Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 1997 2010 huyện lạng giang, tỉnh bắc giang

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
1



BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



NGUYỄN VĂN NAM



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 1997 – 2010
HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH BẮC GIANG



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ðOÀN VĂN ðIẾM

HÀ NỘI - 201
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
i


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả



Nguyễn Văn Nam

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
ii


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi ñã nhận ñược rất nhiều sự quan tâm giúp ñỡ của các cá
nhân và tập thể Phòng Tài nguyên - Môi trường, Phòng Nông nghiệp và Phát
triển nông thôn, Phòng Thống kê huyện Lạng Giang, Ban chủ nhiệm Khoa
Tài nguyên và Môi trường, Bộ môn Quy hoạch sử dụng ñất và các thầy cô
giáo cùng bạn bè ñồng nghiệp.
Trước tiên, tôi xin ñược bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñến PGS.TS. Ðoàn
Văn Ðiếm, người ñã tận tình giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, thực
hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong khoa Tài nguyên và
Môi trường và Bộ môn Quy hoạch sử dụng ñất - Trường Ðại học nông nghiệp
Hà Nội ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn của mình.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Phòng Tài nguyên - Môi trường, Phòng Nông
nghiệp và Phát triển nông thôn, Phòng Thống kê huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc

Giang ñã giúp ñỡ, tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn của mình.
Tôi xin cảm ơn gia ñình, bạn bè và ñồng nghiệp trong cơ quan ñã tạo
ñiều kiện ñể tôi hoàn thành bản luận văn tốt nghiệp.
Ðề tài này khó tránh khỏi những sai sót, tôi rất mong nhận ñược những ý kiến
ñóng góp của ñồng nghiệp và bạn ñọc.
Hà Nội, Ngày tháng 11 năm 2010



Nguyễn Văn Nam

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
iii


MỤC LỤC
I. PHẦN MỞ ðẦU ........................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ....................................................................... 1
1.2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài ................................................................. 2
1.2.1 Mục ñích......................................................................................... 2
1.2.2 Yêu cầu........................................................................................... 2
II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................................. 3
2.1. VẤN ðỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT........................................... 3
2.1.1. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng ñất.......................... 3
2.1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng ñất.............................................. 5
2.1.3. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng ñất ......................... 8
2.2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT............ 9
2.2.1. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng ñất ở trong nước............ 9
2.2.2. Công tác quy hoạch sử dụng ñất của một số nước trên thế giới.... 14

2.3. TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ðẤT.......................................................................................................... 20
2.3.1. Khái niệm, tiêu chí ñánh giá tính khả thi và hiệu quả................... 20
2.3.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng ñất...... 20
2.3.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất .......... 24
2.4. THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT Ở VIỆT NAM ...... 27
2.4.1. Giai ñoạn từ 1930 ñến trước năm 1960 ........................................ 28
2.4.2. Giai ñoạn từ năm 1960 ñến năm 1975.......................................... 29
2.4.3. Giai ñoạn từ năm 1975 ñến trước khi có Luật ðất ñai 1993 ......... 30
III. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 36
3.1. ðối tượng nghiên cứu......................................................................... 36
3.2. ðịa ñiểm nghiên cứu .......................................................................... 36
3.3. Nội dung nghiên cứu.......................................................................... 36
3.3.1. ðiều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ............................... 36
3.3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................... 36
3.3.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai ........................................... 37
3.3.4. ðánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu phương án quy hoạch sử dụng
ñất giai ñoạn (1997 - 2010).................................................................... 37
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
iv


3.3.4.1. ðánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng ñất từ 1997 ñến 2005
.............................................................................................................. 37
3.3.5. ñề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thực hiện
phương án quy hoạch sử dụng ñất cho những năm tiếp theo. .................... 37
3.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................... 37
3.4.1. Phương pháp ñiều tra, thu thập thông tin...................................... 38
3.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp các tài liệu ñiều tra.... 38
3.4.3. Phương pháp chuyên gia.............................................................. 38

3.4.4. Phương pháp minh hoạ bằng bản ñồ ............................................ 38
IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN....................................... 39
4.1. ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN........... 39
4.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên ........................................................ 39
4.1.2. Tài nguyên thiên nhiên................................................................. 42
4.1.3. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên.. 44
4.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI ........................... 47
4.2.2. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.................................. 51
4.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ....................................... 53
4.2.4. ðánh giá chung về phát triển kinh tế, xã hội và áp lực ................. 57
4.3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ðẤT ðAI......................58
4.3.1. Tình hình quản lý ñất ñai ............................................................. 58
4.3.2. Hiện trạng sử dụng ñất ñai năm 2010........................................... 63
4.4. BIẾN ðỘNG SỬ DỤNG ðẤT ðAI GIAI ðOẠN 2000 – 2010......... 70
4.5. ðÁNH GIÁ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT 2007 -
2010.......................................................................................................... 76
4.5.4. Tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng ñất 1997 - 2010 . 90
V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................. 94
5.1. Kết luận.............................................................................................. 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................ 97

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
v


DANH MỤC BẢNG

Biểu 4.1. Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp huyện Lạng Giang năm 2010......... 64
Biểu 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp huyện Lạng Giang năm
2010................................................................................................ 65

Biểu 4.3 Biến ñộng ñất ñai từ năm 2000 ñến năm 2010 của huyện .............. 71
Biểu 4.4. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng ñất nông nghiệp ñến 2005.. 77
Biểu 4.5. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng ñất phi NN ñến 2005 ......... 79
Biểu 4.6. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng ñất nông nghiệp ñến 2010.. 81
Biểu 4.7. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng ñất phi NN ñến 2010 ......... 83


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Tốc ñộ tăng trưởng các ngành kinh tế…………………………….52
Hình 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ 2000 - 2010................................... 52
Hình 4.3. Cơ cấu GTSX năm 2010 của huyện Lạng Giang........................... 53
Hình 4.4. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2010 của huyện Lạng Giang ............. 63
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
1


I. PHẦN MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là bộ phận hợp thành
của môi trường sống, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñịa bàn phân bố khu dân
cư và tổ chức các hoạt ñộng kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm
1992, Tại chương 2, ñiều 17 quy ñịnh:”ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”. Tại ñiều 18 quy ñịnh:”Nhà nước thống nhất quản lý
ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo việc sử dụng ñất ñúng mục ñích
và có hiệu quả”.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nội dung quan
trọng của quản lý Nhà nước về ñất ñai. Trong thời gian qua, công tác lập quy

hoạch, kế hoạch sử dụng ñất các cấp luôn nhận ñược sự quan tâm chỉ ñạo của
ðảng, Chính phủ, ñược triển khai rộng khắp trên phạm vi cả nước và ñã ñạt
ñược một số kết quả nhất ñịnh. Quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010 và kế
hoạch sử dụng ñất ñến năm 2005 của cả nước ñã ñược Quốc hội thông qua
ngày 15/6/2004 tại kỳ họp thứ 5, khoá IX. Quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh ñã
triển khai ở 64/64 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Quy hoạch sử dụng
ñất cấp huyện ñã hoàn thành tại 411 huyện, quận, thị xã, thành phố - chiếm
62% tổng số ñơn vị cấp huyện. Quy hoạch sử dụng ñất cấp xã ñã triển khai và
hoàn thành tại 5.878 xã, phường, thị trấn - chiếm 55% tổng số ñơn vị cấp xã.
Huyện Lạng Giang ñã xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thời kỳ
1997-2010 ñược UBND tỉnh Bắc Giang phê duyệt tại Quyết ñịnh số 1559/Qð-
CT ngày 07/12/1999. ðó là căn cứ quan trọng ñể huyện triển khai thực hiện các
chương trình phát triển KT-XH của huyện. Tuy nhiên, quá trình triển khai và
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất vẫn bộc lộ một số tồn tại nhất ñịnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
2


ðặc biệt sau khi quy hoạch sử dụng ñất ñược phê duyệt và ñưa vào thực hiện,
tình hình theo dõi, giám sát việc thực hiện quy hoạch còn nhiều bất cập dẫn ñến
tình trạng “quy hoạch treo” hoặc không ñiều chỉnh kịp những biến ñộng về sử
dụng ñất trong quá trình thực hiện quy hoạch tại ñịa phương.
Xuất phát từ những vấn ñề nêu trên, nghiên cứu ñề tài “
ðánh giá việc
thực hiện quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 1997-2010 huyện Lạng Giang
tỉnh Bắc Giang
” là một vấn ñề quan trọng và cần thiết nhằm kiểm tra tình
hình sử dụng ñất thực tế trên ñịa bàn huyện, kiến nghị ñiều chỉnh kịp thời
những nội dung sử dụng ñất bất hợp lý, không phù hợp với phương án quy
hoạch sử dụng ñất ñã ñược phê duyệt, hoặc góp ý kiến ñiều chỉnh nội dung

của phương án quy hoạch sử dụng ñất không theo kịp những biến ñộng trong
phát triển KT-XH của ñịa phương.
1.2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
1.2.1 Mục ñích
Phân tích những biến ñộng sử dụng ñất ñai ở huyện Lạng Giang, ñánh
giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng ñất ñai của huyện giai ñoạn 1997 -
2010, ñề xuất ñiều chỉnh những bất hợp lý trong sử dụng ñất, phục vụ chương
trình phát triển KT-XH trên ñịa bàn huyện.
1.2.2 Yêu cầu
+ ðánh giá khách quan thực trạng sử dụng các loại ñất trên ñịa bàn
huyện Lạng Giang về số lượng, chất lượng, phân bố không gian, sự biến ñộng
các loại ñất, mức ñộ ñáp ứng nhu cầu ñất ñai cho quá trình phát triển KT-XH
của huyện so với các phương án quy hoạch của huyện giai ñoạn 1997 - 2010.
+ ðề xuất ñiều chỉnh những bất hợp lý trong sử dụng ñất ñối với
từng loại ñất cụ thể: ðất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp và ñất chưa sử
dụng theo phương án quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược phê duyệt.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
3


II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1. VẤN ðỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT
2.1.1. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng ñất
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, sự chuyển dịch
cơ cấu kinh tế từ Nông nghiệp - Công nghiệp - Dịch vụ sang Công nghiệp -
Dịch vụ - Nông nghiệp ñã và ñang gây áp lực ngày càng lớn ñối với ñất ñai.
Kinh nghiệm thực tiễn cùng với ñổi mới tư duy và nhận thức ñã trả lại
cho ñất ñai giá trị ñích thực và vốn có của nó (là tài nguyên quốc gia vô cùng

quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không gì thay thế ñược). Việc sử dụng
hợp lý ñất ñai liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt ñộng của từng ngành và từng
lĩnh vực, quyết ñịnh ñến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của từng người dân
cũng như vận mệnh của cả Quốc gia. Do ñó ðảng và Nhà nước ta luôn coi
ñây là vấn ñề rất bức xúc, cần ñược quan tâm hàng ñầu.
Ý chí của toàn ðảng, toàn dân về vấn ñề ñất ñai ñã ñược thể hiện trong
hệ thống các văn bản pháp luật như Hiến pháp, Luật và các văn bản dưới luật.
những văn bản này tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng ñất, giúp giải quyết về mặt nguyên tắc những vấn ñề ñặt ra:
- Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng ñất
- Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng ñất
- Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
2.1.1.1. Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng ñất
- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 ñã
khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà nước thống nhất quản lý
ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có
hiệu quả” (chương II, ñiều 18 Hiến pháp 1992);
- ðiều 1 Luật ðất ñai năm 1993 sửa ñổi, bổ sung cũng nêu rõ: “ðất ñai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
4


