Tổng quan về định giá và định giá bất động sản

THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
****************************************
Chương 1
TỔNG QUAN
VỀ THẨM
ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN
---------------(12 tiết)

Chương 2
THẨM ĐỊNH
GIA
BẤT ĐỘNG
SẢN
---------------(18 tiết)

Chương 3
THẨM ĐỊNH
GIÁ
MÁY MÓC
THIẾT BỊ
----------------(12 tiết)

Chương 4
THẨM ĐỊNH
GIÁ
DOANH
NGHIỆP
---------------(3 tiết)

Biên soạn: Th.s. Lê Thanh Ngọc


vào email:

password: 123456
downloads files:
- Chương 1. Tổng quan ĐGTS
- Chương 2. Định giá BĐS
- Chương 3. Định giá MMTB
- Chương 4. Định giá doanh nghiệp


Chương I. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN
Mục đích:
Sau khi học xong chuơng này, sinh viên có
đủ kiến thức và kỹ năng để:

=> Xây dựng được quy trình định giá
=> Vận dụng được các cách tiếp cận
và các pp định giá cho từng trường hợp


Chương I. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN
Yêu cầu:
Trong chuơng này, sinh viên phải nắm được các kiến
thức cơ bản sau:
Tài sản và quyền tài sản?

Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường?
Giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập và mqh?
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả tt?
Các nguyên tắc định giá?
Các tiêu chuẩn định giá?
Giá trị thời gian của tiền?


Chương I. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN
I.

KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI
SẢN
II. CƠ CHẾ VẬN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ THỊ
TRƯỜNG
III. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
IV. CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ
V. ỨNG DỤNG TOÁN TÀI CHÍNH TRONG
THẨM ĐỊNH GIÁ
VI. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CÁC PP THẨM
ĐỊNH GIÁ


I. KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
Khái niệm
TĐG
Đối tượng
TĐG
Vai trò của

TĐG
Mục đích
TĐG


1. Khái niệm thẩm định giá
• Theo pháp lệnh giá: “TĐG là việc đánh giá và
đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của VN hoặc theo thơng lệ quốc
tế”
• Theo từ điển Oxford: “đánh giá giá trị ts là sự
ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản
bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị
trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn
cho mục đích nhất định”


Thẩm định giá tài sản
ĐÁNH GIÁ:

GIÁ TRỊ

TÀI SẢN

= TIỀN

QUYỀN TS
PHÙ HỢP???
- THỊ TRƯỜNG

- THỜI ĐIỂM
- ĐỊA ĐIỂM
- TIÊU CHUẨN
- MỤC ĐÍCH


Câu hỏi. Đặc trưng cơ bản của việc thẩm
định giá:
a) Là công việc xác định giá trị của tài sản.
b) Là công việc xem xét công dụng của tài sản.
c) Là cơng việc ước tính giá trị của tài sản.
d) Là công việc đo lường giá trị của tài sản.


Câu hỏi: Tại sao thẩm định gía là cơng
việc ước tính?
a) Vì thiếu những căn cứ vững chắc và rõ
ràng
b) Vì thẩm định giá vừa mang tính khoa
học, vừa mang tính nghệ thuật
c) Vì giá trị tài sản khơng phải là một thực
tế tồn tại
d) Cả a, b, c đều đúng
e) Cả a, b, c đều sai


Đặc trưng cơ bản của TĐG tài sản
Tính thời điểm
Hình thái tiền tệ
Thị trường và điều kiện?

Yêu cầu, mục đích?
Tiêu chuẩn, chuẩn mực, pp?


2. Đối tượng thẩm định giá
TÀI SẢN

Bất
động
sản

Động
sản

QUYỀN TÀI SẢN

QUYỀN
SỬ
DỤNG

QUYỀN
CHIẾM
HỮU

QUYỀN
ĐỊNH
ĐOẠT

QUYỀN
SỞ

HỮU


Đối tượng thẩm định giá
Tài sản

Bất động sản
-Đất đai
-Cơng trình xây dựng
-Các tài sản gắn vững
chắc với đất hoặc CTXD

Động sản
-Máy móc thiết bị
-Phương tiện vận tải
-Hàng tồn kho
-Chứng khốn
-Thương hiệu,…


Câu hỏi. Đối tượng nào sau đây là bất động sản,
ngoại trừ:
a) Bến cảng
b) Kho hàng.
c) Mỏ khoáng sản dưới lòng đất
d) Vườn cây lâu năm

Câu hỏi. Đối tượng nào sau đây là động sản,
ngoại trừ :
a) Dây chuyền sản xuất.

b) Biển quảng cáo
c) Bồn hoa
d) Hệ thống điện nước


Tài sản:
- Theo Viện Ngôn ngữ học: tài sản là của cải vật
chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: tài sản là
nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả
của những hđ trong quá khứ, mà từ đó một số
lợi ích kt trong tương lai có thể dự kiến trước
một cách hợp lý
- Theo chuẩn mức kế toán Việt nam: Tài sản là
một nguồn lực:
+ Doanh nghiệp kiểm sốt được
+ Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai
cho doanh nghiệp
Như vậy: tài sản là bất cứ thứ gì có thể đem lại
sự hữu ích cho người sở hữu


Quyền tài sản:
Quyền tài sản là những quyền năng của
một chủ thể đối với tài sản. Có 3 quyền cơ
bản:
- Quyền sử dụng
- Quyền chiếm hữu
- Quyền định đoạt
=> 3 quyền này tạo thành quyền sở hữu

MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI SẢN VÀ QUYỀN TÀI SẢN

TÀI SẢN

-TÀI SẢN HỮU HÌNH

-TÀI SẢN VƠ HÌNH

BẤT
ĐỘNG
SẢN

ĐỘNG
SẢN
ĐỘNG
SẢN

QUYỀN
TÀI SẢN

-THUỘC TÍNH PHI VẬT CHẤT
- GẮN LIỀN VỚI TÀI SẢN
- ĐEM LẠI QUYỀN, QUYỀN LỢI VÀ
LỢI ÍCH
-QUYỀN SỞ HỮU:
+ QUYỀN SỬ DỤNG
+ QUYỀN CHIẾM HỮU
+ QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT

3. Vai trị của thẩm định giá
Góp phần phân bổ
tối ưu các nguồn lực

Tư vấn
ra quyết định

Làm minh bạch
thị trường

Thúc đẩy hội nhập
kinh tế quốc tế


4. Mục đích thẩm định giá

Khu vực tư
nhân =>

Mua bán
Cho thuê
Bảo hiểm
Bảo lãnh
Kế toán
Tư vấn
Giải thể
Đấu giá
Chứng minh TS

Chuyển nhượng
Cho th lại
Thế chấp
Góp vốn
Kiểm tốn
Đầu tư
Sát nhập
Thanh lý
Mối quan tâm hiện tại


4. Mục đích thẩm định giá

Khu vực cơng =>

Đánh thuế
Xử án
Bồi thường
Cổ phần hóa
Thừa kế
Lập khung giá đất


II. CƠ CHẾ VẬN ĐỘNG VÀ CÁC NHÂN TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG
1. Cơ chế vận động của giá cả thị trường
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu
hàng hóa
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị

trường
4. Những đặc trưng cơ bản của giá cả thị
trường


1. Cơ chế vận động của giá cả thị trường
Thị trường = Cơ chế?

Người mua

Tương tác
Giá cả?
sản lượng?
Hàng hoá
Dịch vụ

Người bán


Cơ chế thị trường
Cơ chế tự điều tiết

Giá tri
Người mua

Cung cầu
Cạnh tranh

Người bán

2. Các nhân tố ảnh hưởng đến
cung cầu hàng hóa
2.1. Những nhân tố ảnh hưởng tới cung
Các nhân tố ảnh hưởng

Ví dụ cho ngành ơ tơ

1. Cơng nghệ

Sản xuất được vi tính hóa -> hạ thấp giá
thành -> cung tăng

2. Các yếu tố đầu vào

Giá sắt thép tăng -> tăng chi phí sx -> cung
giảm

3. Chính sách của CP

Xóa bỏ hạn ngạch và thuế quan nk ô tô ->
tăng cung ô tô

4. SL người sản xuất

Nhiều nhà sx ô tô -> cung tăng

5. Giá của hh thay thế

Giá xe tải tăng -> cung ô tô con sẽ giảm

6. Các kỳ vọng

Kỳ vọng thu nhập của người tiêu dùng tăng
-> cung tăng