Thực trạng và giải pháp hoàn thiện đánh giá tài sản bảo đảm tại một số ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh bắc giang, trường hợp nghiên cứu ngân hàng tmcp sài gòn (scb)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1015.38 KB, 105 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
--------------------------------------NGUYỄN DUY MAI
NGUYỄN DUY MAI
QUẢN LÝ KINH TẾ
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐÁNH GIÁ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH, TRƯỜNG
HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB)
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Quản lý kinh tế
2016B
Hà Nội – Năm 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
---------------------------------------
Nguyễn Duy Mai
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH, TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU
NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB)
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Quản lý kinh tế
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Bùi Liên Hà
Hà Nội – Năm 2019
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. 4
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................... 5
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................... 6
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ................................................................ 7
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 8
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐÁNH
GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ...................... 14
1.1. Tổng quan về đánh giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại .............. 14
1.1.1. Khái niệm về Tài sản bảo đảm ................................................................... 14
1.1.2. Định nghĩa về đánh giá Tài sản bảo đảm ................................................... 15
1.1.3. Vai trò của việc đánh giá Tài sản bảo đảm ................................................ 16
1.2. Nội dung công tác đánh giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại ..... 17
1.2.1. Lập kế hoạch về công tác đánh giá TSBĐ ................................................. 17
1.2.2. Nội dung thực hiện công tác đánh giá TSBĐ ............................................ 17
1.2.3. Tổ chức thực hiện công tác đánh giá TSBĐ .............................................. 28
1.2.4. Giám sát và điều chỉnh công tác đánh giá TSBĐ ...................................... 28
1.3. Các tiêu chí phản ánhmức độ hồn thiện trong cơng tác đánh giá tài sản bảo
đảm của ngân hàng thương mại ........................................................................... 28
1.3.1. Các tiêu chí định tính ................................................................................. 29
1.3.2. Các tiêu chí định lượng .............................................................................. 29
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến công các đánh giá tài sản bảo đảm của
NHTM .................................................................................................................. 30
1.4.1. Các nhân tố chủ quan: ............................................................................... 30
1.4.2. Các nhân tố khách quan: ........................................................................... 32
1.5. Kinh nghiệm và bài học thực tiễn công tác đánh giá TSBĐ của NHTM ..... 33
1.5.1. Công tác đánh giá TSBĐ của Ngân hàng TMCP An Bình ........................ 33
1.5.2. Công tác đánh giá TSBĐ của Ngân hàng TMCP Sài Gịn – Hà Nội ......... 35
1.5.3. Kinh nghiệm cơng tác đánh giá TSBĐ cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn ... 36
1
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH,
TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) ........ 38
2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Bắc Ninh ...... 38
2.1.1. Giới thiệu tổng quan về tỉnh Bắc Ninh ...................................................... 38
2.1.2. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Bắc Ninh ............ 39
2.1.3. Các kết quả đạt được của SCB – Chi nhánh Bắc Ninh .............................. 41
2.2. Thực trạng công tác đánh giá TSBĐ của SCB – Chi nhánh Bắc Ninh ......... 49
2.2.1. Lập kế hoạch về công tácđánh giá TSBĐ .................................................. 49
2.2.2. Nội dung thực hiện công tác đánh giá TSBĐ ............................................ 50
2.2.3. Tổ chức thực hiện công tác đánh giá TSBĐ .............................................. 57
2.2.4. Giám sát và điều chỉnh công tác đánh giá TSBĐ ...................................... 61
2.3. Các tiêu chí đánh giá về cơng tác đánh giá TSBĐ ........................................ 62
2.3.1. Các tiêu chí định tính ................................................................................. 62
2.3.2. Các tiêu chí định lượng .............................................................................. 76
2.4. Đánh giá hiện trạng về công tác đánh giá TSBĐ .......................................... 81
2.4.1. Kết quả đạt được ........................................................................................ 81
2.4.2. Hạn chế....................................................................................................... 81
2.5.3. Nguyên nhân hạn chế ................................................................................. 82
2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đánh giá TSBĐ tại SCB – Chi nhánh
Bắc Ninh ............................................................................................................... 84
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH BẮC NINH....................................................................................... 88
3.1. Định hướng hoạt động kinh doanh tại các Ngân hàng TMCP tại Bắc Ninh . 88
3.1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh chung của các NHTM .................... 88
3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động tín dụng có tài sản bảo đảm .................. 90
3.2. Định hướng phát triển của SCB – Chi nhánh Bắc Ninh ............................... 91
3.2.1. Định hướng phát triển của SCB – Chi nhánh Bắc Ninh ............................ 91
2
3.2.2. Mục tiêu và quan điểm hồn thiện cơng tác đánh giá TSBĐ tại SCB ....... 92
3.3. Giải pháp hoàn thiện đánh giá tài sản bảo đảm tại SCB – Chi nhánh Bắc
Ninh ...................................................................................................................... 95
3.3.1. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về TSBĐ tại ngân hàng ......................... 95
3.3.2. Vận dụng linh hoạt các phương pháp định giá TSBĐ ............................... 96
3.3.3. Tăng cường công tác đào tạo, bồi cưỡng chuyên môn cho cán bộ thẩm
định. ...................................................................................................................... 99
3.3.4. Áp dụng mơ hình định giá tập trung .......................................................1011
KẾT LUẬN ...................................................................................................... 1022
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................... 103
3
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả
Nguyễn Duy Mai
4
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
KÝ HIỆU
DIỄN GIẢI
1
TMCP
Thương mại cổ phần
2
NHTM
Ngân hàng thương mại
3
TSBĐ
Tài sản bảo đảm
4
BĐS
5
ABBANK
6
SHB
Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội
7
SCB
Ngân hàng TMCP Sài Gòn
8
NHNN
Ngân hàng Nhà nước
9
KHDN
Khách hàng doanh nghiệp
10
KHCN
Khách hàng cá nhân
11
TCTD
Tổ chức tín dụng
12
PTVT/MMTB
13
HTTTL
Hình thành trong tương lai
14
ĐG&QLTSBĐ
Định giá và Quản lý TSBĐ
15
GĐ
16
TGĐ
17
HĐQT
Hội đồng quản trị
18
NVKD
Nhân viên kinh doanh
19
LĐ BPĐG
20
NVĐG
21
KĐG
Khung định giá
22
TSSS
Tài sản so sánh
23
TGTK/GTCG
24
VNĐ
Bất động sản
Ngân hàng TMCP An Bình
Phương tiện vật tư/Máy móc thiết bị
Giám đốc
Tổng giám đốc
Lãnh đạo bộ phận định giá
Nhân viên định giá
Tiền gửi tiết kiệm/Giấy tờ có giá
Việt Nam đồng
5
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của SCB – Chi nhánh Bắc Ninh giai đoạn
2015 - 2017 ................................................................................................................. 41
Bảng 2.2: Cơ cấu huy động vốn giai đoạn năm 2015- 2017 tại SCB – Chi nhánh Bắc
Ninh ............................................................................................................................. 43
Bảng 2.3: Doanh số cho vay của SCB–Chi nhánh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017 ... 46
Bảng 2.4: Dư nợ cho vay theo TSBĐ của SCB – Chi nhánh Bắc Ninh giai đoạn 2015
- 2017........................................................................................................................... 48
Bảng 2.5. Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa trên giá trị TSBĐ ................................................ 78
Bảng 2.6: Tình hình phân loại nợ tại SCB–Chi nhán Bắc Ninh giai đoạn 2015–2017 .... 79
Bảng 2.7: Cơ cấu nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu cho vay có TSBĐ của SCB Bắc Ninh giai đoạn
2015 – 2017 ................................................................................................................. 79
6
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Sơ đồ 1.1. Quy trình thẩm định giá TSĐB .................................................................... 20
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức của SCB – Chi nhánh Bắc Ninh ......................................... 40
Biểu đồ 2.1. Dư nợ cho vay theo TSBĐ của SCB Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017 ... 49
Sơ đồ 2.2. Sơ đồ tổ chức Phòng Hỗ trợ kinh doanh SCB – Chi nhánh Bắc Ninh ........ 58
Sơ đồ 2.3. Quy trình định giá TSBĐ tại SCB ............................................................... 63
7
MỞ ĐẦU
1. Lý do thực hiện đề tài:
Các hoạt động kinh tế đều có nhu cầu sử dụng vốn, vốn là một trong những
yếu tố rất quan trọng, là tiền đề cho sự phát triển kinh tế. Mức tăng trưởng kinh tế
của mỗi quốc gia sẽ phụ thuộc và quy mơ và hiệu quả của vốn đầu tư. Vì vậy trong
tiến trình phát triển, các doanh nghiệp Việt Nam cũng địi hỏi phải được mở rộng,
phát triển về quy mơ, đổi mới dây chuyền công nghệ, nâng cao chất lượng sản
phẩm, dịch vụ, có khả năng cạnh tranh với hàng hóa dịch vụ của các nước trong khu
vực và các quốc gia trên thế giới. Bởi vậy nhu cầu vốn đầu tư cho nền kinh tế ngày
càng tăng. Một địa chỉ quen thuộc mà người cần vốn có thể tìm đến đó là các ngân
hàng thương mại.
Ngân hàng thương mại (NHTM) là một doanh nghiệp đặc biệt chuyên kinh
doanh tiền tệ, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại vừa với danh nghĩa
là một tổ chức hạch toán kinh tế kinh doanh, vừa với vai trò là trung gian tài chính.
Với vai trị trung gian tài chính, NHTM tập trung mọi nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi
trong nền kinh tế và phân phối cho các nhu cầu đầu tư, sản xuất kinh doanh và các
nhu cầu khác của các doanh nghiệp và cá nhân, tổ chức trong nền kinh tế theo các
nguyên tắc tín dụng. Nhu cầu vốn đầu tư ngày càng tăng của nền kinh tế cũng tương
đương với việc huy động vốn của các NHTM phải được tăng cường, đẩy mạnh cho
phù hợp. Việc đẩy mạnh huy động và sử dụng vốn hợp lý cũng giúp cho hoạt động
kinh doanh của ngân hàng được an toàn, hiệu quả.
Trong những năm gần đây, các NHTM được nhắc đến thường xuyên liên
quan tới vấn đề tái cấu trúc, đặc biệt là công tác xử lý nợ xấu. Chu kỳ nền kinh tế
tác động đến hầu hết các ngành nghề và ngành Ngân hàng cũng nằm trong chu kỳ
đó. Sau thời kỳ hồng kim với việc tăng quy mơ hệ thống, phát triển tín dụng nóng
thì thời gian gần đây là những năm tháng đầy sóng gió đối với nền kinh tế và hệ
thống Ngân hàng. Nhiều thách thức đang diễn ra trong tầm quản lý kinh tế vĩ mô, sự
tác động lớn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và ngân hàng.
Hệ quả tích tụ là có hàng trăm ngàn doanh nghiệp đã phá sản, nợ xấu trong hoạt
8
động kinh doanh Ngân hàng gia tăng đáng kể. Các NHTM đang lâm vào tình trạng
khơng hiệu quả về tài chính, rõ rệt nhất là tình hình nợ q hạn trong những năm
gần đây có xu hướng tăng lên, gây áp lực đối với nền kinh tế.
Bảo đảm tiền vay là biện pháp quan trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
của người vay mà cũng nhằm bảo đảm vốn đối với ngân hàng thương mại. Ở Việt
Nam, hầu hết các khoản vay đều phải có tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm là tài sản
mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm. Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất
phong phú và đa dạng (có thể là bất động sản, động sản, quyền tài sản…), nhưng tài
sản bảo đảm là Bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản bảo đảm.
Hoạt động của các Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) đều có mục tiêu
kinh doanh là lợi nhuận và việc kinh doanh thì gắn với rủi ro đó là các khoản nợ quá
hạn, nợ xấu, nợ khơng có khả năng thu hồi... và cơng tác xử lý nợ là không thể thiếu
trong hệ thống Ngân hàng. Xử lý nợ là việc thực hiện biện pháp để giải quyết khoản
nợ khi gặp khó khăn trong trả nợ, không trả được nợ. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản
thế chấp cũng đang gặp nhiều khó khăn bởi chất lượng tài sản bảo đảm tiền vay
được đánh giá theo thiêu chí chủ quan của từng Ngân hàng. Đặc biệt về vấn đề xử
lý tài sản bảo đảm là bất động sản của NHTM ở Việt Nam hiện nay rấ t phức tạp,
đươc ̣ điề u chin̉ h bởi nhiều văn bản pháp luật như : Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai,
Luật Các tổ chức tín dụng...
