn bản quản lý điều hành; đặt ra các cơ quan, bộ phận tổ chức - cơ cấu; quy
định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm; đặt ra quy trình, thủ tục,
xây dựng và ban hành chương trình, kế họach thực hiện việc tổ chức điều hành
các họat động về định giá đất đảm bảo đúng pháp luật và hiệu quả; đôn đốc, kiểm
tra giám sát các họat động; xem xét giải quyết các tranh chấp, khiếu nại phát
sinh; và sơ kết, tổng kết đánh giá tình hình thực hiện để tiếp tục hồn thành hệ
thống pháp luật.
*Các nguyên tắc định giá đất
Định giá đất là một nội dung hết sức phức tạp, đa dạng của quản lý nhà
nước, phải tuân theo các nguyên tắc sau:
(1)

Nhà nước thống nhất quản lý về định giá đất

Đây là nguyên tắc quan trọng nhất trong chính sách tài chính của Luật Đất
đai 2003, Nhà nước thống nhất quản lý khung giá đất, trên cơ sở khung giá đất
của Chính phủ quy định, các địa phương tổ chức khảo sát, xây dựng bảng giá đất
của địa phương mình. Trong nguyên tắc này thể hiện rất rõ nguyên tắc kết hợp
quản lý theo ngành với quản lý theo lãnh thổ. Ngành tài chính theo dõi, tổng hợp
giá đất trình Chính phủ ban hành Nghị định về khung giá đất; trên cơ sở đó các
địa phương xây dựng bảng giá và quản lý giá đất trên địa phương mình.
(2)

Giá đất được quản lý một cách linh hoạt, được điều chỉnh phù hợp

với từng thời điểm nhất định.
(3)

Việc định giá đất khơng được ủy quyền.

(4)

Quản lý giá đất theo vị trí của từng thửa đất.

2.1.2. Các phương pháp định giá và quản lý giá đất
2.1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương
mại bình thường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định giá
để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Phương pháp so sánh áp dụng để định giá các tài sản cần định giá có giao
dịch phổ biến trên thị trường.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-17-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
2.1.2.2 Phương pháp chi phí: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí
tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để xác định giá trị thị trường của
tài sản cần định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

- Định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên
dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.
- Định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính tốn mức tiền hỗ trợ bồi
thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.
- Kiểm tra kết quả các phương pháp định giá khác.
2.1.2.3 Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập rịng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai
thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (q trình chuyển đổi này cịn được
gọi là q trình vốn hố thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư
(bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà định giá viên có thể dự báo
được thu nhập từ tài sản trong tương lai và và tính được tỷ suất chiết khấu phù
hợp.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài
sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vơ hạn.
- Phương pháp dịng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
2.1.2.4 Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền
với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của
tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-18-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO

Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực
tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài
sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
2.1.2.5 Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá mà giá trị thị
trường của tài sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng
cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ
đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có
tiềm năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có cơng
trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng cơng trình mới trên đất.
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất
động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi
phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
Cơng thức tính:
V
Trong đó:

= DT - CP

V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.

2.1.2.6 Phương pháp lợi nhuận: là phương pháp định giá dựa trên khả
năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản

cần thẩm định giá.
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người
chủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người
duy nhất. Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê)
từ bất động sản.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà
việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu
phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng
phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm
xăng, sân gơn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-19-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ

2.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu
Thu thập số liệu thứ cấp về giá đất thực tế tại địa phương, số liệu liên
quan đến giá đất, chẳng hạn như số liệu về tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế tại thành phố Cần Thơ; Bảng giá đất thành phố Cần Thơ
năm 2008, 2009, và năm 2010; thu thập dựa trên số liệu thống kê kết quả điều
tra, khảo sát giá đất thị trường của Sở Tài nguyên và Môi trường - Phòng
Định giá đất, Phòng Quản lý Đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Cần Thơ, các doanh nghiệp định giá đất,…
2.2.2. Phương pháp phân tích

Mục tiêu 1: Sử dụng phương pháp phân tích để phân tích thực trạng định giá
và quản lý giá đất trên điạ bàn thành phố Cần Thơ.
Mục tiêu 2: Sử dụng phương pháp phân tích để phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất.
Mục tiêu 3: Sử dụng phương pháp thống kê mơ tả kết hợp với phương pháp
phân tích để tìm ra những tồn tại, khó khăn trong cơng tác định giá và quản lý
giá đất.
Mục tiêu 4: Dùng phương pháp lập luận nhằm đề ra các giải pháp nâng cao
công tác quản lý nhà nước về định giá và quản lý giá đất trên điạ bàn TP Cần Thơ.

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-20-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ

Chương 3
GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
3.1. Cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ
Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi
trường thành phố Cần Thơ được quy định theo Quyết định số 08/2009/QĐ-UBND
ngày 23 tháng 01 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ. Sơ đồ tổ
chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ như sau:
BAN GIÁM ĐỐC

Văn phịng Sở

Chi cục Bảo vệ Mơi trường

Thanh tra Sở

Trung tâm Quan trắc Tài ngun
và Mơi trường

Phịng Định giá đất
Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất

Phòng Quy hoạch Kế hoạch

Trung tâm Công nghệ thông tin
Tài nguyên và Môi trường

Phịng Tài ngun khống sản,
nước và khí tượng thủy văn
Phịng Quản lý đất đai;

Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên
và Môi trường

khí tượng thủy văn

Hình 1. Sơ đồ tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ
3.2. Chức năng, nhiệm vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường
3.2.1 Vị trí và chức năng

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-21-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ là cơ quan chuyên môn
thuộc Ủy ban nhân dan thành phố; có chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân
dân thành phố thực hiện chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực tài nguyên và
môi trường, bao gồm: đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, địa chất,
mơi trường, khí tượng thủy văn, đo đạc bản đồ; thực hiện các dịch vụ công trong
các lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của Sở.
3.2.2 Nhiệm vụ và quyền hạn
- Trình Uỷ ban nhân dân thành phố: dự thảo quyết định, chỉ thị, quy
hoạch, kế hoạch 05 năm và hàng năm; chương trình, đề án, dự án và các văn bản
khác thuộc thẩm quyền ban hành của Ủy ban nhân dân thành phố về lĩnh vực đất
đai, tài ngun nước, tài ngun khống sản, mơi trường và khí tượng thủy văn;
- Trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố: dự thảo quyết định thành
lập, sáp nhập, giải thể, tổ chức lại các phòng nghiệp vụ, chi cục và đơn vị sự
nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; dự thảo quyết định quy định chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức của chi cục thuộc Sở theo quy định
của pháp luật, các văn bản quy định cụ thể về quan hệ công tác giữa Sở Tài
ngun và Mơi trường với các Sở có liên quan và Ủy ban nhân dân quận, huyện;
- Hướng dẫn tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, quy
hoạch, kế hoạch, chương trình, đề án, dự án, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và
định mức kinh tế - kỹ thuật trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường được cơ
quan nhà nước cấp trên có thẩm quyền ban hành; tuyên truyền, phổ biến, giáo

dục pháp luật về lĩnh vực tài nguyên và môi trường trên địa bàn thành phố;
- Chỉ đạo hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ quản lý nhà nước về tài
nguyên môi trường;
- Thực hiện hợp tác quốc tế về các lĩnh vực quản lý của Sở theo quy định
của pháp luật và phân công hoặc ủy quyền của Ủy ban nhân dân thành phố; chủ
trì hoặc tham gia thẩm định, đánh giá và tổ chức thực hiện các đề tài nghiên cứu,
đề án, dự án ứng dụng tiến bộ cơng nghệ có liên quan đến lĩnh vực tài nguyên và
môi trường trên địa bàn.
- Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện cơ chế tự chủ, tham mưu cho Ủy ban
nhân dân thành phố quản lý nhà nước đối với các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-22-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
tập thể, kinh tế tư nhân; hướng dẫn, kiểm tra hoạt động các hội, tổ chức phi chính
phủ trong lĩnh vực tài ngun và mơi trường theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm trong các lĩnh vực
thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ của Sở theo quy định của pháp luật; giải
quyết khiếu nại, tố cáo, phòng chống tham nhũng theo quy định của pháp luật
hoặc phân cấp, ủy quyền của Ủy ban nhân dân thành phố.
- Quy định chức năng nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức bộ máy và mối quan hệ
công tác của Văn phòng, các phòng nghiệp vụ, chi cục và các đơn vị sự nghiệp
trực thuộc Sở; quản lý tài chính, tài sản của Sở theo qui định của pháp luật và
phân cấp của Ủy ban nhân dân thành phố.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu về tài nguyên và môi trường; thống kê, báo cáo

tình hình quản lý, bảo vệ tài nguyên và môi trường tại địa phương gửi về Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố theo quy định.
- Thực hiện những nhiệm vụ, quyền hạn khác do Bộ Tài nguyên và Môi
trường và Ủy ban nhân dân thành phố giao hoặc theo quy định của pháp luật.
3.3. Nhiệm vụ của phòng Định giá đất
- Tham mưu cho Ban Giám đốc Sở trong việc điều tra, khảo sát giá đất thị
trường để xây dựng bảng giá đất hàng năm, gửi Sở Tài chính thẩm định trước khi
trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quyết định quy định giá đất hàng năm
tại địa phương phù hợp với khung giá đất do Chính phủ ban hành; đề xuất việc
giải quyết các trường hợp vướng mắc về giá đất; tổ chức thực hiện điều tra, tổng
hợp và cung cấp thông tin, dữ liệu về giá đất;
- Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan hướng dẫn, kiểm tra, tổ chức
thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp bị thu hồi
đất theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức thực hiện, kiểm tra việc thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, phát triển quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3.4. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động
3.4.1. Thuận lợi

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-23-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ tham mưu cho Ủy ban nhân dân thành phố

Cần Thơ xây dựng bảng giá đất hàng năm, Phòng Định Giá đất có một số thuận
lợi sau:
- Hệ thống các văn bản pháp luật về công tác định giá đất tương đối hồn
chỉnh (Luật, Nghị định của Chính phủ, Thơng tư hướng dẫn của Bộ, Ngành trung
ương, Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố).
- Có quy trình thực hiện công tác định giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng
năm.
- Được sự quan tâm của các cấp chính quyền trong công tác xây dựng bảng giá
đất hàng năm phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội của từng địa phương.
- Sự phối hợp giữa ngành Tài ngun và Mơi trường với các Sở, ngành có liên
quan và Ủy ban nhân dân quận, huyện tương đối tốt.
- Đội ngũ cán bộ thực hiện công tác định giá đất có trình độ chun mơn, có
nhiều kinh nghiệm, nhiệt tình.
- Được Sở Tài chính bàn giao tương đối đầy đủ các hồ sơ tài liệu về công tác
định giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm từ các năm trước năm 2008.
3.4.2. Khó khăn
- Các văn bản quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành đã lạc hậu,
nhưng chưa được sửa chữa kịp thời, dẫn đến việc xây dựng bảng giá hàng năm
không sát với tình hình kinh tế - xã hội ở địa phương.
- Các quy định về quy trình thực hiện cơng tác định giá, việc thẩm định bảng
giá đất hàng năm, điều chỉnh cục bộ bảng giá đất khi có biến động cịn mang
nặng tính thủ tục, rườm rà khó thực hiện trong thực tế.
- Quy trình và phương pháp định giá đất tương đối phức tạp.
- Cán bộ làm công tác định giá ít chưa đáp ứng được nhu cầu cơng việc đặt ra
(hiện nay Phòng Định giá đất chỉ được giao 06 biên chế, trong khi nhu cầu cần
phải 15 biên chế).
- Việc nâng cao nghiệp vụ công tác định giá đất chưa thật sự được quan tâm.
Trang thiết bị cần thiết cịn thiếu.
- Quy trình định giá đất thay đổi theo hướng chun mơn sâu, chuyển từ quy
trình do Ủy ban nhân dân từng quận, huyện điều tra, khảo sát giá đất sau đó đề

GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-24-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO


Nâng cao công tác quản lý nhà nước về công tác định giá và quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Cần Thơ
xuất bảng giá đất của địa phương mình, Sở Tài ngun và Mơi trường tổng hợp
báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố để Ủy ban nhân dân thành phố trình Hội
đồng nhân dân quyết nghị trong kỳ họp cuối năm sang quy trình do Sở Tài
nguyên và Môi trường trực tiếp thực hiện điều tra, kháo sát giá đất thị trường sau
đó đề xuất bảng giá đất của cả thành phố báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố để
Ủy ban nhân dân thành phố trình Hội đồng nhân dân quyết nghị trong kỳ họp
cuối năm, với quy trình này chưa được sự đồng thuận cao của Ủy ban nhân dân
các quận, huyện.
- Theo yêu cầu của Luật Đất đai, giá đất ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường nhưng khơng
được vượt q khung giá đất do Chính phủ quy định, do quy định như vậy nên
bảng giá giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành hàng năm thiếu khách
quan, chưa sát với giá thực tế trên thị trường (trên thực tế khi điều tra giá đất để
xây dựng bảng giá đất hàng năm cho thấy giá đất thưc tế cao hơn nhiều so với giá
do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành).
- Công tác định giá đất là một cơng tác phức tạp, địi hỏi cán bộ làm cơng tác
định giá đất phải có trình độ chun mơn cao, nhiều kinh nghiệp nhưng cho đến
nay Nhà nước chưa có chế độ đãi ngộ cho lực lượng này từ đó dẫn đến cán bộ
làm cơng tác định giá đất chất lượng chưa cao.
- Hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường vừa làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước
về công tác định giá đất vừa làm nghiệp vụ định giá giá đất nên khi đề xuất bảng

giá đất hàng năm cịn mang tính chủ quan.
3.5 Định hướng hoạt động
- Kiến nghị Chính phủ bãi bỏ quy định về khung giá đất cho từng loại đơ thị,
từng nhóm đất, để bảng giá đất do Ủy ban nhân thành phố ban hành tiếp cận
được giá thị trường trong điều kiện bình thường.
- Kiến nghị Bộ, ngành Trung ương hoàn thiện phương pháp định giá đất, quy
trình thực hiện định giá đất theo hướng đơn giản, phù hợp với tình hình thực tế ở
từng địa phương.
- Tăng cường năng lực cho bộ phận làm cơng tác định giá đất cả về trình độ
chuyên môn, số lượng và trang thiết bị phục vụ công tác định giá đất.
GVHD: Th.S TRẦN QUỐC DŨNG

-25-

SVTH: CHÂU HUỲNH NGỌC THẢO