GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

Nguyễn Thị Nhung 1 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY
TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
I ĐỊNH HƯỚNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ
Trong bối cảnh tình hình kinh tế, tiền tệ của thế giới cũng như Việt
Nam sẽ có những thay đổi to lớn. Nhận thức được điều đó, ngân hàng TMCP
Á Châu đã có những định hướng cho mình và cụ thể hơn là cho công tác định
giá tài sản thế chấp
 Thẩm định đúng thời gian quy định, giảm thiểu số lượng thời gian trễn do
lỗi cá nhân nhằm đáp ứng kịp thời cho nhu cầu của các chi nhánh nói riêng và
toàn hệ thống nói chung
 Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản, chất lượng phục vụ tốt đối với
khách hàng có quan hệ tín dụng lớn tại ACB. Đối với các khách hàng lớn thì
Phòng Thẩm định tài sản sẽ tiến hành áp dụng các phương pháp thẩm định
của các tổ chức định giá chuyên nghiệp khác.
 Tiếp tục ứng dụng, triển khai toàn bộ phần mềm quản lý giá, thông tin quy
hoạch, phần mềm quản lý quy trình thẩm định tài sản cho các đơn vị trong hệ
thống đủ điều kiện.
 Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng phương pháp thẩm
định cho đội ngũ cán bộ nhân viên. Tăng cường công tác chỉ đạo, hỗ trợ, kiểm
tra, giám sát hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo.
 Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ có liên quan đến thẩm định, tăng cường
đào tạo tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ thẩm định và cán bộ có liên
quan.
 Hoàn thiện tổ chức trong toàn bộ hệ thống theo mô hình mới của Khối
Giám sát điều hành để không ngừng nâng cao chất lượng thẩm định.
70
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 2 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
II GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THẾ CHẤP TẠI ACB
Vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ACB nói riêng và các ngân hàng
thương mại cổ phần nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại.
Không phải đến bây giờ ngàng ngân hàng mới đặt ra những vấn đề về định
giá BĐS thế chấp mà trong thời gian gần đây vấn đề này càng trở nên bức xúc
hơn, cần quan tâm của các ngành. ACB đã có những thay đổi đáng kể trong
vấn đề định giá BĐS thế chấp và cũng đạt được kết quả rất khả quan những
vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập. Sở dĩ như vậy là do định giá BĐS là vấn đề
vẫn còn mới mẻ ở nước ta cả về lý luận và thực tiễn. Để hoàn thiện vấn đề
này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ
quan chức năng cũng như sự cố gắng của các cán bộ định giá. Trong thời gian
thực tập tại ACB em đã nghiên cứu tìm hiều về những vấn đề trên, trong bài
viết này em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp:
1. Phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm
phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị
trong toàn hệ thống.
Các thông tin về các tài sản đảm bảo và các thông tin giao dịch trên thị
trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá. Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động
thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống
kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ. Các nhân viên thẩm định
tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu
thập càng nhiều các thông tin về thị trường BĐS qua các nguồn khác nhau
nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú. Điều này giúp
ích rất nhiều cho hoạt động dịnh giá của mình bởi đối với công tác định giá
thị có được các thông tin là điều quan trọng nhất.
Để phát triển và hoàn thiện kho giữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì
70
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 3 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
các nhân viên thẩm định cũng như các nhân viên khác đều phải cập nhật các

thông tin giao dịch BĐS trên thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau :
 Khách hàng vay mua BĐS có thanh toán qua ngân hàng
 Các giao dịch mua bán BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức, cá
nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS.
 Các đơn vị có chức năng định giá của Nhà nước như: Bộ Tài chính (Trung
tâm thông tin và thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá và
bán đấu giá tài sản)
 Giá đất đang thực hiện đền bù giải toả
 Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định
 Kết quả bán đấu giá BĐS do tổ chức bán đấu giá thực hiện
 Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định được
 Các thông tin rao bán BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng
 Các nguồn thông tin khác
Sau khi thu thập, nhân viên định giá sẽ nhập các thông tin đó vào phần
mềm quản lý giá. Đây là phần mềm rất hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ các
thông tin, giúp ích rất nhiều cho quá trình định giá.
2. Cần đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của
các tuyến đường trên địa bàn thành phố.
Đây là một công việc rất quan trọng và cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến
độ xử lý hồ sơ định giá của phòng thẩm định tài sản. Để xác định được đơn
giá đất thị trường của một con đường thì cần thu thập các thông tin giao dich
bất động sản trên tuyến đường đó trong thời gian gần nhất.
Khi thu thập được các thông tin giao dịch trên thị trường, người định
giá sẽ nắm được đơn giá đất thị trường của các tuyến đường và khi định giá
một BĐS thế chấp nào toạ lạc trên tuyến đường đã có đơn giá đất thị trường
thì người định giá chỉ cần lấy đơn giá đất của tuyến đường đó làm đơn giá đất
70
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 4 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
của BĐS thẩm định. Điều này sẽ khiến cho công tác định giá BĐS thế chấp sẽ