Bắc Ninh là một tỉnh có diện tích tự nhiên nhỏ nhưng lại lại có nền kinh tế
phát triển mạnh và đa dạng, do đó quy mơ sử dụng vốn của các hoạt động kinh tế
cũng tăng theo. Các Ngân hàng TMCP nói chung và Ngân hàng TMCP Sài Gịn
(SCB) nói riêng để hồn thành các mục tiêu kinh doanh, góp phần tích cực vào hiệu
quả hoạt động thì việc gia tăng tài sản, đặc biệt là giải ngân đáp ứng nhu cầu vốn
cho nền kinh tế là nhiệm vụ hàng đầu. Nhận thức được điều này, ban lãnh đạo các
chi nhánh ln quan tâm và đặt ra tiêu chí cụ thể phát triển tín dụng trong từng kỳ
kinh doanh. Tuy nhiên, kết quả giải ngân tín dụng vẫn chưa tương xứng với tiềm
năng của địa bàn hoạt động và uy tín thương hiệu mà các Ngân hàng đã dày cơng
9
xây dựng. Do đó, việc nghiên cứu những vấn đề mang tính lý luận, phân tích đánh
giá thực trạng và từ đó đưa ra các giải pháp hồn thiệnđánh giá tài sản bảo đảm là
vấn đề có ý nghĩa thực tiễn trong điều kiện hiện nay, vì vậy cần thiết phải đánh giá
chất lượng tài sản bảo đảm tiền vay một cách cụ thể, minh bạch phòng khi phát sinh
nợ xấu liên quan sẽ được giải quyết thuận lợi, nhanh chóng và hiệu quả. Đề tài
“Thực trạng và giải pháp hoàn thiện đánh giá tài sản bảo đảm tại một số Ngân
hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, trường hợp nghiên cứu
Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB)” được tôi chọn để nghiên cứu làm đề tài tốt
nghiệp Thạc sỹ kinh tế.
2. Lịch sử nghiên cứu
Ngân hàng là doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ, tín
dụng. Việc tạo lập, tổ chức và quản lý vốn của ngân hàng thương mại là một trong
những vấn đề được quan tâm hàng đầu khơng chỉ vì lợi ích riêng của bản thân các
ngân hàng thương mại mà cịn vì sự phát triển chung của nền kinh tế. Xuất phát từ
thực tiễn trên, trong thời gian qua vấn đề đánh giá tài sản bảo đảm, công tác xử lý
nợ tại các ngân hàng thương mại đã được rất nhiều các tác giả lựa chọn để làm đề
tài nghiên cứu trong các cơng trình nghiên cứu khoa họcnhư:
- Nguyễn Thị Ngọc Thúy (2012), đề tài luận văn thạc sỹ về “ Hồn thiện cơng
tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi
Nhánh Cầu Giấy”, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã
nêu lên được các vấn đề về tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại,
thực trạng về công tác bảo đảm tiền vay tại ngân hàng trong các giai đoạn mà tác
giả nghiên cứu. Đồng thời tác giả cũng đưa ra các biện pháp hoàn thiện, kiến nghị
về công tác bảo đảm tiền vay tại ngân hàng các tác giả chọn nghiên cứu.
- Bùi Thị Nga (2014), đề tài luận văn thạc sỹ “Thế chấp tài sản – Biện pháp
bảo đảm tiền vay qua thực tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải Việt
Nam”, khoa Luật – trường Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã nêu khái quát về
bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản của khách hàng tại ngân hàng, các quy đinh
định của pháp luật liên quan đến nhận và quản lý tài sản bảo đảm và đưa ra các giải
10
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động bảo đảm tiền
vaybằng thế chấp tài sản của khách hàng tại Ngân hàng TMCP hàng hải Việt Nam
tại thời điểm mà tác giả nghiên cứu.
- Ngô Huy Bảo (2015), đề tài luận văn thạc sỹ về “Hoàn thiện công tác thẩm
định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh Ngân hàng
thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam tại địa bàn thành phố Đà Nẵng”,
Trường Đại Đà Nẵng, TP Đà Nẵng. Luận văn đã nghiên cứu khá toàn diện về công
tác thẩm định giá trong hoạt động cho vay tại các Ngân hàng thương mại. Luận văn
cũng đánh giá về thực trạng hoạt động thẩm định giávà đã đưa ra một số giải pháp
nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại
các chi nhánh Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam tại địa bàn
thành phố Đà Nẵng trong giai đoạn tác giả nghiên cứu.
- Mai Yến Nhi(2013), đề tài luận văn thạc sỹ “Giải pháp hạn chế và xử lý nợ
xấu tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nơng thơn trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh”, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Nguyễn Hoàng Ngân
Thủy (2013), đề tài luận văn thạc sỹ “ Giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý nợ xấu tại
Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam”, Trường Đại học Kinh tế
Thành phố Hồ Chí Minh. Các luận văn đã khái quát được nợ xấu, hạn chế nợ xấu và
vấn đề xử lý nợ xấu tại Ngân hàng thương mại. Thực trạng hạn chế nợ xấu và xử lý
nợ xấu tại các Ngân hàng TMCP, trong đó đã phân tích ngun nhân dẫn đến nợ
xấu khá rõ ràng. Đồng thời đã đưa ra các định hướng, giải pháp trong hoạt động
quản lý hạn chế nợ xấu và xử lý nợ xấu trong giai đoạn tác giả nghiên cứu.
- Khá nhiều bài báo, tham luận hội thảo của các nhà nghiên cứu, chuyên gia
đề cập đến các nội dung xoay quanh vấn đề về tài sản bảo đảm,định giá tài sản bảo
đảm, xử lý nợ, công tác bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng TMCP. Tuy nhiên, các
tác giả cũng chưa trực tiếp giải quyết các vấn đề lý luận và thực tiễn nhằm đề xuất
hệ thống cơng cụ thích hợp để hồn thiện đánh giá tài sản bảo đảm, mối liên hệ giữa
tài sản bảo đảm và công tác xử lý nợ tại các Ngân hàng TMCP.
11
Xét một cách tổng thể đã có rất nhiều nghiên cứu và báo cáo khoa học đã
khẳng định ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đánh giá tài sản bảo đảm tại các
ngân hàng thương mại. Song nghiên cứu về vấn đề “Thực trạng và giải pháp hoàn
thiện đánh giá tài sản bảo đảm tại một số ngân hàng thương mại cổ phần trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh, trường hợp nghiên cứu Ngân hàng TMCP Sài Gòn
(SCB)” trong giai đoạn hiện nay thì chưa có cơng trình nghiên cứu nào đã cơng bố.
Mặt khác việc nghiên cứu có tính đặc thù bởi trong mỗi giai đoạn khác nhau thì mỗi
ngân hàng khác nhau lại có những chiến lược kinh doanh của riêng mình để phù
hợp với tình hình phát triển kinh tế trên địa bàn. Tác giả cam kết đề tài không bị
trùng lặp với các đề tài nghiên cứu trước đó.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
❖ Mục đích nghiên cứu của luận văn:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn cơng tác nhận và quản lý tài sản bảo
đảm tại các Ngân hàng thương mại.
- Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác đánh giá tài sản bảo đảm, tình hình
nợ xấu tại SCB – Chi nhánh Bắc Ninh.
- Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng nhận và quản lý
tài sản bảo đảm, thúc đẩy công tác xử lý nợ có tài sản bảo đảm trong thời gian tới.
❖Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu là công tác đánh giá tài sản bảo đảm tại SCB – Chi
nhánh Bắc Ninh
- Phạm vi nghiên cứu là công tác đánh giá tài sản bảo đảm tại SCB – Chi
nhánh Bắc Ninh năm 2015-2017.
4. Các luận điểm cơ bản và đóng góp mới:
Luận văn gồm 3 chương chính:
- Chương 1: Đưa ra những nội dung cơ bản về công tác đánh giá tài sản bảo
đảm của ngân hàng thương mại, các tiêu chí phản ánh mức độ hồn thiện trong cơng
tác đánh giá tài sản bảo đảm.
12
- Chương 2: Thực trạng công tác đánh giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Sài Gòn – Chi nhánh Bắc Ninh: lập kế hoạch, nội dung thực
hiện, tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát.
- Chương 3: Trên cơ sở thực trạng công tác đánh giá tài sản bảo đảm tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Chi nhánh Bắc Ninh trong chương 2, tác giả
đưa ra một số giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá tài sản bảo đảm.
5. Phương pháp nghiên cứu:
Trong luận văn, các phương pháp nghiên cứu sau đây được sử dụng:
- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích,
thống kê có kết hợp các cơng thức, bảng biểu để tính tốn, minh họa, so sánh, phân
tích và rút ra kết luận.
- Phương pháp kế thừa những nghiên cứu đã có cũng như khảo sát thực
nghiệm thu thập thông tin, tài liệu phục vụ cho việc nghiên cứu, phân tích.
13
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐÁNH
GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về đánh giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái niệm về Tài sản bảo đảm
Tài sản bảo đảm là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở
hữu của bên thứ ba mà người này cam kết dùng để bảo đảm, có thể là tài sản hiện
có, tài sản được hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản
hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao
kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc
sở hữu của bên bảo đảm.
(Nguồn: Quy trình nhận và quản lý tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn)
❖Tài sản dùng để thế chấp vay vốn các NHTM:
- Bất động sản có khả năng chuyển nhượng, mua bán dễ dàng, gồm:
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng.
