CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT

CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT
I. Tổng quan về giá đất
1. Khái niệm và bản chất của giá đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân
bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người tạo
ra nên nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người ta phản
ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình
mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở
hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định.
Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại diện là
người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà
không có quyền định đoạt với đất đai.
Vì vậy ta có thể khái niệm được giá đất là:
Giá đất ( Giá QSDĐ) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng đất
2. Vai trò của việc xác định giá đất
Theo khoản 1, điều 2 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định mục đích của
việc ban hành giá các loại đất nhằm làm căn cứ cho việc:
- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật;
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các

trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai
năm 2003;
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật
Thực tế giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê đất ở đô thị hiện nay là
giá thị trường, nhưng Nhà nước lại chỉ điều tiết các nguồn lợi từ đất ( Thông qua
việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , thu thuế QSDĐ..) trên cơ sở giá thấp (Giá
cụ thể của các địa phương quy định theo NĐ87-CP) thấp hơn nhiều so với thị
trường trong khi xử lý chính sách đền bù giải toả lại phải thực hiện theo giá cao
dẫn đến ngân sách Nhà nước hàng năm bị thất thu một khoản lớn. Giá thấp trở
thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thị trường đã đẩy thị trưòng vào hoạt
động không minh bạch như giao dịch ngầm, đầu cơ, cơ chế "xin cho", những tiêu
cực, lãng phí trong sử dụng đất đai vẫn còn tồn tại. Chính vì thế ra việc quy định
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất còn nhằm mục đích lam
cho giá đất quy định phù hợp với thực tiễn và góp phần làm minh bạch thị trường
BĐS, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất, chống thất thu về giá trị QSDĐ.
3.Các yếu tố cấu thành lên giá đất
Giá đất chính là sự phản ánh một cách trực tiếp lợi ích của thửa đất mang lại
cho người chủ sở hữu, thửa đất mang lại lợi ích khai thác nhiều thì giá của thửa đất
đó càng cao và ngược lại. Trong đó các yếu tố cấu thành lên giá đất bao gồm:

3.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa
tô chênh lệch và địa tô độc quyền, tuỳ thuộc đối với chế độ xã hội mà tồn lại mỗi
loại địa tô khác nhau và có bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất mà
đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên có chỉ có địa tô chênh lệch.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao
hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Có hai loại địa tô là địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một thửa đất gắn
liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những thửa đất có điều kiện tự nhiên
thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm...bao giờ cũng
cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những thửa đất có độ phì thấp hơn, xa đường
giao thông...Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoản lợi nhuận tăng thêm do
bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại Do điều kiện tự nhiên là yếu tố
vốn có của thửa đất mà người sử dụng không mất một khoản chi phí nào nên địa
tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòi có quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc
sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ
được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.)
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem
xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất
trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ

thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm,
tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ
phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình;
và vị trí của thửa đất.
Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một thửa đất mà người chủ sử dụng biết
đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư một
khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào thửa đất đó. Ðịa tô chênh lệch II
chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó vì thế
mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa
đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa
đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì
(mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết
định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh
hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh.
3.2 Đơn giá trên một m2 đất
: Đơn giá trên một m2 đất chính là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một
đơn vị m2 đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các thửa đất đối với các
chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi
thửa đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu thửa đất đó thu được càng nhiều lợi ích.
Mỗi một loại đất đều có một mức giá đất cụ thể và mức giá này đã được UBND
tỉnh , Thành phố quy định và được ban hành vào 01/01 hàng năm. Việc xác định
đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến thửa đất đó.VD như đơn
giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đô thị I, II..., loại
đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ...
3.3 Diện tích đất sử dụng
Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của thửa đất cần xác định giá trị,
được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của thửa đất.

Mỗi một thửa đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất.
Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua công
tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai của NSDĐ. Nhà nước và NSDĐ
căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu diễn qua sơ đồ sau:
Yếu tố cấu
thành lên địa
tô
===> Đơn giá của một
m2 đất
===> Diện tích sử
dụng
===> Giá trị của thửa đất cần
định giá
Trong đó:
Giá của một thửa đất
cần định giá =
Diện tích đất sử dụng
(m2)
ҳ Đơn giá trên một m2 đất
(đồng/m2)

II. Căn cứ, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất
1. Căn cứ xác định giá đất
Việc xác định giá đất phải được tiến hành trên các căn cứ sau:
- Luật đất đai 1993
- NĐ số 80/CP (ngày 6/11/1993) quy định về khung giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi .

- NĐ87/CP (ra ngày 17/8/1994) quy định khung giá các loại đất
- Luật đất đai2003
- Nghị định số188/2004/NĐ-CP (ngày16/11/2004) quy định về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiện
NĐ188/2004/NĐ (ngày 16/11/2004).
- Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện NĐ số 188/NĐ-CP (ra ngày
16/11/2004).
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (ra ngày 27/7/2003) về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004)
1.1 Phân loại đất
Theo Luật đất đai 2003:
- Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở (đất ở nông thôn,
đất ở tại đô thị ); đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan;
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở
sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu
xây dựng , làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông ,
thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá ,y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục,
thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng
cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của chính phủ; đất
do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền miếu,am, từ đường,
nhà thờ họ; đất làm nghĩ trang và mặt nước chuyên dùng
đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng
1.2 Đối với đất ở nông thôn
Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP, NĐ số 123/2007/NĐ-CP, căn cứ xác định giá

dựa trên việc tiến hành phân vùng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể
- Nhóm đất nông nghiệp
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông
nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành
chính: đồng bằng, trung du, miền núi.
+ Đối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được
xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản
xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng
muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó
theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông
hơn.
- Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn
Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại
nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ
sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây
dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi
ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng
các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn
giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính
phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành
chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá.
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa
giới hành chính cấp xã:
+ Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm
tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế);
gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc
không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ

nông thôn.
+ Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu
vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.
+ Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu
vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất;
khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh
lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí
số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục
đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có
mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
1.3. Đối với đất đô thị
Căn cứ xác định giá đất dựa vào việc hân loại đô thị, đường phố, vị trí đất
trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất