Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ để giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện yên bình,

Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO
TRƯờNG ĐạI HọC NÔNG NGHIệP Hà NộI

----------





----------





PHM TH LAN ANH





NH GI VIC THC HIN CHNH SCH BI THNG, H
TR GII PHểNG MT BNG CA MT S D N TRấN A
BN HUYN YấN BèNH, TNH YấN BI




LUậN VĂN THạC Sĩ NÔNG NGHIệP

Chuyên ngành : QUảN Lý ĐấT ĐAI
Mã số : 60.62.16





Ngời hớng dẫn khoa học : gs.tskh. NG HNG Vế


Hà NộI - 2011
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

i
LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
ñó ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
- Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về nguồn số liệu,
thông tin ñược ñề cập trong cuốn Luận văn này.

Tác giả luận văn



Phạm Thị Lan Anh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ñã
tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn GS.TSKH ðặng Hùng Võ,
Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã trực tiếp hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện ñề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh ñạo Ủy ban Nhân dân huyện Yên Bình,
tỉnh Yên Bái, Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư huyện Yên Bình, các
phòng ban chuyên môn của huyện (Phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng
Kinh tế Hạ tầng, phòng Thống kê, Phòng Tài chính - Kế hoạch ...); Phòng quản
lý ñất ñai, phòng Quy hoạch và ño ñạc bản ñồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng ðăng ký ñất ñai và Tổ chức phát triển quỹ ñất tỉnh Yên Bái;
Sở Kế hoạch và ñầu tư Yên Bái; các cán bộ, ñồng nghiệp, bạn bè, gia ñình và
người thân ... ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện
ñề tài.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Tác giả luận văn




Phạm Thị Lan Anh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

iii
MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Danh mục ảnh viii
1 PHẦN MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích 2
1.3 Yêu cầu 2
2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất 4
2.2 Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
ñất nông nghiệp ở Việt Nam 20
2.3 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
GPMB khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Yên Bái 32
3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 34
3.1 ðối tượng nghiên cứu 34
3.2 ðịa ñiểm nghiên cứu 34
3.3 Nội dung nghiên cứu 34
3.4 Phương pháp nghiên cứu 35
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37

4.1 ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của huyện 37
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 37
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

iv
4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 42
4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện 47
4.2 Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 49
4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2010 49
4.3 Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu trên ñịa bàn huyện Yên
Bình 53
4.3.1 Dự án xây dựng ñường Trung tâm Km 5 - Trung tâm TT Yên
Bình 53
4.3.2 Dự án di dân huyện Yên Bình 56
4.4 Các văn bản, chính sách liên quan về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư ñã áp dụng ñối với 2 dự án nghiên cứu 59
4.4.1 Văn bản của Trung ương 59
4.4.2 Văn bản của tỉnh quy ñịnh chi tiết 59
4.5 ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường GPMB ở 2 dự
án nghiên cứu 60
4.5.1 Về xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường 60
4.5.2 Về xác ñịnh giá bồi thường về ñất và tài sản trên ñất: 68
4.5.3 Về hỗ trợ và tái ñịnh cư: 77
4.5.4 Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ ñến
ñời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất 89
4.5.5 Về trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 96
4.6 ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư GPMB tại 2 dự án nghiên cứu và những vấn ñề rút ra
từ thực tiễn 103

4.7 Một số giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ bồi thường, giải phóng mặt
bằng 106
4.7.1 Giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư 106
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

v
4.7.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 107
4.7.3 Giải pháp về kinh phí 107
4.7.4 Giải pháp về ñào tạo và công tác cán bộ 108
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109
5.1 Kết luận 109
5.2 Kiến nghị 110
TÀI LIỆU THAM KHẢO 111

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


Ký hiệu Chú giải
Nð Nghị ñịnh
CP Chính phủ
HðND Hội ñồng nhân dân
UBND Uỷ ban nhân dân
Qð-UBND Quyết ñịnh của Uỷ ban Nhân dân
QSDð Quyền sử dụng ñất
GPMB Giải phóng mặt bằng
TðC Tái ñịnh cư
BðS

HSðC
Bất ñộng sản
Hồ sơ ñịa chính
CNH-HðH Công nghiệp hoá - Hiện ñại hoá
ñ ðồng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

vii
DANH MỤC BẢNG


4.1 Hiện trạng sử dụng ñất ñai huyện Yên Bình năm 2010 49
4.2 Biến ñộng sử dụng ñất huyện Yên Bình 2005-2010 52
4.3 Diện tích ñất thu hồi thực hiện Dự án Di dân huyện Yên Bình 56
4.4 Xác ñịnh ñối tượng ñược ñền bù và không ñược ñền bù 66
4.5 Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối
tượng và ñiều kiện ñược ñền bù 67
4.6 Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 2 dự án 73
4.7 Tổng hợp ñơn giá bồi thường về tài sản tại 2 dự án 75
4.8 Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu 87
4.9 Tổng hợp quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực
hiện các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư 88
4.10 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc 2 Dự án 90
4.11 Thu nhập bình quân của người dân tại hai dự án nghiên cứu 91
4.12 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất dự án ðường
Trung tâm Km 5- TT.thị trấn Yên Bình 92
4.13 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu
ðường Trung tâm Km 5- TT.thị trấn Yên Bình 93
4.14 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất 93

4.15 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự
án Di dân huyện Yên Bình 94
4.16 Tổng hợp ý kiến của người dân về tình hình ñời sống sau khi bị
thu hồi ñất 95
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

viii
DANH MỤC ẢNH

4.1 Cơ cấu các loại ñất huyện Yên Bình 50
4.2 ðường TT: Km 5 - TT Yên Bình ñã xây dựng hoàn thành 55
4.3 Khu tái ñịnh cư thị trấn Thác Bà 57
4.4 Khu tái ñịnh cư xã Tân Nguyên 58
4.5 Khu tái ñịnh cư xã Bạch Hà 58
4.6 Vướng mắc bồi thường, GPMB trên ñường Km 5 68
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

1
1. PHẦN MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là ñịa bàn ñể
phân bố dân cư và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong giai ñoạn hiện nay Nước ta ñang phát triển kinh tế với mục tiêu:
“ðẩy nhanh tốc ñộ tăng trưởng kinh tế, ñẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa,
hiện ñại hóa, tạo nền tảng ñể ñưa nước ta cơ bản trở thành một nước công
nghiệp theo hướng hiện ñại vào năm 2020”. Việc chuyển mục ñích sử dụng các
loại ñất; nhất là từ ñất nông nghiệp, lâm nghiệp sang các mục ñích phi nông
nghiệp tức là vấn ñề thu hồi ñất, vấn ñề bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là một tất

yếu khách quan và diễn ra phổ biến, hầu khắp các ñịa phương trên phạm vi cả
nước. Các dự án ñầu tư phát triển thường gặp là xây dựng các khu công nghiệp,
khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch và vui chơi giải trí, khu ñô thị, khu dân
cư nông thôn, chỉnh trang các làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao
thông, thủy lợi, thủy ñiện, y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao ... Các dự án
này ñược thực hiện sẽ làm thay ñổi diện mạo và ñem lại hiệu quả kinh tế, xã hội
cho ñất nước. Tuy nhiên, các dự án ñó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn như
việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ cho nông dân khi thu hồi ñất nông
nghiệp chưa thỏa ñáng; ở một số dự án, một số ñịa phương thực hiện không
thống nhất, không ñồng bộ; vấn ñề ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất và tạo
việc làm mới cho người bị thu hồi ñất vẫn chưa ñược giải quyết thỏa ñáng; nơi
tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất ở chưa thực sự hợp lý. Tình trạng bất cập
nêu trên ñã gây nên tình trạng khiếu kiện phức tạp của người bị thu hồi ñất,
nhiều nơi ñã tạo ra nguy cơ mất ổn ñịnh an ninh chính trị và an toàn xã hội,
không ñảm bảo tính bền vững xã hội trong quá trình phát triển.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

