Pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

BÙI LƢU CHÚC

PHÁP LUẬT VỀ GĨP VỐN
BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

BÙI LƢU CHÚC

PHÁP LUẬT VỀ GĨP VỐN
BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Văn Hưng

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tơi cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, do tôi thực hiện
dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Văn Hưng. Tôi không sao chép các cơng trình
nghiên cứu của người khác làm của riêng mình. Các đoạn trích dẫn, số liệu sử
dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và trích dẫn rõ ràng, đầy đủ.
Ngồi ra, tơi cam đoan hồn tồn chịu trách nhiệm về tính xác thực của
luận văn.
Học viên thực hiện luận văn

Bùi Lưu Chúc


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................ 6
1.1. Lịch sử hình thành quy định về góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất........................................................................................................ 6
1.2. Những vấn đề lý luận về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 11
1.2.1. Khái niệm góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ...................... 11
1.2.2. Phân loại hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ...... 13
1.3.3. Phân biệt góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất khác ...................................................... 15
1.3. Ý nghĩa của quy định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ..... 17
CHƢƠNG 2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN VỀ GÓP
VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................... 20
2.1. Về đối tƣợng góp vốn ......................................................................... 20
2.1.1. Quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất .......................... 20
2.1.2. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất .............................................................................................. 24
2.1.3. Những đề xuất và kiến nghị........................................................... 33

2.2. Các chủ thể đƣợc phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất.............. 34
2.2.1. Các chủ thể sử dụng đất ................................................................ 34
2.2.2. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất .................. 35
2.2.3. Tổ chức sử dụng đất ...................................................................... 36
2.2.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài sử dụng đất ...................................................................... 38
2.2.5. Những tồn tại, vướng mắc và kiến nghị ........................................ 38
2.3. Các điều kiện để thực hiện giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng
đất ............................................................................................................... 41
2.3.1. Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:............................... 41


2.3.2. Đất khơng có tranh chấp............................................................... 45
2.3.3. Đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án .............................. 47
2.3.4. Trong thời hạn sử dụng đất........................................................... 48
2.3.5. Đề xuất và kiến nghị...................................................................... 49
2.4. Định giá tài sản quyền sử dụng đất .................................................. 49
2.4.1. Định giá tài sản trong hợp đồng hợp tác ...................................... 49
2.4.2. Định giá tài sản góp vốn vào công ty ........................................... 51
2.4.3. Thực trạng và kiến nghị ................................................................ 52
2.5. Hình thức pháp lý và trình tự thủ tục thực hiện việc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất ..................................................................................... 53
2.5.1. Hình thức pháp lý .......................................................................... 53
2.5.2. Trình tự thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng
đất ............................................................................................................ 61
2.5.3. Đề xuất và kiến nghị...................................................................... 63
2.6. Chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả
của hoạt động góp vốn .............................................................................. 63
2.6.1. Các trường hợp chấp dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và
hệ quả ...................................................................................................... 63

2.6.2. Thực trạng về việc chấm dứt hợp đồng góp vốn: ......................... 66
2.6.3. Đề xuất và kiến nghị...................................................................... 67
KẾT LUẬN .................................................................................................... 69


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
“Theo tính tốn của các chuyên gia kinh tế, ½ của cải ở các nước phát triển là
đất đai và tài sản gắn liền với đất, tại các nước đang phát triển con số này chiếm tới
¾”1. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không chỉ là tài sản, hàng hố
tham gia thị trường bất động sản mà cịn có thể tham gia thị trường vốn, trở thành
nguồn vốn lớn sử dụng vào các hoạt động đầu tư, hợp tác kinh doanh. Trong cuộc
cạnh tranh thì hợp tác với nhau góp phần giảm rủi ro, nâng sức mạnh cạnh tranh
trên thị trường, đồng thời huy động được nguồn vốn lớn phục vụ cho hoạt động sản
xuất, kinh doanh. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bằng lợi thế của mình tiến hành
góp vốn kinh doanh đã góp phần lớn trong công cuộc xây dựng, phát triển đất nước.
Việc cho phép người sử dụng đất được quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất là một điểm tiến bộ của pháp luật nước ta. Quy định này ra đời đã góp phần giải
toả phần nào những yêu cầu bức thiết về vốn của người kinh doanh.
Hiện nay, việc góp vốn thành lập doanh nghiệp trở nên phổ biến. Người ta có
thể góp vốn bằng tiền, vàng và cả bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu
trí tuệ. Đặc biệt, hoạt động góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đang diễn ra sôi
động, đây là điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh có thể lưu
chuyển nguồn vốn của họ một cách dễ dàng. Xã hội càng phát triển càng đòi hỏi
pháp luật khơng ngừng hồn thiện, xây dựng một mơi trường đầu tư thơng thống
tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân góp vốn sản xuất, kinh doanh càng trở
nên bức thiết. Cùng với quá trình vận động, phát triển của nền kinh tế và các quan
hệ xã hội mà quan điểm, cách nhìn của các nhà lập pháp, hoạch định chính sách

khơng ngừng thay đổi. Pháp luật Việt Nam đã dần thừa nhận quyền sử dụng đất là
một loại hàng hoá đặc biệt, ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng đất, quyền
sử dụng đất được lưu thơng trên thị trường bất động sản thơng thống hơn.
Tuy nhiên, việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đang gặp những
vướng mắc mà nguyên nhân là do sự thiếu thống nhất của pháp luật. Thực tế, tồn tại
sự khơng tương thích giữa quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Luật Đất
đai và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự. Ngồi ra, cịn
nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến quy định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
1

Đặng Đức Đam (2003), Đổi mới quản lý đất đai và thúc đẩy phát triển của thị trường bất động sản ở Việt
Nam, Hội thảo phát triển và quản lý thị trường bất động sản tháng 9 năm 2003 (số liệu được trích từ tác phẩm
“Bí mật của tư sản” của Hernande De Soto).


2

như: bản chất của góp bằng giá trị quyền sử dụng đất, sử dụng quyền sử dụng đất đã
góp vốn, hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đơn
giản hoá các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nói chung và góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất nói riêng… Thực tế đó địi hỏi các luật gia khơng ngừng nghiên
cứu góp phần hồn thiện pháp luật.
Vì những lý do trên, tơi chọn đề tài: “PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG
GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn của
mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Những năm qua, pháp luật về đất đai là vấn đề nóng bỏng, ln được xã hội
quan tâm. Quy định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đóng một vai trị khơng
nhỏ cho sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên, tình hình nghiên cứu đề tài góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất chưa nhận được nhiều sự quan tâm đúng mức. Qua tham

khảo đã có các cơng trình nghiên cứu nổi bật như: “Giao dịch và giải quyết tranh
chấp giao dịch về quyền sử dụng đất” do tác giả Đỗ Văn Đại chủ biên đã đề cập
nhiều vấn đề nóng bỏng liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất, trong đó
có giao dịch liên quan đến góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó có
một số luận văn nghiên cứu vấn đề liên quan như: Lâm Võ Bé Hội (2002), Góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với người nước ngoài thực trạng và
hướng giải quyết, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ
Chí Minh; Phạm Thị Thanh Nhàn (2005), Góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
Luật Đất đai 2003, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường đại học luật thành phố Hồ
Chí Minh; Nguyễn Thị Phương Hảo (2006), Quy chế pháp lý về góp vốn bằng tài
sản - Thực trạng và phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Đại học
Luật thành phố Hồ Chí Minh; Huỳnh Minh Phương (2008), Góp vốn liên doanh
bằng quyền sử dụng đất, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật thành
phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Ngọc Yến (2011), Những vấn đề pháp lý về góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, Khoá luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; Cùng
nhiều bài viết có liên quan của tác giả Lưu Quốc Thái và tác giả Phạm Văn Võ như:
Lưu Quốc Thái (2009), "Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành,
Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Lưu Quốc
Thái (2012), “Bàn về vấn đề đầu cơ đất đai trong thị trường bất động sản ở nước
ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Lưu
Quốc Thái (2007), “Q trình “thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc một số đánh


3

giá và bài học kinh nghiệm”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật thành
phố Hồ Chí Minh; Phạm Văn Võ (2005), “Về cấu trúc và yếu tố cung – cầu – giá cả
của thị trường quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật
thành phố Hồ Chí Minh; Phạm Văn Võ (2015), “Vấn đề hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội;

Phạm Văn Võ, Đỗ Thành Công (2013), “Một số ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật
Đất đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí
Minh…
Đây khơng phải là một đề tài mới. Các nhà nghiên cứu đã đề cập nhiều vấn đề,
đưa ra nhiều luận điểm khác nhau đồng thời nêu lên được một số hạn chế, bất cập.
Tuy nhiên, đất đai là một vấn đề phức tạp, nhạy cảm, những nghiên cứu trước có
một số luận điểm khơng cịn phù hợp với tình hình mới, nhiều vấn đề cần được
nghiên cứu, trao đổi thêm. Quốc hội đã thơng qua Luật Đất đai 2013 có hiệu lực vào
ngày 01/7/2014, đang tiếp tục nghiên cứu sửa đổi Bộ luật Dân sự 2005. Vì vậy, cần
thiết phải tiếp tục nghiên cứu để tìm ra những quan điểm khoa học, làm sáng tỏ vấn
đề liên quan đến quy định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nhằm hồn thiện
pháp luật, đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.
3. Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
Làm sáng tỏ những quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về quy định
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đưa ra những phân tích, đánh giá phát hiện
những điểm chưa phù hợp và những bất cập trong việc góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất. Từ đó có những đề xuất, kiến nghị và giải pháp góp phần hồn thiện
quy định pháp luật.
Đối tượng nghiên cứu:
Tập trung làm rõ nội hàm khái niệm góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Các trường hợp xác lập, chấm dứt hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và
giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng góp vốn. Góp phần làm sáng tỏ quy
định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất ở Việt Nam.
Giới hạn phạm vi nghiên cứu:
Pháp luật về góp vốn bằng giá trị truyền sử dụng đất được tác giả tiếp cận dưới
góc độ một quyền của người sử dụng đất.

4

Đề tài nghiên cứu những quan điểm khoa học pháp lý, quy định của Luật Đất
đai, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp quy định về góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất; một hoạt động diễn ra chủ yếu trong sản xuất, kinh doanh vì mục đích lợi
nhuận giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh.
Tác giả đề tài không tách phần kiến nghị thành một mục riêng mà trong từng
vấn đề cụ thể sẽ nêu thực trạng, nguyên nhân và kiến nghị tương ứng với vấn đề đó.
Chúng tơi khơng có tham vọng xây dựng được một khung pháp lý hồn chỉnh
về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu sẵn có,
trong khả năng nhận thức của mình, tác giả phân tích, đánh giá một cách có hệ
thống nhằm làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu. Từ đó, nêu ra một vài giải pháp, kiến
nghị hoàn thiện pháp luật; liên hệ mở rộng quy định về góp vốn bằng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý chủ yếu cho nghiên cứu là quy định về “Hợp đồng góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất” được đề cập tại chương XXXII của Bộ luật Dân sự
2005, các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Luật Đất đai và quy
định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Sử dụng chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác –
Lênin; dựa trên đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai; xem xét
toàn diện các quan hệ xã hội liên quan đến góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
làm cơ sở định hướng cho nghiên cứu.
Sử dụng các phương pháp hệ thống hố, phân tích, so sánh, quy nạp làm
phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp định tính, trên cơ sở nghiên
cứu có sẵn, quy định pháp luật có liên quan tác giả tiến hành phân tích, đánh giá, so
sánh, quy nạp một cách có hệ thống, từ đó rút ra những kết luận có tính khoa học.
Tác giả sẽ xem xét, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành theo 4 tiêu
chí: tính minh bạch, tính thống nhất, tính hợp lý, tính khả thi.

Ngồi ra đề tài cịn sử dụng phương pháp định lượng trong một số đánh giá từ
thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
của ngành Toà án để đánh giá thực trạng vấn đề đang nghiên cứu.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Đóng góp khoa học của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống những
quy định của pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Căn cứ trên


5

những quy định của pháp luật, nêu lên những bất cập, vướng mắc, thiếu sót để hồn
thiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo cho các nhà hoạch định chính sách, tài
liệu tham khảo cho tổ chức, cá nhân nghiên cứu về vấn đề góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất hoặc các vấn đề liên quan.
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phần nội dung
của Luận văn được phân làm 02 chương:
Chương 1. Lý luận chung về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Chương 2. Một số vấn đề pháp lý và thực tiễn về góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất.


6

CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Lịch sử hình thành quy định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất
Khơng ai có thể phủ nhận tầm quan trọng của tài nguyên đất đối với sự sống.

Đất là nền tảng của sự sống, nơi phát triển các hệ sinh thái, phân bố dân cư, nơi con
người đặt chân, trú ngụ, xây dựng nhà cửa và các cơng trình. Đất đai là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản, nguồn lực to lớn của
đất nước. Ngồi ra, đất là một bộ phận khơng thể tách rời của lãnh thổ quốc gia.
Xuất phát từ bản chất Nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do
nhân dân, vì nhân dân mà Nhà nước bắt đầu ghi nhận sở hữu toàn dân về đất đai, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đồng thời không thừa nhận sở
hữu tư nhân về đất đai mà ghi nhận tư nhân có quyền sử dụng đất. “Sở hữu toàn dân
tức là mỗi người dân đều có quyền, cịn Nhà nước chỉ là đại diện chủ sở hữu thực
hiện quyền quản lý về đất đai, bảo đảm sử dụng hợp lý, có hiệu quả”2. Đất đai với
tư cách là tư liệu sản xuất cơ bản nhất, một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ
quốc gia. Ghi nhận sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định thành quả của cuộc đấu
tranh dựng nước và giữ nước của cả dân tộc. Ngoài ra, “việc thực hiện chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai ở nước ta hiện nay còn tránh được những hậu quả do chế độ
sở hữu tư nhân đất đai gây ra, xóa bỏ tình trạng dùng độc quyền sở hữu đất đai với
mục đích bóc lột người sử dụng đất”3.
Hiến pháp năm 1980 là bản Hiến pháp đầu tiên đã khẳng định một cách chính
thức nội dung sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Nếu như Hiến pháp 1959 ghi nhận sở hữu riêng là quyền cơ bản
của cơng dân thì ở Hiến pháp 1980, nó khơng còn được thừa nhận. Hiến
pháp quy định cá nhân, hộ gia đình khơng có quyền sở hữu về đất đai
nhưng có quyền sử dụng khai thác đất đai, có quyền chuyển nhượng tài
sản trên đất. Nếu trên đất khơng có tài sản thì khơng có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, kể cả việc thừa kế quyền sử dụng đất.
Trường hợp người được giao đất chết thì quyền sử dụng đất được chuyển
2

(Cập nhật ngày 07/10/2014).
3
(Cập nhật ngày 07/10/2014).

7

cho người đang trực tiếp sử dụng cùng người đã chết tiếp tục sử dụng.
Thời kỳ này, Nhà nước giao đất cho hợp tác xã và các tập đoàn sản xuất,
cho nên cá nhân, hộ gia đình khơng có đất để canh tác, vì vậy các giao
lưu dân sự về đất đai bị cấm4.
Người sử dụng đất cảm thấy hoang mang vì mình khơng cịn là chủ sở hữu đối
với đất của mình nữa, khơng được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng
đất. Tuy vậy, người sử dụng đất vẫn tạm chấp nhận vì họ vẫn có một số quyền năng
cơ bản của chủ sở hữu như quyền được sử dụng, khai thác công năng đối với đất. Vì
Nhà nước khơng giao đất sản xuất cho tư nhân mà tập trung quyền sử dụng đất vào
hợp tác xã, tập đoàn sản xuất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tư nhân
vốn là chủ sở hữu trước đó khơng được đảm bảo đã tạo nên một cuộc khủng hoảng
trầm trọng về kinh tế nông nghiệp những năm 1980 - 1987.
Trước cuộc khủng hoảng mà nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp đem lại,
năm 1986, Nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới. Luật Đất đai 1987 ra đời quy định
về việc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và ghi nhận có hệ thống
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhà nước giao đất, ghi nhận và bảo hộ
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác cơng năng
và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Pháp luật thời kỳ này vẫn “nghiêm cấm việc
mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức” 5. Luật Đất đai
1987 chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng trong một số trường hợp hạn chế khơng vì
mục đích kinh doanh như: Khi hộ nơng dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; Khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá
nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; Khi người được giao đất
chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn cịn tiếp
tục sử dụng đất đó (Điều 16 Luật Đất đai 1987). Pháp luật thời kỳ này đã hạn chế
rất nhiều quyền của người sử dụng đất. Mặc dù, pháp luật có ngăn cấm nhưng thực

tế việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện.
Dưới tác động của nền kinh tế thị trường, việc nghiêm cấm mua bán, chuyển
nhượng đất đai dưới mọi hình thức là khơng phù hợp, trở thành rào cản cho phát
triển kinh tế. Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 ra đời tiếp tục khẳng định quyền
sở hữu toàn dân về đất đai, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất. Ngồi quyền khai thác cơng năng và hưởng lợi từ đất, pháp luật
4
5

Nguyễn Minh Đoan (2011), “Chế độ sở hữu ở Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (2+3), tr.74.
Điều 5 Luật Đất đai 1987.


8

còn quy định cho phép người sử dụng đất hợp pháp có quyền: chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 3 Luật Đất
đai 1993). Theo đó, giao dịch “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” được ghi
nhận chính thức trong Luật Đất đai 1993 với tư cách là một quyền của người sử
dụng đất; người sử dụng đất hợp pháp “được quyền góp đất để hợp tác sản xuất,
kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất”6. Quy
định này là quá mơ hồ và sơ sài do ra đời trong thời điểm kinh tế nhà nước nắm vai
trò chủ đạo, các hoạt động hợp tác sản xuất, kinh doanh chưa được mở rộng và đa
dạng hóa. Có lẽ do nhận thức của nhà làm luật mà “Quyền góp đất” khơng được
xếp trong nhóm chuyển quyền sử dụng đất như các quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất mà được quy định ở một điều
luật khác. Trên thực tế, quy định này chưa điều chỉnh được quan hệ góp vốn. Bởi
Nhà nước ln xác định đất đai là tài sản đặc biệt, các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách chặt chẽ. Với một quy định nghèo
nàn theo kiểu “người sử dụng đất được quyền góp đất” cũng chỉ là quy định mang

tính định hướng. Tuy nhiên, chính quy định này đã mở ra một hướng nghiên cứu
phát triển quyền năng của người sử dụng đất.
Ngày 14/10/1994, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước
được nhà nước giao đất, cho thuê đất ra đời đã phần nào tháo gỡ được một số khó
khăn nhất định. Tại Điều 4 Pháp lệnh này quy định:
Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị
xã hội, doanh nghiệp quốc phịng an ninh, cơng ty cổ phần, công ty trách
nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể được nhà nước giao đất để sử
dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ni trồng thủy
sản có quyền:
a) Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với
các tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài để tiếp tục
sử dụng vào mục đích nơng nghiệp… nhằm phát triển sản xuất theo quy
định của chính phủ.
Quy định này nêu lên được những chủ thể được quyền góp “vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất” bao gồm: Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ
chức chính trị xã hội, doanh nghiệp quốc phịng an ninh, cơng ty cổ phần, cơng ty
6

Khoản 7 Điều 73 Luật Đất đai 1993.


9

trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể; Loại đất được góp vốn bao gồm: Đất
nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ni trồng thủy sản; Hình thức góp vốn là bằng
cách liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Đối với người sử
dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì chưa có quy định nào cho phép “góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất”. Đến khi Luật sửa đổi Luật Đất đai 1993 được thông qua
vào ngày 02/12/1998 đã mở rộng quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất,

quy định các trường hợp được phép và khơng được phép góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Khoản 2, Điều 8 Luật Đất đai 1993 sửa đổi
năm 1998 quy định “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền…c) Góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong
thời hạn thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước theo
quy định của pháp luật…”
Khoản 10 Điều 8 Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 bổ sung Điều 78b như sau:
1. Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất có quyền sử dụng đất theo mục đích được giao, khơng có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để
vay vốn sản xuất, kinh doanh; đƣợc góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong
nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng
công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định
của Chính phủ.
Như vậy, lần lượt các quy định của pháp luật được thay thế, sửa đổi, bổ sung
đã cụ thể hóa quyền “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” của người sử dụng
đất. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được phép góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với các chủ thể khác. Tuy nhiên,
việc thiếu những quy định liên quan đến trình tự, thủ tục khi góp vốn bằng giá trị

10

quyền sử dụng đất đã làm cho quá trình áp dụng pháp luật trở nên lúng túng. Nghị
định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ hướng dẫn thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ra đời như thổi thêm luồng sinh khí mới, giúp
quyền năng của người sử dụng đất khơng còn là những quy định trên giấy. Chương
7 của Nghị đinh này quy định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quy định
về điều kiện, trình tự thủ tục góp vốn cũng như các trường hợp chấp dứt việc góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Ngày 25/5/2001, Bộ Tài chính ban hành Thơng
tư số 35/2001/TT-BTC hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanh bằng
giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Thơng tư này đã có sự phân loại các trường hợp góp vốn liên doanh bằng giá trị
quyền sử dụng đất theo hai trường hợp: góp vốn liên doanh với tổ chức cá nhân
trong nước và góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài; trong mỗi
trường hợp lại chia thành các trường hợp nhỏ hơn theo hình thức sử dụng đất.
Để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng của đất đai, Nhà nước có xu
hướng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất, phát triển năng động, mạnh mẽ
thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 quy định cụ thể 05 loại quyền bao
gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử
dụng đất. Sau hai lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất được
trao thêm quyền góp vốn và bảo lãnh bằng “giá trị quyền sử dụng đất”. Trải qua
thời kỳ đổi mới, kinh tế nước ta đã có những bước phát triển vượt bậc. Bắt kịp quá
trình phát triển của nền kinh tế, Luật Đất đai 2003 ra đời thay thế cho Luật Đất đai
1993. Việc Luật Đất đai 2003 ghi nhận người sử dụng đất được quyền “góp vốn
bằng quyền sử dụng đất” đã tạo cơ sở pháp lý để Bộ luật Dân sự 2005 giành hẳn
một chương riêng quy định về “hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”
tại chương XXXII, chính những quy định này thể hiện tầm quan trọng và ý nghĩa
của giao dịch góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật Doanh nghiệp 2005
cũng có một số quy định liên quan đến góp vốn vào doanh nghiệp mà tài sản góp

vốn là “giá trị quyền sử dụng đất”. Việc Luật Đất đai 2003 sử dụng thuật ngữ “góp
vốn bằng quyền sử dụng đất” thay cho thuật ngữ “góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất” đã được sử dụng xuyên suốt trong các văn bản luật trước đó, trong khi
Bộ luật Dân sự 2005 ra đời sau Luật Đất đai 2003 lại quy định một chương riêng về


11

“hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”7; Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
từ ngày 01/7/2014 ra đời thay thế cho Luật Đất đai 2003 tiếp tục sử dụng thuật ngữ
“góp vốn bằng quyền sử dụng đất” đã gây ra khơng ít lúng túng trong q trình áp
dụng pháp luật.
Có thể nói pháp luật hiện hành có 3 luật chính điều chỉnh vấn đề góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất là Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2005 và Luật
Doanh nghiệp 2014. Tuy nhiên, cả 3 luật nói trên khi điều chỉnh loại giao dịch dân
sự này cũng có nhiều điểm khơng có sự thống nhất, cụ thể:
- Luật Đất đai 2013 quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với quyền sử dụng đất; quy định về các trường hợp được quyền góp
vốn bằng quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục về đăng ký và xố đăng ký góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
- Bộ luật Dân sự 2005 quy định việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
nhưng lại không đề cập đến tài sản gắn liền với đất.
- Luật Doanh nghiệp 2014 thì qui định quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất và phải chuyển quyền sở hữu tài sản đem góp vốn là giá trị quyền sử dụng
đất cho bên nhận góp vốn là cơng ty8.
Sự không thống nhất này sẽ được luận bàn trong mục 2.1. của đề tài từ đó đưa
ra những đề xuất, kiến nghị phù hợp.
1.2. Những vấn đề lý luận về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn kinh doanh là một hoạt động thường thấy trong đời sống xã hội và tài

sản dùng để góp vốn thường rất phong phú. Theo từ điển Luật học do Nhà xuất bản
Từ điển Bách khoa - Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2006:
Góp vốn là việc nhà đầu tư đưa tài sản dưới các hình thức khác
nhau vào doanh nghiệp để trở thành chủ sở hữu hoặc đồng chủ sở hữu
của doanh nghiệp và tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự
do chuyển đổi, vàng, kim loại quý, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị
quyền sở hữu trí tuệ, cơng nghệ, bí quyết kỹ thuật, hoặc tài sản khác
được pháp luật cho phép9.
7

Chương XXXII Bộ luật Dân sự 2005.
(Cập
nhật ngày 27/12/2014).
9
Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, NXB Lao động,
Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 329.
8


12

Định nghĩa này tương đồng với quy định của Luật Doanh nghiệp 2005:
Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu
hoặc các chủ sở hữu chung của cơng ty. Tài sản góp vốn có thể là tiền
Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá
trị quyền sỡ hữu trí tuệ, cơng nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi
trong điều lệ công ty do thành viên góp vốn để tại thành vốn của cơng
ty10.
Theo cách giải thích trên thì khái niệm góp vốn ở đây chỉ được hiểu theo nghĩa
hẹp, hoạt động góp vốn ở đây được hiểu là hành vi góp vốn vào cơng ty. Luật

Doanh nghiệp 2014 có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 có khái niệm mới về góp vốn
như sau: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của cơng ty. Góp vốn
bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh
nghiệp đã được thành lập”11. Khái niệm này ngắn gọn rõ ràng hơn so với quy định
về góp vốn theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2005, các nhà làm luật đã có sự
phân định các trường hợp góp vốn gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp và góp
vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập. Tuy nhiên, khái niệm góp vốn trong Luật
Doanh nghiệp khơng phải là khái niệm chung về góp vốn vì nó bị giới hạn bởi
phạm vi điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp. Trên thực tế, hoạt động góp vốn diễn ra
rộng hơn và giữa nhiều loại chủ thể với nhau. Ngồi góp vốn vào cơng ty, các bên
cịn có thể góp vốn với các chủ thể khác bằng nhiều hình thức khác như: Góp vốn
trong hợp đồng hợp tác, liên kết…
Pháp luật Việt Nam khơng có định nghĩa về “góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất” hay “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Trong khoa học pháp lý, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất được định nghĩa như sau: “Góp vốn bằng quyền sử
dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để liên doanh
liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh”12. Hay “góp
vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chủ thể sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của
mình góp vốn với các chủ thể sản xuất kinh doanh khác để hợp tác sản xuất kinh
doanh. Giá trị quyền sử dụng đất sẽ trở thành vốn góp và người góp vốn được

10

Khoản 4, Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005.
Khoản 13, Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014.
12
Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2008), Tập bài giảng Luật Đất đai, Tổ bộ mơn Luật Đất đai
– Mơi trường, Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 106.
11

13

hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn”13. “Bộ luật Dân sự 2005 khơng có quy định nào
giải thích khái niệm góp vốn mà chỉ nêu mục đích của việc góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh và mở rộng chủ thể góp vốn bao
gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác”14. Bộ luật Dân sự 2005 quy
định: “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng
đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác theo quy định của bộ luật này và Luật Đất đai”15. Theo quy định này, khái
niệm góp vốn được hiểu theo nghĩa rộng hơn khi chỉ nêu mục đích của việc góp vốn
và mở rộng chủ thể góp vốn. Hoạt động sản xuất, kinh doanh khơng nhất thiết phải
hình thành pháp nhân mới, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thể thỏa thuận về
việc góp vốn để thực hiện một hoạt động sản xuất kinh doanh mà không thành lập
cơng ty bằng hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Ví dụ: một người có đất liên
kết với một người có tiền để thực hiện dự án trồng cây keo, bạch đàn làm nguyên
liệu giấy là một hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Qua phân tích trên ta thấy nội hàm hai khái niệm “góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất” và “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” có sự tương quan với: Đều là
hoạt động góp vốn, đối tượng góp vốn là tài sản, giữa hai hoặc nhiều chủ thể có tài
sản với nhau, mục đích của việc góp vốn là nhằm hợp tác sản xuất, kinh doanh và
phân chia lợi nhuận. Sự tương quan giữa hai khái niệm trên sẽ được phân tích cụ thể
tại mục 2.1 của luận văn này.
Như vậy, ta có thể tạm hiểu góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất như sau:
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử
dụng đất của mình được xác định bằng một khoản tiền cụ thể để hợp tác sản xuất,
kinh doanh với các chủ thể khác; quyền sử dụng đất sẽ trở thành vốn góp và người
góp vốn sẽ nhận lợi nhuận tương ứng trên cơ sở phần vốn góp của mình.
1.2.2. Phân loại hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Trong khoa học pháp lý, thơng thường người ta phân loại góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất thành 2 trường hợp: Góp vốn hình thành pháp nhân mới và góp

13

Phạm Thị Thanh Nhàn (2006), Góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003, Luận văn Cử
nhân Luật học, Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tr. 10.
14
Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, NXB Lao động,
Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 330.
15
Điều 727 Bộ luật Dân sự 2005.


14

vốn khơng hình thành pháp nhân mới. Tùy hình thức góp vốn mà có thể dẫn đến hai
hệ quả khác nhau:
Nếu góp vốn mà khơng hình thành pháp nhân mới thì quyền sử
dụng đất thuộc về bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nếu góp vốn mà
hình thành pháp nhân mới thì quyền sử dụng đất của bên góp vốn bằng
quyền sử dụng đất sẽ được chuyển sang cho pháp nhân mới thành lập do
việc góp vốn. Chủ thể có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất là các
chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất16.
Trường hợp góp vốn tạo thành pháp nhân mới đây là trường hợp tạo thành một
chủ thể kinh doanh có tư cách pháp nhân. Theo đó, chủ thể góp vốn bằng quyền sử
dụng đất sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới và pháp nhân mới sẽ
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất17. Tương ứng với trường hợp này có
các hình thức như thành lập cơng ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn từ hai
thành viên trở lên hoặc công ty hợp danh. Trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất khơng hình thành pháp nhân mới là trường hợp mà bên sử dụng đất
dùng giá trị quyền sử dụng đất của mình để góp vốn với các chủ thể khác mà khơng
hình thành một pháp nhân mới, các bên cùng tiến hành hoạt động hợp tác kinh
doanh, cùng hưởng lãi và chịu lỗ theo thỏa thuận. Trong trường hợp này, người góp
vốn vẫn là người đứng tên sử dụng đất, phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất đối với đất đai, chấp hành nghiêm chỉnh mục đích, thời hạn sử
dụng đất và phải gánh chịu hậu quả của việc không tuân thủ các quy định về sử
dụng đất. Đây là hoạt động thường thấy trong các hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Theo cách phân loại như trên ta thấy thiếu trường hợp góp vốn vào pháp nhân:
đây cũng là trường hợp không tạo thành pháp nhân mới, chủ thể góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất vào công ty để trở thành chủ sở hữu chung của công ty và
quyền sử dụng đất phải được chuyển cho cơng ty, người góp vốn trở thành chủ sở
hữu đối với phần vốn góp của mình là giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy, sẽ hợp lý
hơn nếu phân loại góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thành 2 trường hợp sau:
Góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh và góp vốn vào pháp nhân. Góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh, trong trường hợp này bên
nhận góp vốn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa
16

Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2008), Tập bài giảng Luật đất đai, Tổ bộ môn Luật Đất đai
– Môi trường, Thành phố Hồ Chí Minh, tr.106.
17
Khoản 3 Điều 732 Bộ luật Dân sự 2005.


15

vụ của chủ sử dụng đất đối với đất đem góp vốn khơng có sự thay đổi, các bên góp
vốn cùng chung sử dụng đất đó trong một thời hạn nhất định, hết thời hạn đó thì
quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chủ sử dụng đất. Góp vốn bằng giá trị quyền sử

dụng đất vào pháp nhân là việc góp vốn vào một chủ thể kinh doanh theo quy định
của Luật Doanh nghiệp; Trong trường hợp này pháp nhân được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được chuyển giao cho pháp nhân, người
sử dụng đất góp vốn bằng tồn bộ quyền sử dụng đất của mình và khơng được u
cầu nhận lại quyền sử dụng đất18.
1.3.3. Phân biệt góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất khác
Để hiểu rõ hơn về khái niệm góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ta tiến
hành phân biệt với một số hành vi chuyển quyền sử dụng đất như thế chấp quyền sử
dụng đất và cho thuê quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“Nếu hiểu chuyển quyền sử dụng đất là sự chuyển hóa quyền sử dụng đất từ
chủ thể này sang chủ thể khác làm chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể thực
hiện quyền và làm phát sinh quyền sử dụng của chủ thể nhận quyền”19 thì đối với
hành vi thế chấp quyền sử dụng đất, người thế chấp dùng quyền sử dụng đất của
mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp
vẫn là người trực tiếp sử dụng đất trong thời hạn thế chấp và họ không được chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được thế chấp. Chỉ “khi đã đến
hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế
chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã
thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu khơng có thỏa thuận hoặc khơng xử lý
được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tồ án”20. Ở đây,
khơng thể thấy được trong hành vi này có sự chuyển quyền sử dụng đất.
Cho thuê quyền sử dụng đất cũng chỉ là chuyển quyền sử dụng đất trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ thể đi thuê đất
trên cơ sở quy định của pháp luật. Nhà nước không làm chấm dứt hoặc chuyển
quyền sử dụng đất của người cho thuê sang chủ thể đi thuê mà chỉ tạm gián đoạn
trong thời gian đi thuê. Khi thời gian cho thuê kết thúc, quyền sử dụng đất vẫn trở
18

Xem thêm Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, NXB

Lao động, Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 348.
19
Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, NXB Lao động,
Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 202-203.
20
Điều 721 Bộ luật Dân sự 2005.


16

lại thuộc về người cho thuê. Dù người thuê quyền sử dụng đất là người trực tiếp
khai thác đất trên thực tế, nhưng về mặt pháp lý người cho thuê vẫn là người sử
dụng đất, vẫn được hưởng quyền và phải thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất
theo quy định của pháp luật đất đai chứ không chuyển các quyền này cho người
thuê quyền sử dụng đất. Họ vẫn phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc
khai thác sử dụng đất. Đối với người đi thuê quyền và nghĩa vụ của họ sẽ được thỏa
thuận và thể hiện trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đối với người sử dụng
đất21. Bên cho thuê tuy không trực tiếp sử dụng nhưng vẫn là chủ thể sử dụng đất.
Bên cho thuê cho người khác sử dụng đất thuộc quyền của mình và lấy tiền thuê đất
theo thỏa thuận, không phân biệt người thuê đất sử dụng đất có hiệu quả hay khơng,
lời, lỗ thế nào. Trong trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên góp
vốn hưởng lợi, chịu lỗ tương ứng với tỉ lệ phần vốn góp của mình tùy thuộc vào kết
quả kinh doanh.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi làm chuyển dịch quyền sử
dụng đất hoàn toàn từ bên có quyền sử dụng đất hợp pháp sang bên mua. Theo đó,
bên có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển
nhượng; Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh tốn tiền cho bên chuyển
nhượng, số tiền này chính là giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng. Người nhận
chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là hành vi giao dịch có thể dẫn đến 2

hệ quả khác nhau, hoặc có hoặc khơng có sự chuyển quyền sử dụng đất. Trong hợp
đồng hợp tác kinh doanh thì bên góp vốn vẫn là người đứng tên sử dụng đất;
Trường hợp này không làm phát sinh sự chuyển quyền sử dụng đất, các bên trong
quan hệ góp vốn được quyền sử dụng chung quyền sử dụng đất đã góp vốn phục vụ
cho dự án kinh doanh của mình theo thỏa thuận. Nếu việc góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất dẫn đến hình thành pháp nhân mới, hoặc góp vốn vào pháp nhân
thì pháp nhân đó sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất đưa vào góp vốn. Theo đó quyền sử dụng đất của bên góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất sẽ được chuyển sang cho chủ thể nhận góp vốn. Trong trường
hợp này, quan hệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã nảy sinh việc chuyển
quyền sử dụng đất.

21

Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Hồng Đức – Hội Luật
gia Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 204.


17

1.3. Ý nghĩa của quy định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Với xuất phát điểm là một quốc gia nông nghiệp lạc hậu, bị tàn phá nhiều bởi
chiến tranh, Đảng ta luôn định hướng xây dựng đất nước lấy phát triển kinh tế nông
nghiệp làm nền tảng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Mặc dù mắc phải
những sai lầm nhưng Đảng ta đã có nhiều điều chỉnh để lãnh đạo đất nước vượt qua
mọi khó khăn, thử thách. Tại kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 05 năm 2001-2005
xác định: “Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng
đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho công
dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng
đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh”; Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 05 năm

2006-2010 lại xác định “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật
Đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản…; hoàn thiện
việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho
quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành
nguồn vốn quan trọng cho phát triển”. Có thể thấy, trong phương hướng, mục
tiêu phát triển kinh tế đất nước, phát triển nguồn lực từ đất đai là một việc quan
trọng, làm bàn đạp cho phát triển kinh tế, quyền sử dụng đất phải trở thành hàng
hóa, trở thành vốn quan trọng cho sự phát triển.
Với chủ trương xây dựng nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định
hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Cụ thể hóa định hướng phát
triển kinh tế, pháp luật phải tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân kinh tế trong
nước phát triển mạnh mẽ, đẩy mạnh quan hệ hợp tác. Thêm vào đó, thu hút đầu tư
nước ngồi ln được chú trọng, các nhà đầu tư trong nước khơng những tìm được
cơ hội phát triển, khả năng hợp tác với nhau mà cịn hợp tác với nhà đầu tư nước
ngồi từ đó mở rộng quy mơ sản xuất, nâng cao lợi nhuận, tạo chỗ đứng vững chắc
trong môi trường cạnh tranh. Để đầu tư kinh doanh cần có một nguồn vốn lớn. Một
thực tế đáng buồn là khả năng tài chính, tiền mặt và cơ sở vật chất nghèo nàn thì
nguồn vốn lấy từ đâu. Đất đai đã trở thành nguồn vốn lớn đưa vào đầu tư sản xuất,
kinh doanh. Có thể sử dụng đất làm mặt bằng kinh doanh, nhà xưởng, đầu tư sản
xuất nông nghiệp làm nguyên liệu cho phát triển cơng nghiệp. Trong q trình sử
dụng, đất đai không mất đi mà giá trị của đất không ngừng tăng lên.


18

“Ít nhất 20% tổng sản lượng quốc nội và hàng hóa của các quốc gia có được là
từ đất đai, bất động sản và cơng trình xây dựng trên đất”22. Điều này cho thấy đất
đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, nếu biết vận dụng sẽ trở thành nguồn lực
dồi dào phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Đối với người sử
dụng đất, đất đai không chỉ là tài sản, là hàng hóa tham gia thị trường mà có thể trở

thành nguồn vốn lớn để sử dụng cho hoạt động đầu tư, hợp tác kinh doanh. Từ khi
không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai và ghi nhận tư nhân có thể có quyền sử
dụng đất, pháp luật Việt Nam có nhiều thay đổi theo hướng ghi nhận thêm nhiều
quyền của người sử dụng đất. Pháp luật đất đai ghi nhận các quyền mà người sử
dụng đất hợp pháp được phép giao dịch như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Bản thân đất đai khơng phải là hàng hóa vì đất đai
khơng thuộc sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, quyền sử dụng
đất là một hàng hóa, chịu sự tác động của quy luật giá trị. Phương thức quản lý đất
đai của Nhà nước dần được thay đổi phù hợp với cơ chế thị trường, chính điều này
đã làm thay đổi quan niệm của người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính tốn sao
để việc sử dụng đất mang lại hiệu quả cao nhất. Cùng với quá trình cải cách đi vào
chiều sâu, thực hiện chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường Xã hội chủ nghĩa,
nội dung quyền sử dụng đất ngày càng được mở rộng, thể hiện là một tài sản quan
trọng. Không chỉ thể hiện trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất cịn được
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với
các chủ thể khác là một lựa chọn tối ưu của người sử dụng đất, đây là một hoạt động
mang tính đầu tư. Quy định cho phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo
điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân Việt Nam chưa đủ vốn hoặc khơng có vốn
tham gia đầu tư, sản xuất, kinh doanh. “Việc quy định cho phép người sử dụng đất
(cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế) được thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất, Nhà nước đã tạo hành lang pháp lý để mở rộng cơ hội hợp tác
đầu tư, kinh doanh góp phần giải phóng năng lực sản xuất, thúc đẩy phát triển kinh
tế xã hội”23. Trong nền kinh tế thị trường thì cạnh tranh là vấn đề không thể tránh
22

Ủy ban kinh tế châu Âu và Liên hợp quốc (2005), Land administration in the UNECE region –
Development trends and mean principles, New York Geneva, tr. 18 (Trích lại từ: Trường đại học Luật thành
phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Hồng Đức - Hội Luật gia, tr. 256).

23
Hoàng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học bộ luật dân sự 2005 (Tập 2) – Phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự
và hợp đồng dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 311.


19

khỏi. Ngoài giải quyết vấn đề nguồn vốn người ta cịn tính đến khả năng gánh chịu
rủi ro. Chính vì vậy, các nhà đầu tư sẽ lựa chọn phương thức hợp tác trong kinh
doanh. Trong cuộc cạnh tranh thì hợp tác góp phần giảm rủi ro, nâng sức mạnh cạnh
tranh trên thị trường đồng thời huy động được nguồn vốn lớn phục vụ cho hoạt
động sản xuất, kinh doanh. Quy định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ra đời
là một biện pháp sáng tạo đã góp phần giải toả phần nào những yêu cầu bức thiết
của người kinh doanh.


20

CHƢƠNG 2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN VỀ GÓP
VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Về đối tƣợng góp vốn
2.1.1. Quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất
* Quyền sử dụng đất
Theo quan điểm truyền thống, quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng cơ bản là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Mỗi quyền năng có vị trí nhất
định nhưng quyền sử dụng là quan trọng hơn cả vì nó mang lại lợi ích thiết thực cho
chủ sở hữu. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Hiến pháp 2013 khẳng định “Đất đai...
là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”24. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nước

không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Quyền chiếm hữu: Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu nắm giữ toàn bộ quỹ
đất của quốc gia, thống nhất quản lý thơng qua các hoạt động địa chính như khảo
sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch
sử dụng đất, điều tra đánh giá tài nguyên đất…
Quyền định đoạt: Nhà nước quyết định quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử
dụng đất; quy định hạn mức, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi, trưng dụng
đất; quyết định giá đất; trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyết định
các chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất25.
Quyền sử dụng đất: Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền sử
dụng đất. Vì “Quyền sở hữu của Nhà nước bao gồm toàn bộ vốn đất của quốc gia
nên Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng tồn bộ vốn đất của mình mà chủ yếu
thực hiện một cách gián tiếp thông qua người sử dụng đất”26. Theo quy định của
pháp luật, không chỉ chủ sở hữu mới có quyền sử dụng tài sản mà “quyền sử dụng
tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy

24

Điều 53 Hiến pháp năm 2013.
Xem Điều 13 Luật Đất đai 2013.
26
Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2008), Tập bài giảng Luật Đất đai, Tổ bộ môn Luật Đất đai
– Mơi trường, Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 34.
25