+ BĐS có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản
thế chấp.
+ Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà
kho... và các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay...
+ Tài sản khác nếu pháp luật có quy định.
- Quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai quy định.
- Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc
tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
❖Tài sản dùng để cầm cố:
- Các động sản có giá trị, chuyển nhượng hoặc mua, bán được dễ dàng bao
gồm: phương tiện vận tải, phương tiện đi lại, công cụ lao động, máy móc thiết bị
14
dùng cho sản xuất kinh doanh, vật tư hàng hoá; phương tiện sinh hoạt cho tập thể,
cá nhân và các động sản khác.
- Giấy tờ trị giá được bằng tiền đang cịn thời hạn hiệu lực thanh tốn như: sổ
tiết kiệm, kỳ phiếu, CCTG; trái phiếu do các doanh nghiệp, Ngân hàng hoặc Chính
phủ phát hành và các giấy tờ trị giá được bằng tiền khác.
- Các vật quý bằng vàng, đá quý và đồ trang sức bằng vàng, đá quý.
- Đối với các động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm
cũng thuộc tài sản cầm cố.
- Các tài sản khác nếu pháp luật có quy định.
❖ Tài sản khơng nhận thế chấp, cầm cố: Các tài sản mà Nhà nước quy định
cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng; Tài sản đang còn tranh chấp; Tài sản
không thuộc sở hữu hợp phát của người thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; Tài sản đi thuê,
đi mượn; Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả,
tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp; Tài sản đang thế chấp,
cầm cố hoặc bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khác; Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm
định, đánh giá; Đất đai và tài sản gắn liền với đất không được nhận thế chấp.
Đối với những tài sản được hình thành trong quá trình vay vốn, về nguyên
tắc không phải là tài sản thế chấp, cầm cố cho chính khoản vay đó; nhưng nếu xét
thấy khoản vay hoặc dự án vì quốc kế dân sinh, có hiệu quả kinh tế, có khả năng trả
nợ nhưng thiếu tài sản thế chấp, cầm cố thì việc cho bên vay được dùng tài sản hình
thành trong quá trình vay vốn làm đảm bảo nợ vay hay không là do Tổng giám đốc
(Giám đốc) Tổ chức tín dụng quyết định và tự chịu trách nhiệm.
1.1.2. Định nghĩa về đánh giá Tài sản bảo đảm
Việc đánh giá TSBĐ là việc thẩm định điều kiện TSBĐ, năng lực pháp lý
của người thế chấp/cầm cố tài sản, định giá TSBĐ, tính thanh khoản của tài sản,…
Trong đó, định giá TSBĐ là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Hay nói cách
khác đánh giá tài sản bảo đảm là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
15
mỗi quốc gia hoặc thông lệ quốc tế trong những điều kiện của một thị trường nhất
định với những phương pháp phù hợp.
1.1.3. Vai trò của việc đánh giá Tài sản bảo đảm
Đánh giá TSBĐ có vai trị hết sức quan trọng trong hoạt động của NHTM,
đánh giá TSĐB vừa là cơ sở để xác định giá trị khoản vay của khách hàng, vừa để
đảm bảo rủi ro cũng như nâng cao chất lượng tín dụng trong hoạt động của NHTM:
- Cơ sở để xác định giá trị khoản vay của khách hàng: giá trị khoản vay của
khách hàng được xác định dựa trên 3 yếu tố: nhu cầu của khách hàng, khả năng tài
chính (khả năng chi trả khoản vay) của khách hàng, giá trị TSBĐ. Do đó, việc đánh
giá giá trị TSĐB một cách chính xác là cơ sở để xác định chính xác giá trị khoản
vay hợp lý của khách hàng, vừa giảm thiểu rủi ro, vừa thể hiện đúng giá trị của tài
sản cũng như giá trị khoản vay của khách hàng. Điều này vừa tác động tốt đến hoạt
động phát triển tín dụng của ngân hàng, đồng thời nâng cao uy tín hoạt động của
ngân hàng đối với khách hàng.
- Kiểm sốt rủi ro tín dụng:
+ Tính pháp lý của TSĐB: đánh giá TSĐB tốt sẽ kiểm sốt được tính pháp lý
của TSBĐ về quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối với TSBĐ.
+ Tính thanh khoản của TSBĐ: đánh giá khả năng chuyển đổi thành tiền để
đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay vốn và giá trị có thể chuyển đổi để
thực hiện nghĩa vụ trả gốc và lãi của khách hàng đối với khoản vay của ngân hàng.
- Góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của
ngân hàng: thể hiện ở việc kết quả đánh giá giá trị TSBĐ thể hiện chính xác giá trị
của TSBĐ một cách khách quan và mức độ tin cậy cao. Đồng thời, việc đánh giá
giá trị tài sản nhanh, chính xác sẽ góp phần rút ngắn được thời gian phê duyệt tín
dụng và sẽ giảm thiểu được chi phí xử lý nợ trong trường hợp nợ xấu xảy ra.
- Góp phần làm minh bạch giá trị của TSBĐ trong hoạt động tín dụng của
mỗi ngân hàng. Giá trị TSBĐ thể hiện mức độ chính xác trong khâu thẩm định giá
TSBĐ giữa các ngân hàng với nhau, góp phần làm thúc đẩy sự phát triển, hồn
thiện cơng tác thẩm định giá trong mỗi ngân hàng nhằm nâng cao khả năng cạnh
16
tranh trong hoạt động thẩm định giá TSBĐ nói riêng cũng như của hoạt động kinh
doanh trong ngân hàng nói chung.
1.2. Nội dung công tác đánh giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại
1.2.1. Lập kế hoạch về công tác đánh giá TSBĐ
Việc lập kế hoạch công tác đánh giá TSBĐ nhằm xác định rõ những bước
công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ
thời gian cho việc đánh giá TSBĐ.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.2.2. Nội dung thực hiện công tác đánh giá TSBĐ
1.2.2.1. Thẩm định điều kiện TSBĐ
Tài sản bảo đảm mà khách hàng vay và bên bảo lãnh dùng để thế chấp, bảo
lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau:
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách
hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của Pháp luật.
+ Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước.
17
+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên
bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì
khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh và
các giao dịch khác.
- Tài sản ít hao mịn vơ hình do tiến bộ của khoa học kỹ thuật, ít thay đổi
cơng nghệ và dễ bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản.
- Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý
của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong
văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, khách hàng vay, bên bảo lãnh
phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp, bảo lãnh khơng có tranh
chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên
bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo
hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay.
1.2.2.2 Đánh giá năng lực pháp lý của người thế chấp tài sản
Trên cơ sở các hồ sơ do khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định có trách
nhiệm tìm hiểu tư cách của khách hàng như có đủ năng lực dân sự, năng lực hành vi
dân sự hay không, được thành lập và hoạt động có đúng quy định khơng, người đại
diện pháp nhân đã đúng thẩm quyền chưa… và đối chiếu với các qui định của pháp
luật để xem xét khách hàng có đủ điều kiện kinh doanh, vay vốn hay không.
Đánh giá uy tín, năng lực và tư cách của người vay vốn hoặc người đại diện
pháp nhân: cần tìm hiểu rõ về người vay vốn (hoặc người đại diện pháp nhân), về
các khía cạnh: tư cách đạo đức, trình độ và kinh nghiệm quản lý, các chức vụ đã trải
qua, tác phong lãnh đạo và uy tín trong quan hệ với các ngân hàng cũng như với các
đối tác khác trong quá trình kinh doanh. Tuy nhiên việc tìm hiểu cần tiến hành một
cách khéo léo và tế nhị.
18
Hợp đồng tín dụng do một người khơng có đủ năng lực và khơng có đủ tư
cách pháp lý ký kết sẽ dẫn đến sự không thu hồi được khoản cho vay và sẽ tạo ra
một tổn thất lớn đối với ngân hàng.
1.2.2.3 Định giá TSBĐ
❖ Về mục đích thẩm định giá TSĐB của NHTM
Thẩm định giá TSĐB trong NHTM có một số mục đích chủ yếu như sau:
+ Xác định giá trị tài sản để cầm cố, vay vốn ngân hàng
+ Xác định giá trị tài sản để bảo lãnh hợp đồng dự thầu, bảo lãnh hợp đồng
mua bán đối với các tổ chức trong và ngoài nước
+ Chứng minh tài sản để du học
+ Xác định giá trị trong trường hợp thanh lý tài sản để thu hồi nợ xấu
❖ Quy trình thẩm định giá TSĐB
Quy trình định giá là một q trình có tính hệ thống logic, được lên kế hoạch
và thực hiện theo trình tự hợp lý, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã
được xác định rõ, nó giúp cho cán bộ thẩm định đạt đến một kết luận vững chắc
hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được. Thông thường, việc định
giá một TSBĐ cần đi qua những bước sau:
19
Xác định TSBĐ cần định giá
Lên kế hoạch định giá
Thu thập và phân tích dữ liệu
Áp dụng phương pháp định giá phù hợp
Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng
Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng
Hoàn thành báo cáo định giá
Sơ đồ 1.1. Quy trình thẩm định giá TSĐB
-Bước 1: Xác định vấn đề thẩm định giá
Trong bước này cán bộ định giá cần xác định rõ được loại hình TSBĐ cần
định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng, dây chuyền máy móc thiết bị... Các
đặc điểm TSBĐ cần thẩm định giá như vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý,
đối tượngkhách hàng vay thế chấp.