- ðiều 13 Luật ðất ñai xác ñịnh một trong những nội dung quản lý Nhà
nước về ñất ñai là “Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng ñất”;
- ðiều 19 Luật ðất ñai khẳng ñịnh ”Căn cứ ñể quyết ñịnh giao ñất, cho
thuê ñất là Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai ñã ñược cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt”;
- Nghị quyết số 01/1997/QH9 Quốc hội khoá 9, kỳ họp thứ 11 (tháng
4/1997) về kế hoạch sử dụng ñất cả nước năm 2000 và ñẩy mạnh công tác quy

hoạch sử dụng ñất các cấp trong cả nước...;
- Luật ðất ñai năm 2003 ñã ñược Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua gồm 10 ñiều quy ñịnh các nội
dung về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai (mục 2 - từ ñiều 21 ñến ñiều 30);
- Nghị ðịnh số 181/2004/Nð - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật ðất ñai 2003;
- Nghị ðịnh số 69/2009/Nð - CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư.
Như vậy, ñể sử dụng và quản lý ñất ñai (thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu
sản xuất ñặc biệt) một cách tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả nhất thiết phải
làm quy hoạch.
2.1.1.2. Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng ñất:
ðiều 25 Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh rõ trách nhiệm lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng ñất theo các cấp lãnh thổ hành chính.
1. Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của
cả nước.
2. Uỷ ban nhân dân các cấp (tỉnh, huyện, xã) tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất trong ñịa phương mình (quy hoạch theo lãnh thổ
hành chính - trừ trường hợp các ñơn vị hành chính cấp dưới thuộc khu vực
quy hoạch phát triển ñô thị). Trình Hội ñồng nhân dân thông qua trước khi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
5


trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất phải ñược trình ñồng thời với kế hoạch
phát triển kinh tế - xã hội.
2.2.1.3. Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất :
1. Quốc hội quyết ñịnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của cả nước do

Chính phủ trình.
2. Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương.
3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của ñơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
4. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng ñất của xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển ñô thị.
2.1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng ñất
Có nhiều quan ñiểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng ñất.
Tuy nhiên, mọi quan ñiểm ñều dựa trên những căn cứ hoặc cơ sở chung như
sau: Nhiệm vụ ñặt ra ñối với quy hoạch; số lượng và thành phần ñối tượng
nằm trong quy hoạch; Phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành
chính) cũng như nội dung và phương pháp quy hoạch. Thông thường hệ thống
quy hoạch sử dụng ñất ñược phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (như loại
hình, dạng, hình thức quy hoạch...) nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử
dụng ñất ñai (như ñiều chỉnh quan hệ ñất ñai hay tổ chức sử dụng ñất như tư
liệu sản xuất) từ tổng thể ñến thiết kế chi tiết.
ðối với Việt Nam, Luật ðất ñai năm 2003 (ñiều 25) quy ñịnh: quy hoạch
sử dụng ñất ñược tiến hành theo lãnh thổ hành chính
1. Quy hoạch tổng thể sử dụng ñất cả nước;
2. Quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh;
3. Quy hoạch sử dụng ñất cấp huyện;
4. Quy hoạch sử dụng ñất cấp xã.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
6


ðối tượng của quy hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích
tự nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, quy hoạch sử
dụng ñất theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và ñược thực

hiện theo nguyên tắc: từ trên xuống, từ dưới lên, từ toàn cục ñến bộ phận, từ
cái chung ñến cái riêng, từ vĩ mô ñến vi mô và bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục ñích chung của quy hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ hành chính bao
gồm: ðáp ứng nhu cầu ñất ñai (tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả) cho
hiện tại và tương lai ñể phát triển các ngành kinh tế quốc dân: Cụ thể hoá một
bước quy hoạch sử dụng ñất của các ngành và ñơn vị hành chính cấp cao hơn;
Làm căn cứ, cơ sở ñể các ngành (cùng cấp) và các ñơn vị hành chính cấp dưới
triển khai quy hoạch sử dụng ñất của ngành và ñịa phương mình; Làm cơ sở
ñể lập kế hoạch sử dụng ñất 5 năm và hàng năm (căn cứ ñể giao cấp ñất, thu
hồi ñất theo thẩm quyền ñược quy ñịnh trong Luật ðất ñai); Phục vụ cho
công tác thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai.
Khác với Luật ðất ñai năm 1993, Luật ðất ñai năm 2003 không quy
ñịnh cụ thể quy hoạch sử dụng ñất theo các ngành (nông nghiệp, lâm nghiệp,
khu dân cư nông thôn, ñô thị, chuyên dùng). Quy hoạch sử dụng ñất của các
ngành này ñều nằm trong quy hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ hành chính.
Riêng quy hoạch sử dụng ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh ñược quy
ñịnh cụ thể tại ñiều 30:
- Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh trình Chính phủ xét duyệt.
- Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc lập, xét duyệt, ñiều chỉnh, thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh.
Tuy nhiên có thể hiểu mối quan hệ tương ñối chặt chẽ giữa quy hoạch sử
dụng ñất theo lãnh thổ và quy hoạch sử dụng ñất theo ngành. Trước tiên, Nhà
nước căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và hệ thống
thông tin tư liệu về ñiều kiện ñất ñai hiện có ñể xây dựng quy hoạch tổng thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
7


sử dụng các loại ñất. Các ngành chức năng căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử

dụng ñất ñai ñể xây dựng quy hoạch sử dụng ñất cụ thể cho từng ngành phù
hợp với yêu cầu và nội dung sử dụng ñất của ngành. Như vậy, quy hoạch tổng
thể ñất ñai phải ñi trước và có tính ñịnh hướng cho quy hoạch sử dụng ñất
theo ngành. Nói khác ñi, quy hoạch ngành là một bộ phận cấu thành trong quy
hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ.
Trong nông nghiệp, quy hoạch sử dụng ñất theo ngành bao gồm quy
hoạch sử dụng ñất các vùng sản xuất chuyên môn hoá và quy hoạch sử dụng
ñất các xí nghiệp. Quy hoạch sử dụng ñất cho các vùng chuyên môn hoá - sản
xuất hàng hoá có thể nằm gọn trong cấp vị lãnh thổ hoặc không trọn vẹn ở
một ñơn vị hành chính. Do tính ñặc thù của sản xuất nông nghiệp, ngoài sản
phẩm chuyên môn hóa phải kết hợp phát triển tổng hợp ñể sử dụng ñầy ñủ và
hợp lý ñất ñai. QHSDð của xí nghiệp là hệ thống biện pháp về tổ chức, kinh
tế và kỹ thuật nhằm bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại ñất như tư liệu sản xuất
một cách hợp lý ñể tạo ra nhiều nông sản hàng hoá, ñem lại nguồn thu nhập
lớn. Nội dung quy hoạch ñất ñai của xí nghiệp rất ña dạng và phong phú, bao
gồm: QH ranh giới ñịa lý; QH khu trung tâm; QH ñất trồng trọt; QH thuỷ lợi;
QH giao thông ... QH sử dụng ñất của xí nghiệp có thể tiến hành trong các
vùng sản xuất chuyên môn hóa hoặc có thể ñộc lập ở ngoài vùng.
Việc hình thành ñồng bộ thị trường bất ñộng sản cùng với các thị trường
hàng hoá - dịch vụ, thị trường sức lao ñộng, thị trường vốn... ñã trở thành một
yêu cầu cấp bách, cần thể hiện trong công tác kế hoạch hoá việc sử dụng ñất.
Trong thời gian gần ñây, thị trường bất ñộng sản (ñặc biệt là ñất ñai và nhà ở)
rất sôi ñộng, lại mang tính tự phát ñã làm nẩy sinh nhiều tiêu cực (mua, bán,
ñầu cơ, trục lợi ñất ñai). ðể khắc phục những tiêu cực, yếu kém trong quản lý
và sử dụng ñất cần phải lập lại trật tự, kỷ cương, tổ chức và quản lý chặt chẽ
thị trường bất ñộng sản: Xác ñịnh ñúng giá trị của từng loại ñất, ñể sử dụng có
hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ ñất, bảo ñảm lợi ích của toàn dân; Chăm lo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
8

giải quyết nhà ở cho nhân dân, nhất là ở vùng ñô thị, phát triển các doanh
nghiệp Nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở, khuyến khích các thành phần
kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý của
Nhà nước.
Kế hoạch sử dụng ñất phải gắn với kế hoạch phát triển KT-XH, dựa trên
mục ñích chung vì lợi ích lâu dài phát triển KT-XH nhằm thoả mãn nhu cầu
của nhân dân về tinh thần và vật chất. Tuy nhiên, cần lưu ý ñiểm khác biệt:
Kế hoạch sử dụng ñất chú trọng phát triển hình thức không gian; kế hoạch
phát triển KT-XH chú trọng phát triển hình thức thời gian, nhưng nội dung lại
ñược triển khai với hình thức không gian nhất ñịnh. Kế hoạch phát triển KT-
XH là tiền ñề của kế hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất là sự tiếp tục
của kế hoạch phát triển KT-XH nhằm bố trí không gian thống nhất ñối với các
hạng mục liên quan ñến ñất ñai (xây dựng, khai hoang, chuyển mục ñích sử
dụng ñất...) trong thời kỳ kế hoạch.
Thời hạn lập kế hoạch sử dụng ñất thường thống nhất với thời hạn lập kế
hoạch phát triển KT-XH của các ngành, các cấp lãnh thổ hành chính và ñược
thực hiện trong thời gian 5 năm.
2.1.3. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng ñất
ðối với mỗi quốc gia, cũng như từng vùng trong một nước, nhiệm vụ và nội
dung quy hoạch sử dụng ñất ở các giai ñoạn lịch sử khác nhau là rất khác nhau.
Trong giai ñoạn hiện nay, nội dung của quy hoạch sử dụng ñất bao gồm:
1. ðiều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp ñiều kiện tự nhiên, kinh tế,
xã hội và hiện trạng sử dụng ñất; ñánh giá tiềm năng ñất ñai;
2. ðề xuất phương hướng, mục tiêu, trọng ñiểm và các nhiệm vụ cơ bản
về sử dụng ñất trong kỳ quy hoạch;
3. Xác ñịnh diện tích các loại ñất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế
- xã hội, quốc phòng, an ninh;
4. Xác ñịnh diện tích ñất phải thu hồi ñể thực hiện các công trình, dự án;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........

9


5. Xác ñịnh các biện pháp khai thác, sử dụng, bảo vệ, cải tạo ñất và bảo
vệ môi trường;
6. Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng ñất.
Như vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng ñất là: Phân phối hợp
lý ñất ñai cho nhu cầu phát triển KT-XH; Hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng
ñất phù hợp với cơ cấu kinh tế; Khai thác tiềm năng ñất ñai và sử dụng ñất ñúng
mục ñích; Hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng ñất nhằm
ñạt hiệu quả tổng hoà giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất.
Quy hoạch sử dụng ñất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Ngoài lợi ích
chung của cả nước, mỗi vùng, mỗi ñịa phương tự quyết ñịnh những lợi ích cục
bộ của mình. Vì vậy, ñể ñảm bảo sự thống nhất, khi xây dựng và triển khai quy
hoạch sử dụng ñất phải tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của Nhà nước.
Hệ thống quản lý hành chính của nước ta ñược phân chia thành 4 cấp:
toàn quốc, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ
của mỗi cấp, quy hoạch sử dụng ñất có nội dung và ý nghĩa khác nhau. Quy
hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng ñất của cấp
dưới; quy hoạch của cấp dưới là phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp
trên và là căn cứ ñể ñiều chỉnh các quy hoạch vĩ mô.
2.2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT
2.2.1. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng ñất ở trong nước
2.2.1.1. Công tác lập quy hoạch sử dụng ñất:
a. Quy hoạch sử dụng ñất cả nước
Quốc hội Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX, kỳ họp
thứ 11 ñã thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai cả nước ñến năm
2010 (Nghị quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng ñất ñai trong cả nước
5 năm, từ năm 1996 - 2000) và giao trách nhiệm cho các ngành, các tỉnh,
thành phố lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất của ngành mình, ñịa

phương mình trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Năm 2000 Chính phủ ñã chỉ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
10


ñạo Tổng cục ðịa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) xây dựng quy
hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010 và Kế hoạch sử dụng ñất ñến năm 2005 của
cả nước trình Quốc hội khoá XI. ðến nay, Báo cáo này ñã hoàn chỉnh ñể phù
hợp với Luật ðất ñai năm 2003 và ñã ñược Quốc hội thông qua ngày
15/6/2004 tại kỳ họp thứ 5, khoá XI.
ðối với ñất quốc phòng, an ninh: Chính phủ ñã chỉ ñạo Bộ TN và MT
phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và UBND các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương tiến hành rà soát quy hoạch sử dụng ñất ñối với tất cả các
ñơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, ñến nay ñã hoàn thành trên
phạm vi cả nước.
b. Quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh:
ðến nay ñã có 60/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành
việc lập quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010. Thực hiện Luật ðất ñai và
hướng dẫn của Tổng cục ðịa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường),
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ñã chỉ ñạo xây dựng kế
hoạch sử dụng ñất hàng năm và kế hoạch sử dụng ñất 5 năm trình Chính phủ
xét duyệt làm căn cứ cho việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất và chuyển
mục ñích sử dụng ñất ở ñịa phương. Kết quả lập kế hoạch sử dụng ñất ñai
hàng năm của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ñược thực hiện từ
năm 1995 ñến nay ñã ñi vào nề nếp: Năm 1995 có 30/53 tỉnh; Năm 1996 có
51/53 tỉnh, thành phố; Năm 1997 ñã có 57/61 tỉnh, thành phố; Năm 1998 có
60/61 tỉnh, thành phố; Năm 1999 có 61/61 tỉnh, thành phố lập kế hoạch sử
dụng ñất; Từ năm 2000 ñến năm 2006 việc lập kế hoạch sử dụng ñất hàng
năm ñã ñi vào ổn ñịnh với 64/64 tỉnh, thành phố xây dựng kế hoạch sử dụng
ñất ñược Chính phủ phê duyệt.

c. Quy hoạch sử dụng ñất cấp huyện
Cả nước hiện có 411/668 ñơn vị hành chính cấp huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
11


sử dụng ñất ñến năm 2010 (chiếm 62%), có 119 ñơn vị ñang triển khai việc lập
quy hoạch sử dụng ñất (chiếm 18%); còn lại 138 ñơn vị cấp huyện chưa triển khai
công tác lập quy hoạch sử dụng ñất (chiếm 20%). ðánh giá chung, công tác quy
hoạch sử dụng ñất cấp huyện còn chậm, chưa có sự chuyển biến tích cực (80% số
ñơn vị cấp huyện ñã và ñang lập quy hoạch sử dụng ñất), trong ñó chủ yếu mới
lập quy hoạch sử dụng ñất của các huyện, còn quy hoạch sử dụng ñất ñô thị của
hầu hết các tỉnh, thành phố chưa ñược lập. (TS Nguyễn ðình Bồng).
d. Quy hoạch sử dụng ñất cấp xã:
Cả nước hiện có 5.878/10.761 xã, phường, thị trấn ñã hoàn thành lập
quy hoạch sử dụng ñất (chiếm 55% tổng số ñơn vị cấp xã), 1.204 ñơn vị ñang
triển khai (chiếm 11% tổng số ñơn vị cấp xã), còn 3.679 ñơn vị cấp xã chưa
triển khai (chiếm 34%). Tính chung mới có 66% số ñơn vị cấp xã ñã và ñang
lập quy hoạch sử dụng ñất. Như vậy, có thể thấy rằng tiến ñộ lập quy hoạch
sử dụng ñất cấp xã vẫn còn rất chậm, số ñơn vị hành chính cấp xã chưa triển
khai còn nhiều. (TS Nguyễn ðình Bồng)
Trước năm 2001, UBND các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương
ñã chỉ ñạo việc lập kế hoạch sử dụng ñất ở cấp huyện và cấp xã, tuy nhiên ña
số tại các ñịa phương lập kế hoạch sử dụng ñất chỉ mới ñược thực hiện ở cấp
huyện. Từ năm 2004, các ñịa phương ñã nghiêm túc thực hiện Nghị ñịnh số
181/2004/Nð-CP và Thông tư 30/2004/TT-BTNMT. Cấp huyện và cấp xã
ñều ñã và ñang lập kế hoạch sử dụng ñất theo Luật ðất ñai quy ñịnh.
2.2.1.2. ðánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng ñất ñai:
Trong những năm gần ñây công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ñai ñã ñược các ñịa phương quan tâm chỉ ñạo thực hiện. Việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng ñất ñai của các cấp ñã dần ñi vào nề nếp, quản lý nhà nước
về ñất ñai ñược tăng cường, bảo ñảm tính thống nhất, ñảm bảo cơ sở pháp lý
cho việc thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử
dụng ñất, hạn chế ñược chuyển ñất lúa nước, ñất lâm nghiệp có rừng sang
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
12


mục ñích khác.
Kết quả thực hiện QHSDð ở nước ta trong giai ñoạn từ 1994 ñến nay
ñã cơ bản hoàn thành QHSDð cả nước, QHSDð cấp tỉnh, ñã góp phần tăng
cường hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng ñất ñai, phục vụ phát triển kinh
tế xã hội, quốc phòng an ninh trong quá trình công nghiệp hoá hiện, ñại hoá
ñất nước.
QHSDð theo cơ chế quản lý nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội
chủ nghĩa, gắn với sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất, phân công lao ñộng,
thúc ñẩy quá trình công nghiệp hoá nông nghiệp, hiện ñại hoá nông thôn,
nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, góp phần ñảm bảo an ninh lương thực quốc
gia, ñồng thời ñưa nước ta vào nhóm những nước hàng ñầu thế giới về xuất
khẩu gạo và nông sản khác như: Cà phê, Cao su, ðiều, Tiêu…và thuỷ sản như
Tôm, Cá; diện tích ñất rừng tự nhiên ñược khôi phục cùng diện tích trồng mới
tăng ñã nâng ñộ che phủ ñất từ 28% năm 1990 lên 32% năm 1995, 35% năm
2000 và 44% năm 2005.
QHSDð ñã góp phần tạo lập quỹ ñất ñể phát triển cơ sở hạ tầng ñáp
ứng yêu cầu phát triển Giao thông (ñường bộ, ñường sắt, ñường thuỷ, hàng
không), các ngành Công nghiệp, Xây dựng, Dịch vụ, Văn hoá, Khoa học kỹ
thuật, Giáo dục, Y tế, Thể dục thể thao…
QHSDð ñã góp phần tạo lập quỹ ñất ñể thu hút ñầu tư góp phần ñẩy
mạnh công nghiệp hoá hiện ñại hoá ñất nước.

Tuy nhiên công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai các
cấp hiện còn một số tồn tại:
- Tiến ñộ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai các cấp, nhất là cấp
huyện, cấp xã còn chậm, ñến nay vẫn còn 16% số ñơn vị hành chính cấp
huyện và 30% số ñơn vị hành chính cấp xã chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng ñất, thiếu ñồng bộ giữa quy hoạch sử dụng ñất ñai với chiến lược phát
triển của các ngành nên ảnh hưởng nhiều ñến quản lý ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
13


- QHSDð ở nước ta mới thực hiện chủ yếu ở mức ñộ khái quát, mang
tính ñịnh hướng (QHSDð cả nước, QHSDð cấp tỉnh và gần 60% QHSDð
cấp huyện); còn thiếu quy hoạch chi tiết (QHSDð cấp xã mới ñạt 55%);
- Chất lượng và tính hiệu quả QHSDð ñược ñánh giá thấp thể hiện ở một
số vấn ñề chủ yếu sau: Tính ñịnh hướng của quy hoạch còn hạn chế, dự báo
không sát với thực tiễn phát triển kinh tế xã hội; tính ñồng bộ của quy hoạch
sử dụng ñất với quy hoạch xây dựng ñô thị, công nghiệp, giao thông vận
tải…yếu, dẫn ñến tình trạng chồng lấn, dư thừa hoặc thiếu hụt quỹ ñất dẫn
ñến phá vỡ quy hoạch; tính khả thi của QHSDð là hạn chế do những khó
khăn về tài chính, ñền bù, giải toả, tái ñịnh cư dẫn ñến tình trạng quy hoạch
treo, dự án treo.
- QHSDð chưa kiểm soát ñược quá trình chuyển mục ñích sử dụng ñất
nông nghiệp sang ñất phi nông nghiệp, ñặc biệt ñối với ñất trồng lúa, không
xác ñịnh rõ phạm vi diện tích ñất lúa nước cần ñược bảo vệ nghiêm ngặt, bất
khả xâm phạm; trong giai ñoạn 2000-2005 bình quân mỗi năm cả nước giảm
60.000 ha ñất lúa.
- QHSDð chưa gắn chặt chẽ với quy hoạch bảo vệ môi trường (ngăn
ngừa ô nhiễm môi trường, xử lý ô nhiễm môi trường, bảo vệ ña dạng sinh
học), không ñảm bảo quỹ ñất dự trữ phát triển ñô thị, công nghiệp, hành lang

giao thông, các vùng ñệm giữa ñô thị và nông thôn, giữa khu công nghiệp với
khu dân cư, thương mại, dịch vụ, du lịch; không bố trí ñày ñủ quỹ ñất cho hệ
thống thu gom, xử lý chất thải (rác thả, ñặc biệt rác thải ñộc hại), nước thải
(công nghiệp, bệnh viện, sinh hoạt)…Ô nhiễm môi trường ñang trở thành vẫn
ñề bức xúc trên phạm vi cả nước ñến từng ñịa phương.
- Hệ thống QHSDð còn thiên về sắp xếp các loại ñất cho mục tiêu quản
lý hành chính, chưa tính toán ñầy ñủ về hiệu quả kinh tế và môi trường trong
SDð, chưa có khả năng bảo vệ và cải thiện môi trường sống, chưa ñảm bảo
phát huy cao nhất sức sản xuất của ñất ñai, phương án bảo ñảm an ninh lương
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
14


thực chưa ñược thể hiện rõ nét. Một số bản ñồ quy hoạch ñược duyệt mới chỉ
ñược thể hiện trên nền ñịa hình nên tính khả thi không cao, các tính toán chưa
ñầy ñủ chi tiết.
- Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc lập, thẩm ñịnh QHSDð
chưa chặt chẽ. Việc quản lý thực hiện quy hoạch sử dụng ñất chưa ñược các
ñịa phương chú trọng và còn bị buông lỏng. Việc phân công, phân cấp trách
nhiệm quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất chưa rõ ràng, còn chồng chéo
giữa các ngành, hoặc chồng chéo trong quản lý quy hoạch ñô thị giữa ngành
ðịa chính, Xây dựng và Văn phòng Kiến trúc sư trưởng; chưa có các biện
pháp, chế tài ñể kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất.
- Thời gian xem xét, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất phụ
thuộc vào thời ñiểm họp Hội ñồng nhân dân các cấp, do vậy cũng tác ñộng
làm chậm tiến ñộ triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất.
2.2.2. Công tác quy hoạch sử dụng ñất của một số nước trên thế giới
Trên thế giới, công tác quy hoạch thường gắn với việc quản lý hành
chính và quản lý ñất ñai. Quy hoạch thực sự trở thành một công cụ không thể
thiếu và rất ñắc lực cho việc quản lý hành chính cũng như quản lý ñất ñai.

Tùy theo chế ñộ chính trị, chế ñộ kinh tế, xã hội, tùy theo những ñiều kiện
kinh tế - xã hội cụ thể của mỗi nước mà quy hoạch có những hình thức, ñặc
ñiểm, mức ñộ rất khác nhau. Mỗi loại quy hoạch có những mục tiêu cụ thể
khác nhau nhưng tất cả các quy hoạch ñều hướng tới mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội, bảo vệ môi trường trên quan ñiểm phát triển bền vững.
2.2.2.1. Quy hoạch sử dụng ñất ở Nhật Bản:
Nhật Bản trong những năm gần ñây, tốc ñộ công nghiệp hoá, hiện ñại
hoá và ñô thị tăng ñã ñặt ra nhu cầu sử dụng ñất ngày một lớn cho tiến trình
phát triển kinh tế - xã hội, sự cạnh tranh về mục ñích sử dụng ñất diễn ra
không chỉ ở trong khu vực ñô thị mà còn ở hầu hết trên lãnh thổ ñất nước.
Trong những thập kỷ vừa qua cơ cấu sử dụng ñất ñã có sự thay ñổi, bình quân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
15


mỗi năm chuyển ñổi khoảng 30.000 ha ñất sản xuất nông nghiệp sang các
mục ñích khác... Giá trị sinh thái, thẩm mỹ của môi trường thường xuyên
ñược nhấn mạnh trong quy hoạch. Sự phát triển kinh tế ñòi hỏi sự kết hợp
chặt chẽ việc sử dụng ñất và các xu hướng của xã hội, giải quyết có hiệu quả
mối liên kết trung ương và ñịa phương trong quản lý môi trường.
2.2.2.2. Công tác quy hoạch sử dụng ñất của ðài Loan
Trong vài thập kỷ trở lại ñây, cũng như bất kỳ thành phố nào khác, quá
trình ñô thị hoá và bùng nổ kinh tế ñang diễn ra hết sức sôi ñộng như thành
phố Cao Hùng (thành phố phía Nam của ðài Loan) ñã phải ñối mặt với áp
lực tăng dân số ñô thị nhanh chóng, làm thay ñổi mạnh mẽ cả về quy mô lẫn
diện mạo của thành phố.
Trong tiến trình ñô thị hoá nhanh chóng, chính quyền thành phố ñã dựa
trên kế hoạch, thực thi một cách tích cực dự án tổng thể nâng cấp ñất ñô thị
với tên gọi là : “Củng cố ñất ñô thị”, theo ñó, trước khi xây dựng ổn ñịnh,
vững chắc, những mảnh ñất nhỏ nào có hình dạng không ñều và không có giá

trị kinh tế sẽ ñược chuyển sang dạng vuông vắn, có ñường giao thông thuận
tiện cho việc sử dụng tối ưu và cho các mục ñích xây dựng thông qua việc
ñiều chỉnh lại ranh giới cũ bằng cách hợp nhất, chuyển ñổi và phân chia lại
các mảnh ñất.
Chương trình củng cố ñất ñô thị này ñã giành ñược thắng lợi hoàn toàn
mà không cần có bất kỳ một sự trợ giúp tài chính nào từ phía chính quyền. Nó
có thể cung cấp những cơ sở vật chất công cộng cũng như cải thiện một cách
hiệu quả chất lượng môi trường ñô thị, thu hút mọi người vào các hoạt ñộng
khác nhau ñể bố trí hợp lý ñất nông nghiệp.
Do vậy, thành phố Cao Hùng ñã ñược xây dựng với quy mô và diện mạo
của một thành phố lớn với một cảng quốc tế mà không có bất kỳ một sự trợ
giúp nào của chính quyền, ñiều này dường như chưa hề diễn ra ở các thành
phố lớn khác phát triển theo hướng truyền thống của ðài Loan.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
16


Cho ñến nay, vùng ñược xây dựng củng cố ở Cao Hùng ñã trở thành nơi
có diện tích lớn nhất ở khu vực ðài Loan và là một mô hình kiểu mẫu cho quá
trình củng cố ñất ñô thị. Chính vì vậy, thành phố Cao Hùng ñã ñược gọi ñúng
với nghĩa của nó “Thành phố của quá trình củng cố ñất ñô thị”. Hiện nay,
chính quyền thành phố Cao Hùng ñang khuyến khích các chủ sử dụng ñất tự
tiến hành củng cố ñất ñô thị cho các vùng cần thiết, dựa trên các chức năng cơ
bản của quá trình củng cố ñất ñô thị là:
1. Tăng cường sự hợp tác chặt chẽ giữa sử dụng ñất ñô thị và thi hành
quy hoạch thành phố ñể thúc ñẩy việc xây dựng và phát triển thành phố.
2. Loại bỏ những mảnh ñất có hình dạng chắp vá và không ñều (làm tăng
giá trị sử dụng ñất).
3. Giảm bớt những khó khăn (tăng cường thuận lợi) trong việc giành ñất
cho các cơ sở vật chất công cộng.

4. Những cơ sở hạ tầng công cộng có liên quan mật thiết tới ñời sống
hàng ngày như: ñường xá, cống rãnh, chợ, công viên ñịa phương... cần phải
ñược xây dựng trước.
5. Sử dụng nguồn tài chính ở huyện ñể hoàn thành việc phát triển huyện.
6. Tận dụng ñất ñền bù (ñất ñược lấy từ các chủ sử dụng ñất ñể bù vào
những chi phí xây dựng) cho các dự án xây dựng nhà ở quốc gia.
ðến nay, toàn bộ quá trình củng cố ñất ñô thị của thành phố Cao Hùng
ñã trải qua 52 giai ñoạn, trong ñó có 36 giai ñoạn ñã hoàn thành, còn lại 16
giai ñoạn vẫn ñang ñược tiếp tục triển khai thực hiện. Trong tổng số 52 giai
ñoạn củng cố ñất ñô thị, các chủ sử dụng ñất tự thực hiện 15 giai ñoạn, còn 37
giai ñoạn do chính quyền thành phố thực hiện.
2.2.2.3. Công tác quy hoạch sử dụng ñất của Thuỵ ðiển
Thuỵ ðiển là một nước rộng lớn, xét theo khía cạnh khu vực ñịa lý, rộng
khoảng 450.000 km
2
(39.000 km
2
hồ, 411.000 km
2
ñất), ñứng thứ 5 ở châu
Âu. ðây là ñất nước có chiều dài rất lớn; khoảng cách từ ñiểm cực Nam ñến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
17


ñiểm cực Bắc vào khoảng 1600 km.
Tại Thuỵ ðiển, phần lớn ñất ñai thuộc sở hữu tư nhân. Nhưng việc phát
triển ñất ñai lại không phải là vấn ñề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm
chung của toàn xã hội. Vì vậy các quy ñịnh mang tính pháp lý liên quan ñến
việc phát triển ñất ñai luôn ñặt ra một yêu cầu là phải có sự cân bằng giữa lợi

ích riêng và lợi ích chung.
Theo hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về quy hoạch của Thuỵ
ðiển nói riêng, các ñịa phương toàn quyền giám sát việc phát triển, không cần
là phải chủ sở hữu phần ñất ñược quy hoạch, không cần quan tâm ñến việc ñất
ñó thuộc về ai. Tuy nhiên ñiều ñó chỉ ñúng trên lý thuyết, còn trên thực tế
quyền sở hữu ñất ñai có thể ảnh hưởng cả ñến quy hoạch và việc thực hiện
quy hoạch, trong giai ñoạn quy hoạch có thể ñiều chỉnh quy hoạch cho phù
hợp với quyền sở hữu.
Khi chuẩn bị quy hoạch chi tiết, các ñịa phương phải cố gắng ñiều chỉnh
thuận lợi và bất lợi của quy hoạch giữa các chủ sở hữu. Tuy nhiên kết quả
kinh tế thường không công bằng. Một số chủ sở hữu bắt buộc phải chấp nhận
quyền ñược xây dựng ít hơn so với hàng xóm của mình.
Trong giai ñoạn thực hiện quy hoạch, quyền sở hữu ñất ñai là một vấn ñề
quan trọng. Trên thực tế quyền sở hữu ñất ñai từ lâu ñã ñược coi là một yếu tố
chiến lược trong quy hoạch và phát triển mặc dù pháp luật về quy hoạch có
quy ñịnh cho các ñịa phương thẩm quyền quản lý việc phát triển không cần
quan tâm ñến quyền sở hữu. Một lý do khác dẫn ñến quyền sở hữu ñất ñai
ñược coi trọng trong quá trình quy hoạch và phát triển là yếu tố kinh tế. Quy
hoạch tạo ra giá trị cho ñất ñai.
Vì thế pháp luật tạo cho các ñịa phương công cụ pháp lý rất rộng ñể thu
hồi ñất cho phát triển trong tương lai. Các biện pháp ñó là xung công và ñược
quyền ưu tiên mua lại. Pháp luật về quy hoạch quy ñịnh các ñịa phương có
quyền thu hồi lại ñất trong trường hợp ñất ñó cần cho quy hoạch.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
18


Quy trình hoạt ñộng của dự án quy hoạch sử dụng ñất ở Thuỵ ðiển.
- Chọn vùng ñất và quyết ñịnh phạm vi ñất sử dụng cho dự án;
- Thông báo Bộ Nội vụ về chương trình cho dự án ñã ñược phê duyệt;

- Thông báo về những hạng mục bị ngăn cấm thi hành và phổ biến cho
các tổ chức có liên quan;
- Quy hoạch và thiết kế;
- Yêu cầu về tiền vay hoặc trợ cấp, khuôn khổ ngân sách;
- ðiều tra việc cải tạo ñất và ñền bù cho những phần bị tháo dỡ;
- Tính toán hình dạng của ñất với sự tham gia của các chủ sử dụng ñất và
giao ñất ñã ñược củng cố chi các ngành, tập ñoàn;
- Tính toán diện tích ñất ñã ñược sử dụng cho cơ sở hạ tầng công cộng và
có sự tham gia của các chủ sử dụng ñất, tính toán tổng và giá trị trung bình
của ñất trước và sau khi ñược củng cố;
- Báo cáo, thông báo các kết quả của công tác giao ñất;
- Giao dịch ñất ñai và sắp xếp ñịa chính;
- ðền bù;
- Thanh toán tài chính và báo cáo kết quả.
2.2.2.4. Quy hoạch sử dụng ñất ñai của Trung Quốc:
Quy hoạch sử dụng ñất ñai cả nước của Trung Quốc ñược lập lần ñầu
tiên vào năm 1987, lần thứ hai vào năm 1998 và lần thứ ba vào năm 2003; nội
dung quy hoạch qua các lần dần dần ñược hoàn thiện, phù hợp với từng giai
ñoạn phát triển.
Quy hoạch sử dụng ñất của Trung Quốc ñược triển khai với các nhiệm
vụ: ñẩy mạnh việc sử dụng ñất hợp lý, bảo ñảm các lợi ích; bảo vệ tài nguyên
thiên nhiên và cải thiện chất lượng môi trường; ñẩy mạnh việc sử dụng ñất
bền vững; ñẩy mạnh phát triển kinh tế; ñẩy mạnh việc quản lý nhà nước. Mục
tiêu cơ bản trong quy hoạch sử dụng ñất của Trung Quốc là:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........
19


- ðịnh rõ việc sử dụng ñất hợp lý ñể giảm thiểu mâu thuẫn sử dụng ñất
cũng như chi phí kinh tế xã hội;

- Bảo vệ ñất canh tác, nước và tài nguyên thiên nhiên khác cũng như di
sản văn hoá và thiên nhiên;
- ðất sử dụng cho mục ñích công ñược bảo ñảm và phân bổ hợp lý;
- Kìm chế sự phát triển lộn xộn khu vực ñô thị, cải thiện khu vực sinh
sống của con người theo hướng bền vững;
- Khai thác và củng cố ñất có hiệu quả khi cần; ñẩy mạnh việc sử dụng
ñất có hiệu quả hơn;
- Cải tiến việc ra quyết ñịnh và quản lý nhà nước.
Quy hoạch sử dụng ñất ở Trung Quốc bao gồm các loại hình: Quy
hoạch tổng thể (bắt buộc theo luật mang tính chiến lược, toàn diện, quy ñịnh
chính sách); quy hoạch chuyên ngành (mang tính chuyên ñề, ñặc thù); quy
hoạch chi tiết (quy hoạch bố trí trên thực ñịa).
2.2.2.5. Quy hoạch sử dụng ñất ñai của Australia:
Ở Liên bang Australia (Úc), hầu hết các Tiểu bang ñều có cơ quan quy
hoạch riêng (Planning Commision) trực thuộc Chính phủ Tiểu bang, người
ñứng ñầu cơ quan quy hoạch là thành viên Chính phủ có quyền hạn tương
ñương các Bộ trưởng khác (hàm Bộ trưởng). Quy hoạch tổng thể không gian
và phân vùng sử dụng ñất do ngân sách Nhà nước Tiểu bang cấp, quy hoạch
chi tiết do các công ty trúng thầu tự bỏ sau ñó tính vào giá các khu ñất hoặc
các toà nhà bán ñấu giá sau này. Ở Úc khi tiến hành quy hoạch, ñiều ñầu tiên
người ta chú trọng là phân bổ sử dụng ñất làm sao cho sử dụng có hiệu quả
nhất ñiều kiện tự nhiên sẵn có bảo ñảm phát triển bền vững và có môi trường
tốt. Thông thường các khu có hồ, rừng cây ñược giữ tối ña trong quá trình quy
hoạch. Các khu nhà ở thường ñược bố trí ven các dòng sông, bờ biển, gần hồ.
Các khu sản xuất bố trí xa khu dân cư, xa nguồn nước. Trong các khu dân cư
chú trọng bố trí ñầy ñủ các khu dịch vụ thương mại, trường học. Thông