Phân tích dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng căn hộ eximbank

Đại Học Quốc Gia Tp. Hồ Chí Minh
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
--------------------

LÊ QUANG TRÍ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CAO ỐC VĂN PHÒNG – CĂN HỘ EXIMBANK
Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh
Mã số
: 60 34 05

KHÓA LUẬN THẠC SĨ

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 6 năm 2014


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG - HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Thanh Hùng
Cán bộ chấm nhận xét 1

: PGS. TS. Bùi Nguyên Hùng

Cán bộ chấm nhận xét 2

: TS. Nguyễn Thúy Quỳnh Loan

Khóa luận thạc sĩ được bảo vệ Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp. HCM ngày
….. tháng 5 năm 2014

Thành phần hội đồng đánh giá khóa luận thạc sĩ gồm:
1. Chủ tịch: PGS. TS. Bùi Nguyên Hùng
2. Thư ký: TS. Nguyễn Thúy Quỳnh Loan
3. Ủy viên: TS. Nguyễn Thanh Hùng

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá khóa luận và Trưởng Khoa quản lý chuyên
ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa.
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

PGS. TS. Bùi Nguyên Hùng

TRƯỞNG KHOA QLCN


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc
Tp. HCM, ngày ….. tháng ….. năm 2014

NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ
Họ và tên học viên: Lê Quang Trí ........................................................ Giới tính: Nam

/ Nữ

Ngày, tháng, năm sinh: 16/8/1969........................................................ Nơi sinh: Sài Gòn

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh..................................................... MSHV: 12170978
Khoá (Năm trúng tuyển): 2012
1- TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phịng – căn hộ Eximbank

2- NHIỆM VỤ KHĨA LUẬN:

-

Phân tích hiệu quả tài chính dự án có xét đến ảnh hưởng của lạm phát.

-

Phân tích rủi ro hiệu quả tài chính dự án.

-

Phân tích hiệu quả kinh tế dự án.

3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 10/02/2014

4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: …../6/2014

5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS. Nguyễn Thanh Hùng
Nội dung và đề cương Luận văn/ Khóa luận thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua.

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

TS. Nguyễn Thanh Hùng

KHOA QL. CHUYÊN NGÀNH

-i-

LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp này tơi đã có cơ hội áp dụng những
kiến thức được học trong tồn khóa học Cao học chun ngành Quản trị kinh doanh
tại Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh vào thực tế cơng việc. Trong thời
gian học tập tại đây tôi đã nhận được rất nhiều sự hướng dẫn và giúp đỡ của Quý
Thầy/ Cô, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Tơi xin chân thành bày tỏ sự trân trọng
và tri ơn sâu sắc đối với tất cả sự giúp đỡ này.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy/ Cô khoa Quản lý cơng nghiệp đã
tận tình hướng dẫn, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt
khóa học. Đặc biệt, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến Thầy Nguyễn Thanh Hùng,
người đã tận tình hướng dẫn cho tơi trong suốt thời gian thực hiện khóa luận này.
Tôi xin chân thành gửi lờ cảm ơn đến các đồng nghiệp, bạn bè đã chia sẽ và giúp đỡ
tơi trong q trình học tập và thực hiện khóa luận.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Gia đình đã quan tâm, giúp đỡ, khuyến khích và động
viên tơi hồn thành khóa học này.

TP. Hồ chí Minh, ngày10 tháng 6 năm 2014
HỌC VIÊN

Lê Quang Trí


-ii-

TÓM TẮT
Cùng với sự phát triển của Đất nước trong những năm gần đây, Ngân hàng Thương

Mại Cổ Phần Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) cũng ngày một lớn mạnh với
quy mô phát triển không ngừng. Để tận dụng quỹ đất tại vị trí đắc địa và để đáp ứng
được nhu cầu khơng gian làm việc cho Hội sở chính của Ngân hàng, Hội đồng Quản
trị Ngân hàng Eximbank có chủ trương nghiên cứu đầu tư xây dựng mới tòa Tháp
Eximbank với chức năng văn phòng làm việc cho Ngân hàng và căn hộ để bán.
Mục tiêu của đề tài là Phân tích dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng – căn hộ
Eximbank tại số 07 Lê Thị Hồng Gấm, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1 do Ngân
hàng Eximbank làm Chủ đầu tư. Để thực hiện mục tiêu này tác giả đã thu thập số
liệu và tiến hành các phân tích sau: Phân tích thị trường, phân tích kinh tế - xã hội
và tài chính, phân tích rũi ro dự án.
Phân tích trên quan điểm kinh tế cho thấy với tỷ suất chiết khấu của nền kinh tế
(EOCK) là 8% thì giá trị hiện tại rịng (NPVf) của dự án là 5.421.768,37 triệu VND
nên dự án có hiệu quả về mặt kinh tế. Phân tích phân phối cũng cho thấy dự án cũng
đồng thời tạo ra giá trị ngoại tác tích cực là 46.802,42 triệu VND nên được đánh giá
là đạt hiệu quả xã hội
Phân tích tài chính cho thấy NPVe của dự án là 3.180.732,52 triệu VND, giá trị suất
thu lợi nội tại tài chính IRR thực là 10,6% cao hơn chi phí vốn thực (WACC) của
Chủ đầu tư là 2,71% nên đạt hiệu quả tài chính.
Kết quả phân tích rũi ro cho thấy yếu tố như: Biến động chi phí đầu tư xây dựng,
biến động giá bán căn hộ và biến động của tỷ lệ lạm phát nhạy cảm với giá trị hiện
tại ròng (NPV) của dự án, tuy nhiên xác suất khả thi của dự án là khá cao và đáng
để đầu tư trong thời điểm hiện tại.


-iii-

ABSTRACT
Along with the development of the country in recent years, Vietnam Export Import
Joint Stock Commercial Bank (Eximbank) is also growing constantly. To take
advantage of the land in prime locations and to meet the needs of workspace for the

Head Office of the Bank, the Board of director considers to invest in constructing
Eximbank Tower which plays the role of Bank workplace and Apartments for sale.
The objective of the study is to analyze investment project in constructing
Eximbank Office building - Apartment at 07 Le Thi Hong Gam Street, Nguyen
Thai Binh Ward, District 1 whose Eximbank is the investor. To accomplish this
goal, the author has collected data and conducted the following analysis: market
analysis, economic analysis - social and financial, project risk analysis.
Analysis on economic viewpoint shows the Economics Opportunity Cost of Capital
is 8% net present value of the project (NPVf) is VND 5.421.768,37 million,
therefore project has economically efficient . The analysis also shows that project
also generate positive external value VND 46.802,42 million which is evaluated to
gain social efficiency.
The financial analysis of the project shows that NPVe is VND 3.180.732,52 million,
internal rate of return is 10.6% higher than weighted average cost of capital is
2.71% so the project achieves financial efficiency.
Risk analysis results show that factors such as fluctuation of construction
investment costs, fluctuations in selling prices and volatility flat rate of inflation are
sensitive to the net present value of the project, however feasibility of the project is
quite high and worth investment in the present time.


-iv-

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... i
TÓM TẮT .............................................................................................................. ii
ABSTRACT .......................................................................................................... iii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT ..................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ........................................................................ viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ............................................................... ix
Chương 1: GIỚI THIỆU ................................................................................... 1
1.1. LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI................................................................... 1
1.2. MỤC TIÊU ĐỀ TÀI .................................................................................... 3
1.3. PHẠM VI ĐỀ TÀI ...................................................................................... 3
1.4. PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU .................................... 4
1.5. BỐ CỤC KHÓA LUẬN .............................................................................. 5
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ................................................................... 7
2.1. CÁC QUAN ĐIỂM TRONG PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ .................... 7
2.1.1. Phân tích dự án theo quan điểm tài chính .............................................. 7
2.1.2. Phân tích dự án theo quan điểm kinh tế - xã hội .................................... 8
2.2. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN .................................. 8
2.2.1. Phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính .................................... 8
2.2.2. Phương pháp phân tích kinh tế - xã hội ................................................. 9
2.2.3. Khái niệm về phân tích rủi ro ................................................................ 9
Chương 3: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG – MƠ TẢ DỰ ÁN ................ 12
3.1. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG ...................................................................... 12
3.1.1. Tổng quan thị trường tại Thành phố Hồ Chí Minh .............................. 12
3.1.2. Phân tích thị trường tại khu vực của dự án .......................................... 14


-v-

3.2. MÔ TẢ DỰ ÁN ......................................................................................... 15
3.2.1. Giới thiệu dự án .................................................................................. 15
3.2.1.1. Địa điểm xây dựng .................................................................... . 15
3.2.1.2. Giới thiệu Chủ đầu tư ................................................................ . 16
3.2.1.3. Tổ chức thực hiện dự án ............................................................... 17
3.2.2. Đặc điểm dự án .................................................................................. 17
3.2.2.1. Hình thức đầu tư ....................................................................... . 17

3.2.2.2. Mục tiêu của dự án .................................................................... . 18
3.2.3. Các phương án chính của dự án .......................................................... 19
3.2.3.1. Phương án thiết kế .................................................................... . 19
3.2.3.2. Phương án vận hành kinh doanh ............................................... . 21
3.2.4. Các số liệu dùng trong phân tích dự án ............................................... 22
3.2.4.1. Tổng mức đầu tư ....................................................................... . 22
3.2.4.2. Đơn giá và hiệu suất cho thuê, bán dự kiến ............................... . 24
Chương 4: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ........................................................ 27
4.1. XÁC ĐỊNH DỊNG TIỀN CHI .................................................................. 27
4.1.1. Chi phí đầu tư xây ban đầu ................................................................. 27
4.1.2. Chi phí vận hành ................................................................................ 27
4.1.3. Chi phí khấu hao ................................................................................ 28
4.1.4. Thuế thu nhập Doanh nghiệp .............................................................. 28
4.2. XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN THU ................................................................ 28
4.2.1. Thu từ hoạt động kinh doanh .............................................................. 28
4.2.2. Thu từ phí dịch vụ .............................................................................. 29
4.3. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ......................................................................... 29
4.3.1. Tỷ suất chiếc khấu .............................................................................. 29
4.3.2. Ngân lưu tài chính .............................................................................. 30
4.3.2.1. Thời điểm và thời gian phân tích dự án ....................................... 31
4.3.2.2. Đồng tiền sử dụng ....................................................................... 31


-vi-

4.3.2.3. Lạm phát USD và VND ............................................................... 31
4.3.3. Kết quả phân tích ................................................................................ 31
Chương 5: PHÂN TÍCH RỦI RO ................................................................ 33
5.1. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY ........................................................................... 33
5.1.1. Phân tích ảnh hưởng của giá bán căn hộ đến hiệu quả dự án ............... 33

5.1.2. Phân tích ảnh hưởng của chi phí xây dựng đến hiệu quả dự án ............ 35
5.1.3. Phân tích ảnh hưởng của lạm phát VND đến hiệu quả tài chính .......... 35
5.2. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG .................................................................... 37
5.3. PHÂN TÍCH MƠ PHỊNG MONTE CARLO ........................................... 39
Chương 6: PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI ......................................... 41
6.1. PHÂN TÍCH KINH TẾ ............................................................................. 41
6.1.1. Suất chiết khấu kinh tế ....................................................................... 41
6.1.2. Thời gian phân tích kinh tế ................................................................. 41
6.1.3. Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế - CF ........................... 41
6.1.4. Phân tích kinh tế dự án ....................................................................... 42
6.2. PHÂN TÍCH PHÂN PHỐI ........................................................................ 43
Chương 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................. 44
7.1. KẾT LUẬN ................................................................................................ 44
7.2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................... 45
7.3. HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 45
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 46
PHỤ LỤC.............................................................................................................. 47
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG .................................................................................. 88


-vii-

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản.

CBRE

: Công ty CB. Richard Ellis.

CFi

: Hệ số chuyển đổi dịng tiền từ tài chính sang kinh tế.

DN

: Doanh nghiệp.

EOCK

: Chi phí cơ hội kinh tế của vốn (Economics Opportunity Cost of Capital).

FDI

: Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign direct investment).

IMF

: Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund).

IRR

: Tỷ lệ hoàn vốn nội tại (Internal Rate Of Return).

LEED

: Chứng chỉ cơng trình xanh (Leadership in Energy and Environmental Design).

MARR : Suất sinh lời tối thiểu (Minimum Acceptable Rate of Return).

NPV

: Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value).

PCCC

: Phòng cháy và chữa cháy.

QCVN

: Quy chuẩn Việt Nam.

TCVN

: Tiêu chuẩn Việt Nam.

TMCP

: Thương mại Cổ phần.

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn.

Tp

: Thành phố.

TSCĐ

: Tài sản cố định.

UBND

: Ủy ban nhân dân.

USD

: Đô la Mỹ.

VAT

: Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax).

VND

: Việt Nam đồng.

WACC : Chi phí vốn bình quân gia quyền (Weighted Average Cost of Capital).


-viii-

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Bảng so sánh phạm vi nghiên cứu tiền khả thi và khả thi. ........................ 4
Bảng 3.1: Giá thuê căn hộ các dự án tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh .......... 13
Bảng 3.2: Giá thuê văn phòng hạng A khu vực dự án ........................................... 14
Bảng 4.1: Bảng kết quả phân tích chỉ tiêu tài chính dự án ..................................... 32
Bảng 5.1: Biến động của NPV theo % giá bán căn hộ ........................................... 34
Bảng 5.2: Biến động của NPV khi thay đổi chi phí xây dựng và thiết bị ............... 36

Bảng 5.3: Biến động của NPV khi thay đổi tỷ lệ lạm phát VND ........................... 37
Bảng 5.4: Biến động của NPV trong các tình huống phân tích .............................. 38
Bảng 6.1: Bảng tính các hệ số chuyển đổi tài chính sang kinh tế ........................... 42
Bảng 6.2: Bảng kết quả phân tích chỉ tiêu kinh tế dự án ........................................ 42
Bảng 6.3: Bảng tính tốn ngoại tác của dự án ....................................................... 43


-ix-

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình vẽ
Hình 1.1: Trình tự triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng ................................ 2
Hình 1.2: Sơ đồ quy trình nghiên cứu ..................................................................... 5
Hình 5.1: Phân bố xác suất ngân lưu tài chính ...................................................... 40

Biểu đồ
Biểu đồ 5.1: Biểu đồ quan hệ NPV – % biến động giá bán căn hộ ........................ 34
Biểu đồ 5.2: Biểu đồ quan hệ NPV – % biến động chi phí xây dựng ..................... 36
Biểu đồ 5.3: Biểu đồ quan hệ NPV – tỷ lệ lạm phát VND ..................................... 37
Biểu đồ 5.4: Biểu đồ quan hệ NPV và các tình huống ........................................... 38


-1-

GIỚI THIỆU

Chương 1:

1.1. LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI
Do nhu cầu sử dụng diện tích văn phịng làm việc tại Trụ sở chính của Ngân hàng

Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) ngày càng tăng cao,
với quy mô hiện hữu không thể đáp ứng được. Ban lãnh đạo của Ngân hàng
Eximbank có chủ trương đầu tư xây dựng mới một tòa nhà hiện đại để làm Trụ sở
làm việc cho Hội sở chính kết hợp căn hộ để bán nhằm nhanh thu hồi vốn đầu tư
xây dựng.
Năm 2013, Ngân hàng Eximbank đã tiến hành các bước chuẩn bị đầu tư như: Khảo
sát địa hình - địa chất, xin thông tin quy hoạch, thiết kế sơ phác phương án kiến
trúc, lập khái tốn chi phí xây dựng và thực hiện nghiên cứu tiền khả thi cho dự án.
Mục đích của việc nghiên cứu tiền khả thi này là để trình cấp có thẩm quyền xin
phê duyệt chủ trương và quy mô đầu tư dự án.
Một số nội dung đã được phê duyệt theo Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án
Tháp Eximbank (Công ty TTAD, 2013):
 Tên dự án: Tháp Eximbank.
 Địa điểm: Số 07 Lê Thị Hồng Gấm, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
 Chủ đầu tư: Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Eximbank).
 Quy mô đầu tư xây dựng: 5 tầng hầm và 40 tầng cao;
 Mục tiêu đầu tư xây dựng: Văn phịng và căn hộ;
 Khái tốn chi phí: Khoảng 3.538.554.748.360 VND (chưa bao gồm tiền đất);
 Hình thức quản lý dự án: Thuê tư vấn quản lý dự án;
 Nguồn vốn đầu tư: Vốn tự có của Eximbank và vốn kinh doanh;
 Thời gian thực hiện dự án: từ năm 2012 đến tháng 12/2016. Trong đó:
o Từ năm 2012 đến tháng 12/2013: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm các
cơng việc chủ yếu như: Khảo sát địa hình - địa chất, thiết kế xây


-2-

dựng, rà phá bơm mìn, nghiên cứu tiền khả thi dự án để xin chủ
trương đầu tư;
o Từ tháng 01/2014 đến tháng 8/2014: Nghiên cứu khả thi dự án đầu tư,

thẩm định và phê duyệt Dự án đầu tư;
o Từ tháng 9/2014 đến tháng 12/2016: Giai đoạn đầu tư gồm các công
việc chủ yếu như: Thi công xây dựng các hạng mục của cơng trình,
triển khai kế hoạch kinh doanh văn phòng và căn hộ, …
Sau khi Nghiên cứu tiền khả thi được phê duyệt, Chủ đầu tư đã tiến hành nghiên
cứu khả thi dự án để trình Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hiệu quả đầu tư trước
khi phê duyệt theo quy định pháp luật và trình tự triển khai thực hiện dự án như trên
Hình 1.1.

Hình 1.1: Trình tự triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng.


-3-

Tác giả khóa luận này là thành viên thuộc nhóm thẩm định và phân tích dự án đầu
tư xây dựng Tháp Eximbank nên đề tài “Phân tích dự án đầu tư xây dựng Cao ốc
Văn phòng – Căn hộ Eximbank” ngồi nội dung đáp ứng u cầu của khóa luận còn
là tài liệu tham khảo để Cơ quan chức năng ra quyết định về dự án.
1.2. MỤC TIÊU ĐỀ TÀI
Mục tiêu của đề tài là phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng –
căn hộ Eximbank thơng qua các phân tích sau:
 Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án về mặt tài chính;
 Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án về mặt kinh tế - xã hội của dự án;
 Phân tích các yếu tố rủi ro ảnh hưởng lên tính khả thi về tài chính của dự án.
1.3. PHẠM VI ĐỀ TÀI
Phân tích khả thi của dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng – căn hộ Eximbank
được giới hạn trong phạm vi sau:
 Cập nhật lại các dữ liệu cần thiết từ nghiên cứu tiền khả thi để phục vụ cho
nghiên cứu khả thi dự án như: thiết kế cơ sở, chi phí xây dựng, giá trị đất, giá
bán căn hộ, giá cho thuê văn phòng và công suất sử dụng, tiến độ triển khai

thực hiện dự án;
 Phân tích tài chính và kinh tế của dự án có kể đến yếu tố lạm phát. Vì Chủ
đầu tư là một Ngân hàng thương mại nên trong phân tích tài chính chi xem
xét trên quan điểm Tổng đầu tư;
 Phân tích rủi ro để nhận diện ảnh hưởng của nó đối với dự án.
Các dữ liệu sẽ được cập nhật và phân tích bổ sung của nghiên cứu khả thi so với
nghiên cứu tiền khả thi đã được phê duyệt xem Bảng 1.1.


-4-

Bảng 1.1: Bảng so sánh phạm vi nghiên cứu tiền khả thi và khả thi.
Hạng mục
Nghiên cứu tiền khả thi
- Các hạng mục cập nhật từ nghiên cứu tiền khả thi
Dữ liệu thiết kế
Theo thiết kế sơ phác
Dữ liệu chi phí xây dựng Khơng đầy đủ
Dữ liệu thu nhập
Khơng đầy đủ
Dữ liệu thị trường
Không đầy đủ
- Các hạng mục thực hiện mới
Phân tích tài chính
Khơng xét ảnh hưởng lạm phát
Phân tích kinh tế - xã hội Khơng thực hiện
Phân tích rủi ro
Không thực hiện

Nghiên cứu tiền khả thi

Cập nhật theo thiết kế cơ sở
Cập nhật theo thiết kế mới
Cập nhật theo thiết kế mới
Cập nhật
Có xét ảnh hưởng lạm phát
Thực hiện
Thực hiện

1.4. PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
Nhằm đáp ứng cho nhu cầu nghiên cứu và phân tích của đề tài, các dữ liệu và thông
tin cần thu thập là dữ liệu thật và cụ thể của dự án như: Thơng tin về Chủ đầu tư, dữ
liệu tài chính, kinh tế và thị trường có liên quan đến dự án.
Các thông tin thứ cấp được thu thập qua các nguồn như: Chủ đầu tư, báo và tạp chí,
nghiên cứu và báo cáo từ các công ty Tư vấn Bất động sản, qua các trang thông tin
điện tử của các Cơ quan chức năng chuyên ngành, ...
Phân tích thị trường, phân tích chỉ tiêu tài chính NPV theo quan điểm Tổng đầu tư,
phân tích kinh tế - xã hội, phân tích rủi ro dự án.
Quy trình nghiên cứu được thực hiện trình tự theo từng bước và được thể hiện dưới
dạng biểu đồ như trên Hình 1.2


-5-

Hình 1.2: Sơ đồ quy trình nghiên cứu.
1.5. BỐ CỤC KHĨA LUẬN
Ngồi Lời cảm ơn, phần Tóm tắt, Mục lục, Danh sách các Bảng biểu, Danh sách
các Hình vẽ, Danh sách các Ký hiệu và từ viết tắt, khóa luận được bố cục thành bảy
chương như sau:
Chương 1 giới thiệu lý do hình thành đề tài, mục tiêu của đề tài, phương pháp và
quy trình nghiên cứu, bố cục của khóa luận.

Chương 2 giới thiệu cơ sở lý thuyết, giới thiệu về các quan điểm trong phân tích và
phương pháp phân tích hiệu quả dự án đầu tư.


-6-

Chương 3 giới thiệu về phân tích thị trường và mơ tả về dự án đầu tư.
Chương 4 trình bày phần phân tích tài chính cho dự án, phương pháp xác định dòng
tiền thu – chi, ảnh hưởng của lạm phát trong ngân lưu tài chính của dự án.
Chương 5 trình bày phần phân tích rủi ro cho dự án bao gồm: Phân tích độ nhạy,
phân tích tình huống và phân tích mơ phịng Monte Carlo.
Chương 6 trình bày phần phân tích kinh tế và phân tích xã hội của dự án.
Chương 7 trình bày các kết luận của nghiên cứu và đưa ra một số kiến nghị rút ra từ
các phân tích trên.
Kết luận:
Phần giới thiệu cho thấy lý do hình thành đề tài và mục tiêu nghiên cứu rõ ràng,
phạm vi nghiên cứu cụ thể, phương pháp và quy trình nghiên cứu thích hợp đề tài,
bố cục dự kiến của khóa luận rõ ràng nên phù hợp để thực hiện.


-7-

Chương 2:

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1. CÁC QUAN ĐIỂM TRONG PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Các dự án đầu tư đều phải được đánh giá về hiệu quả kinh tế - xã hội và tài chính.
Chủ thể phân tích trong kinh tế - xã hội là Nhà nước tiếp nhận đầu tư, là quan điểm
của tổng thể nền kinh tế. Chủ thể phân tích tài chính là Chủ đầu tư. Dự án đạt kết

quả khả thi khi cả hai chủ thể đều đạt mục tiêu mong đợi. Với nhận định như vậy,
hiệu quả về kinh tế, xã hội và hiệu quả về tài chính là hai mặt đối lập cùng tồn tại
song song trong hầu hết các dự án, cân đối và thống nhất được hai mặt đối lập này
là cơ sở để hình thành dự án tốt.
2.1.1. Phân tích dự án theo quan điểm tài chính
Phân tích tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư là quan điểm của những người góp
vốn thực hiện dự án, những người góp vốn (thông thường là ngân hàng) coi dự án
đầu tư như là một hoạt động có khả năng tạo ra những lợi ích tài chính và thu hút
những nguồn vốn tài chính rõ ràng, mối quan tâm của họ là xác định hiệu quả của
dự án nhằm đánh giá sự an tồn của số vốn góp và đảm bảo quyền lợi của mình
cũng như Chủ đầu tư. Do vậy trong phân tích hiệu quả tài chính, sử dụng suất chiết
khấu là chi phí vốn bình qn trọng số (WACC) để xem xét khả năng hồn vốn cho
các bên liên quan.
Phân tích tài chính theo quan điểm Chủ đầu tư là quan điểm chỉ xem xét mức gia
tăng thu nhập ròng của dự án so với những gì họ có thể thu lợi được trong trường
hợp khơng có dự án. Do đó, Chủ đầu tư sẽ xem xét những lợi ích mà họ nhận được
và những chi phí họ phải trả khi thực hiện dự án. Trong phân tích tài chính, sử dụng
suất chiết khấu của Chủ đầu tư để xem xét suất sinh lợi kỳ vọng của Chủ đầu tư.
Dòng ngân lưu của Chủ đầu tư là dòng ngân lưu sau khi đã loại bỏ ngân lưu nợ vay
ra khỏi ngân lưu ròng của dự án trên quan điểm Tổng đầu tư.


-8-

2.1.2. Phân tích dự án theo quan điểm kinh tế - xã hội
Phân tích kinh tế theo quan điểm của Quốc gia, khi phân tích kinh tế để tính tốn
mức sinh lợi của dự án, sử dụng giá kinh tế để xác định giá trị của các chi phí và lợi
ích của dự án, đồng thời thực hiện các điều chỉnh nếu thấy cần thiết và bổ sung
thêm các ngoại tác hay các lợi ích hoặc chi phí mà dự án tạo ra bên ngồi vùng dự
án. Phân tích kinh tế sử dụng suất chiết khấu kinh tế là chi phí cơ hội của vốn để

xem xét ai được lợi và ai là người bị hại, từ đó có chính sách giảm thiệt hại cho các
đối tượng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi dự án và huy động các nguồn lực đóng góp từ
những đối tượng được hưởng, đảm bảo phân phối một cách hiệu quả và công bằng
hơn những lợi ích mà việc thực hiện dự án mang lại.
Lợi ích xã hội của dự án là các lợi ích mà xã hội thu được trừ đi những đóng góp mà
xã hội phải bỏ ra khi dự án được thực hiện và các chi phí để xây dựng dự án.
2.2. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN
2.2.1. Phương pháp phân tích tài chính
Phương pháp giá trị hiện tại rịng (NPV): Xác định giá trị hiện tại ròng của ngân lưu
dự án theo các quan điểm Tổng đầu tư và Chủ đầu tư với một suất chiết khấu thể
hiện được chi phí cơ hội của vốn. Lựa chọn theo tiêu chí NPV dương hoặc bằng
khơng có nghĩa là dự án tốt. Cơng thức tính tốn giá trị hiện tại rịng (NPV) theo
Glenn và Arnold (2002) là:
t

NPV  
i 0

Bi  C i
(1  r ) i

Trong đó:
o Bi là lợi ích năm thứ i.
o Ci là chi phí năm thứ i.
o r là suất chiết khấu.
o t là số thời đoạn trong vòng đời của dự án.


-9-

Phương pháp suất thu lợi nội tại (IRR): Phản ánh khả năng sinh lời của một dự án
và được tính tốn khi cho NPV về bằng khơng, lựa chọn theo tiêu chí lớn hơn hoặc
bằng suất sinh lợi tối thiểu (MARR) mà nhà đầu tư mong đơi. Công thức tinh IRR
theo Glenn và Arnold (2002) là:
t

NPV  0  
i 0

Bi  C i
(1  IRR) i

2.2.2. Phương pháp phân tích kinh tế - xã hội
Phương pháp phân tích kinh tế và xã hội sẽ giúp cho việc đánh giá tính khả thi và
hiệu quả của dự án đối với nền kinh tế. Phân tích kinh tế cũng đánh giá các tiêu chí
NPV, IRR như trong phân tích tài chính nhưng khác nhau ở chỗ trong khi phân tích
tài chính, chỉ tính đến những lợi ích và chi phí liên quan đến Nhà đầu tư và Chủ dự
án thì phân tích kinh tế lại tính tốn tồn bộ lợi ích và chi phí theo quan điểm của cả
nền kinh tế. Các phương pháp phân tích gồm:
 Phương pháp phân tích chi phí, lợi ích: Tính đến tác động phụ và các tác
động khác khơng được phản ảnh trong phân tích tài chính, lượng hóa và cuối
cùng định giá chúng bằng tiền;
 Phương pháp có và khơng có dự án: Khi thực hiện dự án sẽ làm giảm cung
đầu vào và làm tăng cung đầu ra cung cấp cho các nơi khác của một nền kinh
tế, tính tốn dựa trên việc khảo sát sự khác biệt về mức độ sẵn có của đầu
vào và đầu ra khi có hoặc khơng có dự án từ đó xác định được chi phí và lợi
ích gia tăng;
 Phương pháp hệ số chuyển đổi giá: Dựa trên quan điểm tài chính và với các
hệ số chuyển đổi CF để tính tốn ra giá trị kinh tế của các ngân lưu.
2.2.3. Khái niệm về phân tích rủi ro

Rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa kết quả thực tế và kết quả kỳ vọng theo
kế hoạch. Có rất nhiều phương pháp phân tích rủi ro của dự án. Các phương pháp
được sử dụng phổ biến nhất là phân tích tình huống, phân tích độ nhạy và phân tích


-10-

mơ phỏng. Kết quả phân tích rủi ro cho phép đánh giá mức độ an tồn về tính hiệu
quả của dự án. Theo Nguyễn (2007) thì:
 Phân tích độ nhạy: khảo sát lần lượt sự thay đổi của từng yếu tố đầu vào lên
kết quả dự án thông qua sự thay đổi các giá trị chỉ tiêu đánh giá dự án. Phân
tích độ nhạy thuộc loại mơ hình mơ tả, nhằm trả lời loại câu hỏi “cái gì sẽ
xảy ra nếu như, …?”. Kết quả sẽ giúp có thêm thơng tin để nhận biết biến
đầu vào nào là quan trọng. Kết quả sẽ dùng cho việc lựa chọn các biến đầu
vào trong phân tích rủi ro bằng phương pháp mơ phỏng;
 Phân tích tình huống: xem xét sự biến đổi đồng thời của các số liệu đầu vào
lên kết quả của chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án;
 Phân tích mơ phỏng: biến đầu vào là biến ngẫu nhiên. Thực hiện phương
pháp mô phỏng Monte Carlo gồm các bước sau:
o Xác định biến rủi ro: là các biến mà sự thay đổi sẽ ảnh hưởng đến kết
quả dự án;
o Xây dựng mơ hình mơ phịng: mơ hình tốn học trình bày mối quan
hệ giữa biến đầu vào và biến đầu ra thể hiện cho kết quả dự án;
o Thực hiện mơ phịng: mỗi mơ phịng tương ứng với mỗi lần phát số
ngẫu nhiên và từ đó thơng qua các quy luật xác suất của biến đầu vào
sẽ xác định giá trị các biến đầu vào. Trên cơ sở giá trị các biến đầu
vào này sẽ xác định được giá trị của biến đầu ra tương ứng với mơ phịng;
o Phân tích kết quả: từ kết quả của biến đầu ra dưới dạng thống kê, xác
định được các đặc trưng thống kê của biến nghiên cứu.
 Trường hợp 1: Xác suất (NPV < 0) = 0 => Quyết định chấp

nhận dự án.
 Trường hợp 2: Xác suất (NPV > 0) = 0 => Quyết định bác bỏ
dự án.
 Trường hợp 3: Xác suất (NPV = 0) => Quyết định trung dung.


-11-

o Điều chỉnh các yếu tố đánh giá hiệu quả dự án theo mức độ rủi ro của
tham số đầu vào của dự án một cách thích hợp.
Kết luận:
Chương 2 thể hiện rõ ràng và đầy đủ các cơ sở lý thuyết chủ yếu được sử dụng cho
đề tài nghiên cứu của khóa luận, thể hiện rõ được các quan điểm trong phân tích dự
án và phương pháp tính tốn các thơng số kinh tế, tài chính phục vụ cho việc đánh
giá hiệu quả đầu tư.


-12-

Chương 3:

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG – MƠ TẢ DỰ ÁN

Để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư cần thiết phải thu thập số liệu và tiến hành các
phân tích để đánh giá về thị trường cho dự án.
3.1. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
3.1.1. Tổng quan thị trường tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh
Theo báo cáo của Cơng ty Savills Việt Nam (2013), trong Quý II/2013, tại Thành
phố Hồ Chí Minh, đã có thêm ba tịa nhà văn phịng hạng C mới, với hơn 18.800 m2
gia nhập thị trường. Như vậy, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê ở đây đạt hơn

1.353.000 m 2, tăng 1% so với Quý I/2013 và 8% so với cùng kỳ năm ngối. Cơng
suất cho thuê của các văn phòng hạng A và B đều tăng 2%, so với Quý I/2013, công
suất cho thuê của các văn phòng ở khu vực trung tâm Thành phố đạt 89%, tăng 2%
so với Quý I/2013 và cao hơn 5% so với khu vực ngoại thành. Tính chung, trong
sáu tháng đầu năm 2013, đã có tổng cộng 58.000 m2 văn phòng được thuê, tăng
16% so với cùng kỳ năm trước.
Theo thống kê của Nhà quản lý BĐS hàng đầu - Cơng ty CBRE Việt Nam (2013)
thì hiện nay tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá chào thuê của cao ốc hạng A trong
Quý III/2012 là khoảng 641.760 VND/m2/tháng (tương đương với 30,56
USD/m2/tháng) và giá chào thuê của cao ốc hạng B là khoảng 362.250
VND/m 2/tháng (tương đương với 17,25USD/m2/tháng). Tỷ lệ trống tại các cao ốc
hạng A là 15,3% và hạng B là 11,8%. So với thị trường năm 2011, năm 2012 có sự
thay đổi đáng kể về nhu cầu của khách thuê đặc biệt trong bối cảnh của nền kinh tế
trong nước và tồn cầu khơng chắc chắn, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục
giảm; đồng thời số lượng văn phòng mới thành lập tại Việt Nam cũng giảm xuống.


-13-

Một số giá thuê tham khảo cụ thể như trình bày trên Bảng 3.1.
Bảng 3.1: Giá thuê căn hộ các dự án tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Stt

Dự án

Quận

1

Avalon

1

2

Sherwood

3

3

Norfolk
Mansion

1

4

Lancaster

1

5

Ceiling
tower

1

6

Kumho
Asiana

1

Hạng/
Loại

Diện
tích
(m2)

Số
Giá th Giá th
(USD/
(USD/m2/
phịng
tháng)
tháng)
ngủ

A
120 m2
Cao cấp
A
85 m2
Cao cấp
A
91 m2

Cao cấp
A
70 m2
Cao cấp
A
102 m2
Cao cấp
A
60 m2
Cao cấp

Ghi
chú

3

3.000

25

(*)

2

2.500

29,4

2

2.800

30,7

2

2.000

28,5

(*)

2

2.800

27,4

(*)

1

1.800

30

Ghi chú: (*) Chưa gồm phí dịch vụ và VAT
Theo thống kê của Cơng ty CBRE Việt Nam, tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
có khoảng mười bốn dự án có văn phịng cho thuê hạng A đang hoạt động, tỷ lệ
trống chỉ chiếm 10% cho tòa nhà đã họat động trên một năm. Tỷ lệ này tốt hơn hẳn

văn phòng hạng B đang rớt giá. Với dịch vụ hoàn chỉnh, đạt đẳng cấp cao thì giá
th vẫn ổn định và nhích lên, mức giá thường từ 30 đến 35 USD/m2/tháng. Năm
2013, giá thuê nhà đã nhích thêm từ 5% đến 10% so với năm 2012. Một phần là do
nguồn cung văn phòng hạng A giảm mạnh. Tại một số khu vực được đánh giá là
điểm nóng của thị trường thì mức giá cịn dao động lên đến từ 50 đến 60
USD/m2/tháng, tuy chưa thể đạt mức thuê không tưởng là 75 USD/m2/tháng vào
năm 2008 nhưng không phải là giá thấp cho thị trường nói chung.
Giá thuê cơ sở của một số dự án cao ốc văn phòng hạng A đạt chuẩn quốc tế tại
Thành phố Hồ Chí Minh thể hiện trên Bảng 3.2.