2
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất luôn là vấn
ñề nhạy cảm và phức tạp, tác ñộng tới mọi mặt của ñời sống kinh tế, xã hội. Giải
quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của cả một cộng ñồng người bị thu hồi
ñất và những người bị ảnh hưởng dẫn ñến khiếu kiện ñông người, khiếu kiện vượt
cấp làm tình hình phức tạp hơn.
Chính sách pháp luật ðất ñai nói chung và chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi ñất nói riêng ñã và ñang ñược ðảng, Nhà nước, các cấp,
các ngành ñặc biệt quan tâm và không ngừng ñổi mới, hoàn thiện nhằm khắc
phục những bất cập, tháo gỡ những vướng mắc, cải thiện môi trường ñầu tư,
khai thác các nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, ñáp ứng nguyện vọng
của nhân dân. Tuy nhiên, việc xác ñịnh giá ñất ñể tính giá trị bồi thường, hỗ trợ

cho người bị thu hồi vẫn ñang còn nhiều bức xúc. ðời sống của người dân
không còn ñất sản xuất vẫn chưa ñược ổn ñịnh, chuyển ñổi nghề nghiệp tạo việc
làm mới vẫn chưa ñược giải quyết. Nhằm góp phần nghiên cứu ñề xuất những
giải pháp tích cực cho công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất,
hướng tới giải quyết tốt hơn những bức xúc hiện nay, tôi xin chọn ñề tài: “ðánh
giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ ñể giải phóng mặt bằng của một
số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.”
1.2. Mục ñích
Nghiên cứu chính sách về xác ñịnh giá ñất, tính giá trị bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên
Bái ñể từ ñó ñề xuất một số giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi
thường GPMB khi nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho mục ñích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên ñịa bàn.
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên quan.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

3
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác,
trung thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi
thường, hỗ trợ ñể giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên
ñịa bàn nghiên cứu.
- Làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người dân khi bị thu hồi ñất như:
mất việc làm, di chuyển chỗ ở, ảnh hưởng ñời sống sinh hoạt ...
- Các kiến nghị, ñề xuất có tính khả thi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

4
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi ñất
2.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất thực chất là việc giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người ñược giao ñất, thuê ñất và người bị
thu hồi ñất. Bồi thường thiệt hại về ñất phải ñược thực hiện theo quy ñịnh của

Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về ñất không giống với việc trao ñổi, mua
bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà phải ñảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của Nhà nước, người bị thu hồi ñất và người nhận quyền sử dụng ñất thu hồi, có
nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các ñối tượng tham gia.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [16].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời
ñến ñịa ñiểm mới [16].
- Quyết ñịnh thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại
quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất
nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên ñó.
- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc ñược thực hiện từ
khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho
chủ ñầu tư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

5
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang
tính ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, liên
quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác
nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực ñô thị,
mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu
vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán

nhỏ; khu vực nông thôn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và
ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của
mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ðối với khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất
ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng
ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển,
ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần
thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này.
2.1.3. Phân tích một số yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi ñất
- Việc xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật
ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

6
bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh cao và phù hợp
với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó
không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã
ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất. Sau
khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi
hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn

chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế.
Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về ñất
ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp
ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô
thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu
cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng, an ninh và ổn ñịnh xã hội.
Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những
kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc
phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa
thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB
ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng
rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn
có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận
lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong
xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

7
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất
ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ
sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều ñịa phương,
ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính, Chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi, vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn. ðó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.
- Thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất
Các nước trên thế giới ñều coi ñất là một loại tài sản phải ñăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký
quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt lập
hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Hệ thống hồ sơ ñịa
chính và giấy chứng nhận QSD ñất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và là một trong những yếu tố quyết ñịnh khi xác ñịnh
nguồn gốc sử dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng
hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

8
ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương
chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, thị trấn chưa lập sổ
ñịa chính (khoảng trên 20% số GCN ñã cấp) ñể phục vụ yêu cầu quản lý, sử dụng
ñất ñai ñược ñảm bảo, một số ñịa phương cần lập bổ sung như sổ mục kê ñất ñai,
sổ ñăng ký biến ñộng tại tỉnh Lao cai, Yên Bái, Hoà Bình, Vĩnh Phúc...
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC ñược thực hiện theo quy ñịnh tại

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng còn
nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ,
chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên
ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở
giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các
loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là
căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi
thường. Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt
công tác ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất
nhiều khó khăn. Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
- Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn. ðể tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng
ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể
thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các
ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH ñất
nước nói chung và các ñịa phương nói riêng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

9
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà
nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch

sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà
theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện
khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua Quyết ñịnh thu hồi ñất vì:
+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất,
giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất.
+ Căn cứ Quyết ñịnh thu hồi ñất ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo".
+ Cơ chế giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch,
kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

10
nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh
không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho
công tác bồi thường.
- Yếu tố giá ñất

Hiện nay ở nước ta giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường,
là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm. Một trong những ñiểm mới của
Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy
ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai
2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau.
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản thi hành luật như Nghị
ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các
loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích
an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số
22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về
ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh
số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất
quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài
(trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh
khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng
chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường
vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện
về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

11
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau ñây (ðiều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy

ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật ñất ñai;
+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
+ Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá
ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại
Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong
ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại
Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị
ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải
sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng
nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế trong nhiều năm qua cho thấy các tranh chấp, khiếu nại
hành chính và tố cáo về ñất ñai chiếm tới 70% tổng lượng khiếu kiện của dân,
trong ñó khiếu nại hành chính về giá ñất lại chiếm tới 70% tranh chấp, khiếu nại
hành chính và tố cáo về ñất ñai. Tổng lượng khiếu nại có xu hướng tăng lên mà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

12
chưa có biểu hiện giảm ñi. Cho ñến ñầu năm 2010, hầu hết các ñịa phương ñều
cho rằng lượng khiếu nại hành chính về giá ñất ñể tính bồi thường, hỗ trợ, tái

ñịnh cư ñang chiếm tới 90% tổng lượng khiếu kiện của dân [13].
- Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh
tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng
nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị
thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng
tới giá ñất tính bồi thường.
2.1.4. Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một số
nước trong khu vực và trên thế giới
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Trung Quốc
Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở
hữu tập thể. ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao
ñộng. Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở
hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức
giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và
cho thuê ñất.
ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

13
vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục ñích quốc

phòng, an ninh. ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì ñược Nhà
nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc là cho thuê ñất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử
dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách bồi
thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất.
Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối
với các loại ñất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất. ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người
nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi
thường do người sử dụng ñất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí
sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu
hồi. Ngoài ra, pháp Luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp lệ phí trợ
cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi
sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000
nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai,
tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất. Cách tính tiền bồi
thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai
những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh. Còn ñối với
tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại
thời ñiểm thu hồi ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

14

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho
người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh,
phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm
của họ có thể mua ñược căn hộ mới. Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn
có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi
thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở. Những ñối tượng trong diện giải
toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước,
song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận
khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó,
thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và GPMB của Trung Quốc
ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất
ñể thực hiện các dự án. [24]
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên
ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử dụng ñất
một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế ñược coi như một hình thức
pháp luật.
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị
cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà
nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ.
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội. Chế ñộ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

15
này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng
ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở
hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy
chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế
này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc.
Luật về Bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế.
Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược
theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục
quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “sung
công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật ngoài
mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này
trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược
lập vào năm 1975, dựa vào luật Bồi thường GPMB trên Hàn Quốc ñã triển khai
bồi thường, GPMB cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật
“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì
phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị
kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, cho ñến nay ñã có nhiều
thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai ñoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng.
Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn
quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của
giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường. Giá quy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..

16
ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan
trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của
Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và
liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi
dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối
tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà ñó. Còn nếu như các dự
án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc
nhà ở thấp hơn giá thành.
ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân,
các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu
kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với
ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng
sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc
ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại
cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện
quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày
phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh. Thực chất biện pháp GPMB
thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây