Nhân tố chính sách tác động lên giá nhà đất ở đô thị tình huống Việt Nam

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

<b>-? </b>

<b>PHAT TRIEN KINH TE </b>
<b>So 254, Thdng Mffdi Hal ndm 2011 </b>

<b>NHAN TO CHlNH SACH TAC DQNG L I N GIA NHA DAT d DO TH| </b>

<b>T i N H HUONG V I E T N A M </b>

<b>TS. N G U Y I N NGQC VINH' </b>

<i><b>Gid nhd ddt & do thi (GNDCfDT) co y nghia quan trpng trong vi?c mua nhd & on </b></i>
<i><b>dinh cugc song cua phdn l&n c^ng dong ddn cii, nhiing thtic te GNDCfDT niidc ta </b></i>
<i><b>luon duy tri & miic cao viifft qua khd ndng chi trd ciia dqi da sd' cii ddn do thi. Do </b></i>
<i><b>vq.y, nhgn difn chinh xdc nhiing nhdn t6 tdc dqng dMn GNDCfDT ludn Id thdch thUc </b></i>
<i><b>doi v&i cdc nhd nghian ciiu vd hoqch dinh chinh sdch. </b></i>

<i><b>Nghien cOu cda tdc gid tqp trung veut vi^c phdn tich nhdn to'chinh sdch tdc dqng </b></i>
<i><b>len GNDCfDT vd dd nhqn difn rdng: GNDCfDT & nii&c ta tdng cao cd hai nguyen </b></i>
<i><b>nhdn tnjic tie'p, do Id phdt sinh nhiltng bdt cqp trong vi^c thay doi cdch tinh tien sU </b></i>
<i><b>dung ddt vd chi phi sit dq.ng von cho d\i dn dau tii viio bdt dqng sdn rat cao. Dyta, </b></i>
<i><b>tren phdn tich nhiing bdt cqp ldm cho GNDCfDT tdng, tdc gid de xuat 4 kien nghi </b></i>
<i><b>nham thdo gd nhiing vii&ng mac trong cdc vdn bdn phdp quy, tim gidi phdp gidm </b></i>
<i><b>GNDCfDT tiem cgn v&i khd ndng chi trd ciia cqng dong, gop phan phdt trien cdng tdc </b></i>
<i><b>an sinh xd hoi. </b></i>

<b>1.</b>

<b> D|t van</b>

<b> dl </b>

Nghich ly cho thiy thi trffdng nhd, dd't d
nudc ta tff 2008 de'n nay trong giai doan tram
ldng nhung GNDCfDT vdn tSng, gid cao dd vffgt

qua kha ndng chi trd ciia da so cdng dong ddn cff
cd nhu ciu ve nhd d nhiftig cd thu nhdp thd'p, bdi
todn an sinh xd hdi cua Chinh phu trd nen khd
giai quylt.

So hdu thing ke cho thd'y thu nhdp binh qudn
dau ngffdi/ndm d nffde ta lien tuc tdng tff 722
USD (2006); 1.024 USD (2008); vd 1.200 USD
(2010) rieng trong ndm 2010 tai cdc thdnh pho
ldn nhff Hd Ndi Id 1.950 USD, TP.HCM Id 2.900
USD nhUhg gid nhd, dit ddnh cho ngffdi thu
nhdp thip tai cdc dd thi cung tdng vd biln nay
dao ddng tff 8 - 10 trieu dong/m^ dit, 10 12
trieu dong/m^ sdn xdy dffng (ddnh cho cdn hd
chung cff). Nhff vdy gid thd'p nhit mdt cdn nhd cd
50 m^ dit hay dien tich sdn xdy diftig cd gid tff
500 trieu dong trd len, nlu tilt kiem dffgc 1/3 thu
nhdp hdng ndm thi ngffdi thu nhdp thip chi cd
the chi tra cho cdn nhd mo ffde cua minh sdm

nhd't Id sau 25 nam (vdi gia thuyet gid nhd dat va
thu nhdp ciia hg thay doi cimg ty le). Viec mua
nhd ciia ngffdi thu nhdp thd'p cdng trd nin xa vcii
bon khi thi trffdng bit dgng sdn sdi ddng trd lai.
Do vdy, nhdn dien ehinh xdc nhffng nhdn to tdc
ddng din GNDCfDT ludn Id thdch thffc dli vdi cdc
nhd nghien effff vd hoach dinh chinh sdch nhdm
tim ra cdc gidi phdp thue diy thi trffdng ph^t
triln vd giai quye't tot ede vin de an sinh xd hoi.

<b>2.Ctfsdl^lii#n </b>

Theo quan dilm kinh te hgc, G N D O D T hinh

thdnh tff quan he cung ciu eua ehung tren thi
trffdng, md eung ciu thi trffdng chiu tdc ddng boi
rd't nhieu nhan to nhff xu hffdng gid cua san
phim nhd dit, cdc ehinh sdch ciia co quan qu^
1^, tdm ly, thu nhip, gid cic yiu to diu vdo, so
Iffgng chu the tham gia thi trffdng.. (Hinh 1). Tai
moi thdi dilm eung vd ciu thi trffdng se hinh
thdnh mffe gid can bing, nhiAig khi mgt nhdn t5
ndo dd thay doi se ldm eho eung hodc ciu thi
trffdng thay doi din dih hinh thdnh gid cdn b^g
mdi.

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

<b>So 254, T h a n g Mffdi Hai ndm 2011 </b>

Hinh 1 cho t h i y thay cdc nhdn to xu hffdng gid
nhd dat dd thi, chinh sdch, tdm 1^ Id nhffng nhdn
to tdc dgng len ca cung l i n ciu tbi trffdng. Trong
dd nhan to chinh sdch bao gom b i n ndi dung:
cbinh sdch thue, chinh sdch tin dung, quy hoach
vd thu tuc hdnh chinh deu do cdc co quan nhd
nffde ban hdnh cdc vdn bdn qudn 1;^. Nhdn t l
cbinh sdch vffa ed nhieu ndi dung vffa tdc ddng
len cung l i n cau thi trffdng do vdy se cd "do
nhay" cao tdc ddng len sff binh thdnh GNDCfDT.
Trong pham vi bdi vil't, tdc gid chi tdp trung vdo
viec phdn tich cdc b i t cdp tff chinh sdch thul, tin

dimg vd thu tuc hdnh chinh tdc ddng nhff t h i ndo
len GNDCfDT d nffde ta?

sffa doi cdng nhdn cdc quyln chuyen doi, chuyen
nhffgmg, thffa k l , the chip, cho thue; tff dd thi
trffdng dat dai d nffde ta b i t diu cbinh thffc boat
ddng. Khi Nhd nffde giao d i t cbo cdc to chffc, cd
nhdn sff dung on dinh lau ddi, bg cd quyen
chuyin nhffgng, chuyin dli muc dich sff dung., thi
phdi nop tien sff dung dd't, s l tien ndy dffgc xem
Id khodn thu ngan sdch khi Nhd nffde giao dd't
[4]. Nhff vdy, ve co sd 1^ luan tien sff dung dat
hinh thdnh trdn 2 ndi dung: phl chuyen quyen sff
dung dd't vd phl chuyen dli muc dich sff dimg dd't.
Theo tieu chuan so 1 trong Quylt dinh so
24/2005 do Bd Tdi chinh ban hdnh ngdy
18/4/2005 v l gid tri thi trffdng (market value) ldm

<b>( Cac nhan td tac dpng den cung j </b>

Xu hudng gia nha, da't do thj

Tien bo khoa hoc ky thuat trong xay di^ng
Gia cac yeu to dau vao

Chfnh sach
Tam ly

So lugng doanh nghiep tham gia thj trUdng

<b>Cac nhdn td'tae dpng d i n c l u </b>

Xu hudng gia
Thu nhap cua
Tap quan, thj
Chi'nh sach
Tam ly

nha.
dan
hieu

Quy mo dan so

dat do thj
cU

<b>Hinh 1 . Cac nhan to tac dgng len GNDdDT </b>

<b>3. Cac quy dinh co liin quan difn tien suT </b>
<i><b>dMUg m, gia trj thf tril&ng va gia tr| phi thf </b></i>
<b>trilSrng </b>

Tien sff dung d i t Id so tien md ngffdi dffgc
giao d i t phai nop vdo ngdn sdch khi dffgc Nhd
nffde trao quyen sff dung vd chuyen doi muc dich
sff dung dat.

Dieu 17 Hien phdp sffa doi 1992 cd quy dinh:
Dat dai vd edc tdi nguyen quan trgng khde thudc

sd hdu todn dan, nhd nffde Id chu sd hffu dai dien
vd thing n h i t quan ly. Nam 1993, Ludt dat dai

CO sd t h i m dinh gid dffgc hieu nhff sau: Gid tri
thi trffdng Id mffc gid the hidn bing tiln giffa ben
mua sdn ldng mua vd ben bdn s i n long bdn, giao
dich thffc hien trong dieu kien khdch quan, ddc
lap, thi trffdng on dinh vd thdng tin minh bach.

Theo tieu chuan so 2 trong tieu chuin t h i m
dinh gid VN tff Quye't dinh 77/2005 do Bd Tdi
cbinh ban hdnh 1/11/2005 ve gid tri phi thi
trffdng (non-market value): Gid tri phi tbi tnfdng
Id mffc gid dffgc xdc dinh theo c&n cff khde khdng
dffa tren gid tri tbi trffdng hoac dffgc giao dich
theo mffc gid khdng phan dnh gia tri thi trffdng.

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

<b>PHAT TRIEN KINH TE </b>

So 254, Thdng Mffdi Hal ndm 2011

Tff day cd tbi bilu rdng, nlu don gid dd't tinh
thu tiln sff dimg dit dffgc tinb tbeo gid tri tbi
trffdng cd nghia Id don gid dd phdi dffdc tinb tff
cdc dff lieu giao dicb tff thj trffdng vd ede giao
dicb ndy phdi thffc bi^n trong dilu ki^n khdch
quan, dgc Idp, thdng tin minh bach, tbi trffdng In
<i>dinh. Nlu don gid dit dffgc tinh theo y kiln chu </i>
quan (khdng dya trin cdc giao dich) bay vi cdc ldi
ich ridng, tbi ggi Id tbeo gid tri phi tbi trffdng.

<i><b>4. Nhihig h&. c^p phiit sinh </b></i>

<i>Nhvtng bdt cdp li^n quan d^n cdch tinh ti^n </i>
<i>sic dung ddt. </i>

Vile tinb tiln sff dung dit khi Nhd nffde giao
dit cbo doanh ngbigp cd thu tiln sff dung dd't
dffgc quy dinb trong nhilu vdn ban phdp quy d
nffde ta. Nlu xet ve quy dinh cdch tinb tiln sff
dung dit tbeo khung gid Nhd nffde ban bdnh (gid
tri phi thi trffdng) vd theo gid tri thi trffdng thi
cdc van bdn dd ban bdnh cd lien quan dffgc cbia
ra ldm hai giai doan:

Trong giai doan 1 tff Nghi dinh
38/2000/ND-CP ban hdnh ngdy 23/08/2000 ve viec thu tien sff
dung dit din Thdng tff 117/2004/rT- BTC ban
bdnh ngdy 11/12/2004 ve viec hffdng dan tbi
bdnh nghi dinh s l 198/2000/ND-CP deu cd quy
dinh cdch tinb tien sff dimg dit giong nhau, cu
thi nhff trong Nghi dinh 38, dieu 4, muc 2 cd quy
dinh: "Gid dit tinh bing dong VN tren mdt met
vudng (dong/m^) tbeo khung gid do iiy ban Nhdn
dan tinh, thdnh phl tryc thudc trung ffong quy
dinh theo khung gid edc loai dd't ciia Chinh pbij"
bay trong Tbdng tff 117, phan B, khoan 2, mue
2.2 cd quy dinh tffOng ty nhff sau: "Trffdng bop
giao dd't sff dung on dinh lau ddi thi gid dd't tinb
thu tien sff dung dit Id gid dd't d tai thdi dilm

giao dd't do uy ban Nhdn dan cd'p tmh ban bdnh
theo quy dinh eua Chinb phii [10]"

Md binb cdng thffc tinh tiln sff dung dd't theo
khung nhd nffde trong giai doan 1:

<i><b>IM </b></i>

(1)
Trong dd:

<i>T,^i^,: Tien sff dung dd't </i>

<i>G^/': Gid binb qudn 1 m^ dit d do UBND quy </i>
dinh

<i>DT,,": Di^n tieh dd't kinh doanh </i>

G'/,'j;: Gid binh qudn 1 m^ dit d din bii thee
phl duyOt

<i>DT/'': Di^n tich di't dff dn </i>

Tuy nhiln trong giai doan 2 bit diu tff Nghi
dinb 17/2006/ND-CP ban bdnh ngdy 27/1/2006 vi
vi^c sffa dli bii sung m | t s l dilu ciia cdc nghi
dinb hffdng din tbi bdnh Ludt dit dai, cho din
Tbdng tff 93/201 i n r - B T C ban hanh ngay
29/06/2011 ve vide siJfa doi bo sung Thdng w

1 i7/2004nT-BTC cua Bo Tai chinh hffdng dan
dli hdnh Ngbi djnb s6' 198/2000/ND-CP, diu co
cung quy dinb mdi trong cdch tinb tiln sff dung
dd't cu tbi nhff trong dilu 5, mue 1 ciia Nghi dinh
17/2006 vd dilu 1, muc 1 khodn 1.4 vd 1.5 cua
Thing tff 93/2011 "Gid dat tinb thu tiln sff dung
dit Id gid dit do Uy ban Nhdn ddn cip tinh quy
dinb. Trffdng bdp gid dit do Uy ban Nhan dan
cd'p tinb quy dinb chua sdt vdi gid chuyen nhiidng
quyln sff dimg dd't thffc te tren thi tnidng trong
dieu kien binh thffdng thi tiy ban Nhan ddn cap
tinh can cff vdo gid chuyin nhffOng quyen sff dung
dd't thffc t l tren thi trffdng de quyet dinh gid dat
eu thi cho phu hop"

Md binh cdng thffc tinb tien sff dimg dd't theo
gid tri tbi trffdng trong giai doan 2.

<i>r,,,. = G// xor.f" -GlI^xDT/r (2) </i>

Trong dd:

C7,, : Gid binh qudn 1 m" dat d theo thi
trffdng

Nhff vdy trffdc ngdy 12/2/2006 (ngdy ND
17/2006 bit diu ed gid tri hieu Iffe) gia dat khi
tinh tiln sff dung dit khi nhd nffde giao dit di«c
tinh tren khung gia do Uy ban Nhan dan tinh
(thdnh pbd*) ban bdnh tai thdi diem dffgc giao

dit, sau thdi dilm tren gid dit tinh tiln sff dung
dd't tinh theo gid thi trffdng. Tff day da phdt sinh
nhOhg bd't bop ly trong each tinh tien sff dung
dit theo quy dinh mdi

<i>Phi sd" dung ddt tdng dot bien tgo gdnh ngng </i>
<i>tcu chinh cho doanh nghiep ddu tu. </i>

Md hmh (1) vd (2) cho thay sy khde biet trong
cdch tinh Id thay khung gid dit d md Uy ban
<i>Nhan din tinh (thdnh phl) quy dinh Gf nhii </i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

<b>P H A T T R I E N K I N H T E </b>

So 254, Thdng Mffdi Hai nam 2011

trffdc day bang gid d i t d tbeo thi trffdng G " Vi
<i>trffdc 2006 Gf thffdng tidm cdn vdi gid G^'i', </i>
<i>t h i p hom rat nhieu so vdi Gj] do vay tiln sff </i>
dung d i t la khodn chi chap nhdn doi vdi doanh
nghiep diu tff. Ne'u tinh nhff quy dinh mdi tbi phi
sff dung d i t se Id khoan phl diu vdo tdng t h i m
rat ldn, dieu ndy se d i n den bai he luy: huge
doanh nghiep se chuyen chi phl dau vdo t r i n vdo
gid thdnh san pham vd k i t qua cud'i cung Id
GNDCfDT se tdng cao. Thff bai Id gidm d i n s l
Iffgng doanh nghiep tham gia thi trffdng tao dieu
kien cho cdc tdp dodn, cong ty nffde ngodi cd co
bdi thdn tinh thi trffdng bat ddng sdn nffde ta.

<i>Khong duoc hodn lgi khi d^n bit cao han </i>
<i>miic gid quy dinh. </i>

Khi lap phffong dn den bu giai phdng mat
bang, doanh nghidp dau tff dy dn ehi dffgc tinb
<i>theo mffc gid den bu phe duyet G'/'^ mffc gid ndy </i>
thffdng xoay quanh khung gid dd't ndng nghiep
dffgc ban hdnh, trong khi doanh nghiep dffdi cO
che tff giai phdng mat bang phai tra eho ngffdi sff
dung dit, mffe gid tiem can vdi gid tri thi trffdng
trong bdi vie't ggi la gia d i t d den bu thyc t l G,
tbdng thffdng cao hon r i t nhieu so vdi G^j^
Nhffng khi tinh tien sff dung d i t khoang chenh
lech tren khdng dffOe hodn tra lai.

Md hinh cdng thffc tinb chenh lech gid den bii:

<i><b>Y^T,,-iGll-G'f,)DT,, (3) </b></i>

Trong dd

<i>^ T(., : Tong sd' tiln chenh lech tff tiln den </i>
bu dat tbeo cdch tinh mdi.

<i>GlJ^ : Don gid 1 m^ dat d binh quan din bu </i>

thffc t l

<i>Ly giai vi sao cO quan thue khong chip nhan </i>
mffe gid den bu thye te? bdi vi so doanh nghiip
ke khong tien d i n bii nham giam phl khi ddng

tien sff dung dit. Trong thffc te ngffdi nhdn tien
den bu ludn hffdng tdi mffe gid thi trffdng tham
chl cdn ed tinh den ca yeu td' dy kiln lgi Ieh cua
Id dat trong tffong lai khi chuyen tff d i t ndng
nghiep sang d i t d.

Xet tren quan diem ly ludn thi cdch tinh tiln
sff dyng d i t mdi khdng hgp ly vi ddng le t i t ea

<i>rr </i>
<i>m </i>
<i><b>PI) </b></i>

<i><b>f)B • </b></i>

dai Iffgng trong hdm phdi dong nhat theo gid tri
tbi trffdng bode tbeo gid tri phi thi trffdng.
Nhffng trong cdng thffc 2 thi bao glm ca bai, khi
thu tien sff dung dd't thi tinh theo gid tri thi
trffdng cdn khiu trff thi tinb theo gid din bii do
nhd nffde quy dinb cbinb Id gid tri phi tbi trffdng.
Doanh nghidp se chiu thidt phin chenh lech
tien din bu thyc te theo md hinh 3, vi khdng
dffgc can trff vdo tiln sff dyng dd't. S l tiln chenh
lech ndy nhieu hay It phu thugc vdo mffc do
chenh Idcb giffa gid den bii thffc t l vdi gid den bu
phe duydt vd quy md di^n tich dff dn. Qua tham
khdo thyc te mffc chdnh Idch cd t h i tff 50 90%
vd binb ehung doanh nghiep phai tra tren moi
don vi didn tieh dd't dy dn gip 1,5 de'n 1,9 lan so

vdi gid tri thi trffdng. Khi gid tri chenh lech din
bu cao dan de'n GNDCfDT cao Id dieu khdng
trdnh khdi. Vi lgi Ich rieng doanh nghiep diu tff
dff dn vdi mdt so cd nhdn trong chinh quyen dia
phffong hoac ban boi thffdng se "bit t a / ' ep ngUdi
ddn bi thu hoi d i t nhdn tien den bu theo gid
thip, he luy so Iffgt vd tinh chit khilu kien lien
quan de'n den bu dat dai ed nguy co ngdy cdng
nhieu vd phffc tap bon.

<i>Thu phi sit dung ddt tren todn bo dien tich </i>
<i>ddt trong dU dn. </i>

Ting dien tich dd't dy dn b i t ddng san bao
gom bai phin: p h i n dien tich kinh doanh vd
phin dien tieh ddnh cho ha ting cua dff dn the
hien qua cdng thffc:

<i>DT ' =DTr +DT <b>KP </b></i> <i><b>-HT </b></i> (4)

Trong dd:

<i>DT//^ : Dien tieh dd't ddnh cbo ha ting </i>

Vi vdn ban ludt khdng quy dinh rd trong dy
dn phdt trien nhd d phin diln tich ddnh cbo ha
ting ndo phai ddng vd phin dien tich ndo mien
ddng tiln sff dung dit? Do vdy cdc co quan t h u l
thing thffdng tinh h i u h i t phan dien tich da't dy
dn vdo phl sff dimg dit. Md ty le dien tieh d i t ha

ting chilm tff 40% trong tong cO cau dien tich
d i t cua dy dn, viec ddng phl sff dung d i t tren hiu
h i t p h i n dien tich ha t i n g se tang chi phl diu
vdo cua doanh nghiep, he luy ldm eho GNDCfDT
tdng cao vd khdng khuyen khich doanh nghiep

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

<b>PHAT TRIEN KINH TE </b>

<b>So 254, Thdng Mffdi Hal nam 2011 </b>

danh didn tich cho ha t i n g nhilu bon gdp p h i n
tdng gid tri canh quan, mdi trffdng dd thi.

<i>Hodn todn bi dqng trong k^ hogch tdi chinh. </i>

Gid tri thi trffdng trong dilu kidn binb thffdng
la khung gid dffgc tinh khi thu tiln sff dung dd't,
nham xdc dinh gid tri thi trffdng cin phdi t h i m
dinh. Thi trffdng ludn biln ddng, do vdy se lam
cho doanh nghiep dau tff dff an bdt ddng sdn
hodn todn bi ddng trong ke hoach tdi chinb, m^t
khau rat quan trgng trong cho sff thdnh cdng cua
dff dn.

<i>Chi phi sic dung vdn rdt cao. </i>

+ Vffdng mdc truyen thd'ng.

Thii tuc hdnh chinb la vin de ed tinh "truyin
thing" vi dd dffgc de cdp rd't nhilu trdn cdc diln

dan, hgi thdo nbung van cd tinb thdi sff eho din
ngdy nay. Mac diu cO quan quan ly dd cd nhieu
cai thien, nhiAig cO c h l mdt effa van chffa thyc sff
thdng thodng trong viec gidi quye't cdc vffdng mac
cho doanh nghiep. Thu tuc hdnh chinb rffdm rd,
do nhieu co quan quan ly vd sff phdn cip qudn ly
chffa rd rang, din de'n thdi gian trien khai dff dn
keo ddi khoang 3 ndm [2], chi phl sff dung vd'n
cdng tdng, kha ndng sinh lgi dy dn cdng thd'p,
GNDCfDT se bi day len theo hffdng "bii gid" Id
dieu t i t nhien.

+ Khd khdn phi truyen thd'ng

Chinh sdch that chat tin dung tdc dgng manh
me len thi trffdng b i t ddng san, vd ldi suit vay
r i t cao nhu bien nay la cdc khd khdn "phi truyin
thong" khdng nhffng tdc ddng r i t manh len sff
tdng GNDCfDT md edn anh hffdng din sy phdt
trien cua thi trffdng b i t ddng san, sy ton vong
cua nhieu doanh nghiep tham gia tbi trffdng. Bdi
vi dau tff kinh doanh bd't ddng sdn cin rd't nhieu
tien vd phan ldn dffgc sy tdi trg tff he thing ngdn
hdng, dieu ndy trong giai doan bien nay Id khdng
kha thi. Ddnh rang chinh sdch on dinh kinh te vT
md, kiem che lam phdt Id chii trffong cin thie't vd
dung dan tai thdi diem hien tai, nhffng khdng vi
the ma cho rang mgi boat ddng lien quan din bd't
dgng san la iTnh vyc phi kinh doanh nen ban che
cho vay, vi van cd nhffng dff dn td't, khdng nhffng

cd lgi cho doanh nghiep md cho cd cdng dong vd
giup Nhd nffde gdp p h i n eai thien ha ting, giao
thdng, mdi trffdng, canh quan vd an sinh xd bdi...

Dff dn b i t d | n g sdn thffdng sff dung vd'n trong
ddi ban (trdn 5 ndm) nhffng khodn ng cu dffgc
ngdn hdng qud'c doanh dilu ehinh ldi suit len
din 20 23% ndm nlu ngodi qud'c doanh: 23
-27% [6] ldm chi phl sff dung vd'n tdng r i t cao. Va
doanh nghicp sd chuyin chi phl trin vdo gia
thdnh sdn p h i m h i luy Id GNDCfDT tdng cao.

N h i m minh hga v l sy tdng chi phi sff diing
vd'n do tbij tuc hdnh ehinh kdo ddi vd chi phi sif
dung vd'n eao. Tdc gid xdy dffng bang tinh cho
khodn vay cd gid tri 1 d i n g vdi cdc ldi suit vay
khde nhau, nhff thffc t l trong giai doan hi$n nay:
19%, 20%,21% vd 22% ndm thi s l tiln phdi trd
cbo khodn vay dd vdo cuoi mli ndm tff ndm thff 1
din ndm thff 5 cd k i t qua trong Hinh 2.

<b>3 </b>
<b>2.5 </b>
<b>2 </b>
<b>1.5 </b>
<b>1 </b>
<b>0.5 </b>

<b>• 19% </b>
<b>• 20% </b>

<b>0 2 1 % </b>
<b>0 22% </b>

<b>Nam </b>
<b>0 </b>
<b>1 </b>
<b>1 </b>
<b>1 </b>
<b>1 </b>
<b>Nam </b>
<b>1 </b>
<b>1.19 </b>
<b>1 2 </b>
<b>1 21 </b>
<b>1 22 </b>
<b>Nam </b>
<b>2 </b>
<b>1 42 </b>
<b>1 44 </b>
<b>1 46 </b>
<b>1.49 </b>
<b>Nam </b>
<b>3 </b>
<b>1 6 9 </b>
<b>1 73 </b>
<b>1.77 </b>
<b>1 82 </b>
<b>Nam </b>
<b>4 </b>
<b>2 01 </b>

<b>2 07 </b>
<b>2 14 </b>
<b>2 2 2 </b>

<b>Nam </b>
<b>5 </b>

<b>2 3 9 </b>
<b>2 4 9 </b>
<b>2.59 </b>
<b>2 7 </b>

•

<b>• 19% </b>
<b>• 20% </b>
<b>0 2 1 % </b>
<b>022% </b>

<b>Hinh 2. Tfnh so tien phdi trd cho khodn vay la 1 dong </b>
<b>trong 5 nam vdi cac lai suat tff 19 - 22%nam </b>

<i>Ngudn: S l lieu tinh toan cua tac gid theo ham lai kep </i>

Hinh 2 cho thiy: vdi ldi s u i t dao ddng tff 19
-22% ndm sau 3 ndm ngffdi vay phai tra eho ben
cho vay s l tiln ldi tff 69%. de'n 82% tren vln goc,
nlu sau 4 ndm thi tiln ldi phai tra tdng len til
101% den 1227r, sau 5 ndm thi tien ldi phai tra
tff 139% den 170%. Cd nghia r i n g neu hdm nay

vay 100 ty dong vdi ldi s u i t 20% ndm tbi sau 4
ndm phai tra eho ben vay so tien: 207 ty dong
(bao gom 100 ty dong vd'n gd'e vd 107 ty dong
tien ldi) sau 5 ndm phai tra 249 ty dong (bao
gom 100 ty dong vd'n gd'e vd 149 ty dong tien lai).
Ddy Id chi so ddng quan ngai, tdc ddng rat manh
de'n sy tdng GNDCfDT nffde ta trong giai doan
qua ed nguyen nhdn tff ldi suit vay cao vd sff adhi
tat trong khdu thu tue hdnh ehinh.

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

<b>P H A T T R I E N K I N H T E </b>

<b>So 254, Thdng Mffdi Hal ndm 2011 </b>

<b>5. Kirn nghj </b>

Theo quan diem eua tdc gia; Nhd nffde nen
tinh tiln sff dung dat theo cdng thffc 1 tffe Id theo
khung gid Uy ban Nhan dan tinh (thdnh phd)
ban hdnh hdng ndm, nhffng khung gid dd't se cd
Id trinh dilu chinh tiem cdn vdi gid tri thi trffdng
(tff 70% 80% ) vd CO dinh trong ndm. Dilu ndy
se phu hgp vdi co sd ly ludn trong cdch tinh vi
dong n h i t tinh theo gid tri phi thi trffdng, eo
quan t h u l d l ddng tdc nghidp, h i so khdng bi
deh tie chd t h i m dinh, ban che tilu eye trong
khdu t h i m dinh vd tdi t h i m dinh, giup cho cdc
doanh nghiep diu tff trong nffde gidm ehi phl diu
vdo, vd doanh nghidp ed the chu ddng ke hoach
tdi chinh cho dy an trong dieu kien khd khdn v l

tin dung nhff hien nay.

Chung ta nen cd quy dinh rd rdng hon v l
phan dien tich ddnh eho ha t i n g ndo cin ddng
tiln sff dimg vd phan nao miln thu, nham
khiQren khich cho doanh nghiep tang p h i n dien
tieh ha ting, canh quan, giao thdng cho dff dn
gdp phan tdn tao canh quan mdi trffdng dd thi.

Nen quy dinh cu t h i Unh vffc ndo cd the tie'p
cdn nguIn tin dung trong giai doan bidn nay
nhdm duy tri nguIn vd'n bo trg sy phdt trien ciia
thi trffdng.

Cin tilp tuc thuc diy cdi cdch thu tuc hdnh
chinh, rd sodt nhffng quy dinh ching chdo b i t lgi
cho cdc chu t h i tham gia thi trffdng nhim nit
ngin thdi gian ldm thu tuc phl duyet dff dn gdp
phdn gidm chi phl vd'n diu tff.

Tdm lai, GNDCfDT nffde ta r i t cao cd nguyen
nhdn tryc tilp tff vide tinh tien sff dung dit cdn
nhilu bd't cdp, chi phi sff dung vln tdng cao do ldi
suit vay r i t cao vd thu tuc hdnh chinh rffdm rd.
T i t ed ede yeu t l ndy diu trong sy quan ly nhd
nffde, ne'u chinh sdch dffa ra chffa phu hgp thi cin
phai dilu chinh, n h i m gd roi cho cdc doanh
nghidp, cho thi trffdng mang lai lgi Ich chung cho
cgng dong, gdp phan xdy dyng thi trffdng bat
dgng san ngdy cdng on dinh vd phdt trien hon

tao dieu kien cho GNDCfDT cd gid tri thyc cua nd
theo quy luat cua tbi trffdng chff khdng bi bdp
meo tff nhffng chinb sdch chffa phu hgpB

<b>TAI LIEU THAM KHAO </b>

<i>1. Nguyen Ngpc Vinh & Nguyin Quynh Hoa, (2011), Gido trinh tham dmh gid tri bit ddng sin, trang 37-38; 42-47 </i>
<i>2. Nguyen Ngpc Vinh (2010), Thj trUdng tiit ddng sin thdnh pho Ho chl Minh - ThUc Uang vd giii phap phat triin, de </i>
tai nghien cdu khoa hpc.

3. Cac website: Bp Tai chi'nh www.mof.gov.vn; Bp Tai nguyen moi tnidng www.monre.gov.vn; Bp Xay dgng:
www.moc.gov.vn; Cong thong tin ngan hang www.laisuat.vn/Pages/NewsDetail.aspx?news=928; www.cafef.vn; Chfnh
phu www.chinhphu.vn

</div>

<!--links-->
<a href=''> www.mof.gov.vn;</a>
<a href=''> www.monre.gov.vn;</a>
<a href=''>www.moc.gov.vn;</a>
<a href=''> www.chinhphu.vn </a>