-Bước 2: Lên kế hoạch định giá
Trên cơ sở xác định rõ loại hình và các thơng tin cơ bản liên quan đến TSBĐ
cần thẩm định, bộ phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá: xác
định thời gian, cử cán bộ đi định giá. Xác định các thông tin và tài liệu cần thu thập,
nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, và các dữ liệu thị trường. Lên chương trình
và thời gian biểu cơng tác.
- Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu
20
Trong bước này người định giá cần thu thập các tài liệu cung cấp thông tin
về TSBĐ. Cán bộ thẩm định phải trực tiếp khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin,
quy trình hoạt động, thơng số kỹ thuật… của TSBĐ. Ví dụ đối với TSBĐ là BĐS,
cán bộ thẩm định cần phải khảo sát, thu thập số liệu về: Vị trí thực tế của BĐS so
sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mơ tả pháp lý liên quan đến BĐS; chi tiết
bên ngoài và bên trong BĐS; đối với cơng trình xây dựng dở dang, định giá viên
phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng
công trình.Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, cán
bộ thẩm định cần chụp ảnh TSBĐ theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng
khác nhau để có cái nhìn tồn cảnh về TSBĐ cũng như thông số chi tiết.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, hồ sơ pháp lý
của TSBĐ cần định giá, cán bộ thẩm định phải thu thập các thông tin sau: Các
thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của TSSS; các thông tin
về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán
tiềm năng; các thơng tin về tính pháp lý của tài sản thẩm định cũng như TSSS; điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị TSBĐ cần định giá.
Để thực hiện việc định giá phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác
nhau, cần nêu rõ nguồn gốc thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm
chứng để đảm bảo độ chính xác của thơng tin
- Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá
TSBĐ cần định giá.
Dựa trên loại hình TSBĐ và hệ thống thơng tin thu thập được định giá viên
lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra giá trị của TSBĐ. Phân
tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp được sử dụng với đặc
điểm kinh tế kỹ thuật của TSBĐ và với mục đích định giá. Nêu rõ trong báo cáo
định giá phương pháp nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào
được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị TSBĐ.
- Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng.
21
Sau khi tính tốn được giá trị TSBĐ dựa trên cơ sở tính tốn theo các
phương pháp định giá, người định giá cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế
để đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá. Nếu có sự sai lệch nhiều có
thể tiến hành điều chỉnh, và đưa ra kết luận chính thức về mức giá cần xác định.
- Bước 6: Hồn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi
chokhách hàng và các bộ phận liên quan
Bước cuối cùng trong quy trình định giá là người định giá cần hoàn thành
bản báo cáo định giá với đầy đủ các nội dung cần thiết thể hiện toàn bộ quá trình
định giá và trình cấp trên phê duyệt. Nếu khơng có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết
định của cấp trên thì coi như giá trị định giá ghi trong bản báo cáo định giá sẽ là cơ
sở để thực hiện q trình cấp tín dụng cho khách hàng.
❖ Các phương pháp định giá TSBĐ
- Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với
thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
+ Nội dung: về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của TSSS
với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành
công của TSSS để xác định mức giá chỉ dẫn của TSSS.
+ Các bước tiến hành:
✓ Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản
cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
✓ Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
22
✓ Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
✓ Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa TSSS và tài sản cần
thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các TSSS theo sự khác biệt về các
yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi
TSSS.
✓ Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các TSSS, rút ra mức
giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
+Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm
định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường như: thẩm định
giá BĐS là lô đất trống, thẩm định xe ô tô, xe tải…
- Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá.
+ Đối với bất động sản:
✓ Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi
đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định
giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
✓ Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
cơng trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế,
phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
✓Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ
giảm giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
✓Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao
mịn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
23
