Nghiên cứu phương pháp đánh giá giá trị của đất đai và ứng dụng trong điều kiện của việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI

NGUYỄN HÀ HUY

NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ CỦA ĐẤT ĐAI
VÀ
ỨNG DỤNG TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TNTN&MÔI TRƯỜNG

Hà Nội - 2010


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI

NGUYỄN HÀ HUY
PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ CỦA ĐẤT ĐAI
VÀ
ỨNG DỤNG TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM

Chuyên ngành : Kinh tế TNTN&Môi trường
Mã số : 60-31-16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TNTN&MÔI TRƯỜNG

Người hướng dẫn khoa học :
1. TS: Nguyễn Mạnh Hùng
2. PGS-TS: Lê Thị Nguyên

Hà Nội - 2010


2

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 7
I.Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 7
II.Mục đích của đề tài .................................................................................. 7
III.Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu............................................ 8
IV.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 8
V.Những kết quả dự kiến đạt được .............................................................. 8
CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU TÌNH HÌNH CHUNG ......................................... 10
1.1 Tình hình sử dụng tài nguyên đất đai trên thế giới ............................. 10
1.2. Tình hình sử dụng tài nguyên đất đai ở Việt nam .............................. 14
1.3 Các chương trình kế hoạch và các chính sách về sử dụng đất tại
Việt Nam ...................................................................................................... 17
CHƯƠNG II.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA MÔ HÌNH PHÁT TRIỂN ĐẤT
ĐAI ĐƠ THỊ ............................................................................ 19

2.1 Lý thuyết và khái niệm .......................................................................... 19
2.1.1.Ý nghĩa của từ “đô thị” .................................................................. 20

2.1.2. Khơng gian đơ thị ......................................................................... 20
2.1.3. Vị trí đô thị ................................................................................... 21
2.1.4. Khu vực xung quanh ..................................................................... 21
2.2. Phân tích đơ thị ................................................................................... 23
2.2.1. Các tiếp cận khác nhau ................................................................ 23
2.2.2. Hình thái học đơ thị .................................................................... 26
2.2.3. Các mức phân tích ...................................................................... 27
2.3 Phát triển đơ thị .................................................................................... 29
2.4. Đủ chỗ ở _ đủ khu đô thị..................................................................... 31
2.5 Nhận xét về ULDM .............................................................................. 31
Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


3

2.6 Phát triển đất đai .................................................................................. 31
2.7 Các mơ hình phát triển đất và bất động sản ....................................... 34
2.7.1. Các mơ hình chuỗi hoặc mơ tả và chuỗi-sự kiện ........................ 36
2.7. 2 Các mơ hình hành vi hoặc làm quyết định và cơ quan ................ 38
2.7. 3. Cấu trúc cung cấp hoặc các mơ hình cấu trúc ............................ 39
2.7. 4 Các mơ hình dựa vào sản xuất .................................................... 40
2.7. 5 Các mơ hình cân bằng ................................................................. 41
2.7. 6 Tài liệu tham khảo bổ sung về các
mơ hình phát triển đất đai ........................................................... 42
2.8. Phát triển đất đai và quản lý hành chính đất đai ............................... 46
2.9 Phương pháp luận của mơ hình ULDM ............................................. 49
2.9.1 Phương pháp luận và nguồn số liệu ............................................... 49
2.9.2 Đặt khung mơ hình thể chế ULDM ............................................... 49

2.10 Kết luận .............................................................................................. 50
CHƯƠNG III. ÁP DỤNG CÁC TIẾP CẬN LÝ THUYẾT VÀ TIẾP CẬN
HIỆN ĐẠI TRONG PHÂN TÍCH MƠ HÌNH PHÁT TRIỂN
ĐẤT ĐAI ĐƠ THỊ TẠI MỘT SỐ KHU ĐÔ THỊ HÀ NỘI .. 52
3.1 Các nghiên cứu tình huống .................................................................. 52
3.1.1 Các khu vực nghiên cứu ............................................................... 54
3.1.2 Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 56
3.2 Tiếp cận nghiên cứu ............................................................................ 60
3.2.1 Quan sát hiện trường..................................................................... 60
3.2.2 Phỏng vấn .................................................................................... 60
3.2.3 Phân tích số liệu đồ thị .................................................................. 61
3.3 Các nguyên tắc cho quyết định phương pháp luận ............................ 61
3.4 Nhận xét vế ULDM ............................................................................... 61
Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


4

3.5 Nghiên cứu tình huống ở Hà Nội ......................................................... 62
3.5.1 Giới thiệu ...................................................................................... 62
3.5.2 Khu đơ thị 1, Nhân Chính 1 .......................................................... 63
3.5.3 Khu đơ thị 2, Nhân Chính 2 .......................................................... 69
3.5.4 Khu đô thị 3, Làng Yên Xá ........................................................... 77
3.5.5 Khu đô thị 4, Triều khúc ............................................................... 84
3.6. Phân tích .............................................................................................. 91
3.6.1 Mơ hình thể chế và ULDM ........................................................... 91
3.6.1.1. Xem xét chi tiết mơ hình thể chế.......................................... 91
3.6.1.2 Mơ hình thể chế và ULDM ................................................... 95

3.6.2 Phân tích nghiên cứu tình huống .................................................. 99
3.7. Điều tra số liệu thực tế tại 4 khu đô thị
minh hoạ cho mô hình ULDM ................................................................. 101
3.7.1 Phương pháp tính tốn ................................................................. 101
3.7.2 Lập bảng tính .............................................................................. 102
3.8 Kết luận .............................................................................................. 104
3.8.1 ULDM và mơ hình thể chế ........................................................ 104
3.8.2 Các nghiên cứu tình huống ......................................................... 105
CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................... 108
4.1 Kết luận ............................................................................................... 108
4.2 Các kiến nghị ...................................................................................... 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 112

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


5

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
1. Hình 2.1 Q trình phát triển đơ thị (dựa trên Madanipuor 1996,tr.135-137)
2. Hình 2.2 Q trình phát triển đất đai và gia tăng trong giá trị đất đai
(dựa trên Williamson,Enemark 2010,tr. 196-197)
3. Hình 2.3 Hệ thống quyền của người sử dụng của Buitelaar (2004)
4. Hình 2.4 Mối quan hệ giữa quản trị đất và phát triển đất
5. Hình 2.5 Biểu đồ luồng nghiên cứu tồn cục
6. Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại Hà Nội
7. Hình 3.2 Quy hoạch chi tiết thành phố Hà Nội đến 2020
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

1. Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa
2. Bảng 1.2 . Các loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp
3. Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên tồn thế giới
4. Bảng 1.4 Diện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đất (Bouwman 1988)
5. Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên và đất có thể trồng trọt được ở các khu vực
(FAO,1989)
6. Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn trên thế giới và ở các khu vực (106 ha)
7. Bảng 1.7. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam(Theo Tổng cục Địa chính 1994)
8. Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên dưới _ lý thuyết trong địa lý học
P

P

đơ thị và các ví dụ nghiên cứu (dựa trên Pacione 2005, tr. 27-33)
9. Bảng 2.2 Các mức phân tích đơ thị (dựa trên Pacione 2005, tr. 32-34)
10. Bảng 2.3 Các nhóm mơ hình phát triển đất đai và các mô tả của chúng bởi
Gore&Nicholson (1991) và Healey (1991)
11. Bảng 3.1 Các thủ tục cho lựa chọn vùng nghiên cứu
11. Bảng 3.2 Các chỉ số và các thuộc tính của ‘khu đơ thị đầy đủ’ cần được
thu thập
12. Bảng 3.3 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 1, Hà Nội
13. Bảng 3.4 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết của chúng, Khu đô thị 1, HN
14. Bảng 3.5 Các kết quả của việc thu thập số liệu, Khu đô thị 1, Hà Nội
15. Bảng 3.6 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đơ thị 2, Nhân
Chính, Hà Nội
16. Bảng 3.7 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đơ thị 2, Nhân
Chính, Hà Nội
17. Bảng 3.8 Các kết quả thu thập số liệu, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội
18. Bảng 3.9 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 3, Làng
Yên Xá, Hà Nội

19. Bảng 3.10 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá,
Hà Nội
Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


6

20. Bảng 3.11 Các kết quả của thu gom số liệu, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá,
Hà Nội
21. Bảng 3.12 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 4, Triều
khúc, Hà Nội
22. Bảng 3.13 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 4, Triều
khúc, Hà Nội
23. Bảng 3.14 Các kết quả thu gom số liệu, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội
24. Bảng 3.15 Các phần tử của mơ hình đã được củng cố (được tạo ra dựa trên
Healey 1992)
25. Bảng 3.16 Các phần tử và khía cạnh được xem xét trong ULDM trong
khung mơ hình thể chế
26. Bảng 3.17 Đầu tư cơng cộng và tư nhân tóm tắt và các tác động của chúng
tới phát triển đất đai
27. Bảng 3.18 Bảng tính giá đất từ giá cho thuê nhà và giá thị trường

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


7

LỜI MỞ ĐẦU
I.Tính cấp thiết của đề tài
Việt nam là quốc gia đông dân với nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm cho nên
sử dụng đất đai hiệu quả là một nhu cầu cấp thiết cho phát triển kinh tế cũng như
phát triến xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác.Một trong những biện
pháp nâng cao hiệu quả kinh tế của sử dụng tài nguyên đất đai là tiếp cận kinh tế tài
nguyên thiên nhiên và môi trường.Để thực hiện nhiệm vụ này,một điều không thể
thiếu là xác định giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai cho các sử dụng đất đai khác
nhau.Tuy nhiên, việc nghiên cứu tìm hiểu,phân tích các tiếp cận đánh giá giá trị
kinh tế của sử dụng đất đai còn gặp rất nhiều khó khăn trong điều kiện Việt Nam.
Mặt khác, đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện mơi trường ngày
càng có nhiều diễn biến phức tạp là một nhiệm vụ cấp bách không chỉ của Việt Nam
hiện nay nói riêng mà cịn của cộng đồng quốc tế nói chung.Do vậy, việc hồn thiện
và phát triển các tiếp cận nghiên cứu đánh giá giá trị tài nguyên đất đai là cấp thiết
cho các nhà nghiên cứu kinh tế khắp nơi trên thế giới.Nghiên cứu tình huống trong
điều kiện Việt Nam là cần thiết không chỉ cho những người đang sống và làm việc ở
Việt Nam mà nó cịn có thể đóng góp thơng tin cho những người có quan tâm tới
tình hình phát triển tài ngun đất đai trong khu vực và trên thế giới.Luận văn nàylà
một trong những đóng góp vào q trình nghiên cứu thực tế tại khu vực miền Bắc
Việt Nam (cụ thể là khu vực nội thành Hà Nội).
II.Mục đích của đề tài :
Trên thực tế,chưa phổ biến rộng rãi những nghiên cứu về tính tốn giá trị kinh tế
của tài ngun đất đai trong tình hình hiện tại của Việt Nam,cho nên mục đích thứ
nhất của luận văn này là triển khai những tìm hiểu cơ bản đầu tiên cho tính tốn giá
trị tài nguyên đất đai một cách khoa học và có hệ thống dựa trên những thành tựu
nghiên cứu đã có của các nhà kinh tế khắp nơi trên thế giới và Việt Nam.
Thứ hai tìm hiểu điều kiện thực tế ở các khu đô thị của Hà Nội,Việt Nam để có
thể ứng dụng những tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại của khoa học lý thuyết
kinh tế về đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trên thế giới nhằm phát triển phương

pháp luận nghiên cứu và đánh giá giá trị kinh tế của đất đai trong điều kiện Việt
Nam.Trên cơ sở đó,luận văn có mục đích triển khai các mơ hình phân tích phát triển

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


8

đất đai đô thị và đánh giá giá trị của đất đai ứng dụng trong phát triển đô thị Hà Nội
Việt Nam.
III.Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu:
-Để phục vụ mục đích nghiên cứu một cách đầy đủ,luận văn sử dụng tiếp cận
truyền thống cũng như hiện đại của các nhà kinh tế tài nguyên môi trường quốc
tế,dựa trên cơ sở của khoa học kinh tế phúc lợi truyền thống.
-Cụ thể,với tiếp cận truyền thống,luận văn sẽ sử dụng phương pháp đánh giá giá
trị tài nguyên đất đai dựa vào luồng giá trị mà tài nguyên đất đai tạo ra cho nền kinh
tế thông qua các dịch vụ cụ thể như phục vụ làm nơi cư trú(các khu đô thị,các khu
dân cư….),phục vụ sản xuất nông nghiệp và công nghiệp cũng như xây
dựng,thương mại,du lịch…với các cơ cấu chiết khấu khác nhau.
-Hơn nữa để đáp ứng điều kiện hiện đại,cần phải chú ý tới những tác động môi
trường phức tạp,cho nên luận văn cũng cần thiết phát triển những tiếp cận hiện đại
hơn,như các mơ hình đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện bị ảnh
hưởng của tác động môi trường.Các tiếp cận này dựa trên các nghiên cứu của các
nhà nghiên cứu kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường trong những thập kỷ
gần đây.
-Trong luận văn này tôi sẽ đi sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mơ hình
phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho một số khu đơ thị tại thành phố Hà
Nội vì luồng giá trị mà loại hình đất đai đơ thị mang lại cho nền kinh tế quốc dân có

tỷ trọng lớn so với các mục đích sử dụng đất khác.
-So sánh,phân tích các kết quả phương pháp đánh giá mơ hình phát triển đất đai
đô thị và giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai của các khu vực đô thị của Hà Nội mà
luận văn đi sâu nghiên cứu.
-Tuy nhiên việc đánh giá luồng giá trị mà tài nguyên đất đai mạng lại của các loại
hình sử dụng đất khác như :nơng nghiệp,cơng nghiệp,lâm nghiệp...đều có chung
một phương pháp và mơ hình đánh giá như mơ hình đánh giá giá trị đất đai cho các
khu đơ thị.Do đó các vấn đề vừa nêu tôi sẽ tiếp tục nghiên cứu và thực hiện trong
các đề tài tiếp theo trong tương lai.
IV.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Với những mục đích đã nêu ở phần trên của luận văn này,tôi tập trung nghiên
cứu vào mơ hình phát triển đất đai của các khu đô thị đã và đang xây dựng ở Hà
Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


9

Nội.Dựa vào các số liệu quan sát thực tế và phương pháp luận của mơ hình phân
tích đã chọn ra được 4 khu đô thị đặc trưng cho 4 loại mơ hình phát triển đất đai phổ
biến nhất của Hà Nội,bao gồm :
1. Phát triển tự phát được bổ sung với hỗ trợ(KĐT Nhân Chính 2)
2. Phát triển tự phát khơng có hỗ trợ(Làng Triều Khúc-Thanh Trì)
3. Đã được quy hoạch và phát triển ở mức độ nhất định(Làng Yên Xá-Hà Đông)
4. Đã được quy hoạch và phát triển tốt(KĐT Nhân Chính 1)
V.Những kết quả dự kiến đạt được
1.Sưu tầm tài liệu và các kết quả nghiên cứu trong và ngồi nước để có các báo
cáo tổng quan về tình hình nghiên cứu và ứng dụng các tiếp cận đánh giá giá trị
đất đai theo các tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại.

2.Phân tích và nghiên cứu tình hình,đặc điểm,thông tin…về hiện trạng sử dụng đất
đai trong khu vực nghiên cứu.
3.Triển khai các phương pháp áp dụng tiếp cận truyển thống và thực hành đánh
giá giá trị kinh tế của đất đai theo phương pháp truyền thống.
4.So sánh phân tích các kết quả đạt được giữa các mơ hình phát triển đất
ULDM,mơ hình thể chế và các đánh giá thực tế có được từ quan sát tại 4 khu đô
thị nghiên cứu và kiến nghị cho các cơ quan quản lý có trách nhiệm.

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


10

CHƯƠNG I

GIỚI THIỆU TÌNH HÌNH CHUNG

1.1 Tình hình sử dụng tài nguyên đất đai trên thế giới:
Quả đất có bán kính trung bình 6.371 km, chu vi theo đường xích đạo 40.075 km
và diện tích bề mặt của quả đất ước tính khoảng 510 triệu km2 (tương đương với 51
P

P

tỉ hecta) trong đó biển và đại dương chiếm khoảng 36 tỉ hecta, còn lại là đất liền và
các hải đảo chiếm 15 tỉ hecta.
Tổng diện tích đất tự nhiện trên thế giới chia thành 5 nhóm phổ biến nhất.
- Những vùng có khí hậu rét, lượng mưa dồi dào và điều kiện thốt nước tốt có

nhóm đất podzol.
- Những vùng khí hậu ơn hịa với rừng rụng lá theo mùa có nhóm đất alfisols có
màu nâu hoặc xám.
- Những vùng khí hậu ơn hịa và đồng cỏ bán khơ hạn hình thành nhóm đất
mollisols có màu đen giàu mùn và có tầng dày.
- Nhóm đất khơ hạn aridosols phát triển ở những vùng khô hạn Bắc Mỹ và Châu
Phi, nơi gần hoang mạc hoặc ở hoang mạc. Nhóm đất này rất xấu chỉ để chăn nuôi
và phát triển nông nghiệp nếu có nguồn nước tưới.
- Ở những vùng nhiệt đới và á nhiệt đới với lượng mưa phong phú, có nhóm đất
đỏ oxisols nghèo chất dinh dưỡng.
Hiện trạng sử dụng đất của thế giới theo FAO như sau:
20% diện tích đất ở vùng quá lạnh không sản xuất được.
20% diện tích đất ở vùng q khơ, hoang mạc cũng khơng sản xuất được.
20% diện tích đất ở vùng quá dốc khơng canh tác nơng nghiệp được.
10% diện tích đất ở vùng có tầng đất mỏng (núi đá, đất bị xói mịn mạnh).
10% diện tích đang trồng trọt.
20% đang làm đồng cỏ, gồm những đồng cỏ chăn thả tự nhiên và đồng cỏ
thâm canh.
Hiện nay, diện tích đất đang trồng trọt chiếm khoảng 10% nghĩa là khoảng
1.500 triệu ha và được FAO đánh giá là:
- Đất có năng suất cao:

14%

- Đất có năng suất trung bình:

28%

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


11

- Đất có năng suất thấp:

58%

Trong tương lai, có thể khai phá và đưa vào sử dụng nông nghiệp khoảng 15 ÷
20%. Nhưng rõ rang, trên phạm vi tồn thế giới, đất tốt thì ít, đất xấu nhiều và quỹ
đất ngày càng bị thối hóa.
Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa
Ðại lục

Diện tích

Châu Á

43.998.920 km2

Châu Phi

29.800.540 km2

Bắc Mỹ

24.320.100 km2

Nam Mỹ

17.599.050 km2

P

P

P

P

P

P

P

Ðại lục

Diện tích

Châu Nam Cực

14.245.000 km2

Châu Âu

9.699.550 km2

Châu Úc

7.687.120 km2

P

P

P

P

P

P

Theo P. Buringh, tồn bộ đất có khả năng canh tác nông nghiệp của thế giới 3,3 tỉ
hecta (chiếm 22% tổng số đất liền), còn 11, 7 tỉ hecta (chiếm 78% tổng số đất liền)
không dùng cho sản xuất nông nghiệp được là do:
Bảng 1.2 . Các loại đất không sử dụng được cho nơng nghiệp
Loại đất

Diện tích (ha)

Loại đất

Diện tích (ha)

Ðất q dốc

2, 682 tỉ (18%)

Ðất q nóng

1, 341 tỉ (9%)

Ðất quá khô

2, 533 tỉ (17%)

Ðất quá nghèo

0, 745 tỉ (5%)

Ðất quá lạnh

2, 235 tỉ (15%)

Ðất quá lầy

0, 596 tỉ (4%)

Ðất đóng băng

1, 490 tỉ(10%)

Trên thế giới, Ðất trồng trọt chỉ có 1,5 tỉ hecta (chiếm 10,8% tổng số đất đai,
bằng 46% đất có khả năng nơng nghiệp), cịn 1,8 tỉ hecta (54%) đất có khả năng
nơng nghiệp chưa được khai thác.
Về mặt chất lượng đất nơng nghiệp thì:
Đất có năng suất cao chỉ chiếm 14%,

Đất có năng suất trung bình chiếm 28% và
Đất có năng suất thấp chiếm tới 58%.
Ðiều này cho thấy đất có khả năng canh tác nơng nghiệp trên tồn thế giới có
hạn, diện tích đất có năng suất cao lại q ít.

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


12

Mặt khác mỗi năm trên thế giới lại bị mất 12 triệu hecta đất trồng trọt cho năng
suất cao bị chuyển thành đất phi nông nghiệp và 100 triệu hecta đất trồng trọt bị
nhiễm độc do việc sử dụng phân bón và các loại thuốc sát trùng.
Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên tồn thế giới
Các Châu lục Ðất
nhiên

tự Ðất

nơng Các Châu lục Ðất tự nhiên Ðất

nghiệp

nông

nghiệp

Châu Á

29,5%

35%

Châu Âu

Châu Mỹ

28,2%

26%

Châu

Châu Phi

20,0%

20%

Dương

Ðại

6,5%

13%

15,8%

6%

Như vậy, trên tồn thế giới diện tích đất sử dụng cho nơng nghiệp càng ngày
càng giảm dần trong khi đó dân số càng ngày càng tăng.Vì vậy, để có đủ lương thực
và thực phẩm cung cấp cho nhân loại trong tương lai thì việc khai thác số đất có khả
năng nơng nghiệp còn lại để sử dụng là vấn đề cần được đặt ra.Theo các chuyên gia
trong lĩnh vực trồng trọt cho rằng, với sự phát triển của khoa học và kỹ thuật như
hiện nay thì có thể dự kiến cho đến năm 2075 thì con người mới có thể khai phá hết
diện tích đất có khả năng nơng nghiệp cịn lại đó.Tỷ trọng đất đang canh tác trên đất
có khả năng canh tác ở các nước phát triển là 70%; ở các nước đang phát triển là
36%.Nguyên nhân dẫn đến việc chưa khai thác hết diện tích có khả năng canh tác
bao gồm: Thiếu nước, khí hậu khơng phù hợp, tiến vốn đầu tư.
Diện tích đất tồn cầu và quy mơ sử dụng đất trên Trái Đất xem bảng 1.4
Bảng 1.4 Diện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đất (Bouwman 1988)
T

Hệ sinh thái

Diện tích (x 106 km2)

1

Rừng mưa nhiệt đới

7,11

2

Rừng nhiệt đới theo mùa

7,105

3

Rừng thường xanh vùng khí hậu ơn hịa

7,306

4

Rừng rụng lá vùng khí hậu ơn hịa

6,834

5

Rừng Taiga

7,013

6

Rừng cây gỗ, cây bụi

7,173

7

Savan

10,695

8

Đồng cỏ nhiệt đới

2,115

P

P

P

P

T

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


13

9

Đồng cỏ vùng khí hậu ơn hịa

10,467

1

Hoang mạc, bán hoang mạc

12,001

1

Hoang mạc khắc nghiệt

12,575

1

Đất canh tác

15,776

1

Đất lúa

1,45

1

Đầm lầy, đầm phá

2,101

1

Tundra (đồng rêu)

6,947

1

Pha tạp

15,210

0

1

2

3

4

5

6
Tổng số

130,428

Theo FAO (1989),diện tích đất tự nhiên và diện tích đất có thể trồng trọt được
phân bố ở các khu vực rất khác nhau (bảng 5).Diện tích đất tự nhiên của thế giới
khoảng 13.077 triệu ha,được phân bố nhiều nhát ở Châu Phi và Châu Á,cịn ít nhất
ở Châu Âu và Châu Đại Dương.Trong đó đất có thể trồng trọt chỉ chiếm
24,4%,Châu Âu và Nam Mỹ có đất trồng trọt lớn hơn cả(36,8-38,8%)
Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên và đất có thể trồng trọt được ở các khu vực
(FAO,1989)
Khu vực

Đất tự nhiên
106 ha
P

P

Đất có thể trồng trọt
%

106 ha
P

P

%

Châu Phi

2.964

22,7

734

24,8

Châu Á

2.679

20,5

627

23,4

843

6,4

153

18,1

Châu Âu

473

3,6

174

36,8

Bắc Mỹ

2.138

16,3

465

21,7

Nam Mỹ

1.753

13,4

681

38,8

Châu Đại Dương

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy

14

Liên Xơ cũ

2.227

17,1

356

16,0

Thế giới

13.077

100

3.190

24,4

Đất có thể trồng trọt được,có một phần diện tích thuận lợi vì đó là đát tốt và ở
nơi có điều kiện khí hậu thuận lợi.Phần diện tích cịn lại là đất khó khăn cho trồng
trọt do hạn,đất xấu…v.v…
Diện tích đất khơ hạn được phân bố ở các khu vực như bảng 1.6.
Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn trên thế giới và ở các khu vực (106 ha)
P

Loại

Thế

Châu

Châu

giới

Phi

Á

Rất khô hạn

978

672

277

Khô hạn

1571

504

626

Nửa khô hạn

2305

514

Khô ẩm

1296

Tổng số

Úc

P

Châu

Bắc

Nam

Âu

Mỹ

Mỹ

0

0

3

26

303

11

82

45

693

309

105

419

256

269

353

51

184

232

207

6150

1959

1949

663

300

736

543

% thế giới

100

32

32

75

32

34

31

% lục địa

41

66

46

75

32

34

31

Lục địa khô hạn nhất thế giới là Úc,ở đây 75% diện tích là khơ hạn;tiếp đó là
Châu Phi và Châu Á,ở Châu Phi có 1959 ha và Châu Á có 1949 triệu ha,chỉ hai
châu lục đã chiếm 64% đất khơ hạn thế giới.
Tổng diện tích đất khơ hạn thế giới là 6150 triệu ha(41% đất tự nhiên),trong đó
có 978 triệu ha là hoang mạc rất khơ hạn và 5172 triệu ha là khô hạn,nửa khô hạn
và khô ẩm.
1.2. Tình hình sử dụng tài nguyên đất đai ở Việt nam
Tổng số đất đai tự nhiên của Việt Nam là 33 triệu ha, đứng hàng thứ 58 trên thế

giới, nhưng dân số đơng cho nên bình qn đất theo đầu người thấp, khoảng 0,6 ha,
trở thành 40 nước có bình quân đất theo đầu người thấp nhất hiện nay trên thế giới.
Trong tổng số vốn đất, đất vùng đồi núi, dốc cụ thể từ đất đỏ vàng trở xuống chiếm
70%. Trên vùng đồi núi, đất loại tốt (đất bazan) có diện tích 2,4 triệu ha chiếm 7,2%
tổng diện tích. Trên vùng đồng bằng, đất phù sa loại tốt chiếm gần 3 triệu ha (8,7%

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


15

tổng diện tích). Tổng diện tích đất tốt ở các vùng khác nhau của nước ta khoảng
20%, các lại là các loại đất có nhiều trở ngại cho sản xuất như khô hạn, úng, mặn,
phèn, nghèo chất dinh dưỡng, quá mỏng…
Tình hình sử dụng tài nguyên đất ở Việt Nam được thể hiện qua bảng 1.7.

Bảng 1.7. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam(Theo Tổng cục Địa chính -1994)
Loại đất

Diện tích (106 ha )
P

P

Tỉ lệ(%)

1. Đất tự nhiên

33,10

100,00

2. Đất sử dụng

18,88

57,04

2.1 Đất nông nghiệp

7,38

22,20

2.2. Đất lâm nghiệp

9,64

29,13

2.3. Đất chuyên dùng

1,12

3,38

2.4 Đất khu dân cư

0,77

2,33

3. Đất chưa sử dụng

14,22

42,96

Qua số liệu này có thể thấy tình hình sử dụng tài nguyên đất ở Việt Nam còn
nhiều điều chưa hợp lý.Quỹ đất Nông nghiệp mới được sử dụng khoảng 70% và
quỹ đất Lâm nghiệp mới được sử dụng khoảng 50%.
Chẳng hạn, Tiềm năng đất có khả năng canh tác nơng nghiệp của cả nước
khỏang từ 10-11 triệu ha, trong đó mới chỉ sử dụng được 6,9 triệu ha đất nông
nghiệp gồm 5,6 triệu ha là đất trồng cây hàng năm (lúa: 4,144 triệu ha; màu, cây
công nghiệp ngắn ngày: 1,245 triệu ha) và 1,3 triệu ha là đất trồng cây ăn quả và
cây lâu năm khác (cà phê, cao su, dâu tằm, hồ tiêu, cam, chanh, quít...). Tất cả các
diện tích là đất tốt thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp đã được sử dụng,nếu ta muốn
khai hoang mở rộng diện tích đất nơng nghiệp mà lại khơng muốn phạm vào đất
rrừng thì phải chấp nhận sử dụng đất xấu.Tuy nhiên,diện tích đất nơng nghiệp cũng
chỉ có thể nâng lên tối đa tới 11 triệu ha,tức khoảng 30 % diện tích đất tự nhiên
Đánh giá chung về tài nguyên đất Việt Nam thấy rằng, đất Việt Nam phong phú
và đa dạng. Do ở vùng nhiệt đới ẩm nên đất cho phép trồng nhiều vụ. Cũng do khí

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy

16

hậu nhiệt đới ẩm đất dễ bị xói mịn, mùn dễ khống hóa, các chất dinh dưỡng dễ bị
hịa tan và rửa trơi nên đất thối hóa nhanh, đất xấu nhiều hơn đất tốt. Tài nguyên
đất Việt Nam là rất có hạn, vì vậy mấy năm gần đây việc khai thác, sử dụng cải tạo
và bảo vệ đất trở thành vấn đề quan tâm lớn, vấn đề chiến lược trong hoàn cảnh
thiếu hụt về lương thực và tăng nhanh về dân số. Do sự phát tiển của q trình đơ
thị hóa và sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nơi có đất phì nhiêu thì cũng
đồng thời là nơi có mật độ dân số cao và tốc độ xây dựng lớn, dẫn đến ô nhiễm môi
trường đất ngày càng gia tăng.
Hiện nay, ở Việt Nam nguồn tài nguyên đất đang bị ô nhiễm, hủy hoại do
phương thức canh tác lạc hậu và lạm dụng hóa chất, các loại chất bảo vệ thực vật
trong nông nghiệp. Những tiến bộ kỹ thuật thân thiện với môi trường chưa được
phổ biến và áp dụng rộng rãi trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp. Chất thải rắn
trong khu vực đô thị là rất lớn, những biện pháp chủ yếu là chôn lấp chưa đảm bảo
tiêu chuẩn kỹ thuật vệ sinh môi trường. Chất thải bệnh viện, trong đó có khoảng
20% là chất thải độc hại, ngoài một số bệnh viện lớn ở một số thành phố lớn là do
đốt rác cục bộ, còn lại là thu gom và đổ chung với rác thải sinh hoạt, gây nguy cơ
bùng phát dịch bệnh. Chất thải công nghiệp cho đến nay hầu hết các đơ thị cũng
chưa thể kiểm sốt được, phần lớn chất thải nguy hại công nghiệp cũng được chôn
lấp chung với rác thải sinh hoạt, gây ô nhiễm đất rất trầm trọng. Ngồi ra cịn có các
ngun nhân gây suy thối đất rất phổ biến đó là xói mịn và hoang mạc hóa.
Các ngun nhân gây ơ nhiễm đất chủ yếu do sự yếu kém trong sản xuất, công
nghệ lạc hậu và cơng tác quản lý cịn nhiều bất cập của các ngành, cụ thể như sau:
-Đất đô thị:Việt Nam là một đất nước đang trong thời kỳ xây dựng và phát triển
các khu đơ thị mới (q trình đơ thị hoá) do vậy việc nghiên cứu các phương án quy
hoạch tổng thể cũng như quy hoạch chi tiết cho các khu vực có liên quan đến phát
triển đơ thị,định hướng quy hoạch khơng gian xanh,định hướng quy hoạch giao
thơng,cấp thốt nước,vệ sinh môi trường,di sản kiến trúc,hạ tầng kỹ thuật.Tất cả
những việc này quyết định đến mơ hình phát triển đất đai đô thị ổn định bền vững

không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bất định (sự sai lệch thông tin trong quy
hoạch,khả năng đầu cơ…)

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


17

-Đất thương mại: Các điều tra về sử dụng đất ở các khu vực đơ thị chỉ ra rằng
trung bình cứ mỗi 3% đất sử dụng là cho các mục đích thương mại. Thơng tin trong
việc đánh giá bất động sản cũng đưa ra một kết quả tương tự.
Trong việc tính tốn đất sử dụng cho các mục đích thương mại ở các khu vực dân
cư thưa thớt, nó được cho rằng dân số tạo ra hoạt động kinh doanh, thấp hơn một
chút so với dân số ở các khu vực đô thị tạo ra.(nguồn WorldBank)
- Nông nghiệp: do ruộng đất ít, bị chia nhỏ, manh mún, khó sản xuất tập trung;
cơ giới hóa và áp dụng các quy trình cơng nghệ mới cịn chậm; chưa có sự hỗ trợ
tích cực, nhất là trong lĩnh vực chế biến nông sản; thị trường không ổn định, giá cả
biến động theo hướng bất lợi cho nông nghiệp; nguy cơ suy giảm nguồn gen, đa
dạng sinh học do sự ô nhiễm đất bởi thuốc trừ sâu và phân bón hóa học. Diện tích
đất bình quân đầu người thấp, đặc biệt là đất canh tác nơng nghiệp; thối hóa đất
phổ biến ở nhiều vùng do xói mịn, rửa trơi, bạc màu, mất cân bằng dinh dưỡng,
chua hóa, mặn hóa, phèn hóa, hạn, úng, lũ, đất trượt và xói lở…; nhân dân cịn
nghèo,trình độ canh tác thấp dẫn đến đất bị khai thác và sử dụng quá tải, không
được bảo vệ và tái tạo đúng mức.
- Công nghiệp: do phát triển nhanh, phải đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, trong khi
đó năng lực sản xuất cịn yếu, trình độ cơng nghệ thấp, quy mơ nhỏ và vừa, sức
cạnh tranh yếu; mức độ chế biến thấp; phần lớn công nghiệp là tác nhân ô nhiễm
môi trường đất (điển hình là nhiệt điện, hóa chất, luyện kim, thực phẩm, giấy, dệt

nhuộm, da…); quy hoạch và quản lý theo vùng chưa có hiệu lực.
- Lâm nghiệp: tuy diện tích che phủ của rừng đã được tăng lên, nhưng do cơng
nghệ khai thác và chế biến gỗ cịn lạc hậu dẫn đến hiệu quả sử dụng rừng thấp; chất
lượng rừng tiếp tục suy giảm do khai thác trái phép và phá rừng làm nông nghiệp và
nuôi trồng thủy hải sản; cịn xảy ra nạn cháy rừng, thậm chí có nơi còn để nạn cháy
rừng xảy ra nghiêm trọng; rừng mới trồng phát triển nhanh nhưng hiệu quả môi
trường thấp dẫn đến nguy cơ của các hiểm họa về môi trường và ô nhiễm đất ngày
một nghiêm trọng.
-Dịch vụ xã hội và sức khỏe:Phạm trù này bao gồm đất sử dụng cho việc quản
lý cơng cộng, chăm sóc sức khỏe, vườn trẻ, trung tâm giải trí cho thanh niên và các
tịa nhà cho các sự kiện văn hóa, như nhà hát, bảo tàng …. Ngoài ra, đất dành cho
nhà thờ và các tịa nhà dành cho các hoạt động tơn giáo, nghĩa trang, nhà của cha sứ
Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


18

và các tòa nhà được dùng cho việc thi hành pháp luật và nội quy cơng cộng cũng
được tính vào.
1.3 Các chương trình kế hoạch và các chính sách về sử dụng đất tại Việt Nam:
- Từ năm 1994 Chính phủ đã cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai cả nước đến năm 2010. Quốc hội khóa IX, Kỳ họp thứ 11 đã có Nghị
quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai cả nước 5 năm 1996 – 2000.
Chính phủ đã chỉ đạo rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực
thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Cơng an, đến nay đã hồn thành trên phạm vi cả nước.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 đã được Quốc hội khóa
XI phê duyệt tại kỳ họp thứ 5.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh:đến nay, hầu hết các tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 đã
được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: tính đến năm 2005, có trên 400 huyện, quận,
thị xã, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm
trên 60% số đơn vị cấp huyện), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của
các huyện, còn quy hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố chưa
được lập
- Tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng đất ở trong nước giai đoạn từ 1994 đến
nay đã cơ bản hoàn thành quy hoạch sử dụng đất của nước, quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh.
Tồn tại chủ yếu:
- Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta mới thực hiện ở mức độ khái quát, mang tính
định hướng (quy hoạch sử dụng đất cả nước; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và trên
60% quy hoạch sử dụng đất cấp huyện); còn thiếu quy hoạch chi tiết (quy hoạch sử
dụng đất cấp xã mới đạt 40%).
- Về phương pháp và quy trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất cịn nhiều bất
cập, đặc biệt chưa có quy trình quy hoạch sử dụng mang tính đặc thù đối với đơ thị.
- Sự phối hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế xã hội các cấp, quy hoạch các ngành chưa đồng bộ, đặc biệt là quy hoạch đô
thị chi tiết.

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


19

- Do những nguyên nhân nên chất lượng và hiệu quả quy hoạch sử dụng đất
được đánh giá thấp, quy hoạch sử dụng đất treo còn tồn tại phổ biến.

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


20

CHƯƠNG II

CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA MƠ HÌNH PHÁT TRIỂN
ĐẤT ĐAI ĐÔ THỊ

Việt Nam là một trong những quốc gia có nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm
nên yêu cầu sử dụng đất đai hiệu quả là một nhu cầu quan trọng đối với phát triển
kinh tế cũng như phát triển xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác.Do đó
việc nghiên cứu phân tích các mơ hình phát triển đất đai để tìm hiểu đánh giá được
các luồng giá trị do các loại hình sử dụng đất đai mang lại cho nền kinh tế quốc dân.
Ngoài việc hiểu biết về quản lý hành chính đất đai cần thiết phải nghiên cứu về đô
thị là nghiên cứu quan tâm tới phát triển đất đai về các vùng đô thị.Các lý thuyết và
khái niệm đô thị đã cung cấp một hiểu biết tồn cục về các nghiên cứu đơ thị là điều
đã giúp cho việc nhận biết phân tích đô thị và phát triển đô thị là các lĩnh vực cần
phải khám phá tiếp để hỗ trợ cho nghiên cứu.Nghiên cứu phân tích đơ thị cung cấp
cơ sở lý thuyết cho lựa chọn phương pháp nghiên cứu, mức độ nghiên cứu và xác
định đối tượng nghiên cứu khu đô thị.Việc đọc tài liệu về phát triển đô thị đã hỗ trợ
cho việc hiểu biết đất đai, phát triển bất động sản và đã cung cấp cơ sở nền tảng tốt
cho khám phá chi tiết thêm về các mơ hình phát triển đất đai.
2.1 Lý thuyết và khái niệm:
Các tài liệu nghiên cứu về đơ thị cho rằng phân tích đô thị là lĩnh vực đa ngành
liên quan đến các vấn đề xã hội kinh tế chính trị mơi trường trong các thành phố và

thị trấn. Ngoài những thứ khác nó bao gồm cả kinh tế, địa lý, xã hội học, nhân khẩu
học, lịch sử, quy hoạch kiến trúc, chính trị ,v..v..Việc nghiên cứu địa lý học đô thị
này sẽ làm nịng cốt cho sơ sở lý thuyết vì :
i)Cho phép tổng hợp các đặc tính của các phát hiện và kiến thức từ nhiều chuyên
ngành khác nhau bên ngoài địa lý
ii)Các đặc tính khác nhau cho tập trung một viễn cảnh khơng gian khi thực hiện
phân tích đơ thị. Địa lý đơ thị làm việc với phân tích đơ thị từ viễn cảnh không
gian xã hội và mang lại những hiểu biết sâu sắc cho hiện tượng phức tạp của các
vị trí đơ thị và cung cấp hiểu biết về các môi trường sống đô thị(Pacione
Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


21

2005,trang 20-21)Các khái niệm về khơng gian, vị trí diện tích và ý nghĩa của đơ
thị là trọng tâm của nghiên cứu đô thị khi mà khái niệm “khu đô thị” là trung
tâm của nghiên cứu này.Do vậy những khái niệm này sẽ được giới thiệu trong
các mục sau.
2.1.1.Ý nghĩa của từ “đơ thị”
Ý nghĩa của từ đơ thị có nghĩa là liên quan tới đặc tính của, xảy ra ở, định hình
nên, thực hiện chủ quyền đối với, cư trú ở, có bất động sản trong một thành phố
hoặc thị trấn (OED 2009) (Pacione 2005,trang 20-24) nhấn mạnh tầm quan trọng
của việc phân biệt giữa đô thị như một thực thể hiện vật và như một thực thể xã hội
trừu tượng vì điều này giúp cho nhận thức được tính phức tạp và xác định các tiếp
cận khác nhau đối với hiện tượng ”đô thị”. Đô thị như một thức thể hiện vật,với các
cơng trình nhân tạo của nó, được nhận biết dựa trên kích thước của dân số một
vùng diện tích được coi là đơ thị khi nó có hơn một số lượng xác định cư dân; cấu
trúc kinh tế tỷ lệ phần trăm xác định của dân số được gắn các hoạt động phi nông

nghiệp; biên giới hành chính cơ sở này được sử dụng nhiều hơn cho các mục đích
chính phủ và nó khơng thực sự thích hợp cho mục đích nghiên cứu; các định nghĩa
chức năng-khái niệm này xác định diện tích đơ thị dựa trên phạm vi ảnh hưởng của
nó. Đơ thị như một thực thể xã hội trừu tượng làm việc với nhận thức chủ quan của
mọi người về các thành phố và các quan hệ xã hội và các hoạt động của chúng. Đối
với việc nghiên cứu về thực thể xã hội trừu tượng này, lập bản đồ nhận thức và chủ
nghĩa đô thị như là một phong cách sống là 2 tiếp cận chính. Lập bản đồ nhận thức
là một kỹ thuật lập bản đồ trí tuệ để nghiên cứu đơ thị, trong mối quan hệ với hành
vi con người và chất lượng cuộc sống.Tiếp cận thứ 2 bao gồm những viễn cảnh
khác nhau để nghiên cứu ảnh hưởng của đô thị tới những người sống trong đó.Ví dụ
kích thước thay đổi như thế nào, mật độ và tính khơng đồng nhất ảnh hưởng đến
nền kinh tế như thế nào,và hệ thống vốn sản xuất tác động đến các đô thị như thế
nào.Các khái niệm được thảo luận trong mục này liên hệ khá chặt chẽ với khái niệm
được giới thiệu trong mục tiếp theo khái niệm về không gian.
2.1.2. Không gian đô thị
Mặc dù định nghĩa về không gian là một trong những định nghĩa gây tranh cãi
nhất là mở cho các cuộc tranh luận triết học, đối với luận văn nàykhông gian được
Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


22

hiểu là một đối tượng một không gian vật lý với các khía cạnh xã hội và tâm lý với
các đặc điểm động học về thời gian. Không gian đô thị là một không gian được
chiếm hữu bởi các thành phố hoặc thị trấn hoặc không gian đang được tạo lập, một
môi trường được xây dựng so với không gian tự nhiên(Madanipour 1996,trang 2830), khơng gian là có ở khắp nơi nhưng trong hồn cảnh đơ thị nó bị giới hạn vào
phạm vi vật lý và bị ảnh hưởng của các thành phố và trị trấn.
2.1.3. Vị trí đơ thị

Vị trí là một địa điểm duy nhất và đặc biệt được gắn trong khơng gian, nó khơng
được hiểu chỉ đơn giản là một vị trí vật lý,mà phải được nhận biết về các khía cạnh
xã hội,tâm lý,động học của nó.Vị trí như một địa điểm hoạt động của con người là
quan trọng như là một cơ sở theo nghĩa đồng nhất cũng như theo nghĩa cộng
đồng.Theo đúng nghĩa của nó vị trí là một khái niêm trung tâm trong phân tích đơ
thị về việc các vùng đơ thị được xây dụng như thế nào,và mơi trường xây dựng có ý
nghĩa gì cho các cư dân của nó.Hơn nữa vị trí được nhấn mạnh rằng các thành phố
là các nơi mà các quan hệ xã hội xảy ra.Các cá nhân,các hộ gia đình,các cơng ty,các
cơng đồng,các cơ quan cơng cộng với các mối quan hệ kinh tế chính trị của họ,tồn
tại và vận hành tại các vị trí riêng(Pacione 2005,trang 25-26)
2.1.4. Khu vực xung quanh
(Pacione 2005, trang 672) định nghĩa vùng xung quanh như là “một quận đô thị
được định nghĩa một cách nghiêm ngặt,trong đó có một nền văn hố nhỏ,nhận biết
được mà phần lớn các cư dân tuân thủ theo”.Tiếp theo ông đã phát biểu 5 nguyên
tắc về phát triển vùng xung quanh trong một chủ nghĩa đô thị mới như sau:
-Các vùng xung quanh cần phải là một thoả thuận ,một sử dụng hỗn hợp và thân
thiện đồng hành.
-Nhiều hoạt động của cuộc sống hàng ngày sẽ diễn ra bên trong những khoảng
cách có thể đi bộ,cho phép tính độc lập cho những cư dân khơng đi xe,đặc biệt là
những người cao tuổi và trẻ nhỏ.Các mạng lưới kết nối của phố xá cần được thiết
kế để khuyến khích đi bộ làm giảm số lượng và chiều dài của các tuyến xe và bảo
tồn năng lượng.

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


23

-Bên trong các khu đơ thị,một dải rộng có sự phân loại nhiều kiểu nhà ở và các
mức giá cả có thể thu hút mọi người từ lứa tuổi,chủng tộc và thu nhập khác nhau tới
sự tương tác hàng ngày,củng cố mối quan hệ cá nhân và công dân,là thực chất cho
một công đồng xác thực.
-Mật độ xây dựng và sử dụng đất thích hợp sẽ nằm bên trong các khoảng cách đi
bộ giữa các bến giao thông cho phép giao thông cộng cộng trở thành một phương án
khả thi.
-Độ tập trung của hoạt động công dân,thể chế thương mại cần được gắn chặt
trong các vùng xung quanh và các quận, không cô lập trong các tổ hợp xa cách và
sử dụng đơn”
Dựa trên những nguyên tắc ở trên, khái niệm đơn vị khu đơ thị, là đơn vị “có các
biên giới rõ ràng, có chứa các mạng giao thơng đi bộ kết nối(liên kết) đến các khu
dân cư tới trường phổ thông cơ sở, các trang thiết bị tái tạo, và các cơ hội bán lẻ địa
phương hạn chế, và kết hợp thành một mang lưới không gian mở, tất cả bên trong
một chu vi có thể đi bộ được” (Berke 2006, tr. 388) đã được chấp nhận một cách
rộng rãi và được ứng dụng trong quy hoạch sử dụng vật lý/đất đai. Jhonston (1981,
tr. 231) xác định vùng xung quanh, tương tự như Pacione, là một quận, thường
trong một khu vực đơ thị, nơi mà mọi người có các mối quan hệ mặt đối mặt, bên
trong một diện tích hạn chế, và nơi mà có nền văn hóa cịn tách biệt hình thành lên
các ý tưởng và các hoạt động của những người sống ở đó. Tuy nhiên, ông lý luận
rằng trong các thành phố hiện đại kiểu được định nghĩa rõ ràng này, cả theo nghĩa
cộng đồng lẫn không gian, các khu đô thị tồn tại một cách nghèo nàn, vì “cộng việc,
cửa hàng và bạn bè thường nằm bên ngồi khu đơ thị và việc gắn bó với nó phản
ánh các cá nhân cảm như thấy ở nhà giữa mọi người với các cơ sở nền tảng tương
tự, là những người sẵn có tiềm năng cho tương tác xã hội. Ranh giới địa lý chính
xác là khó nhưng khơng quan trọng một cách tương đối cho các cư dân”. Khái niệm
“khu đô thị” được nhận biết như một đối tượng thích hợp cho mục đích của nghiên
cứu này, vì đối tượng này là thích hợp với khảo sát khi xem xét các mục đích và
tính khả thi của nghiên cứu này. Nó sẽ được thảo luận tiếp theo và nó được hiểu như
thế nào cho luận văn nàyđược xác định trong chương sau.

Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy


24

2.2. Phân tích đơ thị
Các tiếp cận, kiểu và mức phân tích đơ thị khác nhau, quan điểm về phát triển đơ
thị và phát triển đơ thị phi chính thức đã được nghiên cứu để hỗ trợ lựa chọn các
phương pháp cần được áp dụng khi kiểm tra mơ hình phát triển đất đô thị (viết tắt là
ULDM).
2.2.1. Các tiếp cận khác nhau
Có hai tiếp cận cơ bản tạo khung cho phân tích thành phố, một tiếp cận là nghiên
cứu các hệ thống thành phố và tiếp cận kia là nghiên cứu thành phố như một hệ
thống. Tiếp cận trước quan tâm tới phân phối các thành phố và mối quan hệ của
chúng, trong khi tiếp cận sau làm việc với cấu trúc bên trong của bản thân thành phố
hoặc các vị trí đơ thị. Một số học giả lý luận cho dù các thành phố có thể là các đối
tượng phân tích do sự kiện là xã hội là đô thị, trong các quốc gia đã phát triển, bất
kể mọi người sống ở đâu hoặc khái niệm đô thị như một khối của những vị trí gối
nhau và có quan hệ với nhau khơng có nghĩa do những lợi thế kỹ thuật như viễn
thông v.v... Mặt khác, các thành phố như các chỗ của cuộc sống xã hội, kinh tế,
chính trị văn hóa, và các tương tác vật lý vẫn cịn có tầm quan trọng căn bản như
các đối tượng của phân tích (Pacione 2005, tr. 20-26).
Phạm vi địa lý của đô thị đang mở rộng khi thời gian thay đổi và do phát triển xã
hội, công nghệ và kinh tế. Các hệ thống của tiếp cận thành phố đã bắt đầu với các
nghiên cứu về các nguyên bản đô thị và tăng trưởng trong thời kỳ đầu những năm
1900 và đã mở rộng tới định cư cấp vùng lãnh thổ và phân loại của chúng, lý thuyết
chỗ trung tâm, các phong trào dân chúng, di cư, đô thị và quy hoạch vùng lãnh thổ,

vai trò của các thành phố trong kinh tế chính trị, các thành phố ở bờ cạnh, phản đơ
thị hóa, di cư nơng thơn đơ thị trong các quốc gia thế giới thứ ba, toàn cầu hóa và
các thành phố, các thành phố khổng lồ (megacity) và trung tâm công nghệ thông tin
(technopoles). Thành phố như một tiếp cận hệ thống bắt đầu làm việc với vị trí và
tình huống định cư, cũng bắt đầu khoảng 1900, và được mở rộng với hình thái học
và sinh thái học đơ thị, và phân tích vùng xã hội, sinh thái tăng nhanh, giới hạn quận
thương mại trung tâm, chuyển động của dân cư, buôn bán lẻ và tiêu dùng, quyền lực
và chính trị, các dịch vụ, các vấn đề đơ thị trong hồn cảnh cơ cấu, tái xây dựng
kinh tế, nghèo và đói, thị trường nhà cửa và bất động sản, các vấn đề giao thông đi
Lớp : Cao học 16 K

Học viên : Nguyễn Hà Huy