được tiến hành một cách nhanh chóng đồng thời giá trị thẩm định sẽ sát với
giá thị trường hơn. Tuy nhiên cũng cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi
giá đất thị trường sao cho phù hợp nhất với giá trị thị trường tại từng thời
điểm.
3. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp.
Một lợi thế của ngân hàng TMCP Á Châu đó là: Đội ngũ cán bộ nói
chung và đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và
năng lực thực sự trong công việc. Tuy nhiên trước sự biến động phức tạp của
thị trường BĐS, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà
nước thì Ngân hàng TMCP Á Châu cần:
 Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật,
cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác
định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.
 Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá
BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt
Nam và các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những
kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.
 Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể
( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại... ) để họ có khả năng nắm bắt được tình
hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc
định giá đạt hiệu quả.
 Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên thẩm định trong
việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc theo
các quy định khiến cho các kết quả thẩm định thiếu chính xác đồng thời tạo
điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy được khả năng của mình
4. Hoàn thiện nội dung định giá
70
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 5 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
 Hiện nay, ngân hàng TMCP Á Châu đã dựa trên những quy định của pháp

luật và các chính sách riêng của mình để đưa ra những quy trình, quy định về
định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên những quy định này chỉ mang tính tương
đối và phù hợp với từng thời kỳ nhất định. Các quy định của pháp luật cũng
như thị trường bất động sản không ngừng thay đổi. Vì thế ACB cũng cần phải
luôn luôn và thường xuyên nghiên cứu, cập nhật những thay đổi đó để hoàn
chỉnh thêm về các quy định về định giá BĐS thế chấp của mình.
 Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu vẫn áp dụng chủ yếu 2 phương pháp
định giá đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên 2
phương pháp này chỉ dễ thực hiện và phù hợp để xác định giá trị của các BĐS
nhà ở riêng lẻ trong thực trạng thị trường BĐS sôi động có nhiều thông tin so
sánh như hiện nay. Nếu thị trường bất động sản lắng đọng, lượng thông tin
giao dịch ít hay khi định giá BĐS thế chấp không phải là nhà ở riêng lẻ mà là
các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hoặc các khu đất trống có diện
tích lớn thì áp dụng 2 phương pháp so sánh và chi phí là không khả thi. Vì
vậy, ngân hàng TMCP Á Châu phải không ngừng nghiên cứu, hoàn thiện các
phương pháp khác để áp dụng vào định giá như phương pháp đầu tư trong
định giá cao ốc văn phòng, phương pháp thặng dư trong định giá đất trống...
 Tăng cường việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định hiện hành
của ACB về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ trên
địa bàn thành phố Hà Nội cũng như các tỉnh khác. Hiện nay ACB đã có
những quy định về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội
bộ so với đơn giá đất mặt đường. Tuy nhiên quy định này được xây dựng dựa
trên sự khảo sát đánh giá thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
nên có thể chưa phù hợp với các địa bàn khác. Chính vì vậy, bộ phận thẩm
định tài sản tại các đơn vị cần phải triển khai khảo sát, đánh giá lại để đưa ra
được những tỷ lệ điều chỉnh sao cho phù hợp nhất với địa bàn của mình. Từ
70
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 6 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
đó giúp ích rất nhiều khi thẩm định các BĐS tọa lạc trong hẻm, đường nội bộ.

5. Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các ngân
hàng bạn và các tổ chức có liên quan
 ACB cần chủ động hơn trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền
vững với các bộ, các ngành hữu quan và các cơ quan chức năng nhằm nắm
bắt kịp thời những thông tin phục vụ cho công tác thẩm định (thông tin quy
hoạch)
 Đối với công tác định giá, nguồn thông tin rất quan trọng. Thực sự ngoài
những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ định giá cũng gặp rất nhiều
khó khăn với các kênh thông tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng được
toàn bộ tất cả thông tin mà khách hàng cung cấp. Do vậy ACB cần tăng cường
hơn nữa mối quan hệ với các cơ quan chức năng như Bộ Tài nguyên môi
trường, UBND các cấp, cơ quan thuế, hải quan…
 ACB cũng cần có mối liên hệ mật thiết với các tổ chức khác như công ty
điạ ốc ACB (ACBR), công ty thẩm định giá ACB (AVE). Đồng thời tăng
cường đối thoại với các đơn vị khác về kết quả thẩm định cũng như về hoạt
động của mình. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc gắn bó, hỗ trợ nhau
giữa các đơn vị góp phần hạn chế tối đa những rủi ro về biến động giá cả của
BĐS trên thị trường.
III KIẾN NGHỊ
1 .Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà
ở.
Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng
thương mại Để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng
phải ngày càng mở rộng họat động tín dụng, trong đó người vay là các cá
nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai
70
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp