Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện tĩnh gia, tỉnh thanh hoá

bộ giáo dục và đào tạo
trờng đạI học nông nghiệp hà nội




hoàng bá trung



đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thờng
khi nhà nớc thu hồi đất ở một số dự án Trên
địa bàn huyện tĩnh gia - tỉnh thanh hoá




luận văn thạc sĩ nông nghiệp




Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học : PGS.TSKH. Hà Minh Hoà

Hà Nội - 2010
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….i
LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận

văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc.



Tác giả luận văn




Hoàng Bá Trung

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân, ñã
tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TSKH Hà Minh Hoà, Viện
trưởng Viện khoa học bản ñồ ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
nghiên cứu thực hiện ñề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường
Thanh Hoá, Phòng Quy hoạch- Kế hoạch ñất ñai, Phòng Chính sách ñất ñai,
Trung Tâm Kỹ thuật và Lưu trữ ðịa chính, Sở Tài nguyên và Môi trường
Thanh Hoá, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tĩnh Gia, UBND huyện

Tĩnh Gia, Ban quản lý khu Kinh tế Nghi Sơn ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện ñề tài trên ñịa bàn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và
bạn bè ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia ñình, bố mẹ, anh chị em và vợ con tôi ñã
ñộng viên, tạo ñiều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình
tôi thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Hà nội, ngày tháng 10 năm 2010
Tác giả luận văn



Hoàng Bá Trung
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BðS Bất ñộng sản
CNH Công nghiệp hoá
CP Chính phủ
ðTH ðô thị hoá
FDI ðầu tư trực tiếp từ nước ngoài
GCN-QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GPMB Giải phóng mặt bằng
HðH Hiện ñại hoá
KKBT Kiểm kê bồi thường
Nð Nghị ñịnh
Qð-UBND Quyết ñịnh của Uỷ ban nhân dân
TðC Tái ñịnh cư

TW Trung ương
UBND Uỷ ban nhân dân
WB Ngân hàng thế giới
BðS Bất ñộng sản

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….iv
MỤC LỤC
1. MỞ ðẦU .......................................................................................1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài........................................................................... 1

1.2. Mục ñích, yêu cầu.................................................................................... 2

1.2.1. Mục ñích....................................................................................... 2

1.2.2. Yêu cầu......................................................................................... 3

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4

2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng................ 4

2.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường ...................... 4

2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường ............................................... 4

2.1.3. Một số văn bản pháp lý có liên quan tới công tác Bồi thường giải
phóng mặt bằng .............................................................................................. 6

2.2. Giá ñất và ñịnh giá ñất............................................................................. 8

2.2.1. Giá ñất .......................................................................................... 8

2.2.2. ðịnh giá, ñịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản............................. 9

2.2.3. Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường
GPMB
và tái ñịnh cư.................................................................................... 11

2.3. Chính sách bồi thường ở một số nước, các tổ chức và kinh nghiệm cho
Việt Nam...................................................................................................... 12

2.3.1. Tại Trung Quốc .......................................................................... 12

2.3.2. Tại Hàn Quốc ............................................................................. 14

2.3.3. Phương pháp bồi thường thiệt hại về ñất ñai thuộc các tổ chức tài
trợ
( WB và ADB) [2]................................................................................... 16

2.4. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời
kỳ ................................................................................................................. 17

2.4.1. Thời kỳ trước 1987 ..................................................................... 17

2.4.2. Thời kỳ 1987 ñến 1993 ............................................................... 19

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….v
2.4.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003 ................................................................ 20

2.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay ........................ 21

2.5. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Việt Nam...................................................................................................... 24

2.5.1. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy
ñịnh của Luật ðất ñai 1993........................................................................... 24

2.5.2. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy
ñịnh của Luật ðất ñai 2003........................................................................... 26

2.6. Những vấn ñề tồn tại cần ñược nghiên cứu............................................ 27

2.6.1. Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng.................... 27

2.6.2 Về tái ñịnh cư .............................................................................. 30

2.6.3. Vấn ñề chuyển ñổi nghề nghiệp .................................................. 31

2.7. Khái quát thực trạng công tác bồi thường, GPMB của tỉnh Thanh Hoá.. 32

3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .................................................................................................35

3.1. ðối tượng nghiên cứu............................................................................ 35

3.2. ðịa ñiểm nghiên cứu.............................................................................. 35

3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 35

3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 36

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................38

4.1. ðiều kiện tự nhiên của huyện Tĩnh Gia.................................................. 38

