Tóm tắt luận văn thạc sĩ ngân hàng hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án tại công ty CP vĩnh sơn

LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với quá trình phát triển nền kinh tế, tốc độ đơ thị hóa diễn ra mạnh
mẽ, nhu cầu về nhà ở tăng cao, đặc biệt ở khu vực Hà Nội và thành phố Hồ
Chí Minh. Chất lượng đời sống người dân được cải thiện, nhiều người mơ
ước có được chỗ ở tiện nghi để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động sau một ngày
làm việc vất vả. Nhu cầu về những căn biệt thự cao cấp ngày càng lớn. Chính
vì vậy, đầu tư vào những dự án khu đô thị cao cấp đang trở nên hấp dẫn đối
với các nhà đầu tư.
Để dự án được đưa vào thực hiện và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần
phải phân tích, đánh giá trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính, mơi
trường …. từ đó thấy được các lợi ích mà dự án mang lại. Nếu phân tích kinh
tế xã hội đứng trên giác độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện hiệu quả kinh tế xã
hội của dự án mang lại thì phân tích tài chính lại đứng trên giác độ của nhà
đầu tư (doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế khác, các cá nhân), thể hiện lợi ích
của nhà đầu tư.
Song, thực tế các dự án đã triển khai không đạt được như mục tiêu đặt
ra trong cơng tác phân tích tài chính dự án là không thể phủ nhận. Kết quả
thực hiện dự án khác xa so với dự đoán ban đầu. Nhiều rủi ro phát sinh trong
quá trình thực hiện dự án mà cơng tác phân tích khơng lường trước được đã
làm cho nhà đầu tư trở nên lúng túng, ảnh hưởng tới hiệu quả của dự án. Điều
này chứng tỏ rằng, cơng tác phân tích tài chính dự án vẫn chưa phát huy tác
dụng vốn có của nó.
Các dự án đầu tư mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào? Các dự
án đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu quả tài
chính cho dự án của mình? Chính vì vậy, đề tài nghiên cứu “Hồn thiện cơng
tác phân tích tài chính dự án tại Cơng ty CP Vĩnh Sơn” được lựa chọn để
đáp ứng yêu cầu thực tiễn đó.


1

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP

1.1 Khái quát về dự án của doanh nghiệp
Đối với bất kỳ một tổ chức hay doanh nghiệp nào trong nền kinh tế,
đầu tư giữ một vai trị vơ cùng quan trọng. Đó là hoạt động bỏ vốn với hy
vọng đạt được lợi ích tài chính, kinh tế xã hội trong tương lai. Ngày nay,
nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt động đầu tư đều được thực hiện
theo dự án.
Một dự án từ khi hình thành đến kết thúc thường trải qua những giai
đoạn sau: (1) xác định dự án; (2) phân tích và lập dự án: bao gồm nghiên cứu
tiền khả thi và nghiên cứu khả thi; (3) duyệt dự án; (4) thực hiện dự án; (5)
nghiệm thu, tổng kết, giải thể.
Phân tích tài chính dự án nằm trong giai đoạn 2 của dự án, cụ thể nó
nằm trong bước nghiên cứu khả thi dự án. Kết quả của phân tích tài chính dự
án là một căn cứ quan trọng để chủ đầu tư quyết định nên đầu tư vào dự án
hay khơng?
1.2 Cơng tác phân tích tài chính dự án
Phân tích tài chính dự án là một nội dung kinh tế quan trọng trong giai
đoạn phân tích và lập dự án. Đây là q trình tính tốn, đánh giá, phân tích
các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư nhằm
giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu
quả nhất.
* Cơng tác phân tích tài chính dự án bao gồm những nội dung sau:
- Xác định tổng vốn đầu tư


2

Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí
bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phịng.
- Xác định nguồn tài trợ
Với dự án bất động sản thường được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu hoặc
tài trợ bằng nợ. Doanh nghiệp có thể tài trợ cho dự án thơng qua nợ: tín dụng
ngân hàng, tín dụng thương mại và phát hành trái phiếu.
- Phân tích dịng tiền của dự án
Xác định dịng tiền của dự án theo cơng thức sau:
CFFA = OCF - NWC - CS
Trong đó,
CFFA: dịng tiền dự án đầu tư
OCF: dòng tiền từ hoạt động kinh doanh
NWC: tăng vốn lưu động ròng
CS: đầu tư tài sản cố định
- Xác định tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu của một dự án được tính bình qn của chi phí sử
dụng các loại vốn, có trọng số là các tỷ lệ của từng nguồn vốn. Chi phí sử
dụng vốn bình qn gia quyền được tóm tắt qua cơng thức tổng quát sau:
WACC = %D x rD + %E x rE
Trong đó,
%D: tỷ lệ nợ vay, %E: tỷ lệ vốn chủ sở hữu
rD: lãi suất tiền vay, rE: suất sinh lời địi hỏi của vốn chủ sở hữu
- Phân tích chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án
Giá trị hiện tại ròng (NPV):
Suất sinh lời nội bộ (IRR):


3

Thời gian hoàn vốn (PP):

Chỉ số lợi nhuận (PI): PI =
Lợi nhuận kế tốn bình qn (AAP):

- Phân tích rủi ro của dự án
Để phân tích rủi ro của dự án, người ta sử dụng các phương pháp sau: phân
tích độ nhạy, phân tích tình huống, phân tích mơ phỏng. Trong đó, phương
pháp phân tích độ nhạy thường được sử dụng nhiều nhất, nhưng phương pháp
phân tích mơ phỏng sử dụng phần mền Crytal ball cho kết quả phân tích rủi ro
chính xác nhất.
* Để đánh giá mức độ hồn thiện của cơng tác phân tích tài
chính dự án, tác giả sử dụng những chỉ tiêu sau:
- Tính phù hợp giữa xác định dòng tiền và xác định tỷ suất chiết khấu
- Mức độ chính xác của phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính
dự án
- Tính đầy đủ của nội dung phân tích tài chính dự án
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới cơng tác phân tích tài chính dự án
* Nhân tố chủ quan:
- Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về cơng tác phân tích tài chính dự án
- Trình độ của cán bộ phân tích
- Quy trình và phương pháp phân tích tài chính dự án
- Điều kiện cơ sở vật chất trang bị cho cơng tác phân tích tài chính dự án
* Nhân tố khách quan
- Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước
- Lạm phát


4

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
TẠI CÔNG TY CP VĨNH SƠN

2.1 Giới thiệu khái quát về Công ty CP Vĩnh Sơn
2.2 Thực trạng công tác phân tích tài chính dự án tại Cơng ty CP Vĩnh Sơn
* Quy trình phân tích tài chính dự án tại Cơng ty
Cơng tác phân tích tài chính dự án của Cơng ty được thực hiện theo quy
trình sau: (1) Xác định tổng mức đầu tư và nguồn tài trợ cho dự án, (2) Lập
báo cáo tài chính cho các năm hoạt động của dự án, (3) Xác định dòng tiền
của dự án và dự tính tỷ suất chiết khấu, (4) Phân tích các chỉ tiêu đánh giá
hiệu quả tài chính của dự án, (5) Phân tích rủi ro của dự án, (6) Trình ban lãnh
đạo phê duyệt dự án.
* Minh hoạ cơng tác phân tích tài chính thơng qua dự án “Khu biệt
thự và nhà nghỉ Nam Sơn”
a. Xác định tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của dự án: 1.379.738 triệu đồng.
b. Xác định nguồn tài trợ
Nguồn vốn tài trợ cho dự án được huy động từ những nguồn sau đây :
- Vốn tự có: chiếm 20% tổng mức đầu tư.
- Vốn tín dụng ngân hàng: là nguồn vốn chủ đầu tư vay Ngân hàng. Mức
lãi suất vay ngân hàng tính tốn là 15%/năm. Thời gian vay vốn 2 năm, lãi
vay trả hàng năm, gốc vay trả vào thời kỳ đáo hạn.
- Vốn huy động ứng trước và thu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có hạ tầng của khách hàng.
c. Phân tích dịng tiền của dự án
Dịng tiền của dự án được xác định theo công thức sau:


5

CFFA = OCF - NWC - CS
Phân tích dịng tiền đầu tư ban đầu:
- Tổng chi phí đầu tư phân bổ cho khu biệt thự: 1.039.790 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư phân bổ cho khu dịch vụ:

259.947 triệu đồng

Phân tích dịng tiền hoạt động:
Xác định doanh thu, chi phí, khấu hao cho từng năm hoạt động. Căn cứ
vào đó tính được dịng tiền hoạt động từ năm 2009 đến năm 2057 của dự án.
d. Xác định tỷ suất chiết khấu của dự án
Công ty lấy lãi suất ngân hàng (lãi suất vay vốn ngân hàng) là
15%/năm làm tỷ suất chiết khấu của dự án.
e. Phân tích chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
NPVdự án = 318.913 triệu đồng >>> 0
IRRdự án = 30,64% >>> 15%
PPkhông chiết khấu = 4,46 năm
APP = 50.454.500 ngàn đồng/năm
f. Phân tích rủi ro của dự án
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới dòng tiền đầu tư của dự án, nhưng yếu
tố ảnh hưởng mạnh nhất phải kể đến: giá bán căn biệt thự và yếu tố chi phí
xây dựng. Bằng cách sử dụng cơng cụ table trong excel, tính toán được mức
độ ảnh hưởng của hai yếu tố này tới hai chỉ tiêu NPV và IRR.
2.3 Đánh giá thực trạng cơng tác phân tích tài chính dự án tại Công ty
CP Vĩnh Sơn
* Kết quả đạt được
- Công tác phân tích tài chính dự án đã đưa ra được một bức tranh tồn
cảnh về tài chính của dự án, cung cấp cho chủ đầu tư những chỉ tiêu cần thiết
để xem xét quyết định đầu tư vào dự án.

- Cơ sở tính tốn tổng mức đầu tư, chi phí dự án tin cậy được.
- Cán bộ phân tích đã xem xét đến giá trị thời gian của tiền để tính tốn


6

các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
* Hạn chế
- Tính phù hợp giữa xác định dòng tiền và xác định tỷ suất chiết khấu
của dự án cịn thấp.
- Mức độ chính xác của phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính
dự án cịn chưa cao.
- Tính đầy đủ của nội dung phân tích tài chính dự án chưa cao.
- Cán bộ phân tích chưa dự báo được nhiều rủi ro tiềm ẩn trong vấn đề
kinh tế vĩ mô.
* Nguyên nhân của những hạn chế
Nguyên nhân chủ quan:
Thứ nhất, ban lãnh đạo công ty chưa nhận thức đúng tầm quan trọng
của cơng tác phân tích tài chính dự án, đơi khi chỉ coi cơng tác này mang tính
hình thức.
Thứ hai, trình độ chun mơn của cán bộ phân tích chưa đồng đều, tập
trung cơng việc phân tích vào một số người có trình độ vững vàng.
Thứ ba, cơ sở vật chất trang bị cho công tác phân tích cịn hạn chế, ứng
dụng tin học và các phần mền phân tích tài chính cịn chưa cao.
Thứ tư, chất lượng nguồn thông tin đầu vào phục vụ cho q trình phân
tích cịn chưa đầy đủ.
Ngun nhân khách quan:
Một trong những nguyên nhân dẫn đến hạn chế của cơng tác phân tích
tài chính là: lạm phát và hành lanh pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước.
Hai nhân tố khách quan này làm cho việc dự báo những rủi ro tiềm ẩn trong

cơng tác phân tích tài chính dự án cịn gặp nhiều khó khăn, độ chính xác của
cơng tác phân tích rủi ro này chưa cao.


7

CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN TẠI CƠNG TY CP VĨNH SƠN

3.1 Định hướng hoạt động đầu tư của Cơng ty
3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác phân tích tài chính dự án tại Công ty
CP Vĩnh Sơn
* Nâng cao nhận thức của ban lãnh đạo về tầm quan trọng của cơng
tác phân tích tài chính dự án
Cơng tác phân tích tài chính dự án là cơng việc phức tạp và có vai trị
rất quan trọng trong mỗi quyết định đầu tư. Để thực hiện tốt công tác này,
trước hết ban lãnh đạo công ty phải có nhận thức đúng đắn về vai trị của công
tác này trong hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.
* Hồn thiện cơng tác thu thập và xử lý thơng tin
Nguồn thơng tin phải chính xác, việc xử lý thông tin dựa vào hệ thống
thiết bị công nghệ và phần mềm ứng dựng cho quá trình thống kê, dự báo số
liệu (phần mềm Eview…), phần mềm phân tích tài chính dự án (Crytalball).
* Nâng cao chất lượng cán bộ phân tích tài chính dự án
Cần có sự tách bạch giữa cơng tác tài chính và nghiệp vụ kế tốn, Cơng
ty cần xây dựng riêng một ban tài chính. Từ đó, cơ cấu lại nhân sự cho ban tài
chính. Q trình tuyển dụng, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực nhằm nâng
cao chất lượng nhân sự cho bộ phận này.
* Hồn thiện quy trình và nội dung phân tích tài chính dự án
Về quy trìn phân tích, ban tài chính xây dựng một quy trình chuẩn cho

cơng tác này. Một mẫu quy trình chuẩn phải đầy đủ các bước, nhiệm vụ, yêu
cầu và kết quả đạt được của từng bước để cán bộ phân tích thực hiện một cách
chính xác nhất.


8

Về nội dung phân tích, thực hiện đầy đủ nội dung trong các bước phân tích.
* Hồn thiện phương pháp phân tích tài chính dự án
Cơng ty cần phải sử dụng những phương pháp phân tích tài chính dựa
vào giá trị thời gian của tiền kết hợp với các phương pháp hiện đại được thực
hiện tại công ty để phân tích một cách chính xác dự án.
3.3 Kiến nghị
3.4 Tái phân tích tài chính dự án “Khu biệt thự và nhà nghỉ Nam Sơn”
* Cơ cấu lại nguồn tài trợ
Tìm kiếm thêm nguồn tài trợ để đảm bảo tài chính cho dự án, Cơng ty
có thể chọn phương án sau:
- Vay nợ ngân hàng thương mại
- Hợp tác kinh doanh với tổ chức có tiềm lực về tài chính
* Xác định dòng tiền dự án theo quan điểm tổng vốn đầu tư
Theo quan điểm tổng vốn đầu tư, dòng tiền hoạt động được tính tốn lại
cho 2 năm đầu của dự án, năm 2009 và năm 2010.
* Điều chỉnh lại tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu được tính tốn lại dựa trên chi phí vốn bình qn gia
quyền: WACC = 19,05%
* Tính tốn các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
+ NPV = 260.173 triệu đồng
+ IRR = 32,25%
+ Tỷ số doanh lợi PI = 1,267, cho biết một đồng vốn bỏ ra ban đầu sẽ
mang lại 1,267 đồng thu nhập trong tương lai.

+ Thời gian hồn vốn có chiết khấu = 4,75 năm


9

KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản Việt Nam đã phần nào khẳng định vai trị, vị
trí của nó trong nền kinh tế quốc dân qua bốn năm gia nhập WTO. Tác động
qua lại lẫn nhau giữa thị trường bất động sản, chứng khoán, tiền tệ đã ảnh
hưởng tới nền kinh tế như thế nào chúng ta đã thấy rõ, nhất là vào cuối năm
2008 khi mà suy thoái kinh tế toàn cầu bắt đầu chạm đến nền kinh tế Việt
Nam. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đầy tiềm năng và
mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển nó khơng những cần địi hỏi sự nỗ
lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà cịn cần cơ chế chính sách phù hợp để
phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh
tế và an sinh xã hội.
Một dự án bất động sản thành cơng địi hỏi nhiều yếu tố, một yếu tố
quan trọng giữ vai trò quyết định là cơng tác phân tích tài chính của dự án.
Kết quả của công tác này là căn cứ cho chủ đầu tư quyết định đầu tư vào dự
án. Cũng giống như nhiều chủ đầu tư, Công ty CP Vĩnh Sơn đã chú trọng đến
cơng tác này để phục vụ q trình ra quyết định đầu tư. Mặc dù, cơng tác
phân tích tài chính dự án đã tuân thủ nghiêm chỉnh quy trình phân tích và cơ
sở tính tốn các chỉ tiêu có thể tin cậy được. Nhưng cơng tác này vẫn còn tồn
tại những hạn chế nhất định làm ảnh hưởng đến tiến độ của dự án. Dựa trên
những kiến thức về tài chính dự án, những thơng tin thu thập được và tình
hình hiện tại của dự án, một số giải pháp đã được đề xuất nhằm hồn thiện
cơng tác phân tích tài chính dự án tại Cơng ty. Hy vọng rằng, những ý kiến đó
sẽ giúp ích một phần cho sự phát triển của Cơng ty nói chung và cho cơng tác
phân tích tài chính dự án nói riêng.