Đánh giá thực trạng thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án nâng cấp tuyến đường thanh niên phường quang trung thành phố quy nhơn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGUYỄN QUỐC TUẤN

ĐÁNG GIÁ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN NÂNG CẤP TUYẾN ĐƯỜNG THANH
NIÊN, PHƯỜNG QUANG TRUNG,
THÀNH PHỐ QUY NHƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI – 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGUYỄN QUỐC TUẤN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN NÂNG CẤP TUYẾN ĐƯỜNG THANH
NIÊN, PHƯỜNG QUANG TRUNG,
THÀNH PHỐ QUY NHƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

PGS.TS. Trần Văn Tuấn

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của mình.
Các số liệu, kết quả được trình bày tại luận văn là trung thực và chưa từng được
công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành quá trình học tập và thực hiện luận văn này, lời đầu tiên tôi xin
bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến tập thể các giáo sư, các nhà khoa học, thầy giáo, cô
giáo của Trường Đại học Khoa học và Tự nhiên, Trường Đại học Quy Nhơn đã tận
tình truyền đạt kiến thức chỉ bảo tôi trên con đường học tập nghiên cứu khoa học.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Phạm Quang Tuấn là người
hướng dẫn luận văn của tơi, đã giành nhiều tâm huyết, trí tuệ của mình, định hướng
khoa học và ln động viên khích lệ tơi hồn thành luận văn một cách tốt nhất.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đã giúp
đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ........................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn .................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................................................ 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ...................................................................................................................... 2
4. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................................................... 2
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................................. 2
6. Cấu trúc luận văn ............................................................................................................................ 3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................................... 4
1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư......................................................... 4
1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ........ 4
1.1.2 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ...................................................... 8
1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ................................... 12
1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật đất đai
hiện hành. .......................................................................................................................................... 15
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất ............................................................................................................................................ 15
1.2.2. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ................................ 17
1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất của các tổ chức quốc tế và ở một số
nước trên thế giới. ............................................................................................................................. 25
1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất của các tổ chức quốc tế............. 25
1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất của một số nước trên thế giới ... 28
1.3.3. Nhận xét và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam................................................................. 30
1.4 Tổng quan về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt trên địa bàn thành phố Quy Nhơn............. 32
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA DỰ ÁN NÂNG CẤP TUYẾN ĐƯỜNG THANH NIÊN
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH
............................................................................................................................................................... 34
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình
Định. .................................................................................................................................................. 34
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................................................ 34
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................................... 36
2.1.3 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Quang Trung và ảnh hưởng đến cơng
tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ............................................................................................. 38
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung. .......................................... 39
2.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại phường Quang Trung ........................................ 39
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 tại phường Quang Trung ................................................ 41
2.3. Khái quát các dự án thu hồi đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2017-2019......... 43

2.4. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án đường
Thanh Niên, phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn................................................................ 45
2.5. Phân tích ý kiến của người dân liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án
đường Thanh Niên............................................................................................................................. 58
2.6. Nhận xét chung về thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án Nâng cấp đường Thanh
Niên phường Quang Trung ............................................................................................................... 62
2.6.1. Những mặt đạt được ............................................................................................................ 62
2.6.2. Những khó khăn, hạn chế, tồn tại và nguyên nhân ............................................................. 63
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG
QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ QUY NHƠN ............................................................................... 66
3.1 Nhóm các giải pháp chung .......................................................................................................... 66
3.1.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách. .......................................................................................... 66
3.1.2 Giải pháp tài chính về đất đai ............................................................................................... 68
3.1.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng ........................................................... 70
3.2 Một số giải pháp cụ thể cho dự án nghiên cứu trên địa bàn phường Quang Trung. ................... 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................................... 75
1. Kết luận ......................................................................................................................................... 75
2. Kiến nghị ....................................................................................................................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................................ 79
PHỤ LỤC......................................................................................................................................... 83


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT

VIẾT CHI TIẾT

BTHTTĐC

Bồi thường

BTHTTĐCHTTĐC

Bồi thường hỗ trợ tái định cư

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

NNTHĐ

Nhà nước thu hồi đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

THĐ

Thu hồi đất

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng 2.1. Cơ cấu sử dụng đất phường Quang Trung năm 2019 ........................................................... 41
Bảng 2.2. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng tại phường năm 2019 ...................................... 42
Bảng 2.3 Nguồn cung nhà ở xã hội tại phường Quang Trung giai đoạn 2015 – 2019 .......................... 44
Bảng 2.4. Đặc điểm dự án Nâng cấp Tuyến đường Thanh Niên........................................................... 47
Bảng 2.5: Đơn giá đất ở bồi thường về đất tại dự án nâng cấp đường Thanh Niên .............................. 48
Bảng 2.6 . Các khoản bồi thường, hỗ trợ hộ gia đình ông Lê Hoanh.................................................... 53
Bảng 2.7. Nguồn gốc đất đai của thửa đất bị thu hồi ............................................................................ 59
Bảng 2.8. Bồi thường đối với thửa đất bị thu hồi .................................................................................. 60


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là tầm quan trọng to lớn đối với người dân cản về phương diện nơi ở lẫn
tư liệu sản xuất. Ở nước ta, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và ủy
quyền cho Nhà nước quản lý, Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng [17]. Từ
khi chính thức giao đất cho người dân, Nhà nước ta đã tuyên bố bảo hộ quyền sử dụng
chính đáng đất của dân cư. Tuy nhiên, trong q trình phát triển kinh tế nói chung,
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nói tiêng, trên lãnh thổ nước ta đã, đang và sẽ có hàng

ngàn dự án đầu tư xây dựng chiếm đất ở và đất sản xuất của dân cư. Sự xuất hiện của
các công trình này là tất yếu bởi chúng cần thiết cho tăng trưởng kinh tế và cải thiện
điều kiện chung, nhưng người dân bị thu hồi đất để xây dựng công trình thì bị thiệt
thòi và cuộc sống bị xáo trộn.
Để bù đắp cho họ một phần thiệt thịi đó, trong những năm gần đây Nhà nước ta
đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho các hộ dân bị thu
hồi đất. Chính sách này đã giúp cho người dân bị thu hồi đất bước đầu ổn định trở lại
cuộc sống. Tuy nhiên, một bộ phận không nhỏ trong số các hộ dân bị thu hồi đất còn
bức xúc do tiền bồi thường không tương xứng với giá thị trường, chính sách bồi
thường chưa hợp lý, việc tái định cư và hỗ trợ người dân đến nơi ở mới chưa thật sự
hiệu quả… Thực tế đó địi hỏi Nhà nước ta phải tiếp tục đổi mới chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định đối với người dân bị thu hồi đất.
Nằm trong bối cảnh chung đó, thành phố Quy Nhơn hiện đang trên đà phát triển
kinh tế và thực hiện nhiều dự án giải phóng mặt bằng ln gặp khó khăn khi xây dựng
và triển khai chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên tồn thành phố. Tuy
cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong những năm gần đây ở thành phố Quy
Nhơn đã được cải thiện hơn trước rất nhiều, nhưng cả trong nội dung chính sách lẫn
trong tổ chức thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, vừa làm chậm tiến độ giải phóng
mặt bằng, chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư, vừa ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng
vốn, hiệu quả của nền kinh tế. Vì thế, việc tìm kiếm cơ sở lý luận và giải pháp để nâng
cao hiệu quả, hiệu lực và tác động xã hội tích cực của chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư là nhiệm vụ cấp thiết của chính quyền tỉnh.
Với mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé vào cơng cuộc tìm tịi đó học viên
lựa chọn đề tài “Đánh giá thực trạng thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án nâng cấp tuyến đường Thanh Niên,
phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn” làm đối tượng nghiên cứu trong luận
văn tốt nghiệp.
1

2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 của dự án Nâng cấp Tuyến đường Thanh Niên,
phường Quang Trung, rút ra những ưu điểm, tồn tại trong việc thực hiện chính sách
bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm thực
hiện có hiệu quả hơn chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thành phố Quy
Nhơn.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, các chính sách, quy định pháp lý về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước ta theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản
dưới luật.
- Thu thập tài liệu, số liệu về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, của dự
án nâng cấp tuyến đường Thanh Niên trên địa bàn phường Quang Trung.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong
thu hồi đất tại dự án nghiên cứu, làm rõ những nguyên nhân, khó khăn vướng mắc
trong giải phóng mặt bằng của dự án.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất tại dự án nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu tại dự án Nâng cấp Tuyến
đường Thanh Niên, phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn.
- Phạm vi thời gian: từ 2017-2019 (thực hiện Luật Đất đai 2013)
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập
thông tin, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử
dụng đất của phường Quang Trung và công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trên địa bàn phường phục vụ cho mục đích đánh giá; các tài liệu, số liệu về kết quả
điều tra xây dựng giá đất cụ thể trong bồi thường đất ở tại các dự án nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường,
số liệu về hỗ trợ, tái định cư tại dự án Nâng cấp Tuyến đường Thanh Niên, phường

Quang Trung, thành phố Quy Nhơn. phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
2


- Phương pháp điều tra xã hội học: điều tra, phỏng vấn 25 hộ gia đình, cá nhân
trong diện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng các phiếu điều tra để thu thập các
thông tin đánh giá của người bị thu hồi đất về về giá đất bồi thường, chính sách hỗ trợ
và tái định cư tại dự án nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: để phân tích và đánh giá làm rõ
thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong thu hồi đất của
dự án nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực
tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
khi thu hồi đất tại thành phố Quy Nhơn nói chung và việc thực hiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng nói riêng tại dự án nghiên cứu nói riêng.
6. Cấu trúc luận văn
Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương 2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất của dự án nâng cấp tuyến đường thanh niên trên địa bàn phường Quang Trung,
thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn.

3


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong q trình cơng nghiệp hóa,
đơ thị hóa

Chuyển đổi đất đai từ khu vực nơng nghiệp sang khu vực phi nơng nghiệp là
địi hỏi tất yếu của quá trình phát triển. Trong thời gian gần đây, nhu cầu phát triển
kinh tế phi nông nghiệp đã trở thành một xu hướng phát triển tất yếu của các quốc gia.
Nhu cầu chuyển đổi đất đai tạo nên một áp lực rất lớn không chỉ ở các nước đang phát
triển mà ở cả nước rất phát triển. Theo một số bài báo, việc chuyển đổi đất nông
nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp ở Hoa Kỳ cũng đang ở trạng thái
cần hạn chế lại. Cụ thể như, chỉ trong 5 năm (1992 - 1997) cả nước Mỹ đã có 15,8
triệu acre (tương đương 6,4 triệu ha) đất nông nghiệp chuyển sang làm đất đô thị. Tỷ lệ
chuyển đổi đất đai trong 5 năm là 30,2%, trong khi tỷ lệ tăng dân số chỉ là 5,3%.[ 14]
Đại hội XI (2011) với Cương lĩnh bổ sung, phát triển năm 2011, coi phương
thức cơ bản số một là: “Đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước gắn với
phát triển kinh tế tri thức, bảo vệ tài nguyên, môi trường”. Như vậy là từ Đại hội IX
đến nay, Đảng ta khơng chỉ gắn kết cơng nghiệp hóa với hiện đại hóa mà cịn cho rằng
con đường cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta cần và có thể rút ngắn thời gian,
phải gắn với phát triển kinh tế tri thức và bảo vệ tài nguyên môi trường. [3]
Báo cáo Chính trị trình Đại hội XII nhấn mạnh: Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
trong giai đoạn tới là tiếp tục đẩy mạnh thực hiện mơ hình cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội
nhập quốc tế gắn với phát triển kinh tế tri thức, lấy khoa học, công nghệ, tri thức và
nguồn nhân lực chất lượng cao làm động lực chủ yếu; huy động và phân bổ có hiệu
quả mọi nguồn lực phát triển… [2] Trong q trình triển khai cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, phát
triển công nghiệp và dịch vụ, đòi hỏi quỹ đất khá lớn mà Nhà nước cần thu hồi. Vì
vậy, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là việc cần thiết để thực hiện các mục tiêu cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa vì những lý do sau:
- Thứ nhất, thu hồi đất để có mặt bằng xây dựng các khu cơng nghiệp, khu chế
xuất, khu đô thị thu hút đầu tư trong và ngoài nước cho phát triển kinh tế xã hội
- Thu hồi đất để chuyển đổi mục đích sử dụng, thúc đẩy q trình đơ thị hóa.
- Thu hồi đất để nâng cấp và xây dựng mới hệ thống kết cấu hạ tầng phục vụ
yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh.

4


Để phát triển các khu công nghiệp và khu đô thị, không thể không thu hồi đất
mà người dân đang sử dụng. Việc xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị là một
yêu cầu phát triển khách quan của cả nước nói chung và thành phố Quy Nhơn nói
riêng.
Tuy nhiên, các dự án đó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn như việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ cho nông dân khi thu hồi đất nông nghiệp chưa thỏa
đáng; ở một số dự án, một số địa phương thực hiện không thống nhất, không đồng bộ;
vấn đề ổn định đời sống, ổn định sản xuất và tạo việc làm mới cho người bị thu hồi đất
vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng; nơi tái định cư cho người bị thu hồi đất ở chưa
thực sự hợp lý. Tình trạng bất cập nêu trên đã gây nên tình trạng khiếu kiện phức tạp
của người bị thu hồi đất, nhiều nơi đã tạo ra nguy cơ mất ổn định an ninh chính trị và
an tồn xã hội, khơng đảm bảo tính bền vững xã hội trong quá trình phát triển.
Trong những năm qua, chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đã đi
vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, thu hút nguồn vốn
đầu tư, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển đổi cơ cấu, phát triển đô thị và đổi mới diện
mạo đơ thị, nơng thơn. Trong vịng 5 năm có khoảng 400.000 ha đất nơng nghiệp được
chuyển đổi sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp, tỷ lệ chuyển đổi là 13,3%,
cũng cao hơn tỷ lên tăng dân số. Trong tình trạng chung về chuyển đổi đất đai mạnh
như vậy, vấn đề phát triển bền vững cần đặt ra ngay trong lòng quá trình chuyển đổi
đất đai. Với phân tích về quyền sở hữu đất đai như trên, tên gọi của quyền sở hữu
khơng cịn là điều quan trọng mà cần xem xét thực chất về nội dung quyền của người
sử dụng, quyền của Nhà nước đối với đất đai, nội dung giá trị của đất đai để tạo được
một cách thức thực hiện chuyển đổi đất đai hướng tới bảo đảm phát triển bền vững.
Luật Đất đai năm 2003 của Việt Nam đã đưa ra 2 cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc
và chuyển đổi đất đai tự nguyện và phạm vi áp dụng của 2 cơ chế này, lấy lợi ích của
các bên tham gia vào chuyển đổi đất đai làm tiêu chí đánh giá hiệu quả. Dựa trên phân
tích những về điểm mạnh, điểm yếu của 2 cơ chế chuyển đổi đất đai đang áp dụng ở

Việt nam, có thể đưa ra những điều chỉnh chính sách đất đai cho phù hợp với yêu cầu
phát triển bền vững. Ở Việt Nam, vấn đề tìm kiếm các giải pháp phù hợp cho chuyển
đổi đất đai đang là một đề tài nóng, đã có nhiều dự án khoa học, hội nghị, hội thảo để
thảo luận về lý luận và thực tiễn của vấn đề. Cơ quan quản lý đất đai của Việt Nam đã
cử nhiều đoàn đi nghiên cứu kinh nghiệm của các nước có hồn cảnh tương tự nhằm
tìm hướng áp dụng ở Việt Nam. Trong số các nước đã nghiên cứu, Việt Nam rất quan
tâm tới mô hình triển khai tại Trung Quốc và Hàn Quốc.[14]
Kết quả giải quyết bồi thường - hỗ trợ: cả nước có 192 dự án (25,30%) với tổng
diện tích đã giải quyết là 4.339 ha (22,82%). Bên cạnh đó cịn có 148 dự án (19,55%)
5


đang làm thủ tục giải quyết với tổng diện tích 1.720 ha. Thực hiện chỉ đạo của Thủ
tướng Chính phủ trong thời gian qua các địa phương đã tiến hành rà sốt và có quyết
định hủy bỏ 87 dự án đã thu hồi đất với tổng diện tích 1.087 ha, trong đó: Đồng Nai
hủy bỏ 10 dự án (373,98 ha), Hưng Yên hủy bỏ 7 dự án (66,64 ha), Hải Phòng hủy bỏ
10 dự án (50,30 ha), Bắc Ninh hủy bỏ 8 dự án (23,56%)... Tuy nhiên vẫn còn tồn đọng
tổng số 433 dự án giải tỏa “treo” với tổng diện tích 12.645 ha chưa có hướng giải
quyết.. [14]
Về thu hồi đất: Theo báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương năm
2012, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai, tổng diện tích đất đã thu hồi là
728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng
và phát triển kinh tế và thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá
nhân vi phạm pháp luật về đất đai. Những tỉnh thu hồi nhiều đất do vi phạm pháp luật
về đất đai như: Bình Phước 6.070 ha, Phú Yên 5.813 ha, Đắk Nông 5.791 ha, Quảng
Nam 5.217 ha, Gia Lai 2.719 ha, Quảng Ninh 2.245 ha, Khánh Hòa 604 ha, Hà Nội
594 ha.[14]
- Việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự
án vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển

khai nhiều dự án đầu tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính
quyền nơi có đất thu hồi do các nguyên nhân sau:
- Việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động
quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện,
đồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi
đất. Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi
trong cùng khu vực. Nhiều địa phương còn áp dụng cơ chế này đối với những dự án
lớn (diện tích đất và số hộ dân bị thu hồi lớn), nên nhà đầu tư rất khó có thể hồn thành
việc giải phóng mặt bằng do một số người có đất nằm trong khu vực dự án không hợp
tác với nhà đầu tư, không bảo đảm thực hiện dự án theo đúng tiến độ và quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu
hồi đất nên khó khăn trong thực hiện nhất là đối với trường hợp người bị thu hồi đất
không hợp tác để thực hiện đo đạc, kiểm đếm. Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá
đất, giải quyết khiếu nại về giá đất và cơ chế bắt buộc để đảm bảo có quỹ đất, có
nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất.

6


- Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn
tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một
dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm.
- Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá
đất thị trường; còn tình trạng không thống nhất về cơ chế bồi thường giữa các dự án
đầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay của các ngân hàng nước ngoài
(ADB, WB).
- Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các cấp
chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho người bị
thu hồi đất. Nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các

dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng chất lượng chưa đảm bảo
yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; việc lập và thực hiện
phương án bồi thường của một số dự án chưa đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch;
một số nơi chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu
hồi; năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ làm cơng tác giải phóng mặt bằng ở nhiều
nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu; một số dự án cịn thiếu cơng khai, dân chủ, minh bạch.
Tổ chức thực hiện còn thiếu kiên quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần
chúng tham gia thực hiện.
- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa
làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của
pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc
giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm. Năng lực của đội ngũ cán bộ làm cơng tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng cịn hạn chế và thiếu chun nghiệp.
Trong khi đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức
về kinh phí và nhân lực để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được phê duyệt, tạo quỹ "đất sạch" triển khai khi có dự án đầu tư.
- Nhà nước thiếu vốn để giao cho các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện nên phổ
biến vẫn thực hiện thu hồi đất và giao chỉ định cho chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư
ứng vốn để trả trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng dễ dẫn đến khiếu kiện của
người dân. Đồng thời, nhà nước chưa thu được đầy đủ phần giá trị tăng thêm từ đất do
chuyển mục đích sử dụng đất mà không do nhà đầu tư mang lại để điều tiết chung.
- Thẩm quyền thu hồi đất đã phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp
huyện, trong đó có nhiều dự án thu hồi diện tích lớn, thu hồi đất trồng lúa, đất rừng để
chuyển sang đất phi nông nghiệp ảnh hưởng đếnđời sống và việc làm của nhiều hộ dân
7


nhưng thực hiện cịn thiếu cân nhắc, tính tốn, trong khi việc kiểm tra, giám sát của cơ
quan cấp trên còn thiếu chặt chẽ.
- Luật Đất đai đã quy định các trường hợp không sử dụng, chậm sử dụng hoặc

sử dụng đất khơng đúng mục đích thì Nhà nước thu hồi và không bồi thường về đất,
nhưng được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất. Quy định này đã gây
khó khăn cho Nhà nước trong việc thu hồi đất trong các trường hợp trên (xác định chi
phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường) để giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực, đồng
thời làm cho việc thực thi pháp luật về đất đai của nhà đầu tư thiếu nghiêm minh; dẫn
đến cịn tình trạng lãng phía đất đai và gây bất bình trong dư luận.
- Mặc dù, chính sách, pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng
dân sự đã được đổi mới từ khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2003 nhưng bất
cập chủ yếu tại địa phương hiện nay là tình trạng khiếu kiện về thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư, trong đó có vướng mắc trong thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.
Có những dự án thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thành cơng đã làm cho đời
sống của người dân có đất bị thu hồi tốt hơn trước do họ nhận được khoản tiền bồi
thường cao, nhận được sự quan tâm hỗ trợ lớn để ổn định đời sống. Đồng thời, chủ đầu
tư cũng nhanh chóng có được mặt bằng để tiến hành xây dựng, sản xuất, thu hồi vốn
nhanh chóng, góp phần phát triển nền kinh tế chung của cả nước và sự tiến bộ xã hội.
Nhưng bên cạnh đó, những chính sách về cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng đã tạo ra khơng ít những tiêu cực và bất cập. Một điều cho thấy rằng
việc áp dụng chính sách này đối với đất nông nghiệp ở các vùng nông thôn khi Nhà
nước thu hồi đất ít xảy ra tình trạng khiếu kiện, còn đối với đất ở, đất sản xuất kinh
doanh đặc biệt ở những đô thị lớn thì vấn đề áp dụng chính sách gây nhiều bất cập. Sự
bất cập này thể hiện trên nhiều phương diện.
1.1.2 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.2.1 Khái niệm thu hồi đất
Cơng nghiệp hóa là q trình phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Trong
thời đại ngày nay, cơng nghiệp hố, hiện đại hố là con đường giúp đẩy nhanh tiến độ
phát triển của các nước. Về thực chất, đây là quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo
hướng phát triển mạnh công nghiệp và dịch vụ, cơ cấu lại việc phân bổ dân cư theo
hướng tăng nhanh khối lượng dân cư sống ở khu vực thành thị và gảm mạnh số lượng
dân cư sống ở khu vực nông thôn.
Để làm được điều này, tất yếu là phải phân bổ lại các nguồn lực phát triển nền

kinh tế, trong đó trước hết là nguồn đất đai, phải thu hồi và chuyển một bộ phận đất
8


đai phục vụ cho xây dựng khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu dân cư tập trung,
cũng như cho việc xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng và các cơng trình cơng cộng
phục vụ lợi ích cộng đồng.
Theo Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước
ban hành quyết định để thu lại đất của người đang sử dụng, người được giao quản
lý”.[18.]
Một số đặc trưng pháp lý qua việc giải thích khái niệm này như sau:
Thứ nhất, hình thức văn bản do Nhà nước ban hành để thể hiện ý chí thu hồi đất
là quyết định.
Thứ hai, việc Nhà nước ban hành quyết định là nhằm mục đích thu hồi lại đất
(tức là đã thu hồi QSDĐ hoặc thu hồi quyền quản lý đất đai).
Thứ ba, đối tượng bị thu hồi là đất của người đang sử dụng và của người được
giao quản lý. Điều này phù hợp khi thu lại đất của người được giao quản lý (theo pháp
luật quy định thường là UBND cấp xã và Tổ chức Phát triển quỹ đất được giao đất để
quản lý, thực hiện theo những yêu cầu của Nhà nước); thu hồi quyền sử dụng đất đối
với người sử dụng đất vì họ chỉ được trao quyền sử dụng đất, còn đất đai thì vẫn thuộc
sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện.
Việc thu hồi đất là sự thỏa thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với
người dân có đất trong vùng quy hoạch để đi đến sự thống nhất về giá cả bồi thường
thiệt hại cho người dân và sự ủng hộ của người dân cho việc thu hồi đất của Nhà nước.
Nhưng trong thực tế, các vấn đề này hầu như chỉ thực hiện theo hình thức từ trên
xuống, mức áp giá bồi thường, hỗ trợ là do Nhà nước xác định, chưa phù hợp với giá
trị quyền sử dụng đất trên thị trường, do đó gây khơng ít khó khăn trong việc thu hồi
đất của Nhà nước.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước thu hồi đất và bồi thường thiệt hại về đất là một
trong những công việc phức tạp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Việc bồi

thường không thỏa đáng cho người thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất đã làm gia tăng
không ngừng tình trạng khiếu kiện, khiếu nại của người dân. Điều này đã gây khơng ít
khó khăn, làm chậm tiến độ thực hiện dự án của các địa phương.
Từ đó có thể hiểu: thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đối với đất đai để phục vụ lợi ích
của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của
người sử dụng đất.
9


1.1.2.2. Khái niệm bồi thường
Để đảm bảo quyền và lợi ích cho người dân khi bị THĐ thì người dân sẽ nhận
được những khoản bồi thường và hỗ trợ. Theo Khoản 12 và 14 Điều 3 của Luật Đất
đai năm 20013 [18] thì: Bồi thường khi Nhà nước THĐ: Bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng
đất.
Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích đất thực tế bị thu hồi; thiệt hại thực
tế về tài sản cây cối, hoa màu trên đất và giá đất cụ thể do Nhà nước quy định tại thời
điểm thu hồi đất;
- Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất muốn được bồi thường về đất
phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định;
- Người bị thu hồi đất không chỉ được bồi thường về đất mà còn được bồi
thường thiệt hại về tài sản trên đất và được hưởng các chính sách hỗ trợ, tái định cư
của Nhà nước nhằm nhành chóng ổn định đời sống và sản xuất.
Đối với việc THĐ nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân, khi Nhà nước thu hồi
được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường
thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng. Ngồi ra người
dân còn được những khoản hỗ trợ khác như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ
đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm. Tuy nhiên, để giải quyết tốt vấn đề về chuyển
đổi nghề nghiệp, ổn định sản xuất cho người dân khi bị THĐ nông nghiệp là một vấn

đề hết sức phức tạp.
Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2013 đã thể
hiện quan điểm tiến bộ trong việc xác định tổng thể những thiệt hại của người có đất bị
thu hồi đất. Tuy nhiên, việc xây dựng các quy định chi tiết đã không đáp ứng đầy đủ
những định hướng chung, hay nói cách khác, khái niệm tuy có thay đổi, tuy nhiên
phần nội hàm của nó vẫn chưa có gì đổi mới so với pháp luật hiện hành.
Cơng tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu
tiên thực hiện dự án. Nhưng bồi thường lại là khâu quan trọng quyết định tiến độ
GPMB.
Hiện nay, công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an
ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng khơng chỉ đơn thuần là sự bồi
thường về mặt vật chất mà cịn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển,
phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
10


Căn cứ vào nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì trong trường
hợp Nhà nước thu hồi đất của người dân đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu trong trường hợp khơng
có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ tính theo giá đất tại
thời điểm quyết định thu hồi đất.
1.1.2.3. Khái niệm hỗ trợ
Những người dân trong vùng dự án không chỉ phải di dời chỗ ở mà còn gặp
phải những xáo trộn trong việc làm, học tập, sinh hoạt. Chính vì thế mà khi thu hồi đất
của người dân, bên cạnh việc bồi thường quyền SDĐ của người dân bị thu hồi, phải có
chính sách hỗ trợ thỏa đáng.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [18]
Như vậy khoản 13 Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể các khoản hỗ trợ,
bao gồm: hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc trợ giúp cho người có đất bị thu hồi,

các hỗ trợ đó bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo chuyển đổi
nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất
ở của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở và các hỗ trợ khác.
1.1.2.3. Khái niệm tái định cư
Tái định cư là một khâu có ý nghĩa quan trọng trong công tác GPMB, quyết
định đến tiến độ của dự án. Bởi lẽ, khi nằm trong diện Nhà nước thu hồi đất thì một
trong những vấn đề khiến người dân lo lắng nhất đó là tìm được chỗ ở mới để định cư
sinh sống và làm việc. Vì vậy, vấn đề đặt ra hiện nay là cần phải đưa công tác TĐC lên
trước khâu thu hồi đất để người dân có thể thu xếp được chỗ ở trước khi giao đất cho
Nhà nước. Như vậy sẽ đẩy nhanh được tiến độ cơng tác GPMB, đồng thời lấy được
lịng tin của người dân vào các chính sách của Đảng và Nhà nước ta.
Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di
chuyển chỗ ở theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở
hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyên chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức như: Bồi
thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để người
dân tự lo chỗ ở.
11


Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát
triển và được thực hiện như các dự án phát triển khác.
1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Một số yếu tố chính sách trong quản lý nhà nước về đất đai
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
- Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triên của

nền kinh tế - xã hội. để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
- Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993,2003 và đã ba lần Quốc
hội sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai vào các năm 1998; năm 2001; năm
2009 và Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh
tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng ln
được Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế
triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua cơng tác giải phóng
mặt bằng đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về
mặt bằng cho việc phát triên các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà cơng tác bồi thường
giải phóng mặt bằng đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triên khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất
lớn đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2005 cho thấy, nhận thức
của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về
chính sách pháp luật nhìn chung cịn hạn chế, trong khi đó việc tun truyền, phổ biến
của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn,
thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật
còn thiếu dân chủ, khơng cơng khai, cơng bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân
làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các
nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng.
* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
12


Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá

trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng
đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch
sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
- Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trị tổ chức, quản lý. Bất kỳ một phương án bồi thường giải phóng
mặt bằng nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng
đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng
nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa đảm bảo cơng bằng, dân chủ, văn
minh trong bồi thường giải phóng mặt bằng và cũng là cơng việc mà hoạt động quản lý
nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thê, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất.
- Trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính

bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn
13


chưa hồn tất. Chính vì vậy cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã gặp rất nhiều
khó khăn.
Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng
nhanh hơn.
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện
nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND
cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá
đất do Chính phủ quy định) được cơng bố cơng khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày
01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử
dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp
truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp
và phương pháp thu nhập.

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh
tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình
thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định
và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về
bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.

14


Như vậy, nếu công tác định giá đất phục vụ bồi thường GPMB không được làm
tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư, làm chậm
tiến độ triên khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số
nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung- cầu bất động sản
trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường
bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất đê thực hiện các dự án đầu tư (do
người đầu tư có thê đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị
trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà
không nhất thiết phải thơng qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi
thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo
pháp luật đất đai hiện hành.
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất
Để thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất, Nhà nước đã ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2013 kịp thời, cụ thể. Sau khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời, được Quốc
hội thơng qua và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014. Để hướng dẫn việc bồi
thường GPMB theo quy định của Luật đất đai năm 2013, nhiều Nghị định, Thông tư,
Quyết định được ban hành:
Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định vư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số
06/2020/NĐ-CP ngày 3/1/2020 đã sửa đổi, bổ sung Điều 17 của Nghị định số
47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thông tư 37/2014/TT-BTHTTĐCNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Quyết định 63/2015/QĐ-TTg ngày 10 tháng 12 năm 2015 Về chính sách hỗ trợ
đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất;
15


Thông tư 74/2015/TT-BTHTTĐCC ngày 15 tháng 5 năm 2015 Hướng dẫn việc
lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
Quyết định 64/2014/QĐ-TTg Chính sách đặc thù về di dân, tái định cư các dự
án thủy lợi, thủy điện;
Thông tư 22/2015/TT-BNNPTNT Hướng dẫn thực hiện một số điều quy định
tại Quyết định số 64/2014/QĐ-TTg ngày 18 tháng 11 năm 2014 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành chính sách đặc thù về di dân, tái định cư các dự án thủy lợi, thủy điện;
Thông tư số 33/2017/TT-BTHTTĐCNMT quy định chi tiết Nghị định
01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai và sửa đổi Thông tư hướng
dẫn Luật Đất đai. Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 37/2014/TTBTHTTĐCNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định số 06/2020/NĐ-CP ngày 03 tháng 01 năm 2020 sửa đổi, bổ sung

Điều 17 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Tại Bình Định, ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành những văn bản cụ thể, chi tiết
quy định về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 07 tháng 7 năm 2015 của UBND tỉnh
về việc ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh Bình Định.
Quyết định số 32/2016/QĐ-UBND ngày 15 tháng 6 năm 2016 Về việc sửa đổi,
bổ sung một số Điều của Quy định kèm theo Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày
07 tháng 7 năm 2015 của UBND tỉnh về việc ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Định.
Quyết định số 04/2019/QĐ-UBND ngày 14 tháng 2 năm 2019 ban hành Quy
định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Bình Định.
Như vậy, việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện công tác bồi thường
đất ở khi thu hồi đất tại tỉnh Bình Định được quan tâm và thực hiện thường xuyên, đáp
ứng yêu cầu cụ thể hóa hướng dẫn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Với số
lượng văn bản được ban hành thường xuyên, cho thấy công tác bồi thường được tỉnh

16


quan tâm và điều hành sâu sát, kịp thời, điều chỉnh thường xuyên giải quyết được
những khó khăn của thực tiễn.
1.2.2. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Một số nội dung pháp lý cụ thể đã được vận dụng và triển khai trong công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, bao gồm:
* Bồi thường, hỗ trợ về đất
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định

cụ thể tại Luật Đất đai 2013 như sau1:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà
chưa được cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng khơng
có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường đối
với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường khơng vượt q hạn
mức giao đất nông nghiệp; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng
nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải
là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu cơng nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp

1

Điều 75, Luật Đất đai 2013
17