4.1.1.Vị trí ñịa lý .................................................................................. 38

4.1.2. ðịa hình ...................................................................................... 38

4.1.3. Tài nguyên ñất ............................................................................ 39

4.1.4. Khí hậu ....................................................................................... 40

4.1.5. Thủy văn..................................................................................... 40

4.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..................................................... 41

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….vi
4.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế....................................................... 41

4.2.2. Tình hình xã hội.......................................................................... 43

4.3. Thực trạng quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia46

- tỉnh Thanh Hoá................................................................................... 46

4.4. Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan
ñến bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn
huyện Tĩnh Gia............................................................................................ 50

4.4.1. Giới thiệu về 3 dự án nghiên cứu ................................................ 51

4.4.2. Một số văn bản pháp lý liên quan ñến các dự án ......................... 56

4.4.3. Công tác tổ chức thực hiện.......................................................... 57

4.5. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất
ñối với 3 dự án.............................................................................................. 66

4.5.1. ðối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường..................................... 66

4.5.2. Bồi thường thiệt hại về ñất.......................................................... 80

4.5.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản..................................................... 87

4.5.4. Chính sách hỗ trợ........................................................................ 93

4.6. ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng tại 3 dự án trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hoá ....................104

4.6.1. Một số thành công .....................................................................104

4.6.2. Một số hạn chế...........................................................................106

4.7. ðề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng ở huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá...................................108

4.7.1. Các giải pháp chung...................................................................108

4.7.2. Các giải pháp cụ thể...................................................................110

5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................112

5.1. Kết luận................................................................................................112

5.1.1. Việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường:.............112

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….vii
5.1.2. Việc thực hiện và áp dụng giá bồi thường:.................................112

5.1.3. Các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư: .........................................113

5.1.4. Công tác tổ chức và trình tự thực hiện của các cấp các ngành trong
công tác bồi thường GPMB.........................................................................113

5.2. Kiến nghị..............................................................................................114

5.2.1. Với UBND tỉnh Thanh Hóa ......................................................114

5.2.2. Với Nhà nước ............................................................................115


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….viii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Diện tích, dân số và mật ñộ dân số huyện Tĩnh Gia năm 2009......44
Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu ñất ñai năm 2009 huyện Tĩnh Gia .....................48
Bảng 4.3. Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không
ñược bồi thường..............................................................................77
Bảng 4.4. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối

tượng và ñiều kiện ñược bồi thường................................................78
Bảng 4.5. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 3 dự án............................85
Bảng 4.6. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về tài sản tại 3 dự án ......................88
Bảng 4.7. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu .....................102
Bảng 4.8. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ và TðC..............................................................103

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….ix
DANH MỤC ẢNH

Ảnh 1. ðường ðông Tây 2 - ðoạn qua xã Trúc Lâm....................................52
Ảnh 2. ðường ðông Tây 2, thi công cấu ðò Dừa 2 ðoạn Qua Xã Hải Bình 53
Ảnh 3. Cổng vào nhà máy xi măng Công Thanh ..........................................54
Ảnh 4. Toàn cảnh Nhà máy Xi Măng Công Thanh.......................................54
Ảnh 5. Ban ðiều hành dự án Nhiệt ñiện Nghi Sơn .......................................55
Ảnh 6. Mặt bằng xây dựng Nhà máy Nhiệt ñiện Nghi Sơn...........................56
Ảnh 7, 8. Khu Tái ñịnh cư di dời các hộ dân thuộc dự án xây dựng tuyến ñường
ðông Tây 2; Hộ ông Trần Văn Lởm xây dựng nhà ở mới tại khu TðC .100
Ảnh 9, 10. Khu Tái ñịnh cư Tại thôn Tam Sơn di dời các hộ dân thuộc dự án
xây dựng Nhà máy xi măng Công Thanh..........................................100
Ảnh 11, 12. Khu Tái ñịnh cư tại xã Hải Bình di dời các hộ dân thuộc dự án
xây dựng Nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn ...........................................101

1
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Quá trình công nghiệp hoá hiện ñại hoá ở Việt Nam ñã ñược thực hiện
hơn hai thập kỷ qua, nó ñặc biệt diễn ra mạnh mẽ ở những năm gần ñây.
Trong quá trình ñó chúng ta ñã và ñang triển khai nhiều dự án với các mục
tiêu phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế

- xã hội, hạ tầng cho các khu ñô thị… Trong ñó, công tác thu hồi ñất, bồi
thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình là một khâu quan
trọng, then chốt của quá trình phát triển.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể
triển khai thực hiện các dự án. Nhưng trên thực tế việc chuyển quỹ ñất vào
triển khai các dự án không ñơn giản, vì nó tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh
tế, xã hội và cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà
nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên
phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở. ðây là một thách thức rất lớn
ñối với việc triển khai các dự án hiện nay, nó ñòi hỏi chúng ta phải giải quyết
hàng loạt các vấn ñề liên qua ñến người dân mất ñất như: ñời sống, việc làm
của người dân bị lấy ñất và giá trị phần ñất ñai bị lấy của người dân phải ñược
xác ñịnh như thế nào ñể thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết
ổn thoả tâm trạng của người dân sau khi bị mất ñất cũng là những vấn ñề vô
cùng quan trọng.
Ở Thanh hoá hiện nay quá trình CNH, HðH, ðTH ñang diễn ra rất
mạnh, rất nhiều dự án ñã và ñang triển khai, vấn ñề chuyển ñổi quỹ ñất ñang
sử dụng hiện nay sang ñất triển khai dự án ñang diễn ra nhanh.
ðặc biệt huyện Tĩnh Gia với khu kinh tế Nghi Sơn ñược thành lập theo
quyết ñịnh số 102/Qð-TTg ngày 15 tháng 5 năm 2006 của Thủ tướng Chính
phủ là nơi ñang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ
2
mục tiêu thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài ñể phát triển kinh tế, xã hội.
Từ năm 2006 trở lại ñây huyện Tĩnh Gia ñã thực hiện KKBT, GPMB và di
dời nhiều hộ dân ñể có ñược quỹ ñất triển khai các dự án, về cơ bản ñã ñáp
ứng ñược các yêu cầu ñề ra. Mặc dù vậy việc triển khai cũng còn không ít khó
khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong ñó có nguyên nhân từ chính
sách pháp luật ñất ñai, do một bộ phận người dân bị mất ñất chưa thoả mãn
với những gì họ ñược hưởng từ chính sách bồi thường
[23]

.
ðể góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân
có ñất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh
chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi ñất, thực tế ñang ñặt ra nhiều vấn ñề phải nghiên cứu
nghiêm túc, từ ñó có thể ñưa ra các giải pháp ñúng và toàn diện, ñáp ứng ñược
các yêu cầu ñặt ra.
Từ thực tế ñó, chúng tôi tiến hành lựa chọn ñề tài: “ðánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên
ñịa bàn huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá”
1.2. Mục ñích, yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu và ñánh giá việc thực hiện chính sách về bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia - tỉnh
Thanh Hoá, cụ thể là 3 dự án:
* Dự án xây dựng ñường ðông Tây 2 tại xã Trúc Lâm, Hải Bình và xã
Tĩnh Hải- huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá.
* Dự án xây dựng Nhà máy xi măng Công Thanh tại xã Tân Trường -
huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá.
* Dự án xây dựng Nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn tại xã Hải Hà, Hải
3
Thượng- huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá.
- Rút ra những ưu ñiểm và vấn ñề còn tồn tại trong việc thực hiện chính
sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên ñại bàn huyện Tĩnh
Gia - tỉnh Thanh Hoá nhằm khắc phục những bất cập hiện nay.
- ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn các chính sách về
bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án trên ñịa bàn huyện, với mong
muốn góp phần triển khai dự án một cách hiệu quả, ổn ñịnh ñời sống người
dân và phát triển kinh tế ở ñịa phương.

1.2.2. Yêu cầu
- Phải nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách về bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên
quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác,
trung thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa
bàn nghiên cứu.
- Phải biết phân tích, ñánh giá các số liệu ñiều tra.
- Phải ñưa ra ñược các giải pháp hợp lý nhằm góp phần hoàn thiện hơn
việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB.
4
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
[22].

- Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, bằng vật chất khác…) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều
tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất
nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình khác trên diện tích ñó
[22]
.

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng xác lập từ khi thành lập Hội
ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư.
- Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng là hệ thống các quy ñịnh,
biện pháp của Nhà nước phản ánh các công việc phải làm và các công việc
không ñược làm của các cơ quan nhà nước ñể thực hiện hiệu quả công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng chịu
sự chi phối của các ñiều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa và ñược thể
hiện bởi sự can thiệp của các cơ quan nhà nước vào quá trình thực hiện công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường
Giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp ñến lợi ích
của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội nó thể hiện khác nhau ñối với
mỗi dự án. Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các ñặc ñiểm sau:
5
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực
nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên
ñất lớn, cho nên quá trình giải phóng mặt bằng có ñặc ñiểm khác với khu vực
nông thôn hoạt ñộng sản xuất chủ yếu là nông nghiệp hoặc tiểu thủ công
nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và
ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng
của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: ñất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong ñời sống kinh tế xã hội ñối với mọi người dân. Tại khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp cho nên ñất ñai
là tư liệu sản xuất cơ bản. ðối với khu vực thành thị ñất ñai là tài sản có giá trị
lớn gắn trực tiếp với ñời sống sinh hoạt của người dân, với những chủ thể kinh
doanh thì vị trí ñất còn gắn với thu nhập của họ. Từ các ñặc ñiểm như trên cho
chúng ta thấy việc bồi thường thiệt hại cho mỗi diện tích ñất khác nhau bị thu
hồi về vị trí, ñiều kiện sử dụng thường khác nhau.

- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm
ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu
tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không
6
muốn di chuyển.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược
thực hiện khác nhau.
2.1.3. Một số văn bản pháp lý có liên quan tới công tác Bồi thường giải
phóng mặt bằng
- Luật ðất ñai năm 1993.
- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 1998, 2001
- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục
ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính
-Xây dựng-Tổng cục ðịa chính-Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành
Nghị ñịnh 87/CP.
- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính
phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục
ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của
Chính phủ.
- Luật ðất ñai năm 2003 ngày 26/11/2003.
- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật ðất ñai.
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương
pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng
7
11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy
ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài
chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm
2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi ñất.
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu
hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số
84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền
sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một
8
số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về
Quy ñịnh bộ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng ñất, trình tự
thủ tục bồi thường, hỗ trợ; tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết
khiếu nại về ñất ñai.
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư.
2.2. Giá ñất và ñịnh giá ñất
2.2.1. Giá ñất
Trong ñiều kiện ñổi mới quản lý kinh tế giá ñất ñã ñược hình thành và
ñược quy ñịnh trong Luật pháp, ñó là tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 “Giá
quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện
tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng ñất”
[14]
.
ðiều 56 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh: “ Nhà nước quy ñịnh giá các loại
ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, tính giá trị tài
sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Do ñó chúng ta có
thể hiểu “Giá ñất” là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự
quản lý của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một
cách khác: giá ñất là công cụ kinh tế ñể quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận

với cơ chế thị trường, ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng
trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và
Nhà nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo pháp luật. Như vậy giá ñất do
nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước
- chủ sở hữu ñất và người sử dụng ñất - người ñược Nhà nước giao ñất hoặc
cho thuê ñất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền
sử dụng ñất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất giữa những người ñược Nhà
9
nước giao ñất và cho thuê ñất. Giá bán quyền sử dụng ñất ñược hình thành
trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này ñược gọi là
“giá ñất thực tế” hay “giá ñất thị trường”
[14]
.
Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng ñất của một mảnh ñất nào
ñó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
ñiểm xác ñịnh.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá ñất: giá do Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất theo giá thị trường, hai giá này ñều có mặt trong việc xử lý quan hệ ñất
ñai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất.
2.2.2. ðịnh giá, ñịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản
ðịnh giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh. Thông qua các giao dịch, trao
ñổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường.
ðịnh giá là hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt ñộng ñịnh giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển
của thị trường. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá tại nhiều nước trên thế giới ñã
trở thành ñối tượng, công cụ cần thiết với hoạt ñộng quản lý của Nhà nước

trong việc vận hành nền kinh tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm
trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Ở Việt Nam, các hoạt ñộng ñịnh giá ñã có từ lâu nhưng chưa thực sự
phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt ñộng ñịnh giá chủ yếu
là thụ ñộng, chỉ từ năm 1991 trở lại ñây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế
thị trường thì hoạt ñộng ñịnh giá ñược sắp xếp và vận hành theo ñúng vai trò
và chức năng của nó.
10
- ðịnh giá là sự ước tính quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh.
- ðịnh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục ñích cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc
ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường bao gồm các loại ñầu tư lựa chọn.
ðịnh giá ñất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị
của ñất ñai bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm xác ñịnh khi chúng tham gia
trong một thị trường nhất ñịnh. ðất ñai là một tài sản ñặc biệt vì có ñủ các
thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể ñáp ứng một nhu cầu nào ñó
của con người, có ñặc trưng giá trị và là ñối tượng của giao dịch dân sự:
+ ðất ñai không do lao ñộng làm ra, lao ñộng chỉ tác ñộng vào ñất ñai
làm cho nó sử dụng vào ña mục ñích.
+ ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng.
+ ðất ñai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của ñất ñai
không ngừng ñược tăng lên.
ðất ñai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất cũng như ñịnh
giá các tài sản thông thường. Mặt khác, ñất ñai là một tài sản ñặc biệt, nên giá
ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó
còn bị tác ñộng bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, như trên ñã trình bày thì
giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính ñúng, tính

ñủ như các tài sản thông thường.
Với các ñặc ñiểm nêu trên, khái niệm ñịnh giá quyền sử dụng ñất ñược
hiểu như sau: “ðịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử
dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh tại một
thời ñiểm xác ñịnh”.
11
ðịnh giá bất ñộng sản: khi Nhà nước giao ñất cho người sử dụng ñều
gắn với một mục ñích sử dụng cụ thể. Mục ñích sử dụng có thể thay ñổi theo
thời gian khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc
ñịnh giá ñất phải dựa trên mục ñích sử dụng ñất do pháp luật quy ñịnh tại thời
ñiểm xác ñịnh, việc ñịnh giá ñất không thể tách rời với việc ñịnh giá tài sản
gắn liền với ñất. ðây chính là hai nội dung của một hoạt ñộng thống nhất, ñó
là ñịnh giá bất ñộng sản.
Bất ñộng sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản
khác là không thể di dời ñược, bao gồm:
- ðất ñai;
- Nhà ở, công trình gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng ñó;
- Các tài sản gắn liền với ñất ñai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh
[24]
.
Từ các khái niệm trên cho thấy BðS có thể là ñất ñai, cũng có thể là ñất
ñai và các tài sản gắn liền với ñất. Vì vậy, ñịnh giá BðS thực chất là ñịnh giá
ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất, nên không tách chúng hoàn toàn
ñộc lập với nhau vì BðS là một ñơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục
ñích sử dụng. Như vậy, theo ðiều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm
1995 thì ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất cùng nằm trong nội dung của
khái niệm BðS
[3]

.
2.2.3. Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường GPMB
và tái ñịnh cư
Trong quá trình ñổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường ñược
hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu
nghiên cứu. ðồng thời khái niệm về thị trường bất ñộng sản cũng hình thành và
ñang ñược hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị
12
trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh
tế. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật ðất ñai chưa ñề cập ñến việc ñất có giá
nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất ñộng sản bao gồm các yếu tố nhu cầu
sử dụng, sự khan hiếm, sức mua ñã chứng minh rằng ñất có giá
[1]
.
Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân ñược quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. ðiều 12
Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998
và năm 2001 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể thu thuế chuyển
quyền sử dụng ñất. Thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản
khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong thực tế
việc thực hiện thu hồi ñất GPMB hầu hết ñều bị ách tắc trong việc ñịnh giá ñất
ñể xác ñịnh giá trị bồi thường, mặc dù khung giá ñất của Chính phủ tuy ñã
ñược ñiều chỉnh so với khung giá ñất hiện hành, sau ñó ñược cụ thể hoá ở từng
ñịa phương, tuy nhiên ñể tính mức thuế thì ít người phản ñối, nhưng tính tiền
bồi thường GPMB thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn.
2.3. Chính sách bồi thường ở một số nước, các tổ chức và kinh nghiệm
cho Việt Nam
2.3.1. Tại Trung Quốc
Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật
ñất ñai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật

của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự
tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng
ñất ñai. Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường
nhà cửa.

Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai khi Nhà nước thu hồi: do ñất ñai thuộc
sở hữu Nhà nước nên Chính phủ Trung Quốc không có chính sách bồi thường
thiệt hại về ñất. Khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường
13
hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất
biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ñược
Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế. ðối với ñất nông nghiệp, bồi
thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp
thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý
tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà
nước có chính sách riêng
[20]
.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC
ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý

theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
14
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn
về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100%
[1]
.
2.3.2. Tại Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên
ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử dụng
ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một
hình thức pháp luật.
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị
cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị,
Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ
[5]
.
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã

hội. Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy
quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai ñất
ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính
các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai
của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế.
Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt
ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất”
theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
15
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật
“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật
ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển
khai bồi thường cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật
“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy
thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, Luật bồi thường
thiệt hại của Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo ba giai ñoạn:
Thứ nhất: tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công
cộng. Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo
sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy
trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất

ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ
tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất
ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần
thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường,
nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải
xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà